藍(lán)靈時代策劃方案

1 藍(lán)靈時代策劃方案 第一部分：項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目四至： 位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路 西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田 2、項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 84429平方米 總建筑面積： 83468平方米 商業(yè)面積： 14758平方米 住房面積： 54419平方米 別墅面積： 2400平方米 娛樂城面積： 7328平方米 文化館面積： 1500平方米 影劇院面積： 3063平方米 建筑容積率： 建筑密度： 建筑層數(shù)： 2 綠地率： 車位： 218個 銷售部面積： 402平方米 地下車庫面積： 2000平方米 3、開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司 藍(lán)靈時代欣城：由成功開發(fā) “泰興公寓 ”、 “近郊名居 ”、 “南華苑 ” 2 的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。藍(lán)靈房產(chǎn)實(shí)力雄厚，具備開發(fā)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。 公司秉承 “建一項(xiàng)工程，樹一座豐碑 ”的品牌理 念，堅(jiān)持 “建精品項(xiàng)目，樹優(yōu)良品牌形象 ”的開發(fā)理念，使藍(lán)靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。 承建商： 建筑設(shè)計(jì)： 園林建設(shè) ： 第二部分：項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 1、 安岳地產(chǎn)大勢： 1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)模化發(fā)展 時 間 80年代 90年代 20世紀(jì)末 2003年 規(guī) 模 獨(dú)棟建設(shè) 小單元建設(shè) 組團(tuán)建設(shè) 規(guī)模社區(qū) 案 例 縣城周邊 2 3層獨(dú)棟建筑 各道路邊生活區(qū)的樓房 無名稱的 小組團(tuán) 安岳花園 ?；刍▓@ 2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展 配套情況 水、電、氣不進(jìn)戶， 戶外留接口 電、氣、光纖不進(jìn)戶 電話線、水入戶 3 配備防盜對講系統(tǒng) 案 例 已使用房屋及 部分在建房屋 ?；刍▓@ 3）安岳地產(chǎn)走勢向品質(zhì)化發(fā)展 獨(dú)棟 小住宅群 ?；刍▓@ 4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展 無綠化 有綠化 大面積綠化 超高綠化 2、 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析 1） 可類比項(xiàng)目戶型面積配比 項(xiàng)目名稱 戶型面積 所占比率 ?；刍▓@ 平方米 100130平方米 70% 100平方米以下 20% 160平方米左右 10% 經(jīng)濟(jì)適用房 11060% 100平方米 30% 150平方米左右 10% 晶盛花園 90100% 結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以 100 135平方米左右、以 3室 2廳雙衛(wèi)錯 4 層的戶型為主流戶型。 2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 銷售價格 銷售均價 ?；刍▓@ 68820 經(jīng)濟(jì)適用房 60080 晶盛花園 600左右 550 云麗苑 600左右 580 正泰房產(chǎn) 600 550 結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價在 500 800元 /平方米，在三級地 產(chǎn)市場中，屬中等水平。 3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 銷售價格 東門綜合市場 3600 經(jīng)濟(jì)適用房 3800 晶盛花園 3600左右 云麗苑 3600左右 正泰房產(chǎn) 2700 結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在 2700平方米。 第三部分：藍(lán)靈時代欣城形象定位： 5 一、項(xiàng)目形象定位要求 ： a 順應(yīng)市場要求 b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化 c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達(dá)到項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)化 d 符合開發(fā)公司品牌塑造 e 滿足安岳人 民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn) 項(xiàng)目形象定位： 商業(yè)項(xiàng)目： 打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的 “春熙路 ”式商業(yè)步行街。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時代的生活方式。 住宅項(xiàng)目： 打造安岳縣 “最適合居住社區(qū) ”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者 “身份的名片 ” 成為 “安岳人民一步到位的居家選擇 ”。 別墅項(xiàng)目 ：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為 “專為 16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院 ”。 第四部分：項(xiàng)目開發(fā)概念定位及延展 僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項(xiàng)目時尚、現(xiàn)代明快的風(fēng) 6 格。本案的建筑與名稱 將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。 一、項(xiàng)目商業(yè)主題概念定位 商業(yè)：時代欣城生活品位與都市同步 享受時代生活 搶座時代欣城 商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的 “春熙路 ” 普洲的 “鹽市口 ” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息 為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代 安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心 二、項(xiàng)目住宅主題概念定位 從項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。 住宅概念定位 ：時代欣城：最適合居住 的典雅社區(qū)。 住宅主題概念延展： 時代欣城 都市精英的身份名片 7 享受元首待遇的社區(qū) 感受時代生活，擁有時代欣城 時代與自然的浪漫，山與水的交流 時代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn) 第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位： 3） 鋪面開間以 68米為最佳開間， 4） 進(jìn)深為 811米為最大進(jìn)深。 5） 首層鋪面下沉 600， 6） 以降低二層高度， 7） 激活層位死角現(xiàn)象。 8） 二層門面以退臺式處理， 9） 形成 2層鋪面另有門面長廊的局面， 10） 以確保人流的較多流動。 11） 建議門面以雙向開間的方式， 12） 以增加門面的附加值，13） 提高人流量， 14） 使物業(yè)增值。 15） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)， 16） 會使銷售得到提高。 二、項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品定位 8 1、住宅 戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米 單位面積 戶 型 比 率 7090 兩室兩廳單衛(wèi) 15% 90150 三室兩廳雙衛(wèi) 55% 150180 四室兩廳雙衛(wèi) 25% 五室兩廳雙衛(wèi) 3% 六室三廳雙衛(wèi) 2% 2、住宅部分戶型設(shè)計(jì)建議： （ 1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟(jì)戶型） （ 2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （主力戶型） （ 3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （康居戶型） （ 4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型） （主臥套衣帽間，儲藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。在戶 型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。） 三、項(xiàng)目建設(shè)工程的建議： 1、賣房子先賣環(huán)境 在成都地產(chǎn)市場， “賣房子先賣綠化 ”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設(shè)中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進(jìn)入購房客戶視野；未建設(shè)區(qū)域及時綠化，會為銷售帶來意想不到的效果。故建議：在坡地土方完成 的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。 9 3 穩(wěn)優(yōu)潛發(fā)，蓄勢待動： 因周邊市場（檸都廣場，?；?“外灘 “）價格尚不明朗，假設(shè)本案前期定價的確定、宣布及進(jìn)入市場，會提前將我項(xiàng)目商業(yè)價格暴露在競爭對手面前，故建議：廣場將稍延推遲投入市場，在開盤時，如檸都、 “外灘 ”價格入市，我項(xiàng)目將根據(jù)上述項(xiàng)目價位確定本案商業(yè)價格，以期在價格中首贏競爭樓盤。 第六部份： 藍(lán)靈時代欣城價格定位： 一、藍(lán)靈時代欣城商鋪價格定位： 為使藍(lán)靈時代欣城在計(jì)劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策 劃部在深入調(diào)研項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌龊?，結(jié)合本案實(shí)際情況，制定項(xiàng)目價位體系如下： 比較因素 本 案 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街 綜合市場 順城街 綜合市場 位 置 建設(shè)路 普洲大道 普洲大道 東大街 順城街 交易時間 途 商住 商住 商住 商住 商住 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 人 流 量 180人 120人 120人 120人 150人 商業(yè)氣氛 好 較差 較差 一般 較好 購物人次 30 20 20 25 30 專業(yè)程度 專業(yè)商場 臨街商鋪 臨街商鋪 綜合市場 綜合市場 10 交通條件 道路通達(dá)度 100m 臨主干道 臨主干道 80m 臨主干道 距市中心距離 1交線路 無 1路 1路 1路 無 基礎(chǔ)設(shè)施 機(jī)動車停車場 1個 無 無 無 無 內(nèi)部配套 較好 一般 一般 一般 一般 周圍環(huán)境 高端住宅群 較差住宅群 住宅群 一般住宅群 一般住宅群 個 別 因 素 面 積 12 3 3 2 4 狀 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 開發(fā)商知名度 高 一般 較高 一般 一般 （一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研： 可類比案例比較表（表一） 1、安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為 10000元 /，而偏僻區(qū)域一樓售價僅為 2800元 /。 3 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營 業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。 （二）、定價方法的確定： 本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈時代欣城在定價上采用市場比較法、 租金倒推法進(jìn)行價格綜合定位。 （三）、本案商鋪一樓的均價計(jì)算 1、市場比較法 1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二） 比較因素 本 案 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街 綜合市場 順城街 綜合市場 位 置 100 98 98 98 99 11 交易時間 100 100 100 100 100 用 途 100 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 人 流 量 100 90 90 45 100 商業(yè)氣氛 100 87 87 90 95 購物人次 100 60 66 44 83 專業(yè)程度 100 95 95 98 98 交通條件 道路通達(dá)度 90 100 100 95 100 距市中心距離 100 100 120 120 120 公交線路 90 100 90 100 90 基礎(chǔ)設(shè)施 機(jī)動車停車場 105 100 100 100 100 內(nèi)部配套 120 100 100 100 100 周圍環(huán)境 100 95 98 96 98 個 別 因 素 面 積 100 98 96 100 96 形 狀 100 100 100 100 100 開發(fā)商知名度 110 100 100 100 100 2）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三） 比較因素 幸福花園 晶盛花園 東大街綜合 市 場 順城街綜合 市 場 3000元 / 5000元 / 3500元 / 3700元 / 位 置 100/98 100/98 100/98 100/99 交易時間 100/100 100/100 100/100 100/100 用 途 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 人 流 量 100/90 100/90 100/45 100/100 商業(yè)氣氛 100/87 100/87 100/90 100/95 購物人次 100/60 100/66 100/44 100/83 專業(yè)程度 100/95 100/95 100/98 100/98 交通條件 道路通達(dá)度 90/100 90/100 90/95 90/100 12 距市中心距 離 100/100 100/120 100/120 100/120 公交線路 90/100 90/100 90/100 90/90 基礎(chǔ)設(shè)施 機(jī)動車停車場 105/100 105/100 105/100 105/100 內(nèi)部配套 120/100 120/100 120/100 120/100 周圍環(huán)境 100/95 100/96 100/96 100/98 個 別 因 素 面 積 100/98 100/99 100/100 100/96 形 狀 100/100 100/100 100/100 100/100 開發(fā)商知名度 110/105 110/100 110/100 110/100 單位樓面修正后均價 4189 6293 4819 4794 3）比準(zhǔn)價格的計(jì)算：比較案例與本案在規(guī)模、配套方面差異較大，故采用綜合法進(jìn)行比準(zhǔn)價格的計(jì)算。 加權(quán)平均法。設(shè)定比較案例權(quán)重為： 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街綜合市場 順城街綜合市場 20% 20% 30% 30% 計(jì)算加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價格為： 5200元 /。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議 本 案商業(yè)部分（項(xiàng)目點(diǎn)）一樓的銷售均價為 5200元 /。 2、租金倒推法： 經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為 15 /月；據(jù)計(jì)算，其收回投資的期限為 18此推算，本案一樓的單位銷售價格為： 25 12 18 =5400元 / 考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價價格為： 4000元 /。 3、本案商業(yè)街（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價為：一樓的銷售均價為 4000 13 元 /。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。 （四）、安岳項(xiàng)目商業(yè)街二樓均價計(jì) 算 1、項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研： 東大街綜合市場 北大街臨街二樓門面 沱街二樓商鋪 安岳廣場（成熟商圈） 1300元 / 1200元 / 1200元 / 1680元 / 在建工程 3年前房屋 舊房（ 5元 /租金） 舊房（ 7元 /租金） 2、項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一） 3、項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 4、項(xiàng)目二樓修正后的比準(zhǔn)價格為： 本 案 東大街綜合市場 北大街臨街二樓門面 沱街二樓商鋪 安岳廣場 1600元 / 1500元 / 1460元 / 1500元 / 1700元 / 考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價為： 2600元 /。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。 （五）、藍(lán)靈時代欣城商業(yè)街價格定位及編號體系 1、 區(qū) 區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 3800 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 7600 區(qū) 三層 302 306 308 312 316 318 322 均價： 1600 二層 202 206 208 212 216 218 222 均價： 201 203 205 207 209 211 213 一層 102 106 108 112 116 118 122 樓梯間 均價： 101 103 105 過道 107 109 111 2、 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 1600 一層 101 102 103 105 106 107 均價： 5200 三層 301 302 303 305 306 307 308 309 311 312 313 315 316 均價： 1600 14 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 215 216 均價： 2600 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 115 116 均價： 5200 3、 區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 4、 區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 均價： 209 211 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 109 111 區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一 層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 本案商鋪價位將在檸都廣場、?；?“外灘 ”價位公布之后再確定具體市場價位，故暫對商鋪價位未列。 二、住 宅價格定位： 一）定價方法的確定： 本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈時代欣城在定價上采用市場比較法進(jìn)行價格綜合定位。 二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項(xiàng)目價格因素比較表（表一） 修正因素 本 案 ?；刍▓@ 晶盛花園 幸?；▓@ 交易時間 003 2003 交易情況 正 常 正 常 正 常 正 常 區(qū)域因素 配套設(shè)施 管線入戶 水止廚衛(wèi) 不入戶 不入戶 安防設(shè)施 對講系統(tǒng) 防盜門 對講系統(tǒng) 木門 無對講 木門 集聚程度 較 高 高 高 高 距市中心距離 1路通達(dá)度 100m 750m 臨主干道 交通便捷度 無市公交 有鄉(xiāng)公交 1路公交 1路公交 無公交 15 環(huán)境質(zhì)量 很 好 較 好 一 般 個別因素 規(guī)劃限制 無 無 無 無 容積率 無 宗地用途 商 住 商 住 商 住 商 住 宗地形狀 較規(guī)則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 宗地地形 坡 地 平 整 平 整 平 整 綠化率 無 無 三）可類比項(xiàng)目價格因素修正指數(shù)表 修正案例 修正修正指數(shù) 因素 ?；刍▓@ 幸?；▓@ 晶盛花園 700元 / 600元 / 550元 / 交 易 時 間 260/100 130/100 130/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 配 套 設(shè) 施 100/96 100/95 100/95 安 防 設(shè) 施 100/95 100/90 100/90 積 聚 程 度 100/97 100/97 100/97 與市中心距離 100/100 100/100 100/100 道路通達(dá)度 100/101 100/102 100/102 配 套 設(shè) 施 100/99 100/95 100/95 交通便捷度 100/101 100/101 100/101 環(huán) 境 質(zhì) 量 100/98 100/95 100/95 個 別 因 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100 100/100 容 積 率 無 用 途 100/100 100/100 100/100 宗地形狀 99/100 99/100 99/100 16 素 地 形 105/100 105/100 105/100 綠 化 率 100/96 無 無 修正后的單位價格 850 650 600 因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價。在上述案例中，?；刍▓@的比較因素最接近本案，選擇其比準(zhǔn)價格作 為單位銷售均價： P=908元 / 建議藍(lán)靈時代欣城 (住宅部分 )平均售價為 : 908元 / 四）住宅價格體系及價格建議表 1、住宅區(qū)各棟比準(zhǔn)價格： 單位：元 棟 數(shù) 型 號 面積 套 型 比準(zhǔn)價格 1棟 A3 室二廳單衛(wèi) 908 2棟 B1 室二廳雙衛(wèi) 928 3棟 B1 室二廳雙衛(wèi) 938 4棟 B2 室二廳雙衛(wèi) 878 5棟 B2 室二廳雙衛(wèi) 908 6棟 B2 室二廳雙衛(wèi) 928 7棟 D1 室二廳雙衛(wèi) 888 8棟 D1 室二廳雙衛(wèi) 908 9棟 C1 室二廳雙衛(wèi) 870 10棟 A1 室二廳單衛(wèi) 898 11棟 A2 室二廳單衛(wèi) 898 12棟 B2 室二廳雙衛(wèi) 868 13棟 868 2、建議住宅各房售價表 一棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/918 103/868 105/908 107/888 109/868 111/888 102/908 104/858 106/898 108/878 110/858 112/878 單元 201/938 203/888 205/928 207/908 209/888 211/908 202/938 204/888 206/928 208/908 210/888 212/908 單元 301/958 303/898 305/938 307/918 309/898 311/918 302/938 304/888 306/928 308/908 310/888 312/908 17 二棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/968 103/888 105/938 107/918 109/888 111/908 102/968 104/898 106/928 108/928 110/898 112/918 單元 201/968 203/888 205/928 207/918 209/888 211/908 202/968 204/888 206/928 208/918 210/888 212/908 單元 301/968 303/898 305/938 307/928 309/898 311/918 302/968 304/888 306/928 308/918 310/888 312/908 三棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/968 103/908 105/948 107/938 109/908 111/928 102/968 104/918 106/958 108/948 110/918 112/938 單元 201/968 203/908 205/948 207/938 209/908 211/928 202/968 204/908 206/948 208/938 210/908 212/928 單元 301/968 303/918 305/958 307/948 309/918 311/938 302/968 304/908 306/948 308/938 310/908 312/928 四棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/888 103/838 105/868 107/858 109/828 111/878 102/888 104/858 106/878 108/868 110/838 112/888 單元 201/888 203/838 205/868 207/858 209/838 211/888 202/888 204/858 206/878 208/868 210/838 212/888 單元 301/888 303/838 305/868 307/858 309/838 311/888 302/878 304/828 306/868 308/838 310/828 312/878 五棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/938 103/888 105/918 107/908 109/888 111/988 102/938 104/878 106/908 108/898 110/878 112/908 單元 201/938 203/888 205/918 207/908 209/888 211/908 202/938 204/878 206/908 208/898 210/878 212/908 六棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/968 103/888 105/958 107/928 109/888 111/928 102/968 104/898 106/958 108/938 110/898 112/928 單元 201/968 203/898 205/958 207/938 209/898 211/928 202/968 204/898 206/958 208/928 210/898 212/928 七棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 18 單元 101/938 103/838 105/908 102/938 104/858 106/908 單元 201/938 203/838 205/908 202/938 204/838 206/908 單元 301/938 303/858 305/908 302/938 304/838 306/908 八棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/938 103/858 105/938 102/948 104/868 106/938 單元 201/938 203/858 205/938 202/938 204/858 206/938 單元 301/948 303/868 305/938 302/938 304/858 306/938 九棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/908 103/848 105/898 107/878 109/848 111/888 102/918 104/858 106/908 108/888 110/858 112/888 單元 201/908 203/848 205/898 207/878 209/848 211/888 202/908 204/848 206/898 208/878 210/848 212/888 單元 301/908 303/848 305/898 307/878 309/848 311/888 302/908 304/848 306/898 308/878 310/848 312/888 單元 401/918 403/858 405/908 407/888 409/858 411/888 402/908 404/848 406/898 408/878 410/848 412/888 十棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/938 103/888 105/928 107/898 109/858 111/908 102/938 104/888 106/928 108/898 110/858 112/908 十一棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位： 元 單元 101/938 103/858 105/928 107/898 109/858 111/908 102/938 104/858 106/928 108/898 110/858 112/908 19 單元 201/938 203/858 205/928 207/898 209/858 211/908 202/938 204/858 206/928 208/898 210/858 212/908 單元 301/938 303/858 305/928 307/898 309/858 311/908 302/938 304/858 306/928 308/898 310/858 312/908 十二棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 單元 101/918 103/838 105/908 107/878 109/838 111/898 102/908 104/828 106/898 108/868 110/828 112/888 單元 201/908 203/828 205/898 207/868 209/828 211/888 202/908 204/828 206/898 208/868 210/828 212/888 單元 301/908 303/828 305/898 307/868 309/828 311/888 302/908 304/828 306/898 308/868 310/828 312/888 十三棟各套房價表： 單位：元 建議安置剩余套房價格：在開盤期以低價入市價格發(fā)售 三、銷售收入： 商業(yè)街：一樓均價： 5000元 二樓均價： 2380 三樓均價 1600元 商業(yè)街產(chǎn)值： 多層住宅：均價： 900元 / 產(chǎn)值為： 第六部份：項(xiàng)目營銷策略 第一章：板塊區(qū)域可類比項(xiàng)目的營銷分析 在板塊市場研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花園社區(qū)?；刍▓@為例，進(jìn)行較全面的闡述。 1 ?；刍▓@概況 總占地面積 總建筑面積 容積率 綠化率 樓高 6層 二、 售樓價格、優(yōu)惠政策 銷售價格 優(yōu)惠政策 20 688808元 /平方米 一次性付款優(yōu)惠 6%，按揭優(yōu)惠 2% 三、面積配比及銷售進(jìn)度 戶 型 面 積 比 率 銷售 情況 平方米 100130平方米 70% 已銷售 100平方米以下 20% 160平方米左右 10% 3 配置情況 裝修情況 進(jìn)戶門 室內(nèi)門 窗 水 電話 電氣光纖 清水房 木門 無 塑鋼窗 廚衛(wèi) 客廳 戶外接口 4 客戶來源： 主 流 其 他 縣城客戶 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 四、其他項(xiàng)目調(diào)研（情況基本與?；刍▓@普同，不再累敘）。 五、板塊市場調(diào)研分析結(jié)論： 1、縣城客戶群為安岳項(xiàng)目主力購買群，少數(shù)客戶來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受空間及發(fā)展影響，很難吸引到其他區(qū)域的消費(fèi)群。在項(xiàng) 目的銷售中，主力消費(fèi)仍然為本地客戶。 2、當(dāng)?shù)匕鍓K區(qū)域市場初具雛形。現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目，缺乏系統(tǒng)的社區(qū)文化引導(dǎo)，形成 “買房子就是買房子 ”的消費(fèi)觀念。同時配套設(shè)施未到 位，為業(yè)主造成了入住的困難，造成購買群的疑慮心理，使很多客戶正 21 在駐足觀望，隨時跟進(jìn)。一些消極的觀念阻礙了消費(fèi)市場的成熟，間接 降低成本房價，造成了利潤空間的萎縮，抑制了地方市場的發(fā)展。 3、 100135平方米的錯層戶型為區(qū)域市場暢銷戶型，經(jīng)調(diào)研分析，本地住宅正在向大戶型、大開間，高品質(zhì)化漸進(jìn)。從簡單的 “實(shí)房 ”到 “花園社區(qū) ”，安岳人的居住觀念正在向 概念化、系統(tǒng)化過渡，在 35年內(nèi)，安岳地產(chǎn)將呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。 4、成熟商業(yè)區(qū)域，門面金貴，無鋪開租、鋪價翻番。 第二章：本案創(chuàng)新營銷體系的建立 一、市場大勢與機(jī)會點(diǎn)分析 1、安岳市場大勢分析 安岳東鄰重慶市，南連內(nèi)江市、西至資陽市，北與川中重鎮(zhèn)接壤，是四川盆地腹心地帶的陸路交通要沖。隨著國家對民營企業(yè)的扶持，以“全國農(nóng)業(yè)第一大縣 ”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。在僅有的 15余萬縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬富翁。 在擁有 153萬余人的安 岳縣，每年有 30余萬人的勞動力常在外打工，為安岳縣捧回每年 2億元的勞務(wù)收入，截止目前，安岳人民在銀行存款達(dá)到 30億元。放棄每人區(qū)區(qū)數(shù)平方的斗室，享受優(yōu)質(zhì)生活，體現(xiàn)非凡成就成了安岳人民的迫切愿望，而各房產(chǎn)商帷幄運(yùn)籌，高瞻遠(yuǎn)矚地進(jìn)入安岳地產(chǎn)市場正是為近 10萬安岳人民提供安枕無憂、寧逸生活水準(zhǔn)而進(jìn)駐。 22 2、本案進(jìn)入市場機(jī)會點(diǎn)分析： 1）、安岳樓市尚未飽和、地產(chǎn)市場尚無大手筆、大規(guī)模居住、高端社區(qū)； 2）、安岳商業(yè)地產(chǎn)以商住門面形式較多，隨著眾多專業(yè)市場的落建，安岳商業(yè)地產(chǎn)將打破由雄強(qiáng)實(shí)業(yè)公司壟斷的格局； 3）、安 岳人民購買力趨于大面積，高品質(zhì)社區(qū)居??； 4）、政府的招商引資項(xiàng)目，使政府在政策上對本項(xiàng)目的政策傾斜，使項(xiàng)目具有明顯的政策優(yōu)勢； 5）、本項(xiàng)目具有超越當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的配套設(shè)施及優(yōu)秀的園林設(shè)計(jì)； 6、具有成都開發(fā)商的良好聲譽(yù)。 2 外部資源整合優(yōu)勢與公司自身優(yōu)勢的融合： 任何一個地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷，特別是規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，僅靠客戶群購買，可能會給項(xiàng)目帶來銷售困難，為使本項(xiàng)目以短、平、快的方式完成營銷。特建議在公司強(qiáng)大的自身優(yōu)勢中融合外部資源整合優(yōu)勢。 三、項(xiàng)目潛力價值的挖掘 1、 城鄉(xiāng)車站的價值 本案前的交通車站， 使本案的交通在 “三縱三橫 ”的基礎(chǔ)上添加了無限便利，使本案超值增值。 2、 生態(tài)價值 本案部份地塊呈坡式遞增，其坡式效果無須精雕細(xì)鑿亦麗景天成。大規(guī)模的社區(qū)規(guī)模，高品質(zhì)的語言建筑，使本項(xiàng)目成為安岳縣半坡式、 23 生態(tài)型、都市型居住休閑社區(qū)。 3、地塊價值 安岳城內(nèi)，地塊利用幾近飽和，本案地塊緊靠現(xiàn)有商業(yè)繁華地帶、集繁榮、雅靜于一體，其升值潛力無限 4、休閑價值 影劇院的落建，將領(lǐng)異普州人民消費(fèi)新方向，使本案商業(yè)街成為安岳的 “王府井 ”，普州的 “春熙路 ”。 5、政策價值 安岳政府對本案的重視，安岳文化、經(jīng)濟(jì)、政治中心的 在本案的落成，使本案成為安岳最耀眼的明珠，使萬眾矚目。 第七部分：目標(biāo)客戶群定位 一、客群來源與組成 1、可類比項(xiàng)目購房客戶心理分析： 公司中、高層白領(lǐng)族：高收入與高素質(zhì)的大眾形象，高階層的個人之于社會活動心理必然使其渴望擁有引以為豪，演繹完全獨(dú)特品味的空間。他們廣泛滲透在各個領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會組織。 政府顧員：他們對于高品質(zhì)的居家理念有很深很理智的熱 。他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購買本項(xiàng)目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個人生活質(zhì)量的高貴選擇。 城市自由人：他們是收入頗 豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、 人老板等。 24 縱攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。是他們的理性方向。 外出打工族：渴望精彩、想創(chuàng)造偉業(yè)的一族，青年外出看世界，壯年尋求創(chuàng)業(yè)，中年慕求穩(wěn)定收益。他們縱攬三山五岳，飽經(jīng)風(fēng)雨洗禮，擁有都市生活，近享故鄉(xiāng)溫情，是他們的最佳心得。 本地經(jīng)商族：他們在尋找最佳黃金口岸，在分鈔中計(jì)算著商業(yè)利潤，尋找著商業(yè)契機(jī)，與本高品質(zhì)社區(qū)人士交流，多了一份機(jī)遇；搶占本案鋪面，有其精明、睿智的理性。 2、客群特征細(xì)分 年齡（ %） 2125 2630 3135 3640 4145 4650 貫（ %） 縣城 周邊 其他 91 8 1 行 業(yè)（ %） 公務(wù)員 商人 自由職業(yè) 公司管理 打工族 15 35 15 10 25 置業(yè)次數(shù)（ %） 自營 聯(lián)營 出租 30 20 50 結(jié)論：由區(qū)位及項(xiàng)目價值所決定的購房群體將本案目標(biāo)鎖定在： 目標(biāo)市場中年收入（一次付款除外） 1承受 900元 /（均價）居住物業(yè)的當(dāng)?shù)厥忻瘢敖?jīng)商投資的商人。 第八部分：入市時機(jī)規(guī)劃 25 一、項(xiàng)目所在地相關(guān)法規(guī)和市調(diào)情況簡明分析 1 項(xiàng)目所在地入市法規(guī)無硬性規(guī)定 2 項(xiàng)目所在地有無預(yù)售證均可進(jìn)行銷售 3 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在春節(jié)前呈銷售暢銷勢頭 4 本案目標(biāo)市場中主流消費(fèi)群體為未流動人員 5 入市項(xiàng)目急劇增多（檸都廣場、?；凵啼伒龋?二、可類比項(xiàng)目入市時機(jī)調(diào)研： ?；刍▓@ 晶盛花園 幸福花園 東大街市場 003 議：在準(zhǔn)備充分的基礎(chǔ)上，在海慧商鋪開盤之前發(fā)售，有利于攔截投資客戶，增強(qiáng)本項(xiàng)目市場，提高銷售進(jìn)度。 3 項(xiàng)目入市前期銷售策劃： 認(rèn)購期的執(zhí)行及優(yōu)惠政策建議：（擴(kuò)大宣傳、前期客戶儲備） 時間段（認(rèn)購期） 目 的 優(yōu)惠政策 探市場反映、積累客戶資源、項(xiàng)目價位的評估、攔截市場客戶流失 進(jìn)行排號登記的 客戶在開盤后購房者 ,可享受 2%的優(yōu)惠。 第九部分：項(xiàng)目入市策略： 一、項(xiàng)目入市價格策劃： 價格是任何產(chǎn)品的銷售瓶頸、地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。為造成 “價廉物 26 美、快速增值 ”的心理價格，建議項(xiàng)目銷售應(yīng)遵循 “低開高走 ”的策略。 低 開：就是為后期的 “高走 ”創(chuàng)造環(huán)境，造成 “房子 ”越來越好，價格越來越貴的消費(fèi)心態(tài)，造成 “再不購買，房價更高 ”的購買 心理，并造成物業(yè) “已開始升值 的良好賣相 ”。 逐步提高、循序漸進(jìn)：。 “逐步提高 ”使客戶有 “再不出手，價格更高的心理 ”，并產(chǎn)生物業(yè)價格穩(wěn)步提升的市場氛圍，促使客戶堅(jiān)定購買心理。 二）、項(xiàng)目入市價格策略 1、項(xiàng)目優(yōu)惠幅度的建議： 1）當(dāng)?shù)仨?xiàng)目優(yōu)惠幅度的調(diào)研 住房市場銷售價格 優(yōu) 惠 政 策 688808元 /平方米 一次性付款優(yōu)惠 6%，按揭優(yōu)惠 2% 2）、本案正常交易情況優(yōu)惠幅度的建議：定價價位較高，屬高優(yōu)惠、高折扣項(xiàng)目： 購房形式 優(yōu)惠幅度 付款進(jìn)度 備 注 一次性購房 6% 簽定合同 30日內(nèi) 付定金 分期 付款 4% 分兩次付清房款 付定金 按揭付款 2% 首付 3成 7成 20年按揭 付定金 公積金貸款 2% 付定金 參加內(nèi)部認(rèn)購排號 2% 在認(rèn)購期間凡參加認(rèn)購的均享受 3）、地產(chǎn)項(xiàng)目折扣、優(yōu)惠幅度的技巧： 27 價位幅度 折扣幅度 優(yōu)惠幅度 高價位 高折扣 高優(yōu)惠 中價位 中折扣 中優(yōu)惠 低價位 低折扣 低優(yōu)惠 2、建議入市房源配置： 為使項(xiàng)目順利進(jìn)入市場、打開銷售局面，為后期良好銷售奠定基礎(chǔ)，建議在配合入市優(yōu)惠政策、價格策劃的前提下，以合理的房源搭配進(jìn)行入市銷售： 1） 住宅入市： 建議以 13棟（拆遷安置房剩余房源：約 12套左右）、 1棟 3單元雙座的住宅為開盤入市房源； 2）商鋪入市： 建議以 01106號、 3、建議開盤入市價格： 單位：元 房源種類 建議價格 優(yōu)惠幅度 住宅 700(13棟 ) 750(1棟 ) 享受所有優(yōu)惠政策 商鋪 3500( 1300( 4、項(xiàng)目開盤入市期優(yōu)惠幅度： 參加排號 一次性購房 正常優(yōu) 惠 6% 排號優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 10% 分期付款 正常優(yōu)惠 4% 排號優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 8% 按揭付款 正常優(yōu)惠 2% 排號優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 6% 28 公積金貸款 正常優(yōu)惠 2% 排號優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 6% 未參加 排號 一次性購房 正常優(yōu)惠 6% 開盤優(yōu)惠 2% 8% 分期付款 正常優(yōu)惠 4% 開盤優(yōu)惠 2% 6% 按揭付款 正常優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 4% 公積金貸款 正常優(yōu)惠 2% 開盤優(yōu)惠 2% 4% 5、價格升幅比例建議： 建議：本項(xiàng)目價格定位屬高價位， 建議在開盤（引爆期）期間： 住宅以低于定價體系 5080元 /的價格發(fā)售，利于市場進(jìn)入； 商鋪以低于定價體系 80100元 /的價格發(fā)售； 在開盤期后價格即上浮上述價位的 3%，造成增值效應(yīng)； 進(jìn)入強(qiáng)銷期后價格再上浮 6%，達(dá)到價格定位水平或超出價位水平。 二、項(xiàng)目推廣建議： 第十部分：廣告策略 一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分 一）、項(xiàng)目推廣總體策略 本案廣告推行策略，以項(xiàng)目的四個階段為推廣時段，并進(jìn)行全方位、全視覺的立體廣告推廣策略，促使項(xiàng)目在廣告、公關(guān)活動的推動下，銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 利潤、為公司創(chuàng)造最大利潤空間。 29 二）、媒介策略 1、媒體選擇 因本案屬異地操作，故媒體的選擇以項(xiàng)目當(dāng)?shù)孛襟w為主要載體，從而取得最佳的推廣效果。 報 紙：可讀性強(qiáng)、記憶性強(qiáng)、理解性強(qiáng)，但在當(dāng)?shù)匕l(fā)行極少，可不考慮報紙廣告； 資陽時報 成都商報 華西都市報 電 視：收視率高、存儲性不強(qiáng)、記憶力較差，建議在奠基儀式、開盤儀式等公關(guān)活動期間制作廣告外，其他時間段將考慮冠名廣告； 電視頻道 安岳 1套 安岳 2套 音樂點(diǎn)播