泉州東海灣灘涂整理項(xiàng)目市場(chǎng)定位與投資測(cè)算209P

泉州東海灣灘涂整理工程市場(chǎng)定位與投資測(cè)算2021年初，泉州東海灘涂整理工程地塊，652269平方米土地被以總價(jià)38.24億元被拍下。同一時(shí)刻：這一地塊也肩負(fù)起了塑造城市新中心，并帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域開展，為城市升級(jí)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)的歷史責(zé)任。怎樣開發(fā)這塊土地，也成了我們房產(chǎn)界心中的使命！工程開發(fā)區(qū)域塑造城市升級(jí)前言通過對(duì)工程屬性和區(qū)域開展方向進(jìn)行的深入透徹的分析，我們認(rèn)為工程有條件也有能力打造城市新中心的核心工程內(nèi)容摘要我們對(duì)泉州市區(qū)及周邊局部縣市房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行充分全面的了解，發(fā)現(xiàn)泉州目前的住宅市場(chǎng)較為完善，需求相對(duì)旺盛；而商業(yè)市場(chǎng)那么比較雜亂，品質(zhì)也較為有限；辦公市場(chǎng)那么極為落后。相對(duì)的未來市場(chǎng)中，沿東海灣有多個(gè)相當(dāng)規(guī)模體量的綜合類工程。大量競(jìng)爭(zhēng)工程不可防止的與工程產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，尤其對(duì)辦公產(chǎn)品在短期內(nèi)甚至是造成致命的沖擊?；谑袌?chǎng)根底和城市開展的需要一期定位： 工程的一期應(yīng)建設(shè)以住宅為主體，以商辦為根底的宜居宜商大盤； 以提升區(qū)域成熟度，使東海區(qū)域真正成為城市中心區(qū)域?yàn)槭姑?。整體定位： 待區(qū)域成熟度提升后，再逐漸增加商辦功能， 整個(gè)工程定位將成以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體。價(jià)值界定：市場(chǎng)根底：開展定位：測(cè)算：根據(jù)功能定位，對(duì)一期的開發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行測(cè)算總投資： 41.5億；銷售總收入： 61.8億；投資回收期： 4年由于工程開發(fā)的資金壓力巨大，一家或兩家開發(fā)商來運(yùn)作整個(gè)工程是十分困難，風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。因此我們更傾向于建議開發(fā)商做土地運(yùn)營(yíng)商，同時(shí)引進(jìn)多家開發(fā)商共同開發(fā)，加快區(qū)域的成熟度，使本板塊快速升溫。建議：內(nèi)容摘要報(bào)告正文對(duì)泉州市區(qū)及周邊主要縣區(qū)的在售和經(jīng)營(yíng)工程進(jìn)行實(shí)地考察和調(diào)研。對(duì)主要市政和土地規(guī)劃單位進(jìn)行走訪和座談。對(duì)工程自身情況進(jìn)行實(shí)地考察。搜集城市和區(qū)域的開展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃資料。集合相似工程，為本工程開展提供參考依據(jù)。工作方法青島行政中心長(zhǎng)沙河西行政中心深圳?蔡屋圍金融中心倫敦?加納利碼頭深圳華潤(rùn)中心寧波天一廣場(chǎng)聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)南通CBD借鑒案例標(biāo)準(zhǔn)分析，尋找工程開發(fā)核心問題現(xiàn)實(shí)條件尋求目標(biāo)品牌目標(biāo)：打造泉州市場(chǎng)標(biāo)桿產(chǎn)品，形成影響力，樹立企業(yè)品牌；利潤(rùn)目標(biāo)：保證資金運(yùn)作順利的前提下追求利潤(rùn)最大化；戰(zhàn)略目標(biāo)：通過工程一期拉動(dòng)整個(gè)片區(qū)價(jià)值，為后期工程運(yùn)作塑造增值空間。社會(huì)目標(biāo)：通過打造城市中心，把握泉州城市升級(jí)的歷史機(jī)遇。品牌：工程有雄厚的企業(yè)實(shí)力和品牌知名度，且地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)極其豐富。但是在泉州，此為第一個(gè)工程。資金：工程占用資金極多，對(duì)整個(gè)工程的資金籌集運(yùn)作和回籠要求較高。營(yíng)銷：工程體量巨大，業(yè)態(tài)復(fù)雜和產(chǎn)品類型多。操作難度大大上升。區(qū)域：未來規(guī)劃利好，有一定的政府政策支持。但目前市政生活配套缺乏，區(qū)域價(jià)值不明晰。市場(chǎng)：城市目前開展有限，辦公市場(chǎng)匱乏，商業(yè)品質(zhì)落后矛盾的核心找準(zhǔn)工程在未來的位置成功促進(jìn)東海灣區(qū)域的價(jià)值提升和形象塑造Q1:在規(guī)劃背景下，區(qū)域未來價(jià)值如何？如何利用城市升級(jí)實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值？Q2:在未來劇烈競(jìng)爭(zhēng)中如何定位本工程的產(chǎn)品類型？Q3:如何挖掘和整合工程自身資源、設(shè)置工程功能來實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地價(jià)值增值？界定核心問題點(diǎn)為了解決這些問題我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探討：工程價(jià)值工程開展戰(zhàn)略及定位工程一期具體定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、工程價(jià)值工程屬性區(qū)域開展方向二、工程開展戰(zhàn)略及定位三、工程一期具體定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄城市屬性工程屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘袑傩缘貕K屬性城市屬性泉州市地處福建省東南部，是福建省三大中心城市之一。北承省會(huì)福州，南接廈門特區(qū)，從而形成海西城市群；東望臺(tái)灣寶島?，F(xiàn)轄鯉城、豐澤、洛江、泉港4個(gè)區(qū)，晉江、石獅、南安3個(gè)縣級(jí)市，惠安、安溪、永春、德化、金門〔待統(tǒng)一〕5個(gè)縣和泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。全市土地面積11015平方公里，2021年常住人口779萬人〔不含金門縣〕，外來人口154萬。海西經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，輻射東南區(qū)域近年泉州市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，GDP平均增長(zhǎng)率到達(dá)15%左右，高于全國(guó)平均水平。泉州市經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)10年排名福建省首位。經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，成為福建省乃至全國(guó)開展最快、最具活力的地區(qū)之一。城市屬性整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，開展迅速目前泉州市已初步形成服裝、紡織、鞋業(yè)、石材、機(jī)械電子等特色支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集程度高，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)開展起主要支撐作用，同時(shí)逐步開展石化、物流、電子信息等新興重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整、優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心具有農(nóng)業(yè)→工業(yè)→知識(shí)產(chǎn)業(yè)的演變順序。從上表數(shù)據(jù)中可以看出，三次產(chǎn)業(yè)比重變化的趨勢(shì)是第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升。城市屬性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已制造業(yè)為主服裝機(jī)械電子石材鞋業(yè)紡織支柱產(chǎn)業(yè)人口05年至今泉州全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年攀升，增幅一直保持在12%左右，至2021年，到達(dá)20420元；與周邊主要城市相比，2021年泉州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅次于廈門〔23948元〕，高于福州〔19009元〕，居民生活水平在全省處于前列。歷年泉州市人口增長(zhǎng)較為緩慢，目前是福建省人口排名第一的城市。城市屬性戶籍人口增長(zhǎng)慢，居民收入攀升迅速收入2005年—2021年泉州全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積逐年升高，至2021年，到達(dá)49.35㎡，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的小康住房標(biāo)準(zhǔn)，人均住房面積應(yīng)到達(dá)40㎡。由此，泉州城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過這一標(biāo)準(zhǔn)?？梢?，泉州城鎮(zhèn)居民人均居住水平較高，此與本地居民富裕的收入和生活習(xí)慣有直接關(guān)系。城市屬性人均住房面積增長(zhǎng)迅速，居住水平較高區(qū)域?qū)傩缘缆方ㄔO(shè)：目前區(qū)域內(nèi)的兩條主要干道都在建設(shè)中，區(qū)內(nèi)多片空地和回填地塊，屬于開發(fā)中的區(qū)域。晉江大橋政府大樓東海灣項(xiàng)目海景花園本案在建干道在建干道師范學(xué)院區(qū)域工程：區(qū)域內(nèi)工程只有東海灣，屬于綜合類工程，體量巨大，目前處于在售階段，局部住宅已經(jīng)交房，其中商業(yè)和辦公局部仍未入市。此外，海景花園為緊鄰區(qū)域的工程。前期為別墅，目前在售高端公寓，后期有酒店配套，但目前仍未建設(shè)。區(qū)域配套：區(qū)域內(nèi)有已經(jīng)建好的市政府大樓和師范學(xué)院，但政府大樓仍未正式運(yùn)營(yíng)。區(qū)域內(nèi)根本無成熟的配套設(shè)施。待開發(fā)區(qū)域，道路建設(shè)中，

配套既不成熟，行政中心建設(shè)中土地現(xiàn)狀：目前平整可開發(fā)。周邊道路：在建中但已經(jīng)根本鋪設(shè)完成，且路面條件較好。四至及景觀：地塊南側(cè)及東南側(cè)面海面江，工程地塊目前開發(fā)條件，東側(cè)和北側(cè)為市政建筑目前市政府已經(jīng)建成。規(guī)模大，屬性復(fù)雜，區(qū)域的核心工程

自身?xiàng)l件較好，根本處于可開發(fā)階段地塊屬性地塊參數(shù)：面積：一期占地17萬方容積率：4.5土地屬性：綜合用地建筑密度：45%，高層15%建筑限高：160米綠化率：40%以上政府大樓地塊規(guī)劃圖周邊道路周邊地塊地塊現(xiàn)狀工程屬性界定城市級(jí)別海西經(jīng)濟(jì)圈二線主力城市新開發(fā)區(qū)域未來行政中心開發(fā)規(guī)模大，區(qū)域核心產(chǎn)品多樣且復(fù)雜區(qū)域級(jí)別地塊級(jí)別工程的開展要依托并跟隨整個(gè)海西經(jīng)濟(jì)圈的開展而開展。區(qū)域開展的方向是工程未來的機(jī)遇。工程自身的開發(fā)策略是工程成敗的關(guān)鍵工程思考一、工程價(jià)值工程屬性區(qū)域開展方向二、工程開展戰(zhàn)略及定位三、工程一期具體定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市屬性區(qū)域開展方向城市開展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃根底建設(shè)規(guī)劃區(qū)域土地規(guī)劃◆現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向整合城市，以經(jīng)濟(jì)聯(lián)系打破行政壁壘，以快速交通通道加強(qiáng)泉州灣城市群內(nèi)各城市之間的聯(lián)系，最終形成一體化現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市?！舾拘纬纱蟪鞘锌蚣埽焊鶕?jù)全省三大中心城市之一進(jìn)行規(guī)劃的，在中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，形成城市資源有效整合、城市設(shè)施統(tǒng)建共享、城市功能較為完善、具有較強(qiáng)集聚和輻射能力的大城市根本框架，框架內(nèi)城市建成區(qū)面積180平方公里，建成區(qū)人口達(dá)180萬人?！舾窘ǔ扇∧酥寥珖?guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、物流中心、億噸大港?，F(xiàn)代化工貿(mào)港口城市，中心城區(qū)推二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃組團(tuán)名稱規(guī)劃功能中心組團(tuán)市行政、文化、金融、生活、商貿(mào)中心城東組團(tuán)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、市級(jí)文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)和健康型居住新城東海組團(tuán)行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)北峰組團(tuán)依托清源山風(fēng)景名勝區(qū)的娛樂游覽區(qū)和居住宅區(qū)江南-浮橋組團(tuán)商貿(mào)物流中心區(qū)/電子產(chǎn)業(yè)、高科技輕工業(yè)基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)為主體的工業(yè)商貿(mào)區(qū)清蒙-池店組團(tuán)洛秀組團(tuán)服務(wù)于都市區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、依托秀涂港發(fā)展的港口工業(yè)區(qū)“東進(jìn)、西拓、南下〞，建設(shè)濱海型城市城市開展規(guī)劃城市級(jí)別城際高鐵：福廈高鐵規(guī)劃中港口建設(shè)：后渚港，秀涂港，石湖港片區(qū)級(jí)別大橋建設(shè):東海大橋，百崎大橋，泉州灣跨海大橋路面交通：沿海大道，東海綜合大道，東海隧道軌道交通：二號(hào)線〔紫色線〕未來城市化高速開展區(qū)域根底建設(shè)規(guī)劃工程區(qū)域商辦中心區(qū)居住及商業(yè)區(qū)行政展示中心港口建設(shè)規(guī)劃住宅教育區(qū)旅游保護(hù)區(qū)開展規(guī)劃：以城市行政中心為起點(diǎn)和核心，以桃花山等山體為生態(tài)背景，構(gòu)建串聯(lián)行政中心、文化廣場(chǎng)、休閑景觀廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，聚集了辦公、文化公共建筑，背山面海的景觀中軸線，著重突出行政中心在東海組團(tuán)的統(tǒng)率作用。在該組團(tuán)內(nèi)的沿海大通道外側(cè)，還規(guī)劃了長(zhǎng)約5公里的帶型綠化公園，形成優(yōu)美的濱海景觀?，F(xiàn)代化濱海中心組團(tuán)區(qū)域土地規(guī)劃規(guī)劃完善；商辦住游屬性齊全；高現(xiàn)代化程度；代表城市形象的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)更新必備需求根底根底建設(shè)規(guī)劃未來的城市新中心現(xiàn)實(shí)條件支撐交通通訊樞紐物流中心現(xiàn)代效勞業(yè)興旺集中有相當(dāng)?shù)囊?guī)模體量泉州經(jīng)濟(jì)根底區(qū)域多層次交通同建設(shè)退二進(jìn)三，效勞產(chǎn)業(yè)需求巨大泉州GDP歷年福建排名第一，有實(shí)現(xiàn)城市開展的經(jīng)濟(jì)根底城市化進(jìn)程城市化未來進(jìn)入高速開展階段區(qū)域有條件也有能力建設(shè)區(qū)域開展目標(biāo)Question：區(qū)域能否建設(shè)城市新中心核心工程開展工程開展目標(biāo)本工程作為區(qū)域大規(guī)模的核心工程，本工程的開發(fā)一方面受到區(qū)域條件的局限，另一方面卻又直接影響本區(qū)域的開展和價(jià)值提升。同時(shí)要求工程的開發(fā)與區(qū)域的開發(fā)同步，開發(fā)目標(biāo)一致。區(qū)域開展相互影響目標(biāo)一致工程的開發(fā)就是城市新中心的開發(fā)一、工程價(jià)值三、工程一期具體定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄城市中心功能分解泉州房產(chǎn)市場(chǎng)城市綜合體開展模式研究工程開展建議及定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位主要功能拆分城市綜合體功能分解酒店辦公商業(yè)住宅城市中心綜合功能分析泉州的對(duì)應(yīng)市場(chǎng)情況為工程的最終開展模式做依據(jù)為了做出準(zhǔn)確的定位，我們必須先對(duì)主要功能的四個(gè)方面在泉州的具體市場(chǎng)表現(xiàn)有所了解。一、工程價(jià)值三、工程一期具體定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄城市中心功能分解泉州房產(chǎn)市場(chǎng)城市綜合體開展模式研究工程開展建議及定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位房地產(chǎn)投資異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5~5%5~15%15~25%>25%15.5%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.20.05反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>3715.45%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%泉州房地產(chǎn)投資歷年處于高速增長(zhǎng)期，而08年由于整體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致增幅趨緩。09年固定資產(chǎn)投資增幅有所趨緩，對(duì)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)相對(duì)有限，而從左表看出房地產(chǎn)投資在各項(xiàng)指標(biāo)分析處于根本正常的開展階段。經(jīng)過08年以來的回調(diào)，處于根本正常階段城市化建設(shè)使供求一度失衡，09年需求大于供給商品房市場(chǎng)05年至06年商品房供求根本趨穩(wěn)，07年市場(chǎng)需求量呈現(xiàn)上漲，而08年在整體樓市相對(duì)低迷的情況下，商品房市場(chǎng)供給量逆市而上，供求完全失衡，09年上半年商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，供求比1︰1.4。隨著城市化進(jìn)程，商品房建設(shè)得以加強(qiáng)，但同時(shí)帶來的問題是商品住宅市場(chǎng)供求進(jìn)一步失衡。泉州房產(chǎn)市場(chǎng)——住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)由于供給大的原因，價(jià)格回調(diào)明顯2021年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，泉州商品房?jī)r(jià)格有所回落，至09年1-9月房?jī)r(jià)回落有限，逐漸趨穩(wěn)，后市將有反彈趨勢(shì)。從09年商品住房成交套型情況看，上市的商品住房中，130平方米以下占了總量的近80%。而去年同期上市的商品住房中，130平方米以下的商品住房套數(shù)只占了總量的50%左右。市場(chǎng)剛性需求表現(xiàn)明顯。消費(fèi)者的購房行為更趨理性：一是市場(chǎng)銷售主要是自住需求為主，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，自住型需求比例約為80%;二是購房動(dòng)機(jī)更多的是結(jié)合自身的具體情況來選房，如子女求學(xué)、工作需要、結(jié)婚等各個(gè)不同因素，區(qū)別于以前的“跟風(fēng)〞購置三是投資需求理性選擇，進(jìn)入第三季度，泉州市區(qū)投資性需求有所增加，但增加集中在具有升值潛力地段區(qū)域中的樓盤。套型去化情況市場(chǎng)剛性需求表現(xiàn)明顯中心片區(qū)物業(yè)特征：高層公寓、單身公寓價(jià)格特征：9000-12000元/平米東海片區(qū)物業(yè)特征：高層公寓價(jià)格特征：6000-8000元/平米橋南片區(qū)物業(yè)特征：中高層公寓價(jià)格特征：6000-8000元/平米城東洛川新區(qū)物業(yè)特征：高層、多層公寓價(jià)格特征：5000-6000元/平米住宅市場(chǎng)板塊特征由于價(jià)格的差異，直接導(dǎo)致產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的差異。主要表現(xiàn)在中心城區(qū)與新區(qū)的差異化：中心城區(qū)樓市價(jià)格于2005-2006年間急劇攀升，使樓盤主要以20-35層高端產(chǎn)品為主，由于產(chǎn)品的差異化并派生出兩種戶型結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品：一種為大面積住宅產(chǎn)品；另一種為小面積單身公寓。大面積戶型主要集中140平米以上的三房、四房戶型；小面積主要在30-60平米之間的公寓。經(jīng)濟(jì)戶型在中心城區(qū)極其稀缺。而新區(qū)那么由于區(qū)域根底配套設(shè)施及地段環(huán)境因素，主要適宜開發(fā)以小高層、多層中端產(chǎn)品為主，開發(fā)戶型以130平米以內(nèi)的中小戶型為主，大戶型需求比例低，銷售抗性相對(duì)較大。供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)品檔次產(chǎn)品供應(yīng)主要特征潛在市場(chǎng)需求特征中心市區(qū)高檔產(chǎn)品高起點(diǎn)規(guī)劃，定位較為高端，開發(fā)樓層基本上以30層以上高層為主，戶型規(guī)劃以140平米以上的大三房、四房、樓中樓為主和單身公寓為主。由于高價(jià)位原因，導(dǎo)致潛在市場(chǎng)需求主要以大三房、四房、樓中樓高端產(chǎn)品為主和部分單身公寓。東海新區(qū)高檔具有優(yōu)越的山海景觀資源，今后泉州行政中心所在地，將基本上以開發(fā)高端物業(yè)為主，是泉州高端別墅物業(yè)（別墅和高層大戶型住宅）開發(fā)的主要聚集區(qū)域。潛在市場(chǎng)需求以高端物業(yè)產(chǎn)品（別墅及觀景豪宅）為主。江南片區(qū)中檔/高檔將主要以11-18層小高層為主。高層在該區(qū)目前抗性較大，市場(chǎng)潛在需求有限。潛在需求戶型將主要以二房、小三房和部分大戶型為主。橋南新區(qū)中高檔將規(guī)劃16層以上的中高層住宅為主，主力開發(fā)供應(yīng)戶型為三房以上戶型及部分公寓。潛在需求戶型將主要以三房、四房中大戶型為主及部分公寓。城東洛川新區(qū)中高檔將規(guī)劃小高層住宅及16層以上的中高層住宅為主及沿江低密度住宅。高層住宅在該區(qū)目前抗性較大，市場(chǎng)潛在需求相對(duì)較為有限。潛在需求戶型將主要以二房、小三房和較少量的大戶型為主。老城區(qū)代表個(gè)案經(jīng)典名門工程占地48.2畝，建筑面積12萬平方米，與商業(yè)興旺的田安路、交通便利的津淮街相鄰，具備上佳的地段優(yōu)勢(shì)。容積率：3.8主力戶型：四房面積段：250-320平米售價(jià)：10000-13000元/平米樓層：24-30層產(chǎn)品特點(diǎn)：老城區(qū)唯一在售的復(fù)式觀景豪宅。客源：區(qū)域投資客、企業(yè)高管、私企經(jīng)營(yíng)者。老城區(qū)板塊大戶型復(fù)式豪宅，產(chǎn)品特點(diǎn)突出，稀缺性注定其受市場(chǎng)關(guān)注度較高。戶型特點(diǎn)：客廳面寬達(dá)5.5米，客廳及餐廳上層挑空，入戶花園贈(zèng)送一半面積，消防通道設(shè)置南進(jìn)門。老城區(qū)代表個(gè)案經(jīng)典名門工程坐落于歷史文化名山清源山南麓，西湖公園西側(cè)，總建筑面積195802平米。產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、花園洋房高層公寓公寓面積段：90-300平米，目前已去化60%售價(jià)：8000-12000元/平米配套：泉州西湖，商業(yè)街，五星級(jí)酒店，閩臺(tái)緣博物館等；客源：園區(qū)企業(yè)主管、局部公務(wù)員、局部臺(tái)胞。依景而建，獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品組合豐富，稀缺性得以表達(dá)西湖片區(qū)代表個(gè)案西湖1號(hào)戶型特點(diǎn)：局部三房戶型主、次臥室分別內(nèi)置衛(wèi)生間，大面寬客廳，局部樓棟兩梯3戶，3面觀景，戶戶通透西湖1號(hào)西湖片區(qū)代表個(gè)案百捷中央公園福建第一個(gè)豪布斯卡〔HOPSCA〕“城市綜合體〞工程。橋南片區(qū)與泉州老城區(qū)隔江相望，占據(jù)泉州市南大門。百捷·中央公園總占地270畝，總建筑規(guī)模達(dá)120萬平方米，是集國(guó)際五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、國(guó)際公寓、高檔住宅、全業(yè)態(tài)商業(yè)、大型公園等多種物業(yè)形態(tài)為一體的城市綜合體。1期開發(fā)的C組團(tuán)首府，規(guī)劃3棟樓，總建筑面積近10萬平方米。4-31層為住宅，戶型規(guī)劃為79-85平方米經(jīng)濟(jì)型兩房、125-140平方米舒適型三房、245-250平方米頂層豪華型樓中樓?？驮礆w屬：晉江地區(qū)40%、泉州市區(qū)40%、外省市20%作為“城市綜合體〞——百捷·中央公園，預(yù)示著泉州的城市建設(shè)從原來單一的房地產(chǎn)工程開發(fā)，轉(zhuǎn)變到全新的開展模式。橋南片區(qū)代表個(gè)案東海灣東海灣緊鄰泉州新市政府，坐擁大泉州開展核心地帶，總建筑面積200萬平米，擁有20萬平米商業(yè)配套，其中規(guī)劃超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、百萬公寓大盤。一期駿園于2007年底開盤，目前已去化近90%，目前二期和園將于12月中旬推出。面積段：92-150平米層高：28-34層容積率：5.86售價(jià)：7000-8000元/平米客源歸屬：晉江市中型企業(yè)負(fù)責(zé)人、公務(wù)員、局部私營(yíng)業(yè)主，外來投資客。作為地處泉州“一灣二翼三帶〞城市規(guī)劃的中心——泉州灣的超大規(guī)模大盤，將進(jìn)一步增加區(qū)域居住人氣。東海新區(qū)代表個(gè)案戶型特點(diǎn)：臥室全明設(shè)計(jì)，廚房配備設(shè)備陽臺(tái)，房型方正緊湊。東海灣—戶型東海新區(qū)代表個(gè)案蘭峰城市花園工程地處晉江市地標(biāo)性商業(yè)中心SM廣場(chǎng)，享有沃爾瑪、高爾夫球場(chǎng)等高檔商業(yè)配套總建筑面積:351648平方米開盤時(shí)間：2006年10月容積率1.42戶型面積段：目前在售戶型130-160平米、200-250大平層戶型；目前售價(jià)：5500-6500元/平米。已去化70%；客源歸屬：晉江本地公務(wù)員、制造企業(yè)中層管理人員、局部泉州市區(qū)在晉江當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)主。隨著各商業(yè)中心在晉江的建成，從而帶動(dòng)了周邊居住人氣，目前已形成SM廣場(chǎng)、福隆及陽光商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)。本案依附商業(yè)廣場(chǎng)的模式為本案的熱銷提供了先決條件。晉江片區(qū)代表個(gè)案大江盛世匯龍·大江盛世〞坐落于洛江中心區(qū)風(fēng)景秀麗的洛陽江邊，北至萬福街以北，南至萬興街以南，東臨洛陽江邊。目前，第一期即將開發(fā)的由4個(gè)地塊組成，共約130畝，分為A、B、C、D區(qū)4個(gè)組團(tuán)，開發(fā)面積約為38萬平方米，由22棟12—26層的小高層及高層建筑組成。開盤時(shí)間：2021年1月；去化情況：一期已售完，二期先開三棟，目前尚未開盤起售；容積率：3.5戶型面積段：80-100〔兩房〕，120-140〔三房〕預(yù)計(jì)售價(jià)：6000-6500元/平米客源歸屬：洛江本地公務(wù)員、輕工業(yè)園區(qū)管理人員、局部市區(qū)投資客。洛江區(qū)未來將定位為泉州中心城區(qū)的第二經(jīng)濟(jì)中心,生態(tài)型健康居住區(qū)。但目前居住人氣及周邊配套相對(duì)缺乏，大盤高層工程陸續(xù)入市將為該區(qū)域帶來供給壓力。洛川片區(qū)代表個(gè)案大江盛世—戶型戶型特點(diǎn)：入戶花園、南北雙入戶門、戶型方正洛川片區(qū)代表個(gè)案項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑風(fēng)格建筑體量（萬平米）容積率開盤時(shí)間月去化可售余量面積段（平米）售價(jià)（元/平米）湖景花園老城區(qū)現(xiàn)代6.52.52008年5月12-15套僅剩一套140-30011000-14000經(jīng)典名門老城區(qū)現(xiàn)代123.42008年2月10-12套30%250-32010000-13000國(guó)際華城老城區(qū)現(xiàn)代75.42007年1月15-18套20%單身公寓40-130高層住宅130-16010000-12000西湖一號(hào)西湖片區(qū)新古典主義風(fēng)格202.42007年12月15-18套公寓部分40%90-3008000-12000西湖十八棟（西湖豪庭）西湖片區(qū)東南亞111.52008年8月——公寓已售完，別墅剩余12棟90-1508000-12000東海灣東海灣片區(qū)現(xiàn)代2005.862007年12月20套左右駿園去化90%、和園未開盤92-1507000-8000海景花園東海灣片區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約601.62008年9月12-15套僅剩26層以上房源160-2706500-8000大江盛世東城、洛川片區(qū)新古典主義風(fēng)格383.52008年1月8-10套一期已售完、二期未開盤80-1405500-6500百捷中央公園橋南片區(qū)現(xiàn)代1202.52009年9月——先期三棟高層已售完80-2505500-7000輝映江山橋南片區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格502.82008年6月15-18套70%189-3507000-7500蘭峰城市花園晉江片區(qū)東南亞601.422006年10月10-15套30%，剩余部分大戶型130-2505500-6500個(gè)案明細(xì)現(xiàn)狀目前泉州已進(jìn)入大盤集中開發(fā)的狀態(tài)，各區(qū)域集中出現(xiàn)局部高容積率的城市綜合體工程，而對(duì)于目前泉州相對(duì)初級(jí)的市場(chǎng)，后期將面臨一定的供給壓力。產(chǎn)品目前市場(chǎng)上大局部產(chǎn)品集中為高層工程，大戶型仍舊占據(jù)相當(dāng)?shù)墓┙o比例，但經(jīng)濟(jì)型戶型的成交放量代表了市場(chǎng)以剛性需求為主。雖然有局部改善型需求支撐了目前大戶型產(chǎn)品的去化，但是其后期的供給將存在去化壓力。價(jià)格08年的市場(chǎng)頹勢(shì)決定了泉州市區(qū)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)，而09年整體市場(chǎng)表現(xiàn)良好，價(jià)格趨于平穩(wěn)，而目前次中心板塊的崛起決定了整體房?jī)r(jià)將在后市開始反彈。市場(chǎng)總結(jié)泉州房產(chǎn)市場(chǎng)——商業(yè)市場(chǎng)泉州的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐步擺脫傳統(tǒng)簡(jiǎn)單底商的開發(fā)模式，朝大型商場(chǎng)，商圈化以及專業(yè)市場(chǎng)等新的方向開展。但距離真正進(jìn)入專業(yè)化市場(chǎng)化運(yùn)作的階段尚需時(shí)日。商業(yè)市場(chǎng)綜述隨著泉州城市骨架的展開，城區(qū)周邊板塊房地產(chǎn)的開發(fā)量逐漸增多，且供給量增多的不僅僅是住宅工程。未來5-10年內(nèi)泉州商業(yè)地產(chǎn)將有數(shù)以百萬計(jì)的潛在供給量。其中不乏世界500強(qiáng)零售企業(yè)的入住和五星級(jí)酒店的配套。市區(qū)范圍內(nèi)將出現(xiàn)多個(gè)集商業(yè)、辦公、酒店等為一體的商圈以及檔次品位較高的休閑娛樂商業(yè)街和專業(yè)市場(chǎng)。背景供給大，成熟尚需時(shí)日中山路商圈豐澤商圈溫陵路商圈商業(yè)市場(chǎng)泉州市區(qū)現(xiàn)有商圈分布情況中山路商圈豐澤街商圈溫陵路商圈以中山路和打錫街為中心的老式街區(qū),主力業(yè)態(tài)以服飾類專賣為主

以豐澤廣場(chǎng)為中心,輔之以美食街,構(gòu)成了綜合型的商業(yè)模式以溫陵路泉秀街交匯處的大洋百貨以及蘇寧國(guó)美等集中型商業(yè)為中心,構(gòu)成了以大型商業(yè)體為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)市場(chǎng)泉州市區(qū)各商圈簡(jiǎn)述位置面積層數(shù)租金（元/平方米/天）中山路601F11中山路451F3.7中山路481F6.7學(xué)府路551F2.3打錫街681F2打錫街1701F3.9豐澤街1101F2.1美食街1351F1.2美食街701F1.9美食街561F0.8津淮街2201F1.7津淮街661F5津淮街1001F3六灌街601F2.1青少年宮501F1.4商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)租金水平一覽區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模/萬㎡備注江南萬祥商城11鞋、服、小商品等業(yè)態(tài)為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。福隆星城1.5200多間店面，安置居多橋南D地塊66.3商業(yè)、辦公、五星酒店、至少兩家大型零售企業(yè)東海鑫源·國(guó)貿(mào)商城8集購物、休閑等為一體多業(yè)態(tài)的時(shí)尚Mall千億大街10時(shí)尚生活中心，大泉州唯一的CEPA零關(guān)稅項(xiàng)目海景商業(yè)街2.4海絲風(fēng)情商業(yè)街全面招商盛世融城商場(chǎng)2.5簽約福州永輝超市東海灣20統(tǒng)一招商市區(qū)聚鑫商業(yè)廣場(chǎng)0.8開發(fā)以IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的專業(yè)市場(chǎng)洛江城東嘉琳廣場(chǎng)商場(chǎng)1.9綜合性商場(chǎng)陽光國(guó)際廣場(chǎng)1.8已引進(jìn)百貨主力店城東商城35.7引進(jìn)世界500強(qiáng)零售企業(yè)，國(guó)際品牌五星酒店洛江建材物流中心8.6主力店家的招商程序已啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)大泉州主要租售和規(guī)劃商業(yè)工程情況工程名稱：聚鑫商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)商：福建聚鑫房地產(chǎn)開展地址：泉州市鯉城區(qū)溫陵路中段業(yè)態(tài)定位：品牌專賣、數(shù)碼IT產(chǎn)品建筑面積：8000平方米銷售價(jià)格：底層35000—75000元/平方米； 地下一層20000元/平方米泉州商業(yè)工程案例介紹商業(yè)市場(chǎng)工程名稱：刺桐商城總用地面積：10000平方米總建筑面積：20000平方米停車位：約150個(gè)工程商業(yè)體層高：5.7米樓體規(guī)格：商業(yè)地上二層是由泉州元泰實(shí)業(yè)集團(tuán)投資；工程位于泉州市中心商業(yè)街寶洲路與刺桐路交匯處，工程位置交通四通八達(dá)。該工程為玻璃鋼架結(jié)構(gòu)，適合于大型餐飲、娛樂休閑等。沿街可作為品牌展示。泉州商業(yè)工程案例介紹商業(yè)市場(chǎng)泉州豐澤商城泉州商城整體位于泉州市豐澤街及田安路的交叉路口圍合地塊。規(guī)劃區(qū)是由中心商場(chǎng)步行街高級(jí)住宅樓〔聚龍閣、群賢閣〕、立體停車場(chǎng)、建設(shè)大廈等五個(gè)主體建筑和一個(gè)近2.0萬平方米的中心廣場(chǎng)組成，其中心商場(chǎng)層數(shù)五層建筑面積為4.2萬平方米；步行街層數(shù)三層建筑面積1.70萬平方米共270個(gè)店面；高級(jí)住宅樓聚龍閣及群賢閣層數(shù)為九層包括貯藏層建筑面積3.91萬平方米住宅均為高級(jí)別墅式套型，總套數(shù)136套；立體停車場(chǎng)層數(shù)八層建筑面積2.2萬平方米建設(shè)大廈層數(shù)九層建筑面積1.62萬平方米。泉州商業(yè)工程案例介紹商業(yè)市場(chǎng)晉江陽光時(shí)代廣場(chǎng)位于晉江市中心商業(yè)繁華地段，占據(jù)晉江城市核心地標(biāo)，是泉州地區(qū)首家專業(yè)以MALL形態(tài)打造的復(fù)合型商業(yè)航母，整個(gè)工程建筑面積16萬平方米，其中商業(yè)面積11萬平方米，停車位近700個(gè)，規(guī)劃有一家五星級(jí)酒店，兩大商城及商業(yè)步行街。集灑店、購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體。泉州商業(yè)工程案例介紹商業(yè)市場(chǎng)晉江SM購物廣場(chǎng)

泉州晉江SM國(guó)際廣場(chǎng)是由菲律賓SM集團(tuán)投資興建的。它是一座集購物、娛樂、飲食、展覽為一體的現(xiàn)代化SHOPPINGMALL，菲律賓SM集團(tuán)廣泛涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、零售、銀行、金融等等多個(gè)領(lǐng)域，曾被?亞洲商業(yè)雜志?評(píng)為亞洲最令人向往的公司之一，目前在全世界有21家集購物、娛樂、飲食、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化SM，其目標(biāo)是2021年前在中國(guó)開辦60家SM。

晉江SM廣場(chǎng)總體量為25萬平方米，其中包括沃爾瑪、萊雅百貨等主力店，定位為購物、娛樂、美食一站式消費(fèi)的綜合性購物中心。

泉州商業(yè)工程案例介紹商業(yè)市場(chǎng)近中期市級(jí)商業(yè)中心的設(shè)置:近中期的市級(jí)商業(yè)中心由城市中心組團(tuán)的古城區(qū)和新城平原區(qū)豐澤的局部商業(yè)街區(qū)組成。古城片區(qū)包括了鐘樓、涂門街百匯商城、溫陵路大洋百貨三個(gè)商圈節(jié)點(diǎn)；平原新區(qū)包括田安路豐澤商城商圈節(jié)點(diǎn)。四個(gè)商圈節(jié)點(diǎn)加上四縱〔中山路、南俊路-百源路、溫陵路、田安路〕，四橫〔西街-東街-東湖街、打錫街-九一路-豐澤街、新門街-涂門街-津淮街、義全街-泉秀路〕的商業(yè)路構(gòu)成了市級(jí)商業(yè)中心。商業(yè)市場(chǎng)中近期規(guī)劃：商業(yè)節(jié)點(diǎn)及四橫四縱分布示意圖原有中心組團(tuán)東海組團(tuán)海口的商業(yè)用地秀涂組團(tuán)斗尾港左側(cè)規(guī)劃的商業(yè)用地建設(shè)的跨海橋以及海底隧道等交通線連接。遠(yuǎn)景的市級(jí)商業(yè)主中心商業(yè)優(yōu)勢(shì)削弱未來市級(jí)商業(yè)中心將具有強(qiáng)大的內(nèi)聚力，輻射力。其效勞范圍不僅為泉州灣城市群，同時(shí)更可吸引周邊相鄰城市的商業(yè)需求。同時(shí)由于其極具優(yōu)越的地理位置，更可形成對(duì)外貿(mào)易的窗口，成為現(xiàn)代時(shí)尚都市的象征.商業(yè)人口將得到疏散，從而開展成為極具特色的商業(yè)次中心。商業(yè)市場(chǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃：市級(jí)商業(yè)中心的設(shè)置商業(yè)市場(chǎng)問題及時(shí)機(jī)點(diǎn)泉州市區(qū)目前商業(yè)工程定位不明確，競(jìng)爭(zhēng)無序，效益滑坡現(xiàn)象突出?？臻g布局不盡合理，商業(yè)體系不明確。一方面市區(qū)中心商業(yè)密集，一方面邊緣區(qū)網(wǎng)點(diǎn)缺乏。除中心組團(tuán)外的其他組團(tuán)的網(wǎng)點(diǎn)不成熟，而舊城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)稠密，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。內(nèi)部交通制約因素存在。交通制約問題一直比較明顯，大型業(yè)態(tài)選址以及人流、停車、物流等組織相比照較困難。市級(jí)、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心檔次不高，同時(shí)存在許多弊端。中心組團(tuán)商圈內(nèi)綜合超市較多，檔次不高，經(jīng)營(yíng)商品雷同。批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)水平尚待提高。局部市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，設(shè)施不完善；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)不高；市場(chǎng)交易水平和組織化程度低，規(guī)模結(jié)構(gòu)層次不清楚。商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式落后。連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，沒有充分認(rèn)識(shí)和利用連鎖經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。缺少相應(yīng)的配送中心。市場(chǎng)機(jī)制不完善。商業(yè)立法滯后，政府職能轉(zhuǎn)型未到位，中介組織的作用不能充分發(fā)揮，還未形成一套有效的公平競(jìng)爭(zhēng)、自我約束、共同開展的市場(chǎng)機(jī)制。工程商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前存在的問題商業(yè)市場(chǎng)問題及時(shí)機(jī)點(diǎn)泉州市商業(yè)現(xiàn)有規(guī)模相對(duì)于市區(qū)人口已趨于飽和，同時(shí)業(yè)態(tài)設(shè)置較為單一，由于城區(qū)面積較小的原因，商圈之間的距離不夠，難以形成區(qū)域商業(yè)格局，也因此難以形成鮮明的區(qū)域商業(yè)專項(xiàng)集聚，只能以小而全的模式進(jìn)行復(fù)制，約束了現(xiàn)有商業(yè)的開展空間，同時(shí)也給了人口導(dǎo)入完成后的新城區(qū)全新形態(tài)現(xiàn)代化商業(yè)以開展的空間。泉州市目前的消費(fèi)力水平與其經(jīng)濟(jì)開展水平不符，明顯落后于其經(jīng)濟(jì)開展水平，有足夠的消費(fèi)力而沒有與之相匹配的消費(fèi)習(xí)慣，但老百姓有提升自己消費(fèi)品位的強(qiáng)烈渴望?，F(xiàn)有商業(yè)形態(tài)單一，傳統(tǒng)街鋪占據(jù)了商業(yè)市場(chǎng)的較大份額，裙樓商業(yè)根本作為大體量商業(yè)的選擇，獨(dú)立式集中型體驗(yàn)式商業(yè)體非常稀缺。獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)慣：只習(xí)慣接受集中收銀，不喜歡單獨(dú)收銀的模式，給大型連鎖百貨公司的進(jìn)入提供了便利的經(jīng)營(yíng)空間。工程商業(yè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)泉州房產(chǎn)市場(chǎng)——辦公市場(chǎng)泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重傾向第二產(chǎn)業(yè)中的勞動(dòng)制造業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)比例小且開展滯后，導(dǎo)致其對(duì)于寫字樓產(chǎn)品需求微乎其微；大中型企業(yè)采取在廠區(qū)自建辦公用房的形式；政府機(jī)關(guān)及銀行等事業(yè)型單位多采取自建辦公用房的形式；“禁商令〞沒有公布執(zhí)行，中小型企業(yè)大多租賃住宅樓宇用于辦公。泉州的寫字樓市場(chǎng)目前仍處于初級(jí)啟蒙階段，商務(wù)氣氛匱乏泉州目前有局部金融大廈和企業(yè)寫字樓對(duì)外出租，租金水平僅為30－50元/平方米/月，物業(yè)軟硬件水平較低，租戶自用為主，投資功能較弱。辦公市場(chǎng)綜述位置面積單價(jià)(元/m2/天）豐澤廣場(chǎng)2461.35刺桐路陽光水岸2600.48大洋福華商廈1980.84大洋福華商廈1500.84泉州商城2300.9涂門街東段4500.58涂門街東段6000.6外代大廈3501.83煌星大廈3801.5豐澤街2661.67辦公市場(chǎng)價(jià)格水平泉州世貿(mào)中心：位于泉州濱江商務(wù)區(qū)核心區(qū)，介于江濱南路與陳泉路之間，一期規(guī)劃用地90畝，總建筑面積15萬平方米，一期預(yù)計(jì)投資12.8億元，已經(jīng)過兩次開工奠基典禮,預(yù)計(jì)2021年10月左右完工。此工程也是目前泉州唯一在建的純辦公樓工程。辦公市場(chǎng)典型案例泉州房產(chǎn)市場(chǎng)——酒店市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速開展，使得泉州市成為國(guó)內(nèi)外酒店業(yè)爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。星級(jí)酒店增加數(shù)千間客房，僅在晉江、石獅、南安、惠安四縣市，就分別有1至3家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店在建或即將開工興建。到“十一五〞后期，泉州市四星級(jí)酒店還將在現(xiàn)有根底上新增10家，因此到2021年全市三星級(jí)以上酒店總數(shù)將突破100家。目前，泉州在營(yíng)業(yè)的五星級(jí)酒店只有泉州酒店、泉州晉江寶龍大酒店和泉州悅?cè)A酒店三家。酒店市場(chǎng)綜述酒店名稱及星級(jí)地址客房數(shù)房間價(jià)格泉州迎賓館豐澤區(qū)通港東街380578/1388泉州悅?cè)A酒店

5星豐澤區(qū)刺桐西路——530/580泉州酒店

5星鯉城區(qū)莊府巷

22號(hào)377398-1080晉江帝豪酒店4星晉江市泉安中路——288/338/358/378/618泉州鉆石大酒店3星豐澤區(qū)津淮街123號(hào)——259/288/420泉州航空酒店豐澤區(qū)豐澤街339號(hào)180348/378/468/588泉港大酒店

4星涉外中心工業(yè)區(qū)港六路128246-1032晉江寶龍大酒店準(zhǔn)5星晉江市泉安中路1558號(hào)338398-898現(xiàn)有酒店情況一覽五星級(jí)酒店——泉州酒店泉州酒店是泉州地區(qū)第一家五星級(jí)酒店，于1996年開業(yè)，2000年重新裝修，樓高12層，共有客房373間〔套〕。外觀裝修充滿歐洲古典建筑的風(fēng)格；客房溫馨舒適、豪華典雅、配套設(shè)施齊備；會(huì)議廳規(guī)格豐富、高檔典雅。配套設(shè)施包括：國(guó)會(huì)娛樂城；餐廳：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、泰餐廳；

康體娛樂：保齡球、室內(nèi)四季游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、游藝室、KTV、桑拿浴、美容美發(fā)中心、乒乓球、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)；

會(huì)議設(shè)施

：多功能廳、會(huì)議廳。

現(xiàn)有酒店案例五星級(jí)酒店——泉州悅?cè)A酒店酒店開業(yè)時(shí)間2005年5月22日，樓高28層。餐館設(shè)施：

悅園咖啡廳、荷風(fēng)中餐廳、中餐包廂、石山日本料理、Top1酒吧、紅夫人扒房、憶江南餐廳、24H客戶送餐效勞、杰弗里面包坊；

康體娛樂：棋牌麻將、健身中心；會(huì)議設(shè)施：華庭宴會(huì)廳，3間多功能廳〔清源廳、開元廳、崇武廳〕和國(guó)際會(huì)議廳。泉州悅?cè)A酒店為廈門建發(fā)旅游集團(tuán)旗下“悅?cè)A〞品牌連鎖酒店。廈門建發(fā)旅游集團(tuán)的母公司——廈門建發(fā)集團(tuán)，總資產(chǎn)位居福建省首位，是具有國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)的大型綜合性投資企業(yè),名列中國(guó)百強(qiáng)大企業(yè)集團(tuán)之一?，F(xiàn)有酒店案例五星級(jí)酒店——泉州晉江寶龍大酒店晉江寶龍大酒店位于風(fēng)景如畫的江濱公園之畔，交通便捷。是集餐飲、客房、娛樂、康體、商務(wù)為一體的商務(wù)型酒店。酒店客房分為：標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、家庭用房、行政客房、貴賓客房、行政套房、貴賓套房、寶龍?zhí)追?、總統(tǒng)套房、同時(shí)專設(shè)無煙客房，女仕客房和殘疾人專用客房。酒店配備大、中、小型等規(guī)格齊全、配套完善的會(huì)議場(chǎng)所，可承辦不同規(guī)模會(huì)議；同時(shí)還設(shè)有咖啡吧、商務(wù)中心、桑拿健身俱樂部、室內(nèi)恒溫游泳池、大型室內(nèi)水療館、中餐廳、西餐廳、日本餐廳、千人宴會(huì)廳、多功能廳、豪華包廂、會(huì)議室、停車場(chǎng)和大型娛樂城等。

現(xiàn)有酒店案例五星級(jí)酒店——泉州晉江寶龍大酒店效勞設(shè)施：商務(wù)中心、停車場(chǎng)、外幣兌換效勞、票務(wù)效勞、DDD、IDD、洗衣效勞、殘疾人客房、出租車；餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、日餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐效勞；休閑設(shè)施：美容美發(fā)、臺(tái)球、按摩、夜總會(huì)、水療池、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、SPA；會(huì)議設(shè)施：寶龍宴會(huì)廳可容納1000人、凱旋門多功能廳可容納150人、5個(gè)會(huì)議室分別可容納20人?，F(xiàn)有酒店案例酒店市場(chǎng)小結(jié)江南片區(qū)的酒店+地產(chǎn)用地開發(fā)，是較受關(guān)注的工程之一。目前這里有兩個(gè)此類工程已處在方案規(guī)劃期，不久有望進(jìn)行開發(fā)。按照規(guī)劃，位于橋南片區(qū)的市民廣場(chǎng)周邊的d、e3地塊，規(guī)劃用途為商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地。這兩宗地塊的國(guó)有土地使用權(quán)捆綁作為一個(gè)整體以掛牌方式出讓。其中，d地塊位于泉州大橋南片區(qū)市民廣場(chǎng)周邊，北臨市民廣場(chǎng)、國(guó)道324線和泉州海關(guān)用地，東北臨興賢東路，東南臨40米規(guī)劃路，西南臨池峰路，用地面積163485平方米，在用地性質(zhì)方面，明確規(guī)定為商業(yè)、辦公、酒店、住宅等綜合用地，即商住混合用地。同樣受到關(guān)注的還有位于江南新區(qū)筍江路南側(cè)的2006-07號(hào)地塊，該地塊為商服〔酒店〕和商住混合用地，總占地20多畝。位于西湖片區(qū)新華北路與省道307線交叉口西南側(cè)的凱萊度假酒店工程，是目前西湖片區(qū)規(guī)劃的唯一一個(gè)高星級(jí)酒店用地，總用地面積39.79畝，規(guī)劃有五星級(jí)酒店、公寓、別墅等。而東海片區(qū)除了早先開發(fā)的位于豐澤區(qū)中蕓洲島的錦江國(guó)際大酒店工程外，位于桃花山的“國(guó)際酒店〞工程，同樣是按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，總用地面積102.74畝，同樣融合了酒店、公寓、別墅等。近年來推出的酒店+地產(chǎn)開發(fā)性用地，主要集中在2006年和2007年期間出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，通過拍賣或掛牌出讓的此類地塊，僅泉州城區(qū)已超過6宗。酒店市場(chǎng)中同樣存在開發(fā)規(guī)劃整體失控的狀態(tài)，并且市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況已經(jīng)顯示出一些端倪，2006-2021年規(guī)劃中將增加十家五星級(jí)酒店，但截止目前整個(gè)泉州范圍內(nèi)仍然只有三家；酒店的后續(xù)開發(fā)速度過快，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)大量酒店，必然出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)究竟是會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)開展還是會(huì)產(chǎn)生副作用，尚未可知；目前已經(jīng)納入規(guī)劃中的酒店工程均是出現(xiàn)在綜合性地產(chǎn)工程之中，開發(fā)商的實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)理念包括是否具備開發(fā)此類工程的經(jīng)驗(yàn)都會(huì)對(duì)工程的后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大的影響。酒店市場(chǎng)小結(jié)商辦市場(chǎng)總結(jié)分析由上述各個(gè)分類市場(chǎng)的分析總結(jié)中不難發(fā)現(xiàn)在整個(gè)泉州的商辦市場(chǎng)規(guī)劃上存在一定的問題：首先是規(guī)劃問題，規(guī)劃中的無序狀態(tài)較為嚴(yán)重，由此造成了以下的幾種結(jié)果，一是各種商務(wù)區(qū)眾多，重復(fù)建設(shè)；二是由于重復(fù)建設(shè)造成了市場(chǎng)存在較大體量的商辦產(chǎn)品存在，按照現(xiàn)有的市場(chǎng)消化能力，短期內(nèi)難以有效實(shí)現(xiàn)去化；三是由于各個(gè)商務(wù)區(qū)中的產(chǎn)品定位較為類似，極易造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，而這一情況應(yīng)該是在規(guī)劃過程中有效控制進(jìn)行躲避的情況。其次是市場(chǎng)接受程度，由于泉州的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)中的制造業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)體系，因此對(duì)于商務(wù)綜合產(chǎn)品的需求在短期內(nèi)難以出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，加之政府的引導(dǎo)功能缺乏，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。同時(shí)由于泉州地區(qū)長(zhǎng)期缺乏新式的商辦類產(chǎn)品，新的消費(fèi)觀念需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培養(yǎng)和開展，過急過多的開發(fā)將會(huì)使得市場(chǎng)供求失去原有的平衡，可能造成市場(chǎng)秩序的紊亂，導(dǎo)致市場(chǎng)陷入難以擺脫的惡性循環(huán)。

一、工程價(jià)值三、工程定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄城市綜合體功能分解泉州房產(chǎn)市場(chǎng)城市新中心開展模式研究工程開展建議二、工程開展戰(zhàn)略了解了泉州的市場(chǎng)之后，

我們換一個(gè)角度，

來分析城市新中心綜合體，尋找適宜的開展模式。城市綜合體的幾種開展模式研究通過對(duì)國(guó)內(nèi)外案例研究總結(jié)城市綜合體的幾種模式，為工程的開展模式選擇提供科學(xué)可行的參考依據(jù)城市新中心開展模式模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型開展模式模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型開展模式模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型開展模式以政務(wù)文化為驅(qū)動(dòng)金融保險(xiǎn)企業(yè)效勞博覽會(huì)展商務(wù)效勞休閑娛樂旅游觀光青島行政中心長(zhǎng)沙河西行政中心倫敦?加納利碼頭深圳?蔡屋圍金融中心深圳?華潤(rùn)中心寧波?天一廣場(chǎng)青島行政中心模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型1989年啟動(dòng)，1992年完成城市行政中心整體搬遷；由原中山路商業(yè)地段東遷；原行政用地通過市場(chǎng)手段置換成商業(yè)用地，商業(yè)集聚功能加強(qiáng)。GDP由92年的250億增加到95年的642億；GDP增長(zhǎng)速度：搬遷前三年17.2%，搬遷后三年37%原中山路地段，物業(yè)價(jià)值快速提升，舊城改造加速，環(huán)境改善，交通緩解；新行政中心區(qū)地塊人氣上升，居住條件改善，物業(yè)價(jià)值快速提升，帶動(dòng)城市全面開展長(zhǎng)沙河西行政中心新的行政中心大樓建設(shè)后的湘江西岸搬遷前三年GDP增長(zhǎng)速度為10.8%搬遷后三年GDP增長(zhǎng)速度為13.5%行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的開展，一批世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸3年來西岸地價(jià)上漲3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城〞老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升1998年提出行政中心搬遷，2001年完成行政中心整體搬遷模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的開展基因區(qū)位因素地理位置——城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的開展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，防止原城市中心過于擁擠交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線/便利停車與城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口開展密切相關(guān)政府行為——以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——用地面積在1平方公里以上用地條件——建設(shè)用地的適宜性、平安性等可操作性——取地本錢低、開發(fā)本錢低、操作難度小建設(shè)條件——根底設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等配套完善——商場(chǎng)、居住、寫字樓模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型工程因素前期后期深圳?蔡屋圍金融中心東門商業(yè)圈羅湖中心區(qū)福田中心區(qū)蔡屋圍金融中心位置：羅湖中心區(qū)交通：深南大道沿線/地鐵大劇院站產(chǎn)業(yè)聚集:友邦保險(xiǎn)太平洋保險(xiǎn)人保中保華泰保險(xiǎn)深圳開展銀行中信城市銀行建設(shè)銀行工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行保險(xiǎn)金融證券銀行強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群世界金融大廈地王大廈華潤(rùn)大廈開展銀行大廈聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型深圳?蔡屋圍金融中心蔡屋圍金融中心人民南商貿(mào)圈東門商圈甲級(jí)寫字樓星級(jí)酒店市級(jí)商業(yè)中心地王大廈華潤(rùn)大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心晶都酒店木棉花酒店華潤(rùn)酒店萬德酒店中信城市廣場(chǎng)華潤(rùn)萬象城公寓住宅地王公寓名仕閣世界金融中心服務(wù)式公寓都市名苑城市天地廣場(chǎng)功能化體系模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型倫敦?加納利碼頭——

工業(yè)碼頭變身新興CBD

改變了倫敦市金融和商業(yè)中心的格局位置：距離倫敦內(nèi)城5公里，倫敦TowerHamlets區(qū)狗島北部規(guī)模:占地面積：28.8萬平米寫字樓面積達(dá)111.48萬平方米交通：輕軌鐵路、高速公路站、地鐵站、Jubilee地鐵延線入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融效勞公司出版業(yè)公司租用，包括：匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社、鏡報(bào)空間/效勞特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合:商務(wù)占95%，商業(yè)占5%建筑：現(xiàn)代建筑，英國(guó)最高的建筑物都在這里已成為倫敦的地標(biāo)模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型倫敦?加納利碼頭地理位置——城市核心區(qū)/城市新區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線/便利停車產(chǎn)業(yè)支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群人文符號(hào)—區(qū)域標(biāo)識(shí)/步行系統(tǒng)/特色符號(hào)語言/紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑〔群〕一流的合作團(tuán)隊(duì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)管理功能化體系——寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的開展基因區(qū)位因素工程因素前期后期華潤(rùn)中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。工程概況占地面積：7.73萬平方米建筑面積：48.1萬平方米容積率：6.22車位：2,988個(gè)物業(yè)功能比例商業(yè)：酒店：辦公：居住=5：1：2：2工程地價(jià)工程一期占地36045平米〔約合54畝〕，土地本錢56600萬元，一期土地本錢約合1047萬元/畝。模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型深圳華潤(rùn)中心優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后開展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式；工程立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符；一流的精英團(tuán)隊(duì)。模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素天一廣場(chǎng)——寧波城市新中心的誕生總占地面積：19.3萬平方米總建筑面積：22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成工程總投資：14億元工程構(gòu)成：商鋪16.7萬平方米，停車場(chǎng)2萬平方米，64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺(tái)1000平方米。根本定位：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。新商業(yè)中心：天一廣場(chǎng)舊中心：中山路模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型功能升級(jí)，滿足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地〞成為了城市地標(biāo)舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素需求背景——舊有單一購物功能的商業(yè)中心無法滿足復(fù)合的消費(fèi)需求地理位置——城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線/便利停車資源性——擁有自然景觀資源、城市文化資源規(guī)模性與可持續(xù)開展性——大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)政府背景支持——政府政績(jī)工程、形象工程產(chǎn)生背景——城市GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)/城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯加快/城市舊城改造進(jìn)程加快模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的開展基因區(qū)位因素工程因素商業(yè)產(chǎn)品全面升級(jí)商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能/其它功能為輔商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)前期后期一、工程價(jià)值三、工程一期定位四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄城市綜合體功能分解泉州房產(chǎn)市場(chǎng)城市綜合體開展模式研究工程開展建議及定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位先期后期及全盤典型的政府驅(qū)動(dòng)型城市中心同時(shí)兼有商業(yè)驅(qū)動(dòng)型特點(diǎn)核心是商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心結(jié)論：一期工程以政府驅(qū)動(dòng)型兼商業(yè)驅(qū)動(dòng)型為核心開展模式。隨著工程區(qū)域的成熟度提高逐漸轉(zhuǎn)化為以商務(wù)辦公為核心驅(qū)動(dòng)型開展模式。比照工程與各類開展模式的匹配度開展、轉(zhuǎn)化板塊開展定位板塊定位：泉州濱海城市新中心開展目標(biāo)：吸引城市的價(jià)值中心流向，打造高品質(zhì)城市中心形象，成為促進(jìn)泉州成為海西經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。工程整體使命：推進(jìn)泉州的城市化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，使泉州在海西經(jīng)濟(jì)圈中發(fā)揮更大的作用工程整體定位工程整體定位：以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體開展目標(biāo)：行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)。工程整體使命：提升東海灣區(qū)域價(jià)值，打造泉州地標(biāo)性商務(wù)辦公區(qū)域，建造泉州城市新核心，推進(jìn)城市化進(jìn)程。工程一期定位工程一期定位：以住宅為主體開發(fā)局部，以商辦為根底的宜居宜商大盤開展目標(biāo)：利用住宅提升區(qū)域地塊的成熟度，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的購物需求及其他需求。商辦類先期的體量需要適度控制，主要為住宅效勞〔包括人流，同時(shí)也要兼顧區(qū)域形象和后期市場(chǎng)培養(yǎng)的需要。工程一期的主要使命：提升區(qū)域成熟度，使東海區(qū)域真正成為城市中心區(qū)域板塊開展定位工程整體定位工程一期定位濱海城市新中心以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體以住宅為主體開發(fā)局部，以商辦為根底的宜居宜商大盤板塊定位決定工程整體定位工程的開展表達(dá)板塊的開展工程一期為整體定位效勞整體定位必須依靠一期的成功板塊現(xiàn)狀決定一期定位一期開展直接促進(jìn)板塊開展定位關(guān)系一、工程價(jià)值四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄競(jìng)爭(zhēng)差異化分析形象定位產(chǎn)品功能定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位三、工程一期具體定位板塊間競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)橋南片區(qū)城東片區(qū)中心片區(qū)東海灣工程區(qū)域潯浦地塊區(qū)域?qū)ふ夜こ涕_展空間城東區(qū)域主推點(diǎn)工程區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì)開展趨勢(shì)中心區(qū)以健康型居住為核心功能比照優(yōu)勢(shì)商務(wù)功能綜合體泉州灣中心區(qū)位突出工程的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)差異定位PK橋南區(qū)域主推點(diǎn)工程區(qū)域大規(guī)模商辦住綜合規(guī)劃周邊產(chǎn)業(yè)依托開展趨勢(shì)城市副中心比照優(yōu)勢(shì)政府帶動(dòng)交通規(guī)劃景觀優(yōu)勢(shì)突出行政中心的帶動(dòng)作用，以景觀突出產(chǎn)品差異差異定位PK中心區(qū)域主推點(diǎn)工程區(qū)域商業(yè)生活配套人口根底開展趨勢(shì)金融中心局部老城保護(hù)比照優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)行政資源突出工程的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢(shì)差異定位PK東海灣工程特點(diǎn)工程一期體量巨大，但主體為住宅，居住社區(qū)的定位，酒店和商業(yè)以配套形象出場(chǎng)，并且高端辦公產(chǎn)品。潯浦地塊區(qū)域特點(diǎn)依托旅游產(chǎn)業(yè)而開展的。未來規(guī)劃有酒店，辦公，住宅等。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：政務(wù)，港口，景觀，交通差異定位：突出工程的景觀優(yōu)勢(shì)和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：政務(wù)，規(guī)模，產(chǎn)業(yè)依托，位置差異定位：突出工程的中心位置，規(guī)模優(yōu)勢(shì)和政務(wù)依托、產(chǎn)業(yè)依托。突出工程的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出行政中心的帶動(dòng)作用，以景觀突出產(chǎn)品差異突出工程的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢(shì)突出工程的景觀優(yōu)勢(shì)和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。突出工程中心位置，規(guī)模優(yōu)勢(shì)和政務(wù)依托、產(chǎn)業(yè)依托。城市新中心全新區(qū)域1000畝規(guī)模商辦政務(wù)居住核心海景資源定位要點(diǎn)一、工程價(jià)值四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)差異化分析形象定位產(chǎn)品功能定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位三、工程一期具體定位活力“泉〞中心，魅力“灣〞生活新鮮而活力的現(xiàn)代化城市中心品質(zhì)、價(jià)值、便捷、機(jī)遇的代名詞形象定位一、工程價(jià)值四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)差異化分析形象定位產(chǎn)品功能定位二、工程開展戰(zhàn)略及定位三、工程一期具體定位功能定位根據(jù)一期開展模式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析設(shè)定各個(gè)功能分區(qū)的比例物業(yè)類型建筑面積(萬平米)比例住宅4255%商業(yè)16.522%甲級(jí)寫字樓57%商務(wù)公寓912%星級(jí)酒店34%經(jīng)濟(jì)型酒店11%合計(jì)76.5100%產(chǎn)品功能定位——住宅局部鑒于泉州住宅市場(chǎng)的整體表現(xiàn)以及周邊工程的具體表現(xiàn)。初步定位，住宅產(chǎn)品分為兩局部：高端住宅利用工程自身的區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，定位為高端住宅。著重強(qiáng)調(diào)舒適感，品質(zhì)感，價(jià)值感?？蛻簦好嫦虺鞘械母叨巳巳耗康模捍蛟靺^(qū)域的品質(zhì)感，提升工程價(jià)值。普通住宅利用工程的“東海灣中心〞優(yōu)勢(shì)，以普通住宅為主。強(qiáng)調(diào)適用，經(jīng)濟(jì)；控制總價(jià)?？蛻簦褐饕嫦蛏鐣?huì)的中堅(jiān)人群。目的：人口導(dǎo)入，為商業(yè)及辦公提供根底。加速提升區(qū)域成熟度。產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品面積段（㎡）總面積比例預(yù)計(jì)套數(shù)（套）高端住宅30010%16020020%400普通住宅130-16020%600110-13030%1000110以下20%800工程戶型建議復(fù)式下復(fù)式上5/3/3建筑面積180-200空中庭院面積20-301雙層挑高庭院,最限度引入美景2南北雙庭院設(shè)計(jì),輕松收藏私家美景3挑高大客廳,盡顯主人非凡氣度高端住宅建議戶型建議高端住宅建議戶型建議高端住宅建議平層產(chǎn)品建議528㎡五房四廳五衛(wèi)+工人房戶型設(shè)計(jì)：主傭交通路線分開，通過“十字〞、“T字〞內(nèi)廊合理劃分，使禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動(dòng)區(qū)、休息區(qū)等各功能合理分隔又有效連通，防止功能區(qū)干擾戶型建議風(fēng)格建議：現(xiàn)代風(fēng)格融合古典元素色系：米黃色系為主材料：底部石材，上部面磚/砂巖/真石漆別墅區(qū)與高端公寓區(qū)在風(fēng)格和建筑材料上相互融合。高端住宅建議立面表現(xiàn)建議相關(guān)案例借鑒建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格建筑材料：石材，進(jìn)口砂巖等作為重要材料．建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)部處理根據(jù)建筑風(fēng)格特點(diǎn)，主要表達(dá)在入口，窗，屋頂造型等處，處理細(xì)膩，且工藝考究．仁恒河濱城星河灣翠湖天地建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，簡(jiǎn)潔。建筑材料：下層采用花崗石，上部采用質(zhì)感涂料。建筑細(xì)節(jié)：陽臺(tái)處理采用玻璃材料，建筑頂部處理增加造型，且結(jié)合燈光做法。建筑風(fēng)格：一期：ＡＲＴＤＥＣＯ建筑風(fēng)格二期：融合現(xiàn)代風(fēng)格建筑細(xì)節(jié)：一期在頂部和局部處理采用古典風(fēng)格元素。二期：采用簡(jiǎn)潔的明快的特點(diǎn)。建筑材料：外墻巴西金山麻〔SAHARSGOLD〕花崗石/高級(jí)仿真石漆，材料運(yùn)用高檔。立面表現(xiàn)建議高端住宅建議相關(guān)案例借鑒采光地下車庫北京御園御翠豪庭財(cái)富海景王子晶品建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格建筑材料：玻璃幕墻，鋁板建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)部處理根據(jù)建筑建筑觀景特點(diǎn)處理，在觀江景位置采用弧型處理，最大化增加觀景面．建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格建筑材料：玻璃幕墻，鋁板建筑細(xì)節(jié)處理：簡(jiǎn)潔形體處理建筑風(fēng)格：歐式古典風(fēng)格建筑材料：石材，進(jìn)口砂巖。建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)節(jié)營(yíng)造突顯開發(fā)商對(duì)施工工藝的精細(xì)度。建筑整體感尊貴奢華。建筑風(fēng)格：ARTDECO建筑風(fēng)格建筑材料：石材，砂巖。建筑細(xì)節(jié)處理：風(fēng)格延續(xù)上海對(duì)ARTDCO的喜愛，頂部處理造型精細(xì)，為突出建筑尊貴感，局部色彩采用金色處理。高端住宅建議立面表現(xiàn)建議取徑通幽小道設(shè)計(jì)取徑通幽小道設(shè)計(jì)結(jié)合地形差異作出水景效果結(jié)合地形差異作出水景效果高端住宅建議景觀表現(xiàn)建議泛會(huì)所架空層處理建議公共部位的精致裝修充分表達(dá)高檔樓盤的品位高端住宅建議公共局部表現(xiàn)建采光地下車庫坡地景觀營(yíng)造公共局部建議:本工程原那么上不建議采用全裝修房,但建議在公共部位處理上,如入口大堂,入戶空間,公共走道等處,走豪華裝修概念.大堂局部雙大堂，挑高6米-9米，裝修風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)：高星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)。功能設(shè)置，地上局部設(shè)置接待休息區(qū)，電梯廳等，地下局部：休息，信報(bào)投遞等設(shè)置。其他：24小時(shí)大堂經(jīng)理/管家接待效勞。大堂區(qū)公共走道大堂空間處理建議高端住宅建議公共局部表現(xiàn)建產(chǎn)品功能定位——商業(yè)局部Q：誰才是泉州未來真正的CBD?A：工程戰(zhàn)略定位—群雄逐鹿，唯我獨(dú)尊!

[泉州再大也容不下一個(gè)“CBD群〞，泉州只能有一個(gè)CBD，而我們就是唯一的市域商業(yè)中心]核心問題之一：工程在城市商業(yè)布局中的地位核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位Q：本工程商業(yè)的成熟，是在2-3年后?還是4-6年后?A：商業(yè)成熟時(shí)間：商業(yè)需要成長(zhǎng)，定位著眼未來！

[商業(yè)的成熟時(shí)間應(yīng)同步于整個(gè)東海區(qū)塊在4-6年后的開展成熟，我們的商業(yè)定位必須未雨綢繆！]核心問題之二：工程商業(yè)的成熟時(shí)間核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位Q：小泉州?大泉州?還是大海西?A：商業(yè)輻射范圍：泉州→廈泉漳都市區(qū)→海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，輻射能量逐級(jí)延伸！

[“小泉州〞是核心，“大泉州〞是根底，“大海西〞是延伸]核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位核心問題之三：工程商業(yè)的輻射范圍Q：商業(yè)形態(tài)定位：沉淪于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)還是打造獨(dú)樹一幟的地區(qū)商業(yè)標(biāo)桿？A：商業(yè)形態(tài)定位：倚天既出，誰與爭(zhēng)鋒？海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)標(biāo)桿!

[不一定是最昂貴的商品，但一定是最現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài)]核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位核心問題之四：工程商業(yè)的形態(tài)定位如何讓我們的商業(yè)影響范圍覆蓋大泉州甚至延伸到整個(gè)東南沿海？最好的方法就是打造稀缺性的差異化產(chǎn)品亮點(diǎn)，并提供讓遠(yuǎn)距離消費(fèi)者向而往之的全新組合式消費(fèi)體驗(yàn)！核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位商業(yè)功能與業(yè)態(tài)整體規(guī)劃編號(hào)功能主題業(yè)態(tài)闡述商業(yè)體量1海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)室內(nèi)滑雪場(chǎng)+餐飲、休閑、體育用品等。5萬平方米左右2時(shí)尚購物廣場(chǎng)百貨主力店+大賣場(chǎng)+品牌專賣店。3萬平方米左右3中西品牌餐飲少量大餐飲，搭配中、小型品牌餐飲，主要分布于裙樓和臨街鋪面。1萬平方米左右4商務(wù)娛樂休閑電影院、KTV、SPA、酒吧、桌游等。1.5萬平方米左右5國(guó)際高端汽車展銷高端汽車品牌4S店、產(chǎn)品展示中心。1.5萬平方米左右6國(guó)際家居生活體驗(yàn)國(guó)際家居主力店（如宜家）+家居品牌店。3萬平方米左右7海上絲路主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)（公建）+文化酒吧、格調(diào)餐吧0.5萬平方米（不含公建）合計(jì)商業(yè)體量15.5萬平方米左右一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述海峽地區(qū)〔包括臺(tái)灣〕開天辟地第一家!在炎熱的南中國(guó)體驗(yàn)前所未有的雪花飄舞！福建龐大的民間資本和經(jīng)商意識(shí)在政府引導(dǎo)下完全可以支撐其實(shí)現(xiàn)！一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述餐飲、休閑、體育用品等配套業(yè)態(tài)示意一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述國(guó)內(nèi)最早的室內(nèi)滑雪場(chǎng)—北京喬波室內(nèi)滑雪場(chǎng)北京喬波冰雪世界是由前世界冠軍葉喬波女士倡導(dǎo)，由啟迪科技園啟迪控股股份投資興建的一家集室內(nèi)滑雪館、會(huì)議度假酒店、運(yùn)動(dòng)康復(fù)體檢中心于一體的大型綜合性高檔運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑場(chǎng)所。北京喬波冰雪世界座落于北京市順義區(qū)馬坡潮白河國(guó)家森林公園內(nèi)，緊鄰的順義新城，奧運(yùn)水上工程賽場(chǎng)、高爾夫球俱樂部、賽馬場(chǎng)等與“喬波〞共同營(yíng)造了良好的商務(wù)休閑氣氛.北京喬波室內(nèi)滑雪館建筑面積近4萬平米，日接待能力3000人次，包括單板、雙板、戲雪等多項(xiàng)娛樂運(yùn)動(dòng)?；^還專門為孩子們?cè)O(shè)計(jì)了兒童戲雪樂園，使他們?cè)诒┑耐捠澜缰谐浞职l(fā)揮他們活潑天真的本性。

一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述亞洲最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)—上海銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)〔原名北海道室內(nèi)滑雪場(chǎng)〕是由上海大順北海道滑雪投資興建的首家專業(yè)的室內(nèi)滑雪場(chǎng)館，其規(guī)模目前為亞洲第一。滑雪場(chǎng)總占地面積100，800平方米，一期工程建筑面積52，000平方米。整個(gè)滑雪道長(zhǎng)380米，寬80米，最大落差達(dá)42米，共分三段坡道〔12°、15°、17°〕和一個(gè)練習(xí)大平臺(tái)，可供不同程度的滑雪愛好者使用。整個(gè)雪場(chǎng)面積為25000多平方米，可供近千名游客滑雪。雪場(chǎng)內(nèi)溫度終年保持在-2℃以下，積雪厚度從30cm至50cm不等。銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)還為游客提供了觀光吧、七星閣餐廳、桑拿浴場(chǎng)、休息客房、多功能廳、KTV、按摩室、SPA室、茶坊等多種休閑娛樂設(shè)施，四樓還將引進(jìn)日本著名的電子游藝機(jī)三榮株式會(huì)社的最新游藝設(shè)備，二期工程將建造商務(wù)酒店、標(biāo)準(zhǔn)賽道的溜冰場(chǎng)等相關(guān)配套設(shè)施，將把此處建成上海以及周邊地區(qū)最專業(yè)的冰雪運(yùn)動(dòng)休閑娛樂中心。一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述最奇特的室內(nèi)滑雪場(chǎng)—阿聯(lián)酋迪拜室內(nèi)滑雪場(chǎng)“迪拜冰雪世界〞的是中東的第一家室內(nèi)滑雪場(chǎng)，也是世界第三大室內(nèi)滑雪場(chǎng)，占地面積約為2．25萬平方米，相當(dāng)于3個(gè)足球場(chǎng)，可同時(shí)容納1500人滑雪。滑雪場(chǎng)內(nèi)鋪著半米厚的600噸人造雪，滑雪者可乘纜車前往5個(gè)長(zhǎng)度為400米、高度和陡度不同的雪坡。很多游客都表示，來迪拜旅游，不僅能滿足他們的滑雪愿望，還能在沙漠中體驗(yàn)滑沙、在明媚陽光下享受水上運(yùn)動(dòng)，就好似去三個(gè)不同的地方度過了三個(gè)迥然不同的假期，不僅頗有新意又很經(jīng)濟(jì)劃算。一、海峽地區(qū)首個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述最近開業(yè)的室內(nèi)滑雪場(chǎng)—紹興喬波室內(nèi)滑雪場(chǎng)“紹興喬波冰雪世界〞是“喬波冰雪世界〞在全國(guó)范圍內(nèi)的連鎖企業(yè)之一，于2021年10月初開業(yè)。坐落于國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景名勝“浙江省紹興縣鑒湖-柯巖風(fēng)景區(qū)〞內(nèi)，南傍山北依水。工程總投資超過4億元，建筑面積逾6萬㎡。以大型室內(nèi)滑雪館、真冰溜冰場(chǎng)為主，并配套四星級(jí)會(huì)議休閑酒店，集四季滑雪、溜冰、旅游、會(huì)議、餐飲、度假、娛樂為一體。

商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述二、時(shí)尚購物廣場(chǎng)海西地區(qū)空間最現(xiàn)代、業(yè)態(tài)最新銳、風(fēng)格最時(shí)尚的中型購物中心〔使用辦公或酒店的裙樓〕。地上建筑引入一家中高端品牌百貨主力店。地下引入一家中等體量的品牌大賣場(chǎng)。規(guī)劃局部沿街商鋪面為品牌專賣店。商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述二、時(shí)尚購物廣場(chǎng)百貨主力店品牌示意商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述二、時(shí)尚購物廣場(chǎng)大賣場(chǎng)、專賣店品牌示意商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述三、中西品牌餐飲品牌可以高中檔錯(cuò)位組合，但對(duì)商家的品質(zhì)必須有較高要求商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述三、中西品牌餐飲商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述四、商務(wù)娛樂休閑主要面向商務(wù)、公務(wù)消費(fèi)的娛樂、休閑業(yè)態(tài)，高品質(zhì)但并不奢華的效勞。商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述四、商務(wù)娛樂休閑商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述五、國(guó)際高端汽車展銷全球最高端的超級(jí)豪車會(huì)聚一堂，打造最頂級(jí)的汽車展示中心。商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述五、國(guó)際高端汽車展銷商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述六、國(guó)際家居生活體驗(yàn)引入的合作模式可以有多樣化的選擇，主要根據(jù)主力店的需求來決定。商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述七、海上絲路主題廣場(chǎng)泉州是古代“海上絲綢之路〞的起點(diǎn)，數(shù)百年前泉州是世界第一大海港！21世界是海洋的世紀(jì)，也是中國(guó)重新崛起的世紀(jì)，海上絲路歷史與文化是我們珍貴的精神財(cái)富！泉州的未來向何處去？歷史的文化遺產(chǎn)和現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)開展缺一不可！海上絲路主題廣場(chǎng)，是中華民族重新走向海洋的圖騰，是泉州這座偉大的城市歷史與榮耀的標(biāo)志，同時(shí)也是泉州在“海上絲路起點(diǎn)〞之爭(zhēng)中確立歷史事實(shí)的重要舉措。海上絲路主題廣場(chǎng)，它不僅僅是一個(gè)承載“公建〞功能的城市空間，它同樣可以是創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、提升整個(gè)海東片區(qū)區(qū)域品位的助推器！商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述七、海上絲路主題廣場(chǎng)海上絲路主題廣場(chǎng)公建空間例如商業(yè)功能與業(yè)態(tài)定位闡述七、海上絲路主題廣場(chǎng)海上絲路主題廣場(chǎng)商用空間例如商業(yè)產(chǎn)品租售開展策略編號(hào)功能主題商業(yè)體量租售去化策略1室內(nèi)滑雪場(chǎng)5萬平方米左右滑雪場(chǎng)（4萬平米）：有兩種模式可選擇，分別是：一、前兩年免租引入，3-5年后逐步提高租金；二、開發(fā)商以物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)合作條件，與經(jīng)營(yíng)方組建聯(lián)合的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)所得由雙方按比例進(jìn)行分成。附屬商業(yè)（1萬平米）：15000平米出售，5000平米開發(fā)商持有出租。2時(shí)尚購物廣場(chǎng)3萬平方米左右百貨主力店：引入品牌連鎖百貨公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商以物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)與經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行按比例分紅。大賣場(chǎng)：以兩年以內(nèi)免租、兩年后有條件高租金的形式進(jìn)行合作引入。附屬專賣店：開發(fā)商持有以高租金獲得投資回報(bào)。3中西品牌餐飲1萬平方米左右全部設(shè)置在沿街旺地位置，以較高價(jià)格進(jìn)行銷售獲得資金回籠。4商務(wù)娛樂休閑1.5萬平方米左右主力娛樂店以優(yōu)惠的低租金條件引入，附屬的小面積商鋪可租可售，且最終需全部通過銷售去化。5國(guó)際高端汽車展銷1.5萬平方米左右根據(jù)經(jīng)營(yíng)方要求靈活選擇物業(yè)出租（開發(fā)商負(fù)責(zé)建造）或土地出售（經(jīng)營(yíng)方自行建造）的合作模式。6國(guó)際家居生活體驗(yàn)3萬平方米左右定單式招商，先確定經(jīng)營(yíng)方再根據(jù)其具體要求進(jìn)行建筑施工。主力店以優(yōu)惠的低租金條件引入，附屬小面積商鋪高價(jià)出售。7海上絲路主題廣場(chǎng)5千平方米左右公建部分（約5000平米）：不計(jì)入商業(yè)面積,無直接的開發(fā)回報(bào)，但能對(duì)項(xiàng)目整體產(chǎn)生間接的提升作用。商用部分（約5000平米）：高價(jià)銷售。商業(yè)產(chǎn)品租售開展策略物業(yè)部分前期去化模式商業(yè)體量后期套現(xiàn)模式1、購物中心主力店（25000平米）2、家居廣場(chǎng)主力店（15000平米）3、娛樂主力店（10000平米）4、汽車展示中心主力店（10000平米）持有出租6萬平米經(jīng)過10年的商業(yè)養(yǎng)成后，主力商業(yè)的價(jià)值已經(jīng)得到極大提升，此時(shí)可以選擇將該部分物業(yè)進(jìn)行整體高價(jià)轉(zhuǎn)讓或者由國(guó)際商業(yè)財(cái)團(tuán)進(jìn)行物業(yè)收購。1、滑雪場(chǎng)附屬商業(yè)的一部分（10000平米）2、購物中心部分附屬商鋪（5000平米）3、高層住宅沿街底商（10000平米）4、家居廣場(chǎng)散鋪（15000平米）5、娛樂主力店配套商業(yè)（5000平米）6、汽車展示中心配套商業(yè)（5000平米）7、主題廣場(chǎng)配套商業(yè)（5000平米）對(duì)外銷售5.5萬平米無滑雪場(chǎng)雪場(chǎng)部分聯(lián)合運(yùn)營(yíng)4萬平米雪場(chǎng)開始經(jīng)營(yíng)并贏利一段時(shí)間后，可以選擇出售股權(quán)或者繼續(xù)運(yùn)營(yíng)分紅產(chǎn)品功能定位——甲級(jí)寫字樓局部甲級(jí)寫字樓客群定位針對(duì)〞臺(tái)企辦公客群〞和〞總部辦公客群〞，應(yīng)建議政府出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)性遷移政策。甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃為了便于管理和評(píng)級(jí)，甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品建議全部設(shè)置于工程的兩棟高層主樓內(nèi)。頂樓會(huì)所或旋轉(zhuǎn)餐廳酒店式公寓：3萬平米（約20層）寫字樓：3萬平米（約20層）底樓商業(yè)：2千平米主樓B頂樓會(huì)所或旋轉(zhuǎn)餐廳酒店：3萬平米（約15層）寫字樓