建設蓬萊港臨港物流園區(qū)項目可行性研究報告－優(yōu)秀甲級資質可研報告

- 目 錄 一、總論 . 1 （一）項目概況 . 1 （二）項目提出的背景 . 2 （三）編制依據(jù) . 4 （四）項目建設的必要性 . 5 （五）主要經(jīng)濟技術指標 . 8 二、企業(yè)概況 . 11 （一）項目承辦單位概況 . 11 （二）投資各方概況 . 11 三、市場分析 . 14 （一）蓬萊市概況 . 14 （二）蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況 . 16 （三）概況 . 18 （四）港口物流發(fā)展概況 . 19 （五） 物流現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 . 20 （六）本項目目標市場定位分析 . 21 （五） SWOT 分析 . 23 （六）擬建規(guī)模 . 29 四、建設條件 . 31 （一）建設地點及周邊環(huán)境概況 . 31 （二）基礎設施市政配套條件 . 33 五、建設方案 . 35 （一）場址位置 . 35 （二）總圖運輸 . 35 （三）建筑方案 . 39 （四）公用設施 . 43 （五）集港物流設計方案 . 47 六、環(huán)境保護 . 57 （一）編制依據(jù) . 57 （二）編制遵照的環(huán)境保護標準 . 57 （三）主要污染物及防治措施 . 57 - （四）綠化 . 58 （五）環(huán)境影響分析 . 58 七、職業(yè)安全衛(wèi)生 . 59 （一）編制依據(jù) . 59 （二）編制遵照的職業(yè)安全衛(wèi)生標準 . 59 （三）危害操作工人健康污染物的防治措施及 預期效果 . 59 （四）其它安全、衛(wèi)生措施 . 60 （五）綜合評價 . 61 八、消防安全 . 62 （一）設計依據(jù) . 62 （二）防火設計規(guī)范 . 62 九、節(jié)水 . 64 （一）編制依據(jù) . 64 （二）用水量 . 64 （三）節(jié)水措施 . 64 十、節(jié)能 . 66 （一）編制依據(jù) . 66 （二）項目能源消耗種類及能耗分析 . 66 （三）節(jié)能措施 . 66 十一、組織機構、勞動定員、人員培訓 . 68 （一）組織機構 . 68 （二）勞動定員 . 69 （三）人員培 訓 . 69 十二、項目實施進度 . 70 十三、投資估算及資金籌措 . 71 （一）投資估算 . 71 （二）資金籌措 . 74 （三）資金運用計劃 . 74 十四、財務效益 分析 . 75 （一）基礎數(shù)據(jù) . 75 （二）成本估算 . 76 （三）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加 . 77 （四）財務盈利能力 . 79 - （五）清償能力分析 . 80 （六） 財務不確定性分析 . 80 （七）財務評價結論 . 81 附圖 1 附表 1-12 - - 一、總論 （一）項目概況 1、項目名稱：建設臨港物流園區(qū)項目 2、項目承辦單位：有限公司 3、項目建設地點：蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 4、項目的主要建設內(nèi)容： 為了貫徹落實省廳 “大物流 ”發(fā)展戰(zhàn)略，加快建設交通物流園區(qū)，培養(yǎng)龍頭物流企業(yè)，促進山東省交通物流業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，進一步挖掘蓬萊市港口及臨港工業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，滿足蓬 萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及蓬萊市眾多企業(yè)對現(xiàn)代化臨港物流業(yè)的需求，港有限公司與北京有限公司充分發(fā)揮雙方的港口優(yōu)勢和專業(yè)的物流管理優(yōu)勢，共同設立了有限公司，在蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設以鋼材、木材為主要特色的綜合性臨港物流園區(qū)。 臨港物流園區(qū)總用地面積 1248670m2（合 1873 畝），項目分為兩期進行建設，一期規(guī)劃面積 557274m2（合 836 畝），總建筑面積 243248m2。本項目建成后將形成每年 300 萬噸的鋼材貿(mào)易規(guī)模， 200 萬噸的鋼材、100 萬立方米的木材倉儲能力， 150 萬噸的鋼材、 80 萬立方米的木材物流運輸能力， 5.1 萬 m2 綜合庫房、 3.1 萬 m2 零擔庫房、 0.9 萬 m2 海關監(jiān)管場地、 0.9 萬 m2 保稅庫、 1.3 萬 m2 商務中心的出租規(guī)模，以及海關、工商、銀行、港口一站式綜合配套服務能力。 本項目建設的主要內(nèi)容為：建設物流商務中心、海關監(jiān)管中心、物流倉儲中心、物流配送中心和生活配套以及動力設備用房等，總建筑面積 243248m2，堆場面積 117576m2。 （ 1）商務中心主要包括一棟物流大廈，建筑面積 21116m2；海關監(jiān)管中心包括海關監(jiān)管場 9936m2、保稅庫 35424 m2；物流倉儲中心包括鋼材存儲堆場 57960 m2、鋼材 倉庫 57024 m2、木材存儲堆場 49680 m2、綜合倉庫 72144 m2、零擔庫房 44928 m2；物流配送中心包括加油- - 站 200 m2、停車場 5000 m2、車輛維修車間 1224 m2；配套建設職工生活配套樓 10368 m2，動力設備用房主要包括鍋爐房、消防泵房等、門衛(wèi)等，建筑面積 1020m2。 （ 2）購置主要物流設備 332 臺（套），其中：堆場裝卸設備共計 64臺（套），庫房裝卸設備 144 臺（套），物流配送車輛 120 輛，稱重設備4 臺。 （ 3）構建物流信息網(wǎng)絡平臺，信息網(wǎng)絡系統(tǒng)軟硬件 155 臺（套）。 （ 4） 配套進行物流園區(qū)內(nèi)道路、綠化以及供配電、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)等公用配套設施的建設。 （二）項目提出的背景 為實現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調(diào)快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標，在此宏觀戰(zhàn)略目標的指導下，山東省及相關規(guī)劃管理部門近幾年先后編制出臺了若干宏觀區(qū)域規(guī) 劃及各類專項規(guī)劃，包括山東半島城市群總體規(guī)劃、煙臺市總體規(guī)劃（ 2006-2020）、煙臺港總體規(guī)劃等。在煙臺市城市總體規(guī)劃中把向西為主作為城市的遠景發(fā)展方向，并將蓬萊納入煙臺中 心城區(qū)進行規(guī)劃。蓬萊市政府也積極響應山東省及煙臺市總體規(guī)劃的要求，組織進行了新一輪城市總體規(guī)劃的修編工作，根據(jù)自己的實際情況 ,明確提出了蓬萊市今后的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標。 蓬萊市東臨煙臺、南臨青島，北距大連，是山東省正在建設中的環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈重要區(qū)域經(jīng)濟中心城市和港口城市，處于煙臺市 200 公里沿海經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈重要區(qū)域經(jīng)濟中心城市和港口城市，處于煙臺市 200 公里沿海經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射 影響。產(chǎn)品可輻射中國東北、華北等廣大地區(qū)，并可通過便捷的海、陸、空交通網(wǎng)絡通往世界各國。 山東半島城市群總體規(guī)劃 蓬萊市城市總體規(guī)劃（ 2005-2020） - - 通過十幾年的探索和發(fā)展，蓬萊完成了產(chǎn)業(yè)升級，由傳統(tǒng)資源型產(chǎn)業(yè)過渡到現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。蓬萊依據(jù)自身優(yōu)勢特色，發(fā)揮港口優(yōu)勢，確定重點發(fā)展造船、重工、能源、石化、建材等大進大出的臨港型加工制造業(yè)基地，不僅使口于國內(nèi)外大港口林立中煥發(fā)了生機，也使得蓬萊成為國際制造業(yè)資本青睞的寶地，正日益成為山東半島制造業(yè)基地，煙臺 200公里沿海產(chǎn)業(yè)隆起帶中重要的臨港制造業(yè)中心。在國家統(tǒng)計局最新公布的全國百強縣（市）中排名第 40 位的蓬萊已成為山東 省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展速度最快、質量最好、后勁最足的縣域板塊之一。 當前蓬萊面臨著新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，在煙臺市城市總體規(guī)劃中將蓬萊納入煙臺中心城區(qū)進行規(guī)劃 ,這一區(qū)域發(fā)展城市化和城市發(fā)展區(qū)域化的嚴峻現(xiàn)實，給蓬萊市帶來的既有作為中心城市的良好機遇，又有被 “邊緣化 ”嚴峻的挑戰(zhàn)，同時也給蓬萊市在新格局中找準自己發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位，實現(xiàn)借勢發(fā)展，跨越發(fā)展，提供了機遇。煙臺建設聯(lián)結東北三省、面向東北亞地區(qū)構建新的城市框架的機遇，有利于發(fā)揮好蓬萊市作為溝通東北三省與東部沿海省份陸海交通聯(lián)系節(jié)點的特殊地位和功能。同時，針對煙臺和 龍口的東西 “夾擊 ”，特別是周邊區(qū)域，方圓200 公里不下 20 余處中小型港口的競爭，蓬萊市必須依靠實力在區(qū)域經(jīng)濟合作中，實現(xiàn)自身價值和突破產(chǎn)業(yè)鏈條，從而贏得更大的主動權和更多的發(fā)言權。 蓬萊市所面臨的機遇和挑戰(zhàn) ,使蓬萊必須確定新的戰(zhàn)略目標 ,開拓新的發(fā)展思路和競爭優(yōu)勢 .作為港口城市的蓬萊充分利用現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢、基礎設施配套優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代化物流業(yè)特別臨是港物流業(yè)，將為蓬萊市提供新的發(fā)展機遇 ,把蓬萊核心競爭力提升到一個新的水平。 北京公司是由首鋼國際貿(mào)易工程公司控股的從事專業(yè)的第三方物- - 流服 務的公司，具備物流基地建設和管理的豐富經(jīng)驗，具備完整的供應鏈管理系統(tǒng)和物流管理經(jīng)驗，擁有專業(yè)化的物流管理團隊和專業(yè)人才。通過數(shù)年的經(jīng)營，對鋼材市場的上下游進行了初步整合，在首鋼總公司的鼎力支持下建立了長期穩(wěn)定的供貨渠道。 北京有限公司通過考察認為蓬萊市臨港型工業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)腹地廣闊、路網(wǎng)從橫、產(chǎn)業(yè)聚集效應已初步形成，同時區(qū)內(nèi)還擁有規(guī)劃年吞吐能力 1200 萬噸的。因此，有限公司認為蓬萊市具有較好的物流發(fā)展基礎，能夠形成物流聚集區(qū)，有較大的服務輻射半徑，服務于山東省半島藍色經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，有利于增強區(qū)域內(nèi)企業(yè)產(chǎn) 業(yè)的綜合競爭力和國際競爭，具有發(fā)展現(xiàn)代化臨港物流業(yè)的實際需求和巨大潛力。因此，公司擬與港有限公司合作，設立有限公司，在蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設臨港物流園區(qū)項目。 本項目的建設符合山東省交通物流總體發(fā)展規(guī)劃及蓬萊市依托產(chǎn)業(yè)帶、帶動港口建設和大市場建設的相關規(guī)劃，已被蓬萊市政府列為當?shù)刂攸c建設項目。有限公司作為第三方物流企業(yè)實施的本項目，將為蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及蓬萊市眾多企業(yè)提供現(xiàn)代化的運輸、倉儲、配送物流服務，降低企業(yè)經(jīng)營成本，加強企業(yè)的競爭力；同時可進一步挖掘蓬萊新港的潛力，把港口的功能進一步整合、拓展和延伸，提高港 口的吞吐量和現(xiàn)代化的物流管理水平，為與周邊港口的競爭提供先機，將物流基地打造成為蓬萊市工業(yè)的驅動器。 （三）編制依據(jù) 1、中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 2、山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 3、煙臺市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 4、蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 - - 5、蓬萊開發(fā)區(qū)、務局提供的相關資料 （四）項目建設的必要性 1、符合國家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的指導方向 物流被譽為繼降低物質消耗、提高勞動生產(chǎn)率以后的第三利潤源泉，其發(fā)展水平是衡 量一個國家和地區(qū)綜合競爭力的重要標志。伴隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，現(xiàn)代信息網(wǎng)絡技術的日益完善和運輸業(yè)的高速發(fā)展，利用信息和網(wǎng)絡技術，運用先進組織和管理方式的現(xiàn)代物流業(yè)已在全球范圍迅速成長為一個充滿生機、有無限潛力和發(fā)展空間的新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。在經(jīng)濟全球化的形勢下，現(xiàn)代物流已成為國際運輸中最為經(jīng)濟合理和具有潛在意義的綜合服務方式。 與世界各國一樣，我國國民經(jīng)濟的現(xiàn)代化離不開流通的現(xiàn)代化，中國現(xiàn)代物流經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)迎來了物流的春天。這些年我國物流發(fā)展總體上是相當迅速的，這種 狀況的出現(xiàn)是與中國經(jīng)濟強勁增長、社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立和完善、科學技術水平不斷提高、社會分工不斷深化以及經(jīng)濟全球化浪潮等因素密切相關的。 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出：要推廣現(xiàn)代物流管理技術，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流。建立物流標準化體系，加強物流新技術開發(fā)利用，推進物流信息化。加強物流基礎設施整合，建設大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。 本項目采用現(xiàn)代物流技術和信息技術 ，建設臨港物流基地，推動第三方物流的發(fā)展，是落實國家產(chǎn)規(guī)劃指導的具體體現(xiàn)。 2、對促進環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展具有積極意義 - - 我國沿海港口城市面向國際、國內(nèi)兩個市場，處于我國參與全球經(jīng)濟一體化的前沿地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結構齊全，社會人文環(huán)境良好，交通便利，是我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，建設我國物流體系中的港口物流基地，促進經(jīng)濟要素的有效聚集與輻射，對于促進區(qū)域經(jīng)濟中心和區(qū)域經(jīng)濟圈的加快發(fā)展具有重要作用。 環(huán)渤海地區(qū)是我國重要工業(yè)基地， “十一 五 ”期間，環(huán)渤海經(jīng)濟圈是國家重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一，擁有鄰海沿邊的地理區(qū)位、發(fā)達便捷的海陸空交通 、雄厚的工業(yè)基礎和科技教育、豐富的自然資源、密集的骨干城市群等優(yōu)勢。環(huán)渤海經(jīng)濟圈與長三角、珠三角一樣，已成為我國充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟增長極。大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，可優(yōu)化投資環(huán)境的和擴大對外開放，更充分地利用國際、國內(nèi)兩個市場、兩種資源，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供強大支撐，并將對該地區(qū)做強、做大的鋼鐵、裝備制造、石化等戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)具有重要意義。 蓬萊作為半島地區(qū)重要的港口城市，臨近日本、韓國，有連接山東半島與遼東半島最近的 “黃金水道 ”，在環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈中處于非常重要的位置。本項目的建設對促進環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā) 展具有積極意義 3、符合山東省及煙臺市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標 為實現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調(diào)快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標。在此宏觀戰(zhàn)略目標的指導下，山東省及相關規(guī)劃管理部門近幾年先后編制出臺了若干宏觀區(qū)域規(guī) 劃及各類專項規(guī)劃，包括山東半島城市群總體規(guī)劃、煙臺市總體規(guī)劃（ 2006-2020）、煙臺港總體規(guī)劃等，在煙臺市城市總體規(guī)劃中把向西為主作為城市的遠景發(fā)展方向，并將蓬萊納入煙臺中心城區(qū)進行規(guī)劃。因此，蓬萊城市的發(fā)展盡快融入山 東半島城市群發(fā)展，對于實現(xiàn)全省及煙臺市宏觀協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略將起到山東半島城市群總體規(guī)劃 蓬萊市城市總體規(guī)劃（ 2005-2020） - - 重要作用，而蓬萊發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是這一宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標的有機組成部分。 在山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出，要依托區(qū)域性中心城市、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、貨物集散地和交通樞紐，建設具有較強競爭力的物流企業(yè)集團，壯大市場規(guī)模，完善服務功能，增強集散能力，拓展輻射范圍。大力發(fā)展新型流通業(yè)態(tài)，積極發(fā)展第三方物流，鼓勵支持發(fā)展電子商務等現(xiàn)代流 通方式，加快構筑起社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；默F(xiàn)代物流服務體系。 本項目的建設符合山東省發(fā)展現(xiàn)代化物流業(yè) 、提升臨港經(jīng)濟水平、增強港區(qū)綜合競爭力的發(fā)展思路，符合山東省及煙臺市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標。 4、符合蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展的需要 世紀之交，中國現(xiàn)代城市建設正處于非常重要的轉折點。城市化已被列入國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。在此目標下，城市發(fā)展速度迅猛，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟基礎較好的城市，正經(jīng)歷著新一輪 “跨越式發(fā)展 ”的重大時代契機。 “港 為城用，城以港興 ”，港、城共榮是一個普遍規(guī)律，港口是港口城市最寶貴的基礎設施，也是港口城市市擴大開放、實施經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的最有利條件，是最具優(yōu)勢的戰(zhàn)略資源，是增長城市競爭力的核心所在。港 口物流是指利用港口的節(jié)點特征以建立貨運中心、配送中心、物流信息中心和商品交易中心為目的，將運輸、倉儲、裝卸搬運、代理、包裝加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)有機結合，形成完整的供應鏈，能為用戶提供多功能、一體化的綜合物流服務。以港口為依托，發(fā)展現(xiàn)代綜合物流，有利于拓展和完善港口功能，有利于港口城市服務功能的提升，增強其對國內(nèi)外經(jīng)濟要素的集散能力。港口物流園區(qū)的發(fā)展和地- - 區(qū)城市的發(fā)展是相輔相成的，港口物流園區(qū)的發(fā)展，將帶動城市經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時其經(jīng)濟效應會向周邊地區(qū)輻射，帶動周邊地區(qū)的全面發(fā)展和提升，從這個 角度可以認為，現(xiàn)代化的臨港物流是港口城市經(jīng)濟運行中不可缺少的動脈系統(tǒng)，甚至可以稱其為港口城市經(jīng)濟發(fā)展的“加速器 ” 。 因此，對于正在大力促進臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是以建設造船、重工、能源、石化、建材等臨港型工業(yè)園區(qū)為依托的港口城市 蓬萊市，重點突出港口物流地位，特別符合在蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要所指出的： “要借助國家一類開放口岸、高速公路和正在建設中的龍煙鐵路等交通優(yōu)勢，借助山東半島和遼東半島 “黃金水道 ”的區(qū)位優(yōu)勢，借助臨港工業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以建設區(qū)域性商品集散中心和物流中心為目標，科 學規(guī)劃物流園區(qū)和現(xiàn)代物流設施，使交通物流業(yè)成為全市經(jīng)濟發(fā)展的一個重要增長點。 ”這一繁榮發(fā)展現(xiàn)代化服務業(yè)的任務目標。 本項目依托蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，利用中首公司的經(jīng)營優(yōu)勢和自身的優(yōu)勢，通過臨港物流園區(qū)的建設，能夠為開發(fā)區(qū)各臨港工業(yè)園區(qū)及周邊地區(qū)企業(yè)提供現(xiàn)代化的物流服務，優(yōu)化港口及相關資源的配置，帶動業(yè)務的發(fā)展，調(diào)整城市經(jīng)濟結構，拉動區(qū)域經(jīng)濟增長，符合蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展的需要。 （五）主要經(jīng)濟技術指標 1、本項目建設期 1 年。總投資為 73000 萬元，其中建設投資 62500萬元，流動資金 10500 萬元。本項目建設投資全部自 籌解決，流動資金10500 萬元擬申請銀行短期貸款解決。 2、主要技術經(jīng)濟指標見表 1-1。 表 1-1 主要技術經(jīng)濟指標表 - - 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 m2 557274m2（合 836 畝），總建筑面積243248 合 836 畝 2 總建筑面積 m2 243248 3 購置設備 臺（套） 332 4 年用電量 萬度 500 5 年用水量 萬噸 20 6 勞動定員 人 535 7 總投資 萬元 73000 7.1 建設投資 萬元 62500 7.2 建設期利息 萬元 0 7.3 流動資金 萬元 10500 8 資金籌措 萬元 73000 8.1 流動資金銀行貸款 萬元 10500 8.2 自籌資金 萬元 62500 9 年營業(yè)收入（正常年） 萬元 1156750 10 年總成本費用（正常年） 萬元 1132681 11 年經(jīng)營成本（正常年） 萬元 1129808 12 年營業(yè)稅金及附加（正常年） 萬元 1286 13 年利潤總額（正常年） 萬元 22783 14 所得稅 （正常年） 萬元 5696 15 年凈利潤（正常年） 萬元 17087 16 總投資收益率 % 25.8 17 資本金凈利潤率 % 22.0 18 目 財務內(nèi)部收益率 % 18.8 - - 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 19 現(xiàn)金流量（所得稅后） 財務凈現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 26055 20 投資回收期 年 6.4 含建設期 1 年 21 資本金現(xiàn)金流量 財務內(nèi)部收益率 % 20.1 22 財務凈現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 28532 23 投資回收期 年 5.9 含建設期 1 年 26 盈虧平衡點（營運能力） % 45.2 27 盈虧平衡點（價格） % 98.1 綜上所述，本項目的建設符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合山東省半島藍色經(jīng)濟取得發(fā)展及蓬萊市、蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、的發(fā)展需要，適應市場發(fā)展的要求。本項目建設條件基本具備，建設方案可行，可取得較好的財務效益和社會效益。因此，本項目的實施是必要且可行的。 - - 二、企業(yè)概況 （一）項目承辦單位概況 1、注冊資金 本項目由北京有限公司和港有限公司共同擬新設立的有限公司承辦。公司注冊資本為 2500 萬元（人民幣，下同），股東以現(xiàn)金、設備方式出資。 2、公司的目標 通過與港口互動建立服 務于蓬萊地區(qū)物流業(yè)務的物流園區(qū)，通過整合優(yōu)化蓬萊地區(qū)的企業(yè)物流 ,延伸物流服務領域 ,開展流通加工增值業(yè)務 ,實現(xiàn)區(qū)域物流優(yōu)化 .打造集物流投資管理、物流金融服務、 IT 服務、流通深加工業(yè)務、鋼材、木材及綜合物資的交易及物流配送、零擔業(yè)務、商務服務、生活服務為一體的綜合物流園區(qū)。 3、公司的經(jīng)營范圍 公司的經(jīng)營范圍為：物流投資管理；物流資產(chǎn)管理；物流管理及物流規(guī)劃設計；物流信息系統(tǒng)運營服務；物流業(yè)務總包管理 (國際貿(mào)易、國際貨運代理、貨運代理、倉儲服務、貨物運輸、鐵路運輸代理、海運代理、水運代理、空運代理、集裝箱多式聯(lián) 運 )；流通加工增值業(yè)務；鋼材木材及綜合物資的交易及物流配送；綜合園區(qū)物業(yè)服務；餐飲休閑；停車住宿；車輛維修；寫字樓及庫房租賃。 （二）投資各方概況 1、 是由中國首鋼國際貿(mào)易工程公司控股的專業(yè)物流公司，注冊資金3808 萬元，總資產(chǎn) 8 億元，位于北京順義區(qū)雙河大街 61 號。立足于北- - 京現(xiàn)代、首鋼集團的物流業(yè)務服務，面向汽車行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，打造第三方物流服務品牌，致力于為國內(nèi)外大型汽車制造及相關企業(yè)提供第三方物流服務。已經(jīng)發(fā)展成為首鋼總公司、首鋼國際、北京現(xiàn)代、摩比斯、中遠集團和中國外運等的合作伙伴。公司具有對外貿(mào) 易經(jīng)營者備案資格、國際貨物運輸代理企業(yè)資格、代理報關資格、代理報檢資格以及道路運輸經(jīng)營許可。具備完整的供應鏈管理系統(tǒng)，可以為客戶提供物流系統(tǒng)規(guī)劃、設計、一體化解決方案，并進行項目的精細化實施運作和管理。 緊緊圍繞 “汽車 ”、 “鋼鐵 ”兩大物流業(yè)務板塊，通過系統(tǒng)的整合運作致力于為顧客提供完整一體化的第三方物流專業(yè)服務。在汽車物流業(yè)務方面：在北京現(xiàn)代汽車城投資 1.2 億建立了占地 350 畝的現(xiàn)代化物流基地，擁有 80000 平米整車停車場和 20000 平米集裝箱堆場、 23000 平米倉庫，為北京現(xiàn)代等客戶提供包括進出口貿(mào)易、倉 儲、生產(chǎn)線 JIT 配送、整車配送、售后零配件配送業(yè)務。還在北京、天津投資建立了保稅庫為客戶提供相關的服務。在鋼鐵物流業(yè)務方面：配合首鋼集團 “一業(yè)四地 ”的發(fā)展規(guī)劃，為首鋼集團提供礦石進口的報關、報檢、貨物防護、礦石的汽車運輸及鐵路運輸，年運輸?shù)V石量超過 1000 萬噸， 2007 年起開始承擔首鋼新鋼銷售公司，設備處以及首鋼國際和順義冷軋廠等機構配套物流服務，為首鋼生產(chǎn)的順利進行提供了有力保障。 從 2004 年開始操作國際貿(mào)易業(yè)務， 2006 年從澳大利亞、巴西進口鐵礦石 1000 多萬噸。代理了北京現(xiàn)代汽車售后零部件從天津港和 上海港進口的全部進口零部件操作。 2006 年完成 1500 萬美元貨值的貨物操作量，增值稅和關稅達到 3500 萬 RMB。 2008 年完成 3000 萬美元貨值的貨物操作量。的貨運代理服務，目前主要代理進口北京現(xiàn)代 MOBIS汽車配件業(yè)務，擁有每月 200 萬美元的進口及報關空運及海運業(yè)務。通關口岸主要在天津新港，上海吳淞港，首都機場，北京朝陽口岸。 - - 通過科學有效的管理模式和現(xiàn)代物流技術實現(xiàn)快捷、安全、準時的物流服務，為客戶降低了運營成本，公司于 2004 年 6 月通過了 ISO9001：2000 國際質量體系認證， 2007 年 1 月通過 ISO14001： 2004 環(huán)境管理體系認證， 2007 年 2 月通過 OHSAS18000： 1999 職業(yè)健康安全管理體系認證。在客戶服務方面公司時刻以客戶為關注焦點，強調(diào)各級人員均應樹立為客戶服務的意識，提供超出顧客期望的服務。公司團隊由現(xiàn)代物流管理、軟件開發(fā)、質量管理、人力資源、投資策劃等一大批高素質專業(yè)人才組成，管理團隊均為具有豐富管理經(jīng)驗的復合型人才。 2、港有限公司 港有限公司，是煙臺港集團全資子公司，煙臺港四大港區(qū)之一。 1992年 3 月開工建設， 1995 年 12 月 28 日竣工投入使用， 1997 年 7 月被國家批準為一類 開放港口。位于山東半島最北端，黃渤海交界處，是山東半島距遼東半島海上距離最近的港口，與日本、朝鮮半島隔海相望，終年不凍不淤、浪小涌緩，擁有天然的深水航道，是中國少有的天然良港。 港口主要業(yè)務范圍：港口貨物裝卸、駁運、倉儲經(jīng)營，客貨滾裝運輸代理，內(nèi)外理貨及外輪代理，港口機械、設施、設備租賃、維修經(jīng)營，拖輪經(jīng)營，引航，港口服務業(yè)務經(jīng)營，集裝箱場站等。 港口貨運主要經(jīng)營鋁礬土、原木、礦石、煤炭、鋼材、凍魚、水泥及熟料等貨種的裝卸、倉儲堆存業(yè)務。港口原木裝卸服務已成為港口的特色裝卸服務品牌，逐步發(fā)展成為港口的主要貨 源之一，現(xiàn)為山東省第二大原木進口港。港口借此時機正由傳統(tǒng)的裝卸港口向物流港口轉變。 - - 三、市場分析 （一）蓬萊市概況 1、蓬萊地理位置與交通網(wǎng)絡 蓬萊隸屬于山東省煙臺市，地處中國山東半島最北端，與遼東半島、日韓隔海相望，東部與煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)僅一河之隔，西部與煙臺龍口市相連，北部渤海、黃海在此浩蕩交匯。近幾年來在打造山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的宏觀指導前提下，蓬萊市加大區(qū)域基礎設施的建設，區(qū)域交通條件得到較大的改善。 公路：新建國輔煙汕線及威烏高速等東西向快速道路貫穿蓬萊全境，連接煙臺主城區(qū)及龍口市，南北向有 省道蓬寨、蓬水公路，并分別接 204 國道、濟青、煙青、濰萊高速公路。 鐵路：黃（黃驊港）煙（煙臺）鐵路蓬萊段即將建設，規(guī)劃中將在南王設客運車站，同時在蓬萊新港、欒家口港設支線及貨運站場。 航空：蓬萊東距煙臺萊山國際機場僅 70 公里，約 1 小時車程，南距青島國際機場 200 公里，約 2-3 小時車程。 海運：境內(nèi)有港口 4 個，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5 萬噸級泊位 3 個、萬噸級以上泊位 6 個，開通了至旅順、大連客貨運輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000 萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距離最短的 “黃金水 道 ”。 - - 2、蓬萊市發(fā)展概況 蓬萊市東臨煙臺、南臨青島，北距大連，是山東省正在建設中的環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈重要區(qū)域經(jīng)濟中心城市和港口城市，處于煙臺市 200 公里沿海經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)隆起帶的中心，在資金、技術、人才和信息方面可迅速接受周邊地區(qū)的輻射影響。產(chǎn)品可輻射中國東北、華北等廣大地區(qū)，并可通過便捷的海、陸、空交通網(wǎng)絡通往世界各國。 “十五 ”以來，在蓬萊市委及市政府的領導下，始終把投資作為拉動經(jīng)濟增長的第一要素，以培育發(fā)展主導產(chǎn)業(yè)為重點，積極改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力拓展新興產(chǎn)業(yè)，構建起富有競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 。 “十五 ”期間，全市固定資產(chǎn)投資累計達到 420 億元，是 “九五 ”時期投資總量的 6.6 倍，五年平均增長 56.7%，高于 “十五 ”計劃增幅 39.1 個百分點。城市基礎設施、公益設施和房地產(chǎn)投資達到 76 億元，比重為 18%.生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資規(guī)模加大，完成 投資 303 億元，為全市 “十一五 ”及今后一個時期經(jīng)濟快速健康發(fā)展奠定了堅實基礎。蓬萊通過重點培植了臨港工業(yè)、旅游業(yè)、葡萄及葡萄酒、汽車及零部件四大特色主導產(chǎn)業(yè)，逐步形成以龍頭企業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶、富有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展格局。短短數(shù)年內(nèi)，蓬萊 “臨港工業(yè) ”異軍 突起，如今日、韓、東南亞、歐美及國內(nèi)先進地區(qū)客商紛紛投資蓬萊，一批投入大、產(chǎn)出高、拉動力強、占用資源少的重量級項目紛紛入駐。當前蓬萊已成為國際制造業(yè)資本青睞的寶地，正日益成為山東半島制造業(yè)基地，煙臺 200 公里沿海產(chǎn)業(yè)隆起帶中重要的臨港制造業(yè)中心。僅近三年 , 三大主導產(chǎn)業(yè)投資1000 萬元以上項目 100 多個 ,引進過億元項目 50 多個 ,過 5 億元項目 17個 ,項目投入達 140 億元。連續(xù)三年合同和實際利用外資額保持 90%和150%的高增長。為全市提供了 70%的稅收、 80%的就業(yè)、 90%的利用外資額。 - - 在蓬萊市經(jīng)濟和社 會發(fā)展十一五規(guī)劃中，蓬萊市又提出要大力推進經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整，以培強做大四大主導產(chǎn)業(yè)為重點，全面提升三次產(chǎn)業(yè)素質，構建起富有競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，加速膨脹經(jīng)濟總量、提升運行質量、轉變增長方式，推動經(jīng)濟在更高平臺上實現(xiàn)新跨越，到2010 年，全市工業(yè)完成增加值 240 億元，年均增長 15%；實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 955 億元，年均增長 15.5%；實現(xiàn)利稅 115 億元，年均增長 16%的新的任務目標。 （二）蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況 1、蓬萊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地理位置與交通網(wǎng)絡 蓬萊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于蓬萊市城東 五公里，南接 206 國道，北靠蓬萊新港，地理位置優(yōu)越，交通便捷，距煙臺機場、火車站、煙臺港均為 70 公里，距青島機場、青島港 200 公里，距遼東半島 66 海里。 2、蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展概況 蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是蓬萊市唯一的省級開發(fā)區(qū)，是山東十大最具經(jīng)濟活力園區(qū)和科學發(fā)展示范園區(qū)。是蓬萊市 “一體兩翼 ”城市規(guī)劃的東翼。開發(fā)區(qū)成立于 1992 年，規(guī)劃面積 72 平方公里， “七通一平 ”面積 41 平經(jīng)濟開發(fā)區(qū) - - 方公里，近年來圍繞建設 “城市新區(qū)、工業(yè)新區(qū)、生活新區(qū) ”的目標，不斷完善園區(qū)功能，共投資近 8 億元，建成了 “六橫八縱 ”全長 51 公里的路網(wǎng)，完成 道路硬化面積 110 萬平方米，配套綠化面積 91 萬平方米。區(qū)內(nèi)擁有年吞吐能力 2000 萬噸的蓬萊新港，規(guī)劃中的疏港鐵路計劃2010 年通車，新籌建的煙臺機場距離開發(fā)區(qū) 20 公里。 蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海岸資源豐富，域內(nèi)可利用自然岸線約 10 公里，水深條件良好，長礁以東 -20 米等身線距岸僅 500-800 米，海岸地基穩(wěn)固，遮蔽條件較好，具有得天獨厚的自然優(yōu)勢，是渤海灣北線水深條件最好的岸線，是得天獨厚的深水港址，適宜建設大型深水碼頭。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設，蓬萊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)依靠自然港口優(yōu)勢著力打造臨港產(chǎn)業(yè)，累計進區(qū)項目 224 個，完成 投資總額 150 億元，建成投產(chǎn)項目 204個。除國內(nèi)企業(yè)外，已有美國、香港、臺灣、韓國、澳大利亞、日本等國家和地區(qū)的 30 多個獨資、合資企業(yè)進駐。 目前區(qū)內(nèi)臨港工業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，形成了以海洋重工、大型港口設備、修造船為主的海洋重工修造船產(chǎn)業(yè)集群。建有蓬萊海洋重工產(chǎn)業(yè)園，已建成和在建重工項目 8 個，其中 6 個投產(chǎn)年實現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。作為開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，建材及鋼鐵具有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，逐步形成了一批以骨干企業(yè)和知名品牌為代表的陶瓷、木材加工和新型建材為主的剪裁鋼鐵產(chǎn)業(yè)，且已初具規(guī)模，逐步成為新的經(jīng)濟增長點。作為蓬萊 市的主導產(chǎn)業(yè) 汽車及零部件產(chǎn)業(yè)，已形成較完整的中重型載重汽車生產(chǎn)及相關零部件加工產(chǎn)業(yè)體系，在開發(fā)區(qū)內(nèi)建有汽車零部件工業(yè)園，目前園內(nèi)已落戶汽車零部件配套企業(yè) 10 家，已簽約和達成投資意向的 10 余家。 - - （三）概況 在總體規(guī)劃中確定為綜合性碼頭及集裝箱中轉碼頭，主要為蓬萊市及周邊地區(qū)對外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟和臨海工業(yè)服務，為黃煙鐵路沿線及其延伸的內(nèi)陸經(jīng)濟發(fā)展和外貿(mào)服務，為山東半島、遼東半島物資交流服務。建成以滾裝、大宗干散貨、液體化工、成品油、原油進出口為主的港區(qū)。 1、地理位置與交通網(wǎng)絡 地處山東半島最 北端，位于渤海、黃海交界處，屬蓬萊市轄境。地理坐標 374906 N， 1205000 E。港口水域條件良好，海域遼闊，港池寬敞，屬天然良港。距煙臺港 42 海里，距大連港 93 海里，是山東半島與遼東半島之間滾裝運輸距離最近的港口，蓬旅航線最短距離僅 55海里，時速 16 節(jié)的船舶僅需 3.5 個小時到達，大大縮短運輸時間，降低運輸成本。 2、碼頭現(xiàn)狀 擁有碼頭岸線 1700 米，港口航道水深 -14 米，能滿足 7 萬噸以下船舶進出港。生產(chǎn)泊位 8 個，其中 7 萬噸級、 5 萬噸級泊位各 1 個， 35000噸級、 20000 噸 級、 10000 噸 級、 2000 噸級通用泊位各 1 個。固定起重機械 13 臺，流動裝卸機械 30 余臺，最大起重能力 40 噸。港口占地 64萬平方米，其中港口庫場面積 55 萬平方米，并設有面積 3 萬平方米公用型保稅堆場。 3、貨物現(xiàn)狀 目前主要裝運的貨物有： 礦石類： （ 1）鋁礬土： 2008 年鋁礬土的吞吐量為 24.64 萬噸，其大部分都- - 來自印度和印度尼西亞，基本都發(fā)往茌平。 （ 2）鐵礦石： 2008 年鐵礦石的吞吐量為 6.31 萬噸，該貨種來自朝鮮南浦，發(fā)往青州、濰坊等山東西南地區(qū)。 木材： 2008 年木材主要來自俄羅斯和新西蘭，吞吐量由 07 年 的 20 萬噸增加到 08 年的 26 萬噸。根據(jù)了解，木材大部分銷往河北、臨沂、青島等地。 煤炭： 煤炭作為長期以來的主力貨種，伴隨著上半年國內(nèi)能源需求的緊張局面和下半年的不利局面， 08 年共完成 110.52 萬噸。內(nèi)貿(mào)煤炭來自黃驊港和秦皇島港，外貿(mào)煤炭主要來自朝鮮和俄羅斯；煤炭主要運送到煙臺各地區(qū)。 4、吞吐量現(xiàn)狀及發(fā)展預測 2007 年，口吞吐量達 1200 萬噸?，F(xiàn)已投入 8 億多元建起萬噸級泊位 7 個， 5 萬噸級以上泊位 2 處，并規(guī)劃建設 10 萬噸和 30 萬噸級泊位