（免費午餐）國際酒店可行性研究報告

(免費午餐 ) 國際酒店可行性論證報告 目 錄 項目簡介 第一章 酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析 （ 9） 本章對惠州社會經(jīng)濟的歷史沿革和現(xiàn)實情況進(jìn)行了宏觀分析，認(rèn)為惠州經(jīng)濟正處于起飛前高速滑行期間。同時，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開發(fā)嚴(yán)重滯后， 興建高星級酒店對社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。 第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析 （ 17） 本章對惠州與周邊地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展情況進(jìn) 行了數(shù)字化對比，認(rèn)為惠州星級酒店無論住房率還是房價都處于較高水平，市場飽和程度低于周邊地區(qū)。本章提出，以惠州旅游、商務(wù)市場容量，完全可以支撐 5家以上五星級酒店。同時，酒店建設(shè)需要政府進(jìn)一步扶持。 第三章 酒店式公寓調(diào)查及分析 （ 25） 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的發(fā)展情況，并重點分析了大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經(jīng)營狀態(tài)。認(rèn)為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場歡迎。 第四章 餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析 （ 27） 本章概述了惠州餐飲、娛樂業(yè)發(fā)展情況，并重點分析了餐飲在星級酒店的生存狀態(tài)，認(rèn)為惠州餐飲、娛樂市場潛力比較大，有利于構(gòu)筑以客房為經(jīng)營中心，充分發(fā)揮配套項目的功能，形成收入多元化的酒店經(jīng)營格局。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查及分析 （ 30） 本章分析了湯泉高爾夫度假公寓和大亞灣康匯外商公寓的產(chǎn)權(quán)銷售情況，認(rèn)為上述兩個項目都取得了較大成功。本章提出，在惠州經(jīng)濟高速發(fā)展，市場消費力和投資能力不斷增強 的情況下，酒店產(chǎn)權(quán)銷售容易獲得成功。 第六章 高星級酒店概述及分析 （ 32） 本章從設(shè)計布局、設(shè)施配套、設(shè)備狀況和管理狀況等方面，對惠州的高星級酒店進(jìn)行了全面分析，認(rèn)為惠州現(xiàn)有高星級酒店普遍存在硬件檔次較低，內(nèi)部管理和市場營銷水平不高的問題。 第七章 高星級酒店經(jīng)營狀況和市場競爭力評估 （ 37） 本章對惠州高星級酒店的經(jīng)營狀況進(jìn)行了分析，并對他們的市場競爭力進(jìn)行了評估，認(rèn)為天悅大酒店和惠州賓館都存在收入構(gòu)成不合理的問題，可續(xù) 性發(fā)展受到挑戰(zhàn)，必須對產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代。 第八章 對酒店業(yè)的整體評價 （ 41） 本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費者對惠州酒店業(yè)的評價。認(rèn)為現(xiàn)有惠州高星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候。 第九章 興建五星級酒店的市場機會 （ 43） 本章借鑒深圳高星級酒店的發(fā)展歷史，同時參照 2002年中 國星級酒店統(tǒng)計公報，提出：高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)，目前是惠州建設(shè)高星級酒店的最佳時機，經(jīng)營效益是有充分保證的。 第十章 高星級酒店的未來走勢 （ 45） 惠州高星級酒店將升級換代，現(xiàn)有格局將改變，市場競爭將變得激烈。本章描述了項目在市場競爭中的優(yōu)勢，并重點分析了與康帝國際酒店之間相輔相成而又相互競爭的辯證關(guān)系，提出差異化發(fā)展的思路。 第十一章 酒店市場定位 （ 50） 本章對惠州酒店業(yè)未來客源市場進(jìn)行了分析，認(rèn)為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來經(jīng)濟的主要構(gòu)成部分和最活躍的部分。根據(jù)酒店自然條件，把項目定位為園林式的、接待功能齊備的五星級商務(wù)酒店，并提出了定位依據(jù)。 第十二章 酒店功能定位 （ 56） 本章對項目的住宿、商務(wù)接待、餐飲、娛（康）樂和公共區(qū)域的功能進(jìn)行了設(shè)計，對設(shè)備設(shè)施檔次進(jìn)行了定位。同時根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營業(yè)部門的經(jīng)營變數(shù)，對資金投入原則提出了建議。 第十三章 酒店設(shè)計布局 和風(fēng)格 （ 61） 本章對項目的自然環(huán)境進(jìn)行了分析，同時參照國內(nèi)先進(jìn)酒店的設(shè)計模式，對項目的環(huán)境改造、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)等提出了建議，對大堂、客房、餐飲等進(jìn)行了初步規(guī)劃，希望酒店成為區(qū)域地標(biāo)式的建筑。 第十四章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 （ 65） 本章對項目的經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了分析，認(rèn)為自然環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢的結(jié)合將成為酒店的核心競爭力。本章對酒店管理模式和經(jīng)營方針進(jìn)行了初步規(guī)劃，并分析了配套項目外包的利弊。 第十五章 項目財務(wù)決策 （ 71） 本章對項目投資額、未來 15年經(jīng)營情況和現(xiàn)金流量進(jìn)行了動態(tài)分析，認(rèn)為項目的投資決策財務(wù)評價指標(biāo)均為合理指標(biāo)，風(fēng)險相對較小。同時該項目采用的資金籌措方案及產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案在財務(wù)上也是可行的。 第十六章 項目風(fēng)險及防范措施 （ 93） 本章對項目的投資風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和競爭風(fēng)險的表現(xiàn)形態(tài) 進(jìn)行了分類歸納和分析，提出了風(fēng)險防范措施。 第十七章 可行性研究結(jié)論和 SAO建議 （ 96） 本章認(rèn)為惠州社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，非常適合投資高星級酒店，項目在財務(wù)上是可行的，風(fēng)險是可控的，社會貢獻(xiàn)度很大，是優(yōu)質(zhì)的投資項目，投入市場后將具有很強的競爭力。希望投資者盡快明確各階段工作目標(biāo)和進(jìn)度，加快項目建設(shè)。 前 言 受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園酒店（暫定名）進(jìn)行可行性調(diào)查論證并編寫論證報告。 我們認(rèn)為，一個酒店經(jīng)營成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市 場需求的結(jié)合，而市場需求是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展決定的。因此，在調(diào)查研究和報告編寫過程中，我們始終堅持市場導(dǎo)向的原則，密切關(guān)注惠州經(jīng)濟發(fā)展趨向，并把這種關(guān)注作為可行性研究的靈魂。 我們還注意下列幾點： 1客觀性 作為中立的項目評估報告，首先要尊重的是市場規(guī)律，不是投資者或作者的主觀想象。在報告的編寫過程中，我們盡可能采集有關(guān)惠州酒店業(yè)的各種數(shù)據(jù)，并廣泛接觸惠州市相關(guān)政府部門、酒店同行和消費者，就項目有關(guān)問題征詢意見和建議，力求報告具備較強的客觀性和代表性。 2前瞻性 酒店作為更新?lián)Q代較快而使用周期較長的產(chǎn)品，要 求投資者和經(jīng)營管理人員必須用發(fā)展的眼光看待問題，正確判斷行業(yè)的市場走向，設(shè)想項目的市場滲透力。在報告的編寫過程中，我們有選擇地對惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查分析，以此作為參照，但更多把注意力投向未來市場發(fā)展，以此確定酒店的市場定位和各種功能設(shè)計。 3清晰度 在可行性調(diào)查論證過程中，我們邀請國內(nèi)外酒店管理專家參與討論，以期對項目開發(fā)的市場機會、市場定位和未來發(fā)展思路等都有更加清晰的認(rèn)識。同時本報告對酒店的市場定位、業(yè)績預(yù)期和風(fēng)險防范等都盡量作較為詳細(xì)的描述和預(yù)測。 希望通過我們的工作，使新世紀(jì)花園酒店建設(shè)有良 好的開端。 項目簡介 3 項目名稱：惠州新世紀(jì)花園酒店（暫定名） 4 項目投資：惠州新世紀(jì)花園有限公司 5 投資性質(zhì)：有限責(zé)任公司 6 項目位置：惠州市惠城區(qū)鱷湖路中段 7 占地面積：占地面積 22,250平方米 8 建筑密度：建筑密度 30 9 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積 40,050平方米 10 投資總額：項目預(yù)計總投資金額人民幣 2.55億元 11 項目定位：園林式的、接待功能齊備的五星級商務(wù)酒店 10.建成時間：項目預(yù)計于 2005年底建成 第一章 酒店經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析 1.1 惠州社會發(fā)展?fàn)顩r 1.1.1 概述 惠州市位于廣 東省東南部，珠江三角洲東南端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰?；葜轂榈丶壥?，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。全市總面積 1.12萬平方公里，全市總?cè)丝?33萬。 惠州市是廣東省的歷史名城，自古以來就是東江流域的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。 1.1.2 自然條件 惠州有著獨特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量 1700毫米，年日照總數(shù) 2000多小時，年平均氣溫 22度， 7月平均氣溫 28.3度， 1月平均氣溫 13度。 惠州四季長青，全年無霜期達(dá) 350天左右。 1.1.3 交通條件 惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中?；葜莞凼菍ν饪瓦\貨運的深水良港?；葜莸钠教稒C場，航班飛往全國各大旅游城市。除平潭機場外，以市區(qū)為中心半徑 100公里范圍內(nèi)還有廣州、深圳、珠海等 3個大型國際機場。 在惠州，大鐵路連接大港口的格局已初步形成，惠州也將成為銜接粵東、內(nèi)地、港澳臺地區(qū)及東南亞各國的交通樞紐，成為 京九沿線地區(qū)走向世界發(fā)展經(jīng)濟的一座橋頭堡城市。 1.1.4 旅游資源 惠州素有 “粵東重鎮(zhèn) ”、 “嶺南名郡 ”之譽，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富?；葜菸骱L(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡謫居惠州，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成 “中國西湖三十六，唯惠州足并杭州 ”的格局。博羅縣的羅浮山素有 “嶺南第一山 ”之稱，是道教、佛教圣地，龍門縣南昆山則是北回歸線上的明珠，另外還有惠東縣九龍峰等多處省級風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)。 1.2 惠州經(jīng)濟發(fā)展調(diào)查及前景展望 1.2.1 歷史 改革開放以來，惠州 經(jīng)濟發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅 18億元。九十年代初的地產(chǎn)泡沫，更使惠州經(jīng)濟發(fā)展受到了沉重打，受打擊程度在全國范圍內(nèi)僅次于海南和廣西北海。 1994開始，惠州大力推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強勢產(chǎn)業(yè)， 形成了 TCL集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 18.3，成功實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。但是，這時期房地產(chǎn)開發(fā)仍然處在陰影中，社會經(jīng)濟發(fā)展不快。 1999年，惠州市人均 GDP3272元，僅高于粵西山區(qū)的肇慶 市。 1.2.2 現(xiàn)狀 進(jìn)入 21世紀(jì)以后，隨著全國最大的中外合資項目 中海殼牌石化項目進(jìn)入實施階段，惠州形成石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟發(fā)展格局，迅速成為珠三角新的經(jīng)濟熱點。殼牌項目不但每年為惠州增加數(shù)以百億計的工業(yè)產(chǎn)值，而且可以帶動 50倍的下游產(chǎn)業(yè)。在項目的刺激下，九十年代初掀起的投資熱潮迅速重演。其中數(shù)碼工業(yè)園引起包括日本佳友、普利司通、韓國 LG、美國可口可樂等世界 500強公司在內(nèi)的中外企業(yè)的關(guān)注，投資意向書大量簽訂。 90年代初曾經(jīng)在惠州房地產(chǎn)泡沫中被套的海內(nèi)外投資者也迅速返回惠州。如中建蛇 口發(fā)展有限司準(zhǔn)備投資 20多億元，開發(fā)建設(shè) 200萬平米的泗水湖濱公園新區(qū)。深圳振業(yè)集團(tuán)在蓮塘圈地5000畝，準(zhǔn)備建大型高尚社區(qū)。 據(jù)統(tǒng)計， 2003年上半年，惠州投資增長率居全省之最，高達(dá) 180.4，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)（ 67.8）、東莞（ 52.7）、云?。?52.7）佛山（ 51.9）。如圖 1所示。 1 8 0 . 4 0 %6 7 . 8 0 %5 2 . 7 0 % 5 2 . 7 0 % 5 1 . 9 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %惠州 韶關(guān) 東莞 云浮 佛山圖 1 - 2003年廣東省部分城市投資增長情況 1.2.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，第 三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。上個世紀(jì)九十年代以后，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，1988年，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值還占 GDP比重 39.2， 1993年降至 34.7， 2002年降至 27.7，說明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯滯后于第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)。如圖 2所示。 2002年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重平均為 40.8，其中廣州為 52.6，深圳為 46.4，都超過了英格爾現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（即 45以上）?；葜菖旁谥榻侵蘧艂€城市最后一位，如圖 3所示。 2003年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市 GDP的 27.9。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題從 1993年起就引起了政府有關(guān)部門和各界有識人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度?；葜菔姓k公室在 2003年全市經(jīng)濟運行情況簡析中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是 2003年全市經(jīng)濟運行情況中第一個值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后必將對第二產(chǎn)業(yè)及整個社會的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 圖 2 - 惠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 0%10%20%30%40%50%60%70%1988年 1993年 2002年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)（引自廣東省社會科學(xué)院惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 0%10%20%30%40%50%60%廣州 深圳 江門 珠海 佛山 東莞 肇慶 中山 惠州圖 3 珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè) GDP比重情況 （引自廣東省社會科學(xué)院惠州市經(jīng)濟社會 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 1.2.4 展望 毫無疑問，惠州經(jīng)濟正處在起飛前高速滑行期間。按惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，未來10年，惠州將逐步發(fā)展成為世界級的石化生產(chǎn)基地；國內(nèi)重要的 IT產(chǎn)業(yè)制造基地；廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地。這樣，今后 10年內(nèi)，惠州將成為廣東全省最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。專家們預(yù)測， “十五 ”及 “十五 ”后一段期間，惠州市 GDP的增長速度將達(dá)到 13 - 14。 隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，怎么擴大第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模，逐步達(dá)到產(chǎn)業(yè)間的平衡發(fā)展，這將是政府和民間深入討論的問題。 1.3 惠州 旅游業(yè)調(diào)查及前景展望 1.3.1 惠州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一，惠州旅游業(yè)近年來也取得了一些進(jìn)步，包括市政府對西湖的整治；羅浮山及其他旅游景點的建設(shè)；旅游宣傳推廣力度加大；星級酒店保持了較高的住房率；東江菜在保留傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的銳意創(chuàng)新等。 2002年，惠州全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比 2001年增長 21.9；旅游總收入比 2001年增長14.7，兩項皆保持了一定的增長速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為： 1.3.1.1 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差 惠州旅游資源及競爭 力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高據(jù)榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市。 表 1是廣東省社會科學(xué)院對珠三角各城市旅游開發(fā)配套的綜合評價。 1.3.1.2 接待人數(shù)少，收入水平低 長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于惠州市。 2002年的情況也不例外。2002年，惠州全市共接待游客 605萬人次，旅游總收入 31億人民幣，外匯收入 6404萬元美金，各項都落后于周邊城市。 2002年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見表 2。 表 1 - 惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表 城市 比較項目 惠州 珠海 廣州 深圳 城市景觀 1 2 2 2 娛樂環(huán)境 1 2 2 3 購物條件 1 1 2 2 可通達(dá)性 2 3 3 3 服務(wù)設(shè)施 1 3 3 3 開發(fā)程度 1 2 2 2 總體評價 7 13 14 15 注： 1分為開發(fā)配套力度低； 2分為開發(fā)配套力度中等； 3為開發(fā)配套力度高。 . （摘至廣東省社會科學(xué)院惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 表 2 - 2002惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對比表 城 市 項 目 深圳 東莞 珠海 惠州 接待人次（萬人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（億元人民幣） 355 51 91 31 國際旅游收入（億元美金） 17.23 2.27 5.02 0.64 （資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局） 1.3.2 惠州旅游業(yè)發(fā)展展望 雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項目也紛紛上馬。 其中較大規(guī)模的有： 汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。項目投資 30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺水榭等已經(jīng)全面動工。 韓國 GENESIS公司與北京京海集 團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。 香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資 5億元建設(shè)的木橔湖濤景度假村。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。 位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項目投資總額 3億人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。 位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。投資 1.3億美金，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。 其他景點也有不少投資商前來洽談投資開發(fā)意向。 據(jù)統(tǒng)計，自殼牌正式落戶以來，惠州已經(jīng)簽訂合約的旅游投資總額達(dá) 48.4億元，目前已投入的有 7.19億元，僅投入的部分就已經(jīng)超過了惠州市改革開放以來旅游項目投資總額。隨著上述項目的建成，惠州 “一海 ”（環(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、 “二湖 ”（西湖、白鷺湖） “三山 ”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。 （上述部分資料引至惠州市旅游局惠州市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報） 未來 10年至 20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下： 1）珠三角等地區(qū)原有旅游景點已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）； 2） 其他地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 3）惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。 1.4 SAO結(jié)論 酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r所決定的?；葜菽壳安环?jīng)濟增長熱點，旅游資源也正處于大開發(fā)的的前夕，第三產(chǎn)業(yè)滯后的局面將得到改變。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了經(jīng)濟 發(fā)展潮流，回報有保障，同時對社會經(jīng)濟的平衡發(fā)展也將產(chǎn)生積極影響。 第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析 2.1惠州星級酒店發(fā)展?fàn)顩r及分析 2.1.1 惠州星級酒店分布情況 截至 2003年底，惠州星級酒店總數(shù)為 40家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。酒店星級分布表 3。 表 3 - 惠州市星級酒店分布圖 區(qū)域 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城區(qū) 21 待評 1家 1 10 7 2 惠陽區(qū) 7 1 6 大亞灣區(qū) 1 1 其他區(qū)、縣 11 1 2 8 2.1.2 惠州酒店業(yè)規(guī)模分析 作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。惠州酒店業(yè)發(fā)展與周邊同等規(guī)模城市星級酒店數(shù)量相比見表 4。 表 4 - 2002年與相鄰旅游發(fā)達(dá)地區(qū)星級酒店數(shù)量對比表 地區(qū) 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 深圳 154 10 14 55 72 3 東莞 74 7 13 33 19 2 珠海 72 5 8 38 18 3 惠州 36 0 0 19 15 2 2.1.3 高星級酒店規(guī)模 2002年以前，惠州沒有高星級酒店，直至 2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店。另外天悅大酒店已申報五星級并已通過市旅游局初評，但尚未通過省旅游局復(fù)查。上述三家高星級酒店總客房數(shù) 661間，總餐廳數(shù) 8個，大型會議室 3個。 2.1.4 高星級酒店規(guī)模分析 就高星級酒店（指四、五星級酒店）規(guī)模而言，惠州一個市甚至比不上東莞市的一個鎮(zhèn)。以虎門鎮(zhèn)為例，虎門鎮(zhèn)面積僅 170平方公里，轄下 28個村，常住人口 10.8萬人，外來人口 10萬余人， 2002年 GDP 總量 44.26億元。在 酒店規(guī)模方面，虎門 擁有龍泉國際酒店（五星）、豪門大酒店（五星）和匯源海逸大酒店（四星）等三個高星級酒店。另外，按五星級標(biāo)準(zhǔn)興建豐泰花園酒店與黃金海岸度假村也在建設(shè)之中。 從房間數(shù)來看，惠州三個高星級酒店總共 661間，但虎門僅龍泉國際酒店就有客房 800間。會議室面積，惠州三個高星級酒店總共能容納 1000人左右。但龍泉國際酒店的中心會議室能同時容納 2500人。 （有關(guān)資料來自 SAO現(xiàn)場調(diào)查） 存在這種差距，我們認(rèn)為有兩方面原因： 首先是因為東莞長期與香港存在 “前店后廠 ”的依存關(guān)系，生產(chǎn)資料交易市場的規(guī)模 比較大，會展業(yè)和物流業(yè)也比較發(fā)達(dá)。更重要的是東莞市政府對酒店業(yè)發(fā)展大力扶持，早在 2001年，東莞旅游局就要求東莞三十二個區(qū)、鎮(zhèn)都要有一個五星級酒店，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的區(qū)、鎮(zhèn)鼓勵建多個高星級酒店。 同樣，其他周邊城市也積極扶持酒店業(yè)發(fā)展。 2002年 6月 25日，深圳市出臺了扶持酒店業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，規(guī)定酒店項目用地地價款一次性付款可打八五折或分三年付款。 2.1.5 惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較 2002年惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較見圖 4。 67.340.652.574 72362013001020304050607080東莞 珠海 惠州G D P （ 1 0 億 元 ）酒 店 數(shù) 量 ( 座 )高 星 級 酒 店 ( 座 )圖 4 - 有 關(guān)地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較圖 比較發(fā)現(xiàn)，與周邊地區(qū)相比，惠州酒店業(yè)發(fā)展明顯落后于社會經(jīng)濟整體發(fā)展水平。 2.2 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 2.2.1 住房率情況 近年來，惠州星級酒店的住房率呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，增長率情況見圖 5。 57.10%63%71.81%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2000年 2001年 2002年圖 5 - 惠州酒店住房率增長情況 2000年 2002年間，惠州酒店業(yè)住房率增長率遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較情況見圖 6。 圖 6 - 深圳、惠州酒店住房率對比 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%深圳 62.50% 64.30% 64.10%惠州 57.10% 63% 71.80%2000年 2001年 2002年2003年，廣 東是非典重災(zāi)區(qū)， 3至 6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降?；葜菥频曜》柯室步禐?55.5%。 (資料來源：惠州市旅游局 ) 2.2.2 房價水平 惠州酒店房價水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進(jìn)行了類比，類比情況見表 5。 表 5所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實際房價水平。 數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。 2.2.3 房價變動情況 2003年 1 12月，深圳五星 級酒店平均房價比 2002年同期下跌 1.91，四星級酒店下跌6.88，三星級酒店下跌 11.2，同期東莞星級酒店的房價也在下跌，但 2003年惠州的星級酒店房價卻在上升，其中四星級酒店上升 10.66，三星級酒店更是上升 40.08。 （資料來源：惠州市旅游局，深圳市旅游局） 表 5 - 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表 單位： RMB (含服務(wù)費 ) 酒店 星級 設(shè)施水平 門市價 折扣價 備注 深圳 景軒酒店 5星 5星尾 1280 736 含早 銀湖度假村 4星 4星頭 692 420 南方國際大酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 580 351 含早 西麗大酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 463 299 東莞 銀城酒店 5星 5星尾 980 564 含早 華僑大酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 580 288 含早 君爵酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 4星 500 288 含早 厚街假日酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 368 260 惠州 天悅大酒店 待批 5星 4星頭 920 736 惠州賓館 4星 3星尾 330 264 三陽酒店 4星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 416 416 麥科特酒店 3星 標(biāo)準(zhǔn) 3星 439 308 調(diào)查時間： 2004年 2月 2.2.4 房價折扣情況 我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相對深圳、東莞而言，惠州賓館、酒店的房價標(biāo)價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達(dá) 4.5折（散客），但惠州星級酒店一般在 6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。 上述的數(shù)字統(tǒng)計和折扣情況說明，惠州賓館、酒店的市場飽和程度低于東莞和深圳。 2.3 惠州星級酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季 ，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房。 據(jù)此分析： 1）惠州酒店業(yè)的主要客源是商務(wù)客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成酒店住房率下降； 2）餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。 2.4 惠州星級酒店分類 惠州酒店可以細(xì)分為以下幾類： 2.4.1 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量比例比較大 。消費群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。 2.4.2 特色經(jīng)營酒店 比較典型的如三陽酒店、西湖賓館等。房間數(shù)量比較少，餐飲和娛樂設(shè)施規(guī)模比較大。主要經(jīng)營目標(biāo)是周邊工業(yè)區(qū)的商務(wù)人員和惠州本地高消費人士，消費群比較集中。 2.4.3 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量較少，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。 2.4.4 行業(yè)接待酒店 比較典型的如麥科特酒店、金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市 場推廣工作。 2.5 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2002年的統(tǒng)計來看，惠州賓館酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10左右。具體比例見表 6。 表 6 - 2002年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次 項 目 合 計 增長率 % 海內(nèi)外游客合計 301.14 +21.9 海外游客 32.23 +8.9 其中 國外游客 6.03 +34.8 香港游客 17.49 +1.0 澳門游客 1.35 +8.5 臺灣游客 5.37 +5.3 國內(nèi)游客 270.91 +23.6 (資料來源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，國外游客數(shù)量雖然很少，但上升幅度很快。據(jù)了解，與外商投資有直接關(guān)系。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因為投資項目而來的。可以預(yù)測，隨著中海殼牌石化項目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項目的展開，這個趨勢會越來越明顯。 2.6 SAO結(jié)論 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂）發(fā)展相對滯 后，有關(guān)部門對酒店建設(shè)缺乏有力的支持。這種滯后也導(dǎo)致惠州賓館、酒店的市場飽和程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東莞、深圳等周邊地區(qū)，酒店建設(shè)有很大的市場空間，同時也需要政府的進(jìn)一步扶持。 在高星級酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。按 2002年有關(guān)數(shù)據(jù)，惠州的 GDP約為東莞的 71，接待人數(shù)約為東莞的 63。但東莞擁有五星級酒店 7家，四星級酒店 13家。至 2003年，東莞五星級酒店增至 9家，四星級酒店增至 16家。 2004年，東莞還將有 7家酒店準(zhǔn)備申報五星級。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務(wù)市場足以支撐 5家以上的五星級酒店。 第三章 酒店式公寓 經(jīng)營情況調(diào)查及分析 3.1 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店式公寓的主要特點是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)。顧客在酒店內(nèi)活動相對有較高的自由度，但同時酒店能夠為客人提供專業(yè)管家服務(wù)，服務(wù)項目和服務(wù)水平酒店根據(jù)不同客源而定，一些酒店式公寓服務(wù)項目和服務(wù)水平與高星級酒店基本沒有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房兩廳等各種房型。房間售價普遍比較高，其中一房一廳（ 69平方米）折后價 690元 /天（ 含 15服務(wù)費，下同）；兩房一廳（ 119平方米）折后價 1610元；兩房三廳（ 205平方米）折后價 2688元。由于酒店采取購買貴賓卡送住房，為所有顧客提供高檔自助餐等靈活多樣的經(jīng)營措施，酒店住房率很高，有時高達(dá) 100。 3.2 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。 3.3 康匯外商公寓情況 大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會行政辦公大樓。公寓于 2003年 7月 26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓， 總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓?，F(xiàn)已投入經(jīng)營的公寓共有 176套。公寓作二臥室、二洗手間、一書房、一廚房設(shè)計，面積 120平方米 134平方米不等，家居功能齊全。 公寓平均住房率長期在 85% 以上，常駐客人全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。散客入住公寓較少，僅占 5%左右。公寓以月為計費周期，租賃價格600010000元不等，加 15服務(wù)費。 康匯公寓經(jīng)營情況較好， 2003年年度營業(yè)收入 840萬元， 2004年預(yù)計可達(dá) 1320萬元。因餐飲等項目外包經(jīng)營，公寓收入 95來源于客 房。 3.4 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團(tuán)管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標(biāo)志性建筑。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級標(biāo)準(zhǔn)。 酒店共有傳統(tǒng)客房 240間，酒店公寓 302套。傳統(tǒng)客房售價較高，住房率很低，長期在 20左右。但公寓出租率卻達(dá) 100。公寓平均面積 36平方米，作一臥室、一客廳、一洗手間設(shè)計，沒有獨立廚房，廚房在客廳一側(cè)。公寓裝修檔次很高，家居設(shè)備、安全設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全并且質(zhì)量都比較好。 但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù) 。 公寓以月為計費周期，租賃價格 8000元左右。客源全部是來自美國、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。 3.5 SAO結(jié)論 酒店式公寓近在惠州很受市場歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經(jīng)濟主導(dǎo)的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術(shù)人員。對他們來說，酒店式公寓是第一選擇：一是個人活動自由度高；二是居住布局的合理；三是費用支出相對較低。 隨著外向型工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，惠州酒店式公寓將會有越來越大的市場。 第四章 餐飲娛樂業(yè)調(diào)查分析 4.1 惠州餐飲業(yè)情況 惠州餐飲市場規(guī)模比較大，菜系 相對集中，具體可以劃分為中、高、低三個層面。低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中端市場指的是有一定規(guī)模，建筑和衛(wèi)生條件比較好，但經(jīng)營檔次較低的餐廳。高端市場指的是裝修條件較好的大型獨立酒樓和星級酒店所屬餐廳。 4.1.1 中端市場情況 在中端市場中，三種菜系占據(jù)了較大的市場份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外“小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 中端市場人均消費在 30 40元之間，與深圳、東莞等地的價格處于相同水平。 4.1.2 高端市場情況 粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲 的高端市場。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍苑酒家、黃金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營粵菜。上述酒樓裝修檔次普遍不高，海鮮池規(guī)模比較小，沒有大型陳列臺，營業(yè)氣氛不好。 價格方面，惠州高端餐飲高居珠江三角洲之首，散點人均消費一般在 80元以上。宴會人均消費在 120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在 200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn) 1800元（ 10 12人）以下的菜單全部沒有鮑魚和龍蝦，魚翅也是質(zhì)量比較差的散翅。而在深圳等地， 1600元以下一般就會有龍蝦或質(zhì)量較好的鮑魚。 大型宴會 在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請爆滿，消費者者往往找不到合適的地方。 4.1.3 酒店餐飲情況 目前國內(nèi)星級酒店普遍存在一個問題，就是餐飲經(jīng)營效果不理想，占酒店總收入比例太低。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營收入的主要來源，客房反而成了配套項目，占營業(yè)收入很低。 如惠州賓館只有客房 158間，會議室只能容納 200人，但餐廳卻可以擺臺 65圍，同時容納 780人就餐。 2003年，惠州賓館的餐飲收入是客房收入的兩倍。 同樣，西湖賓館只有 客房 80間，但餐飲可以同時容納 600人同時就餐，有廳房 22間。君豪酒店只有客房 64間，但餐廳同樣可以容納 600同時就餐，僅大廳就可以容納 336人同時用餐。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時就餐，有包房 32間。 除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請往往要提前一周。 惠州賓館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營業(yè)氣氛不好，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢等問題。 4.2 惠州娛樂業(yè)情況 相對餐飲業(yè)，惠州的娛樂業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結(jié)地，比如深圳娛樂業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。 4.2.1 經(jīng)營方式 惠州娛樂業(yè)經(jīng)營方式相對單一，既沒有歌劇院式的大型夜總會，沒有大型演唱會，也沒有近年來在一些地區(qū)大量出現(xiàn)的量販?zhǔn)揭魳窂V場?；旧先渴莻鹘y(tǒng)的卡拉 OK模式，經(jīng)營檔次也比較低。 4.2.2 藝術(shù)氛圍 惠州娛樂業(yè)藝術(shù)氛圍比較差，包括設(shè)計布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點綴比較簡單等。尤其是門 口的霓虹燈，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。 4.2.3 裝修水平 惠州娛樂業(yè)內(nèi)部裝修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會也是這樣，內(nèi)部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。 4.2.4 服務(wù)質(zhì)量 惠州娛樂業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)， DJ員對顧客不夠親切等。 4.2.5 價格水平 惠州娛樂業(yè)的消費水平與深圳、東莞同檔次的娛樂企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。人均消費 150元左右。 4.2.6 上座率情況 惠州上檔次的娛樂企業(yè)上座率普遍比較高，比如瑤芳會、玉灘賓館歌舞廳、三陽賓館歌舞廳等。其中三陽賓館歌舞廳經(jīng)常出現(xiàn)人滿為患的情況。 相對周邊城市，惠州娛樂業(yè)比較落后，但消費潛力很大。 4.3 SAO結(jié)論 現(xiàn)代酒店經(jīng)營要求以客房為中心，同時充分發(fā)揮餐飲、娛樂的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營收入多元化的格局?；葜莸牟惋?、娛樂市場潛力比較大，這為酒店多功能設(shè)計帶來了有利條件。 目前惠州在餐飲、娛樂方面沒有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計時多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成 為餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的龍頭。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 惠州從 2003年開始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店項目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。市區(qū)內(nèi)目前還沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門島等計劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動。 5.1 湯泉高爾夫度假公寓項目調(diào)查及分析 湯泉高爾夫俱樂部是由臺資企業(yè)開發(fā)的，目前有 27洞球道、小型會所和水療中心等設(shè)施。俱樂部曾與某公司合作在球場旁邊開發(fā)別墅項目，并建成幾棟樣板樓，因銷售不理想基本處于停滯狀態(tài)。 2003年，俱樂部與深圳景 毅房地產(chǎn)公司合作，在球場中部開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項目，目前酒店正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，預(yù)計 2004年 8月開業(yè)。 該項目策劃和操作比較成功，對俱樂部和房地產(chǎn)公司來說是雙贏結(jié)果。首先，俱樂部利用球道之間的 “廢地 ”開發(fā)房產(chǎn)項目，地價成本忽略不計；其次，將業(yè)主打球和水療服務(wù)作為回報權(quán)益融入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，相當(dāng)于同時賣出了會員證，俱樂部獲得了巨大收益；第三，球場與酒店共享餐飲娛樂設(shè)施，相當(dāng)于節(jié)省一個會所的投資。對房地產(chǎn)公司而言，不用出地價就可以啟動項目，啟動資金減少；同時球場已建成的球道景觀、水療館及高爾夫球會等高貴奢華的形象都成為產(chǎn)權(quán) 酒店的極佳賣點；另外，球會的銷售團(tuán)隊能力極強，在銷售會員證的同時銷售產(chǎn)權(quán)客房，因為客戶市場基本相同，而且球會已有會員也是客房銷售的最佳對象。 公寓原計劃建設(shè) 800間客房，后調(diào)整為 577間?？头吭O(shè)計中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強對買家的吸引力?？头棵娣e也比一般酒店客房大。公寓標(biāo)準(zhǔn)客房面積為 48平米，售價為 20萬，相當(dāng)于每平方米 4000多元，比同區(qū)域住宅項目高 2倍多。小業(yè)主只需支付 30約 6萬元首期款（后漲為 7萬），辦理 7成 20年按揭后即可獲得 70年產(chǎn)權(quán)證。小業(yè)主買樓時同時與球會成立的酒店管理公司簽定返租協(xié)議， 將客房按 1340元 /月返租給管理公司，相當(dāng)于扣除月供后每月還可得幾百元回報，一年可得約 4000元， 20年可得 8萬元，相當(dāng)于收回首期 6萬元投資后多得 2萬元，并獲得房產(chǎn)剩余 50年的使用權(quán)。在返租期間，小業(yè)主每年可獲得 80余天的免費住宿權(quán)，另可免費打 12場球和享受 21次水療服務(wù)，綜合價值為 6000余元 /年。因回報方案非常誘人，首期款僅為 6萬元，大大增強了小業(yè)主的購買欲望。項目開盤后反響熱烈，銷售業(yè)績持續(xù)高漲，目前已銷售 80，球會和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)千萬元的巨額回報。 雖然客房銷售獲得成功，但酒店開業(yè)后仍然面臨 經(jīng)營壓力大的問題，酒店位置遠(yuǎn)離市區(qū)，近 600間客房能否用會員消費和會議市場消化存在疑問。 我們認(rèn)為，方案的回報過高了，返租租金最多幫業(yè)主負(fù)擔(dān)月供即可，因為 12次打球、 21次水療及后 50年租金已經(jīng)很有吸引力了。應(yīng)該盡量減少返租租金和返租時間，可以增加無成本的打球和水療權(quán)益，盡量在不影響銷售吸引力的前提下減輕未來酒店的經(jīng)營壓力。 5.2 大亞灣康匯外商公寓項目調(diào)查及分析 大亞灣康匯公寓項目是由殼牌項目的啟動救活的，規(guī)模宏大的建設(shè)景象給買房者建立了巨大的投資信心，外國專家數(shù)量不斷增加和區(qū)域缺少高檔公寓的現(xiàn)狀使開 發(fā)商敢于承諾 “返租 8年，每年 35回報 ”，整個操作方案簡單明了，開盤后不久就售出 80%，幾個月后尾盤也告售磬。購房者部分是惠州本地人士，部分來自深圳。目前公寓租賃情況很好，租金不斷上漲，如殼牌項目按計劃正常進(jìn)展，則整個項目可以獲得完全成功。 “定位酒店式公寓，引進(jìn)深圳酒店管理團(tuán)隊 ”是該項目成功的關(guān)鍵。開發(fā)商率先發(fā)現(xiàn)了外國專家對高檔酒店式公寓的需求，迅速完成由一般住宅向酒店式公寓的轉(zhuǎn)型，形成局部稀缺資源。在運營模式上敏銳地借鑒了國內(nèi)最近興起的產(chǎn)權(quán)酒店模式，進(jìn)一步增強產(chǎn)品吸引力。最后借力媒體對殼牌投資的重量級宣 傳，以非常低的銷售費用，在很短的時間內(nèi)就完成大部分客房的銷售。 5.3 SAO結(jié)論 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興的資本運營模式。在惠州經(jīng)濟高速發(fā)展，市場消費力和投資能力不斷增強的宏觀背景下，只要客觀地測算日后的經(jīng)濟效益，制定合理的回報率，并在市場銷售方面下功夫，就容易使項目獲得成功。 第六章 高星級酒店概述及分析 6.1 惠州高星級酒店基本資料 惠州直至 2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的，無論設(shè)計布或在硬件設(shè)施都存在許多缺陷。天悅大酒店對外宣稱惠 州首家五星級酒店，但沒有正式通過國家星級評定。 惠州高星級酒店基本情況見表 7。 6.2 惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施和配套情況評價 6.2.1 設(shè)備設(shè)施 惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不合符合高星級酒店的要求。表 8是對天悅大酒店、西湖賓館和三陽酒店的客房設(shè)備情況的調(diào)查歸納。 6.2.2 配套情況 惠州的高星級酒店在配套方面也存在很多問題，比如普遍沒有專業(yè)的會議中心，作為四星級的惠州賓館和三陽酒店都沒有公共泳池等。 總之，惠州酒店的高星級酒店與其掛牌星級或所申 報的星級標(biāo)準(zhǔn)是有一定差距的。 表 7 - 惠州高星級酒店基本情況一覽表 酒店 項目 天悅大酒店 惠州賓館 三陽酒店 星級 待批五星 四星 四星 投資性質(zhì) 國有 國有 私營 管理集團(tuán) 東方酒店管理有限公司 無 無 地理位置 惠城區(qū)麥科特大道 惠城區(qū)環(huán)城西二路 惠陽區(qū)陳江鎮(zhèn)仲愷大道 建筑規(guī)模 30000平方米 25000平方米 25000平方米 大廈層高 31層 6層 15層 開業(yè)時間 1996年 1985年 2000年 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代高層 園林別墅式 現(xiàn)代高層 房間數(shù) 313間 158間 190間 房間面積 25.22平方米 24平方米 24平方米 房間設(shè)備 中檔 低檔 中檔 裝修檔次 中檔 低檔 中檔 行政樓層 無 無 無 餐廳數(shù) 中、西、日餐各一個。 中、西餐廳各 1個 中餐 2個、西餐廳 1個 會議設(shè)施 課堂式容納 300人 課堂式容納 250人 課堂式容納 450人 娛樂設(shè)施 夜總會、鐳射影院。 卡拉 OK 康樂設(shè)施 保齡球場、網(wǎng)球場、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 表 8 - 惠州高星級酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表 項目 高星級要求 天悅大酒店 惠州賓 館 三陽酒店 商務(wù)樓層 有 無 無 無 標(biāo)準(zhǔn)間床墊 不小于 1.35米 1.1米 1米 1.1米 床墊質(zhì)量 軟硬適中 偏軟 很軟 軟硬適中 家具質(zhì)量 高級配套家具 一般配套家具 較差配套家具 一般配套家具 衛(wèi)生間面積 6平方米以上 4平方米 4平方米 4平方米 衛(wèi)生潔具 高級、品牌潔具 一般潔具 較差潔具 一般潔具 注 1：所謂高星級要求是由 SAO結(jié)合國家星級評定標(biāo)準(zhǔn)和 SAO酒店管理經(jīng)驗綜合而成的 注 2：調(diào)查時間為 2004年 2月 6.3 惠州高星級酒店管理狀況 6.3.1 高星級酒店相關(guān)管理資 料和 SAO評價 2000年以前，惠州高星級酒店基本處于自建自管的狀況。 2000年，作為中銀集團(tuán)物業(yè)的天悅大酒店，按照行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。 總體來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較低水平，具體見表 9。 6.3.2 天悅大酒店管理狀況 天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店，也是東方 “嘉柏 ”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對象是大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)較好，管 理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系都已經(jīng)比較成熟。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州酒店業(yè)的領(lǐng)頭羊地位。 但天悅大酒店內(nèi)部管理和市場營銷方面仍然存在許多薄弱環(huán)節(jié)。如維修保養(yǎng)水平較低，餐飲、娛樂沒有很好的營銷舉措等。 6.3.3 惠州賓館管理狀況 惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館?；葜葙e館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管 理班子相對穩(wěn)定，員工流動性不大，企業(yè)有較強的凝聚力，服務(wù)質(zhì)量也不會有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。 在經(jīng)營方面，惠州賓館主要依靠政府的行政接待、商務(wù)接待和會議接待。賓館自己也開拓商務(wù)和旅游客源，但開發(fā)力度比較小，營銷水平低。比如對外形象宣傳，惠州賓館早在 2003年 7月就通過了四星級評定，是掛牌四星，但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。 6.3.4 三陽酒店管理狀況 三陽酒店是惠州唯一的民營高星級酒店。于 2000年開業(yè)，當(dāng)年通過了三星級評定并掛牌。2002年經(jīng)改造申請四星級評定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有濃厚的民營色彩，比如賓館雖然外聘總經(jīng)理，但只是主持日?，嵥槭聞?wù)，而且總經(jīng)理經(jīng)常更換。酒店實際上是由投資者自己直接管理，重要問題投資者說了算。 在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大，缺乏完整的、長期的發(fā)展規(guī)劃，也沒有先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。這使酒店不能保持較高的管理水平，樹立很好的社會形象。 三陽酒店管理人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊，人員流動性也比較大。維修保養(yǎng)和營業(yè)氣氛都存在一些缺陷。 表 9 - 惠州高星級酒店相關(guān)管理資料和 SAO評價 酒 店 項 目 天悅大酒店 惠州賓館 三陽酒店 管理模式 國內(nèi)酒店管理公司 政府行政部門管理 聘請總經(jīng)理 管理制度 較完善 滯 后 不完善 管理人員來源 管理公司和招聘 自己培養(yǎng) 自己培養(yǎng) 員工來源 當(dāng)?shù)卣衅?當(dāng)?shù)卣衅?當(dāng)?shù)卣衅?金鑰匙成員 3人 無 無 電話接聽服務(wù) 好 差 好 客房操作規(guī)范 較規(guī)范 不規(guī)范 較規(guī)范 清潔衛(wèi)生水平 一般 一般 一般 維修保養(yǎng)水平 一般 差 一般 市場營銷水平 較好 極差 較好 調(diào)查 時間： 2004年 2月。 6.4 SAO結(jié)論 與周邊地區(qū)同等星級酒店、同等接待功能的酒店相比（如天悅大酒店與深圳格蘭云天酒店、東莞銀城酒店；惠州賓館與深圳銀湖度假村），惠州的高星級酒店設(shè)施設(shè)備存在很大的差距。管理和市場營銷也缺乏亮點。 第七章 高星級酒店經(jīng)營狀況和市場競爭力評估 惠州高星級酒店經(jīng)營狀況普遍比較理想， 2