南京江北小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略

小 產(chǎn) 權(quán) 營(yíng) 銷 戰(zhàn) 略 繼續(xù)“飆漲”還是“萎縮” 樓市大環(huán)境 一 1、 09年南京樓市 用“一路飆漲”來(lái)形容 09年的南京樓市再恰當(dāng)不過(guò)，可以說(shuō)南京樓市在一夜之間又回到了 07年的極速時(shí)代！ 09年 1-6月，全市商品住宅共上市 238.69萬(wàn)平米，銷售面積為 456.15萬(wàn)平米。 09年 7-11月，南京有近 46家新盤(pán)推出，新上市的房源總量超過(guò) 2萬(wàn)套，加上上半年庫(kù)存的 3.2萬(wàn)套房源，下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上有近 5萬(wàn)套房源待售，供應(yīng)量相對(duì)充足，價(jià)格更是一路飆漲。 1、 09年南京樓市 受益于 08年需求延緩至 09今年上半年集中釋放及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中人們對(duì)通貨膨脹預(yù)期的加大，從而導(dǎo)致了投資成分的逐漸上升，更使得房地產(chǎn)行業(yè)在 09年一夜之間峰回路轉(zhuǎn)。 在 09上半年陽(yáng)春行情的影響下，改善型需求和投資型需求逐漸入市，將緩解自住型剛需后勁不足的壓力，支撐后市需求。在外圍市場(chǎng)吶喊叫好的推動(dòng)下，央企一擲千金頻頻拍出地王。在輿論導(dǎo)向、城市規(guī)劃及供、需兩旺的形勢(shì)下，南京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一次次的報(bào)復(fù)性上漲。 2、 2010年樓市調(diào)控 09年末中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議召開(kāi)，提出抑制投機(jī)購(gòu)房。 12月 9日，營(yíng)業(yè)稅免征年限由 2年改 5年。 12月 14日晚間，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”的要求。 12月 17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 ，明確開(kāi)發(fā)商今后拿地首付不低于 50%。 最后到遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭 2、 2010年樓市調(diào)控 一系列動(dòng)作表明，房地產(chǎn)政策收緊已是箭在弦上，樓市或?qū)⒚媾R新拐點(diǎn)。 一連串的政策收緊信號(hào)釋放，原本對(duì)明年充滿信心的部分開(kāi)發(fā)商也犯起了嘀咕，明年房?jī)r(jià)是趨穩(wěn)或是下滑將難以預(yù)料。 3、對(duì) 2010年樓市的預(yù)期 與 2009年近 30個(gè)上市新盤(pán)相比， 2010年 70余家新盤(pán)上市量無(wú)疑是翻了一番有余。如果明年供應(yīng)量加大，那么今年的供小于求的局面將不復(fù)存在，南京樓市將會(huì)重新進(jìn)入平衡期 2009年對(duì)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是瘋狂的一年，搶購(gòu)從年初一直延續(xù)到年尾。為了趕上優(yōu)惠政策的末班車， 12月份不管是新房和二手房都創(chuàng)下了 歷史新高。在上演最后瘋狂的同時(shí) 2010年的市場(chǎng)也在被大量透支，預(yù)計(jì)明年的購(gòu)房需求量必將萎縮。 3、對(duì) 2010年樓市的預(yù)期 “ 經(jīng)過(guò)了 2009年房市成交量的瘋長(zhǎng)，有多少需求還將持續(xù)到明年，有多少人會(huì)在明年買房?！背蔀殚_(kāi)發(fā)商對(duì) 2010年樓市的思考！ 天時(shí)、地利、人合 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 二 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 1、項(xiàng)目行政環(huán)境 湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部。南依老山，與老山林場(chǎng)搭界，北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰 ，西連湯泉農(nóng)場(chǎng)，西南與星甸鎮(zhèn)、東北與永寧鎮(zhèn)接壤。 全鎮(zhèn)總面積 45平方公里，人口 3.1萬(wàn)人 ,素以溫泉、苗木著稱，有“十里溫泉帶、百畝九龍湖、千年古銀杏、萬(wàn)只白鷺林、億株雪松田”等生態(tài)資源和秀美景觀。 2007年，湯泉鎮(zhèn)與盤(pán)城鎮(zhèn)、橋林鎮(zhèn)同時(shí)撤鎮(zhèn)設(shè)立街道。區(qū)域發(fā)展等級(jí)再次提升，在南京大城市范圍內(nèi)發(fā)展地位得到了新的支持。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 2、項(xiàng)目人文環(huán)境 地?zé)?資源豐富，有“十里溫泉帶”之稱。 境內(nèi)名勝古跡甚多， 惠濟(jì)古寺歷史悠久。 雪松、蜀檜、龍柏、白 玉蘭、廣玉蘭等觀賞苗木和花卉覆蓋全鎮(zhèn)，成為聞名全國(guó)的“苗木之鄉(xiāng)”。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境 農(nóng)業(yè)有特色 ， 農(nóng)業(yè)以種植觀賞性苗木為主 ， 是全國(guó)最大的雪松繁育基地 。 工業(yè)有基礎(chǔ) ， 以生產(chǎn)輸變電鐵塔產(chǎn)品為主 ， 是全國(guó)乃至亞洲最大的鐵塔生產(chǎn)制造基地 。 三產(chǎn)有潛力 ， 以溫泉開(kāi)發(fā)為特色 ， 以會(huì)務(wù) 、 旅游 、 渡假為主 。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 4、項(xiàng)目城市規(guī)劃 江北新城市規(guī)劃 作為一城三區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的對(duì)象之一，江北新市區(qū)醞釀著巨大的發(fā)展?jié)摿?。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教大學(xué)城、科技研究中心、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)等多方位發(fā)展思路將為江北未來(lái)新市區(qū)建設(shè)添磚加瓦，浦口將成為容納百萬(wàn)人口的江北重鎮(zhèn)。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 多條過(guò)江通道規(guī)劃 南京過(guò)江通道總體規(guī)劃 明確提出，在結(jié)合滬寧高速鐵路和地鐵線路調(diào)整的基礎(chǔ)上，南京最新的過(guò)江通道規(guī)劃數(shù)確定為 10個(gè)。分別是規(guī)劃大勝關(guān)過(guò)江通道、長(zhǎng)江三橋、規(guī)劃江心洲過(guò)江通道、緯七路過(guò)江通道、緯三路長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江大橋、規(guī)劃上元門(mén)過(guò)江通道、長(zhǎng)江二橋、長(zhǎng)江四橋和規(guī)劃龍?zhí)哆^(guò)江通道。 高端別墅，價(jià)格高、起點(diǎn)高 湯泉樓市現(xiàn)狀 三 1、山河水 “ 山河水”別墅區(qū)占地 630畝，全部規(guī)劃建設(shè)獨(dú)幢別墅，共300余幢，采用新北美風(fēng)格的建筑形態(tài)，由國(guó)際知名香港中域（ Centreland）建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。 湯泉樓市現(xiàn)狀 1、山河水 別墅坐落在老山比較平緩的坡地上，周邊是群山環(huán)抱、風(fēng)光旖旎的山水生態(tài)環(huán)境。依托湯泉和老山原生的景觀生態(tài)環(huán)境，利用別墅區(qū)坡地和溝谷連綿起伏的有利地形，建設(shè)自然生態(tài)的別墅景觀。別墅區(qū)超五星級(jí)會(huì)所設(shè)置室內(nèi)泳池，提供高級(jí)商務(wù)酒廊、健身中心等多種服務(wù)功能。 湯泉樓市現(xiàn)狀 1、山河水 在售五期福布山依照山坡的地形和朝向，為每棟別墅設(shè)計(jì)了三重庭院。福布山的園林系統(tǒng)采用 5重景觀處理的手法，按照 6重植物種植體系，實(shí)施植物的同緯度全冠移植，近 400種名貴樹(shù)木和花草，從灌木到百年老樹(shù)，都呈現(xiàn)在福布山的庭園中。 湯泉樓市現(xiàn)狀 1、山河水 2009年 05月 08日山河水 5月1-3日在南京德基廣場(chǎng)亮相“南京高端別墅聯(lián)合 展”。期間推出中央藍(lán)溪組團(tuán) 16席珍稀中心水景獨(dú)棟別墅。 2009年 09月 23日項(xiàng)目 1-4期售完，五期“福布山”組團(tuán)10月開(kāi)盤(pán)，面積 370平米左右，價(jià)格 400多萬(wàn) /套。 湯泉樓市現(xiàn)狀 2、大吉山水田園 大吉山水田園位于湯泉古鎮(zhèn)，南眺老山，東近九龍湖，西臨千年禪院惠濟(jì)寺，占地面積約 10萬(wàn)平方米，建筑面積約 7萬(wàn)平方米，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。 小區(qū)為純聯(lián)排別墅社區(qū)，共348戶，實(shí)現(xiàn)溫泉入戶，戶型面積在 82-145 ，每戶均有前庭后院露臺(tái)天井等多重品味空間贈(zèng)送。 湯泉樓市現(xiàn)狀 2、大吉山水田園 小區(qū)融徽風(fēng)雅韻及江南園林風(fēng)格于一體，采用組團(tuán)庭院式布局，11種面積套型住宅均分南北兩種入口，入口門(mén)相對(duì)布置兩排形成小組團(tuán)，若干小組團(tuán)組成大組團(tuán)，住宅入戶大門(mén)設(shè)小庭院，住宅后部設(shè)后花園。每戶內(nèi)均有私家后院，組團(tuán)院落式布局，與水系、長(zhǎng)廊小道配合，營(yíng)造新的江南園林式風(fēng)格。 湯泉樓市現(xiàn)狀 2、大吉山水田園 2009年 10月大吉山水田園推出溫泉獨(dú)院聯(lián)排別墅，面積 82160平米，總價(jià) 80 120萬(wàn)。 2009年 12月大吉山水田園在售125和 156平米的聯(lián)排，還剩 20套左右，均價(jià) 8400元 /平米。目前購(gòu)房一次性付款享受 98折，按揭享受 99折優(yōu)惠。北區(qū)別墅即將推出，北區(qū)共 102套，面積 180240平米，推出時(shí)間待定。 湯泉樓市現(xiàn)狀 3、待建項(xiàng)目（東方國(guó)際溫泉城） 南京湯泉東方國(guó)際溫泉城是現(xiàn)代化江北新城十大功能區(qū)之一，規(guī)劃范圍東至寧淮高速高架橋、西至 312國(guó)道高架橋、南至老山、北至寧西鐵路，占地面積約 15平方公里。項(xiàng)目所在地湯泉街道自然資源豐富，樹(shù)木繁茂，山林景觀突出，是全國(guó)著名的苗木之鄉(xiāng)，被人們譽(yù)為“森林中的綠洲”。 湯泉樓市現(xiàn)狀 3、待建項(xiàng)目（東方國(guó)際溫泉城） 湯泉境內(nèi)擁有高質(zhì)量的溫泉及冷泉，集觀賞、飲用、洗浴、理療等多功能為一身。溫泉久負(fù)盛名，富含多種化學(xué)元素和礦物質(zhì)，具有良好的治療、理療和保健作用，冷泉為優(yōu)質(zhì)天然含鍶偏硅酸低鈉飲用礦泉水，有較高開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。 湯泉樓市現(xiàn)狀 3、待建項(xiàng)目（東方國(guó)際溫泉城） 溫泉城已確定第一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目 湯泉東方國(guó)家溫泉公園，占地4800畝，核心區(qū) 2700畝，含東方國(guó)家溫泉展覽中心，湯泉?jiǎng)?chuàng)意工坊，總部度假基地，國(guó)際 SPA水療康復(fù)中心，茉莉花園歌劇院，溫泉假日酒店，溫泉花園會(huì)館，溫泉主題嘉年華，森林野外拓展訓(xùn)練，小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)等建設(shè)內(nèi)容。 湯泉樓市現(xiàn)狀 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀 四 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 “ 小產(chǎn)權(quán)”作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是在近 20年，驟然間在城鄉(xiāng)結(jié)合部風(fēng)生水起、遍地開(kāi)花。它的存在與以下條件有關(guān)： 第一，土地分屬國(guó)家與集體所有； 第二，城市房地產(chǎn)用地不足而導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高； 第三，對(duì)集體土地征用的補(bǔ)償明顯低于市價(jià)。 為什么會(huì)有小產(chǎn)權(quán)的存在？ 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 1、泉西村村部別墅區(qū) 泉西村村部別墅區(qū)占地近 60畝，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)獨(dú)棟別墅 25幢，計(jì)劃年底前完成全部土建工程，等待明年開(kāi)春進(jìn)行綠化施工。泉西村別墅區(qū)用地方整、視野開(kāi)闊，南向?yàn)槔仙郊耙?guī)劃中的東方溫泉城，自然環(huán)境優(yōu)雅、投資潛力無(wú)限。 自身小區(qū)設(shè)立溫泉會(huì)所，提供小區(qū)業(yè)主及游客休閑、用餐等服務(wù)。小區(qū)預(yù)估銷售價(jià)格在 4000-4500元 /平之間。 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 2、永寧侯沖小區(qū) 侯沖小區(qū)地處永寧鎮(zhèn)中心，位于老山版塊。小區(qū)占地近 200畝，主要以聯(lián)排別墅和公寓為主，聯(lián)排售價(jià) 2400元 /平，公寓均價(jià) 1700元 /平。 侯沖小區(qū)主要以規(guī)模大、環(huán)境好深受周邊及南京客戶的青睞。特別是小區(qū)以生態(tài)環(huán)保為主題，采用秸稈供氣和太陽(yáng)能供電等環(huán)保節(jié)能設(shè)施，多次接待省及國(guó)家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的視察，在客戶心目中建立了良好的口碑效應(yīng)。 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 3、六合東吳水苑 東吳水苑位于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)靈巖山腳下 。 地處橫梁鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心 ， 是六合區(qū)唯一一個(gè)純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 。項(xiàng)目總占地 150畝 ， 總建 3萬(wàn)方 ， 容積率僅有 0.3，綠化率高達(dá) 65%， 項(xiàng)目建有 124棟別墅 。 小區(qū) 124棟別墅中 ， 中式別墅 50棟 ， 西式別墅 74棟 。 建筑風(fēng)格的不同滿足了不同年齡 ， 不同層次客戶的需求 。 戶戶 300平方超大庭院 ， 給人田園的愜意生活 。 2000元 /平方的單價(jià) ， 60萬(wàn)左右的總價(jià)更是吸引了一大批南京的客群 。 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 4、橋林雅苑 橋林雅苑位于浦口區(qū)橋林街道西山村。緊鄰千畝西山生態(tài)園，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。項(xiàng)目總占地 250畝，項(xiàng)目建有 180棟聯(lián)排別墅和 100套公寓，規(guī)模宏大。 質(zhì)感的外立面設(shè)計(jì)吸引了大量經(jīng)過(guò)江星橋公路的客戶，價(jià)格下半年一直 2500-2800元 /平之間。 小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀 周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的特點(diǎn) 1、小區(qū)規(guī)模大，前期規(guī)劃相對(duì)較完善。 2、產(chǎn)品特點(diǎn)鮮明突出，對(duì)客戶吸引力強(qiáng)。 3、價(jià)格適中，滿足小產(chǎn)權(quán)客戶占便宜的心理。 4、小區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住。 充分認(rèn)識(shí)自身，有效把握市場(chǎng) 市場(chǎng)結(jié)論 五 市場(chǎng)結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)期 綜合以上分析，經(jīng)過(guò) 09年商品房市場(chǎng)井噴式的發(fā)展， 2010年到底是延續(xù) 09的一路凱歌，還是平穩(wěn)發(fā)展或?qū)櫛橐啊?我們無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)，但從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議之后對(duì)房地產(chǎn)做出的政策調(diào)整來(lái)看， 2010年的樓市并不讓開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀。 市場(chǎng)結(jié)論 推盤(pán)計(jì)劃 鑒于以上分析，針對(duì)明尚雅苑的現(xiàn)狀我們提出如下建議： 全新包裝 低開(kāi)高走 小步快跑 市場(chǎng)結(jié)論 建議價(jià)格 結(jié)合后期推盤(pán)計(jì)劃，我們建議銷售價(jià)格如下： 獨(dú)棟別墅 ： 3200-3500元 /平方 雙拼別墅 ： 3000-3300元 /平方 聯(lián)排別墅 ： 2800-3000元 /平方 做市場(chǎng)的“搶跑者” 營(yíng)銷策略 六 營(yíng)銷策略 1、 07開(kāi)工建設(shè)，無(wú)整體規(guī)劃。 2、周邊環(huán)境差，多為農(nóng)民自建房。 3、小區(qū)規(guī)模小，可信度低。 4、周邊小產(chǎn)權(quán)別墅多，價(jià)格混亂。 5、產(chǎn)品無(wú)特色，缺乏宣傳推廣。 項(xiàng) 目 現(xiàn) 狀 營(yíng)銷策略 1、建立專業(yè)的營(yíng)銷渠道。 2、優(yōu)化產(chǎn)品，增加附加值。 3、建立項(xiàng)目試范區(qū)，樣板房。 4、建立項(xiàng)目專署接待中心。 我 們 怎 么 辦 營(yíng)銷策略 山 、 湖 、 林 、 泉 、 寺 項(xiàng)目的中心思想 營(yíng)銷策略 1、山中林墅，寫(xiě)意人生！ 2、泉邊美墅，得意人生！ 3、釋放情杯，與山水相融！ 4、山、湖、林、泉中的別樣生活！ 主 廣 告 語(yǔ) 營(yíng)銷策略 1、林 泉 墅 2、林泉 上院 案 名 營(yíng)銷策略 媒體支持 1、戶外：高炮、路旗、工地看板、售樓處門(mén)頭。 2、平面媒體：現(xiàn)代快報(bào)分類廣告、雜志（視具體 定）。 3、小眾媒體：湯泉各大賓館易拉寶、桌卡等。 4、活動(dòng)營(yíng)銷：“新年祁?！?、“尋找春天”、“釣魚(yú)比賽”等（根據(jù)工地進(jìn)度定）。 5、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。 營(yíng)銷策略 1、對(duì)外接待售樓處 2、辦公用品（電腦、電話、寬帶、辦公桌椅、辦公耗材）等。 3、鳥(niǎo)瞰圖、彩色總平圖、房屋單體效果圖、戶型圖、家配圖、景觀圖等。 4、銷售道具：整體沙盤(pán)、單體模型、單頁(yè)、展板、生活機(jī)能圖、交通圖、海報(bào)等。 物 料 準(zhǔn) 備 營(yíng)銷策略 1、位置：要求沿銀泉路，離項(xiàng)目步行十分路程 2、面積： 100平米左右（有獨(dú)立衛(wèi)生間） 3、裝修風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、大方 4、色彩要求：以暗紅或米黃為主，暖色基調(diào) 5、功能區(qū)：控臺(tái)區(qū)、接待區(qū)、展示區(qū)、服務(wù)區(qū)（待定）