宗地投資可行性研究報告

1 目宗地投資 可行性研究報告 一、總 論 1項目建設(shè)背景 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側(cè)海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 簡稱 1 號地塊 )和海南嘉泰摩托車 土地 (簡稱 2 號地塊 )，開發(fā)高檔“ 宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認(rèn)可，由于 1 號地 塊和 2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買 1 號地塊和 2 號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。公司競買后將 1 號和 2 號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。 2項目概況 (1)項目名稱：“ 目。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800米處， 萬寧新車站北側(cè)。 (3)建設(shè)單位：海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (9)工程概況： “ 目占地 （約 ，總建筑面積為 方米 ，容積率為 定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 經(jīng)估算，工程總投資 40760萬元，每平方米造價 1320元。 (10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 3該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“ 目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建 2 設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建 設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體 及島外休閑度假消費群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對萬寧市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項目開發(fā)土地利用 1 號和 2 號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化 作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 1、海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 A、 2007 年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價格穩(wěn)中趨升，房價增幅低于全國平均水平。 據(jù)國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 6月份，全國房屋銷售價格同比指數(shù)為 口市房屋銷售價格同比指數(shù)為 全國 70 個大中城市中排位第位。 據(jù)悉， 1份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 增幅低于全國平均水平。其中，商品房投資額 比增長 1平方米，同比增長 從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。1南省房屋銷售面積 比增長 其中住宅銷售面積 比增長 從需求層面上看，增長也比較緩慢。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外 購房者占有較大比重。海口市房屋銷售對象 50是島外消費者，三亞市房屋銷售對象 90是島外消費者。 6 月份，海口市新建商品住宅平均售價 3590元，三亞市新建商品住宅平均售價 6965 元。 B、海南旅游地產(chǎn)市場分析 3 近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個高速增長產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游地產(chǎn)美好姻緣。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找 “ 媳婦 ” 。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。 據(jù) 了解，今年來海南 購買度假式房子的外地人比較踴躍。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。據(jù) 統(tǒng)計 ，三亞灣旅游地產(chǎn)均價已達(dá)每平米6000多 元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房價上漲也比較快，有的已接近 5000元大關(guān)。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產(chǎn) ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。 從 2005年起，一批海內(nèi)外客商 前來投資開發(fā)項目 。中信集團(tuán)以中信泰富為旗艦，投資 100 億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設(shè)。中信除參與原 41 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到 122 平方公里， 2014 年前總投資將達(dá)到 300 億元以上。香港華潤集團(tuán)計劃今后 10 年內(nèi)分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。浙江吉利集團(tuán)在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項目。創(chuàng)維集團(tuán)投資 20 多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項目 時代海岸。華人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國海南商會名譽(yù)理事 長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。 調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。可見海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 海南旅游地產(chǎn) 蘊(yùn)藏巨大商機(jī) 。 海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。國內(nèi)外大型 企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。同時也加快實現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“ 第二居住地 ” 的目標(biāo)。 事實上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。由于旅游地產(chǎn)涉 4 及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開始進(jìn)入活躍期。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。瓊海全市的樓盤在三年前只有個，現(xiàn)在已激增到個。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價格更低，每平方米約 1100。 在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕的內(nèi)地中老年人。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房價 ， 是吸引他們購房的主要原因。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。 據(jù)悉 通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝 。 目前保亭房產(chǎn)的價格在 1200元 /平方米至 1800元/平方 米。 D、 海南二三線城市土地交易 狀況 在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達(dá) 4000 多萬元，平均地價高達(dá) 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價不過 40萬 /畝至 60萬 /畝。雖然這只是特例，但海口土地整體價格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開發(fā)商目瞪口呆。 而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過 30多萬元 /畝，現(xiàn)在則高達(dá) 360 多萬元 /畝。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過 100萬元 /畝。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市海口、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指 5 山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機(jī)會主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會主義。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報建的房地產(chǎn)項目高達(dá) 70萬平方米。瓊海 “ 天來泉 ” 項目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。 中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。 瓊海房地產(chǎn)市場概況 在 房地產(chǎn) 新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成 “ 全國人民第二居住地 ” 。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。思維投資自 2003年新一輪房地 產(chǎn)熱潮來臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項目 “ 富?；▓@ ” ，并以 90%的比例銷往島外市場。 瓊海 作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項目來。 官塘首席大盤 天來泉占據(jù)了官塘溫泉開發(fā)區(qū) 1000畝的稀缺資源，成就了他們 “ 大社區(qū)、大配套、精裝修 ” 交房的開發(fā)設(shè)想與理念，達(dá)到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開創(chuàng)了局面。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。 天來泉自 2006年 10月 30日開盤以來銷售一直非?；鸨?， 僅僅半年時間，一期 2000 多套房子順利售罄， 單日 售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生， 最高 售出 單日 54套的業(yè)績 。購房客戶主要來自國外的 4個國家和國內(nèi) 28個省份。 目前，文昌房價上漲幅度接近 80%，均價已經(jīng)和瓊?？?并行。 2、萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求 1）萬寧市概況 萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬洲 ” ， 1992 年設(shè)為縣級市。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 6 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海 接壤，南距 三亞 市 112 公里，北離海口市 139 公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海 。 萬 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東 2 公里，方圓 8 平方公里，海拔 184 米。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。 境內(nèi)公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內(nèi)海。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族 風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。 萬寧市引進(jìn)香港中信泰富集團(tuán)、中信國安集團(tuán)、華潤集團(tuán)等一批龍頭型大企業(yè)和大項目，投資開發(fā)萬寧的旅游資源。去年該市共引進(jìn)大項目個，計劃投資億元，其中超億元項目個。 今 年是 萬寧 市項目推進(jìn)年。該市按照 “ 投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動 ” 的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項目的建設(shè)，確定了個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。 萬寧市 2007 年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點 根據(jù)萬寧 市 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要 ， 全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持 “ 厚德遠(yuǎn)志，同心共贏 ” 的文化理念和 “ 天造山水，人創(chuàng)商機(jī) ” 的發(fā)展理念 。 改善投資環(huán)境是硬措施 ” 的工作主題和 “ 投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動、園區(qū)式啟動 ”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)， 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) ，著力打造 “ 美食之都 ” 、 “ 南藥之鄉(xiāng) ” 、 “ 植物王國 ” 和 “ 旅游勝地 ” 等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項目建設(shè)，推動全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。 到 2010 年，全市生產(chǎn)總值達(dá) 元，地方財政收入 元。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實力和財政自給能力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財產(chǎn)普遍增加 。 加快 開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。以推進(jìn) “9+1” 工程為重點 ,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產(chǎn)品。啟動神州半島喜來登等 4 個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山 7 欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點項目并啟動前期工作。以海南 “ 旅游促銷年 ” 為契機(jī)，高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動，提升萬寧的知名度和美譽(yù)度 。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲蓄發(fā)展后勁。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。抓好城北新區(qū) 方公里中心區(qū)道路建設(shè)，形成三橫四縱道路框架。推進(jìn)寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。 扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，通過引進(jìn)、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強(qiáng)，提高對經(jīng)濟(jì)建設(shè)和財政增收的貢獻(xiàn)率。 2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析： A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá) 22平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。 B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。 C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高； D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。 E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。 F、部分居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。 G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 3）市場需求分析： 從萬寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有 26的市民住房是“單位借房”，約 39屬“房改房”， 19是“私房”，只有 16的住房是居民政策性“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加 ，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費潛力。 4）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 8 “人與自然和諧發(fā)展”是 21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會、旅游業(yè)的發(fā)展 ，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅的表現(xiàn)為： A、 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，萬寧市住宅市場針對一些消費群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就 100賣完，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分 化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 B、 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度 ，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在?？?、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“四季華庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。萬寧市改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟(jì) 9 發(fā)展的重點之一。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“ 樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力?！?目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 C、 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部 智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。 D、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價 格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。目前萬寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質(zhì)量差、粗 制濫造，浪費了大量的土地資源。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計劃、有步驟運行項目，積極發(fā)展成為萬寧房 10 地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導(dǎo)地位。 F、住房消費逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段 隨著萬寧市旅游業(yè)的 發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費 ，尤其是旅游地產(chǎn) 將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 5 1上升到 12左右。其中中低收入的家庭為 6 10，中高收入家庭為 13 16，富裕家庭占 20 加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，熱點將加快形成。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。 萬寧豐富的 得天獨厚的旅游資源 和 109 公里的黃金海岸帶 是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本 ，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動，必將吸引島內(nèi)外消費者蜂擁而至，促使萬寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏，共同發(fā)展。 從以上分析可以看出，“ 開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點板塊?！?場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 3、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展 過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下二個方面： (1)萬寧市住宅建設(shè)開發(fā)，存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)市場的兩性發(fā)展。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 (3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡?！?宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房 的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。 4營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 4 1 確定項目整體形象 11 地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人 與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)萬寧首個房地產(chǎn)規(guī)模化精品住宅小區(qū)。 4 2 “賣點”分析 “ 宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按 規(guī)模化 “園林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化 ，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (4)小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。 (5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來度假養(yǎng)老置業(yè)。 4 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬 采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 “ 目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段； 掃尾階段銷售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。本項目銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的島內(nèi)外消費者；駐萬寧市辦事機(jī)構(gòu)商用或商 12 ??；其他消費者。最佳銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；舉辦展銷會；集團(tuán)認(rèn)購；有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷；其 他促銷手段。 4 4 定價策略 (1)價格定位。 一期均為六多層建筑，最高價為 3、 4 樓，最低價是 6 樓?！?格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 1600 1800 元之間。 定價作用： A、低價入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè)，為后期項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 5、 對 萬寧 城市發(fā)展的推動力 開發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性，尤其是作為 萬寧 城市化發(fā)展的一個要素，對 萬寧 城市發(fā)展具有重要的價值。 從 萬寧 城市運營角度建設(shè)的 ，必將加速所在 區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 首先， 規(guī)?；^(qū)開發(fā) 意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè) ， 在 地產(chǎn)商的運營下，一個地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對于 萬寧 城市還是 萬寧本地 居民，都是一個利益共享的局面。 A、 是由 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。 ， 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800 米處， 萬寧新車站北側(cè)。 緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū) ， 海、山、城市 ，皆入眼中。 13 的出現(xiàn)，不但對 萬寧 居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對于 萬寧 的 城市化進(jìn)程，市 新城區(qū) 的發(fā)展都起了不可估量的作用。一個在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個造城運動。近幾年， 萬寧 市委、市政府把加快城市化進(jìn)程作為了 萬寧 的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點。 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境 、旅游地產(chǎn) 發(fā)展的最新思想，成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。 作為 萬寧 房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大、開發(fā)周期 長，其對城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠(yuǎn)非一般項目所能比擬， 將 成為一個能滿足日常生活需要、適宜居住、社交 及旅游度假、休閑養(yǎng)老 的 全 開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 B、 市北區(qū)建設(shè)的助推器 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運營的重任，對 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 首先，從城市發(fā)展的角度來看， 的出現(xiàn)， 必將 帶動了 北城新區(qū) 乃至 萬寧市的城市化進(jìn)程。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤， 的落成，必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。一個有著將近 萬人的超級大盤，會產(chǎn)生巨大的消費需求，就會帶動 新城區(qū) 商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。同時， 的出現(xiàn)，必將使 新城區(qū) 作為一個住宅區(qū)的板塊更加成熟， 吸引更多的地產(chǎn)商 以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動 萬寧市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 C、 能夠提高 萬寧 的生活素質(zhì)，從而帶動 萬寧 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為一個為 萬寧市 上層人士 、島外人士 精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在 海南省及其他城 市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、 健身會所等等。除了基本的商業(yè)配套 、交通出行以外 ， 對于其他一些與居住息息相關(guān)的配套，比如說幼兒園、 醫(yī)療設(shè)施 等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。如此完善的配套 ，對于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。對于 萬寧 的居住，具有劃時代的意義。 D、 將會提升 萬寧城市 地產(chǎn)建設(shè)水平，提高 萬寧 的人口素質(zhì)。毫不夸張地說， 萬寧 在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了 萬寧城市的發(fā)展水平。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影 響了業(yè)主的生活水平，而且對于整個市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。 萬寧 市場上沒有真正 意義上的商品房 ，更不用說 出類拔萃的房子，對于此種狀況，只能被動接受。而被 動的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。而 的 開發(fā)建設(shè) ， 14 將 打破這種局面，改變了人們對好房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，為 萬寧 人們帶 來了真正高品質(zhì)的生活。規(guī)劃、配套、設(shè)計、物業(yè)等方方面面， 開發(fā)建設(shè) 絕對稱得上是安 萬寧 的標(biāo)桿， 定義了 萬寧 尊貴生活 及旅游度假房產(chǎn) 的標(biāo)準(zhǔn)。在某種意義上說， 出現(xiàn)，直接將 萬寧 的居住水平提升了一個檔次，實現(xiàn)了 萬寧 居住的新跨越。 E、 豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅 包括建筑層面，人們精神文明 的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。 開發(fā)建設(shè) 不僅僅對 萬寧 市的城市進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，而且對于 萬寧 市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。 開發(fā)商擬在項目開發(fā)建設(shè)后 贊助拿出 部分資金 成立 “ 教育基金 ” ，組織 萬寧 首個業(yè)主尊貴俱樂部 從不斷地舉辦各種晚會，到積極參加公益事業(yè)， 將 為 萬寧 人民帶來了一場又一場精神大餐的同時，也 應(yīng) 盡自己的一份薄力回報社會，回報 萬寧 人民。 在積極致力于社會文化建設(shè)的同時， 必將建設(shè) 社區(qū)文化。 俱樂部、 業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動 時時處處透露 為 業(yè)主 未來 70年品質(zhì)生活的誠摯關(guān)懷。 從積極推動 萬寧 的城市發(fā)展，加快 萬寧 城市化進(jìn)程，到不斷為 萬寧 人民謀福利， 在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都 將 做出 不可估 量的作用，把自己作為城市運營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現(xiàn)了 萬寧 第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采。 其次 ， 規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對周邊乃至對 萬寧 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響。 就意味著數(shù)量不菲的人口， 必然能夠拉高一個地區(qū)的人口數(shù)量，會衍生更高的消費需求、更多的就業(yè)機(jī)會，包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮和稅收的增加等，進(jìn)一步推動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。拉動了當(dāng)?shù)氐貎r的上漲，增加了政府的收入。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時也將對未來兩年內(nèi) 上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來看， 對 萬寧 市場的影響以及對城市的推動作用是越來越大 。 再次 ， 開發(fā)對 萬寧 城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上， 能有效解決大社會與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。一個規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動此片區(qū) 域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設(shè)，而且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場購物車等等。同時，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時間的人流量合理分流。大大提高城市的效率，降低 15 時間成本。 然后， 的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。因為規(guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚螒B(tài)。 最后， 開發(fā)，必將吸引大量的島外消費者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高 城市知名度。 三、項目選址及建設(shè)條件 1項目選址 通便捷。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。該片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境， 通方便 共汽車站距離小區(qū)僅 600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 5分鐘， 本項目距離?？谛旭?139公里 ，距離三亞行駛 115公里 ，距離東山嶺旅游景區(qū)僅 2公里，距海岸線 11公里，交通十分便利。 設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目 片區(qū)是近期城市重點發(fā)展區(qū)域。利用現(xiàn)有的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價值。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。 2. 5 土地征用情況 地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細(xì)周密的競買計劃。各項 16 前期籌備工作已相繼開展。 競買風(fēng)險： A、獲悉 1號、 2號地塊競拍已有多家擬準(zhǔn)備參與競買，競爭激烈； B、 2號地塊目前已有海之南實驗學(xué)校（租賃使用，現(xiàn)有學(xué)生 1500余名，租賃時間截 止至 2009年 7月到期。但該校負(fù)責(zé)人因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會，加劇了本公司競買地塊的難度。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將 1號、 2號地塊過戶至公司名下。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 “ 目占地 （約 ） ，總建筑面積 為 方米 ，容積率為 定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 2. 功能設(shè)施標(biāo) 準(zhǔn) 筑使用功能 根據(jù)市場定位及客源定位，本項目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?3口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間 有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，“ 宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；門窗：高級 塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；廚房設(shè)施：洗滌盆；衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽臺：鋁合金封閉式陽臺；其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 17 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型： A 65一一 80總面積的 5； B 80一一 100 總面積的 15； C 100一一 120 總面積的 40； D 120一一 150 總面積的 35； 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 五、建設(shè)方案 1建設(shè)場地環(huán)境 形 建設(shè)場地為 1號、 2號廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。在進(jìn)行地質(zhì)勘察后根據(jù)報告制定地基方案。 地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報告 2總體規(guī)劃布局 區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 平面布局 “ 平面布局，由 5 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng) 18 球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“ 空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 16米寬這域規(guī) 劃路。 劃指標(biāo) 待定 3建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 筑方案總體構(gòu)思 1號、 2號建設(shè)地塊緊連。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人