2012天津南馬路五金城項目定位規(guī)劃報告 46p.ppt

天津地鐵南馬路五金城地塊定位規(guī)劃報告（中期匯報）合富輝煌（中國）北方區(qū)-2012.4商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部&發(fā)展策略研究中心本資料僅供合富輝煌公司指定機構(gòu)使用，未經(jīng)合富輝煌公司書面許可，不得在指定機構(gòu)以外傳閱、引用、復制或分發(fā)謹呈：天津地鐵資源投資有限公司匯報版21.本次匯報只將整體報告中市場、定位、規(guī)劃結(jié)論提出講解，若各位領(lǐng)導對某部分有所疑問，可現(xiàn)場解答或參考地鐵南馬路五金城項目定位規(guī)劃報告（中期匯報）（統(tǒng)稿）（264P）2.本次匯報住宅市場部分涉及到整體市場研究、周邊可類比競爭項目及200份客戶問卷調(diào)查3.本次匯報辦公市場部分涉及到天津市內(nèi)六區(qū)80多個項目調(diào)研、1700多組客戶需求調(diào)研、全部在售項目調(diào)研及案例借鑒內(nèi)容4.本次匯報商業(yè)市場部分涉及到可類比競品營銷調(diào)研、周邊經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)研、商家訪談及可借鑒性產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容5.本次定位規(guī)劃部分參考規(guī)劃通知書、相關(guān)最新規(guī)劃設計規(guī)范，確保項目定位相應落實前言3政策面短期不會放開、金融面將會有所利好調(diào)整，整體平穩(wěn)震蕩宏觀市場老城廂板塊內(nèi)競爭小、產(chǎn)品具備差異性，周邊板塊競爭壓力大客戶需求以8090兩室、110120的三室為主住宅市場甲級寫字樓在發(fā)展趨勢、銷售價格和速度上具備優(yōu)勢LOFT辦公（乙級標準）產(chǎn)品在銷售上也取得了較好的業(yè)績辦公市場周邊沿街商業(yè)以配套型為主，餐飲娛樂相對體量較小小面積、低總價產(chǎn)品利于銷售，3層產(chǎn)品銷售難度大商業(yè)市場作為老城廂最后一塊土地，本案在區(qū)位、交通、商業(yè)配套等方面具備打造較高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎本體分析市場研究結(jié)論原規(guī)劃方案分析本項目辦公物業(yè)指標A座標準層約772，層高3.36米B、C座標準層約474，層高3.36米商業(yè)指標南側(cè)商業(yè)進深26m，北側(cè)進深17m，層高5m以商住樓為基礎的辦公物業(yè)、南側(cè)大進深的商業(yè)、商業(yè)指標不足ABC4類型樓體標準層面積（）層數(shù)（層）建筑面積（）辦公東側(cè)辦公7722519300中間辦公4742511850西側(cè)辦公4742511850合計43000商業(yè)北側(cè)商業(yè)（東）1930.735792.1北側(cè)商業(yè)（西）907.832723.4南側(cè)商業(yè)4206.6312619.8小計21135.3社區(qū)配套10001000菜市場10001000郵政設施1200小計3200商業(yè)面積合計17935.3社區(qū)綜合服務樓社區(qū)服務中心405.783245.6配套公建1012330365根據(jù)市場分析結(jié)果我們在規(guī)劃定位上應重點解決以下幾個問題問題1：商業(yè)3層如何進行銷售的問題問題2：商業(yè)進深過大且商業(yè)指標規(guī)劃不足的問題問題3：如何提升辦公檔次、甲級寫字樓如何規(guī)劃的問題6在解決以上3個問題的基礎上，在定位規(guī)劃層面我們還應考慮哪些因素？1.盡量實現(xiàn)住宅、辦公、商業(yè)市場結(jié)論在整體規(guī)劃中實現(xiàn)平衡2.規(guī)劃建議中需重點考慮方案中對于成本的平衡3.辦公交通核和大堂對于商業(yè)的影響與破壞4.商業(yè)規(guī)劃中盡量規(guī)劃更多的高價值物業(yè)，其中臨街性為重要考慮因素5.郵局、公共配套、菜市場等不可變現(xiàn)、價值低物業(yè)盡量減小對于商業(yè)規(guī)劃的影響6.盡可能使每一種物業(yè)都具備較強的市場賣點7.在消防設計、交通設計、平面布局等滿足規(guī)劃的基礎上，盡量減小公攤的影響8.本次給出的規(guī)劃方向只是對于規(guī)劃設計的適應性探討，最終方案以規(guī)劃設計單位為準71.該項目用地面積為29106.7平方米，其中商業(yè)、寫字樓及住宅用地25656.7平方米，社區(qū)綜合服務中心獨立用地3450平方米.地上總建筑規(guī)模不大于107000平方米，其中寫字樓不大于48800平方米，商業(yè)不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共服務設施），社區(qū)綜合服務中心建筑面積不小于6300平方米，郵政設施不小于1200平方米（首層不小于200平方米）2.該項目南側(cè)沿南馬路布置沿街商業(yè)及寫字樓，建筑外檐原則與地塊東側(cè)項目取齊。地塊北側(cè)安排住宅項目，北側(cè)沿南城街安排商業(yè)及公共服務設施，建筑外檐與地塊西側(cè)項目取齊。地塊西北側(cè)建設社區(qū)綜合服務中心，由建設單位統(tǒng)一規(guī)劃，整體實施，建設完成后，無償移交南開區(qū)住宅配套建設管理辦公室統(tǒng)一調(diào)配使用。3.該項目整體空間形態(tài)為南高北低，南側(cè)沿街寫字樓建筑高度原則與南馬路整體形態(tài)取齊為3幢約100米高層建筑；中部高層住宅高度約85米，北側(cè)南城街居住建筑原則控制高度35米，整體呈階梯狀遞減4.按照國家建設部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房2006165號），該項目居住部分必須符合對居住套型的相關(guān)要求，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到居住總規(guī)模的70%以上。5.商業(yè)及辦公項目應采用公共走廊，公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套形式設計，不得設置陽臺及露臺，空調(diào)應采用戶式中央空調(diào)，采用戶式中央空調(diào)應做好遮蔽處理6.地塊南側(cè)有市電力公司微波干線通道穿過（控制線寬度50米）涉及控制線內(nèi)的擬建建筑必須由開發(fā)建設單位與市電力公司進行結(jié)合。如存在矛盾，必須協(xié)商采取技術(shù)手段解決，并由市電力公司就結(jié)合成果出具認可意見7.為確保盡快實現(xiàn)南馬路沿街城市景觀，該項目在實施時，公建部分與住宅部分應同步建設實施。8.規(guī)劃和建筑方案必須符合天津市規(guī)劃建筑導則匯編和天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。同時，應滿足我市關(guān)于消防、綠化、環(huán)保、人防以及城市景觀等要求9.建設單位和設計單位必須在報審規(guī)劃方案和建筑設計方案時，同時編制報審綠地景觀方案。地上建筑物、構(gòu)筑物的設計方案需要報審日景、夜景、燈光效