江蘇金壇金谷華城金碧園商鋪市場調(diào)研及營銷策略.ppt

1、金谷華城.金碧園商鋪 市場調(diào)研及營銷策略,2009年4月,第1篇觀大局 金壇商業(yè)發(fā)展啟示,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 金壇市發(fā)展總方向,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,一區(qū)三園（東擴） 金壇市的“一區(qū)三園” 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和河頭、堯塘、水北三鎮(zhèn)工業(yè)集中園,東擴南移,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 金壇市一區(qū)三園（東擴）圖,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 金壇市城南新區(qū)規(guī)劃（南移）圖,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 金壇市1999年-2008年GDP比較,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,清華園,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 金壇市19

2、99年-2008年人均GDP比較,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,清華園,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 重要啟示,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,清華園,金谷華城連接未來城東新板塊，這里必將誕生一個與傳統(tǒng)市區(qū)商圈對立的區(qū)域商圈 連接城東板塊 新興商圈圓心,金壇市發(fā)展規(guī)劃及GDP分析 重要啟示,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,名仕佳園,清華園,金壇不斷增長的經(jīng)濟產(chǎn)值，是商圈高速發(fā)展的動力 打破傳統(tǒng)商圈已成定勢 炒作新商圈核心概念勢在必行,第2篇 金壇在售商鋪項目調(diào)查,金壇市商業(yè)概況 金壇市主要在售商鋪分布,南門商業(yè)街,頤和世家商鋪,東城宜景苑,名仕佳園,清華園,金谷華城,金壇市在售商鋪項目調(diào)查

3、金壇市主要在售商鋪銷售進度,多數(shù)項目已是現(xiàn)房，但銷售和招商狀況并不理想,金壇市金壇市在售商鋪項目調(diào)查 金壇市主要在售商鋪總價區(qū)間對比圖,60萬以上的商鋪供應較多，由于區(qū)位優(yōu)勢和炒作，成為了投資熱點,金壇市金壇市在售商鋪項目調(diào)查 金壇市主要在售商鋪面積區(qū)間對比圖,小面積商鋪供應較多，而100以上大面積商鋪供應較少，存在一定的稀缺性,金壇市金壇市在售商鋪項目調(diào)查 本次市場調(diào)查市區(qū)商鋪和非市區(qū)商鋪的供應量統(tǒng)計,市區(qū)商鋪供應量較多，社區(qū)商鋪較少 投資客的眼光也自然的被核心商圈吸引,南門商業(yè)街 雄踞財富中心，見證繁榮金壇,物業(yè)類別：街區(qū)獨立商鋪、小面積房產(chǎn)及大型停車場 價格：一鋪一價 雙層：1萬，單層

4、1.5-2萬 主力面積：單層 60-70平米雙層120平米 業(yè)態(tài)：靈活多樣 地址：南門大街 交通狀況：市中心，交通方便,項目區(qū)位圖,基本信息,南門商業(yè)街 雄踞財富中心，見證繁榮金壇,100%市中心黃金地段 龐大而穩(wěn)定的高消費客源 廣泛的全商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 高標準特色街區(qū)規(guī)劃模塊：12層街區(qū)獨立商鋪、34層小面積房產(chǎn)、大型停車場、超標準重點實驗幼兒園 優(yōu)質有序的街區(qū)管理服務,項目效果圖,項目配套及賣點,南門商業(yè)街 雄踞財富中心，見證繁榮金壇,南門商業(yè)街 雄踞財富中心，見證繁榮金壇,頤和世家商鋪 原始大商機 讓財富更上一層,物業(yè)類別：街區(qū)商鋪 價格：約：1.2-2萬 主力面積： 82-305平米 金鉆

5、鋪82-95 珍寶鋪124-305 業(yè)態(tài)：生活服務類 交通狀況：市中心，交通方便,項目區(qū)位圖,基本信息,城中心 財中心：東西南大門三大商圈圍合，四通八達道路，暢想黃金盛宴 人潮涌 錢潮聚：5萬穩(wěn)定居住人群，5萬流動消費人群，百萬高層消費力 臨街鋪 規(guī)劃優(yōu)：最大14.5米開間，首層5.4米層高，82-305平米任選擇 穩(wěn)投入 大收益：點鋪成金，富足三代，臨街旺鋪，財富避風升值港灣。,項目配套及賣點,頤和世家商鋪 原始大商機 讓財富更上一層,主標題：鉑金旺鋪。賣點：市中心，大開間，每平米優(yōu)惠400元。,頤和世家商鋪 原始大商機 讓財富更上一層,清華園 風情街 清華一鋪在手，生活一世不愁,清華園 風

6、情街 清華一鋪在手，生活一世不愁,物業(yè)類別：沿街單層商鋪 價格：朝南：5380 朝北：6300 主力面積：29-60平米單層商鋪 業(yè)態(tài)：傾向建材裝飾、生活服務類 地址：城西丹荊路25號 交通狀況：城西中心，交通便利,項目投資分析,基本信息,單層商鋪更有保障 成熟居住中心，人潮就是錢潮 毗鄰華羅庚中學，成熟區(qū)域商鋪更有投資價值 生活的街，生財?shù)慕?傾向建材裝飾、生活服務類定位 每鋪都臨街，人流交通四通八達,項目效果圖,項目配套及賣點,清華園 風情街 清華一鋪在手，生活一世不愁,東城宜景苑,物業(yè)類別：雙層商鋪 價格：中間：8800 邊鋪：6180 主力面積：中間：200平米，1F 70平米，2F

7、120平米。邊鋪：兩層：60-70、120平米 業(yè)態(tài)：五金、打印、餐飲等 地址：華城中路（市一中對面） 交通狀況：交通比較方便,項目區(qū)位圖,基本信息,東城宜景苑,項目配套及賣點,東城宜景苑,位于金壇市開發(fā)區(qū)，華城中路，交通比較方便 市一中（市重點高中），市五中（初中），數(shù)學家華羅庚、訓詁學家段玉裁為當?shù)孛?，有良好文化氛?中高收入者將云集于此，未來商業(yè)潛力可觀。,名仕佳園,名仕佳園,物業(yè)類別：沿街商鋪 價格：一鋪一價，均價15000元/平米 主力面積：單層，4050平米 業(yè)態(tài)：靈活多樣（中高端） 地址：市一中西側 交通狀況：交通比較方便。,項目效果圖,基本信息,位于金壇市開發(fā)區(qū)，華城中路南側

8、，華陽路東側，緯六路北側，交通比較方便 東側為市一中，南側為市五中，數(shù)學家華羅庚、訓詁學家段玉裁為當?shù)孛?，有良好文化氛?樓盤為高品質定位，中高收入者將云集于此，未來商業(yè)潛力可觀,項目效果圖,項目配套及賣點,名仕佳園,主力面積：單層： 60-70平米 雙層：120-200左右,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結 在售商鋪項目基本情況匯總,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結 在售商鋪項目基本情況匯總,金壇在售商鋪中主力面積的總價約為60-90萬/鋪,社區(qū)商鋪供應量大都在4000-5000平米左右/項目； 商業(yè)街供應量比較大，約為2-4萬平米/項目；總的來說，供應量約7.5萬平米，銷售基本過半。個別項目未售。,金壇

9、在售商鋪項目調(diào)查小結 在售商鋪項目基本情況匯總,市中心區(qū)域和高檔居住社區(qū)商鋪：1.2-2萬/平米；次級區(qū)域商圈：6000-9000 /平米。,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結 在售商鋪項目基本情況匯總,南門商業(yè)街1.5-2萬,頤和世家1.2-2萬,宜景苑0.6-0.9萬,名仕佳園1.5萬,清華園0.530.63萬,金谷華城,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結 在售商鋪項目基本情況匯總,金壇市商業(yè)概況 金壇市商業(yè)格局金壇北環(huán)板塊商業(yè)核心位置,中心區(qū)域商圈,北環(huán)板塊的中心,汽車東站,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結,啟示之一： 競爭商鋪現(xiàn)房營銷有一定優(yōu)勢 我們是期鋪，如何彰顯優(yōu)勢？,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結,啟示之二： 競

10、爭商鋪缺乏城市發(fā)展觀念 對于自身價值挖掘顯然不專業(yè) 我們應該如何挖掘自身價值 讓項目具有城市發(fā)展前景？,北環(huán)區(qū)域中心商圈正在形成 與傳統(tǒng)中心商圈勢必形成對立 我們應該如何借勢 定義項目地位?,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結,啟示之三：,金碧園商街必須 超越傳統(tǒng)社區(qū)商鋪競爭法則 立足金壇商圈的發(fā)展演變 創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的新概念,金壇在售商鋪項目調(diào)查小結,第3篇 金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計 周邊社區(qū)及商業(yè)分布圖（已開及未開）,五金配件,金碧園,世紀聯(lián)華超市,市場,商辦樓,幼兒園,餐飲,汽車4S,娛樂,賓館,汽車站,小旅店,小旅店,小旅店,金谷華城,五金及配件商店,沿街商鋪,沿街商鋪,休閑SP

11、A,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計 周邊社區(qū)業(yè)態(tài)分布翠北路,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計 周邊社區(qū)業(yè)態(tài)分布北環(huán)路,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計 周邊社區(qū)業(yè)態(tài)分布東環(huán)二路,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計,中心商圈正在形成 核心地標暫時空缺 項目的地位將重新確定,啟示之一：,金谷周邊商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計,金谷商鋪周邊商業(yè)業(yè)態(tài)正在演變 可能形成主題性的商圈 我們應該如何洞察未來 定義項目地位?,啟示之二：,第4篇 金谷華城商鋪概況分析,金谷華城商鋪概況分析 面積區(qū)間,在十字路口西南角有一大開間商鋪，面積約500平米;,金谷華城商鋪概況分析 單層面積區(qū)間,紅色轉角面積約140平米；綠色東南轉角約500平米；其余每個單位在5565平米。,金谷華城

12、商鋪概況分析 價格區(qū)間04年出售價格,第5篇 金谷華城商鋪營銷策劃,當前市場分析,Point 1,我們認為: 整個北環(huán)地區(qū)可售底商有限，金碧園商鋪有一定的稀缺性。 營銷策劃的立足點在于形成持續(xù)銷售號召力 但作為期鋪，如何能贏得市場持續(xù)投資熱情?,優(yōu)勢分析,Point 2,目前存在的優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢: 金谷房產(chǎn)的品牌號召力暫時沒有對手 區(qū)位優(yōu)勢：金壇北環(huán)板塊商業(yè)核心位置，未來區(qū)域商業(yè)地標所在 交通優(yōu)勢：金壇城北交通樞紐所在 人氣優(yōu)勢：依托金谷華城50萬平米居住生活板塊，金壇汽車東站高密度的流動人口。 環(huán)境優(yōu)勢：兩大成熟業(yè)態(tài)商圈匯集，周圍有世紀聯(lián)華大賣場，KTV，賓館，娛樂健身一一俱全；并有交通中心

13、金壇汽車站。 臨街優(yōu)勢：本批商鋪全部臨街，將確保整個街區(qū)未來的商業(yè)價值,優(yōu)勢分析,Point 2,需要強化建立的優(yōu)勢 區(qū)域商圈未來前景的形象建立 特色商業(yè)街區(qū)的總體前景規(guī)劃 整個北環(huán)商圈可售臨街旺鋪的稀缺性 200平米500平米大面積商鋪對于未來大品牌的持久吸引性,Step 1,銷售前工程配合準備工作,確立項目立面風格 確定項目規(guī)劃方案 制作商鋪沙盤,Step 2,準備獨立的區(qū)域，包裝商鋪氛圍 安排專門的業(yè)務員進行培訓,銷售前售樓處配合準備工作,商街影視專題片循環(huán)播放,北環(huán)路完整商業(yè)街區(qū)模型 展示未來規(guī)模和區(qū)位價值,商業(yè)街效果圖 周邊發(fā)展規(guī)劃圖,Step 3,交通樞紐商圈+未來城市主流居住板塊

14、商圈， 兩圈匯合，確保金旺角鋪王地位。,銷售前項目深度挖掘,未來城市主流 居住板塊商圈,交通樞紐商圈,金谷 商街,Step 3,銷售前項目深度挖掘,雙商圈交匯 金谷金旺角,Step 3,銷售前項目深度挖掘,價值如何溝通,才能打動投資專家? 超越傳統(tǒng)商鋪傳播主題 定義鋪王氣度,拋棄返祖或返利的誘惑承諾 突顯項目本身實實在在的超值 拋棄務虛的前景承諾 傳播項目真正的未來地位,Step 3,銷售前項目深度挖掘,第一級：金碧園正式開工，聯(lián)通城東商圈 第二級：北門大橋正式開通，聯(lián)通金壇南北 第三級：金碧園全面竣工，城東商圈即將形成 第四級：金旺角全面招商進駐，城東商圈正式形成,交付前價值連升四級 鋪王歸

15、來 漲勢逼人,預熱,五一期間,4月中旬,五月中旬,內(nèi)部認購,預約,開盤,五月下旬,Step 3,開盤前銷售節(jié)奏,首度公開,借勢而立 價值承諾 彰顯鋪王風范,整合推廣策略,Step 4,目標客戶: 金壇有著自己特殊的文化與經(jīng)濟動脈，金壇有著大量的建筑精英們，這些外出的包工頭成為金壇首先富起來的一批人,首度公開,Step 4,第一階段：4.154.30預熱,推廣主題： 金壇北環(huán)核心商圈臨街金鋪 鋪王歸來 價值連升四級，漲勢逼人,首度公開,Step 4,DM主題畫面,鋪王,歸來,工地圍墻包裝,鋪王歸來 漲勢逼人,第二階段：五一期間,Step 5,推廣主題： 感謝金壇建筑精英 金谷財神到 金鋪送到家

16、金壇北環(huán)核心商圈臨街金鋪 首度內(nèi)部認購,第二階段：五一期間,Step 5,營銷活動建議： 金谷財神到 金鋪原始股答謝金壇建筑精英 針對當?shù)匕ゎ^，現(xiàn)場進行內(nèi)部認購 51萬元定金即可享受優(yōu)先選房權,Step 5,第二階段：五一期間,媒體建議: 包工頭因為時間忙，沒有靜下來閱讀的習慣，因此我們建議媒體采用: 短信，電視,推廣主題： 鋪王再度歸來 金壇北環(huán)核心商圈臨街金鋪首批售罄 全城加推 公開拍賣,根據(jù)五一內(nèi)部認購情況，進行細分： A.如果內(nèi)部認購良好，可以針對認購較多的鋪位（大面積）在開盤前進行公開拍賣，引起市場最大關注。,鋪王全城炒作,Step 6,第三階段：五月中下旬預約期,推廣主題： 金壇

17、北環(huán)核心商圈臨街金鋪VIP首推 兩大商圈首度交匯 交付前價值連升四級,根據(jù)五一內(nèi)部認購情況，進行細分： B.如果內(nèi)部認購不理想，在五一后加推VIP卡進行預約，給出一定的購房優(yōu)惠。,鋪王全城炒作,Step 6,第三階段：五月中下旬預約期,第四階段：五月下旬6月初開盤期,推廣主題： 金谷華城財神到 金鋪送到家 金壇北環(huán)核心商圈臨街金鋪 4大中心開啟財富直通車 限量 席全城開搶,5,未來商業(yè)地標核心城北交通樞紐中心城市往來人流中心臨街旺鋪價值中心,鋪王全城開售,Step 7,第四階段：五月下旬6月初開盤期,營銷活動建議 金谷華城財神到 金鋪送到家 金壇北環(huán)核心商圈 臨街金鋪王中王 限量5席全城公開拍賣,鋪王全城開售,Step 7,金谷華城商鋪銷售建議,如何用價格保持市場持續(xù)關注? 先放量位置較好的小面積帶動市場關注，在銷售良好的情況下可以拉動整體價格 再推單間面積較大的（轉角鋪），保持關注熱度，最后再推其余單間小面積。