酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

1 深圳市 可行性研究報(bào)告 深圳市 *物業(yè)顧問有限公司 2004年 10月 3日 目 錄 前言 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 可行性研究結(jié)論 第二部分 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 區(qū)域市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 方案評(píng)估意見 第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 各類物業(yè)銷售 收入估算 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 資金來源與運(yùn)用分析 銷售利潤(rùn) 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 社會(huì)效益和影響分析 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 附表 : 附表 1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 2 資金來源與運(yùn)用表 附表 3 損益及利潤(rùn)分配表 2 附表 4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 5 借款償 還期測(cè)算表 附表 6 敏感分析表 前 言 深圳 *物業(yè)顧問有限公司接受深圳市 *投資股份有限公司的委托對(duì) *店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 第一部分 項(xiàng)目總論 “ 深圳市 *投資股份有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。 店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 深圳市 *投資股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原 * 深圳市 *深圳市 *投資股份有限公司 深圳市 *物業(yè)顧問有限公司 究工作依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù) 深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 2003 房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范 1999 國家計(jì)委 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定 深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2004 深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào) 以及其它國家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 深圳市 *于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體 29層，總建筑面積： 40297（不包括地下車庫），配套面積： 客房面積： ，主體占地面積 23000 平方米。 3 性研究結(jié)論 經(jīng)過對(duì)全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 2004司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 2004 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟； 第二部分 市場(chǎng)分析 *鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) *鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步 。 目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠房面積達(dá) 235萬平方米， “三來一補(bǔ) ”、 “三資 ”企業(yè) 800余家，自營(yíng)工業(yè) 8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 10 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 1998 年 ，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 24 億，三級(jí)經(jīng)濟(jì)總收入 元，三級(jí)集體純收入 22345 萬元，三級(jí)人均純收入 20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入 1990年， *鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為 “中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ”； 1995 年，又被評(píng)為 “全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境 100 強(qiáng) ”； 1996 年， *鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為 “中華之最 ”。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使 *成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 *鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)與港、澳、臺(tái)血脈相連 的人緣優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為港、澳、臺(tái)工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來， *鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境， 花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。 龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群， *工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 就地理位置而言， *位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于 *發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在 *之前成為大盤開發(fā)地。正線全長(zhǎng) 里的地鐵 3號(hào)線將 提前至年內(nèi)動(dòng)工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、 *鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵 3號(hào)線建成后，從福田、羅湖到 *的距離將大大縮短 。 深惠公路改造、地鐵 3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解， 借助 有利時(shí)機(jī)， *未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。 就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言， *目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對(duì)以前， *樓盤規(guī)模不大、分布太散、 各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22萬平方米的低密度大型社區(qū) “怡美山莊 ”、振業(yè)地產(chǎn) *項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。 隨著 *逐步進(jìn)入大盤時(shí)代 ,*的投資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分 4 散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng) ,最明顯的例子就是 很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中 ,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在 ,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎 ,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對(duì)于前幾年而言， *本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。 004年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2004 年 上半年深圳國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在： 1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成 元，比去年同期增長(zhǎng) 高出去年同期增幅 市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了 自 1996年以來的新高 ； 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值 去年同期增長(zhǎng) 3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增 。 固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 去年同期增長(zhǎng) 累計(jì)增幅與去年同期持平 ； 5、出口逐月回升，增速明顯加快； 6、市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 9、企業(yè) 景氣上升，信心指數(shù)提高。 5%均入住率 55%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年1、從 98年低谷期開始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 2001年、 2002年達(dá)到階段性頂峰； 2、 2003 年深圳市酒店的入住率和 2002 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 影響。 5 2 0 0 3 年 1 月 至 今 深 圳 市 酒 店 平 均 入 住 率 統(tǒng) 列1 57. 55. 59. 35. 29. 42. 59. 60. 63. 65. 66. 62. 47. 57. 63. 62. 59. 58. 63. 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1、 2003年 4 月開始，酒店入住率急速下降， 5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是 月份左右開始全面爆發(fā)的影 響； 2、 2003年 5 月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)?，僅僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在 7月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)； 3、 2004年 1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 4、自 2004年 1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。 2明 04年的深圳酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。 004年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析 進(jìn)入 2004年，深圳酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好， 1 4月酒 店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達(dá) 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用 及整合自身的各種優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 2、從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā) 難度； 3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長(zhǎng)，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)； 5、經(jīng)過 2003年上半年 圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的 政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。 6 星級(jí) 酒店名稱 銷售價(jià)格 (元 / ) 年入住率 (2003年） 酒店規(guī)模 管理公司 4 大梅沙 海景酒店 12000 55 6層 2萬多 發(fā)展商自管 4 雅蘭酒店 14500 60 2棟 6層， 發(fā)展商自管 4 芭堤雅酒店 10000 50 60 1棟 9層 酒店式公寓、 發(fā)展商自管 5 丹楓白露 14000 70 單棟 34層 三九陽光物業(yè) 3 東方 威斯 8100 55% 1棟 15層 1棟 6層 發(fā)展商自管 1、銷售價(jià)格分析 靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的 2 3 倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的 20% 2、入住率分析 受 影響， 2003 年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá) 55，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在 50 70之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定； 3、酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī) 模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過 2萬平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過 30層； 4、酒店管理公司分析 深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請(qǐng)國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理 C、聘請(qǐng)國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧 問的形式管理。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 004年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量 項(xiàng)目名稱 可售面積 (萬 ) 剩余面積（萬） 東方銀座 際市長(zhǎng)交流中心 樓 方威斯酒店 計(jì) 圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從 2003 年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足 5萬平米，剩余面積約 2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和 * 酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在 8 月下旬公開發(fā)售，可售面積 平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來競(jìng)爭(zhēng)量來看，市場(chǎng)發(fā)展空間還很大。 2005年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表： 項(xiàng)目名稱 可售面積 (萬 ) 漢 國際公寓 計(jì) 酒店供應(yīng)總量的 67% *鎮(zhèn)市場(chǎng)分析 *位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18公里，距香港僅 20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 均公里，其中 *鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年 9月改為現(xiàn)在的 *鎮(zhèn)。 *鎮(zhèn) 下轄六約、 *、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1個(gè)居委會(huì)，共 52個(gè)自然村。 1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?1、 交通 狀況： *鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳） 惠（惠州）、深（深圳） 汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境，惠（惠州） 鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場(chǎng) 荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城 深圳）、南輔線（坪山 深圳）公路正在建設(shè)中。平鹽（平湖 鹽田港）疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際 大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 深惠公路改造、地鐵 3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解， *鎮(zhèn)的交通 狀況將徹底改變。 2、 服務(wù)設(shè)施 ： *鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店 5家， 龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在 *。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn) 村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 3、 投資導(dǎo)向 根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 4、 *投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 8 （ 5）倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng) 目 5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面， *鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型 。 以興辦 “三來一補(bǔ) ”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使 *發(fā)展為一個(gè)擁有 900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 經(jīng)濟(jì)走廊 ”， 經(jīng)過十多年的發(fā)展， *鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的 “黃金寶地 ”。 *鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì) 生活中發(fā)揮著重要作用。 2000 年 6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá) 元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了 *鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 *鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為 “中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ”， “全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100強(qiáng) ”和 “國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) *目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對(duì)以前， *樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn) *項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。 至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。而品牌地產(chǎn)的到來對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無疑預(yù)示著 *房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。 *目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。 酒店市場(chǎng)分析 *酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 規(guī)模及入住率 酒店名稱 規(guī)模 星級(jí) 入住率 房型分布 客戶構(gòu)成 376間 四星 50% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 48%）高級(jí)房（ 16%）豪華房（ 27%）豪華套（ 4%） 商務(wù)套（ 5%）總統(tǒng)套房（ 0%） 以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客 圣德堡 酒店 218間 年底批四星 80% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 13%）高級(jí)豪華房（ 71%）豪華套房（ 11%） 商務(wù)套（ 4%）總統(tǒng)套（ 2%） 往來深圳商務(wù)人士（ 60%） 港澳游客（ 30%） 其他（ 10%） 龍堡酒店 58間 無 70% 普通單人房（ 14%） 豪華單人房（ 29%） 豪華雙人房（ 57%） 本地各公司客戶為主，較多外籍客戶 寶麗酒 店 69間 年底批三星 60% 標(biāo)雙房（ 61%）標(biāo)單房（ 16%） 豪單房（ 7%）豪雙房（ 17%） 以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少 9 豪華行政套房（ 3%） 麗晶中心 55間 無 試營(yíng)業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)間（ 49%） 豪華單人套房（ 38%） 豪華雙人套房（ 11%） *商會(huì)各公司客戶及部分長(zhǎng)駐 *的香港商務(wù)人士 小結(jié)： 1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5 家。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有 他為具備四星或 三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來看，酒店 業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； 2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 200 間以上的只有 店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到 100間； 3、酒店的入住率都比較高，維持在 50% 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶； 4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。 *酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 標(biāo)準(zhǔn)房（ 330）高級(jí)房（ 348）豪華房（ 464）豪華套（ 600） 商務(wù)套（ 868） 總統(tǒng)套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 圣德堡酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 268）高級(jí)豪華房（ 288）豪華套房（ 788） 商務(wù)套（ 588） 總統(tǒng)套（ 4298） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來源 龍堡酒店 普通單人房（ 210） 豪華單人房（ 230） 豪華雙人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套設(shè)施簡(jiǎn)單 寶麗酒店 標(biāo)雙房（ 221）標(biāo)單房（ 173） 豪單房（ 216）豪雙房（ 239） 豪華行政套房（ 773） 歌舞廳，西 餐， 桑拿，中餐 配套設(shè)施簡(jiǎn)單 麗晶中心 標(biāo)準(zhǔn)間（ 340） 豪華單人套房（ 380） 豪華雙人套房（ 390） 銀行，化妝品、藥店，*商會(huì)，公寓、寫字樓、中西餐廳。 具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè) 小結(jié) ： 1、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在 4 折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 220 330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 380 800員之間； 2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來源。 結(jié)論： 1、 深惠公路改造、地鐵 3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解， *鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變； 2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善， *目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待； 10 3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在 *，產(chǎn)權(quán)式酒店在 *乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)； 4、 *鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于 *目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在 *經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 建筑面積： 40297（不包括地下車庫） 配套面積： 客房面積： 其他面積： 層數(shù)共 29層 1業(yè)配套 5層：設(shè)備層 6店客房 28層：辦公 客房總數(shù)： 376間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 180套；高級(jí)客房： 60套 豪華客房： 100套；豪華套房： 20套 商務(wù)套房： 14套； 總統(tǒng)套房： 2套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： 休閑娛樂 1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2層：萬壽宮酒樓 3層：皇宮桑那中心 4層：仙客來夜總會(huì) 1、位于 *鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 2、項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 *鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局 *所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)； 3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目的景觀 資源豐富，坐擁 *中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 優(yōu)勢(shì)（ S） 1、項(xiàng)目位于 *區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店， 11 對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢(shì)（ W） 1、 項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） 1、 投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 2、深惠公路改造、地鐵 3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力， *樓市能量得以釋放； 3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè) *房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部 環(huán)境極其優(yōu)越； 5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 威脅（ T） 1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。 四大 化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 2、配合項(xiàng)目 *地標(biāo)性建筑的外觀，充分利 用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。 兩大 解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買； 2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次 ； 3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論： 通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， *認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng) 對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 12 *片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。 由于該項(xiàng)目上 市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看， 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 *作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999 年康樂花園的推出， *房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來看 仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平 方米介乎在 2500 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看， *房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和 地鐵 3號(hào)線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入， *房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 在整個(gè) *市場(chǎng)中， 有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 1、酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn) 讓的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢(shì)： 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國 13 有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管 理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 2、項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)； （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì) 酒店最佳出路的要求。 3、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 劣勢(shì)： （ 1）操作方式較為復(fù)雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求 ，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 *投資股份有限公司全資擁有，是 *鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高 28層，總投資 于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： *首個(gè)國際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。 綜合 目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店 模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出 14 路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 定位理論依據(jù)： 1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正 常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=1 1/（ 1 r） na/r V 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n 項(xiàng)目的收益年限 r 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8； a 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為 20年，故收益年限 n 20 2、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作 保守估計(jì)） 210元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)） 50 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)） 372套 年收益租金 a 365天平均租金客房總套數(shù)入住率 365 210 372 50 =14256900元 故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值 V=1 1/（ 1 r） na/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià) V/S= 價(jià)格調(diào)整 1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率） 8來計(jì)算的，意即 15 是客戶能承受的最高價(jià)格。 2、深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在 10000 13000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在 6500 7500 元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。（祥見市場(chǎng) 篇） 3、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。 由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接 受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 7000元 /（ 2） 結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元 /。 本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過對(duì)類似酒店項(xiàng)目及 *片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為 12000元 /（ 5） 銷售收入估算 已知條件： 酒店可售面積 產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格 000元 / 酒店首層商業(yè)部分面積 500 酒店首層商業(yè)部分價(jià)格 12000元 / 酒店總銷售收入 V= 7000+ 500 12000 =147506330元 所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為： 民幣）。 項(xiàng)目銷售回款詳見附表 1：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。 項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 項(xiàng)目資金來源表 項(xiàng) 目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 10000 41% 銀行融資 12600 52% 銷售收入 % 16 總投資 1、項(xiàng)目已投入資金來源渠道 項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至 2004年 4月底 ，共投入工程款 22027萬元，其中企業(yè)自籌資金 10000萬元，銀行貸款 12600萬元。 2、項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道 項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。 經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表 2：資金來源與運(yùn)用表。 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售凈收入約為： 項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表 1：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 第五部分 財(cái) 務(wù)與敏感性分析 1、固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 10 20 年。發(fā)展商承諾每年 7%8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受 18 84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假 公寓等采用。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 2、利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15 20年。業(yè)主只需交付 2 3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受 20 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 3、單純免月供模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 20年。業(yè)主交付 3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20 36天。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。 小結(jié)： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我 司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。 17 客房經(jīng)營(yíng)情況表 房間類型 入住率 折實(shí)房?jī)r(jià) 戶型比例 標(biāo)準(zhǔn)房 60% 330 48% 高級(jí)房 21% 348 16% 豪華房 36% 464 27% 豪華套房 8% 600 4% 商務(wù)套房 2% 868 5% 總統(tǒng)套房 4200 0% 注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。 數(shù)據(jù)來源： 小結(jié)： 1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 2、平均房?jī)r(jià)約為 379元 /間 /天。 酒店經(jīng)營(yíng)收入分析：（以 2004年 6月數(shù)據(jù)為例） 項(xiàng)目 金額（元） 比例 客房部 9% 前廳部 餐飲部 1% 租 金 管理費(fèi) % 合 計(jì) 00% 小結(jié)： 1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來看，客房出租率仍然偏低，約為 40%。 2、酒店餐飲、娛樂部分因?yàn)橐讶砍鲎?，因此每月只能收取租金與管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)不大。 3、客房部分收入是酒店的主要利潤(rùn)來源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益嚴(yán)重偏低。 1、深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成： A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的 17%； B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需 200人，按深圳市酒店員工人均工資 2000元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為 480萬元； C、維修費(fèi)用 18 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需 100萬元； E、保險(xiǎn) 費(fèi) 主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需 10萬元； F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需 100萬； G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的 2%； H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的 2 I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的 2%。 2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較： 類別 行業(yè)平均成本 項(xiàng)目實(shí)際成本 備注 比例 金額（萬） 能源費(fèi)用 17% 27% 60 水、電、燃油等能源耗費(fèi) 工資保險(xiǎn)福利 18% 22% 49 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 15% 19% 41 維修、管理、物料消耗等 合計(jì) 50% 68% 150 注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。 小結(jié)： 1、根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的 50% 60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的 30% 40%； 2、從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于