全過程成本控制.ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制,發(fā)展管理部 2010.11.26,目錄,一、成本控制理念 二、目標成本編制 三、各階段成本控制要點 四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題,一、成本控制理念,傳統(tǒng)管理思路：設計院設計圖紙-招標-根據(jù)洽商等結算，存在問題：被動控制、事后控制、沒有系統(tǒng)性。 新的管理思路：全過程、全員成本控制，在項目定位、設計優(yōu)化、招標及施工階段做重點控制。體現(xiàn)：系統(tǒng)控制、全過程控制、全員控制、預防控制。,新項目發(fā)展,規(guī)劃設計,擴初設計,施工圖設計,招標發(fā)包 施工程建,竣工結算,投資估算,目標成本測算 一,目標成本測算 二,目 標 成 本,動態(tài)成本,結算成本分析,目標成本形成,動態(tài)成本控制,一、成本

2、控制理念,不同階段成本控制的能動關系： 新項目發(fā)展階段成本處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大，可通過優(yōu)化項目建設方案如市場定位、容積率等大幅降低成本。全面、準確、謹慎預測新項目成本。 設計階段通過設計方案比選、優(yōu)化、做足容積率、材料設備檔次選型、限額設計等技術措施可以較大幅度調(diào)整成本。 招標發(fā)包階段通過發(fā)包方案策劃、合同體系策劃等設置合理的發(fā)包方式、付款條件、風險分擔原則、激勵措施等對成本控制的影響較大。 施工承建階段成本基本被設計固化，只能通過加強履約及合同管理，嚴格控制設計變更及簽證流程來避免無效費用的發(fā)生。 竣工結算階段木已成舟，成本控制最被動的階段。,一、成本控制理念,成本估算不足,二、目標

3、成本編制,客觀因素： 土地 （生地，熟地） 市場因素（建材漲價、索賠等） 政策因素（需繳納政府費用、增值稅征收等）,主觀因素： 規(guī)范性不足（嚴重缺漏項） 專業(yè)性不足（結構、施工方式、 材料選擇、保溫或防水做法） 全面性不足（配套公建成本分攤、成本遞延）,成本剛性不足,二、目標成本編制,目標成本調(diào)整的條件 整體規(guī)劃調(diào)整 產(chǎn)品定位調(diào)整 開發(fā)計劃調(diào)整,實際情況： 1、概念模糊，認為動態(tài)管理，目標也應是動態(tài)的； 2、借允許調(diào)整之機，將已發(fā)生成本均計入目標成本。,結果：目標剛性不足，導致考核失去意義。,成本與實際脫節(jié),圖紙大幅度調(diào)整 為了盈利指標，盲目壓低成本（領導指令） 為了考核高估冒算 不了解市場行

4、情,二、目標成本編制,編制要求,1、實事求是 2、有專業(yè)水準 3、與市場和行業(yè)接軌 4、公司行為 5、責任部門直接參與 6、可以指導招標、施工、采購等業(yè)務活動中的成本費用的使用與管理,二、目標成本編制,各階段成本： 決策和初步設計階段，影響項目投資7595； 技術設計階段，決定成本3575； 施工圖設計階段，決定成本1035； 施工階段，決定成本510。 可見，決策及設計等前期階段是影響工程成本最重 要的階段，是節(jié)約可能最大的階段，也是工程造價投資 控制的重點階段。,三、各階段成本控制要點,三、各階段成本控制要點,設計階段成本控制的目的,提升產(chǎn)品品質,縮短開發(fā)周期,降低開發(fā)成本,成 本 控 制

5、,容積率、含鋼量、砼含量、窗積比、墻積比等限額指標,景觀造價,示范區(qū)造價,設計變更簽證率,合理的設計費,交付標準,對設計人員而言是任務 對成本人員而言應前置而持續(xù),避免兩種現(xiàn)象：,不計成本地追求設計效果,成本不合理導致品質喪失,三、各階段成本控制要點,三、各階段成本控制要點,1、設計階段,三、各階段成本控制要點,1、設計階段,三、各階段成本控制要點,1、設計階段,三、各階段成本控制要點,1、設計階段,三、各階段成本控制要點,1、設計階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各

6、階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,變更發(fā)生原因：,1.設計類： A.超成本目標 B.設計優(yōu)化 C.設計錯誤 D.設計缺漏 E.補充設計 F.二次設計 G.現(xiàn)場條件,2.現(xiàn)場施工類: A.施工錯誤 B.施工困難 C.施工進度要求,3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求,4.其它,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,設計變更簽證率控制,很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總

7、建造成本的3-10，其中重復性錯誤占相當比例。 為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下： 1）建立施工圖設計單位長期合作伙伴； 2）給予合理的設計周期； 3）完善標準化構造設計； 4）加強審圖。,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,4、結算階段,三、各階段成本控制要點,4、結算階段,四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題：,1、未建立完善的責任成本考核體系，責任成本分解后未形成明確的責任成本管理指導書； 2、沒有全員成本意識，成本支出的責任部門產(chǎn)生費用無記錄，連最起碼的管理臺帳都沒有，過程不自管，普遍認為成本管理是成本部門的事，被動受管； 3、目標成本制定的支持數(shù)據(jù)不具備完整性、合理性。成本指標下發(fā)過于盲目，部分指標不合理，與市場行情脫軌，對未來預判不夠，不能滿足日常成本管理的需要，致使多次調(diào)整目標成本，利潤縮小，不能達到預期的目標；