全過程成本控制.ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制,發(fā)展管理部 2010.11.26,目錄,一、成本控制理念 二、目標成本編制 三、各階段成本控制要點 四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題,一、成本控制理念,傳統(tǒng)管理思路：設(shè)計院設(shè)計圖紙-招標-根據(jù)洽商等結(jié)算，存在問題：被動控制、事后控制、沒有系統(tǒng)性。 新的管理思路：全過程、全員成本控制，在項目定位、設(shè)計優(yōu)化、招標及施工階段做重點控制。體現(xiàn)：系統(tǒng)控制、全過程控制、全員控制、預(yù)防控制。,新項目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計,擴初設(shè)計,施工圖設(shè)計,招標發(fā)包 施工程建,竣工結(jié)算,投資估算,目標成本測算 一,目標成本測算 二,目 標 成 本,動態(tài)成本,結(jié)算成本分析,目標成本形成,動態(tài)成本控制,一、成本

2、控制理念,不同階段成本控制的能動關(guān)系： 新項目發(fā)展階段成本處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大，可通過優(yōu)化項目建設(shè)方案如市場定位、容積率等大幅降低成本。全面、準確、謹慎預(yù)測新項目成本。 設(shè)計階段通過設(shè)計方案比選、優(yōu)化、做足容積率、材料設(shè)備檔次選型、限額設(shè)計等技術(shù)措施可以較大幅度調(diào)整成本。 招標發(fā)包階段通過發(fā)包方案策劃、合同體系策劃等設(shè)置合理的發(fā)包方式、付款條件、風(fēng)險分擔原則、激勵措施等對成本控制的影響較大。 施工承建階段成本基本被設(shè)計固化，只能通過加強履約及合同管理，嚴格控制設(shè)計變更及簽證流程來避免無效費用的發(fā)生。 竣工結(jié)算階段木已成舟，成本控制最被動的階段。,一、成本控制理念,成本估算不足,二、目標

3、成本編制,客觀因素： 土地 （生地，熟地） 市場因素（建材漲價、索賠等） 政策因素（需繳納政府費用、增值稅征收等）,主觀因素： 規(guī)范性不足（嚴重缺漏項） 專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、 材料選擇、保溫或防水做法） 全面性不足（配套公建成本分攤、成本遞延）,成本剛性不足,二、目標成本編制,目標成本調(diào)整的條件 整體規(guī)劃調(diào)整 產(chǎn)品定位調(diào)整 開發(fā)計劃調(diào)整,實際情況： 1、概念模糊，認為動態(tài)管理，目標也應(yīng)是動態(tài)的； 2、借允許調(diào)整之機，將已發(fā)生成本均計入目標成本。,結(jié)果：目標剛性不足，導(dǎo)致考核失去意義。,成本與實際脫節(jié),圖紙大幅度調(diào)整 為了盈利指標，盲目壓低成本（領(lǐng)導(dǎo)指令） 為了考核高估冒算 不了解市場行

4、情,二、目標成本編制,編制要求,1、實事求是 2、有專業(yè)水準 3、與市場和行業(yè)接軌 4、公司行為 5、責(zé)任部門直接參與 6、可以指導(dǎo)招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用的使用與管理,二、目標成本編制,各階段成本： 決策和初步設(shè)計階段，影響項目投資7595； 技術(shù)設(shè)計階段，決定成本3575； 施工圖設(shè)計階段，決定成本1035； 施工階段，決定成本510。 可見，決策及設(shè)計等前期階段是影響工程成本最重 要的階段，是節(jié)約可能最大的階段，也是工程造價投資 控制的重點階段。,三、各階段成本控制要點,三、各階段成本控制要點,設(shè)計階段成本控制的目的,提升產(chǎn)品品質(zhì),縮短開發(fā)周期,降低開發(fā)成本,成 本 控 制

5、,容積率、含鋼量、砼含量、窗積比、墻積比等限額指標,景觀造價,示范區(qū)造價,設(shè)計變更簽證率,合理的設(shè)計費,交付標準,對設(shè)計人員而言是任務(wù) 對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù),避免兩種現(xiàn)象：,不計成本地追求設(shè)計效果,成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,三、各階段成本控制要點,三、各階段成本控制要點,1、設(shè)計階段,三、各階段成本控制要點,1、設(shè)計階段,三、各階段成本控制要點,1、設(shè)計階段,三、各階段成本控制要點,1、設(shè)計階段,三、各階段成本控制要點,1、設(shè)計階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各階段成本控制要點,2、招標階段,三、各

6、階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,變更發(fā)生原因：,1.設(shè)計類： A.超成本目標 B.設(shè)計優(yōu)化 C.設(shè)計錯誤 D.設(shè)計缺漏 E.補充設(shè)計 F.二次設(shè)計 G.現(xiàn)場條件,2.現(xiàn)場施工類: A.施工錯誤 B.施工困難 C.施工進度要求,3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求,4.其它,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,設(shè)計變更簽證率控制,很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總

7、建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當比例。 為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下： 1）建立施工圖設(shè)計單位長期合作伙伴； 2）給予合理的設(shè)計周期； 3）完善標準化構(gòu)造設(shè)計； 4）加強審圖。,三、各階段成本控制要點,3、施工階段,三、各階段成本控制要點,4、結(jié)算階段,三、各階段成本控制要點,4、結(jié)算階段,四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問題：,1、未建立完善的責(zé)任成本考核體系，責(zé)任成本分解后未形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書； 2、沒有全員成本意識，成本支出的責(zé)任部門產(chǎn)生費用無記錄，連最起碼的管理臺帳都沒有，過程不自管，普遍認為成本管理是成本部門的事，被動受管； 3、目標成本制定的支持數(shù)據(jù)不具備完整性、合理性。成本指標下發(fā)過于盲目，部分指標不合理，與市場行情脫軌，對未來預(yù)判不夠，不能滿足日常成本管理的需要，致使多次調(diào)整目標成本，利潤縮小，不能達到預(yù)期的目標；