【廣告策劃-PPT】保利地產(chǎn)商業(yè)模式

TCQ011129BJ(GB) 1 保利地產(chǎn)核心能力分析 TCQ011129BJ(GB) 目 錄 前言 行業(yè)特征 行業(yè)關(guān)鍵成功因素 行業(yè)核心能力 保利三大核心能力 保利三大需完善能力 1 2 3 4 5 6 TCQ011129BJ(GB) 認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)，打造核心能力，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng) 動(dòng)蕩的環(huán)境，嚴(yán)格的調(diào)控，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，多變的需求，使得地產(chǎn)成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。為了保證基業(yè)常青，地產(chǎn)企業(yè)必須鍛造出持續(xù)發(fā)展的能力 核心競(jìng)爭(zhēng)能力 。 核心能力的打造應(yīng)當(dāng)是 有目的，有針對(duì)性，系統(tǒng)的過程 ，其過程可以概括為以下動(dòng)態(tài)過程： 認(rèn)識(shí)行業(yè)特征 抓住關(guān)鍵因素 認(rèn)知自身能力 強(qiáng)化完善能力 認(rèn)識(shí)行業(yè)特征 抓住關(guān)鍵因素 認(rèn)知自身能力 強(qiáng)化完善能力 當(dāng)前環(huán)境 未來環(huán)境 前言 TCQ011129BJ(GB) 周期性，同質(zhì)性，集成性，地域性等 土地沒有庫(kù)存成本，由政府壟斷，其根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)供應(yīng)的行為決定了地價(jià)的剛性。 土地壟斷性 地產(chǎn)行業(yè)對(duì) GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)大，與宏觀經(jīng)濟(jì)保持一致的周期性，屬政府重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。 周期性 地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低，無法通過技術(shù)領(lǐng)先形成差異化，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)手段單一，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不可避免。 同質(zhì)性 “香港模式”流行，開發(fā)商將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品。 集成性 開發(fā)項(xiàng)目與所在地的政策、法規(guī)、規(guī)劃密切相關(guān)，具有濃厚的地域性，無法通過“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”向全國(guó)推銷。 地域性 地產(chǎn)行業(yè)屬于公認(rèn)的資本密集行業(yè)。 資本密 集性 大型地產(chǎn)公司逐步加強(qiáng)了品牌建設(shè)，但是形象不突出，品牌形象模糊。 形象模 糊 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 行業(yè)特征 5 行業(yè)特征決定行業(yè)六大關(guān)鍵成功因素： 戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，創(chuàng)新，資源整合，市場(chǎng)研究，資金運(yùn)營(yíng)，品牌建設(shè) 關(guān)鍵成功因素 戰(zhàn)略遠(yuǎn)見： 預(yù)先把握經(jīng)濟(jì)周期，政策調(diào)控方向，才能逢低買入土地，逢高賣出產(chǎn)品，保障安全。 創(chuàng)新： 技術(shù)無法壟斷，創(chuàng)新速度及創(chuàng)新能力可超越對(duì)手。 資源整合： 充分利用社會(huì)資源，形成利益共同體。 市場(chǎng)研究： 全面市場(chǎng)調(diào)研、把握個(gè)體或群體需求、快速反 。 資本實(shí)力： 資本需求量大，需要較強(qiáng)融資能力，加快資金周轉(zhuǎn)速度。 品牌建設(shè)： 品牌建設(shè)關(guān)系未來，需投入資金系統(tǒng)建設(shè)。 土地壟斷性、周期性 地域性 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 行業(yè)關(guān)鍵成功因素 TCQ011129BJ(GB) 6 六大關(guān)鍵成功因素對(duì)應(yīng)地產(chǎn)企業(yè)六大核心能力： 戰(zhàn)略預(yù)見能力，創(chuàng)新能力，資源整合能力，市場(chǎng)研究能力，資本實(shí)力，品牌建設(shè)能力 企業(yè)無法控制政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的變化，只有通過完善和提升內(nèi)部能力才能有效把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，適應(yīng)環(huán)境的變化，提高生存能力。 企業(yè)的核心能力應(yīng)當(dāng)具備充分的用戶價(jià)值； 具備獨(dú)特性；較強(qiáng)的延展性，應(yīng)該為企業(yè)打開多種產(chǎn)品、區(qū)域市場(chǎng)提供支持，促進(jìn)企業(yè)的整體發(fā)展 。 地產(chǎn)企業(yè)核心能力的評(píng)估和打造應(yīng)緊緊抓住前述的六大關(guān)鍵成功因素，六大關(guān)鍵成功因素對(duì)應(yīng)六大核心能力，即：戰(zhàn)略預(yù)見能力，創(chuàng)新能力，資源整合能力，市場(chǎng)研究能力，資本實(shí)力，品牌建設(shè)能力。 行業(yè)核心能力 TCQ011129BJ(GB) 7 戰(zhàn)略預(yù)見能力，資本實(shí)力，市場(chǎng)研究能力 通過將構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心能力的基本條件與保利目前發(fā)展情況，資源擁有情況進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)擁有三大核心能力，即：戰(zhàn)略預(yù)見能力；市場(chǎng)研究能力；資本實(shí)力。 在企業(yè)未來的發(fā)展中應(yīng)充分運(yùn)用已有核心能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健，快速發(fā)展。 保利三大核心能力 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)比較01002003004005002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年單位:億-40%0%40%80%120%160%200%保利收入金地收入萬科收入保利增長(zhǎng)率金地增長(zhǎng)率萬科增長(zhǎng)率8 核心能力之一：戰(zhàn)略預(yù)見能力 02年 9月，實(shí)行股份制改革，開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 05年，晉身中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值五強(qiáng)， 08年實(shí)現(xiàn)銷售收入 205億。 階段 時(shí)間 成績(jī) 定位 經(jīng)驗(yàn)積累 快速擴(kuò)張 鞏固發(fā)展 1992年 -2002年 2002年 -2006年 2006年至今 廣州房地產(chǎn) 30強(qiáng) 80億投資， 200萬開發(fā)量 市值 600億 精品地產(chǎn)，文化地產(chǎn) 立足廣州，布局全國(guó) 最大型企業(yè) 抓住機(jī)會(huì)迅速擴(kuò)張 成功抓住 06-08的地產(chǎn)熱潮 , 主營(yíng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于同行企業(yè) ,企業(yè)迅速做大。 主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率高于同行優(yōu)秀企業(yè) 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 資料來源：上市公司年報(bào) *選取 08年銷售額 100億以上在滬深兩市上市的地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)比分析。 億 保利三大核心能力 新增項(xiàng)目建筑面積比較（單位：萬平方米）639.693459446502004006008001000保利 萬科2007年2008年TCQ011129BJ(GB) 9 核心能力之二：資本實(shí)力雄厚 資本實(shí)力是六大核心能力里唯一一個(gè)屬于資源類項(xiàng)目，具有一定的壟斷性，保利地產(chǎn)作為保利集團(tuán)地產(chǎn)主要運(yùn)作平臺(tái)，擁有保利集團(tuán)的強(qiáng)大資金實(shí)力為后盾，集團(tuán)深厚的軍方背景，使得政府關(guān)系良好，能得到銀行積極信貸支持。 強(qiáng)大資本實(shí)力保障了公司安全，具備逆市擴(kuò)展能力。 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 應(yīng)對(duì)政策及市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng) 08年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大幅度放緩擴(kuò)張步伐，但有資本支持的保利地產(chǎn)仍保持了 07年的擴(kuò)展速度。 宏調(diào)下擴(kuò)張不減速 資料來源：上市公司年報(bào) 保利三大核心能力 城市平均銷售額比較1914308.2 8.113.7010203040保利 金地 萬科0481216進(jìn)入城市個(gè)數(shù)單個(gè)城市銷售額（億）TCQ011129BJ(GB) 10 核心能力之三：市場(chǎng)研究能力 截至目前，保利地產(chǎn)進(jìn)入全國(guó) 19個(gè)城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國(guó)布局。 因此，具有全面市場(chǎng)調(diào)研能力、及時(shí)把握市場(chǎng)變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)特色，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 全國(guó)布局，市場(chǎng)信息靈敏 從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場(chǎng)，可迅速在不增加管理難度的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模。 精耕市場(chǎng)潛力大 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 資料來源：上市公司年報(bào) 保利三大核心能力 TCQ011129BJ(GB) 11 資源整合能力，創(chuàng)新能力，品牌建設(shè)能力 保利三大需完善能力 通過將構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心能力的基本條件與保利目前發(fā)展?fàn)顩r，資源擁有情況進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)三大能力存在不足，即：資源整合能力，創(chuàng)新能力，品牌建設(shè)能力。 在企業(yè)未來的發(fā)展中應(yīng)不斷完善以上三項(xiàng)能力，努力將保利地產(chǎn)打造成為中國(guó)最卓越的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率比較0%20%40%60%2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年保利金地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較0.000.200.400.600.802003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年保利金地萬科TCQ011129BJ(GB) 12 需完善能力之一：資源整合能力 從 03至 08年的情況來看，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行優(yōu)秀企業(yè)5-10個(gè)百分點(diǎn)。 整合效率低于同行優(yōu)秀企業(yè) 近年來隨著企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，管控問題越來越嚴(yán)峻，管理缺失導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的居高和三項(xiàng)費(fèi)用的急速增加，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)達(dá)不到優(yōu)秀企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 資源利用率偏低 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 資料來源：上市公司年報(bào) 資料來源：上市公司年報(bào) 保利三大需完善能力 TCQ011129BJ(GB) 13 需完善能力之二：創(chuàng)新能力 集團(tuán)投入產(chǎn)品創(chuàng)新的資源遠(yuǎn)不及萬科、金地等大型企業(yè)，大部分產(chǎn)品以模仿為主，不能因地制宜地開發(fā)適合市場(chǎng)需求產(chǎn)品，沒有形成自己的產(chǎn)品特色。建議加大對(duì)產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。 缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新能力 目前的營(yíng)銷活動(dòng)主要通過模仿和借鑒同行企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷手法單一。服務(wù)營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷不到位，如售后服務(wù)質(zhì)量一般，顧客反應(yīng)大，保利會(huì)的運(yùn)作無實(shí)質(zhì)內(nèi)容等。 建議提高營(yíng)銷執(zhí)行能力，改變營(yíng)銷組織及績(jī)效考核制度，開辟新的營(yíng)銷方式。如嫁接營(yíng)銷渠道：與裝修企業(yè)，家電企業(yè)等聯(lián)盟，降低顧客裝修購(gòu)買家具成本，提高顧客滿意度。 缺乏營(yíng)銷創(chuàng)新能力 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 保利三大需完善能力 TCQ011129BJ(GB) 需完善能力三：品牌建設(shè)能力 規(guī)模的急速擴(kuò)張使得保利品牌具有較高的知名度，但是為了提高品牌的美譽(yù)度，忠誠(chéng)度，需要通過品牌提升拉近與顧客距離。 品牌的提升就是與客戶距離的縮小 需要更具象的理解 和諧 長(zhǎng)城 需要更親切的感受 文化 需要更全面的溝通 優(yōu)秀企業(yè)品牌形象逐漸明晰 行業(yè)特征 關(guān)鍵因素 自身能力 完善能力 企業(yè)名稱 企業(yè)使命 企業(yè)愿景 產(chǎn)品系列 萬科 讓建筑贊 美生命 成為中國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè)領(lǐng)跑者 城市花園系列，四季花城系列，自然人文系列，金色家園為代表的城市中心系列。 金地 科學(xué)筑家 做中國(guó)最有價(jià)值的國(guó)際地產(chǎn)企業(yè) 城市海景、金地格林系列、 特色精品系列 萬科和金地等優(yōu)秀企業(yè)主品牌形象突出，副品牌目標(biāo)客群定位清晰。 保利需要更具體的品牌形象 保利三大需完善能力 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空臵量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 3000 4000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然