智揚(yáng)溝通貴陽高端樓盤藍(lán)波灣整合營(yíng)銷策劃方案2011

1、“藍(lán)波灣”游行，一流豪宅之路，一流豪宅！ 我們總是用這樣的話來表達(dá)他們：貴，華府，頂點(diǎn)，尊邸， 我相信如果文字能正確表現(xiàn)大樓的素質(zhì)的話，駕駛員就不需要那個(gè)極限了。 遺憾的是，尊邸和華府之間，我們無法準(zhǔn)確知道差異的山頂在哪里？ 貴重的東西會(huì)保存在什么里？我們可能也很難解釋。 最致命的是消費(fèi)者累了。 習(xí)慣這樣的渲染，難怪他們麻木了。 我們必須正確地表現(xiàn)豪宅的必要要素。 地區(qū)：市中心繁榮或山河湖海，案例廣州帝景苑，廣州白云城，深圳田園居，建筑：名人的心血，造型暫時(shí)選擇，案例深圳俊園，北京印象，庭園景觀設(shè)計(jì)：風(fēng)格化，象征，案例深圳百仕達(dá)，深圳東?；▓@，空間設(shè)計(jì)：沒有缺陷， 劃分為合理的居民設(shè)計(jì)安排，案

2、例北京橘郡長(zhǎng)灘，深圳香榭花園，上海中遠(yuǎn)兩灣城，物業(yè)管理：以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為前提，需要提高，案例北京和喬麗晶(英國(guó)管家服務(wù))，社區(qū)文化：與業(yè)主氣質(zhì)的正確應(yīng)對(duì)，俱樂部住宅生活，案例 俊園俊彥會(huì)，保險(xiǎn)值的基礎(chǔ)和上升空間：豪宅作為大宗投資必須具備保值功能和未來上升的可能性在上海中遠(yuǎn)兩灣城、貴陽的高端市場(chǎng)、智誠(chéng)大樓、城市中心，高層電梯室開拓貴陽豪宅市場(chǎng)的先河，業(yè)主的社會(huì)地位很高。 建筑設(shè)計(jì)老化，功能單一，沒有綠化，所有者逐漸撤退，這座房地產(chǎn)已經(jīng)是市場(chǎng)衰退的人氣英雄。 在中天星園、第二代豪宅中唯一公開的作品，是眺望霞山、游覽南明川、綠化、投入大規(guī)模會(huì)所，震撼街道。 銷售打了幾次折扣，終于正果了。 建筑密度太大，

3、門窗之間的相對(duì)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，立面色的選擇錯(cuò)誤，綠化和俱樂部房屋的設(shè)計(jì)還很年輕。 在水方面，開發(fā)者大力，委托名士建設(shè)。 現(xiàn)在是貴陽現(xiàn)樓和準(zhǔn)現(xiàn)樓中最好的。 立面的處理不理想，戶型設(shè)計(jì)有缺陷，體積太大無法保證社區(qū)居住的簡(jiǎn)單性，二期推遲，無法構(gòu)成未來銷售的大變量。 景麒龍溪園一期，向市場(chǎng)宣傳花溪自然環(huán)境，標(biāo)榜真山淡水的真正豪宅。 投入了小體積，致力于細(xì)分市場(chǎng)挖掘。 由于政府的原因，項(xiàng)目流產(chǎn)。 宏泰世家模仿深圳茂業(yè)集團(tuán)的深南路項(xiàng)目，以純粹的大戶型為旗幟，存在很多不真實(shí)，不重點(diǎn)考慮。 山水園，即所謂的水景豪宅，小體量項(xiàng)目，也是對(duì)社區(qū)純粹特征的昂貴支持。 50006000元的價(jià)格可以說是天價(jià)。 市場(chǎng)表現(xiàn)如何

4、是無法預(yù)測(cè)的，但不樂觀。 貴陽高端市場(chǎng)的特征：去年以來，貴陽市內(nèi)高層呈現(xiàn)價(jià)格下跌的趨勢(shì)，典型的弱勢(shì)市場(chǎng)形態(tài)，市場(chǎng)上流行著悲觀的論調(diào)。 確實(shí)，貴陽地區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)總量低是客觀事實(shí)，但我們也要看到這一市場(chǎng)形態(tài)的形成與前期市場(chǎng)過熱、社會(huì)資源配比不均衡有很大關(guān)系。 這必然導(dǎo)致無效供給變大，市場(chǎng)整體上變得不富裕。 貴陽高端產(chǎn)品現(xiàn)狀：綜合比較各項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，各項(xiàng)難以滿足均勻性要求，缺乏真正的亮點(diǎn)。 豪宅多為自彈自唱，或者也可以說是地區(qū)豪宅。 這說明貴陽的豪宅市場(chǎng)在產(chǎn)品力方面還有著可以超越的巨大空間。 我們對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度：高端市場(chǎng)的接受力問題。 貴陽沒有真正意義上的豪宅，所以在價(jià)格上不能與其他市區(qū)的高層匹敵，大多

5、數(shù)市區(qū)的高層在一個(gè)水平上競(jìng)爭(zhēng)，在質(zhì)量和形象上有差異的同時(shí)，如何制定合理有效的銷售戰(zhàn)略也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 氣質(zhì)，一流的豪宅，應(yīng)該有什么樣的氣質(zhì)？豪宅這個(gè)詞如果能用一句話掩蓋市場(chǎng)上高價(jià)的產(chǎn)品，這無疑是千人一面的局面。我們這樣理解一流豪宅的氣質(zhì)：雖然有錢，但不僅僅是有錢。 雖然有設(shè)計(jì)，但不只是幾畫。 雖然有景觀，但不只是窗外。 雖然有東西，但不僅僅是管理。 雖然有文化，但不僅僅是數(shù)字符號(hào)。 一流的豪宅應(yīng)該對(duì)生活很充裕，用無意中表現(xiàn)出的優(yōu)越感，舉手時(shí)的不親切。 一流的豪宅應(yīng)該是內(nèi)束的貴族氣質(zhì)。 一流豪宅雖然沒有宣傳，但貴氣顯著。 一流豪宅應(yīng)該是業(yè)主事業(yè)的背景和心之城。 一流的豪宅應(yīng)該是細(xì)節(jié)的完美和氣

6、勢(shì)的恢復(fù)互相映照的。 文化的出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷中形象的成功例子多取決于文化的附屬。 深圳青海岸，法國(guó)海濱風(fēng)情(藍(lán)色，地中海建筑符號(hào)的運(yùn)用)，深圳四季花城，奧地利歐洲城市風(fēng)情(歐洲商業(yè)街，明亮顏色的運(yùn)用)，深圳碧云天，廣州翠湖山莊，嶺南人居新顏(嶺南建筑風(fēng)格，民族文化要素的現(xiàn)代城市生活樣品是紐約的蘇豪區(qū)(建筑的模塊化、直線條和工業(yè)化要素的運(yùn)用)，發(fā)現(xiàn)文化的借用在形成項(xiàng)目形象上具有直觀、引導(dǎo)的作用，對(duì)此，以內(nèi)陸文化為核心，強(qiáng)調(diào)河岸城市、貴族的生活質(zhì)量， 強(qiáng)調(diào)社交界的同質(zhì)性，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，最一致的是英國(guó)的居住文化氣質(zhì)，世界上流行的語言是根據(jù)“住在英國(guó)”的原則選擇的，不僅是英國(guó)的莊園，還有英式的管家服務(wù)，

7、雨后午睡的優(yōu)雅，草坪網(wǎng)球應(yīng)該說英國(guó)的居住文化是最成熟的形態(tài)。 大量的殖民地把這種居住文化看成東南亞、香港、澳大利亞我們的差異服務(wù)，從前面提到的豪宅的七大特征來看，要根據(jù)項(xiàng)目的健全性，找到我們自己的差異優(yōu)勢(shì)。 對(duì)地區(qū)、地區(qū)的認(rèn)識(shí)有個(gè)人生活區(qū)域的考慮，比較難統(tǒng)一。 我們可以對(duì)地區(qū)作出結(jié)論性的總結(jié)，但不應(yīng)該作為歧視性的突破口來對(duì)待，建筑的審美標(biāo)準(zhǔn)因人而異。 本案應(yīng)該沒有建筑上的特征，園林景觀，本案僅限于面積，不會(huì)有太大突破吧。 空間設(shè)計(jì)，作為豪宅理想的空間設(shè)計(jì)是必然的選擇，不需要提到。 價(jià)值基礎(chǔ)和上升空間，的價(jià)值和上升值與項(xiàng)目銷售情況和后期跟進(jìn)服務(wù)密切相關(guān)，很難推廣前期的表現(xiàn)。 更多的情況下，會(huì)在強(qiáng)

8、制銷售期間出現(xiàn)。 那么，服務(wù)和社區(qū)文化怎么樣？ 我們的發(fā)現(xiàn)是貴州龍?jiān)谶@兩個(gè)環(huán)節(jié)上具有別人困難的先天優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)具有可接受的巨大空間。 貴州龍開始于餐飲業(yè)，企業(yè)品牌也在這個(gè)時(shí)期沉積。 把貴州龍和雅園名品比較起來，雖然不能說料理的味道、酒店的裝修差異(必須理解消費(fèi)者的接受識(shí)別能力)，但是我們最深的感受是兩者服務(wù)中存在的很大的差異。 貴州龍的迎賓只能準(zhǔn)確地叫兩三次客人。 貴州龍的柜臺(tái)把冰靜靜地放在玻璃杯底部不發(fā)出聲音。 在餐飲業(yè)發(fā)現(xiàn)好現(xiàn)象的今天，貴州龍勝提供服務(wù)。 在飲食文化領(lǐng)域，雅園的失策在于連鎖。 連鎖店雖然在消費(fèi)者并存性上取得了成功，但會(huì)影響高端品牌的價(jià)值。 換句話說，雅園的中低級(jí)店必定會(huì)折扣名

9、品的品牌價(jià)值。 作為品牌和服務(wù)的附加值，貴州龍的特性在于服務(wù)細(xì)節(jié)的勝利和品牌路線的堅(jiān)持。 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，我們認(rèn)為值得堅(jiān)持這一特性！ 現(xiàn)有的企業(yè)形象，沉淀已久的品牌價(jià)值對(duì)我們地區(qū)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大也很重要。 房地產(chǎn)也是服務(wù)色彩非常濃的行業(yè)，數(shù)國(guó)內(nèi)有名的房地產(chǎn)企業(yè)，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)服務(wù)。萬科、中海、金地以及貴陽的中天，幾乎沒有例外。 同時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)行業(yè)形象非常不理想的行業(yè)，房地產(chǎn)投訴不斷。 開發(fā)者不重視房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷、后期管理方面的服務(wù)意識(shí)。 這應(yīng)該是個(gè)容易突破的環(huán)節(jié)。 在本案中，如何將適當(dāng)?shù)奈锕軝C(jī)構(gòu)嫁接到過去貴州龍飲食服務(wù)品牌上，確立自己的房地產(chǎn)服務(wù)品牌，如何在形象上確立水乳交融的接受關(guān)系？

10、是我們必須共同面對(duì)的問題。 為什么要用這個(gè)詞？關(guān)于主標(biāo)的品味，其實(shí)你是我認(rèn)識(shí)神會(huì)，我們的理解是這樣的：我們想形成的項(xiàng)目形象不僅是金錢的象征，而且是文化的馀脈流香。 優(yōu)雅和品味一樣，優(yōu)越性不僅僅是物質(zhì)。 你們的車很多，真有品味的車很少，你們有很多，真有品味的房子不多，品味給客人帶來的不僅是心領(lǐng)神會(huì)的歸屬感，還能給社會(huì)評(píng)價(jià)帶來滿足。 這個(gè)主標(biāo)沒有宣傳，雖然不是自己說的標(biāo)榜，但是有我們所需要的強(qiáng)烈的心理引導(dǎo)作用。 保守而不減少角色，這種主要目標(biāo)符合項(xiàng)目的氣質(zhì)。 色彩關(guān)系，大樓包裝是一項(xiàng)很有系統(tǒng)的工程，業(yè)界被稱為“5點(diǎn)1線綜合市場(chǎng)攻擊手段”。 現(xiàn)場(chǎng)包裝、賣場(chǎng)包裝(包括示范室和通道包裝)、媒體推廣、材料、賣場(chǎng)包裝，五種營(yíng)銷手段在統(tǒng)一推進(jìn)思想的指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目需要開展。 細(xì)分后，我們的工作是確立和運(yùn)用色系，涉及支配色和輔助色的使用關(guān)系的主圖像的采用有無使用圖像標(biāo)簽的主要目標(biāo)的使用范圍和輔助的語言體系等。 作為形象系統(tǒng)的重要單位，顏色是維持整體統(tǒng)一和標(biāo)簽化的重要手段。 本案是高級(jí)大樓，由于客人年齡大，心態(tài)成熟，在色彩使用方面偏向于采用比較穩(wěn)重的低亮度色系