廣東光大物業(yè)工程部作業(yè)指導(dǎo)書（139P）

學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 1 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-001 版本 B 改次： 0 目 錄 頁 碼 第 1 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 2 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 文件編號(hào) 文件名稱 頁碼 備注 1 GDPM-WG-EM-001 目錄 1 2 GDPM-WG-EM-002 修訂頁 4 3 GDPM-WG-EM-003 質(zhì)量 /環(huán)境目標(biāo) 5 4 GDPM-WG-EM-01 工程維修部組織架構(gòu)圖 6 5 GDPM-WG-EM-02 工程維修部崗位 職責(zé) 7 6 GDPM-WG-EM-03 工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 19 7 GDPM-WG-EM-04 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 23 8 GDPM-WG-EM-05 維修服務(wù)受理和服務(wù)流程 26 9 GDPM-WG-EM-06 上門維修工作細(xì)則 28 10 GDPM-WG-EM-07 工程維修部值班室管理規(guī)定 33 11 GDPM-WG-EM-08 房屋維修管理規(guī)定 33 12 GDPM-WG-EM-09 設(shè)備分類代碼管理規(guī)定 36 13 GDPM-WG-EM-10 設(shè)備外委維修管理規(guī)定 37 14 GDPM-WG-EM-11 設(shè)備重大故障維修流程 39 15 GDPM-WG-EM-12 維修安全管理規(guī)定 40 16 GDPM-WG-EM-13 供水系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)定 46 17 GDPM-WG-EM-14 水泵房管理規(guī)定 47 18 GDPM-WG-EM-15 供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 48 19 GDPM-WG-EM-16 水泵房巡查流程 52 20 GDPM-WG-EM-17 水池清洗、消毒操作流程 53 21 GDPM-WG-EM-18 給水系統(tǒng)安全操作流程 55 22 GDPM-WG-EM-19 游泳池循環(huán)系統(tǒng)安全操作流程 56 23 GDPM-WG-EM-20 閥門保養(yǎng)流程 57 24 GDPM-WG-EM-21 供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程 58 25 GDPM-WG-EM-22 機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定 59 26 GDPM-WG-EM-23 設(shè)備設(shè)施大修管理規(guī)定 60 27 GDPM-WG-EM-24 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 61 28 GDPM-WG-EM-25 柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定 62 29 GDPM-WG-EM-26 變壓器室管理規(guī)定 63 30 GDPM-WG-EM-27 配電房管理規(guī)定 64 31 GDPM-WG-EM-28 臨時(shí)用電管理規(guī)定 65 32 GDPM-WG-EM-29 電梯機(jī)房管理規(guī)定 66 33 GDPM-WG-EM-30 電梯系統(tǒng)外委維修保養(yǎng)管理規(guī)定 67 34 GDPM-WG-EM-31 中央空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 68 35 GDPM-WG-EM-32 工作票管理制度 70 36 GDPM-WG-EM-33 發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程 72 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 3 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-001 版本： B 改次： 0 目 錄 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 4 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 文件編號(hào) 文件名稱 頁碼 備注 37 GDPM-WG-EM-34 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 76 38 GDPM-WG-EM-35 變壓器保養(yǎng)規(guī)程 78 39 GDPM-WG-EM-36 高壓配電柜配電操作規(guī)程 80 40 GDPM-WG-EM-37 電梯困人救援操作規(guī)程 82 41 GDPM-WG-EM-38 中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 84 42 GDPM-WG-EM-39 照明系統(tǒng)維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 86 43 GDPM-WG-EM-40 應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 87 44 GDPM-WG-EM-41 中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 88 45 GDPM-WG-EM-42 排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程 93 46 GDPM-WG-EM-43 發(fā)電機(jī)房巡查流程 94 47 GDPM-WG-EM-44 變壓器室巡查流程 95 48 GDPM-WG-EM-45 控制柜保養(yǎng)流程 96 49 GDPM-WG-EM-46 低壓配電柜（箱）、開關(guān)保養(yǎng)流程 97 50 GDPM-WG-EM-47 高壓室巡查維修流程 101 51 GDPM-WG-EM-48 低壓室巡查維修流程 103 52 GDPM-WG-EM-49 電梯機(jī)房巡查流程 104 53 GDPM-WG-EM-50 中央空調(diào)機(jī)房巡查流程 105 54 GDPM-WG-EM-51 電梯操作流程 106 55 GDPM-WG-EM-52 電梯故障應(yīng)急處理流程 107 56 GDPM-WG-EM-53 供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程 108 57 GDPM-WG-EM-54 防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)流程 112 58 GDPM-WG-EM-55 燃?xì)庹竟芾硪?guī)定 113 59 GDPM-WG-EM-56 燃?xì)馐褂霉芾硪?guī)定 114 60 GDPM-WG-EM-57 氣化站維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 119 61 GDPM-WG-EM-58 燃?xì)庀到y(tǒng)瓶組站操作規(guī)程 120 62 GDPM-WG-EM-59 管道燃?xì)庀到y(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 122 63 GDPM-WG-EM-60 氣化爐操作規(guī)程 124 64 GDPM-WG-EM-61 智能化控制中心管理規(guī)定 125 65 GDPM-WG-EM-62 停車場(chǎng)控制系統(tǒng)管 理規(guī)定 126 66 GDPM-WG-EM-63 智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定 127 67 GDPM-WG-EM-64 智能化設(shè)備外送維修規(guī)定 128 68 GDPM-WG-EM-65 背景音樂系統(tǒng)管理規(guī)定 129 69 GDPM-WG-EM-66 智能化系統(tǒng)服務(wù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 130 70 GDPM-WG-EM-67 停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程 131 71 GDPM-WG-EM-68 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程 132 72 GDPM-WG-EM-69 電子公告欄保養(yǎng)流程 133 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 5 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-001 版本： B 改次： 0 目 錄 頁 碼 第 3 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 6 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 文件編號(hào) 文件名稱 頁碼 備注 73 GDPM-WG-EM-70 背景音樂保養(yǎng)流程 134 74 GDPM-WG-EM-71 可視對(duì)講保養(yǎng)流程 135 75 GDPM-WG-EM-72 安防安裝操作流程 136 76 GDPM-WG-EM-73 安防調(diào)試操作流程 137 77 GDPM-WG-EM-74 安防維修操作流程 138 78 GDPM-WG-EM-75 門禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程 139 79 GDPM-WG-EM-76 電瓶車保養(yǎng)規(guī)程 140 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 7 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-002 版本： B 改次： 0 修訂頁 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 8 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 修訂時(shí)間 文件編號(hào) 本文修訂狀態(tài) 修訂人 批準(zhǔn)人 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 9 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編 號(hào)： GDPM-WG-EM-003 版本： B 改次： 0 工程維修部質(zhì)量 /環(huán)境目標(biāo) 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 10 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程維修部質(zhì)量 /環(huán)境目標(biāo) 維修服務(wù)滿意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請(qǐng)修及時(shí)率 請(qǐng)修合格率 小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任事故（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生 1.0 維修服務(wù)滿意率 = 100%，不得低于 90% 。 2.0 設(shè)備設(shè)施完好率 = 100%，不得低于 98%。 3.0 請(qǐng) 修及時(shí)率 = 100%，不得低于 95%。 4.0 請(qǐng)修合格率 = 100%，不得低于 95%。 5.0 小區(qū)內(nèi)無一起重大責(zé)任事故（設(shè)備癱瘓性事故、煤氣造成環(huán)境污染事故）發(fā)生。 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 每月檢查中完好的設(shè)備設(shè)施數(shù)量 對(duì)維修服務(wù)及時(shí)感到滿意的業(yè)主人數(shù) 每月一次請(qǐng)修合格次數(shù) 每月請(qǐng)修總次數(shù) 客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù) 對(duì)維修服務(wù)滿意的業(yè)主人數(shù) 總設(shè)備設(shè)施數(shù)量 客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù) 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 11 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-01 版本： B 改次： 0 工程維修部組織架構(gòu) 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 12 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào) :GDPM-WG-EM-02 備注： 1.設(shè)主管 1名。 2.設(shè)維修班、泥水班長(zhǎng)各 1名。 3.水電維修工以 300 戶 /1 名配備。 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 工程維修部主管 水電維修 班 長(zhǎng) 網(wǎng)絡(luò)工程師 泥水維修班 長(zhǎng) 水電維修技工 設(shè)備運(yùn)行技工 燃?xì)饧脊?泥水維修技 工 鋁窗技工 木 工 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員 弱電技工 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 13 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 1 頁 共 12 頁 1.0工程維修部主管 崗位名稱 工程維修部主管 直接上級(jí) 管理處經(jīng)理 直接下級(jí) 班長(zhǎng) 崗位職責(zé) 1) 配合管理處經(jīng)理的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。 2) 負(fù)責(zé)工程維修部的全面工作，包括加強(qiáng)安全管理和教育，建立安全制度， 防止事故發(fā)生。負(fù)責(zé)部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。負(fù)責(zé)指揮日常維修保養(yǎng)。下屬員工工作的檢查督導(dǎo)。負(fù)責(zé)維修工具及日常消耗品控制管理等。 3) 組織制定設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃和方案。參與家居服務(wù)實(shí)施及改進(jìn)的策劃。 4) 深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運(yùn)行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時(shí) 處理異常 情況。 5) 不定期檢查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，不斷改進(jìn)設(shè)備缺陷，支持下屬合理的技術(shù)改 造，使設(shè)備日趨完善。 6)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，提高管理水平。 7) 現(xiàn)場(chǎng)檢查維修點(diǎn)的工作情況，收集業(yè)主意見，不足之處即時(shí)跟進(jìn)。 8) 定期召開員工全體會(huì)議，指正工作中的不足之處，聽取匯報(bào)總結(jié)，布置工作， 了解員工生活、工作、思想等實(shí)際情況，并盡量幫助解決。 9) 負(fù)責(zé)工程技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。 10)指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。 11)負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 12)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。 13)定期向管理處經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 14 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 基本要求 1) 保證設(shè)備設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。 2) 保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責(zé)任事故。出現(xiàn)意外 情況及時(shí)修復(fù)，盡量不影響業(yè)主生活及管理處日常運(yùn)作。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 2 頁 共 12 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 15 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2.0 網(wǎng)絡(luò)工程師 崗位名稱 網(wǎng)絡(luò)工程師 直接上級(jí) 部 門主管 直接下級(jí) 網(wǎng)絡(luò)、弱電 技工 崗位職責(zé) 在工程維修部主管領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本班工作正常運(yùn)作，嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，做好本職工作，其工作內(nèi)容如下： 1) 負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)和設(shè)備管理、計(jì)劃、分配、使用和控制。 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)管理，保證設(shè)備正常運(yùn)行。 3) 監(jiān)管各種網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的密碼和鑰匙。 4) 管理、維護(hù)智能化主機(jī)設(shè)備。 5) 不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。 6) 抓好環(huán)保意識(shí)建設(shè)，關(guān)注環(huán)境影響，節(jié)約能源，防止污染。 7) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 基本要求 小區(qū) 內(nèi)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)阻塞不超過 4 小時(shí) /次。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 16 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 3 頁 共 12 頁 3.0 維修班長(zhǎng) 崗位名稱 維修班長(zhǎng) 直接上級(jí) 部門主管 直接下級(jí) 技工 崗位職責(zé) 1) 配合部門主管的各項(xiàng)工作安排、接受監(jiān)督，并配合其它部門工作。 2) 負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修及客戶維修等工作，包括每天安排技工的工作，檢查技工工作完成情況及工作質(zhì)量 ,并糾正不合格。組織技工培訓(xùn)及事故分析總結(jié)等。 3) 負(fù)責(zé)就本部材料、工具的使用情況定期向采購部反饋質(zhì)量狀況。 4) 組織技工對(duì)突發(fā)性事故搶修。 5) 向主管報(bào)告工作情況，每月的材料使用情況。 6) 根據(jù)工作表現(xiàn)不稱職的員工向主管提出處理意見。對(duì)維修中的一些整改項(xiàng)目，提出合理化建議。 7) 完成主管交代的其它工作任務(wù)。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 17 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 基本要求 及時(shí)修復(fù)水、電、氣故障，保證業(yè)主生活及管理處工作需要。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 4 頁 共 12 頁 4.0 泥水班長(zhǎng) 崗位名稱 泥水班長(zhǎng) 直接上級(jí) 部門主管 直接下級(jí) 泥水技工 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 18 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位職責(zé) 1) 配合部門主管的各項(xiàng)工作安排、接受監(jiān)督，并配合其它部門工作。 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管道疏通、房屋養(yǎng)護(hù)以及客戶請(qǐng)修工作，包括每天技工工作任務(wù)的安排，跟進(jìn)工作進(jìn)度及檢查工作質(zhì)量，組織員工培訓(xùn)等。 3) 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)每月的維修單及人工、材料用量等。 4) 組織本班技工對(duì)突發(fā)事故的協(xié)助搶修工作。 5) 向主管報(bào)告工作情況，商討工作難點(diǎn)。協(xié)助主管對(duì)技工的考核工作。 6) 完成主管交代的其它任務(wù)。 基本要求 及時(shí) 完成管道疏通、房屋養(yǎng)護(hù)等工作，解決客戶的煩惱。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 5 頁 共 12 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 19 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5.0 維修技工 崗位名稱 維修技工 直接上級(jí) 維修班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 崗位職責(zé) 1) 配合班長(zhǎng)的日常工作安排，聽從班長(zhǎng)指揮 ,認(rèn)真完成任務(wù)。 2) 負(fù)責(zé)維修部 24 小時(shí)值班，及時(shí)處理各種突發(fā)事故，并做記錄。 3) 負(fù)責(zé)對(duì)種類公共設(shè)施按時(shí)進(jìn)行維修，確保其正常使用功能，組織對(duì)各類突發(fā)性故 障進(jìn)行搶修，及時(shí)合理解決業(yè)主的請(qǐng)修。 4) 節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作。按規(guī)定對(duì)小區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。 5) 執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 基本要求 準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 20 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 6 頁 共 12 頁 6.0 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員 崗位名稱 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員 直接上級(jí) 部門主管 直接下級(jí) 無 崗位職責(zé) 在工程維修部主管和管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，為確保小區(qū)內(nèi)智能化設(shè)備完好，現(xiàn)代化辦公設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備正常運(yùn)作。為業(yè)主提供高質(zhì)量的生活環(huán)境： 1) 智能化，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保養(yǎng)和維修。 2) 負(fù)責(zé)管理處和集團(tuán)辦公室現(xiàn)代化辦公設(shè)備維修工作。 3) 每天兩次巡視智能化主機(jī)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修理。重大問題迅速上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。 4) 定期對(duì)一卡通系統(tǒng)服務(wù)器和物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)器數(shù)據(jù)備份，刪除過期圖像數(shù)據(jù)文件。 5) 每年一次對(duì)全部設(shè) 備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及檢修，確保其良好可靠地運(yùn)作，確保使用功能正常發(fā)揮。 6) 對(duì)各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修，及時(shí)、合理解決業(yè)主的請(qǐng)修。 7) 負(fù)責(zé)只能卡的發(fā)行管理。 8) 更好地為業(yè)主服務(wù)，確保各類設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，提出設(shè)備設(shè)施的局部改造方案，報(bào)主管及管理處主任審核后實(shí)施。 9) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 21 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 7 頁 共 12 頁 7.0 弱電技工 崗位說明 弱電技工 直接上級(jí) 網(wǎng)絡(luò)工程師 直接下級(jí) 無 基本要求 小區(qū)內(nèi)門禁、安防、停車場(chǎng)系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)故障 4小時(shí)內(nèi)排除。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 22 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位職責(zé) 在網(wǎng)絡(luò)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，為保證小區(qū)安防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，其具體工作如下： 1) 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主家庭安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試、維修。 2) 負(fù)責(zé)培訓(xùn)業(yè)主正確使用安防系統(tǒng)。 3) 熟悉每種監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作環(huán)境和操作規(guī)程。 4) 每天定時(shí)巡視閉路監(jiān)控系統(tǒng)矩陣、家庭安防報(bào)警主機(jī)、背景音樂系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)狀況。 5) 按規(guī)定對(duì)小區(qū)道匣系統(tǒng)設(shè)備 設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施完好無缺。 6) 對(duì)各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修，及時(shí)、合理解決業(yè)主的請(qǐng)修。 7) 定期對(duì)閉路監(jiān)控鏡頭、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、業(yè)主家庭安防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)。 8) 執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司一切規(guī)章制度，節(jié)約各種維修材料。 9) 不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。 10)協(xié)助 收集 網(wǎng)絡(luò) 部質(zhì)量 /環(huán)境管理記錄，做好統(tǒng)計(jì)、分析、改進(jìn)、創(chuàng)新等工作 。 11)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 基本要求 上門服務(wù)投訴（質(zhì)量、態(tài)度） 2%（季宗） 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 8 頁 共 12 頁 8.0 維修木工 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 23 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位說明 木工 直接上級(jí) 維修班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 主要職責(zé) 1) 配合維修班長(zhǎng)，聽其工作安排及調(diào)動(dòng)，積極完成工作任務(wù)。 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)入住戶房門的維修。 3) 負(fù)責(zé)洋房電氣井、弱電井，水表兼門的維護(hù)及保養(yǎng)。 4) 公共休閑木制長(zhǎng)椅、涼亭、浮橋的維護(hù)及保養(yǎng)。 5) 其他木制家具的維修服務(wù)。 6) 參加各種培訓(xùn)，提高技術(shù)水平。 7) 遵守安全操作規(guī)程。 8) 嚴(yán)格遵 守公司的規(guī)章制度。 基本要求 準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 24 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 9 頁 共 12 頁 9.0 設(shè)備運(yùn)行技工 崗位名稱 設(shè)備運(yùn)行技工 直接上級(jí) 維修班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 崗位職責(zé) 1) 配合班長(zhǎng)的日常工作安排，聽從班長(zhǎng)指揮 ,認(rèn)真完成任務(wù) 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。 3) 對(duì)各供配電房進(jìn)行巡查記錄， 每月將各電 房運(yùn)行記錄表整理歸檔，呈報(bào)管理處。 4) 對(duì)設(shè)備房及設(shè)備的每天清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。 5) 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事故進(jìn)行搶修。 6) 向主管報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施的改造提出合理化建議。 7) 執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 8) 完成主管交代的其它任務(wù)。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 25 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 基本要求 1) 保證小區(qū)內(nèi)正常供電，不出現(xiàn)供電方面大的責(zé)任事故。 2) 通過維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 10 頁 共 12 頁 10.0鋁窗工 崗位名稱 鋁窗工 直接上級(jí) 維修班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 26 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位職責(zé) 1) 配合維修班長(zhǎng)，聽其工作安排及調(diào)動(dòng)，積極完成工作任務(wù)。 2) 負(fù)責(zé)物業(yè)單位鋁合金門窗的維修。 3) 負(fù)責(zé)公共區(qū)域和設(shè)備房鋁合金門窗的維修。 4) 大堂玻璃門的維修。 5) 參加各種培訓(xùn)，提高技術(shù)水平。 6) 遵守安全操作規(guī)程。 7) 嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度。 基本要求 積極準(zhǔn)確快 速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 11 頁 共 12 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 27 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11.0 泥水技工 崗位名稱 泥水技工 直接上級(jí) 泥水班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 崗位職責(zé) 1) 配合泥水班長(zhǎng)的工作，聽從班長(zhǎng)的工作安排，并接受監(jiān)督。 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)施的維護(hù)、修理、翻新等工作。解決客戶請(qǐng)修工作。 3) 節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電。積極參各類培訓(xùn)，不 斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。 4) 參加各類事故搶修工作。 基本要求 準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 28 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-02 版本： B 改次： 0 工程維修部崗位職責(zé) 頁 碼 第 12 頁 共 12 頁 12.0 燃?xì)饧脊?崗位名稱 燃?xì)饧脊?直接上級(jí) 維修班長(zhǎng) 直接下級(jí) 無 崗位職責(zé) 1) 配合維修班長(zhǎng)工作，聽從其工作安排及調(diào)動(dòng)，積極完成工作任務(wù)。 2) 負(fù)責(zé)小區(qū)燃?xì)庹?的日常管理工作，如進(jìn)氣等。負(fù)責(zé)住戶單位燃?xì)夤艿赖臋z測(cè)，氣站的清潔、衛(wèi)生。消防器材的檢查及家用氣具的維修。負(fù)責(zé)小區(qū)管網(wǎng)、閥門井，閥體的每月檢測(cè)及維護(hù)保養(yǎng)。負(fù)責(zé)住戶用氣量的抄讀、統(tǒng)計(jì)及上報(bào)財(cái)務(wù)。 3) 參加各種類培訓(xùn)，提高技術(shù)水平。 4) 遵守安全操作的規(guī)程及維修技術(shù)保養(yǎng)規(guī)程。 5) 嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 29 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 基本要求 準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-03 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 1 頁 共 4 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 30 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1.0 目的：檢驗(yàn)各項(xiàng)維修工作的效果，考核員工的工作績(jī)效。 2.0 適用范圍：適用于對(duì)維修技工工作質(zhì)量的考核。 3.0 職責(zé) 3.1 主管根據(jù)公司要求，制定考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。 3.2 各項(xiàng)工作的當(dāng)事技工必須遵守崗位職責(zé)，努力提高業(yè)務(wù)水平，對(duì)已完成的工作進(jìn)行 自我考評(píng)，對(duì)材料的使用情況，工作過程進(jìn)行記錄，做好工作日記。 3.3 班長(zhǎng)有必要對(duì)下屬員工的工作效果進(jìn) 行追記，考核其工作完成情況，防止返修，并 進(jìn)行記錄打分。 3.4 主管定期抽查各班組長(zhǎng)工作日記，隨時(shí)追訪員工工作過程及指導(dǎo)工作，并對(duì)員工作 績(jī)效考核。 3.5 管理處經(jīng)理進(jìn)行審批和監(jiān)督實(shí)施。 4.0 基本內(nèi)容 具體內(nèi)容見后。 5.0支持性文件和記錄 5.1員工月考核記錄表 WG-EM-03-01 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 31 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-03 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 2 頁 共 4 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 32 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 違 規(guī) 項(xiàng) 目 扣分標(biāo)準(zhǔn) 備 注 輕微 嚴(yán)重 1 上崗未按規(guī)范穿著工裝 (包括衣服 領(lǐng)帶 褲子 鞋等 )，未配戴標(biāo)識(shí)牌 1.0 2 工作場(chǎng)合男性員工留長(zhǎng)發(fā)長(zhǎng)須，女性員工化濃妝 1.0 3 上班時(shí)間衣著不整潔，不注意個(gè)人衛(wèi)生 1.0 4 工作時(shí)舉止不文明，講臟話 1.0 5 隨地吐痰，亂扔雜物 1.0 6 不注意工作形象，在工作區(qū)域內(nèi)勾肩搭背，追逐打鬧，或高聲談笑等 1.0 7 上班遲到、早退 1.0 8 擅自離崗、上班缺勤 3.0 9 工作時(shí)間做與本職工作無關(guān)的事情 1.0 10 工作時(shí)間睡覺 3.0 11 未經(jīng)允許在工作時(shí)間內(nèi)接待與工作無關(guān)的訪客 1.0 12 與上級(jí)或同事交往時(shí)有不禮貌行為 1.0 13 上班時(shí)間接聽電話時(shí)未使用規(guī)范語言 1.0 14 接待住戶時(shí)未使用禮貌語言 3.0 15 在狹窄通道行走或乘電梯、乘車時(shí)未禮讓住戶 1.0 16 因故不能接待住戶或需中途離開所接待住戶時(shí)，未向住戶說明原因并致歉 1.0 17 上門服務(wù)時(shí)大力敲擊住戶房門 1.0 18 未經(jīng)住戶允許，擅自進(jìn)入住戶室內(nèi) 3.0 19 未應(yīng)住戶要求及時(shí)通報(bào)本人工號(hào)及姓名 1.0 20 與住戶約好的上門服務(wù)，無故延時(shí)到達(dá) 1.0 21 未按規(guī)定及時(shí)處理住戶投訴 2.0 22 未經(jīng)請(qǐng)假參加培訓(xùn)、會(huì)議等集體活動(dòng)遲到或早退 1.0 23 無故不舉行或不參加培訓(xùn)或會(huì)議等例行活動(dòng) 2.0 24 不清楚本崗位要求或不能回答“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”知識(shí) 1.0 25 違反宿舍管理規(guī)定 1.0 26 違反飯?zhí)霉芾硪?guī)定 1.0 27 違反娛樂場(chǎng)所管理規(guī)定 1.0 28 未按規(guī)范填寫各類工作記錄 1.0 29 未填寫各類工作記錄 2.0 30 填寫假記錄 3.0 31 使用失效文件或記錄表格 1.0 32 未經(jīng)允可私自打印、復(fù)印及外傳質(zhì)量 /環(huán)境管理體系文件 6.0 視情節(jié)給予行政處分 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 33 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-03 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 3 頁 共 4 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 34 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 違 規(guī) 項(xiàng) 目 扣分標(biāo)準(zhǔn) 備 注 輕微 嚴(yán)重 33 文件、資料、合同、檔案、質(zhì)量記錄丟失 2.0 34 相關(guān) 有效整改單據(jù)下發(fā)后責(zé)任人未按要求處理 1.0 2.0 35 不服從上級(jí)正常工作安排 3.0 36 無故拒絕簽收公司各類文件及單據(jù) 2.0 37 對(duì)公司職能部門發(fā)出的通知未按要求時(shí)限完成 1.0 38 對(duì)公司職能部門發(fā)出的通知無故不執(zhí)行 2.0 39 因文件未及時(shí)發(fā)放造成其他部門工作延誤或損失 1.0 40 被其他部門投訴不積極配合工作并查實(shí) 1.0 41 工作用品亂擺放 1.0 42 配備的工作裝備丟失或人為損壞 3.0 照價(jià)賠償 43 不愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn) 1.0 44 浪費(fèi)、濫用公司資源，如下班后不關(guān)燈、空調(diào)等 1.0 45 故意損壞公司財(cái)產(chǎn) 6.0 損壞物品照 價(jià)賠償 46 發(fā)現(xiàn)有人破壞公司所轄小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備時(shí)，不制止，不報(bào)告 3.0 47 因工作疏忽發(fā)生重大事故 10 視情節(jié)給予 行政處分 48 有緊急情況時(shí)未及時(shí)知會(huì)相關(guān)部門或人員 2.0 49 當(dāng)發(fā)生緊急情況且收到通知后，無故拒絕或未及時(shí)趕到崗位 3.0 50 發(fā)生事故不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，隱瞞、虛報(bào)、捏造事實(shí) 8.0 視情節(jié)給予 行政處分 51 利用工作之便私自配制住 戶家中或公司鑰匙 8.0 視情節(jié)給予 行政處分 52 利用工作之便私自為住戶提供有償服務(wù)并獲取利益 8.0 視情節(jié)給予 行政處分 53 刁難、威脅住戶，索要紅包、小費(fèi) 10 視情節(jié)給予 行政處分 54 利用工作之便為私人謀取利益 10 視情節(jié)給予 行政處分 55 未按計(jì)劃對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn) 1.0 56 對(duì)員工培訓(xùn)考核不及時(shí) 1.0 57 未做好文件和資料的管理和歸檔工作 1.0 58 未及時(shí)安排下屬工作 1.0 59 未達(dá)成部門質(zhì)量 /環(huán)境目標(biāo) 3.0 60 未及時(shí)為下屬工 作提供支援 1.0 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 35 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-03 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 4 頁 共 4 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 36 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 序號(hào) 違 規(guī) 項(xiàng) 目 扣分標(biāo)準(zhǔn) 備 注 輕微 嚴(yán)重 61 未對(duì)下屬工作進(jìn)行檢查、考核，包括工作記錄和實(shí)際工作效果的檢查 1.0 62 未按要求辦理交接班手續(xù) 1.0 63 未完成作業(yè)執(zhí)行計(jì)劃 2.0 64 未按時(shí)做工作計(jì)劃及工作總結(jié) 1.0 65 未按要求做員工考勤記錄 1.0 66 未按要求處理環(huán)境廢物 1.0 67 用對(duì)講機(jī)罵人、聊天 3.0 68 工作需要佩帶對(duì)講機(jī)的人員未佩帶 1.0 69 未按規(guī)定對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行例行保養(yǎng) 1.0 70 未按要求對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行巡查 1.0 71 未及時(shí)處理包括上級(jí)要求、相關(guān)部門或業(yè)主提出及部門發(fā)現(xiàn)的問題 1.0 72 相關(guān)操作規(guī)程、制度現(xiàn)場(chǎng)未上墻，各類標(biāo)識(shí)及警示牌不齊全 1.0 73 發(fā)電機(jī)房、變壓器房、配電房等重要工作場(chǎng)所堆放雜物及亂接線路 1.0 2.0 74 為客戶提供技 術(shù)支持和指導(dǎo)不當(dāng) 1.0 75 重要控制點(diǎn)未進(jìn)行特別控制，如水箱（池）未加蓋加鎖 1.0 76 裝修審批工作出現(xiàn)失誤 1.0 3.0 77 技術(shù)改造工作出現(xiàn)失誤 1.0 3.0 78 設(shè)備外觀有灰塵、銹蝕、滲漏現(xiàn)象，各種備件、工具擺放不整齊或無標(biāo)識(shí) 1.0 79 消防設(shè)備、工具、滅火器材不齊全 1.0 80 對(duì)供應(yīng)商監(jiān)督不力 1.0 81 小區(qū)內(nèi)路面、道牙、公共溝渠、地漏，路燈、開關(guān)、線路等公共設(shè)施破損，管道滲漏，下水道不暢通 1.0 82 顧客請(qǐng)修三天以上未處理 且未向住戶說明 1.0 83 未經(jīng)許可私自讓非公司人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房、配電房 1.0 84 維修工作操作工藝差，做事情毛糙 1.0 85 工作完工后，工作現(xiàn)場(chǎng)不清理、不保潔 1.0 86 未及時(shí)實(shí)施維修工作 1.0 87 因工作失誤不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 2.0 88 未按要求開關(guān)公共照明、噴泉、風(fēng)機(jī)及制冷設(shè)備等 1.0 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 37 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-04 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 1 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 38 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1.0 目的：確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行，高質(zhì)量地完成維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求，保證 小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 2.0 適用范圍： 2.1 小區(qū)內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公 共部分維修過程的檢驗(yàn)。 2.2 業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗(yàn)。 3.0 職責(zé)： 3.1 技工班長(zhǎng)每日對(duì)維修單進(jìn)行檢驗(yàn)。 3.2 維修部主管負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部分的周巡視，負(fù)責(zé)維修工作的檢查及回訪， 以及組織 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題實(shí)施整改。 3.3 客戶中心主任組織維修記錄月檢。 4.0 基本內(nèi)容： 4.1 維修過程的檢驗(yàn)要求： 4.1.1 維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無特殊情況從接到維修要求起至到達(dá) 維修現(xiàn)場(chǎng)時(shí) 間不超過分鐘。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維修不超過當(dāng)天， 對(duì)于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）。不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 4.1.2 維修服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)，按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)：功能性維修，以恢復(fù)原有 功能為準(zhǔn)。外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無凹凸感。 4.2 檢驗(yàn)： 4.2.1 日檢：技工班長(zhǎng)及時(shí)收回每日的維修單，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和住戶對(duì)維修服務(wù)過程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況，并向主管匯報(bào)。 4.2.2 周檢：維修部主管每周對(duì)小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查，有問題及時(shí)督促技工解決。 4.2.3 回訪：維修部主管按規(guī)定的時(shí)間對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪 ,并在維修單上作好相應(yīng)記錄，對(duì)業(yè)主感覺不滿意的維修服務(wù)應(yīng)立即安排返工或采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。 4.2.4 月檢：客戶服務(wù)中心每月組織監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對(duì)維修記錄進(jìn)行抽查 ,檢驗(yàn)維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等。 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 39 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-04 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 40 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4.2.5 對(duì)以上檢 驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。 4.3 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi) 容 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 上樓時(shí)間 接到維修要求，到目的地不超過 30 分鐘，如與業(yè)主 (住戶 )約定時(shí)間必須準(zhǔn)時(shí)到達(dá) 若負(fù)責(zé)該項(xiàng)維修人員暫時(shí)不得空閑時(shí)，應(yīng)向住戶解釋并再約時(shí)間 服務(wù)態(tài)度禮儀 熱情、禮貌、使用文明用語 提供維修材料 應(yīng)向住戶提供合格維修材料 維修服務(wù)時(shí)間 視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過當(dāng)天，最長(zhǎng)不超過三天 如 超 出 上 述 時(shí)間，應(yīng)向住戶說明原因 服務(wù)對(duì)象滿意率 應(yīng)達(dá)到 對(duì)不滿意的應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況征得住戶意見，組織二次維修 洗臉 (菜 )盆漏水 經(jīng)反復(fù)試用不漏水，住戶滿意，此項(xiàng)維修不超過 1.5 小時(shí) 洗臉 (菜 )盆堵塞 達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣維修時(shí)間不超過 2 小時(shí) 浴缸堵塞及漏水 達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)使用保證暢通、不漏水，維修時(shí)間不超小時(shí) 維修墻內(nèi)水管 應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完后外觀恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過 72小時(shí) 疏通馬桶 往馬桶中扔少許紙巾試水不影響暢 通 , 維修時(shí)間不超過 3小 時(shí) 嚴(yán)重堵塞除外 , 如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳 子等 疏通地漏 達(dá)到暢通 ,對(duì)切口恢復(fù)原樣 ,清理現(xiàn) 場(chǎng) ,維修時(shí)間不超過 2小時(shí) 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做成功物業(yè)管理人！ 第 41 頁，共 270 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物 業(yè) 作業(yè)指導(dǎo)書 文件編號(hào)： GDPM-WG-EM-04 版本： B 改次： 0 工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn) 頁 碼 第 3 頁 共 3 頁 學(xué)習(xí)改變?nèi)?生做