從柔性限購的前因后果探討鳳凰小城開發(fā)策略

1、從“柔性限購” 的前因后果探討鳳凰小城開發(fā)策略,內(nèi)控中心 2016.10.25,一、從數(shù)據(jù)看限購前的市場癲狂,（一）限購前消費者投機追漲的癲狂,1、市場銷量：月銷量從2014年最低9000套上升到2016年高峰時的26000套 2、投資者來源：一線城市溢出30%+本土剛需、改善及恐懼跟風(fēng)投資30%+本省三四線城市遷移入戶投資30% 3、資金來源：截至2016.9，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億，同比增長7%，按揭貸款余額18萬億，同比增長33%,房地產(chǎn)開發(fā)商的市場操縱與炒作,銀行需要投放利差載體,老百姓需要保值增值載體,媒體需要廣告收入與新聞效應(yīng),地方政府需要土地收入還債,國家為去庫存而加大流動性投

2、入與杠桿系數(shù),（二）限購前開發(fā)商市場操縱的癲狂,1、操縱地價：土地大戶拉臺做市與無地開發(fā)商恐慌搶地形成合力，推動武漢郊區(qū)地價漲幅300400%，地王頻頻更新 2、操縱信息：聯(lián)合媒體炒作一次買房60套，炒作日光盤，讓消費者恐慌 3、操縱供給：捂盤、排號、排隊，制造緊缺搶購氛圍,（三）限購前宏觀經(jīng)濟潛在風(fēng)險的變化,1、庫存風(fēng)險：流動性與杠桿刺激并未形成“整體增量效應(yīng)”，而是形成中心一、二線城市的“流量效應(yīng)”，大量三四線城市存庫壓力依然巨大 2、杠桿風(fēng)險：出現(xiàn)首付貸+按揭貸+資產(chǎn)抵押二次貸等高杠桿投資現(xiàn)象 3、泡沫風(fēng)險：一二線城市房價上漲過快促長不務(wù)正業(yè)的投機之風(fēng)，媒體炒作上市公司賣兩套房成功摘ST

3、帽子的怪誕劇 4、社會示范風(fēng)險：房地產(chǎn)投機獲得財富泡沫效應(yīng)對實業(yè)投資資金的擠壓,二、對目前“柔性限購”政策的解析,（一）限購政策出臺前的利益博弈,1、發(fā)展與平衡背離：發(fā)展有必要綜合考慮短期與中長期利益、一二線城市與三四線城市的利益、地方經(jīng)濟發(fā)展與總體經(jīng)濟風(fēng)險之間的破平衡。本位主義決定：地方政府更重視短期與發(fā)展目標(biāo)，中央政府需兼顧中長期與平衡目標(biāo) 2、主動預(yù)防與被動調(diào)控：為平抑市場恐慌性、打壓市場操縱、防范杠桿風(fēng)險性，限購前暴漲城市的市領(lǐng)導(dǎo)分別被中央約談 3、政策集中投放與柔性管控結(jié)合：10天內(nèi)，20個漲幅居前的城市集中出臺限購政策，但20個城市政策各不相同（北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、

4、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山）,上帝法則： 物極必反的周期波浪式發(fā)展,信心來自資源特性,風(fēng)險擔(dān)憂來自游戲的可持續(xù)性與周期性,對中等收入陷阱的擔(dān)憂趨勢國家繼續(xù)加杠桿,公共資源優(yōu)勢虹吸效應(yīng)使人口對大城市的追捧,土地資源的稀缺性與壟斷性支撐地價與房價的剛性,商的法則： 唯利是圖、市場操縱無度,王的法則： 刺激與平抑平衡交互式推進,民的法則： 追漲殺跌貪恐癡非理性消費,限購 限貸？,觀望 棄貸？,泡沫 崩盤？,防范,（二）迎來剛性限購到柔性限購的轉(zhuǎn)變,1、政策覆蓋面：從過去絕大部分城市限購，變成漲幅領(lǐng)先城市限購 2、限購策略：從過去第二套房一刀切，

5、到一城一策，自主調(diào)控，上報備案 3、限購力度：從剛性限購為主，到柔性限貸為主（針對23套房以上的投資者的杠桿疊加風(fēng)險） 4、限購引流：從過去剛性截流，到柔性引流（出臺1億人口農(nóng)轉(zhuǎn)城目標(biāo)，引向三、四線城市去庫存） 5、限購打壓：從重點抓限購，到重點打擊企業(yè)操縱市場（選擇關(guān)鍵城市突擊檢查，100200家企業(yè)點名警告）,（三）武漢可進退的柔性限購組合拳,1、限購力度：10.3日，出臺限購政策，限購力度在限購城市中處于中庸 2、限購區(qū)域：對江岸、硚口等七個主城區(qū)以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（不含漢南）、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)實行限貸限購， 3、限貸對象：上述區(qū)域，首套房商業(yè)貸款首付最低為25%，較

6、之前提高5%。上述區(qū)域二套房首付50%，在本市擁有1套住房的非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。在本市擁有2套及以上住房本市戶籍家庭，在上述區(qū)域購買住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。 4、限購對象：在本市擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停上述區(qū)域向其出售住房。 5、土地限價：10.21日，楊泗港土地競拍開始實施最高漲幅100%的熔斷機制 6、市場規(guī)范：至10.24日，開發(fā)與銷售規(guī)范性檢查也在進行，102家企業(yè)上黑榜，19家信用減分，5家操縱市場被處罰,三、限購后的市場反應(yīng)與影響預(yù)測,（一）柔性限購對消費結(jié)構(gòu)的理論制約,1、資格限購方面：結(jié)合限購前外省、本市、本省外市的消

7、費來源結(jié)構(gòu)，以及剛性、改善、投資比的消費類型結(jié)構(gòu)，限購理論上影響（30%+30%）*50%=30%左右，但實際上限購政策通過假離婚是可以突破的 2、能力限貸方面：限貸會制約剛需購買力，增加投資者的持有成本，這才是政策的重點。結(jié)合首付分類提升比例推算，剛需*5%+改善*20%+3套*70%，理論影響面應(yīng)該會超過30% 3、心理預(yù)期方面：由于幾次歷史調(diào)控都未能真正調(diào)低房價，預(yù)計此次消費者對限購已形成耐藥性，短期內(nèi)不會形成群體觀望，但如果限貸超過2年期，導(dǎo)致部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題而主動松動降價，那也可能刺激市場觀望的反彈 4、綜合影響預(yù)判：綜合以上因素，預(yù)計自限購政策出臺至2017年上半年，月均銷

8、量比2016年會下降3040%，即月銷量1300015000套左右，以后限貸每延長半年，預(yù)計銷量下跌1020%，直至回到月銷量10000套左右的正常水平,“狼來了”心理效應(yīng)：市場預(yù)期=政策耐藥性,（二）柔性限購在近三周的市場反應(yīng),1、政策拐點效應(yīng)期：出臺限購政策前一周（第40周），合同簽訂搶搭末班車，出現(xiàn)搶購潮，也間接導(dǎo)致限購后第一周真空期，加之部分老消費者被擠出，因而有媒體報道下跌60%的短暫斷崖效應(yīng) 2、政策后心理回歸期：這兩周銷量回歸平穩(wěn)，與限購前基本持平，除部分限購前已訂購消費者完善購房手續(xù)外，也與限購前資源短缺與財富示范的遞延效應(yīng)有關(guān) 3、政策后心理消耗期：政策的中長期影響，還得根據(jù)

9、后期每個季度的市場變化去觀察,（三）專家學(xué)者對限購周期的多元預(yù)測,1、市場周期派：部分專家認為，由于上輪漲幅過大，對消費購買力的“提前透支”過度，應(yīng)該是房地產(chǎn)市場化以后的“造頂階段”高潮部分，盡管在政府控制下避免自然崩盤，但根據(jù)漲幅級別越大盤整周期越長的市場理論，預(yù)期其未來盤整周期將達到35年 2、調(diào)控周期派：部分專家認為，中國一線城市房價與發(fā)達國家還有很大差距，內(nèi)地城市與沿海城市還有很大差距，上輪上漲是資源紅利普遍增量效應(yīng)向中心城市 “流量效應(yīng)”轉(zhuǎn)變，在限購制約下，市場購買需求與欲望還沒有得到完美釋放，限購可聚集能量效應(yīng)，在下一輪政策松動時，還會爆發(fā)巨大的上漲威力，因此，未來市場盤整周期取決

10、于政府的財政壓力，如果中心城市的流量虹吸效應(yīng)能繼續(xù)維持，預(yù)計35年政策不會調(diào)整，如果出現(xiàn)觀望的反彈，在一城一策的自主模式下，不排除部分城市12年后進行政策微調(diào),（三）專家學(xué)者對限購周期的多元預(yù)測,3、供給周期派：部分專家認為，未來市場變化，還得結(jié)合市場供給情況看，限購前因市場操縱與消費者非理性，造成供給短缺的搶購效應(yīng)，但很多開發(fā)商都在限購前抓緊搶地與集中開發(fā)，限購后半年會出現(xiàn)供給的階段性集中反彈，因此，一旦限購時間超過612個月，開發(fā)商之間的競爭壓力也會反彈，1224個月，供給與需求的平衡將逐漸反轉(zhuǎn)，政府的政策也會因此靈活調(diào)整 4、心理周期派：部分專家認為，政策重點是影響心理預(yù)期。過去10多年

11、，調(diào)控從來沒有真正降低房價，因此，此次限貸并不會出現(xiàn)2008年的集體觀望效應(yīng)，只會讓短期投資者與高杠桿投機者回歸理性，這種心理周期在市場上的反應(yīng)估計是個漸變過程，比如35個月、813個月，2134個月等等，應(yīng)該分階段觀察與評估,四、對柔性限購后期的市場局勢判斷,（一）支撐行業(yè)大趨勢的市場合力尚在,1、國家的流動性刺激還在：截至2016.帶，央行統(tǒng)計貸款余額，同比增長13%，遠高于GDP的增長率6.7%，而為了GDP水平，未來的貨幣與財政政策還會以適度、定向刺激為主 2、地方財政依賴性還在：為解困地方壓力，10月又批準4.5萬億地方債的發(fā)行 3、開發(fā)商拿地?zé)崆檫€在：限購后武漢首度采用熔斷制拍地（

12、漲幅限定100%），但由于大部分開發(fā)商資源儲備不足，競價依然非常激烈 4、消費者看多預(yù)期與信心還在：雖然限購第1周限購地區(qū)下跌較大，但第2、3周又很快恢復(fù)正常，目前總銷量和限購前的非高峰期基本持平（周銷量4600套）,資源紅利資本化三個階段,資源紅利增量時代,資源紅利流量時代,資源紅利變量時代,（二）流動紅利效應(yīng)下武漢比較優(yōu)勢尚在,1、戰(zhàn)略地位優(yōu)勢明顯：武漢目前集中部中心城市、長江經(jīng)濟帶、經(jīng)濟自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢與一身，2016上半年的暴漲，使武漢的中部戰(zhàn)略地位得到進一步的市場炒作與認同 2、配套資源優(yōu)勢明顯：武漢十三五城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模規(guī)劃8000億元以上，這是武漢對周線三四線城市的吸引力 3、

13、價格落差優(yōu)勢還在：武漢雖然以1.3萬元/平米均價進入一線半城市區(qū)間，但與24萬/平米的沿海一線城市相比還有很大落差，依然保持對一線城市居民跨區(qū)投資吸引力 4、政策引導(dǎo)優(yōu)勢還在：2012年限購，武漢有點過于表現(xiàn)自己，這一次，武漢在限購區(qū)域與力度上相對中庸，可進可退，也對外來投資形成了一定的引流優(yōu)勢,（三）限購對每個板塊的影響有差異,1、限購帶來的板塊引流效應(yīng)：限購后兩周，非限購地區(qū)東西湖、黃陂、蔡甸、新洲銷量大反彈，成銷量冠軍 2、辯證看待中心城區(qū)的限購影響 ：一方面，中心城區(qū)消費群體是多房產(chǎn)的富人，是限貸的主要對象，政策影響其投資與持有成本，另一方面，中心城區(qū)資源短缺，消費者來自全國，其抗跌性

14、很強 3、四新板塊面對限購很夾生：一方面，雖然號稱新區(qū)，但沒有享受特殊政策，依然屬于漢陽區(qū)，不幸成為限購對象；另一方面，武漢新區(qū)的供給結(jié)構(gòu)很特殊：2015年上半年之前，武漢新區(qū)一直處于供給過剩、價格惡性競爭區(qū)域，2015年下半年及2016年上半年房價突然快速反彈，但受開發(fā)周期及部分開發(fā)商（華發(fā)）捂盤制約，供給一下上不來，所以也出現(xiàn)了一房難求的排隊搶購局面，2017年，限購前捂盤或搶建的項目會陸續(xù)入市，在銷項目依然會保持1013個左右，因此，相對其他限購片區(qū)來說，其市場競爭壓力的反彈會相對較快,推盤個數(shù),總供應(yīng)量,推盤方式,9月,10月,120萬方,前三周135萬方,每周預(yù)售證10個,每周預(yù)售證

15、20個,擠牙膏，每次300套左右,部分樓盤推6001000套,五、四新板塊10月新政市場動態(tài),（一）新浪樂居對武漢市場預(yù)判,10月3日限購新政影響預(yù)判： 對市場的影響要看政策具體的范圍和強度； 短期內(nèi)市場量價不會出現(xiàn)明顯下降； 加快開發(fā)商出貨節(jié)奏，增加市場有效供給； 武漢外地人購房比較重大，尤其是投資型購房比重大，如果限外較嚴格的話，會扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，促使樓市量價漲幅進一步下降。 10月6日進一步加強管理的影響： 從長遠看，房價仍有較大的上漲空間。但是過程必然由調(diào)控引導(dǎo)，并伴隨著市場的起伏。本輪調(diào)控，將會從市場購買信心開始影響，進而體現(xiàn)在量價的回落趨穩(wěn)，中期市場或?qū)⒉饺氲小?（二）新浪對四新市

16、場總結(jié)與預(yù)判,本月統(tǒng)計：四新區(qū)域住宅市場來訪、成交受新政以及新廣告法影響，各項目推廣減弱，客戶觀望情緒增加，整體情況較新政前略有下滑。但目前四新區(qū)域市場供應(yīng)不足，開盤項目所加推產(chǎn)品基本售罄。 預(yù)計未來：住宅市場受政策影響，客戶購房心理預(yù)期降溫，加上金九銀十的旺季已過，市場會進入相對平穩(wěn)的時期。,平均445,平均147,（三）四新區(qū)域住宅月成交數(shù)據(jù),區(qū)域內(nèi)各住宅項目普遍斷貨，開盤加推項目基本為開盤當(dāng)日即售罄。鈺龍旭輝半島成交均價15500元/平，當(dāng)天推售461全部售罄。國博新城成交均價11000元/平，沒有認籌開盤當(dāng)天到訪226組客戶，推售204套房源全部售罄； 臥龍推售住宅樓棟售罄，現(xiàn)主要推售

17、別墅，后期預(yù)計2017年上半年推售。 國博限購前認購房源比為5:1；限購后本月成交的204套房認房源購比2:1，還是開盤即清盤，因房源少，說是“沒有公（明）開，而是私（暗）開”,六、鳳凰小城如何把握市場局勢,（一）開盤節(jié)點如何綜合契合市場周期,1、綜合判斷市場周期：限購已經(jīng)成為事實，限購力度沒有過去那么壞，未來其實把握短期內(nèi)關(guān)注心理影響周期，中期取決于地方政府財政壓力，長期看國家是否看國家能找到新的增長點。具體來說：依據(jù)時間窗口周期黃金定律，假如我們不能在限購后35個月（消費激情緩沖階段）搶著入市，也不能延后至2134個月的地方財政壓力反彈周期之后開發(fā)，那么在消費激情弱化階段（813個月）的入

18、市效果是一樣的 2、變刻意搶工期為靈活蓄客期：鑒于即使我們搶工期，也無法趕上銷售的最佳時機。因此，建議沒必要搶2017年5.1日開盤，而是要搶在年底前盡快進入蓄客期，而且靈活調(diào)整蓄客周期，保證蓄客率達到500組才能開盤,（二）開盤節(jié)點如何規(guī)避區(qū)域競爭高峰,1、動態(tài)跟蹤板塊競爭格局：2017年，好在我們近身對手已經(jīng)少了兩個（博大與新農(nóng)基本只剩商業(yè)），但品牌大盤依然扎堆，而且除我們準備明年五一入市外，據(jù)說華發(fā)一直現(xiàn)房捂盤準備明天五一入市，國博、綠地、紐賓凱等區(qū)域大盤也會還有大量前期搶建的住宅分期入市，估計，2017年5月，片區(qū)競爭壓力會再次反彈，雖然不至于反彈到2013年的水平，但至少影響每個項目的總體去化周期 2、動態(tài)選擇開盤入市節(jié)點：雖然目前看限購影響相對