東北皮革交易中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1 東北皮革交易中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 目錄 第一章 公司介紹 一、公司經(jīng)營(yíng)宗旨 二、公司簡(jiǎn)介 三、公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 五、公司管理隊(duì)伍狀況 六、協(xié)作及對(duì)外關(guān)系 第二章 市場(chǎng)分析 一、行業(yè)分析 二、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) 三、目標(biāo)客戶利益點(diǎn)分析 第三章 競(jìng)爭(zhēng)性分析 一、主要競(jìng)爭(zhēng)者 二、競(jìng)爭(zhēng)策略 第四章 經(jīng)營(yíng)與服務(wù) 一 二 營(yíng) 三、 “ 全程式 ” 服務(wù)定位 第五章 市場(chǎng)與銷售 一、 銷售策略 二、目標(biāo)客戶銷售策略 三、定價(jià)策略 第六章 財(cái)務(wù)計(jì)劃 一、收益來(lái)源 二、收益估算 三、項(xiàng)目成本 四、資 金來(lái)源 五、資金使用計(jì)劃 第七章 結(jié)論 第一章 公司介紹 一、公司經(jīng)營(yíng)宗旨 東北皮革交易中心的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 以經(jīng)營(yíng)商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地 2 產(chǎn) ，以 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。 二、公司簡(jiǎn)介 東北皮革交易中心 成立于 2004年 11月，坐落在沈陽(yáng)市于洪區(qū)微山湖街 65 號(hào)，一期建有 42000 平方米的交易大廳， 40000 平方米的倉(cāng)儲(chǔ)。公司現(xiàn)有員工 50 人，是集交易、產(chǎn)品展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)及其它配套為一體的多功能皮革交易中心。 公司的注冊(cè)資本： 4000萬(wàn)元； 公司的注冊(cè)地址 ： 沈陽(yáng)市于洪區(qū)微山湖街 65號(hào)。 公司的法定代表人： 公司的經(jīng)營(yíng)范圍： 專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)；家具、建材、皮革、布藝、鞋料制品批發(fā)零售。 三、公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳將 傳傳傳傳傳傳傳傳傳引市場(chǎng) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 五、公司管理隊(duì)伍狀況 公司的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)為股東大會(huì)，下設(shè)董事會(huì)。由 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)全面的經(jīng)營(yíng)管理工作，總經(jīng)理下設(shè)工程副總經(jīng)理、物業(yè)副總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)等負(fù)責(zé)管理公司的各職能部門。 六、協(xié)作及對(duì)外關(guān)系 公司與許多客戶建立了具有戰(zhàn)略意義的合作關(guān)系， 與中國(guó)皮革、西部皮革、北京皮革、浙江皮革、溫州大學(xué)美術(shù)與藝術(shù) 3 設(shè)計(jì)學(xué)院、溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等簽訂了長(zhǎng)期合作意向書，他們將長(zhǎng)期向東北皮革交易中心動(dòng)態(tài)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)提供媒體宣傳推廣、技術(shù)與設(shè)計(jì)方面的支持 。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中我們先后聘請(qǐng)香港聯(lián)創(chuàng)、沈陽(yáng)動(dòng)力火焰廣告策劃公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃。建立了 重要的互惠協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，使得行業(yè)中的更多資源成為我們業(yè)績(jī)提升的有效資源。 第二章 市場(chǎng)分析 一、行業(yè)分析 沈陽(yáng)是遼寧省省會(huì)城市，更是進(jìn)入東北的門戶，是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 2003年，中央政府提出“振興東北，沈陽(yáng)先行”的戰(zhàn)略。以沈陽(yáng)為中心150公里半徑內(nèi)，鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽(yáng)、糧食基地鐵嶺以及營(yíng)口港組成了世界罕見的城市群。 東北三省目前有皮革企業(yè) 5000 多家，每年的交易額高達(dá) 150 億元，生產(chǎn) 的皮革產(chǎn)品不僅銷往中國(guó)各地，而且遠(yuǎn)銷美國(guó)、俄羅斯、東歐、東南亞等國(guó)家和地區(qū)，加上近幾年來(lái)不少世界著名的皮革品牌在東北建立生產(chǎn)和加工基地，令沈陽(yáng)成為國(guó)內(nèi)外皮革商家云集之地。有關(guān)專家分析，到 2008年，東北地區(qū)皮革企業(yè)將達(dá)到 6500家，年交易額將達(dá)到 200億元。 二、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) 傳項(xiàng) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳1. 商鋪投資客 傳傳傳傳傳傳傳傳(銷售期客戶 ) 4 2. 自營(yíng)業(yè)主 傳傳傳傳傳傳傳傳(銷售期客戶 ) 3. 經(jīng) 營(yíng) 租 戶 傳傳傳傳傳傳傳傳( 招 商 期 客 戶 )傳傳傳傳目標(biāo) 傳傳：傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳：傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳； 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。 傳傳傳傳目標(biāo) 傳傳： 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳； 傳傳傳傳傳傳傳傳；傳傳8傳傳傳傳傳傳。 三、目標(biāo)客戶利益點(diǎn)分析 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳第三章 競(jìng)爭(zhēng)性分析 一、主要競(jìng)爭(zhēng)者 1、基本情況 建于 1990年，于 1991年開始招商營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年的運(yùn)行期，才被經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)同。 占地面積： 4000平方米 建筑面積： 20000平方米 建成時(shí)間： 1993年建成開業(yè) 檔口數(shù)量： 465個(gè) 5 配套設(shè)施：設(shè)有客、貨電梯， 4000 平方米倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房， 3000 平方米停車場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)范圍：皮革鞋料、制鞋輔料、鞋用五金配件、 化工原料、制鞋機(jī)具等 進(jìn)貨渠道：意大利、俄羅斯、泰國(guó)、南韓及我國(guó)的臺(tái)灣、香港、內(nèi)蒙、河南、河北、廣東、山東、江浙、遼寧等二十多個(gè)省市地區(qū)。 輻射范圍：商品主要銷往內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江等地，年成交額均在 5億元以上。 位置和交通： 大東區(qū)小北街，距望花貨運(yùn)站一千米 2、業(yè)態(tài)分布和經(jīng)營(yíng)情況 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 鋪位數(shù) 面積 租賃價(jià)格 出售價(jià)格 經(jīng)營(yíng) 率 1F 鞋革、鞋布 137 5 12： 94。 88% 2F 真皮、輔料 158 10 右 3個(gè) /年 新 鋪 只 租 不售，面積未定。 54% 3F 輔料專區(qū) 170 3 2 150 /個(gè) /月 只租不售。 100% 另有，外周邊門市有約 60個(gè)左右，面積： 72 3、產(chǎn)權(quán)情況 該大廈一層全部鋪位產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人所有，其他經(jīng)營(yíng)業(yè)戶均為租賃戶。 2004 年 12 月份，新推出一層 17 個(gè)鋪位，位置在靠近北門的地方，面積在 9 12 平米，售價(jià)為 40 45 萬(wàn) /個(gè)，價(jià)格比 2003 年貴 2萬(wàn)元 /個(gè)。二層新裝修的 18個(gè)鋪位及三層歸工商局管理，鋪位只租不 6 售，其他鋪位產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣給個(gè)人。二層新裝修的 18 個(gè)鋪面積沒(méi)有最終確定，初步預(yù)計(jì)最小面積為 16前排號(hào)租賃的客戶已達(dá) 70多人了。三層工商局進(jìn)行了新裝修，于 2004年 11月上旬采取競(jìng)標(biāo)租賃的方式進(jìn)行出租，起拍租價(jià) 450 元 /于氣氛較為火爆（有人哄抬價(jià)格），鋪位最高價(jià)為 8600元 /。四樓目前還沒(méi)有規(guī)劃，只是各種辦公、收費(fèi)及招商的場(chǎng)所。 4、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用情況 1）租金 廣宜街皮革市場(chǎng)由于壟斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，租金價(jià)格已從 2000 年的 2萬(wàn)元 /個(gè)升到 6萬(wàn)元 /個(gè)，僅四年時(shí)間增長(zhǎng)來(lái)了 300，特別是在 2004年，由于商場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)，不斷的哄抬價(jià)格，使商場(chǎng)租金最高 達(dá)到 9萬(wàn)元 /個(gè)，經(jīng)營(yíng)商家為能在商場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，不得不承擔(dān)高昂的租金。 2）相關(guān)費(fèi)用 一層、二層按每個(gè)鋪位 6平米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 7 國(guó)稅地稅： 1000元 /月 /個(gè) 管理費(fèi)： 1050元 /月 /個(gè)（ 2003年， 900元 /月） 采暖費(fèi)： 500元 /年 /個(gè) 三層管理費(fèi)為 200元 400元 /月 /個(gè)的國(guó)稅和地稅。 按 6年的費(fèi)用合計(jì)： 25100元 /年 由于各種費(fèi)用使經(jīng)營(yíng)業(yè)戶不堪負(fù)重，租金不斷上漲，一些小的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶已經(jīng)難以運(yùn)作，利潤(rùn)被重重剝削，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶怨聲不斷，但為了生計(jì)，仍在苦苦支撐，他們對(duì)新市場(chǎng)的出現(xiàn)極為關(guān)注。 二、競(jìng) 爭(zhēng)策略 1、競(jìng)爭(zhēng)者存在的不足 1）、廣宜街皮革市場(chǎng)由于 10多年沒(méi)有發(fā)展，在管理上、配套上、環(huán)境上不能滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的需求，行業(yè)呼喚新的市場(chǎng)出現(xiàn)； 2）、經(jīng)營(yíng)業(yè)戶對(duì)租金不斷上漲，經(jīng)營(yíng)成本太高，利潤(rùn)越來(lái)越小，有心離開廣宜街； 3）、由于市場(chǎng)動(dòng)遷的傳聞、消防問(wèn)題、貨物交通問(wèn)題、倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)題等原因經(jīng)營(yíng)業(yè)戶對(duì)目前市場(chǎng)發(fā)展前景普遍沒(méi)有信心； 4）、廣宜街溫州經(jīng)營(yíng)業(yè)戶飽受欺壓和內(nèi)訌，迫切想另尋新市場(chǎng)發(fā)展； 5）、廣宜街客戶經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)租售價(jià)格的變化，對(duì)購(gòu)買鋪位接受力強(qiáng)。 2、我們將采取以下競(jìng)爭(zhēng)策略： 8 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳、 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳。 第四章 經(jīng)營(yíng)與服務(wù) 一 ）商鋪功能定位傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳11傳傳傳傳傳立 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 （）展覽推廣區(qū)功能定位傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 （）辦公洽談區(qū)功能定位 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 （）設(shè)施配套功能定位 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 二 營(yíng)傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (1)傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳20傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (2)傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (3) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳” 傳傳傳傳傳傳傳” 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 9 (4) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 三、 “ 全程式 ” 服務(wù)定位 傳項(xiàng)目傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (1)供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (2)供便利的交易環(huán)境和”全程式”的相關(guān)配套服務(wù)； “全程式”服務(wù)的配套有如下內(nèi)容： 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳” 傳傳傳” 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 四、物流中心的模式和功能 1、 物流中心運(yùn)行模式 為吸取目前沈陽(yáng)市內(nèi)各大批發(fā)市場(chǎng)物流配套管理混亂，貨站分散、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、占道經(jīng)營(yíng)、配送線路壟斷、信譽(yù)低下，所造成的物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、運(yùn)價(jià) 混亂、運(yùn)輸無(wú)時(shí)限、貨物丟失等這一經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 10 沈運(yùn)集團(tuán)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的原則出發(fā)，擬將物流中心建設(shè)成： 1）、全權(quán)委托專業(yè)物流公司運(yùn)用現(xiàn)代物流管理理念、以 借良好的企業(yè)信譽(yù)、優(yōu)秀的專業(yè)人才、豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、廣泛的物流網(wǎng)絡(luò)、多方的合作關(guān)系、雄厚的實(shí)力基礎(chǔ)和先進(jìn)的管理水平，構(gòu)建一個(gè)以皮革市場(chǎng)為中心、輻射東蒙及日、韓、朝、俄羅斯等地區(qū)的、多功能、全方位、封閉式的大型物流中心。 2）、將物流中心建設(shè)成整體布局統(tǒng)一規(guī)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、人力、車輛統(tǒng)一調(diào)配、費(fèi)用統(tǒng)一結(jié)算、價(jià)格公正合 理、競(jìng)爭(zhēng)公平有序的現(xiàn)代化商品物流基地。 3）、全部進(jìn)站經(jīng)營(yíng)，防止“站外設(shè)站，馬路經(jīng)營(yíng)“，形成倉(cāng)儲(chǔ)管理體系唯一、物流配送管理體系唯一、安全物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)唯一的，為業(yè)戶營(yíng)造 一個(gè) 安全、和諧、穩(wěn)定的“物流之家”。 4）、全面采用 息化管理，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)管理、配送管理、結(jié)算管理、安全、物業(yè)管理等全程監(jiān)控、管理。 2 物流中心的功能 物流中心建設(shè)成集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、包裝、信息配載、結(jié)算、食宿、停車等多種服務(wù)；集商流、物流、信息流、資金流為一體的綜合性大型物流中心。 通過(guò)提升為客戶提供物流服務(wù)軟環(huán)境，科學(xué)有效的作業(yè)組織和現(xiàn)代 管理手段，為廣大業(yè)戶提供物流服務(wù)，樹立良好的品牌形象。 11 第五章 市場(chǎng)與銷售 一、銷售策略 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)策略 傳傳傳傳傳 1. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 2. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳 1. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 2. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 3. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 1. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 2. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳 1. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 2. 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 二、目標(biāo)客戶銷售策略 1、投投投投投投投投傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳100%傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳 (1). 10傳10%傳傳傳 (傳傳傳傳傳) (2). 傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳傳傳傳傳) (3). 傳傳傳傳20傳傳傳傳(傳傳傳傳傳) (4). 傳傳10傳傳傳 (傳傳傳傳傳) 傳傳(2)/(3)傳傳傳傳傳傳傳 (3)/(4)傳傳傳傳傳傳 12 傳傳傳傳傳 傳傳傳98傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳5傳傳傳傳傳95傳傳傳傳98傳傳 傳傳傳傳傳5傳傳傳傳傳92傳傳傳傳95傳傳 2 、 自 營(yíng) 業(yè) 主 銷 售 策 略 傳傳傳傳傳傳傳傳傳，傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳3、 招商策略 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (1). 傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (2). 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳傳傳傳傳 (1) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 傳 (2) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳、 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (3) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (4) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳 (傳) 傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳傳三、定價(jià)策略 價(jià)格策略參考原則： 1、地區(qū)同類市場(chǎng)價(jià)格情況； 13 2、區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)價(jià)格情況； 3、行業(yè)市場(chǎng)特征； 4、開發(fā)商成本及預(yù)期價(jià)位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 租價(jià)： 一樓租金 100元 /平米，租三年免一年，實(shí)收 35元 /平米 二樓租金 70元 /平米，租三年免一年，實(shí)收 20元 /平米 項(xiàng)目定價(jià) 銷售價(jià)格 按照市場(chǎng)定價(jià)慣例，實(shí)收售價(jià)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)實(shí)收年租價(jià) X 回本 年限 則本項(xiàng)目一樓基礎(chǔ)均價(jià)為： 30元 /月 平米 年 3600元 /平米 按 50元 /平米租金設(shè)立 10年 10返租方案，則租金補(bǔ)貼額為： （ 50 30）元 /平米 X 12月 /年 X 10年 2400元 /平米 一樓實(shí)收均價(jià)基礎(chǔ)均價(jià)返租補(bǔ)貼 6000元 /平米 考慮到招商及銷售中的各種優(yōu)惠與折扣，帳面