項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書

10揚(yáng)中惠眾工程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程建議書一、工程概況〔一〕工程名稱、工程單位、負(fù)責(zé)人等1、工程名稱：揚(yáng)中惠眾住宅小區(qū)工程2、工程建設(shè)單位：3、工程法人代表：4、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人：5、建設(shè)性質(zhì)：建6、工程建設(shè)地址：揚(yáng)中市群眾村7、工程總投資規(guī)模：100000萬元〔二〕工程背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性1、工程背景揚(yáng)中惠眾住宅小區(qū)開發(fā)工程，經(jīng) 揚(yáng)中市發(fā)改委發(fā)改投［2023］110號文批準(zhǔn)給 作為房地產(chǎn)開發(fā)工程2023年9月18日由揚(yáng)中市國土局主持掛牌出讓， 接牌獲得該小區(qū)開發(fā)使用權(quán)。 于2023年10月托付 建筑設(shè)計工程詢問〔甲級，對該工程的開發(fā)、規(guī)劃、構(gòu)造、布局、把握指標(biāo)、根底設(shè)施等進(jìn)展了總體設(shè)計，并于2023年11月經(jīng)規(guī)劃設(shè)計評審委員會專家評審?fù)ㄟ^。2、工程編制依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《揚(yáng)中市總體規(guī)劃》《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計規(guī)劃》《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《惠眾住宅小區(qū)工程設(shè)計招標(biāo)書》《惠眾住宅小區(qū)地塊地形圖》3、工程建設(shè)的必要性宏觀政策的指導(dǎo)。20232月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速安康進(jìn)展，依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)安康進(jìn)展的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，揚(yáng)中市政府出臺了揚(yáng)政［2023］100號文件，在確定程度上刺激了商品房市場，保證房產(chǎn)市場安康進(jìn)展。政府出臺房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛進(jìn)展。人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。揚(yáng)中市地處素有黃金水道之稱的長江中下游〔由大小4座島嶼組成江區(qū)、丹陽、常州北區(qū)一衣帶水，東北與揚(yáng)州江都區(qū)和泰州高港區(qū)隔江相望；揚(yáng)中市鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要板塊、江蘇經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平較高的縣市，在鎮(zhèn)江進(jìn)展全局中具有重要地位。榮膺首批國家級生態(tài)示范區(qū)，是江蘇綜合環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)之一，全市綠化掩蓋率達(dá)36%，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家Ⅰ級標(biāo)準(zhǔn)。揚(yáng)中是一座集港口、工貿(mào)、旅游且適宜人居和創(chuàng)業(yè)的江南興城市。隨著近年來城市根底設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了很多外地人來揚(yáng)中投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為我市的商品消費(fèi)市場增加了的主力軍。隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消2023300.05億元，財政總收入52.1億元，地方一般預(yù)算收入19.6億元，分別比202394.6%、159.6%、144.7%，列中國中小城市科學(xué)進(jìn)展百強(qiáng)第26位。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍隱蔽著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一局部住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換，以小換大，漸漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”進(jìn)展。同時，隨著汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著一輪消費(fèi)構(gòu)造升級已為期不遠(yuǎn)。同類物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和承受，期望擁有這類高檔住宅。在此根底上，商品住宅的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。舊城改造，造成了需求量的增加。鑒于城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺“節(jié)約用地，集中安置，不允許劃地建房”的規(guī)劃，開頭對老城區(qū)拆遷安置，這給房地開發(fā)供給了進(jìn)展機(jī)遇和良好的市場環(huán)境。銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常需支付相當(dāng)于總房款三成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場?！踩彻こ虇挝桓緺顩r2023919小區(qū)工程建設(shè)開發(fā)權(quán)。現(xiàn)該工程設(shè)計方案已通過規(guī)劃評審，目前，該工程正在順當(dāng)進(jìn)展各項(xiàng)前期工作。二、市場分析揚(yáng)中房地產(chǎn)業(yè)從起步到進(jìn)展，大致經(jīng)受了三個階段：19881991年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福19921998年為其次階段，統(tǒng)代建設(shè)為逐步消逝，商品房開發(fā)逐步興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展與標(biāo)準(zhǔn)階段。以舊城改造和商品房小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)一輪高潮。尤其是2023年后，城市根底設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序進(jìn)展時期。到目前為止，我市房地產(chǎn)業(yè)根本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積存。居住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨向合理，市場體系根本建立。對今后市場的推想：----從購房力氣看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2023年到2023年，隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，盡管房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。----從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率屢次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購置42%16%。----從消費(fèi)構(gòu)造看隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善套型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)和消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。另從揚(yáng)中本地人的住房消費(fèi)理念上講，揚(yáng)中本地人子女結(jié)婚成家在市區(qū)需有房的消費(fèi)觀念深入人心，這就導(dǎo)致剛性需求量存在較大空間。----從需求關(guān)系看依據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增多，在不考慮有效購置力的狀況下，單從住房需求分析，我縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購置需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)供給寬闊的進(jìn)展空間。而且就目前揚(yáng)中的消費(fèi)群體分布來說，市區(qū)向南的消費(fèi)群體占70%-80%，而我們目前的開發(fā)地塊就為揚(yáng)中的南大門，獨(dú)特的地理位置為該小區(qū)的商品房銷售供給了絕佳的地理位置。三、工程建設(shè)的有利條件〔一〕區(qū)位優(yōu)越、交通便捷揚(yáng)中位于素有黃金水道之稱的長江中下游，蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)內(nèi)，東北與泰州、揚(yáng)州隔江相望，西南與鎮(zhèn)江、常州一衣帶水，泰州大橋南橋相接滬寧高速大路和京滬鐵路，北渡2.51.56240多個國家136港口通航。揚(yáng)中當(dāng)前已有四座跨江大橋分別與上海、南京方向相通，連接泰州、揚(yáng)中和常州的泰州長江大路大橋已經(jīng)于2023年11月25日開通，揚(yáng)中將真正成為連接蘇南蘇北的交通樞紐。依據(jù)中長期規(guī)劃，揚(yáng)中將形成“一島五橋”的格局，真正成為已經(jīng)建成了“半小時經(jīng)濟(jì)圈”。〔二〕城市概況33233.78現(xiàn)代的長江島城揚(yáng)中，水田肥沃，物豐富庶，人杰地靈，素有“長江小威尼斯”之譽(yù)。2023262023GDP名中第6位。人均居民儲蓄名列江蘇省縣級市第3位。中國十2382023927在鎮(zhèn)江揚(yáng)中市開幕。這開啟了全省縣級市承辦省級園博會的先河。〔三〕氣候適宜、風(fēng)調(diào)雨順揚(yáng)中市是長江中的一個島市，為江中沙洲，屬沖積平原，4-4.51揚(yáng)中地處亞熱帶季風(fēng)中部氣候區(qū)，氣候適宜，具有雨量充沛，光照充分，氣候溫存，無霜期較長，雨熱同季等特點(diǎn)。溫度：據(jù)1959年-2023年氣象資料統(tǒng)計，揚(yáng)中常年平均氣溫15.1℃，最高年達(dá)16℃，最低年14.3℃。平均氣溫在12℃1231112528℃以上的月份沒有。1000116.3天，占全年總天數(shù)的1/3。由于四周環(huán)水，空氣濕度相對較大，80日照：揚(yáng)中常年日照數(shù)為2135小時?！菜摹承诘轿?、環(huán)境優(yōu)良揚(yáng)中市委、市政府早在1992年就在全省領(lǐng)先推動了國有集體企業(yè)改革，著力解決體制問題。目前，國有集體企業(yè)改革全部完成，民營企業(yè)全面涌入，改革先行帶來的體制優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。打造高效、務(wù)實(shí)、廉潔的效勞型政府，是歷屆市委、市政府努力追求的目標(biāo)。市行政效勞中心供給的“一站式”全程效勞，始終表達(dá)出快捷、高效、便利。一年一度的公開評議機(jī)關(guān)活動，徹底扭轉(zhuǎn)了機(jī)關(guān)作風(fēng)。揚(yáng)中市被譽(yù)為省內(nèi)外投資者投資十大潛力城市之一?！参濉辰?jīng)濟(jì)進(jìn)展、社會安定2023年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值300.05億元，財政總收入52.1億元，地方一般預(yù)算收入19.6億元，分別比2023年增長94.6%、159.6%、144.7%，列中國中小城市科學(xué)進(jìn)展百強(qiáng)第26位。揚(yáng)中市經(jīng)濟(jì)蓬勃進(jìn)展，人民生活水平逐步提高，人民安居〔一〕揚(yáng)中惠眾住宅小區(qū)工程位于泰鎮(zhèn)高速東南側(cè)、南依長江路、東傍環(huán)城東路三角地塊。〔二該工程總用地面積10030余畝，2類住宅用地7021塊14500m2256626m2為住宅建設(shè)用地?！踩吃摴こ涛挥诃h(huán)城東路西側(cè)、市區(qū)東南部，是城市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)口，西側(cè)為居民小區(qū)，北側(cè)為汽車城及家具城，生活便捷、環(huán)境優(yōu)雅。建筑布局以十字型景觀主軸為中心，承受點(diǎn)式和單元式及點(diǎn)狀式和單元式相結(jié)合，以削減對風(fēng)的阻擋，并滿足日照要求。〔四〕該工程地址用地為三角形，布局開發(fā)具有挑戰(zhàn)性，需要對其進(jìn)展合理籌劃。該工程地塊總用地7萬余m2〔100余畝20萬余23萬1m211m2〔商品房707戶，地下建筑面積5.5萬2，能形成較大規(guī)模的小區(qū)。該地與城市中心很近，地理位置格外優(yōu)越?！参濉辰煌l件好。該工程所處位置兩面為城市道路，即環(huán)城東路以西，長江路以北，交通格外便利。五、工程擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模〔一〕工程擬建內(nèi)容揚(yáng)中惠眾住宅小區(qū)工程以開發(fā)建設(shè)商住房為主，臨街營業(yè)門面房為輔，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統(tǒng)建設(shè)。1、規(guī)劃構(gòu)造本工程在充分爭論規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的根底上，以滿足現(xiàn)代居民對居住環(huán)境提高的需求，嚴(yán)格依據(jù)建設(shè)部建住與工程相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排一般商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)建住房構(gòu)造比例，建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑面積在150平方米以下住房面積比，依據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合承載力氣，分析住房需求，合理確定商品住房套型構(gòu)造比例。2、功能布局+’字形步行開敞分為東苑和西苑。商業(yè)性經(jīng)濟(jì)用房布局，主要集中在東側(cè)〔一層，西側(cè)有一大型超市，以商業(yè)、超市、社區(qū)各項(xiàng)效勞設(shè)施為主的住宅配套。3、道路系統(tǒng)及停車場地建人車分流的道路系統(tǒng)、車庫及停車場地配套，便利居民。4、綠地規(guī)劃建設(shè)使綠地與社會各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機(jī)連接，營造格外舒適的人文居住環(huán)境。〔二〕建設(shè)規(guī)模10030余畝，2類住宅7070732層、29層、28層、18層〔含地下室〕11420余m215m25.5m2。六、環(huán)境保護(hù)及消防安全〔一〕環(huán)境保護(hù)本工程屬于商住房社區(qū)性工程，工程建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，達(dá)標(biāo)排放。生活垃圾經(jīng)過運(yùn)轉(zhuǎn)站運(yùn)往垃圾處理場進(jìn)展填埋，對四周無任何污染。衛(wèi)生用水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。〔二〕消防安全1、本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。2計防火標(biāo)準(zhǔn)》要求，參照本行業(yè)的先進(jìn)閱歷，本著高度重視，樂觀穩(wěn)妥，經(jīng)濟(jì)可行預(yù)防為主題，設(shè)施治理并存的原則，親熱設(shè)防，整體配套，重點(diǎn)建設(shè)，確保防火安全。3、消防用水量：室外30L/S，室內(nèi)15L/S；火災(zāi)連續(xù)時間：室內(nèi)外消火栓為2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。七、物業(yè)治理優(yōu)良的物業(yè)治理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本工程聘請知名物業(yè)公司進(jìn)展全程物業(yè)指導(dǎo)，選擇從事專業(yè)物業(yè)治理多年，效勞眾多高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，閱歷豐富公司。該公司將在本工程未竣工前即開頭介入，從物業(yè)治理的角度及早覺察問題、解決問題，避開消滅入住后的治理、使用難題。本工程推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部實(shí)行人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在區(qū)道路設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急狀況還可通過報警系統(tǒng)獲得最準(zhǔn)時的幫助。此外，本工程物業(yè)治理還供給全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的修理與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴拘束的居家生活。在社區(qū)物業(yè)治理方面努力打造為深受業(yè)主歡送的社區(qū)一流的示范單位。八、投資估算和資金籌措設(shè)想本估算依據(jù)房地產(chǎn)市場開發(fā)行情，參照有關(guān)類似房地產(chǎn)建筑工程估算參數(shù)，依據(jù)本工程建議書中提出的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算工程投資價值?！惨弧潮竟こ炭偼顿Y匡算為10億元，其中包括工程用地費(fèi)用2億余元、鋪底起動資金4000萬元和土建工程費(fèi)用、相關(guān)配套設(shè)施投資費(fèi)用及其他工程費(fèi)用等項(xiàng)投資?！捕称渌M(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)計算1200元/m2。23.0%計。31.2%。42.5%計。5、開辦費(fèi)〔建設(shè)單位治理、前期詢問、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費(fèi)用〕5.5%計。62.0%計。7、根本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)與其他費(fèi)用之和的10%計。86.4%計?！踩迟Y金籌措設(shè)想本工程總投資為100000萬元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：180%20%。270%30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請銀行貸款20%。九、工程實(shí)施進(jìn)度安排本工程分為前期預(yù)備階段、工程實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段。工程前期預(yù)備階段，主要是工程材料