行業(yè)經(jīng)濟論文-土地成本對住宅價格影響的實證分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-土地成本對住宅價格影響的實證分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)住宅價格和土地成本具有一定的相關(guān)性，土地成本是住宅價格的一個重要影響因素。本文以城市土地市場化程度較高的杭州為實證研究對象，定量分析土地成本和住宅價格之間的關(guān)系，揭示城市土地價格對房地產(chǎn)價格的影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)住宅價格土地成本隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，我國城市規(guī)模不斷擴張，土地資源總體供求矛盾越來越尖銳。我國從20世紀(jì)80年代開始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革，由土地的無償使用向土地的有償使用轉(zhuǎn)變，提高了城鎮(zhèn)土地資源配置的利用效率，提升了土地的價值，為城市建設(shè)積累了巨額建設(shè)資本。近幾年，關(guān)于住宅價格與土地成本之間的關(guān)系，學(xué)者、開發(fā)商、消費者之間有很多的爭議。在這種背景下，本文以城市土地市場化程度較高的杭州為實證研究對象，結(jié)合杭州招、拍、掛土地項目開發(fā)情況，從定量分析的角度揭示城市土地成本對住宅價格的影響。杭州城市土地價格狀況城市土地市場是房地產(chǎn)市場體系中的一個重要子市場，這是因為土地是房地產(chǎn)開發(fā)運行的基礎(chǔ)性資產(chǎn)。土地市場受主體房地產(chǎn)市場的影響很大，同時也對整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。1987年9月深圳將一塊5321平方米的國有土地采用協(xié)議方式出讓，同年11月又將一塊46355平方米的國有土地以招標(biāo)方式出讓，12月以拍賣方式出讓一塊面積8588平方米的土地使用權(quán)，從此真正意義上的城市土地市場開始形成。1996年，上海市實行了城市土地儲備制度，隨后杭州、青島等城市也實行了城市土地儲備，土地儲備制度使得價格機制在城市土地市場中發(fā)揮重要作用，使我國城市土地市場化程度穩(wěn)步提高。浙江省1999年開始實行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓方式以來，土地價格漲幅較大。（一）杭州城市土地出讓市場總體狀況杭州市土地市場經(jīng)歷了從無到有、逐步規(guī)范和快速發(fā)展三個階段。自1992年杭州市出讓第一宗國有土地使用權(quán)以來，杭州市區(qū)一級市場土地有償范圍不斷擴大，目前除法律規(guī)定可以劃撥的土地以外，全部都納入有償出讓的軌道，出讓方式也由原來單一協(xié)議出讓為主逐步過渡到以招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓為主。特別是1997年開始實施的城市土地儲備制度，將城市存量土地全部納入城市土地儲備中心管理，強化了政府宏觀調(diào)控土地市場的能力，規(guī)范了城市土地市場。1998年以來，杭州市區(qū)全面實行了經(jīng)營性用地進行招標(biāo)拍賣出讓的政策，招標(biāo)拍賣出讓的土地的比重大大提高，目前經(jīng)營性的土地的招拍掛出讓占到100%。由于我國城市土地市場化制度建立時間不長，城市土地市場化程度不高，各種用途土地交易數(shù)據(jù)缺乏，收集非常困難，因此目前我國學(xué)者普遍對城市土地市場的定量分析不足。作為最早實施經(jīng)營性土地公開出讓的城市，杭州市城市土地出讓的市場化程度比較高，因此取得數(shù)據(jù)比較容易，為論文進行實證研究創(chuàng)造了良好的條件，保證數(shù)據(jù)的有效性和準(zhǔn)確度。1.實證資料收集說明。數(shù)據(jù)來源：土地成交歷史價格數(shù)據(jù)來源于杭州市國土資源局政府網(wǎng)站歷次的招拍掛成交價格，主要為2003-2005年的土地供應(yīng)價格。為了便于數(shù)據(jù)的比較和處理，本文將出讓地塊總價統(tǒng)一折算成樓面價格。樓面地價更能真實反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價水平。數(shù)據(jù)采集的區(qū)域和時間范圍：土地出讓信息僅限杭州市區(qū)（因為余杭、蕭山轄區(qū)內(nèi)2001-2004年國有土地使用權(quán)出讓相對獨立）。數(shù)據(jù)選擇的時間為2003-2005年，因為這一時間段內(nèi)杭州國有土地的成交數(shù)據(jù)可以直接從國土資源局政府網(wǎng)站獲得，保證資料的準(zhǔn)確性和嚴(yán)密性。杭州市三年中所開發(fā)的房地產(chǎn)項目中有住宅用地、商務(wù)用地和綜合用地，用地性質(zhì)不同直接影響土地的價格，本文以住宅市場為分析切入點，只選取住宅項目的土地出讓數(shù)據(jù)處理。2.杭州市住宅土地出讓的總體價格數(shù)據(jù)。2003年杭州市區(qū)出讓34宗3381畝住宅用地，平均樓面地價為2757元/平方米；2004年杭州市區(qū)共出讓27宗1829.5畝住宅用地，總成交金額872608萬元，平均樓面價格為2842元/平方米；2005年杭州市區(qū)共出讓土地1760.8畝。很明顯杭州市區(qū)的土地價格呈上升趨勢，特別是2004年到2005年土地出讓價格一下子從2842.88元/平方米上漲到3804.56/平方米，其增加幅度很大。（二）杭州市各分區(qū)地塊出讓狀況土地價格受區(qū)域因素的影響很大，不同區(qū)域因其開發(fā)時間的早晚和離主城區(qū)距離遠(yuǎn)近等原因，土地出讓的價格差別很大。因此，為了能夠更好的說明城區(qū)土地價格變化，本文選擇了三個典型區(qū)塊（城西區(qū)塊、市中心區(qū)塊和濱江區(qū)塊）作為分析樣本。1.市中心區(qū)塊。市中心區(qū)塊由于交通便利、配套成熟，土地稀缺，導(dǎo)致開發(fā)商對市中心區(qū)塊土地投標(biāo)踴躍，不斷抬高地價。2003年到2005年該區(qū)塊共出讓土地4宗，雖然數(shù)量少，但其平均樓面價格已相當(dāng)于一些其他區(qū)塊住宅出售價格。目前該區(qū)塊住宅供地已基本無地可供。2005年3月出讓的吳山四宜路地塊，樓面地價格飆長至22296元/平方米，創(chuàng)下了杭州土地出讓價格之最。2.城西區(qū)塊（傳統(tǒng)文教區(qū)和蔣村商住區(qū)）。該區(qū)塊以其配套設(shè)施完善和城市氣息濃厚，成為開發(fā)商和購房者最喜歡的區(qū)塊之一，是近年來杭州樓市的領(lǐng)漲板塊。由于2003年大專院校陸續(xù)外遷，原高校用地成為該區(qū)塊供地的一個特色。2003年到2005年城西區(qū)塊共出讓住宅用地10宗，主要集中在文教區(qū)。2005年4月由金都房產(chǎn)獲得原絲綢工學(xué)院地塊樓面地價已愈7000元/平方米，漲幅高達300%多。其中很大程度上是因為城西地塊居住成熟度高，而可供出讓土地較少。3.濱江區(qū)塊。濱江作為杭州未來的城市中心，是近兩年來的熱點區(qū)域。2003年到2005該區(qū)塊共推出住宅用地22宗，位居杭州各個區(qū)域之首。區(qū)塊最大的優(yōu)勢在于依托高新技術(shù)園區(qū)建設(shè)，整個區(qū)域規(guī)劃較完善，特別是交通路網(wǎng)的建設(shè)在各個新區(qū)中較有優(yōu)勢。從樓面地價走勢看，濱江區(qū)塊2004-2005年土地價格漲幅最大。這是因為這一新興居住區(qū)塊日漸成熟，逐漸被杭州購房者接受。通過上面的分析可以看出，杭州市國有土地在不同地理位置和不同時間段，其出讓價格不一樣，并且出讓價格一直呈上升趨勢，其中2005年的土地價格較2004年有非常明顯的上漲。杭州土地資源的嚴(yán)重不足是造成土地供需缺口的直接原因，再加上政府對土地拍賣進行限量投放，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)和土地供給的競爭。杭州城市住宅價格中土地成本的比例杭州市的土地價格一直在上漲，社會上存在著“地價高導(dǎo)致房價高，房價高造成老百姓買不起房子”的說法。那么土地價格的上漲是否同步帶動房地產(chǎn)住宅價格的上漲，土地成本又在房地產(chǎn)住宅價格中占多大的比例，本文對出讓土地中標(biāo)項目中已經(jīng)開始銷售的樓盤進行了調(diào)查，將其樓面地價與當(dāng)時的銷售價格進行比較。（一）實證資料的收集以及說明本文實證研究樣本資料均來自2005年和2006年杭州市主城區(qū)在售樓盤，這些樣本基本客觀和全面地反映了杭州市主城區(qū)近幾年住宅市場的狀況。項目的土地成本以杭州市國土資源局政府網(wǎng)站提供的2003年、2004年進行的歷次住宅用地招標(biāo)或者拍賣成交價格為依據(jù)。在數(shù)據(jù)處理上，通過杭州國土資源局網(wǎng)站查到地塊中標(biāo)企業(yè)后通過網(wǎng)絡(luò)查找到具體的開發(fā)項目樓盤，再通過搜房網(wǎng)查找銷售價格。實證資料的收集的數(shù)據(jù)來源、區(qū)域范圍與前文相同，需要補充的是：1.時間的選擇。本文選用2003年和2004年出讓住宅土地作為樣本。這是因為杭州市住宅開發(fā)項目的周期一般為兩到三年，2003年中標(biāo)的地塊樓盤現(xiàn)在正處于集中上市階段，2004年中標(biāo)的地塊樓盤也有部分已經(jīng)開盤銷售。選擇2003年和2004年地塊項目，有利于對樓盤的銷售價格進行數(shù)據(jù)采集，保證數(shù)據(jù)的時效性。2.銷售價格的含義。因為樓盤的銷售采用一房一價，所以銷售價格以樓盤的均價表示，并采用樓盤銷售第一期的開盤均價。（二）杭州市區(qū)樣本樓盤土地成本分析重點選擇2003年的土地中標(biāo)項目作為分析對象，樣本基本包括2003年中標(biāo)地塊中已進入銷售的住宅樓盤（按宗地推出順序）。2004年中標(biāo)地塊很多正處于建設(shè)中還未開盤，所以數(shù)據(jù)較少（按宗地推出順序）。杭州市區(qū)2003年、2004年中標(biāo)地塊樓盤的土地成本分析中可以看出，土地成本占住宅價格比例較高，每年基本維持在35%-45%之間。實際的數(shù)據(jù)分析說明土地成本是住宅價格的一個重要內(nèi)在影響因素，當(dāng)前土地價格的上升確實是房地產(chǎn)住宅價格上漲的一個重要因素。（三）研究結(jié)論本文對杭州市區(qū)2003年到2005年的樓盤及土地成本的研究，得出以下結(jié)論：1.土地成本在房價中的比例因項目不同而有所區(qū)別。最近兩年，土地成本在房產(chǎn)開發(fā)中的比例已趨于穩(wěn)定，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明絕大多數(shù)在35%45%之間徘徊。土地價格構(gòu)成了住宅的成本，在商品房銷售價格中占據(jù)較大的比重，因此地價是影響住宅價格變動趨勢的重要因素，土地價格的上升一定程度上影響了房地產(chǎn)價格上漲。2.土地的需求屬于派生需求，是對土地產(chǎn)品的需求而引起的對土地的需求。從成本的角度，地價確實是房價的構(gòu)成部分，但并不是地價決定房價。推動房價上漲的原因是多元化的，最主要是需求引起的。開發(fā)商購買土地所支付的價格是對其未來收益的預(yù)期，我國近幾年經(jīng)濟增長迅速，居民收入相應(yīng)提高，消費結(jié)構(gòu)升級，以及我國正在進行的城市化進程等都拉動了居民對住宅的需求，引起房價的不斷攀升，商品房銷售價格的提升在一定程度上為地價上漲提供了強有力的支撐。3.國家的宏觀調(diào)控直接影響房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求，從而影響房地產(chǎn)住宅價格，帶動土地價格的變化。如2005年隨著國家宏觀調(diào)控文件的出臺，房產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房成交量萎縮，杭州的土地市場也開始迅速降溫，成交價一路下滑。2005年7月中旬，房產(chǎn)新政實施后首次宅地出讓中，一致被業(yè)內(nèi)看好的濱江區(qū)塊29號絕版一線江景地塊樓面成交價只有2890元/平方米，遠(yuǎn)低于上半年該區(qū)域4200元/平方米左右的樓面地價。由此可見地價更多地由房價引起。土地資源的有限性、不可再生性與土地使用的無限性構(gòu)成的矛盾，會推動土地價格的不斷上漲。杭州市在全國范圍內(nèi)較早推行了土地儲備制度和土地的“招拍掛”出讓方式，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤其突出，在供求不平衡的條件下，必然形成較高的地價。地價推高房價，房價反推地價上漲，形成“高地價-高房價-高地價”的價格循環(huán)上漲，造成開發(fā)商和消費者的“追漲心理”，導(dǎo)致消費者需求的提前釋放，進一步加劇了房地產(chǎn)