+房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程.ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的幾個(gè)基本概念 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序 三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主要參與者 五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的幾個(gè)基本概念 （一）房地產(chǎn)業(yè)的概念與構(gòu)成 1.房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是開展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等活動的行業(yè)。,（二）房地產(chǎn)業(yè)的組成,房 地 產(chǎn) 業(yè),房地產(chǎn)開發(fā) （經(jīng)營）業(yè),房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),房地產(chǎn)中 介服務(wù)業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè),房地產(chǎn)咨詢業(yè),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè),物業(yè)管理業(yè),（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)

2、的行為。 理解此概念要注意把握以下三點(diǎn)： 1.什么叫開發(fā) 通俗的講，開發(fā)就是發(fā)現(xiàn)、開拓、發(fā)掘的意思。 2.開發(fā)土地的性質(zhì)（土地所有權(quán)的問題） 3.開發(fā)對象存在的形態(tài) 土地、 房屋、 房地一體化,（三）房地產(chǎn)經(jīng)營的概念 它是指經(jīng)營者對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋買賣、租賃、抵押、互換、維修和裝飾等經(jīng)濟(jì)活動的運(yùn)籌、謀劃和實(shí)施。房地產(chǎn)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別 1.市場運(yùn)作階段不同 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生在土地開發(fā)和房屋建造過程之中 房地產(chǎn)經(jīng)營在土地轉(zhuǎn)讓和房屋交易過程之中發(fā)揮作用 2.主體不完全相同 房地產(chǎn)開發(fā)者一般也是房地產(chǎn)經(jīng)營者 但房地產(chǎn)經(jīng)營者不一定都是開發(fā)者,（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目標(biāo) 1.產(chǎn)品開發(fā)目標(biāo) 2.投資與成本目標(biāo) 3.質(zhì)量目標(biāo) 4.工期目標(biāo) 5.銷售及利潤目標(biāo) 6.信譽(yù)目標(biāo) 7.發(fā)展目標(biāo),二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序 （一）投資機(jī)會選擇與決策分析階段 第一步 投資機(jī)會尋找與篩選 第二步 細(xì)化投資方案 第三步 可行性研究 （二）前期工作階段 第四步 合同談判 第五步 正式簽署有關(guān)合同與合作協(xié)議， 并做好三通一平工作,（三）建設(shè)階段 第六步 工程建設(shè)與管理（監(jiān)理） （四）租售階段 第七步 物業(yè)租售并投入使用 第八步 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（物業(yè)管理）,物業(yè)管理企

4、業(yè)資質(zhì)登記分為一、二、三級。 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 省自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的辦法和管理。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。,三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級及條件（四級）,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級及條件一覽簡表,四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主要參與者 1.土地所有者或當(dāng)前的使

5、用者 2.政府及政府機(jī)構(gòu) 3.金融機(jī)構(gòu) 4.建筑承包商 5.消費(fèi)者或買家,6.專業(yè)顧問 （1）規(guī)劃師 （2）建筑師 （3）工程師 （4）經(jīng)濟(jì)師 （5）會計(jì)師 （6）估價(jià)師,（7）環(huán)境顧問 （8）交通顧問 （9）代理商 （10）物業(yè)管理者 （11）市場研究人員 （12）律師 （13）其他,五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)市場研究 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金融通 （五）土地使用權(quán)的獲取與補(bǔ)償安置, 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 一、土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地 者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅

6、土地交其使用，或者將土地 使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。,二、土地使用權(quán)出讓 1.土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓 金的行為。,2.土地使用權(quán)出讓方式 （1）協(xié)議出讓 它是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,（2）招標(biāo)出讓 它是指市、縣人民政府土地行政主管部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織，參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，確定土地使用者的行為。,（3）拍賣出讓 它是指出讓人發(fā)布拍賣

7、公告，由競買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。,（4）掛牌出讓 它是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。,3.主管部門出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書包括以下內(nèi)容： （1）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限 （2）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 （3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求 （4）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定 （5）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求 （6）項(xiàng)目經(jīng)營方式等,4.簽定土地使用權(quán)出讓合同

8、土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容： （1）總則 合同雙方的全稱、地址與法人代表 （2）出讓土地的交付與出讓金的繳納 （3）土地開發(fā)建設(shè)與利用 （4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 （5）期限屆滿,（6）不可抗力 （7）違約責(zé)任 （8）通知和說明 （9）適用法律及爭議解決 （10）附則,5.開發(fā)商領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊制度，是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動態(tài)管理制度。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 房地產(chǎn)管理部門通過房地

9、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊監(jiān)督開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)狀況。,三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （1）只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 （2）按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn) 行投資開發(fā)利用,（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽定轉(zhuǎn)讓合同 （4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記 3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式 （1）出售 （2）交換 （3）贈與 （4）合作開發(fā),新城區(qū)開發(fā)的征地補(bǔ)償安置 征用集體土地的程序 （1）申請選址 （2）審批用地 （3）簽發(fā)用地證書 （4）征地公告 （5）征

10、地實(shí)施 （6）土地移交（征地批準(zhǔn)后實(shí)施管理） （7）取得土地使用證（頒發(fā)土地使用證）, 舊城區(qū)開發(fā)與城市房屋拆遷補(bǔ)償安置 拆遷程序 （1）申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （2）編制拆遷計(jì)劃與方案 （3）申請房屋拆遷與拆遷許可證 （4）拆遷審批與核發(fā)房屋拆遷許可證 （5）發(fā)布拆遷公告 （6）訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 （7）實(shí)施拆遷 自行拆遷 委托拆遷,2005年鄭州市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）,（六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察與規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理 1.開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批與核發(fā)項(xiàng)目選址意見書階段 2.申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段 3.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批，下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書階段

11、 4.設(shè)計(jì)方案審批，簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書階段 5.申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段 放線與驗(yàn)線制度的實(shí)施 6.竣工驗(yàn)收和資料報(bào)送階段, 工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 （一）工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的概念 它是指依法設(shè)立，對工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料采購等從事招標(biāo)業(yè)務(wù)代理的社會中介組織。,（二）工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格等級 分為甲、乙級。應(yīng)當(dāng)具備的主要條件： 1.有固定的營業(yè)場所和開展工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)所需設(shè)施及辦公條件。 2.具備編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量； 3.具有可以作為評標(biāo)委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家?guī)?/p>

12、等。, 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察招標(biāo) 工程勘察單位的資質(zhì)等級 1.工程勘察綜合資質(zhì) 只設(shè)甲級，其承接工程勘察業(yè)務(wù)范圍不受限制。 2.工程勘察專業(yè)資質(zhì) 原則上設(shè)甲、乙兩個(gè)別，確有必要設(shè)置丙級勘察資質(zhì)的地區(qū)，經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)后，方可設(shè)置專業(yè)類丙級。 可承接同級別相應(yīng)專業(yè)的工程勘察業(yè)務(wù)。 3.工程勘察勞務(wù)資質(zhì) 不分級別?？梢猿薪訋r土工程治理、工程鉆探、鑿井工程勘察勞務(wù)工作。, 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)招標(biāo) 工程設(shè)計(jì)資質(zhì)等級 （1）工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì) 只設(shè)甲級，其承擔(dān)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)范圍不受限制。 （2）工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì) 設(shè)甲、乙、丙三個(gè)級別。 取得工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，可以承接同級別相應(yīng)行業(yè)的工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，可以

13、承接本行業(yè)范圍內(nèi)同級別的相應(yīng)專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，不需要再單獨(dú)領(lǐng)取工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)。 （3）工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì) 一般可設(shè)甲、乙兩個(gè)級別。 可以承接同級別相應(yīng)的專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。,（七）房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程及其管理 建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建 建筑工程施工企業(yè)招標(biāo) 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為以下三種： 1. 施工總承包資質(zhì) 獲得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)，可以對工程實(shí)行施工總承包或者對主體工程實(shí)行施工承包。,2.專業(yè)承包資質(zhì) 獲得專業(yè)資質(zhì)承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程或者建設(shè)單位按照規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程。專業(yè)承包企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務(wù)作業(yè)分包給具有相應(yīng)勞務(wù)分包資質(zhì)的勞務(wù)分包

14、企業(yè)。 3.勞務(wù)分包資質(zhì) 獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。, 建筑工程施工合同的簽定 建筑工程施工合同的組成部分 第一部分 協(xié)議書 第二部分 通用條款 建筑工程施工合同的通用條款 1.一般義務(wù) 2.合同文件管理 3.材料及設(shè)備供應(yīng) 4.開工、竣工時(shí)間及工期 5.變更與增減 6.轉(zhuǎn)讓與分包 7.竣工驗(yàn)收與維修,8.工程款支付方式 （1）預(yù)付款 簽定承包合同一定時(shí)間內(nèi)提供，可在工程進(jìn)度付款中扣除 （2）工程進(jìn)度付款 在工程進(jìn)行過程中開發(fā)商支付 （3）最終付款 當(dāng)工程竣工并簽發(fā)竣工證書后，開發(fā)商付清工程剩余款 （4）退還保留金 開發(fā)商從每次工程進(jìn)度款中扣

15、留一部分金額，在缺陷責(zé)任期滿后全部返還。,9.風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn) （1）工程保險(xiǎn) （2）工人人身保險(xiǎn) （3）第三方保險(xiǎn) 10.中斷合同 11.經(jīng)濟(jì)責(zé)任 12.爭端的解決(協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟） 13.附則與附件 第三部分 專用條款, 建筑工程施工許可證的申辦 （一）建筑工程施工許可管理的原則 除了工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，其他建筑工程必須在開工前向工程所在地的省級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。否則，一律不得開工。,（二）申領(lǐng)施工許可證的條件 1.已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； 2.已經(jīng)取得建筑工程規(guī)劃許可證； 3.施工場地已經(jīng)基本具備施工條

16、件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求； 4.已經(jīng)確定施工企業(yè)；,5.滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查； 6.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施； 7.按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； 8.建筑資金已經(jīng)落實(shí)； 9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,（三）申辦施工許可證的程序 1.建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請表； 2.建設(shè)單位持表及有關(guān)證明文件向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請 3.發(fā)證機(jī)關(guān)審批頒發(fā)施工許可證,工程建設(shè)監(jiān)理單位招標(biāo) 工程建設(shè)監(jiān)理單位及監(jiān)理工程師的招標(biāo)與聘用 1.監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì) 監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)分為甲、乙、丙三級。 2.監(jiān)理工程師的考試注冊與聘用及執(zhí)

17、業(yè) （1）經(jīng)資格考試，取得監(jiān)理工程師資格證書 （2）注冊，取得監(jiān)理工程師崗位證書 （3）被監(jiān)理單位聘用 （4）執(zhí)業(yè),3.工程建設(shè)監(jiān)理實(shí)行總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制 4.工程建設(shè)監(jiān)理合同 主要有下列四種形式： (1)正式合同 根據(jù)法律要求制訂,由適宜管理機(jī)5構(gòu)簽定并執(zhí)行的合同。 (2)信件式合同 通常由監(jiān)理單位制訂,由委托方簽署一份備案,退給監(jiān)理單位執(zhí)行。,(3)由委托方發(fā)出的執(zhí)行任務(wù)的委托通知單 (4)標(biāo)準(zhǔn)委托合同 現(xiàn)在世界上較為常見的一種標(biāo)準(zhǔn)委托合同格式是國際咨詢工程師聯(lián)合會(FLDIC)頒布的雇主與咨詢工程師項(xiàng)目管理協(xié)議書國際范本與國際通用規(guī)則，最新版本是業(yè)主/咨詢工程師標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)協(xié)議書 由FLDI

18、C專業(yè)委員會所編制的土木工程施工合同簡稱FLDIC合同條件。,5.工程建設(shè)監(jiān)理的程序 (1)編制工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃 (2)按工程建設(shè)進(jìn)度,分專業(yè)編制工程建設(shè)監(jiān)理細(xì)則 (3)按照建設(shè)監(jiān)理細(xì)則進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理 (4)參與工程竣工預(yù)驗(yàn)收,簽署工程建設(shè)監(jiān)理意見 (5)工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)完成后,向項(xiàng)目法人提交工程建設(shè)監(jiān)理檔案材料,6. 工程建設(shè)監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 主要內(nèi)容是：“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。 “三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)過程中，對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和工程成本的控制； “兩管”是指監(jiān)理活動中的合同管理和安全與信息管理； “一協(xié)調(diào)”是指全面的組織協(xié)調(diào)。,(1)工程進(jìn)度控制 (2)工程質(zhì)量控制

19、 (3)工程投資控制 (4)合同管理 (5)信息管理 (6)協(xié)調(diào),（八）房地產(chǎn)交易與市場營銷 房地產(chǎn)交易的概念 房地產(chǎn)交易是指城鎮(zhèn)中的各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。,房地產(chǎn)交易的形式 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。,2.房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的 方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。 3.房屋租賃 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承 租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。,、房地產(chǎn)交易中的價(jià)格申報(bào)制度

20、 2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中要求:“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)化合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格?！? 商品房銷售 一、商品房銷售的概念 房地產(chǎn)銷售是指開發(fā)商一次性將房地產(chǎn)商品出售給消費(fèi)者, 從而收回投資和獲取回報(bào)的活動。 二、房地產(chǎn)銷售的方式 （一）按建造程度和交付時(shí)間劃分 1.商品房現(xiàn)售（建成后銷售） （1）商品房現(xiàn)售的條件 出售商品房的開發(fā)商應(yīng)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,取的土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

21、； 已通過竣工驗(yàn)收； 拆遷安置已落實(shí)； 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期； 物業(yè)管理方案已落實(shí)。,2.商品房預(yù)售（期房銷售） （1）商品房預(yù)售概念 它是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。,（2）商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 開發(fā)企業(yè)向城市人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得

22、商品房預(yù)售許可證。,（3）審辦商品房預(yù)售許可證應(yīng)提交的證件和資料 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 土地使用權(quán)證書； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。,（4）商品房預(yù)售合同登記備案 商品房預(yù)售后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，在30日內(nèi)向縣以上房管部門和土管部門辦理登記備案手續(xù)。預(yù)售房交付使用后，承購人應(yīng)持有關(guān)憑證到房管部門和土管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。,（二）按銷售主體劃分 1.開發(fā)商自行銷售（直接銷售） 2.商品房銷售代理（間接銷售） 商品房銷售代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)其他擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)

23、委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。,（1）實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同 （2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用 銷售代理傭金收取標(biāo)準(zhǔn) 出租物業(yè)收取年租金的10%或相當(dāng)一個(gè)月的租金； 出售物業(yè)收取銷售收入的1%3%； 聯(lián)合代理費(fèi)通常為獨(dú)家代理的1.5倍。 （3）房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)具備一定的資格條件,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)全國統(tǒng)考獲得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書（全國有效），經(jīng)注冊取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證（有效期3年），方可執(zhí)業(yè)。（2006年起要先取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書才能考。 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策 、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)。

24、一年一次，兩年為一個(gè)滾動期。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 經(jīng)省考獲得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書（所在行政區(qū)有效），經(jīng)注冊取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊證，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)。,三、商品房買賣合同 1.當(dāng)事人名稱和姓名、住所； 2.商品房基本情況； 3.商品房的銷售方式； 4.商品房貸款的方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 5.交付使用條件和日期； 6.裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； 7.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；,8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 9.面積差異的處理方式； 10.辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜； 11.中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的處理； 12.保修責(zé)任； 13.解決爭議的辦法； 14、違約責(zé)任； 15.雙方約定的其他事項(xiàng)。, 房屋租賃 一、房屋租賃的概念 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承 租人居住，由承租人向出租人支付租金的行為，或提供其他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與