行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-望城住宅市場需求預(yù)測分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-望城住宅市場需求預(yù)測分析【摘要】住宅市場是關(guān)系到國計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場，科學(xué)合理地預(yù)測住宅市場的需求，對住宅市場的發(fā)展能起到一定的指導(dǎo)作用。文章通過定量分析與經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測出湖南望城的住宅市場需求呈現(xiàn)總量需求不斷攀升，市場需求面更加廣闊，分區(qū)差異顯著以及中低檔次住宅增量潛力巨大的發(fā)展趨勢?！娟P(guān)鍵詞】望城住宅市場需求預(yù)測一、望城概況望城地處湘中東北境，濱湘江下游兩岸，隸屬湖南省省會(huì)長沙市?，F(xiàn)轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?2萬人。地理位置上東與長沙市區(qū)岳麓區(qū)、開福區(qū)、長沙縣交界，南抵湘潭縣，西及西南接寧鄉(xiāng)縣，西北鄰資陽區(qū)，北接湘陰縣，東北一隅界汨羅市。望城縣位于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長江經(jīng)濟(jì)帶的大十字交匯區(qū)域，地處長沙產(chǎn)業(yè)開發(fā)的腹地和湖南省“一點(diǎn)一線”的重要位置，是大長沙快速北拓的前沿，是城市郊區(qū)化與郊區(qū)城市化相互交錯(cuò)的地帶。縣域內(nèi)有長常高速、319國道和長石鐵路橫跨東西，又有京廣鐵路南北向穿過境內(nèi)。湘江縱貫?zāi)媳?，北連洞庭湖入長江。在全省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，望城縣起著聯(lián)南接北，承東啟西的重要作用，地緣優(yōu)勢相當(dāng)突出。近年來，長沙市綜合實(shí)力的不斷提升，使得望城經(jīng)濟(jì)也取得了長足的進(jìn)步。2005年全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值100億元，工業(yè)總產(chǎn)值103億元，財(cái)政總收入7.7億元，GDP增長率近4年來始終保持在10以上。隨著長沙市擴(kuò)容強(qiáng)市戰(zhàn)略的實(shí)施和望城融城建設(shè)的進(jìn)行，望城將在長沙市乃至整個(gè)“3+5”城市群中的戰(zhàn)略地位將得到進(jìn)一步提升，望城各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著一個(gè)新的機(jī)遇。二、望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，存在著開發(fā)企業(yè)規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、房地產(chǎn)市場還不夠完善、住房保障尚不到位、物業(yè)管理市場有待健全等一系列問題?！笆濉币詠磉@種狀況有了很大的改觀?！笆濉睍r(shí)期是望城縣房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的五年，累計(jì)完成房地產(chǎn)投資15億元，已逐步發(fā)展成為望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。特別是在2004年后伴隨著突飛猛進(jìn)的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，憑借著得天獨(dú)厚的地理區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷加大，土地開發(fā)面積也不斷增長，房屋的施工和竣工面積保持高位狀態(tài)，行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場日趨活躍和成熟。隨著城市化進(jìn)程的加速，居民購買力的逐漸增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求保持旺盛勢頭，住房條件不斷改善。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價(jià)格也不斷攀升，二手房市場日趨活躍，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面。截止2006年底，進(jìn)駐望城縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有52家，其中已動(dòng)工的21家。這些企業(yè)中不乏“和記黃埔”、“廣東玫瑰園”、“武漢高科”、“深圳南山”等知名房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)前，望城縣房地產(chǎn)占GDP的比重已超過5%，帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾及運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著長沙“擴(kuò)容提質(zhì)”和望城縣“融城”步伐的加快，預(yù)計(jì)“十一五”期間，望城縣房地產(chǎn)業(yè)仍將保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。三、望城住宅市場需求預(yù)測國內(nèi)外城市建設(shè)實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)具有巨大的乘數(shù)效應(yīng)，能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國內(nèi)外也不乏房地產(chǎn)帶動(dòng)新城或開發(fā)區(qū)建設(shè)的成功案例。望城充分重視房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用，在“十一五”規(guī)劃中將房地產(chǎn)業(yè)定位在支柱產(chǎn)業(yè)和融城重點(diǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場是一個(gè)關(guān)系到國計(jì)民生的基礎(chǔ)性物質(zhì)資料市場，對于房地產(chǎn)市場科學(xué)合理的宏觀需求預(yù)測，將對政府實(shí)行宏觀調(diào)控，克服房地產(chǎn)市場固有的“盲目性”、“投機(jī)性”有重大意義。從2006年望城房地產(chǎn)市場銷售情況看，住宅銷售量約占到商品房銷售量的97左右，因此，通過對住宅市場需求的預(yù)測，可大致反映出房地產(chǎn)市場需求情況。住宅市場總體需求受政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市人口數(shù)量等多種因素的影響，對于其預(yù)測須采用經(jīng)驗(yàn)估計(jì)與定量分析相結(jié)合的方法。式中P為預(yù)測人口數(shù)，P0為預(yù)測基期人口數(shù)，K為人口自然增長率，P為人口機(jī)械增長量，N為預(yù)測年限。根據(jù)望城十一五規(guī)劃要求，十一五期間望城人口自然增長率要控制在5以內(nèi)，故本預(yù)測將K取值為5；同時(shí)，人口機(jī)械增長按10的速度遞增，以2005年為基年預(yù)測，可得到望城2010年人口總數(shù)為75.007萬人。該預(yù)測結(jié)果與其他單位預(yù)測值相比，差距不大，可用于住宅市場需求預(yù)測。2、城市化水平預(yù)測采用國際上通用的等差變動(dòng)預(yù)測方法，數(shù)學(xué)模型為：T為預(yù)測年距第二次人口資料年的年數(shù)。代入數(shù)據(jù)可得到：2010年望城城市化水平將達(dá)到41.26，即2010年望城城鎮(zhèn)人口將達(dá)到30.95萬人。3、住宅需求預(yù)測以2005年望城人均居住面積29.65平米/人的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2005年末住房存量為741.25萬平米。按照十一五期末城鎮(zhèn)人均居住面積32平米/人的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)到2010年望城住宅面積總量要達(dá)到990.4萬平米。十一五期間需增加住宅面積249.15萬平米，平均每年增加住宅面積49.83萬平米（由于望城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，預(yù)測期間房屋拆遷面積較小，故本預(yù)測未將拆遷面積考慮在內(nèi)）。四、望城住宅市場發(fā)展預(yù)測通過以上對望城住宅市場需求的預(yù)測，以及望城“十一五”規(guī)劃的要求，預(yù)測望城住宅市場需求將有以下發(fā)展趨勢：1、總量需求不斷攀升房地產(chǎn)在任何一個(gè)國家都是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長速度同步。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到10003000美元時(shí)，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期，這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)是最活躍的產(chǎn)業(yè)。2005年望城人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到11906元，初步邁入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的門檻。根據(jù)望城“十一五”規(guī)劃，到2010年望城人均GDP將達(dá)到28000元，城市化水平將達(dá)到41.26，這意味著“十一五”期間將有20萬人口約6萬戶居民的住房問題需要妥善解決；城市化的發(fā)展，城市人口爆增，城市人口對購買力日益增強(qiáng)，老城區(qū)內(nèi)可供拆遷和開發(fā)的土地相繼枯竭，迫使開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向郊外，長沙面臨著同樣的問題，住宅郊區(qū)化正成為許多人的選擇；另一方面，隨著融城戰(zhàn)略的進(jìn)行，融城后望城整體地位的提升，望城對人口吸引力的加大和居民對生態(tài)住宅的需求，越來越多的人口選擇望城定居；同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，必然會(huì)使居民改善居住條件的需求加強(qiáng)，因此，望城住宅市場需求將有大幅度的提升。2、市場需求面更加廣闊目前望城住宅市場的發(fā)展處于剛起步階段，發(fā)展前景良好，逐漸成為長沙住宅市場一支不可小覷的力量。與主城區(qū)相比，望城住宅質(zhì)量絲毫不比市區(qū)遜色，在住宅建設(shè)風(fēng)格上注意到了多種文化的融合，住宅銷售價(jià)格也比市區(qū)低很多，更重要的是望城住宅注重與自然的良好結(jié)合，充分注重發(fā)揮望城生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢，所有這些說明望城住宅市場有能力參與到整個(gè)長沙市住宅市場的競爭，望城住宅市場的潛在消費(fèi)者逐步拓展到整個(gè)長沙范圍。3、分區(qū)差異顯著影響住宅消費(fèi)的因素主要有人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入以及政策等，此外區(qū)位條件也十分重要。隨著望城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對住宅市場需求大幅增加，但是，區(qū)內(nèi)各組團(tuán)的需求則存在很大差距。由于望城境內(nèi)各組團(tuán)之間處于一種非均衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其中以高星組團(tuán)和雷鋒組團(tuán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人口密集，同時(shí)也是融城重點(diǎn)區(qū)域，這些條件對于望城縣內(nèi)購房者有一定吸引力，此二地是縣內(nèi)住宅消費(fèi)者的首選購房地；融城干道雷鋒大道、金星大道的貫通，使得道路兩側(cè)的區(qū)位優(yōu)勢得以充分發(fā)揮，進(jìn)一步縮短了該地與長沙的時(shí)間距離，雷鋒大道兩側(cè)、金星大道兩側(cè)成為長沙城區(qū)市民到望城購房的首選地；含坪組團(tuán)靠近岳麓大學(xué)城，正準(zhǔn)備建設(shè)成望城的科教產(chǎn)業(yè)基地，基于各大高校進(jìn)駐含坪組團(tuán)所產(chǎn)生的文化氛圍和高校商業(yè)區(qū)的商機(jī)，該組團(tuán)將成為教育工作者和有志于投資高校商業(yè)區(qū)的購房者的首選購房地?？偟恼f來，高星組團(tuán)、雷鋒組團(tuán)、含坪組團(tuán)、金星大道兩側(cè)、雷鋒大道兩側(cè)是望城住宅市場需求的重點(diǎn)地區(qū)。4、中低檔次住宅增量潛力巨大現(xiàn)狀望城住宅市場開發(fā)以高檔住宅為主，住宅市場上大戶型住宅大約占到70左右，這說明望城住宅市場結(jié)構(gòu)存在一定問題。根據(jù)九部委頒布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，中小套型建筑面積必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70的政策出臺(tái)，預(yù)示著望城中低檔次住宅市場將有較大的提升空間，不但房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)對中小戶型住宅投入更多精力和資金，一些無力購買高檔住宅的市民也將參與到購房大軍中，進(jìn)一步增加望城的住宅市場需求。望城縣住宅市場目前供銷兩旺，而且還有巨大的挖掘潛力，這不僅表現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅數(shù)量不斷增大的需求，更表現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅品位及住宅質(zhì)量需求的不斷提高上。因而投資商應(yīng)充分了解消費(fèi)需求動(dòng)向，切實(shí)把握不同層次消費(fèi)者的不同需求，精心策劃，分析論證，準(zhǔn)確定位，推出設(shè)計(jì)新穎、功能布局合理的適銷樓盤，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，追求最佳經(jīng)濟(jì)效益?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1望城縣統(tǒng)計(jì)局.望城統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2006.2朱翔.城市