公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告

1 X 公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告 第一章 市場概況 近年來，隨著我國住房制度改革步伐加快，個人購房已被社會逐步認同。 X 市作為 X 經(jīng)濟文化中心，也是西部開發(fā)的主要城市和經(jīng)濟發(fā)展紐帶。在西部開發(fā)戰(zhàn)略中處于重要位置，發(fā)展中的X 將成為西部特大中心城市?，F(xiàn)有的 X 市城市是發(fā)展規(guī)模化進程具備電子、高新技術、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開發(fā)正進入一個高速發(fā)展時期，已被國家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨具特色的府南河沿線城市風光，使得 X 成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)住宅開發(fā)的新一輪熱 點。 X 公寓大廈小戶型商住宅樓位于 X 市一環(huán)路東五段，九眼橋頭北端，四面臨街，交通順暢，緊靠城市主要風景線 府南河，與望江公園、水井坊、合江亭、府河內(nèi)環(huán)線旅游景點相連。交通南來北往十分便利，實屬置業(yè)安家的理想之地。 X 公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發(fā)展，政府相繼出臺了一系列優(yōu)惠政策，從城市規(guī)劃到地方稅收，從區(qū)域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業(yè)的發(fā)展。力圖使 X 公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發(fā)展的一個亮點。 2 X 鑫五環(huán)實業(yè)投資有限公司正是基于當前這一有利時機，大規(guī)模介入 X 市向東發(fā)展房地產(chǎn)的開發(fā)，適時推出了 X 公寓大廈小戶型商住樓項目，并將其建成 第二章 公司簡介 一、公司概況： 下簡稱鑫五環(huán)公司），于 1995年 3 月 15日在 司性質(zhì)為有限責任公司。公司法定代表人為周登榮，注冊資金 3000萬元。主營房地產(chǎn)開發(fā)、兼營公路經(jīng)營、建設、管理和高新技術開發(fā)及利用等。鑫五環(huán)公司資本構成如下： 周登榮以實物和貨幣形式出資 2865萬元，占股本的 周登華以貨幣實物形式出資 135 萬元， 占股本的 公司于2002年累計投資 4000萬元，收購 X 市一環(huán)路東五段 100號的未完工開發(fā)項目 X 大廈。項目總建筑面積為 53000 ，占地面積為 ， ，地下兩層，地面 19 層。該項目為 二、公司領導機構及人員情況： 公司在運行機制方面設有董事長、總（副）經(jīng)理，下設生 3 產(chǎn)技術部、經(jīng)營部、財務部、預算部以及保安部等部門?，F(xiàn)有員工 42 名。公司權力機構為董事會，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。 其中董事長和總經(jīng)理由周登榮擔任，副 總經(jīng)理由周登華、馮天、田小林擔任。 該公司主要領導人基本情況如下： 董事長總經(jīng)理、周登榮、男、 1951年出生、大專文化。 1995年從事房地產(chǎn)開發(fā)、建安行業(yè)經(jīng)營及管理。受過建筑項目經(jīng)理職稱專門培訓。經(jīng)營重慶鴻基綜合樓開發(fā)建設，德陽苑大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。先后承建 X 萬縣川東天然氣氯堿工程，宜昌黃龍機場工程，宜昌經(jīng)協(xié)大廈、重慶市江北機場一期擴建工程、X 汶川南中坨水電站工程。 業(yè)務經(jīng)理（副總經(jīng)理）田小林 ，大專文化、經(jīng)濟師，擔任過湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 1995年到鑫五環(huán)公司。 財務副總經(jīng)理，周登華，財務專業(yè)畢業(yè)，擔任湖北五環(huán)建設集團公司財務處長， X 西南五環(huán)建設公司財務科長。到鑫五環(huán)公司擔任財務部經(jīng)理、分管財務工作副總經(jīng)理。從事財務管理工作 15年，對成本會計、房地產(chǎn)會計有較強的實踐經(jīng)驗。 第三章 近三年財務狀況 4 公司近三年資產(chǎn)及負債情況如下： 單位：萬元 項目 2002年 2003年 2004年 資產(chǎn)合計 12304 14330 15045 流動資產(chǎn) 9511 11760 12475 其中：存貨 9250 11652 12388 長期投資 固定資產(chǎn)凈值 2793 2570 2570 負債合計 3184 5210 5925 流動負債 720 2620 3720 其中：短期負債 長期負債 2464 2590 2205 其中：長期借款 2464 2590 2205 所有者權益合計 9120 9120 9120 資產(chǎn)負債率 % 動比率 % 1320 448 335 速動比率 % 公司資產(chǎn)總額從 2002 年的 12304 萬元增加到 2003 年14330 萬元，增加了 2026 萬元，公司規(guī)模三年來迅速擴大，自身實力得到了較大提高。 5 公司 2002 年末流動資產(chǎn)總額為 9511 萬元，資產(chǎn)流動性較好，短期償債能力較強。 公司 2002年末負債合計 3184萬元，其中長期借款 2464萬元。 從現(xiàn)金流量來看，我公司 2004 年的現(xiàn)金流入主要為經(jīng)營活動中銷售商品房產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出主要為開發(fā)項目的建設投入。凈現(xiàn)金流量 2002年、 2003年、 2004 年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負債率相關，說明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。 我公司在中國銀行濱江辦事處開設基本帳戶，截止 2004年末，該公司日均銀行存款 100 萬元，未向其他金融機構申請貸款，無任何不良信用記錄。 第四章 項目建設條件 6 一、項目建設 的必要性 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 : 聯(lián)合國人居大會宣布提出了人人都有一套舒適的住房的口號。近年來，中國每年新建的住宅量已達十余億平方米，住宅產(chǎn)業(yè)正在形成有效拉動內(nèi)需和提升計 2005年 0億元，施工建筑面積達 400 萬平方米，為全市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較大空間。 二、 面臨城市主要干道，一方臨 12米寬的城市次干道，緊臨府南河側，不僅視野開闊，還具有極佳的地理環(huán)境；北臨 X 小商品批發(fā)市場、燈具市場；南臨 X 大學、望江公園，并與市政府規(guī)劃的 X 廣場體閑區(qū)和水井坊名勝游覽區(qū)連成一片，以及 X 至樂山的通航起點碼頭。因此， X 公寓大廈所處區(qū)域是市政府規(guī)劃向東發(fā)展的一個亮點。交通順暢，人流相當集中。 政策方面： 公用事業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司進行承建。由于資金的原故，加上其它方面的因素，項目停盤、爛尾。經(jīng)市政府、市建委相關部門等多方協(xié)調(diào)，由鑫五環(huán)公司繼續(xù)進行復工開發(fā)，給予較多優(yōu)惠的政策。按 X 市建委以成清辦發(fā)（ 2002） 7 13 號文件通知市相關部門，給予按特事特辦的原則，及稅費等相關費用 的減免政策，是 X 大廈項目又一次建設開發(fā)盈利有利性。 交通方面： 落在九眼橋北端：南北方向交通順暢，東向 X 大道，及宏濟路。近年來政府對市政道路的路網(wǎng)完善，及對交通堵塞的地區(qū)加以整治，使該項目處于四面臨街。視野寬闊，人車來往暢便。 地理環(huán)境方面： X 大學、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境。 基礎設施方面：擬由 X 市政府完成項目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。一環(huán)路全線的整治完成，宏濟路的加寬完工。 綜合上述，是 X 大廈建設的有利性。 三、 模和建設方案 X 大廈原擬建為商務寫字樓。建筑面積 53000 ，主樓 19層，局部 22層，地下兩層，裙樓 5 層，裙樓地下 1層，均已斷水封頂。但由于原開發(fā)商資金不到位，再加上各種不利因素、市場原因，產(chǎn)品與銷售不對路造成項目停盤。已停工達四年之久?，F(xiàn) X 鑫五環(huán)公司同原開發(fā)商達成收購該項目開發(fā)權 8 的協(xié)議，并將該項目進行認真論證后，作出了具體整改措施和修改方案，使該項目又重新有了市場的生機。 主樓的 1 3層與 副樓 5層商場連接，融為一個整體，形成大型商場。面積約為 14000 平方米，主樓 4 19 層改動為小戶型商務公寓，約 31500 平方米，總戶數(shù)約為 510 套。住宅配套有商務會所、健身房、活動中心等。住宅內(nèi)兩套給水系統(tǒng)，分別供應生活用水和飲用水，電力供應 20 住宅建筑設計：面積從 45 80平方米多種戶型。外墻采用進口高級外墻涂料，色調(diào)以淺米黃色為主，間以藍色線條，用白色塑鋼窗。臨街面采用中空玻璃，空調(diào)板建筑上均統(tǒng)一考慮。 樓盤的標準設計均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。每一種平面布置 都組織了高效實用的客廳、餐廳和廚房。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環(huán)境，自然光能進入每一間房。注重客臥分區(qū)，動靜有別，較好地解決噪音污染問題。 該項目工程基礎部分，根據(jù)地質(zhì)勘測報告，將采用大開挖，混凝土條型基礎等形式，層面采用現(xiàn)澆防水層面，住宅和商場 均為全框架結構，抗震設防烈度為 7 度以上，符合 X 市的現(xiàn)行規(guī)定標準。 9 四、項目實施進度 市計委 2000 18號批準立項并列入投資計劃，同時該項目分別取得以下開工所需資料證書及批復。 （ 1） X 市成規(guī)選 2002字第 0645 號建設項目選址意見書。 （ 2）中華人民共和國成規(guī)國用 2002字第 1436 號國有土地使用證。 （ 3） X 市成規(guī)用地 20020531 號，建設用地規(guī)劃許可證。 （ 4） X 市成規(guī)建筑 20030053 號，建筑工程規(guī)劃許可證。 （ 5） X 市建委，建筑工程施工許可證，編。 （ 6） 成 都 市 建 委 ， 成清辦發(fā) 200213 號，項目更名手續(xù)通知書。 （ 7） 成 都 市 建 委 ， 成清辦發(fā) 20036 號，項 目免緩交費報告書。 該項目工程預計總工期 15 個月。 2005 年 2 月開工， 2006年 5 月竣工。施工進度見下表 : 年月 項目 2005年 2006年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 主體框改動 * * * * * * 10 主體墻改動 * * * * 防 水 * * 內(nèi) 裝 飾 * * * * * 水 電安 裝 * * * * * * 設 備安 裝 * * * * 竣 工 * * 五、項目建設條件 該項目建設所需建筑材料按照合同采購，施工所用鋼材擬為大廠鋼材，結構部分擬使用峨嵋大廠水泥。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)夠進。 該項目施工用水，用電均由城市干管線接入。項目建成后，供水取自市自來水公司標準生活用水，能達到 400 升 /人日，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水系統(tǒng)，排水體系采用雨污分流制。 項目電力供應從 220 電力局錦江區(qū)供電局變電站輸出專線 接線，形成雙回路布線， 20電網(wǎng)進入項目。 項目住宅用氣，由 200 毫米中壓管供氣壓力 2 該項目為民用建筑，無工業(yè)廢水及有害氣體和粉塵排放。其主要污染源為生活污水、設備噪音和生活垃圾。針對以下問 11 題，采用以下措施進行防治： 1、 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 2、 生活垃圾進入環(huán)衛(wèi)垃圾處理站，由物業(yè)公司處理。 3、 各種設備采用低噪音標準。 六、設計單位簡介 該項目工設計單位， 資深的設計人員 200 人以上。設計單位等級資質(zhì)甲級，有成熟的建筑設計經(jīng)驗。多次獲得設計金獎、銀獎和榮譽證書。 七、施工單位簡介 該項目施工單位是 X 市第六建筑工程公司，公司成立 1969年，法人代表： 金友平 ，注冊資金 7300萬元，有工程技術人員 526人。各類施工機器 800余臺（套），資質(zhì)等級為工業(yè)與民用建筑工程施工一級企業(yè)榮獲天府杯金獎、魯班獎，巴蜀建筑施工企業(yè)綜合百強前 5 名等稱號。公司曾完成驕子大廈，地質(zhì)大廈、托普大廈、托普工業(yè)園、軟件園、中銀大廈、農(nóng)資大廈、濱江花苑住宅小區(qū)等建設項目。 第五章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢 12 1、房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨 大 房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是住宅建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點，是國家大力開拓國內(nèi)消費的突破口。隨著住房分配貨幣化的事實，從根本上調(diào)動個人買房的積極性，同時國家采取積極的財政貨幣政策，實行下調(diào)銀行存貸款利率 、開放住房二級交易市場、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅實的基礎，從而使 2、市場發(fā)展趨勢 從而對 們可以看出，一是適銷不對路，消費群體定位不準；另一個原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設計沒有達到很好的匹 配，無特色賣點。隨著人們對生活水平的日益提高，消費意識和消費要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設計優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進科學、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點城市北京、上海、廣州等，消費者已將眼光投向綠 化環(huán)境好、套型結構合理、配套設施完備的大規(guī)模化的高檔住 宅。 二、項目的市場競爭能力 （一）項目自身競爭條件方面 13 影響居住用房銷售價格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結構、裝修 情況、設施與設備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要特點有： 、地段 該項目位于 臨府南河，臨一環(huán)路街面 300余米。大樓車輛進出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 2、 土地面 積 X 大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設計市政配套路網(wǎng)。 3、 基礎設施、公共配套設施狀況 由 X 市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府 沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎設施、公共配套設施完善。 （二）同類建設項目方面 該項目定位為按小戶型智能化中高檔標準修建改造，以低于 X 市區(qū)同等標準 20%的中低檔價格銷售。主要銷售對象為 X 市中小型企業(yè)者、大集團、金融、國家機關、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。 14 X 大廈項目環(huán)境較好，配套設施較為完善，小戶型規(guī)劃設計較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價比較能滿足消費群的心理，該企業(yè) 有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實現(xiàn)。 三、售價預測 1、預測數(shù)據(jù)的選 定 該項目中預期售價的確定，采用房地產(chǎn)成本估價法進行測算。 成本估價法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。采用成本估價法估價求得的價格，成為積算價格。由于該項目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 工程總投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務費用、預備費用、其他費用、投調(diào)稅、綜合費用。該工程總投資 預計估算為 14320 萬元，正常利潤參照當?shù)仄骄饺≈?，可先設定項目稅后利潤 4380萬元，成本利潤率 15 4320 萬元，住房、商鋪銷售預計收入 19360萬元。 銷售預測表 序號 項 目 名 稱 建 筑 面 積 （元 / ） 單 位 售 價 （元 / ) 銷 售 金 額 （萬元） 備 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510戶 2 商 場 14600 6000 8760 3 車 庫 230個（ 6900） 50000 1150 合 計 53000 19360 2、以上銷售預測表按住宅平均單位為 3000元 /（均價），商業(yè)鋪面為 6000元 /（均價），車庫按 5 萬元 /個進行測算。 本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計算收入。 X 大廈項目的開發(fā)建設有利于改善 X 市的居住環(huán)境，實現(xiàn) X 市九五及 2010 年發(fā)展規(guī)劃中提出的九五末期人均居住面積目標，促進城市總體規(guī)劃的實施。 X 大廈套型面積定位較小，價格是市區(qū)同等戶型價格的4/5，能享受地方一定的稅費減免，項目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。 X 大廈項目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費額在 13萬元左右。公司準備采取住房、裝修、汽車組 16 合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現(xiàn)銷售收入。 第六章 成本估算 一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 ）報建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項目可行性研究報告等，參考 結合項目自身實際情況進行測算的。 （二）項目總投資的構成 該項目規(guī)劃用地面積 建筑面積 53000 ；商業(yè)用房 14600 。總投資包括：土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費用、預備費用和其他費用。 經(jīng)測算，項目總投資 14320萬元。投資估算明細見下表： 投資估算明細表 用地面積： 建筑面積： 53000 序 號 費 用 名 稱 投 資 額 （萬元） 單 位 技 術 經(jīng) 濟指 標 占總投資 % 備 注 負 荷 或 工 程 量 單 位 指 標 17 合 計 100 % 一 土 地 費 用 274 2 平方米 70 39. 17 國有土地使用證 二 前 期 工 程 費 90 1 規(guī) 劃 勘 測 設計 費 方米 53000 3 2 可 行 性 研 究費 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 費 方米 53000 3. 5 三 房 屋開 發(fā) 費 8789 （一） 建 安 工 程 費 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 業(yè) 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 車 庫 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室 外 工程 費 583 1 附屬工程費（電 梯） 424 平方米 53000 80 2 道 路 、綠 化 159 平方米 53000 30 四 管 理 費 用 193 萬元 19360 1 % 按 銷 售 收入 1% 五 銷 售 費 用 289. 5 萬元 19360 1. 5 % 按 收 入 1. 5 % 六 財 務 費 用 926 萬元 6000 貨幣利率 七 預 備 費 用 100 1 基 本 預 備 費 100 萬元 0. 3 % 2 漲 價 預 備 費 0 萬元 0 % 八 綜 合 稅 費 1452 萬元 14360 7. 5 % 按收入 7. 5 % （三）投資估算說明 1、土地費用 以企業(yè)取得國有土地使用證的繳款單據(jù)和土地出讓合同為依據(jù)，確定項目用地綜合單價為 443元 /，其中含土地出讓金、 18 拆遷安置補償費等共計 2742 萬元。 2、前期工程費用 按照企業(yè)實支付金額，確定項目規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費。同時根據(jù) X 地區(qū)同業(yè)建筑技術標準和預計土方回填數(shù)量（土方量 15元 /m ）測算，三通一平費共計 元。 3、房屋開發(fā)費 （ 1）建安工程費 建安 工程費采用投資指標估算法。投資指標以 2000 年 全國統(tǒng)一安裝工程預算定額 X 省估算表為基礎，參照 X 地區(qū)同類建筑技術水平，結合本工程實際情況綜合測定： 建安工程明細表 單位：元、萬元 項目 建筑指標（元 /） 建筑面積（） 成本（萬元） 住宅 1400 31500 4410 商業(yè)店鋪 1400 14600 2044 19 車庫 2500 6900 1725 給排水管網(wǎng) 25 53000 132 電氣及照明 22 53000 116 弱電 18 53000 95 合計 8522 （ 2）室外工程費用 設計方案，參考房地產(chǎn)同業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每平方米 80 元 /和 30 元 /元分別計算附屬工程設備電梯設備和綠化費用，共計 193萬元。 4、管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。考慮本公司的管理水平，管理費用按銷售收入的 1%計取，共計 193萬元。 5、銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用?？紤]企業(yè)在 X 市地區(qū)的企業(yè)品牌，社會效應良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的 取，共計 6、財務費用 20 主要為建設項目的貸款利息支出， 6000 萬元貸款按貸款銀行預期執(zhí)行利率 基準利率上浮 30%）、計息期按 2 年計算為 926 萬元。 7、預備費用 預備費用是指在編制投資估算和設計概算時難以預料的、在 工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用，估算為 100萬元。 二、投資來源及籌資評價 項目總投資約 14320萬元，其中開發(fā)成本 9570萬元、開發(fā)費用 3824萬元、資金利息 926萬元。項目投資來源為：企業(yè)自籌5800 萬元、銀行貸款 6000 萬元，支用預售房收入 4000 萬元售房收入的測算祥見第四章。 企業(yè)自籌資金構成如下： 1、取得 國有土地使用證所支出的費用 2742 萬元。 2、企業(yè) 2002 年在土建工程已投入 4058 萬元。以上自籌資金合計 5800 萬元，占總投資的 39%。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企 業(yè)已（擬）報建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和工程建設進程，該項目 2005 年 2月以前為籌備開工期， 2005年 3 月 2006年 5月為建設期， 2005 年投資額為4000 萬元，主要是土地費、前期工程費支出和房屋開發(fā)費用；2006年投資金額約 3000萬元，主要是房屋開發(fā)期間費用支出。 21 四、有關說明 本章投資估算和資金籌備措施評價基于以下前提條件； 1、建設期間不發(fā)生大的不可抗拒災害及影響工程進度的其它因素； 2、設計方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 3、建設期間國家利率 和三材 價格無明顯變動； 4、國家稅費無大的調(diào)整。 第七章 償債能力 一、項目財務效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務可行性。 （一）預測數(shù)據(jù)的選定 1、本次項目預測建設期為 2005 年 2 月 2006 年 5 月，銷售期為 2005 年 5月 2006年 12月 2、經(jīng)營期總收入的測算祥見第四章市場評估，在充 分考慮項目工程進度以及項目特點基礎上，評估確定各年銷售計劃為：2005 年 40%， 2006 年 60%。收入情況見項目銷售計劃及銷售收 22 入測算表。 3、經(jīng)營期成本及費用的預測 （ 1）由于建設項目主要用于銷售，根據(jù)第五章結果按銷售比例接轉開發(fā)成本。 （ 2）營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的 5%提取，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 5%提取，教育附加費按營業(yè)稅的 3%提取，土地增值稅按當?shù)貞T例未考慮，所得稅按 33%計提。 （ 3）銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 算（已計入開發(fā)費）。 （ 4) 管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 1%計算（已計入開發(fā)費用）。 （ 5）財務費用：根據(jù)貸款期限，貸款利率按年息 算，并考慮上浮 30%（已計入開發(fā)費用） （二）靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設經(jīng)營期利潤總額稅后利潤、銷售利潤率分別為： 靜態(tài)效益經(jīng)指標表 指標名稱 指標數(shù)值 備注 利潤總額 4380 23 凈利潤 2935 所得稅后 經(jīng)營凈利潤率 二、項目財務先進流量分析（動態(tài)） 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（祥見評估主表 4 項目財務現(xiàn)金流量表） 1、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 2、財務凈現(xiàn)值（還原利率 10%）：按全部的投資計為 14320萬元。 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算內(nèi)經(jīng)濟上可行，財務評價可以接受。（但由于該項目建設期及銷售期短，各動態(tài)指標意義不大，應側重于靜態(tài)指標） 三、資金來源與運用分析 該項目建設資金由三部分構成：企業(yè)自籌資金 5800萬元，銀行貸款 6000 萬元， 2005 年預售收入余 7850 萬元。從資金來源與運用表可以看出，資金來源能滿足資金運用要求。 2006年銷售收入回籠后，公司還貸款有充分保證。 四、項目償債能力評估 項目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力較強。指標 24 如下表： 借款償還預測簡 單位：萬元 序號 項目 2005年 2006年 2007年 1 上年還貸資金結余 2000 2 本年還貸資金來源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2000 5 年末本金欠款 6000 2000 五、項目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點： 工程總投資 盈虧平衡點 = 銷售收入 （銷售費 +管理費 +銷售稅金） 通過計算當銷售收入達到 75%即 14722萬元時就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對商業(yè)用房會產(chǎn)生品牌效應，可以認為項目有一定抗風險能力。 （二）單因素敏感性分析 25 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項目間相互獨立的情況下，每次只考 察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。 從評估主表七項目敏感性分析表可以看出，銷售價格、開發(fā)成本是 發(fā)項目的敏感因素，其中銷售價格為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10%，凈現(xiàn)值將減少或增加 42%，因此貸款企業(yè)應特別注意銷售價格的變化，并嚴格控制開發(fā)成本。 六、相關說明 本章銷售收入及部分成本來源于市場和投資章節(jié)中的預測，稅費標準按照企業(yè)及當?shù)貙嶋H情況考慮。建議企業(yè)盡快開工和提前辦理預售許可證，實現(xiàn)銷售資金回籠，降低費用成本，確保利潤的實現(xiàn)。 第八章 對外借款風險分析 一、貸款風險評價 經(jīng)評估測算，本項目在項目敏感性分析中，當銷售均價增 26 長或降低 10%時，項目凈 現(xiàn)值增長或降低 56%；當開發(fā)成本增加或降低 10%時，凈現(xiàn)值下降或增長 42%，說明銷售價格為主敏感性因素。定性分析如下： 1、在借款人方面 借款人 X 鑫五環(huán)實業(yè)投資公司成立于 1995年具有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗。 2、在投資方面 總投資為