低密度產(chǎn)品.ppt

1、產(chǎn)品攻略。,五層產(chǎn)品的選擇 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 優(yōu)秀案例借鑒 產(chǎn)品打造建議,基于競(jìng)爭(zhēng)策略及客戶定位之上的產(chǎn)品攻略,客戶訪談匯總 坐擁3個(gè)“空中立體花園”，通風(fēng)采光優(yōu)越 前后均設(shè)入戶花園及私家花園，贈(zèng)送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈(zèng)送露臺(tái)、 陽光雙車位等 入口玄關(guān)正對(duì)小天井，臥室圍繞內(nèi)庭院,客戶語錄: 這里贈(zèng)送面各比較多，很實(shí)用，我感覺挺滿意的！ 華發(fā)業(yè)主陳先生，購(gòu)買340平米別墅產(chǎn)品 這房子通風(fēng)采風(fēng)都不錯(cuò)，還是雙車位設(shè)計(jì)，景觀也不錯(cuò)！ 華發(fā)業(yè)主李小姐，購(gòu)買260平米別墅產(chǎn)品,華發(fā)世紀(jì)城,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,華發(fā)世紀(jì)城產(chǎn)品分析340平五房,贈(zèng)送大面積空中花園增加通風(fēng)采光，并贈(zèng)送地下室、前后大面積戶外花園

2、、超大贈(zèng)送露臺(tái)、陽光雙車位，提高附加值。,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,贈(zèng)送3個(gè)空中獨(dú)立花園，前后超大花園，陽光雙車位，,華發(fā)世紀(jì)城產(chǎn)品分析260平米四房,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,客戶訪談匯總： 贈(zèng)送面積多 利用率高 客廳尺度大 花園太小 車庫(kù)太低 沒有全部裝電梯 建筑密度太高,聯(lián)排,獨(dú)棟,客戶語錄： 這里除了景觀資源好，贈(zèng)送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。-徐小姐，購(gòu)買聯(lián)排264平米產(chǎn)品 這里產(chǎn)品還不錯(cuò)，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！-澳門客戶唐小姐 購(gòu)買383平米獨(dú)棟產(chǎn)品 這個(gè)社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫(kù)也不是很好用。-王先生 購(gòu)買259平米聯(lián)排產(chǎn)品,鳳凰山一號(hào),市場(chǎng)產(chǎn)品分析,分析點(diǎn)評(píng)：

3、預(yù)留電梯井 主臥獨(dú)享頂層，并設(shè)家庭廳 入戶較曲折,鳳凰山一號(hào)產(chǎn)品分析297平米五房,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,分析點(diǎn)評(píng)： 雙車位 主臥獨(dú)享頂層，并贈(zèng)送大面積露臺(tái) 中庭采光,鳳凰山一號(hào)產(chǎn)品分析264平米五房,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,時(shí)代廊橋,客戶訪談匯總： 贈(zèng)送面積多 通風(fēng)采光差 私密性欠佳,客戶語錄： 這里除了景觀資源好，贈(zèng)送面積也挺多了，可以自己改一下，利用起來。-徐小姐，購(gòu)買聯(lián)排264平米產(chǎn)品 這里產(chǎn)品還不錯(cuò)，客戶蠻大的，但是花園和臥室就略微小了些！-澳門客戶唐小姐 購(gòu)買383平米獨(dú)棟產(chǎn)品 這個(gè)社區(qū)建筑太密了，沒有全部裝電梯，車庫(kù)也不是很好用。-王先生 購(gòu)買259平米聯(lián)排產(chǎn)品,建筑面積：總約16.7萬，其中住宅

4、面積約12萬 總套數(shù)：1288套 推售情況：洋房188套，別墅36套 均價(jià)：洋房7200元/，別墅270萬元起 產(chǎn)品：別墅260-290,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,時(shí)代廊橋：設(shè)夾層地下室，贈(zèng)送面積較多,設(shè)夾層地下室，贈(zèng)送面積較多； 主臥獨(dú)享頂層; 前院較為完整； 樓層過多，無電梯井,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,從前期推售項(xiàng)目來看，珠海別墅產(chǎn)品打造多以贈(zèng)送面積為主，產(chǎn)品創(chuàng)新亮點(diǎn)發(fā)揮空間仍較大。,1、華發(fā)世紀(jì)城：贈(zèng)送大面積空中花園增加通風(fēng)采光，贈(zèng)送地下室、前后大面積戶外花園、超大贈(zèng)送露臺(tái)、陽光雙車位2、鳳凰山一號(hào)：贈(zèng)送面積多,主臥獨(dú)享頂層，并預(yù)留電梯井，體現(xiàn)設(shè)計(jì)人性化3、時(shí)代廊橋：設(shè)夾層地下室，贈(zèng)送面積較多,市場(chǎng)產(chǎn)品分析,

5、產(chǎn)品策略,高迪官邸讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)！ Garden TH,高迪美墅讓疊拼擁有聯(lián)排的特質(zhì)！ Garden house,產(chǎn)品升級(jí),產(chǎn)品高端定位，通過產(chǎn)品的全面創(chuàng)新升級(jí)，打造出純別墅區(qū)的居住體驗(yàn),arden city ：,G,自然宜居的花園內(nèi)城,高迪官邸聯(lián)排 Garden villa 高迪美墅疊墅 Garden house,聯(lián)排別墅案例：香蜜湖1號(hào),后花園,游泳池,前花園,水上餐廳,家庭廳,景觀浴室,雙車位,案例借鑒,聯(lián)排別墅借鑒：香蜜湖1號(hào),雙層高主臥,后花園,案例借鑒,垂直院宅錯(cuò)層聯(lián)排別墅借鑒：萬科東海岸三期,下層住宅：有天有地，完全TH設(shè)計(jì),獨(dú)立車庫(kù),前花園,后花園,露臺(tái)花園,露臺(tái)花園,案

6、例借鑒,垂直院宅錯(cuò)層聯(lián)排別墅借鑒：萬科東海岸三期,上層住宅,獨(dú)立車庫(kù),后花園,露臺(tái)花園,露臺(tái)花園,地下室2層,地下室1層,有天有地，完全TH設(shè)計(jì); 垂直院宅上層單位，贈(zèng)送兩層地下室空間。,案例借鑒,聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新/,4.8米層高,創(chuàng)新夾層,雙庭院設(shè)計(jì)， 高低錯(cuò)落,北向車行入戶,建筑面積：230平方米 戶型：五房三廳四衛(wèi),典型案例瑞河耶納,案例借鑒,半地下車庫(kù)，雙車位,地下層平面,車庫(kù)層平面,超大地下儲(chǔ)藏間 并設(shè)采光天井，貫通客廳,一層平面,客廳4.8米層高 5.6米豪華開間,前后花園,風(fēng)景餐廳直達(dá)花園,聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新/,典型案例瑞河耶納,案例借鑒,夾層平面,二層平面,頂層平面,創(chuàng)新

7、夾層家庭廳設(shè)計(jì),主臥5.6米開間,步入式觀景陽臺(tái),衣帽間,頂層天窗設(shè)計(jì) 南北雙露臺(tái),聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新/,典型案例瑞河耶納,案例借鑒,首層：89平米 二層：80平米 地上建面：169平米,首層,二層,錯(cuò)聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。,錯(cuò)聯(lián)別墅使產(chǎn)品保持相對(duì)完整獨(dú)立的體型,不規(guī)則平面設(shè)計(jì)，交錯(cuò)連接，獨(dú)棟感覺,案例借鑒,間隔及聯(lián)院處理,建筑,庭院,建筑,庭院,間隔處理：兩戶別墅中間做約1m寬的間隔處理，通過矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨(dú)棟的外部空間。,間隔處理,聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這種做法更容易通過規(guī)劃審批。,北京亞瀾灣,案例借鑒,間

8、隔處理,間隔節(jié)點(diǎn),間隔節(jié)點(diǎn),第二戶,矮墻連接,第一戶,第一戶范圍,間隔處理：兩戶別墅之間有約1m寬的間隔處理，通過矮墻連接兩戶的山墻，形成的空間包含于第一戶的庭院范圍。,間隔節(jié)點(diǎn)處理示意,案例借鑒,聯(lián)院處理局部構(gòu)件相連實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟化，山墻保證私密性,在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，U型或者L型設(shè)計(jì)，把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果,前 院,內(nèi) 院,后 院,案例：香江別墅,通過局部構(gòu)件相連，實(shí)現(xiàn)聯(lián)排別墅獨(dú)棟化,三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓抑和緊湊之感,山墻保證庭院的私密性,案例借鑒,成功案例借鑒：龍湖滟瀾山景觀體

9、系有效降低建筑密度感,龍湖滟瀾山地下停車及宅間景觀系統(tǒng)剖面圖,步行及組團(tuán)綠化系統(tǒng),從二層向組團(tuán)綠化看,下沉庭院,案例借鑒,立體景觀車庫(kù)理念平面示意,庭院至車庫(kù)入口,車庫(kù)至庭院入口,地下車庫(kù),案例借鑒,花園城第一幕：高迪官邸 聯(lián)排Garden TH,外部空間有天有地 內(nèi)部空間豪華細(xì)致,產(chǎn)品創(chuàng)新,高迪官邸讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)！ Garden TH,創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)： 前庭、后院、私家泳池 或者超大中庭花園； 贈(zèng)送地下室空間，增加 附加值； 獨(dú)立雙車位車庫(kù)； 吧臺(tái)、雪茄屋、視聽室 等個(gè)性空間。,居住主體：普通聯(lián)排,設(shè)計(jì)基本理念 功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時(shí)創(chuàng)造奢侈空間； 多設(shè)計(jì)可拓展空間，增加產(chǎn)品

10、的附加值。；,用院子來包圍建筑，三面采光，實(shí)現(xiàn)了聯(lián)排TH的一大步,臨景觀面寬加大,“L”造型充分引入水體或景觀，形成更多私有資源,高迪官邸 Garden town house,案例借鑒： 北京亞瀾灣,戶型建議：聯(lián)排TOHO,設(shè)計(jì)基本理念 超大內(nèi)庭院體現(xiàn)建筑跟自然的完美融合 ； L形聯(lián)排設(shè)計(jì)成類獨(dú)棟的感覺； L形建筑自然圍合形成的超大內(nèi)院彰顯私家尊邸園林之尊貴； L 形設(shè)計(jì)保證每間房都能看到內(nèi)部園林的景觀。,高迪官邸 Garden town house,戶型啟示： 將別墅平面設(shè)置成“L”形， 增加每戶室外的活動(dòng)空間， 制造多重私密領(lǐng)地。,創(chuàng)新聯(lián)排別墅,設(shè)計(jì)基本理念 設(shè)置綠化中庭，以有效的用地面寬

11、，全部功能用房具有自然通風(fēng)和采光。 利用地勢(shì)提供平入戶及向上入戶兩款連排別墅。,私家花園,綠化中庭,高迪官邸 Garden town house,1.前庭后院贈(zèng)送空間集中、實(shí)用性較高的花園,花園,高迪官邸 Garden town house,TH 面積250-300平米，主流產(chǎn)品，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到穩(wěn)定銷售的目標(biāo)。,2.中庭花園南北通透，采光通風(fēng),通常采用中部的庭院采光，避免了進(jìn)深大形成黑房間的可能。打造中建議保證南北通透，采光通風(fēng)。,高迪官邸 Garden town house,天井中庭采光可作部分景觀，在實(shí)用性的同時(shí)增加觀賞性。,3. 屋頂花園+大面積露臺(tái)將景觀引入室內(nèi),贈(zèng)送露臺(tái)集中、面積大、

12、實(shí)用性較高，可作為聚會(huì)的家庭廳用,高迪官邸 Garden town house,標(biāo)桿產(chǎn)品主要彰顯豪華大氣的尊貴感，戶型設(shè)計(jì)不拘泥于常規(guī)。采用舒適度較高的橫廳，客廳為橫廳、餐廳附帶陽光早餐房，客廳餐廳均挑空，形成觀景客廳和觀景餐廳。,空間挑空，使得整個(gè)布局獨(dú)具豪華感。,高迪官邸 Garden town house,4. 橫廳挑空+餐廳挑空內(nèi)部空間豪華感,5. 每層設(shè)置家庭廳+主臥附帶家庭廳附加空間的利用,每層設(shè)置豪華的家庭廳,高迪官邸 Garden town house,6. 中西廚分離+設(shè)置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺(tái)功能分區(qū)細(xì)化,每戶帶陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了標(biāo)桿產(chǎn)品的豪華感。,景觀主衛(wèi)保證了舒適

13、度的同時(shí)，更提升了產(chǎn)品的檔次。,高迪官邸 Garden town house,7. 贈(zèng)送大地下室空間DIY空間設(shè)計(jì),附贈(zèng)大面積的地下室，可改房，形成藏酒室或影音室，大大提升別墅的舒適度。,高迪官邸 Garden town house,外部空間有天有地,高迪官邸聯(lián)排 Garden TH,內(nèi)部空間豪華細(xì)致,前庭后院 中庭花園 屋頂花園+大面積露臺(tái),橫廳挑空+餐廳挑空 每層設(shè)置家庭廳+主臥附帶家庭廳 中西廚分離+設(shè)置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺(tái) 贈(zèng)送大地下室空間,花園城第二幕：高迪美墅 疊墅Garden house,親地屬性DOWN HOUSE的特質(zhì) 景觀特質(zhì)UP HOUSE的特質(zhì),產(chǎn)品創(chuàng)新,高迪美

14、墅讓疊拼擁有聯(lián)排的特質(zhì)！ Garden house,疊拼TH住宅單元,創(chuàng)新型： 疊拼TH住宅單元組合保證上層TH有三個(gè)采光面，并贈(zèng)送屋頂花園。,傳統(tǒng)型： 上層TH的舒適度受到限制。,保證每一戶都有獨(dú)立的出入口，保證每戶的獨(dú)立性。,南北向入口，疊拼上層保證獨(dú)立入口與三面采光，并贈(zèng)送屋頂花園。,增強(qiáng)上下兩戶的分戶感，各自獨(dú)有入戶路徑互不干擾，同時(shí)降低上層入戶的高差。,疊墅下戶能夠擁有可采光的地下室，可以DIY喜歡的空間，更具親地屬性 前庭、后院等代表別墅享受的空間，舒適度大大提高。,親地屬性DOWN HOUSE的特質(zhì),借鑒案例：中海大山地,親地屬性前庭入戶,down house,前庭入戶，接近自然

15、，接近陽光，別墅的經(jīng)典特質(zhì),親地屬性下沉后院,down house,親地屬性可采光的地下室,down house,家庭網(wǎng)絡(luò)泡泡囊,家庭影院,樓梯精心設(shè)計(jì)，可作為立面景觀同時(shí)保證戶型的舒適度，必要時(shí)設(shè)置電梯。 疊墅上戶擁有較多露臺(tái)贈(zèng)送，甚至擁有整個(gè)頂層花園，同時(shí)采光通風(fēng)良好，視野開闊。,景觀特質(zhì)UP HOUSE的特質(zhì),借鑒案例：中海大山地,景觀特質(zhì)景觀前院,Up house,景觀特質(zhì)景觀樓梯,Up house,景觀樓梯保證了親近自然的舒適度，使用樓梯更形成了一種格調(diào)，自身成為景觀，更具景觀特質(zhì),景觀特質(zhì)景觀露臺(tái)+衛(wèi)浴,頂層露臺(tái)的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了產(chǎn)品的豪華感，也形成了獨(dú)特的景觀視覺。,景觀主衛(wèi)保證了舒

16、適度的同時(shí)，更提升了產(chǎn)品的檔次。,Up house,五層產(chǎn)品頂層功能空間建議：閣樓,統(tǒng)計(jì)分析：90%以上客戶在支付一定溢價(jià)前提下，更愿意接受閣樓贈(zèng)送,客戶語錄： 珠海某醫(yī)生劉先生：閣樓還不錯(cuò)的，可以根據(jù)自己的喜歡來布置和打造成不同的功間。 政府官員王先生：我更愿意接受閣樓，因?yàn)樗梢愿某善渌墓δ芊俊?銷售經(jīng)理：目前銷售情況看，客戶對(duì)閣樓的接受程度高于陽臺(tái)及入戶花園等。,訪談感受 在支付一定溢價(jià)前提下，客戶對(duì)可改造功能的空間接受程度更高； 客戶為建筑頂部（閣樓）的功能偏愛高于底部（入戶花園、內(nèi)庭院等）。,Up house,躍層閣樓豐富變化，體現(xiàn)品質(zhì),閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正

17、是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志。,Up house,可以作為贈(zèng)送面積，提高疊拼的性價(jià)比。,Up house景觀屬性,高迪美墅疊拼 Garden house,Down house親地屬性,前庭入戶 下沉后院 可采光地下室,景觀前院 景觀樓梯 景觀露臺(tái)+衛(wèi)浴,外部空間有天有地,Down house-親地屬性,Up house-景觀屬性,產(chǎn)品打造總結(jié),高迪官邸,高迪美墅,內(nèi)部空間豪華細(xì)致,前庭后院 中庭花園 屋頂花園+大面積露臺(tái),橫廳挑空+餐廳挑空 每層設(shè)置家庭廳+主臥附帶家庭廳 中西廚分離+設(shè)置早餐廳+景觀主衛(wèi)+每戶帶陽臺(tái) 贈(zèng)送大地下室空間,前庭入戶 下沉后院 可采光地下室,景觀前院 景觀樓梯 景觀露臺(tái)

18、+衛(wèi)浴,花園城,珠海聯(lián)排別墅項(xiàng)目尺度指標(biāo)及本項(xiàng)目建議方向,附件二產(chǎn)品案例研究,情景洋房利用室外平臺(tái)，充分通風(fēng)采光，把戶外自然景觀引入日常生活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全面無暗室及增強(qiáng)開放型活動(dòng)空間,附送下沉式私家院落,附送半地下室,附送空中花園,頂層附送閣樓,典型案例深圳萬科城,情景洋房創(chuàng)新分析：入戶交通空間的組織和退臺(tái)空間利用,一層平面圖,三層平面圖,二層平面圖,一層進(jìn)入地下室,二層進(jìn)入地下室,三層復(fù)式單位樓梯,交通組織：圖中黃色、紅色、綠色分別代表一、二、三層入戶交通路線，從中可知：交通路線組織不同于普通的多層住宅，有從南到北延伸的趨勢(shì)。 另外，戶型在交通空間的變化中，漸漸縮小了南北的進(jìn)深，創(chuàng)造退臺(tái)空間（即露臺(tái)）,贈(zèng)送面積： 一層送院子和地下 二層送露臺(tái)和地下室 三層送閣樓和露臺(tái),典型案例深圳萬科城,萬科城設(shè)計(jì)出二層也能通過樓梯進(jìn)地下室的創(chuàng)新，增加附送面積。,情景洋房的戶型設(shè)計(jì),一層,主臥八角落地觀景窗,下沉式客廳,贈(zèng)送下層大露臺(tái),五層,贈(zèng)送頂層大露臺(tái),主臥八角落地觀景窗,戶型方正、通透，入戶花園 躍式布局、空間開闊 主臥、次臥均帶衣帽間 主臥帶景觀陽臺(tái)、獨(dú)特270度觀景（端頭戶型運(yùn)用八角窗設(shè)計(jì)），次臥并伴露臺(tái)設(shè)計(jì) 臥室與客廳動(dòng)靜分區(qū) 帶陽光房、儲(chǔ)藏間（可采光）。,典型案例深圳萬科城,情景花園洋房M1-ad戶型 建 筑面積134.46m2 （4房2廳2衛(wèi)1花園）,主次臥