東豐百樂購物廣場建設項目商業(yè)計劃書

1 東豐百樂購物廣場建設項目商業(yè)計劃書 第一章 摘 要 一、公司簡介 （ 一）項目名稱： 東豐百樂購物廣場建設項目 （二）項目承辦單位： （三）公司性質(zhì)：有限責任公司 （四）法定地址： 吉林省遼源市東豐縣 （五）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲（分支機構(gòu)）、市場管理服務（分支機構(gòu)），住宿、洗浴、理發(fā)、熨燙、煙、酒、零售、定型包裝食品（以上項目限分支機構(gòu)經(jīng)營）（以上項目未取得許可證不能從事經(jīng)營活動） （六）注冊資金： 1400萬 元人民幣 （七） 法定代表人 ： 二、項目概要 （一）項目名稱： 東豐百樂購物廣場建設項目 （二 ） 項目負責人： 2 （三） 項目的目標 1、建筑規(guī)劃總建筑面積為 67080 中商業(yè)用房 29700 宅 37380 2、項目初步規(guī)劃為建設為 25層，其中地下一層至地上五層為商業(yè)用房，地上六層至二十五層為住宅。 （四）項目經(jīng)濟指標 1、該項目預計總投資： 元 2、該項目預計銷售面積： 67080 平方米 3、該項目預計租賃面積： 29700 平方米 4、該項目預計銷售收入： 元 5、該項目預計年租金收入： 元 （五）項目的背景 隨著中國加入 界經(jīng)濟一體化的 發(fā)展，我國經(jīng)濟在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢，房 地產(chǎn) 行業(yè)面臨著前所未有的良好機遇。 東豐縣地處正在重新振興的東三省之一的吉林省腹地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的進一步推進與實施，東豐縣將成為東北交通的重要節(jié)點，必將極大的促進經(jīng)濟對外交流，在提高自身輻射能力的同時，更加有力地接受來自長春等重要經(jīng)濟中心的輻射 。 三、融資計劃 1、需向哈爾濱華瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟公司融資： 6000萬元 3 2、融資時間： 10年 四、投資商資金退出計劃 （一）資金退出方式 1、固定回報 7%（ 420萬元 /年）； 2、項 目期末還本； 3、從第一年末開始還本付息。 4、公司擁有足夠的財產(chǎn)對項目進行擔保。 （二）投資效益分析 1、項目期末企業(yè)的總價值： 3億 元以上 2、投資商收益估算 ： 10200萬元以上 五、投資評價 本項目投資的行業(yè)整體發(fā)展?jié)摿薮?，項目管理團隊優(yōu)秀，財務估算樂觀，發(fā)展前景廣闊。 六、投資建議 綜上所述，該項目是一個增長長期，快速穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿薮蟮捻椖?。并且?jīng)濟收益好，風險小，技術(shù)成熟極具投資價值，建議投資。 4 5 第二章 公司概要 一、公司宗旨 公司堅持以促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，視質(zhì)量為 生命， “以人為本，科學管理，誠信服務 ”為宗旨。 二、公司簡介 公司名稱： 遼源市雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 法定地址： 吉林省遼源市東豐縣 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、（分支機構(gòu)）、市場管理服務（分支機構(gòu)），住宿、洗浴、理發(fā)、熨燙、煙、酒、零售、定型包裝食品（以上項目限分支機構(gòu)經(jīng)營）（以上項目未取得許可證不能從事經(jīng)營活動） 注冊資金： 1400萬元人民幣 法定代表人 ： 姜玉軒 企業(yè)性質(zhì)： 有限責任公司 三、公司的歷史情況 遼源市雙龍房地產(chǎn) 成立于 2000年 4月， 擁有強大的員工隊伍和先進的技術(shù)設備，五年以來，公司全體員 工在 姜玉軒董事長的帶領下 成功的運作了遼源百樂購物廣場項目，取得了巨大的成功。 四、公司的發(fā)展戰(zhàn)略 為促進我國房地產(chǎn)業(yè)整體水平的提高，開拓市場積極參與全國房地產(chǎn)開發(fā)，公司制定了整體發(fā)展規(guī)劃： （一）積極結(jié)合國家的宏觀經(jīng)濟政策和市場情況，通過引資、合 6 資等方式實現(xiàn)市場與資本的強強聯(lián)手，建設公司 東豐百樂購物廣場建設項目 ，以滿足市場需求，并為企業(yè)進一步發(fā)展打下堅實的基礎。 （二）加大科研投入，依托科研機構(gòu)聯(lián)合開發(fā)新產(chǎn)品，加快引進國際先進管理技術(shù)，提高項目運作水平，在開拓和鞏固國內(nèi)市場的同時積極開拓國際市場。 （三 ）隨著我國房地產(chǎn)市場的進一步走向國際市場，爭創(chuàng)民族品牌，是公司的長遠戰(zhàn)略目標。公司計劃把企業(yè)做大做強，創(chuàng)中國房地產(chǎn)業(yè)的國際名牌，并爭取上市，使公司的發(fā)展融入世界經(jīng)濟的大舞臺。 五、公司發(fā)展規(guī)劃 公司將抓住我國加入 機遇，按照經(jīng)濟全球化的要求，調(diào)整思路，更新觀念，加快公司發(fā)展，努力培育公司競爭力，推進公司管理現(xiàn)代化，實現(xiàn)營銷工作創(chuàng)新，提高技術(shù)創(chuàng)新能力，加快現(xiàn)代公司制度建設，促進公司全面進步，開創(chuàng)公司美好的未來。 （一）發(fā)展原則 引進先進理念，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓更廣闊的產(chǎn)品領域，從全方位、多方面發(fā)展； 加強企業(yè)在市場中的競爭力，保持效益不斷增長，從而實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標。 （二）指導思想 抓住機遇，勇于探索，敢擔風險，開拓向前。 7 第三章 項目概述 一、項目名稱： 東豐百樂購物廣場 建設項目 二、項目財務計劃 （一）總投資： （二） 該項目預計銷售面積： 67080 平方米 （三） 該項目預計租賃面積： 29700 平方米 （四） 該項目預計銷售收入： 元 （五） 該項目預計年租金收入： 元 三、項目的背景及由來 隨著中國加入 界經(jīng)濟一體化的發(fā)展，我國經(jīng)濟 在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢， 商業(yè)地產(chǎn) 行業(yè)面臨著前所未有的良好機遇。 自 2002年開始，全國 房 地產(chǎn)市場迅速升溫，供給量增速很快。商務部調(diào)查顯示， 2003年 1 11月，全國商業(yè) 房 地產(chǎn)建設投資額 1000億元，面積為 2000萬平方米，同比增長達 40%。在供給類型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品的差異化程度不高，大都集中在超級區(qū)域中心，而便利店和鄰里中心發(fā)展不足。按照我國國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求，到 2010年社會消費品總額將達到8 萬億 元人民幣 ，生產(chǎn)銷售總量達到 17萬億 人民幣 ，商業(yè)消費還存在很大的需求 空間 。 東豐縣地處正在重新振興的東三省之一的吉林省腹地，區(qū)位 8 優(yōu)勢明顯。隨著當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的進一步推進與實施，東豐縣將成為東北交通的重要節(jié)點，這必將極大的促進東豐經(jīng)濟的對外交流，在提高自身輻射能力的同時，更加有力地接受來自長春 等重要經(jīng)濟中心的輻射 。 四、項目的目標 （一）建設生產(chǎn)規(guī)模： 建筑規(guī)劃總建筑面積為 67080二）管理目標：采用目前世界上最先進的管理方法。 （三）生產(chǎn)產(chǎn)品： 商業(yè)用房 29700 宅 37380 五、項目基建及設備估算 （一） 項目新增建筑面積： 67080 （二）項目新增設備：項目單位已有設備完全可滿足項目的設備條件要求。 六、項目實施步驟 1、 2006年 10月 2月，拆遷及三通一平； 2、 2007年 04月 1月，主體工程完畢； 3、 2008年 04月 2008年 10月，內(nèi)裝、外裝完工、全面竣工。 整個工期從 2006年 10月 0月共計 24個月。 9 第四章 建設地點及投資環(huán)境 一、項目所在城市 自然情況 (一 )地理位置及人口狀況 1. 地理位置、氣候特點： 東豐 為內(nèi) 陸縣，位于吉林省中南部，長白山分支哈達嶺余脈，輝發(fā) 河上游。地處東經(jīng) 1253 12550和北緯 4218 4314之間，因地形南北長，東西窄而得名 “大肚川 ”，是個五山、四水、一分田的低山丘陵區(qū)農(nóng)業(yè)縣份。面積 方公里。下轄 14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 3 個街道辦事處、 35 個居民委員會、 229 個村民委員會、 1682個村民小組。人口 405081 人，其中漢族占 滿族、朝鮮族、回族、蒙古族、苗族等其他 11 個少數(shù)民族占 農(nóng)業(yè)人口 296358人。 東豐縣 漢魏 時 屬玄菟，晉為高句麗地。清兵入關后被辟為盛京圍場，史稱 “皇家鹿苑 ” 。 在改革開放春風下， 古老的 東豐 正煥發(fā)出勃勃生機，確立了 “科教興 縣 、外向帶動、可持續(xù)發(fā)展 ”戰(zhàn)略，形成了外向型經(jīng)濟、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟增長點，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢已見端倪。 東豐 正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代制造業(yè)基地，產(chǎn)學研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地 ， 科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地， 21 世紀的 東豐 將是 “經(jīng)濟繁榮、科教發(fā) 10 達、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明 ”的基本現(xiàn)代化地區(qū)。 (二 )自然條件 東豐 地勢西高東低， 平均海拔 374 米，南部多山，東北多丘陵，中部為崗丘平臺，為低山丘陵地貌。屬東部季風區(qū)中溫帶濕潤氣候，四季分明。年平均日照 時，年平均氣溫 ，年平均降雨量 米，無霜期 128 天 ； 有水域 12899 公頃，境內(nèi)河流主要有伊通河、大沙河、沙河、梅河、大橫道河。 二、項目所屬城市綜合情況 東豐縣 國民經(jīng)濟綜合實力明顯增強 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2001年，國內(nèi)生產(chǎn)總值 202267 萬元，工業(yè)總產(chǎn)值 122390 萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 103269 萬元，社會消費品零售總額 46017 萬元，財政收入 7133萬元，農(nóng) 民人均純收入 1870 元。有各類學校 258 所，醫(yī)療機構(gòu) 27所。有圖書館 1 座。是中國三個民間繪畫畫鄉(xiāng)之一，與上海金山、陜西戶縣齊名，先后 2 次在中國美術(shù)館舉辦東豐農(nóng)民畫展， 197 件作品被中國美術(shù)館收藏， 108 件作品獲國家級獎勵。東北地區(qū)最大的變電樞紐 “東豐五十萬變電所 ”距縣城 10 公里， “22 萬變電所 ”距縣城 1 公里。 （一） 交通現(xiàn)狀 四梅鐵路貫穿境內(nèi)，集錫線四平至白山國家一級公路、東豐至長春省級二級公路、東豐至西豐、東豐至遼寧省草市線等多條公路干線縱橫交錯，四通八達，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)均通公路。 （二）郵電通訊 11 東豐擁有先進 的通訊設施， 10 萬門程控電話可直撥全國及世界各地， 無線通訊覆蓋全境，互聯(lián)網(wǎng)絡聯(lián)通世界，有線通訊則貫通九洲大洋。 （三）自然資源 東豐 自然資源豐富，生物物種繁多。有林地 103466 公頃，是全國百萬畝人工林基地縣，森林覆蓋率達 活木蓄積量 466 萬立方米，曾獲全國造林綠化先進縣、森林防火先進縣。有野生藥用動植物 101 科 448 種，其中成片分布的藥用植物 31 種，儲量 150 多萬公斤。特產(chǎn)有獼猴桃、山野菜、寒蔥。有雉雞、斑翅、山雞、雕等主要鳥類 13 種。人工飼養(yǎng)梅花鹿已有 200 余年的悠久歷史，早在清光緒年間就 被列為 “養(yǎng)鹿官山 ”，已有私人養(yǎng)鹿圈 2 戶。辭海記載東豐 “以產(chǎn)鹿茸著稱，有全國較早的養(yǎng)鹿場 ”。曾受皇封的 “馬記鹿茸 ”作為國家免檢產(chǎn)品而馳名中外。 礦產(chǎn)資源豐富，分布較廣，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)主要有錳、鋁、銅、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花崗石等 20 余種，其中石灰石、草炭土儲量都在數(shù)十億噸以上，開發(fā)價值很高。已探明 5 處礦泉水資源，均為低礦化、低鈉、偏硅酸型，含鍶、鋅等 21 種微量元素的優(yōu)質(zhì)礦泉水年流量達 50 萬噸。 （四） 旅游資源 12 東豐 參觀旅游景點有南照山公園、龍頭水庫、淋漉生態(tài)旅游渡假村等 3 處風景區(qū)。文物古跡有 西斷梁山遺址、龍頭山遺址、城址山山城遺址，以及瓦房頂子山石棺墓群、邱家溝石棺群等 5 處，出土了大量新石器時期、西周至春秋前后、漢代、遼金時期的器飾等文物 三、吸引外資的優(yōu)惠政策 招商引資政策優(yōu)惠 為了進一步改善投資環(huán)境，擴大開放開發(fā)，廣泛吸引國內(nèi)外資本、技術(shù)、人才來我 縣 投資興業(yè)，促進全 縣 經(jīng)濟社會全面提速、加快發(fā)展，在進一步全面貫徹落實國家、省 、市 關于實施 振興東北老工業(yè)基地的 有關政策措施的基礎上，結(jié)合我 縣 實際，特制定以下招商引資優(yōu)惠政策措施 ： （ 一 ） 除國家法律和產(chǎn)業(yè)政策明令禁止的領域和項目外，投資者可選擇各種形 式在我 縣 投資興辦各類項目。投資者在戶口遷移、購房建房、子女入托入學、社會醫(yī)療保障、信用擔保、成果鑒定與獎勵等方面本 縣居 民享有同等待遇。 （ 二 ） 凡投資興建高新技術(shù)企業(yè)、基礎設施項目和社會公益事業(yè)項目，除享受國家省 市 規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策外，繳納的所得稅地方分享部分由縣區(qū)財政酌情給予一定返還。投資新辦專業(yè)市場和綜合市場，試營業(yè)三個月內(nèi)，只服務不收費，對鼓勵類項目免收 縣 內(nèi)有權(quán)決定的各種規(guī)費。 13 （ 三 ） 所有經(jīng)營性項目的開發(fā)建設所需土地，均以招標、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。投資建設非營業(yè)性市政、環(huán)保、能源、交通、水利等 基礎設施和公益事業(yè)所需用地，由政府統(tǒng)征后按最低限價劃撥。投資者依法取得土地使用期限為：住宅用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)服務用地 40 年。在使用期限內(nèi)，經(jīng)政府批準許可依法延期、出租、抵押、入股、繼承和贈予。投資開發(fā)荒山、荒灘、廢棄土地等從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或小流域治理等項目，可由政府酌情返還土地出讓金和土地使用費，期限 50 年。 （ 四 ） 金融單位對招商引資企業(yè)可采取倉庫保全質(zhì)押、出口退稅質(zhì)押、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押和應收帳款質(zhì)押等形式提供貸款，積極支持企業(yè)發(fā)展。對特色、節(jié)水、生態(tài)農(nóng)業(yè)和礦產(chǎn)資源開發(fā)、農(nóng)副產(chǎn) 品深度加工等產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)積極給予信貸支持。加大對速生豐產(chǎn)用材林、經(jīng)濟林、山野菜、中藥材開發(fā)、個體苗圃和交通、能源、城建等基礎設施項目的信貸支持力度。對產(chǎn)業(yè)化龍頭項目、 “十強百戶 ”項目、重點財源項目，政府通過多渠道爭取項目資金、財政貼息和借款等方式給予支持。 （ 五 ） 按照 “不求所在，只求所為 ”的原則，熱忱歡迎、廣泛吸引各類人才來我 縣 興辦實業(yè)，參與開發(fā)?？h（區(qū)）政府和企業(yè)對技術(shù)開發(fā)、研發(fā)產(chǎn)品和增加稅收等方面作出重大貢獻者給予高薪和重獎。創(chuàng)辦企業(yè)或在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化工作中取得重大成果，對地方經(jīng)濟社會發(fā)展作出突出 貢獻者，可視具體情況一次性獎勵 210 萬元。 14 （ 六 ） 廣泛吸引、積極鼓勵投資者和各類企業(yè)托管、租賃、承包已建成的營業(yè)性基礎設施、市政設施和旅游項目以及國營、集體企業(yè)，參與企業(yè)改制改造，原有企業(yè)可實行 “零資產(chǎn) ”處置。通過合資、兼并、收購、參股等形式轉(zhuǎn)為招商引資企業(yè)的，享受招商引資優(yōu)惠政策；轉(zhuǎn)為外商投資企業(yè)的，享受外資企業(yè)待遇。大力鼓勵和支持東豐在國外、省外創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家和市外、國外企業(yè)來東豐注冊設立分部、分公司、加工車間、銷售網(wǎng)絡或辦事機構(gòu)，與外資、招商引資企業(yè)享有同等待遇和優(yōu)惠。 （ 七 ） 對在 縣 內(nèi)城鎮(zhèn)新規(guī)劃區(qū) 和產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)的新建企業(yè)項目，項目合作單位可為企業(yè)提供道路、供水、排水、供電、電信、有線電視等基礎設施配套服務，協(xié)調(diào)解決項目實施、經(jīng)營過程中的各種有關問題。 （ 八 ） 鼓勵和支持我 縣 行政、事業(yè)單位的公務員和工作人員（不包括學校、醫(yī)院等社會公益事業(yè)的工作人員）創(chuàng)辦、領辦、幫辦各類企業(yè)和社會公益事業(yè)。凡本人申請，組織批準創(chuàng)辦、領辦、幫辦企業(yè)的干部職工，在企業(yè)工作期間，本人原級別、工資三年內(nèi)不變、其它待遇與在崗人員同等對待。對事跡突出，貢獻較大的人員要給予重獎，并在同等條件下優(yōu)先選拔使用。 （ 九 ） 對在我 縣 投資數(shù)額 較大，科技含量較高，對全 縣 經(jīng)濟發(fā)展、財政增收有較大帶動作用的重大招商引資項目，要進行重點支持、確定領導幫扶、選派干部無償為企業(yè)提供服務，協(xié)調(diào)解決建設中的有關問題。項目建成后，可實行政府掛牌保護。 15 （ 十 ） 對為本 縣 經(jīng)濟建設和社會公益事業(yè)引進項目、資金（不包括國家、省上資金、上級單位計劃內(nèi)撥款）、物資、設備和高新技術(shù)的單位和個人，按照東豐 縣 招商引資獎勵辦法進行獎勵。 吉林省東豐縣優(yōu)惠的政策、寬松的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務， 也 為我雙龍地產(chǎn)創(chuàng)造了優(yōu)良的發(fā)展條件和廣闊的發(fā)展空間， 公司希望借助于這樣的優(yōu)勢，吸引到更多的人才 、更多的風險投資者，共展鴻圖，共創(chuàng)大業(yè)，共鑄輝煌！ 16 第五章 產(chǎn)品及服務 一、產(chǎn)品規(guī)劃 （一）建設規(guī)模 商住大樓共計 26層，建筑面積共 67080 （二）產(chǎn)品品種 地下一層至地上五層為商業(yè)用房 29700 上六層至二十五層為住宅 37380 二、產(chǎn)品優(yōu)勢 （一）設備優(yōu)勢 該項目建設設備采用國際先進建筑設備。 （二）管理優(yōu)勢 雙龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 之所以能迅速發(fā)展和企業(yè)的管理優(yōu)勢是分不開的。 1、 現(xiàn)代化的管理理念使企業(yè)的管理機制靈活、效率高； 2、 管理公司主要管理人員，大都具有高級職稱或來自大型企業(yè)，是具有多年管理經(jīng)驗的專家。 （三）項目地理位置優(yōu)勢 自古以來步行街就是商業(yè)重地，這是可謂寸土寸金，許多商家都把目光投向這里，不遺余力的投以巨資，事實證明他們的決策是正確的，眼光是敏銳的。本案的所在地也處在該地區(qū)唯一的商業(yè)步行街。目前，該地區(qū)的商業(yè)主要以門市房為主， 17 商場只有一個老式的以攤床為主的自由市場?？梢哉f真正意義的商場還屬空白。由于該地區(qū)的所有消費都集中在這條街上，因此，人氣非常興旺。經(jīng)營商業(yè)項目最重要的就是客流，如此巨大的客流也真正使該段步行街成為 該地區(qū)的黃金地段。 （四）商業(yè)面積稀缺 根據(jù)我公司對該地區(qū)的市場調(diào)研情況，東豐縣內(nèi)商業(yè)經(jīng)營面積僅為 20000 東豐縣 40 萬人口計算，人均商業(yè)面積僅為 一比例遠遠低于遼源市市內(nèi)的人均水平。因此，現(xiàn)有的商業(yè)面積根本無法滿足東豐縣日益增長的消費需求。致使大部分東豐縣人都到遼源、梅河兩個臨近市區(qū)進行消費。同時，現(xiàn)有商業(yè)面積的購物環(huán)境也無法滿足商消費人群。因此，在該地區(qū)建設相對優(yōu)越購物環(huán)境的大型購物廣場，是非常有發(fā)展前景的好項目。 （五）消費潛力巨大、購買能力強 由于東豐縣的自然資源豐富，畜牧 業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達。礦產(chǎn)資源豐富，原材料的生產(chǎn)和加工也有相當規(guī)模。因此，當?shù)厝说娜司杖胴S富，甚至高于遼源市市內(nèi)的人均收入。特別是農(nóng)民收入高。所以東豐縣的消費能力非常強，這也是要在該地區(qū)發(fā)展大規(guī)模商業(yè)的原因之一。 （六）銷售優(yōu)勢 由于長期以來我公司一直從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作，在銷售上有一套科學、成熟的銷售策略，和一批高水平的策劃、銷 18 售人員。加之東豐縣內(nèi)從未進行過商業(yè)地產(chǎn)的銷售，各種投資機會也非常少。所以，用我們成熟的銷售、投資理念去引爆東豐縣的地產(chǎn)投資熱潮是很現(xiàn)實可行的。那么這種熱潮的引爆也會大大縮短我們資 金回籠的時間，從而降低項目的投資風險。 （七）經(jīng)營優(yōu)勢 根據(jù)我公司現(xiàn)在正在運行的百樂購物廣場項目來看，招商成功、物業(yè)管理先進、購物環(huán)境高雅、管理團隊精英薈萃，我公司已經(jīng)有成功運營商場的經(jīng)驗，只需根據(jù)東豐縣的具體情況做出相應調(diào)整，成功經(jīng)營該商場應該沒有任何問題。 （八）政府支持優(yōu)勢 由于我公司于 2003年在東豐縣大興鎮(zhèn)累計投資 4000萬元，建設吉林省聯(lián)搏實木窗有限公司，現(xiàn)廠房辦公樓已建完畢，并開始生產(chǎn)。其中固定資產(chǎn)投資 3000 萬元，流動資金 1000 萬元。由于在該地區(qū)有過投資并有著良好的商業(yè)信譽，因此，我公司在該地區(qū)與該地 區(qū)政府的關系良好，信譽良好，在開發(fā)此項目時，可以充分利用這一優(yōu)勢，從而降低此項目的風險。 三、 本項目周邊環(huán)境情況 1、項目所在地 土地肥沃 ， 民風淳樸、環(huán)境優(yōu)雅、文化底蘊深厚，本項目所在地基礎設施一應俱全，清一色的生活居家區(qū)域，生活環(huán)境優(yōu)越。 2、項目所在地近年來正在大力建設新城區(qū)，新城區(qū)的開發(fā)建設，吸引了大量的高智白領前來開創(chuàng)事業(yè)。本項目作為此區(qū)域的重要生 19 活配套區(qū)，“筑巢引鳳”，可實現(xiàn)與新城區(qū)的優(yōu)勢互補。 3、 本項目所在地已成功吸引了大量的企業(yè)和私營業(yè)主進場投資和貿(mào)易。便捷的交通條件，優(yōu)良的居住 環(huán)境，一流的物業(yè)服務，人文的設計理念，將使本項目成為這些高檔次、高品位消費人群安家置地的首選。 4、本項目位于本縣大力發(fā)展區(qū)域，符合城市未來的發(fā)展方向和總體發(fā)展規(guī)劃，又由于本項目將是本區(qū)域品位高、質(zhì)量好、極具現(xiàn)代氣息的新型樓盤，因此蘊含著較大的升值潛力和投資商機，故樓盤已被有遠見、有實力的投資者所看好。 四、 項目設計原則 本項目將 依據(jù)該區(qū)域用地條件和規(guī)劃設計要求，按相關標準定位進行規(guī)劃設計，始終貫徹“以人為本”的理念， 堅持安全、合理、完善、美觀、高檔次、高品位及實用性相結(jié)合的設計原則，通過自然景觀、人文景觀 、建筑景觀的天然組合， 通過各種 配套設施， 多樣化的景觀設計，建設完善的物業(yè)、保安部門，設計創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、自然和諧、建筑高尚、環(huán)境優(yōu)美、 符合人們生態(tài)需求的百樂購物廣場。 五、購進設備原則 建筑設備是建設必備的生產(chǎn)資料，是順利進行生產(chǎn)和質(zhì)量保證的基礎與前提，雙龍地產(chǎn)設備選擇的指導思想是：主要設備采用國際先進設備，定購國家定點生產(chǎn)廠家或國外廠家生產(chǎn)的先進設備，并遵循四條原則： 20 一是設備的先進性； 二是設備的經(jīng)濟性； 三是設備的配套性； 四是設備的實用性。 六、 項目 質(zhì)量設計理念 1、提高配套設施質(zhì)量 隨 著人們經(jīng)濟能力和生活水平的不斷提高，人們對商務區(qū)有了更高的要求，充足、良好的空間環(huán)境，完善的周邊配套設施，是一個現(xiàn)代購物廣場的必備條件。本項目不僅會有效地利用外部公用設施，還會在各方面不斷完善自身配套設施，配套各項市政設施，百樂購物廣場內(nèi)所有管線一步到位并入地處理；并與一流的物業(yè)管理企業(yè)合作；設置公建用房；設置地下車庫。 2、提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量 本項目在選址伊始，就充分考慮到了周圍環(huán)境質(zhì)量， 百樂購物廣場 位于市區(qū)綠色純氧地段，周邊是清一色的生活居家區(qū)域，遠離工業(yè)污染。在設計方面，設置充足的采光面積，從而保證項目 區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。 3、提高文化環(huán)境質(zhì)量 以百樂購物廣場獨特的文化理念，貫穿整個百樂購物廣場的各項基本功能，使它們在滿足基本功能的原則下，都提升到文化品位上來，如商務文化、飲食文化、娛樂文化等。在公建、綠化、采光設計等方面均要有獨具匠心的、高品位的文化特征。通過一系列獨 21 特的文化環(huán)境的設計，使人們感受到濃郁的文化氣息，陶冶情操。 4、建筑與環(huán)境融合 通過建筑界面的多種方式，如圍合、向心等，將建筑與空間環(huán)境有機地融為一體，塑造良好的百樂購物廣場外部環(huán)境。 七、服務理念 公司建設本項目最主要的服務理念就是為當?shù)鼐用?創(chuàng)造一個具有現(xiàn)代化氣息的、較大型的、各方面條件俱佳的現(xiàn)代化購物廣場，滿足人們對居住環(huán)境日益發(fā)展的需求，拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。依托當?shù)卣畬Τ擎?zhèn)大力度改造及規(guī)劃的良好契機，加大公司發(fā)展力度，同時做到取之于民，用之于民，造福于民。 22 第六章 營銷管理 一、產(chǎn)品競爭策略 公司 對 本項目中 開發(fā)建設 的房地產(chǎn) 項目，運用整合營銷概念，從觀念、設計、位 置 、環(huán)境、 戶 型、價格、品牌、推廣上進行整合，合理確定目標市場的實際需求，以 公司 、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí) 行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，規(guī)劃出 了 合理的建設取向， 并進一步開發(fā)建設本項目， 從而使 項目 及服務完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使 公司 獲得利益 。 公司對項目的市場前景、需求、目標客戶做了大量、詳實、全面的市場調(diào)研，并對項目做了準確的市場定位。 我們將努力做到： 1、經(jīng)營管理理念：以人為本、以誠取信； 2、市場競爭策略：高質(zhì)量、高性能、低價格； 3、產(chǎn)品發(fā)展道路：系列化、多樣化、大眾化。 二、銷售政策的制定 1、應遵循的原則 有利于產(chǎn)品營銷，有可操作性 ，有利于調(diào)動人員積極性的激勵機制，體現(xiàn)權(quán)利分明的原則。 2、制定銷售政策的程序 在公司總經(jīng)理的領導下，由分管營銷工作的副總經(jīng)理召集市場 23 營銷部共同起草，經(jīng)分管副總審核后報總經(jīng)理審核批準。 3、銷售政策的決定和執(zhí)行 經(jīng)總經(jīng)理審核后的銷售政策、方案，上報公司董事會討論，由董事會決策后經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行。 4、銷售政策的個性和調(diào)整 市場對政策執(zhí)行情況作全面評價，對不當?shù)?、不正確的地方提出意見和解決辦法，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行，屬董事會決策的，經(jīng)董事會討論通過后執(zhí)行。 三 、 營銷策略及理念 （一）營銷策略 公司的銷售策略是以市場為導向，以效益為中心，以管理為重點，以服務為宗旨；堅持用戶至上，經(jīng)濟效益、社會效益兼顧。 以公司的發(fā)展戰(zhàn)略為核心，從產(chǎn)品形象、市場銷售、產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)發(fā)展等方面采取多渠道、多途徑方式系統(tǒng)規(guī)劃品牌競爭策略，使產(chǎn)品一經(jīng)面世，就獲得很好的市場認同。公司擬采取以下的營銷策略： 1、樹立鮮明的品牌形象。 2、廣告宣傳 首先做到廣告有的放矢，精確投放； 其次合理分配媒體廣告，多方面、多角度、全空間、立體化宣傳，讓潛在客戶從不同方面接受信息； 投放形式：電視、本地報紙 、戶外廣告、人員投放傳單等。 24 3、積極參加相關行業(yè)的各種公共關系活動。 4、運用物流管理降低成本，運用信息管理反饋市場，監(jiān)控產(chǎn)品銷售。 （二）營銷理念 要想成功運作市場，離不開全球化運作模式和管理經(jīng)驗，及其對營銷理念的深度把握、理解和創(chuàng)新。要體現(xiàn)市場銷售以服務為核心的營銷理念。 1、銷售就是提供優(yōu)質(zhì)服務 本公司提倡為顧客提供精細化服務，通過細致入微的工作把服務做到客戶心中，牢牢把握終端銷售。密切企業(yè)與客戶的關系，實現(xiàn)客戶資源的有效管理和利用，提高客戶對企業(yè)的滿意度。 2、銷售就是在為客戶創(chuàng)造價值的同時實現(xiàn)“ 雙贏” 在合作過程中，本公司秉承“不斷地為客戶創(chuàng)造價值”的理念，與客戶資源共用、利益共享，最終實現(xiàn)“雙贏”，這將是我們獲得銷售穩(wěn)定快速增長的重要因素之一。 3、科學的銷售管理模式 本公司將開辟專用的信息通道，搜集市場上有關產(chǎn)品資料，及時把握行業(yè)動態(tài)和市場導向，并將所有的客戶檔案輸入電腦，以快速、準確、高效的信息化管理促進銷售管理質(zhì)量的提升。 4、激勵機制 公司將建立、健全激勵機制，充分調(diào)動銷售人員的工作積極性和能動性，培養(yǎng)員工與公司榮辱與共的意識。 25 5、售后服務 在售后服務中，公司將繼續(xù)始終堅持“質(zhì)量是產(chǎn)品 的生命，服務是生命的延續(xù)”的服務理念，提升公司的信譽度。 四、定價策略 1、低價入市策略 （ 1）內(nèi)部認購期采用相對低價入市策略，制造產(chǎn)品“物超所值”的市場認同； （ 2）為新盤入市營造人氣，確保一定的認購率； （ 3）預留較大的升值空間和價格彈性空間，為中后期價位的逐步走高奠定良好的基礎。 2、差異定價策略 （ 1）根據(jù)銷售單位的朝向、面積、區(qū)位等綜合因素，采用分級定價策略，實現(xiàn)較高的性價比； （ 2）按照銷售單位的綜合價值和銷售情況，分批投放市場，并逐步提升竣工品種的檔次及價位，最終確保銷售均價，獲得良好的銷售利 潤； （ 3）實行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。 3、保持價格策略的動態(tài)性 （ 1）價格策略是推動銷售進程的實質(zhì)性推動力之一，必須根據(jù)實際銷售情況進行策略性調(diào)整； （ 2）推廣階段不同，竣工量不同，工程進度和賣點兌現(xiàn)程度不同，價格進行策略性調(diào)整； 26 （ 3）客戶實力不同，在優(yōu)惠幅度上也要做策略性調(diào)整。 、重要調(diào)價點提示 （ 1）首期認購完成； （ 2）建筑主體封頂； （ 3）建筑外立面完成； （ 4）工程竣工交付； （ 5）階段性分期認購完成。 27 第七章 項目管理及公司管理 一、項目管理 （一）產(chǎn)品 競爭策略 公司對項目影響區(qū)域整體的經(jīng)濟狀況、社會發(fā)展狀況、道路狀況及房產(chǎn)消費狀況做了全面詳實的調(diào)研，對本項目的現(xiàn)狀、市場前景、目標客戶作了大量、詳實、全面的市場調(diào)研和預測，對項目產(chǎn)品做了準確的市場定位；并對此路段的現(xiàn)場進行踏勘，對路段建設所采取的技術(shù)標準、路線方案作了精確的分析研究，并最終確定下來。 本項目在建設過程中，公司將會采用最新的科研技術(shù)，憑借先進完善的管理隊伍，提高工作效率，在保證質(zhì)量的前提下盡量縮短工期，使項目產(chǎn)品盡快建成并投入使用。 （二）項目管理及發(fā)展目標 公司將從產(chǎn)品形象、工程質(zhì)量、技術(shù)發(fā) 展等方面采取多渠道、多途徑方式系統(tǒng)規(guī)劃品牌，使我們建設的項目能造福人民，帶動一方經(jīng)濟發(fā)展。 并使本公司在造福人民的同時獲得長足發(fā)展。 二、 公司管理理念及管理架構(gòu) （一） 管理理念 雙龍地產(chǎn)將以行業(yè)發(fā)展和市場發(fā)展為準則，以先進的管理思想為武器，努力創(chuàng)建一支高水平的管理團隊，實現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。 公司總體的管理思路是按照開發(fā)運營市場化、融資渠道多元化、管理水平現(xiàn)代化的總體原則，建立符合現(xiàn)代公司體制要求的管理體 28 制，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，提供優(yōu)質(zhì)、高效、完善的服務，成為行業(yè)中佼佼者。 （二）管理架構(gòu) 根據(jù)現(xiàn)代化企業(yè)管理體 制的相應要求， 公司 已建立起了完善的法人治理結(jié)構(gòu)，實行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，決策權(quán)對經(jīng)營權(quán)有效監(jiān)督。建立起了所有、決策、經(jīng)營三權(quán)制衡體系，形成了有效的監(jiān)督約束機制。 (1) 公司管理采用現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營管理模式，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事會是公司最高決策機構(gòu)，總經(jīng)理在董事長的領導下負責公司全面工作，執(zhí)行董事會決議，全權(quán)負責日常業(yè)務的開展。并根據(jù)業(yè)務需要開設多個職能部門，它們各司其職，精誠合作， 更好地促進企業(yè)實現(xiàn)科學決策、科學管理。對高層管理人員實行能者上、庸者下、劣者罰的運行機制。 三、 公司管理機制 （一）建立強有力的公司組織 在市場經(jīng)濟條件下，公司組織應是最具有效率和效益的組織，它應具有頑強的生命力和競爭力，同時，更有不斷突破極限的能力，極強的市場運作能力。 （二）企業(yè)文化 公司的企業(yè)文化，是企業(yè)在創(chuàng)建和發(fā)展過程中，本著開拓、創(chuàng)新、高效、務實、積極進取的態(tài)度，積累總結(jié)出來的思維軌跡、行為準則、管理觀念和道德規(guī)范。 29 （三）原則：低成本、高效率、高效益。 （四）公司、客戶、員工、社會“多贏”局面的形成 公司充分尊重和重視各利益主體的平衡和發(fā)展，在極個別時間段和事件中，可以依法有立場及有原則地犧牲公司部分利 益。 （五）市場觀念 市場導向是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本。企業(yè)的生命在市場，企業(yè)的效益在市場，所以本公司管理范圍都必須來自于市場，服務于市場。 （六）人才觀念 人才是企業(yè)最寶貴的財富，公司人力資源開發(fā)的目標是使每個人受到尊重，使人力資源的最佳組合和最大價值得以充分發(fā)揮。職工應具備的素質(zhì)是品質(zhì)優(yōu)良、能力優(yōu)秀、勤奮努力、團結(jié)協(xié)作、開拓創(chuàng)新。 四、公司管理策略 （一）銷售管理 良好的銷售業(yè)績離不開科學完善的銷售管理，我公司在銷售管理上將做出以下三個方面的努力。 1、客戶管理 公司會在積極維護、開發(fā)客戶的同時，按不 同的類別與標準，將客戶資料整理歸檔，并輸入計算機系統(tǒng)，建立起龐大、詳盡的客戶信息庫，以便公司員工有針對性、有目的性地與客戶進行溝通，滿足客戶需求。 30 2、員工管理 公司將建立起一整套的、充滿人性化的員工管理制度。公司還將保證銷售隊伍內(nèi)部人員晉升的透明性與直接性。庸者下，能者上，“努力就有回報”是公司對每一位員工的承諾，充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 3、信息管理 公司將開辟專用的信息通道，積極收集相關市場的資料，及時把握行業(yè)動態(tài)和市場導向，以信息化促進銷售管理質(zhì)量的提升。 （二）質(zhì)量和成本管理 1、產(chǎn)品質(zhì) 量管理體系 公司將嚴格按照質(zhì)量管理規(guī)定進行項目操作和實施，堅持顧客至上、精益求精、重質(zhì)守信、發(fā)展創(chuàng)新的質(zhì)量原則，爭創(chuàng)一流產(chǎn)品，使顧客達到最大滿意度。 、成本管理 公司在充分考慮各項費用和技術(shù)裝備等因素的同時，制定詳細的產(chǎn)成品成本預算計劃，在產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營中嚴格按照成本預算計劃開展工作，使產(chǎn)品成本控制在合理的水平。 3、成本控制 公司在經(jīng)營管理過程中，任何一個環(huán)節(jié)，都將建立嚴格的成本控制體系，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，設定各部門的成本指標。根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)和市場需求確定產(chǎn)品的市場銷售價格。獎優(yōu)罰劣分明，培養(yǎng)員工“ 花小錢，辦大事”的意識。 31 第八章 財務計劃 一、財務管理 （一）總則 為加強財務工作，發(fā)揮財務在經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟效益中的作用，特制定本規(guī)定。 1、財務職能 （ 1）認真貫徹執(zhí)行國家有關財務管理制度。 （ 2）建立健全財務管理的各種規(guī)章制度，編制財務計劃，加強經(jīng)營核算管理，反映、分析財務計劃的執(zhí)行情況，檢查監(jiān)督財務紀律。 （ 3）積極為經(jīng)營管理服務，促進項目取得較好的經(jīng)濟效益。 （ 4）厲行節(jié)約，合理使用資金。 （ 5）合理分配財務收入，及時完成需要上繳的稅收及管理費用。 （ 6）對有關機構(gòu)和財政、稅務、銀行部門了 解，檢查財務工作 ，主動提供有關資料，如實反映情況。 （ 7）完成管理者交給的其他工作。 2、財務部成員 財務部由總會計師、會計、出納和審計工作人員組成。 （ 二 ） 崗位責任 32 總會計師、會計、出納和審計工作人員相關職責參照國家相關法律法規(guī)執(zhí)行。 二、項目投資預測和分析 1、融資 計劃： 企業(yè)自籌資金： 元人民幣； 投資公司融資 資金 ： 6000 萬元人民幣。 2、總投資估算 本項目總投資 元人民幣 ， 總投資估算見下表 ： 總投資估算表 序號 名 稱 單位 單 價 元 / 資額萬元 備注 一 商場投資 1 拆遷補償費 8400 000 2520 2 行政性事業(yè)性收費 3 經(jīng)營性收費 4 施工費 2970000 2376 5 外網(wǎng)設施 6 其它費用 68 合計 +2+3+4+5+6 二 住宅樓投資 1 行政性事業(yè)性收費 212 萬 2 經(jīng)營性收經(jīng)費 3 施工費 37380 00 2243 4 外網(wǎng)設施 396 5 其 它費用 合計 +2+3+4+5 三 總 投 資 +二 33 三、財務分析和預測 （一） 銷售收入估算 因公司經(jīng)營方式有兩種，故銷售收入的 預測也分為兩種情況： 1、商鋪租賃與住宅出售則 公司銷售收入的 預測 ： （ 1）雙龍地產(chǎn)的最終開發(fā)目標是將所開發(fā)的項目全部售出，商鋪租賃收入僅能作為短期收入，則商鋪租賃 收入的預測 詳細情況見下表： 商鋪租賃 收入估算預測明細表 序號 內(nèi)容 面積 價元 總價 萬元 備注 一 租賃收入 1 一層室內(nèi)商鋪 1950 1680 40/月 2 地下一層、二層室內(nèi)商鋪 9900 1200 1188 100/月 3 三層室內(nèi)商鋪 4950 720 0/月 4 四層室內(nèi)商鋪 4950 360 0/月 5 五層室內(nèi)商鋪 4950 240 0/月 合計 2169 1+2+3+4+5 （ 2）出于財務充分核算反映的需要，則商鋪租賃與住宅出售則 公司銷售收入的 預測 詳細合算情況見下表： 34 銷售收入估算明細表 序號 內(nèi)容 面積 價元 總價萬元 備注 一 租賃收入 1 一層室內(nèi)商鋪 1950 1680 40/月 2 地下一層、二層室內(nèi)商鋪 9900 1200 1188 100/月 3 三層室內(nèi)商鋪 4950 720 0/月 4 四層室內(nèi)商鋪 4950 360 0/月 5 五層室內(nèi)商鋪 4950 240 0/月 合計 2169 1+2+3+4+5 二 銷售收入 1 一層室外商鋪 3000 10000 3000 2 住宅 37380 1500 合計 三 總收入 +二 35 2出售方式經(jīng)營： 銷售收入估算明細表 序號 內(nèi)容 面積 價元 總價萬元 備注 1 一層室外商鋪 3000 10000 3000 2 一層室內(nèi)商鋪 1950 9800 1911 3 地下一層、二層室內(nèi)商鋪 9900 7000 6930 4 三層室內(nèi)商鋪 4950 4200 2079 5 四層室內(nèi)商鋪 4950 2100 6 五層室內(nèi)商鋪 4950 2000 990 7 住宅 37380 1500 合計 按照公司規(guī)劃，以上各種銷售方式的最終結(jié)果是全部售出，在財務核算中為遵循保守原則起見，取第二種銷售方式 ：即全部資金回收額為 元。以下核算均以此數(shù)據(jù)為基礎。 （二）經(jīng)營成 本費用估算 按照公司最保守的狀態(tài)下平均核算 銷售費用：按不含稅銷售額的 1%計提，總額為 元 利息支出 ：按年利率 算，五年本息合計 280 萬元 則經(jīng)營成 本費用 總計 元 （三）稅金估算 36 稅金：營業(yè)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，本公司營業(yè)稅率為 5%； 城市建設稅：稅率分別為營業(yè)稅的 7%； 教育費附加稅：稅率分別為營業(yè)稅的 3% 所得稅：稅率為 33%； 市場物價調(diào)節(jié)基金：稅率分別為營業(yè)稅的 1%； 風險基金：銷售收入的 1%。 稅收測算 核算情況詳見下表： 稅收測算明細表 單位 ：萬元人民幣 序號 稅種 稅率 % 稅基 計算式 稅額（萬元） 1 營業(yè)稅 5% 銷售額 % 城市建設 稅 7% 營業(yè)稅 % 教育費附加稅 3% 營業(yè)稅 % 市場物價調(diào)節(jié)基金 1% 營業(yè)稅 % 風險基金 1% 銷售額 % 計 所得稅 33% 利 潤 3% 四） 利潤測算 銷售利潤 =銷售收入 成本費用 銷售稅金 ； 凈利潤 =銷售利潤 所得稅 ； 詳見下表： 37 利潤測算明細表 單位：萬元人民幣 序號 項目 金額 備注 2 銷售收入 3 其它收入 4 成本費用 設成本 +經(jīng)營成本 5 銷售稅金 6 銷售利潤 7 所得稅 8 凈利潤 根 據(jù)以上資料，編制項目計算期 現(xiàn)金流量表 （ 銷售收入 、經(jīng)營成本、 銷售稅金 、 銷售利潤 、 所得稅 、 凈利潤 按 計算期 平均攤銷 ）、凈現(xiàn)值計算表 見附表 。 （五） 財務盈利能力分析 （ 1）銷售利潤率凈利潤 /銷售收入 100% （ 2）投資利潤率凈利潤 /總投資 100% （ 3）靜態(tài)投資回收期： ； （ 4）動態(tài)投資回收期： ； （ 5） 財務內(nèi)部收益率： 從以上 財務分析數(shù)據(jù) 看出，本項目 各項財務指標均較理想 ，是較為適合投資的好項目。 （六） 敏感性分析 38 正常的企業(yè)在實際運行中，所處市場環(huán)境及企業(yè)自身條件會不斷變化。這一動態(tài)變化的客觀事實，決定了企業(yè)盈利能力上下波動的特性。為加強投資者對項 目的把握度，通常的方法是以單個因素的變動（僅僅只有因素變動，而假定其他因素保持不變）對有關財務指標的影響來分析。 但在本項目中，各種財務指標均以最保守的數(shù)據(jù)核算，實際收入遠較上述核算指標高，故此 本項目任具有良好的財務指標，抗風險性較強。 四、項目評價 通過對項目一系列的財務盈利能力等綜合分析，結(jié)果表明，本項目市場發(fā)展?jié)摿Υ?、社會效益和?jīng)濟效益良好，具有很好的發(fā)展前景，完全有能力用綜合效益保證使投資商獲得高額回報，公司將以每年 7%的固定回報率回報給投資商，因此，本項目具備投資價值 。 39 第九章 風險及價值 通過對企業(yè)市場前景及綜合因素的分析，該項目可操作性很強；在此基礎上，我們對企業(yè)不確定因素也進行詳盡的分析，通過科學的管理和精心的策劃，以及對風險的防范，盡可能使不確定因素帶來的風險降到最小，保證客戶購買后都能夠獲得可觀的經(jīng)濟效益。 本項目的風險主要為政策風險、市場