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證券其它相關論文-淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的突破與創(chuàng)新摘要:在新的宏觀調(diào)控背景下,隨著一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺,傳統(tǒng)融資渠道的弊端逐漸顯露出來,并且已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)金融的持續(xù)、健康發(fā)展。當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)嚴重依賴商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀導致融資風險高度集中、銀行風險提高、房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸等弊端?,F(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道:一是構建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,重點培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務,完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道;二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關法律法規(guī),確立房地產(chǎn)信貸的法律地位;三是繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設;四是鼓勵房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究等。關鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)融資;房地產(chǎn)信托引言從廣義上講,融資也稱金融,是指貨幣資金的融通,當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言,融資是指一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要,通過科學的預測和決策,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金,組織資金的供應,以保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則,通過一定的渠道和一定的方式去進行。企業(yè)籌集資金主要基于三大目的:企業(yè)要擴張、企業(yè)要還債以及混合動機(擴張與還債混合在一起的動機)。房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現(xiàn)資本的源泉和流量,主要由社會資本的提供者及數(shù)量決定。長期以來,我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一,基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在部署2008年經(jīng)濟工作時明確提出,2008年要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”,中央就金融政策的宏觀調(diào)控發(fā)出強烈的政策信號。本文將圍繞國家宏觀調(diào)控的大背景,辯證分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關系,闡述我國當前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結合國外現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,進一步提出創(chuàng)新我國房地產(chǎn)融資渠道的若干意見。一、宏觀調(diào)控背景下的國家房地產(chǎn)金融調(diào)控政策概述我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前為止主要經(jīng)歷了三個階段,調(diào)控重點從促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,到重點控制房價,再到改善住房供應結構。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應結構及稅收方面的政策。就金融調(diào)控政策而言,由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰,直接影響到銀行體系的安危,在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中,金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來,央行的政策主要以緊縮銀根為主,通過加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理,加息等措施,嚴格限制房地產(chǎn)投資貸款和個人貸款,增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務費用及個人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調(diào)控政策包括:(一)出臺關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知2003年6月,央行發(fā)出關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知(121號文),要求對房地產(chǎn)投資貸款和個人住房信貸實行嚴格限制。(二)調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策2005年3月,央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策,將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。(三)建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品2005年8月,央行發(fā)布2004年房地產(chǎn)金融報告,建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品,考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。(四)發(fā)布關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見和關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知2007年7月,建設部、外匯局等部委聯(lián)合發(fā)布了關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見和關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知,對境外主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場進行了規(guī)范和限制。(五)發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007年9月,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知明確指出:對已利用貸款買房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不低于40%,貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,且首付比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。商業(yè)銀行不得向開發(fā)商發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。最值得關注的是2007年,除了落實20032006年出臺的各項措施外,2007年的宏觀調(diào)控政策再次強化,在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外,又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā),承擔起政府在房產(chǎn)領域所應起到的社會公共職責。2007年8月份國務院出臺的24號文件,使得建立及完善住房保障體系成為2007年調(diào)控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。此外,2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充;特別是連續(xù)6次加息、10次提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺,也形成了今年調(diào)控的一大特色,以至于理論界和房地產(chǎn)商界紛紛將2007年定位為“政府房地產(chǎn)調(diào)控政策落實年”。二、我國房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當前金融調(diào)控政策下的不足隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫,尤其是在國家土地大限令過后,房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個資本時代,而房地產(chǎn)資金來源和資金運用結構不匹配,房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的弊端逐步顯現(xiàn)。(一)我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析長期以來,我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一,銀行系統(tǒng)背負了房地產(chǎn)業(yè)大量風險。近年來,國家開始了新一輪的宏觀調(diào)控,緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道必將經(jīng)歷一次前所未有的大轉(zhuǎn)型。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道有:1.銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關鍵,目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導的較為單一的融資渠道,造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2006年6月末,房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機構人民幣貸款余額的比重已達15.5%,占同期金融機構人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比,增長速度卻有所下降,主要是受國家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘,銀行信貸被逐步收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此,目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。2.上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道,不僅可以化解金融風險,而且可以降低融資成本。但是,鑒于金融安全的考慮,國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。2007年末,中國證券監(jiān)督管理委員會開始通過“窗口指導”的方式,對今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO(首次公開發(fā)行股票)以及其他再融資方式加以限制,內(nèi)容包括暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核(排除接近上市的企業(yè)),暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)包括增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案,只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此,上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說,短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。3.海外房產(chǎn)基金。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實施,海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進入中國市場的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場。海外房產(chǎn)基金的進入,如果控制好風險,對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的,一方面,可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展;另一方面,融資方式的多樣化,也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī),海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風險,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。4.債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高,與股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,并且具有一定的流動性,因此,在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴格,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格,并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規(guī)不健全、風險比較大等原因,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當少。(二)我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入,隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分,經(jīng)歷了一個由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的財政供給渠道融資方式,向現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中,我們可以看出,銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對推動房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我們的關注。1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析,我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束,難以發(fā)揮實際功效,導致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。2.傳統(tǒng)融資渠道嚴重依賴商業(yè)銀行。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%,如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素,這一比重已達到80%,在我國內(nèi)地個別地區(qū),這一比重,甚至已達80%95%。由此可以看出,企業(yè)對銀行資金依賴的嚴重程度。(三)我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端產(chǎn)生的影響在貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響,傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道弊端所產(chǎn)生的影響正日益凸顯。1.融資信用風險高度集中,銀行風險增大。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在事實上的單一模式,將房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行,使銀行承擔風險增大,且一旦風險爆發(fā),不但會危及金融業(yè),甚至會危及整個國民經(jīng)濟整體的健康發(fā)展。2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將面臨資金瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè),資金的稀缺性和重要性對房地產(chǎn)企業(yè)來說就更為明顯了。由于受現(xiàn)行宏觀政策主導下的貨幣政策“從緊”的影響,房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過傳統(tǒng)銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進一步加大,勢必使一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨困境,進而制約整個房地產(chǎn)市場的有序競爭,使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議中國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面,必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進行完善、創(chuàng)新。筆者認為,完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三大工作:一是構建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關法律法規(guī)及制度建設;三是強化房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。(一)構建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2008年3月20日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了關于2007年中國房地產(chǎn)市場運行情況及2008年房地產(chǎn)市場預測分析的報告,該報告對2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展提出幾點建議,其中包括“建議政府不失時機地拓寬房地產(chǎn)融資渠道”。報告建議,積極探索商業(yè)性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制,實行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機構、健全住房金融風險分擔和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道,支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場,特別是二手房市場解決住房問題,使住房資源更加合理、有效的利用。關于如何構建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道,成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點。筆者認為,可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺灣地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法。1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則,將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益,并將收益支付給受益人的行為。相對于上市、債務融資等渠道,信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優(yōu)點。目前,國內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托,即投資人基于對信托投資公司的信任,將自有資金委托其投資于房地產(chǎn),將所得按投資額分配。2.房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,縮寫后即為REITs)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行股票,集合投資者資金,由專門機構經(jīng)營管理,通過投資,選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。其實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計劃。房地產(chǎn)投資信托基金從20世紀60年代在美國發(fā)展,出現(xiàn)以后不斷完善,在21世紀初進入到韓國、中國臺灣和香港、日本,是國際房地產(chǎn)市場上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式。3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金,交由專業(yè)投資管理機構運作,基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目,以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的投資基金,房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費等方面的投資資金,投資范圍限于房地產(chǎn)領域,是集眾多的分散資金于一體,同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險,獲得較高的規(guī)模效益,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。美國是最早成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的國家,其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具,也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了高效的融資渠道。4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS,CommercialMortgageBackedSecurities)屬
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