李向前與萬延云房地產(chǎn)買賣合同糾紛

1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識。李向前與萬延云房地產(chǎn)買賣合同糾紛上訴人李向前因與被上訴人萬延云房地產(chǎn)買賣合同糾紛一案，不服沈陽市東陵區(qū)人民法院(XX)東民一合初字第210號民事判決，向本院提起上訴。本院于XX年9月26日受理此案后，依法由審判員張卓琦任審判長，審判員高子丁主審，與代理審判員曹桂巖共同組成合議庭，于同年10月20日開庭公開進(jìn)行了審理。上訴人李向前，被上訴人萬延云及其委托代理人郝忠仁到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 經(jīng)審理查明，XX年7月11日，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定上訴人購買被上訴人位于沈陽市東陵區(qū)桃仙鄉(xiāng)古臺南

2、村的原衛(wèi)生院舊址，占地面積約5000余平方米、建筑面積700余平方米的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，總標(biāo)的價格為30萬元整，分二次付清;上訴人承擔(dān)3000元的過戶到自己名下的房產(chǎn)交易稅，其余房產(chǎn)交易稅由被上訴人承擔(dān);被上訴人原有34瓦千三相動力電的用電權(quán)及變壓器的使用權(quán)、用電證必須過戶到上訴人名下，上訴人承擔(dān)1000元，被上訴人確保在本合同生效后3日內(nèi)通電;在被上訴人為上訴人承辦好一切過戶手續(xù)、且合法化的前提下，上訴人付給被上訴人買斷費30萬元，分兩次付清，在任何情況下，被上訴人都不允許以任何理由向上訴人提出增值房價。同日，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)租賃合同，約定雙方簽有房地產(chǎn)買賣合同，在房地產(chǎn)沒有辦完過戶的

3、情況下，被上訴人同意上訴人先租賃，以現(xiàn)租賃費每年15000元抵扣一次性買斷費;租期5年，自XX年7月20日至XX年7月20日止;上訴人租賃后，對被上訴人現(xiàn)有房屋進(jìn)行必要的修繕，按上訴人實際應(yīng)用任意改變現(xiàn)有房屋格局，修繕費用由上訴人投資，如現(xiàn)有房屋不能滿足上訴人的需要，上訴人可自行建筑，另行建筑的，雙方協(xié)商;上訴人租賃期間每年向被上訴人交租金一次15000元整，每年交費應(yīng)在使用期前10日內(nèi);在雙方買賣合同生效后，本合同即行作廢;上訴人承租到期后，所維修的房屋，換的門窗完全歸被上訴人所有，上訴人不得拆除;5年租期到期后，上訴人如繼續(xù)租用被上訴人必須滿足上訴人，每年租金2萬元;在上訴人租用期間或繼續(xù)

4、租用期間因國家征地動遷，企業(yè)所得國家補(bǔ)償費為雙方各分一半，因不可抗拒的自然災(zāi)害雙方都不承擔(dān)責(zé)任。雙方房地產(chǎn)租賃合同履行過程中，因上訴人拖欠租金，被上訴人于XX年1月25日訴至原審法院，要求上訴人給付租金1萬元。該案在審理過程中，經(jīng)原審法院主持調(diào)解，雙方自愿達(dá)成和解協(xié)議，上訴人允諾于XX年5月20日前給付被上訴人房租金1萬元。另查，被上訴人轉(zhuǎn)讓給上訴人的房地產(chǎn)，系被上訴人于1994年5月30日向東陵區(qū)桃仙鄉(xiāng)人民政府購買所得。本院二審審理中，依上訴人申請，本院向沈陽市東陵區(qū)房產(chǎn)局、沈陽市規(guī)劃和國土資源局東陵分局調(diào)取涉案房屋及土地的房產(chǎn)及地籍檔案。根據(jù)兩份檔案記載，涉案房屋所有人及土地使用人均為沈陽

5、市東陵區(qū)桃仙衛(wèi)生院，該土地屬國有劃撥土地。XX年6月8日，上訴人訴至原審法院，要求確認(rèn)其與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效、被上訴人賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬元、返還買斷費2萬元。后上訴人向原審法院變更訴訟請求，要求被上訴人履行買賣合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權(quán)證，賠償經(jīng)濟(jì)損失22萬元。上述事實，有房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同、(XX)東民一房權(quán)初字第21號民事調(diào)解書、被上訴人與桃仙鄉(xiāng)政府簽訂的買賣協(xié)議書、本院調(diào)取的涉案土地地籍檔案、房產(chǎn)檔案及當(dāng)事人陳述筆錄，經(jīng)雙方當(dāng)事人庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷佐證。原審法院認(rèn)為，李向前、萬延云簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是附條件的合同，條件沒有成就，即雙方的

6、房地產(chǎn)買賣合同無效。李向前的請求不予支持。依照中華人民共和國合同法第四十五條、中華人民共和國民法通則第六十一條之規(guī)定，原審法院判決：一、李向前、萬延云簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效;二、駁回雙方其他訴訟請求。案件受理費5810元，由李向前負(fù)擔(dān)。宣判后，李向前不服判決，向本院提出上訴稱，1、上訴人與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中所涉及的房地產(chǎn)，均有產(chǎn)權(quán)證，因被上訴人怠于履行合同義務(wù)，才導(dǎo)致相關(guān)過戶手續(xù)不能完成;2、原審法院對合同效力的認(rèn)定是錯誤的。該合同是雙方真實意思表示，具備法律規(guī)定的生效要件，雙方應(yīng)全面履行，否則屬違約。原審法院將合同認(rèn)定是”;附條件合同”;，并毫無根據(jù)的認(rèn)定”;條件沒有成就，即雙

7、方合同無效”;是錯誤的;3、即使原審法院錯誤認(rèn)定事實和錯誤運用法律的情況下認(rèn)定合同無效，也應(yīng)對造成無效合同的原因、責(zé)任予以明確，并應(yīng)以此判令過錯方賠償無過錯方由此而受到的重大損失。原審法院回避此問題，有悖法律公正和公平。4、上訴人積極履行合同，按雙方所簽附合同，即房地產(chǎn)租賃合同，向被上訴人交納租金。但被上訴人不履行合同義務(wù)，使上訴人企業(yè)長時間不能正常生產(chǎn)。綜上，原審認(rèn)定事實及適用法律錯誤，要求二審撤銷原審判決，改判上訴人履行更名過戶義務(wù)，賠償5份合同損失約12萬元、維修費6萬元、返還已付租金3萬元，總計22萬元。萬延云辯稱，上訴人與被上訴人簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議后，當(dāng)天雙方到鄉(xiāng)政府咨詢，該房地產(chǎn)不

8、能辦理過戶手續(xù)，上訴人稱辦不了過戶手續(xù)就租賃，被上訴人說年租金至少25000元，上訴人稱想訂立買賣合同，近5年租金少點，上訴人不租后，裝修歸被上訴人所有，并說雙方都找關(guān)系，如不能過戶，買賣協(xié)議就無效?，F(xiàn)房地產(chǎn)不能辦理過戶，所以雙方簽訂的買賣協(xié)議無效。上訴人根本不具備生產(chǎn)能力，其稱被上訴人造成其損失，是無稽之談。原審判決認(rèn)定事實及適用法律正確，要求二審維持原判。本院認(rèn)為，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款規(guī)定”;以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”;。1990年國務(wù)院頒布的中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十四條

9、規(guī)定”;劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”;。本案上訴人與被上訴人所簽房地產(chǎn)買賣合同，約定轉(zhuǎn)讓的土地系國有劃撥土地，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條規(guī)定”;土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”;。本案糾紛訴至原審法院前，原劃撥土地使用權(quán)人并未經(jīng)政府主管部門追認(rèn)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同仍屬無效合同。無效合同自始不具約束力，故上訴人提出”;雙方所簽房地產(chǎn)買賣合同有效，被上訴人應(yīng)履行買賣合同，為上訴人辦理土地使用證和房證、電權(quán)證”;的主張，本院不予支持。上訴人實際使用所購房地產(chǎn)至今，其提出”;與他人簽訂的委托銷售協(xié)議不能履行的損失”;，并非本案房地產(chǎn)買賣合同無效所致?lián)p失，且其提出的”;維修費及租賃費”;系其履行與被上訴人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同發(fā)生，與本案非同一法律關(guān)系，故上訴人要求被上訴人賠償損失22萬元，本院不予支持。原審法院認(rèn)定雙方房地產(chǎn)買賣合同系附條件的合同不當(dāng)，但判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照中華人民共和國城