山西省長(zhǎng)治市廣場(chǎng)佳園項(xiàng)目可行性報(bào)告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案案 名名 推推 介介 ： 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 佳佳 園園 品品 牌牌 聯(lián)聯(lián) 想想 ： 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 在在 詞詞 匯匯 意意 義義 上上 具具 有有 雅雅 俗俗 皆皆 曉曉 的的 效效 果果 ， 在在 實(shí)實(shí) 際際 意意 義義 上上 又又 具具備備 城城 市市 核核 心心 、 代代 表表 城城 市市 最最 高高 建建 筑筑 典典 范范 的的 作作 用用 ； 本本 案案 以以 興興 建建 中中 的的 “ 長(zhǎng)長(zhǎng) 治治廣廣 場(chǎng)場(chǎng) ” 為為 項(xiàng)項(xiàng) 目目 利利 基基 ， 在在 品品 牌牌 號(hào)號(hào) 召召 力力 上上 占占 有有 得得 天天 獨(dú)獨(dú) 厚厚 的的 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) ； 同同 時(shí)時(shí) ， “ 廣廣場(chǎng)場(chǎng) ” 二二 字字 的的 大大 氣氣 彰彰 顯顯 ， 也也 具具 備備 附附 加加 價(jià)價(jià) 值值 功功 能能 。 佳佳 園園 聯(lián)聯(lián) 想想 ： 家家 園園 、 嘉嘉 園園 ， 佳佳 園園 的的 稱稱 謂謂 源源 于于 上上 述述 聯(lián)聯(lián) 想想 。 首首 先先 ，我我 們們 必必 須須 認(rèn)認(rèn) 識(shí)識(shí) 到到 百百 姓姓 的的 生生 活活 貫貫 穿穿 于于 家家 庭庭 之之 中中 ， 這這 是是 亙亙 古古 不不 變變 的的 道道 理理 ，“ 家家 園園 ” 二二 字字 正正 是是 無(wú)無(wú) 數(shù)數(shù) 華華 美美 詞詞 匯匯 都都 無(wú)無(wú) 法法 取取 代代 的的 上上 上上 之之 選選 ， 無(wú)無(wú) 論論 你你 是是 貧貧富富 貴貴 賤賤 ， “ 家家 園園 ” 永永 遠(yuǎn)遠(yuǎn) 都都 是是 生生 活活 的的 永永 恒恒 話話 題題 。 “ 佳佳 ” 為為 “ 家家 ” ； “ 家家 ” 唯唯“ 佳佳 ” ， 寓寓 意意 佳佳 境境 天天 成成 、 幸幸 福福 和和 諧諧 ； “ 園園 ” 為為 “ 花花 園園 ” ， 即即 由由 千千 萬(wàn)萬(wàn) 個(gè)個(gè) 家家庭庭 所所 組組 成成 的的 ， 集集 多多 種種 功功 能能 為為 一一 身身 的的 社社 區(qū)區(qū) ， 寓寓 意意 詩(shī)詩(shī) 情情 蝶蝶 趣趣 、 美美 麗麗 芬芬 芳芳 。 建建 議議 長(zhǎng)長(zhǎng) 治治 市市 系系 文文 化化 底底 蘊(yùn)蘊(yùn) 深深 厚厚 、 民民 風(fēng)風(fēng) 較較 為為 純純 樸樸 的的 城城 市市 ， “ 廣廣 場(chǎng)場(chǎng)佳佳 園園 ” 案案 名名 的的 策策 立立 較較 那那 些些 華華 而而 不不 實(shí)實(shí) 的的 案案 名名 更更 易易 被被 民民 眾眾 所所 接接 受受 ， 且且 詞詞 匯匯本本 身身 朗朗 朗朗 上上 口口 ， 容容 易易 形形 成成 廣廣 泛泛 的的 口口 碑碑 效效 果果 。 不不 主主 張張 以以 “ 苑苑 ” 取取 代代 “ 園園 ” ；以以 “ 嘉嘉 ” 取取 代代 “ 佳佳 ” 。 在在 營(yíng)營(yíng) 銷銷 過(guò)過(guò) 程程 中中 可可 以以 通通 過(guò)過(guò) 分分 案案 名名 來(lái)來(lái) 表表 現(xiàn)現(xiàn) 各各 功功 能能 板板塊塊 的的 特特 色色 ， 如如 ： 高高 尚尚 住住 宅宅 部部 分分 可可 定定 名名 為為 “ 龍龍 源源 國(guó)國(guó) 際際 公公 寓寓 ” ， 城城 市市Townhouse 住住 宅宅 可可 定定 名名 為為 “ 桃桃 花花 香香 舍舍 ” 等等 等等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一節(jié) 摘 要 3 第二節(jié) 目的與依據(jù) 7 第三節(jié) 市場(chǎng)分析 7 第四節(jié) 市場(chǎng)定位 12 第五節(jié) 項(xiàng)目的提出 13 第六節(jié) 建設(shè)條件 15 第七節(jié) 設(shè)計(jì)說(shuō)明 20 第八節(jié) 組織管理 28 第九節(jié) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 38 第十節(jié) 投資預(yù)測(cè) 43 第十一節(jié) 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 47 第十二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 50 第十三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)控制手段 54 第十四節(jié) 營(yíng)銷策略 55 第十五節(jié) 結(jié) 論 59 附件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一節(jié) 摘 要 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1、 項(xiàng)目 名稱 ： 山西省長(zhǎng)治市 廣場(chǎng)佳園（暫定名） 2、 地理位置： 長(zhǎng)治市 八一廣場(chǎng)往南 2.5 公里為城市的商業(yè)中心帶，自東西向的商業(yè)街向南 2.5公里 ，即是新建長(zhǎng)治廣場(chǎng)。本案地塊環(huán)擁長(zhǎng)治廣場(chǎng)，項(xiàng)目四至為：北至城南路護(hù)城河附近 ，西至天晚集路，東至規(guī)劃道路（延安南路），南距經(jīng)四街約 100米處；北部世紀(jì)大道沿街 建設(shè)商業(yè)建筑 ,兩側(cè)板塊規(guī)劃建設(shè)綜合社區(qū) 。 區(qū)位 示意 圖 3、交通現(xiàn)況： 從護(hù)城河至長(zhǎng)治廣場(chǎng)的世紀(jì)大道規(guī)劃寬度為 100 米 ，屬于城市主干道，有待改造完成；廣場(chǎng)北側(cè)為五針街，西側(cè)目前為現(xiàn)狀瀝青路，東側(cè)還是泥土道路；廣場(chǎng)西側(cè)的天晚集路為現(xiàn)狀城市道路；廣場(chǎng)東側(cè)的延安南路還未開(kāi)工建設(shè)，只有狹窄的區(qū)域泥土路。 從目前交通現(xiàn)狀上看，該地塊周邊道路 雖 有待改造完善，但結(jié)合長(zhǎng)治市總體規(guī)劃目標(biāo)，未來(lái)交通網(wǎng)規(guī)劃很適宜本案項(xiàng)目的建設(shè)，具有符合開(kāi)發(fā)的交通條件和與城市主干道一脈貫通的優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4、 總 用 地 平衡表 ： 名稱 單位 數(shù)量 比例 總用地面積 公頃 206.07 100% 住宅用地面積 公頃 63.56 30.9% 公建用地面積 公頃 30.55 14.8% 道路用地面積 公頃 43.68 21.2% 綠地用地面積 公頃 68.28 33.1% 二 、 定位策略： 1、規(guī)劃策略： 本項(xiàng)目的規(guī)劃共分 6 大板塊 12 區(qū)間，囊括：長(zhǎng)治休閑廣場(chǎng)、高尚居住區(qū)、低密度住宅區(qū)、公共建筑、綜合商業(yè)五大主題建設(shè)內(nèi)容，并引入城市Townhouse 概念和 soho 商住一體化概念。項(xiàng)目遍布以居家、休閑、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、商務(wù)、教育、社區(qū)服務(wù)為主題的功能設(shè)施，設(shè)置公共會(huì)所、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、醫(yī)院、學(xué)校及綜合服務(wù)性公建等，實(shí)現(xiàn)城市新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，充分滿足長(zhǎng)治的城市化進(jìn)程需求及 提升城市居民整體生活品質(zhì)，為開(kāi)發(fā)做足文章。 六大板塊分配示意圖 2、 定位方針： 本案依照長(zhǎng)治市政 府提出的創(chuàng)建 “ 國(guó)家園林城市 ” 總體規(guī)劃要求，經(jīng)過(guò)初步論證，擬將該地塊規(guī)劃建設(shè)成為以長(zhǎng)治廣場(chǎng)為核心，以超大型居住社區(qū)為主體功能的，集商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、公共服務(wù)功能為一身的具有國(guó)際化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市特征的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 建設(shè) 分配技術(shù)指標(biāo)表 3、開(kāi)發(fā) 建設(shè) 策略： 本案采取公益性開(kāi)發(fā)與產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)策略。我們主張立足于為長(zhǎng)治城市的建設(shè)服務(wù)，以公益性建設(shè)來(lái)完善代表城市形象的南大門 -長(zhǎng)治 廣場(chǎng)，為長(zhǎng)治的城市面貌更添姿彩。產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)是以大力倡導(dǎo)和提高長(zhǎng)治人民城市化生活品質(zhì)為立基，向長(zhǎng)治市人民供給具有國(guó)際化城市水平的時(shí)尚居所及各項(xiàng)配套設(shè)施，積極拉動(dòng)城市的多元經(jīng)濟(jì)，實(shí)施產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營(yíng)管理。 根據(jù)本項(xiàng)目地塊編號(hào) 地塊面積 (ha) 用地性質(zhì) 建筑面積 (m2) 建筑密度 (%) 容積率 綠地率 (%) 機(jī)動(dòng)車位 (個(gè) ) A 區(qū) 35.52 555926 A1 3.24 商業(yè) 57672 44.5 1.87 32.5 146 A2 5.59 教育 26414 9.5 0.26 45.2 59 A3 26.69 二類居住 471840 19.6 1.92 45.2 450 B 區(qū) 31.17 569034 B1 9.13 商業(yè) 243854 44.7 2.67 39.4 400 B2 6.36 教育 20284 9.1 0.25 43.2 70 B3 15.68 二類居住 304896 23.9 2.42 38.3 250 C 區(qū) 30.98 486471 C1 15.43 二類居住 311686 21.7 2.02 39.9 283 C2 0.89 商業(yè) 20600 44.8 2.7 31 50 C3 13.65 一類居住 143325 24.1 1.05 44 120 C4 1.01 商住 10860 44.5 1.08 30.5 40 D 區(qū) 16.39 346602 D1 3.71 商業(yè) 169278 45 3.59 33 220 D2 2.26 商業(yè) 71092 45 2.70 32.5 102 D3 9.68 二類居住 86736 19.1 1.04 40.5 180 D4 0.74 商住 19496 44.5 2.64 30.5 30 E 區(qū) 32.9 551561 E1 1.54 商住 41256 45 2.74 30.1 68 E2 3.01 酒店 154000 27.8 4.76 33.5 108 E3 27.36 二類居住 331440 21.1 2.08 33.9 520 E4 0.99 商業(yè) 24865 44.5 2.5 31 50 F 區(qū) 21.55 388906 F1 2.22 商業(yè) 83832 31.4 3.78 34.6 120 F2 1.20 商住 31767 45 2.64 31.1 55 F3 1.85 醫(yī)療 30000 41 1.62 38.4 147 F4 16.28 二類居住 243307 20.5 2.01 34.7 400 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)作業(yè)的地理特征，實(shí)施以 C、 D 版塊為核心進(jìn)行輻射開(kāi)發(fā)建設(shè) 的運(yùn)營(yíng) 策略。 三、項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目地塊規(guī)劃 面積 龐大，內(nèi)容復(fù)雜， 通過(guò) 對(duì) 項(xiàng)目地塊的長(zhǎng)期考察與專家論證，在技術(shù)上我們強(qiáng)調(diào)用地分配合理、 理念超前、 以人為本的原則， 充分利用該地塊的地形地貌，科學(xué)調(diào)配各項(xiàng)指標(biāo)的分配，多方征求和采納專家建議，把技術(shù)性指標(biāo)做 到可施行、可標(biāo)新、可利用，從根本意義上滿足城市發(fā)展需求。 總體 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃建設(shè)用地 平方米 2060766 2 待征道路用地 平方米 406866 3 總建筑面積 平方米 2832281 不含地下室 其中：住宅建筑面積 平方米 1872083 不含地下室 公建建筑面積 平方米 960198 不含地下室 4 建筑占地面積 平方米 371043 5 容積率 1.37 6 建筑密度 % 18.0 7 機(jī)動(dòng)車停車 輛 7281 8 其 中：地上 輛 5335 地下 輛 1946 9 綠地面積 平方米 682807 10 綠地率 % 40.2 11 總戶數(shù) 戶 13398 四、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)開(kāi)發(fā) 銷售 周期 7.5年（即 2013年 封盤 ） 項(xiàng)目固定投資 ￥ 592866 萬(wàn)元 單位固定成本 ￥ 2045.42 元 /平米 可銷售收入 ￥ 642835 萬(wàn)元 經(jīng)常性營(yíng)業(yè)收入 ￥ 13969 萬(wàn)元 /年 累計(jì)利稅總額 ￥ 53878 萬(wàn)元 投資回收周期 7.0年 資產(chǎn)回收 率： 102.5% 全部投資利潤(rùn)率： 7.6% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 凈利潤(rùn)率 4.74% 項(xiàng)目啟動(dòng)資金 ￥ 18137 萬(wàn)元 第二節(jié) 目的與依據(jù) 一、編制目的： 本案通過(guò)對(duì)“ 廣場(chǎng)佳園 ”項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、投資估測(cè)、效益評(píng)價(jià)、營(yíng)銷建議等 主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性定量研究和專業(yè)策劃，從而為投資開(kāi)發(fā)提供決策依據(jù)。 二、編織依據(jù)： 1、 行業(yè)性調(diào)查資料及長(zhǎng)治市投資環(huán)境調(diào)查資料。 2、 長(zhǎng)治市招商引資政策及相關(guān) 促進(jìn) 行 業(yè)發(fā)展的政策 。 3、 項(xiàng)目相關(guān)批復(fù)性文件及項(xiàng)目前期工作進(jìn)展?fàn)顩r。 4、 委托設(shè)計(jì)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及長(zhǎng)治市投資開(kāi)發(fā)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 5、 山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建安工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第三節(jié) 市場(chǎng)分析 一、 投資環(huán)境 長(zhǎng)治市地處亞歐大陸橋中國(guó)內(nèi)陸隴海 蘭新鐵路中段北側(cè)，山西能源重化工基地東南部。全市轄兩區(qū)一市十縣，土地總面積 13896 平方公里，總?cè)丝?310萬(wàn)人，距太原 223km，是山西省東南部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商品集散中心，是以礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)為主的中等綜合性工業(yè)城市。改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)治市提出了 “政府創(chuàng)造環(huán)境，人民創(chuàng)造財(cái)富 ”的響亮口號(hào)，形成了 “ 你發(fā)財(cái)，我發(fā)展 ” 的良好氛圍，為外來(lái)客商創(chuàng)造出了優(yōu)越的 投資 環(huán)境。 投資者在擇選 投資創(chuàng)業(yè)之區(qū) 時(shí) ，就是 充分認(rèn)識(shí)所選 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的 優(yōu)化 性質(zhì) ， 包括： 基礎(chǔ)設(shè)施供給 是否 充裕，發(fā)展空間 、 資金、人力等要素市場(chǎng) 是否 完善，市場(chǎng)體制 、 服務(wù) 效率、 政策環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境 是否健全 。本案綜合分析長(zhǎng)治市的發(fā) 展?fàn)顩r 以明顯的比較優(yōu)勢(shì) 論證 ， 長(zhǎng)治市的投資環(huán)境具有能夠 吸引投資者關(guān)注、實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期 目標(biāo) ，形成強(qiáng)大的區(qū)域聚集效應(yīng) 等特點(diǎn) 。 另外，長(zhǎng)治市作為 生活居住之區(qū)，就是山青水碧地綠天藍(lán)， 政府創(chuàng)建園林 城市的規(guī)劃 和管理 理念 先進(jìn)，文化氛圍濃郁，人口規(guī)模適度，人際關(guān)系和諧， 基礎(chǔ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn) 業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)比較充分。 長(zhǎng)治市 安全、友好的人居環(huán)境，能夠最大 程 度地實(shí)現(xiàn)人們的生活居住理想， 是長(zhǎng)治 人 民凝聚智慧 的地方 ，成為房地產(chǎn)投資的熱土 。 長(zhǎng)治市的招商引資政策為本案的建設(shè)提供了充分的開(kāi)發(fā)條件， 在綜合資源稟賦條件相近的情況下， 長(zhǎng)治市將成為山西 省東南部開(kāi)發(fā)規(guī)模較大 、房地產(chǎn)性價(jià)比優(yōu) 秀的地區(qū) 。 相信本案的策劃建設(shè)能夠順應(yīng)長(zhǎng)治市城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展需要，取得豐碩成果。 二、市場(chǎng)調(diào)查 1、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查： 長(zhǎng)治市是山西省能源重化工基地，隨著改革開(kāi)放步伐的加快，長(zhǎng)治市的經(jīng)濟(jì)也得到了迅猛發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯提升。在這一背景下，城市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始升溫，由于起步較晚的原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于初期階段。目前，市場(chǎng)上銷售的地產(chǎn)樓盤規(guī)模都是 10 萬(wàn)平方米以下的小樓盤，但地理位置處于城市的中心地帶，交通條件較為便利。在城市的外環(huán) -老頂山山腳下開(kāi)始出現(xiàn)別墅區(qū)，供給規(guī)模僅有 31000平方米。從長(zhǎng)治市的房地產(chǎn)總體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀上看，市場(chǎng)操作尚不規(guī)范，在物業(yè)的供應(yīng)形態(tài)上也多屬于低端項(xiàng)目，供求關(guān)系上仍屬于賣方市場(chǎng)，購(gòu)房者的消費(fèi)行為自主權(quán)較為被動(dòng)。 長(zhǎng)治市部分樓盤剪影 長(zhǎng)治市住宅市場(chǎng)的價(jià)格具體如下： 多層住宅不帶電梯：均價(jià) 2000元 /平方米左右； 帶電梯小高層住宅：均價(jià) 2700元 /平方米左右； 別墅： 100 萬(wàn)元左右 /套（ 400平方米）。 2、社會(huì)調(diào)查： 從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) 整體 業(yè)態(tài) 上 講，各城市受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展速度影響不同而表現(xiàn)的情形也不相同，但總體歸納起來(lái)大體表現(xiàn)為以下特點(diǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 特點(diǎn)一： 規(guī) 模型小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流。隨著購(gòu)房者品位需求的日益提高，較大規(guī) 模的小區(qū)所帶來(lái)的完善配套、多層次的建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣的戶型選擇、以及給購(gòu)房者所帶來(lái)的物業(yè)附加價(jià)值，是小樓盤無(wú)法比擬的。從許多城市房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將以 10 萬(wàn)平米以上的規(guī)模型小區(qū)為主導(dǎo)。 特點(diǎn)二： 戶型面積在變小、房間在變多。在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理 性，逐步改善居住條件成為市場(chǎng)消費(fèi)的導(dǎo)向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)大中型城市的兩居室面積一般都控制在 110 平米左右，三居室一般也不超過(guò) 135 平米。這是由于人們?cè)趽襁x居住場(chǎng) 所時(shí)尤為看重高尚住宅，高尚住宅在價(jià)格上較普通住宅偏高，但往往高尚住宅采取的是總價(jià)策略，在戶型設(shè)計(jì)上較為合理，較普通住宅要略小一些，因此總價(jià)對(duì)于市場(chǎng)并未形成負(fù)擔(dān)， 是 產(chǎn)生高尚住宅 熱銷大環(huán)境 的原因。隨著家庭成員的多元化和對(duì)多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會(huì)成為消費(fèi)主流。 特點(diǎn)三： 小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞。各城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，小高層物 業(yè) 85%以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對(duì)適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買家的要素。預(yù)計(jì)小高層和多層住宅在今后的住宅市場(chǎng) 中會(huì)一直保持主流地位。 特點(diǎn)四： 成規(guī)模、重環(huán)境。首先規(guī)模較大的社區(qū)都超過(guò) 10 平米；其次大型 社區(qū)有更多空間進(jìn)行內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造。此外，大型社區(qū)在開(kāi)發(fā)成本上相對(duì)較低，可以在與小盤同樣造價(jià)的基礎(chǔ)上選取更優(yōu)質(zhì)、更環(huán)保的建筑材料來(lái)提高物業(yè)檔次，而且大社區(qū)更容易建設(shè)智能化系統(tǒng)和區(qū)內(nèi) AUTO 設(shè)備布點(diǎn)，進(jìn)而節(jié)約物業(yè)管理成本。 特點(diǎn)五： 隨著高科技技術(shù)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，各大中逐漸演變成 數(shù)字型城市、國(guó)際化城市， 以 Soho 概念為定位的商住一體 項(xiàng)目 率先在北京、上海、廣州等大型城市興起， 一 經(jīng) 推向市場(chǎng) 即受到了城市中小業(yè)主的青睞 。 現(xiàn)如今在都市中的新新一族，更多的選擇時(shí)尚、超前、夠 High 的創(chuàng)業(yè)辦公方式， Soho的概念也就是基于 互聯(lián)技術(shù)及 數(shù)字 化 技術(shù)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的家庭化辦公模式，在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長(zhǎng)治市城市化進(jìn)程不斷發(fā)展的 未來(lái)，商住一體化項(xiàng)目肯定會(huì) 具有越來(lái)越廣闊的發(fā)展前景。從長(zhǎng)治市的 調(diào)查 資料 來(lái)看， Soho 的 概念 尚 屬 一片空白，這正為我們將Soho 項(xiàng)目推向市場(chǎng)留存了足夠的發(fā)揮空間。 三、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ： 1、 供給預(yù)測(cè) 隨著國(guó)土資源部 45 號(hào)文對(duì)別墅用地的叫停， 別墅時(shí)代已經(jīng)告一段落。 有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)把目光投向通過(guò)大手筆 打造的 交通 環(huán)境優(yōu)良 、配套 齊全的高 尚住宅 ， 諸如：城市 Townhouse，國(guó)際化公寓等， 同樣也可以取得比較好的銷售業(yè)績(jī)。尤其是長(zhǎng)治市的房地產(chǎn)供求關(guān)系及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，類似于本案百萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模、國(guó)際化水準(zhǔn)的項(xiàng)目絕無(wú)僅有， 會(huì) 從根本上 促進(jìn)結(jié)構(gòu)性供求矛盾問(wèn)題的解決。另一方面，從國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文來(lái)看，政府希望建 立一個(gè)合理的住宅供應(yīng)體系，而高檔物業(yè)正是這個(gè)體系中重要的一部分 ，城市 Townhouse 的引入既不與國(guó)家政策相違背， 又能夠 順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的政策性調(diào)整， 另一方面 還可以 解決和平衡 市場(chǎng)的供需關(guān)系， 我們的項(xiàng)目只要真真正正論品質(zhì)，實(shí)實(shí)在在定價(jià)格，勢(shì)必會(huì)開(kāi) 創(chuàng)長(zhǎng)治市房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)代。 2、 需求預(yù)測(cè) 長(zhǎng)治 除了 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 現(xiàn)有 的 供應(yīng)外 ，隨著市 域 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展， 當(dāng) 地消費(fèi)者 的購(gòu)買能力愈來(lái)愈強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)型 高尚住宅會(huì) 越來(lái)越受到他們的歡迎。 另外，長(zhǎng)治市招商引資政策 的進(jìn)一步深化，吸引了眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外商家 的 進(jìn)入， 通過(guò) 他們 對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，普通城市居民同樣 可 以 在 市場(chǎng)供應(yīng)中 找到需求。隨著 市場(chǎng)規(guī)模 的不斷放大以及 現(xiàn)行供應(yīng) 項(xiàng)目 逐漸 進(jìn)入強(qiáng)銷期 ， 2006-2008 年 前后的長(zhǎng)治房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必達(dá)到高潮 。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 長(zhǎng)治 市 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 在售 的 普通住宅 價(jià) 格 在 20002800 元人民幣 /平方米 之間，市場(chǎng)供應(yīng)主要以低端項(xiàng)目為主， 由于 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)起步較晚原因， 產(chǎn)品需求 較為 強(qiáng)烈，預(yù)計(jì) 未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 利好 。目前，長(zhǎng)治市房地產(chǎn) 中高端市場(chǎng) 供應(yīng)量很小，具有很廣闊的市場(chǎng)前景，同時(shí)也因?yàn)橹懈叨耸袌?chǎng)受價(jià)格和購(gòu)買力影響較大 ， 開(kāi)發(fā)過(guò)程中 需要加強(qiáng)市場(chǎng)定位工作 。根據(jù)各城市開(kāi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)經(jīng)驗(yàn)，隨著全民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)及市場(chǎng)需求的細(xì)化與放大，中高端項(xiàng)目往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終贏家 。 經(jīng)驗(yàn)表明，城市房地產(chǎn)業(yè)興起的頭 10 年一定會(huì)持續(xù)攀高， 根據(jù)長(zhǎng)治市近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 預(yù)計(jì) 2006 年長(zhǎng)治市房地產(chǎn) 市場(chǎng)的價(jià)格 會(huì)達(dá) 到高潮 ，不同位置、不同品質(zhì)的 物業(yè) 價(jià)格 會(huì) 表現(xiàn)不同， 到 2008 年后長(zhǎng)治的房地產(chǎn)市場(chǎng) 受總量的影響， 市場(chǎng) 價(jià)格可能會(huì) 呈現(xiàn)下降趨勢(shì) ，但幅度不會(huì)太大， 而那些 人文社區(qū)環(huán)境 成熟，建設(shè)規(guī)模較大的樓盤 ，甚至價(jià)格可能出現(xiàn)大幅上升。 從 房地產(chǎn)商 品 細(xì)化及各城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 方面 分析 ， 長(zhǎng)治的未來(lái)房地產(chǎn) 品質(zhì)將進(jìn)一步提高， 隨著城市開(kāi)發(fā)速度的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈， 主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 追求低密度：越低的密度就意味著會(huì)有越尊貴獨(dú)享的天地和視野，打環(huán)境牌將 是吸引客戶最直接有效的手段。 注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造 ， 能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出并保持 價(jià)格堅(jiān)挺，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃和打造是所有優(yōu)秀項(xiàng)目應(yīng)具備的最基本的條件。 建筑 風(fēng)格多樣化，結(jié)構(gòu)形式多元化。不斷細(xì)化市場(chǎng)定位，滿足差異化需求 ，城市內(nèi)涵更加豐富 。 注重室內(nèi)外空間的合理劃分與利用，在戶型和功能設(shè)計(jì)方面更趨細(xì)化 和突現(xiàn)個(gè)性觀念。 營(yíng)銷方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì) ， 走定制化路線、貼身化個(gè)性服務(wù)、俱樂(lè)部銷售方式、體驗(yàn)生活方式 Show 場(chǎng)等，在眼球爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，有效的推廣渠道和方式將是勝出的推動(dòng)力。 四、 分析結(jié)果 1、 調(diào)研分析表明， “ 廣場(chǎng)佳園 ” 項(xiàng)目具有良好的大市場(chǎng)環(huán)境背景。另外，由于該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上具有與 長(zhǎng)治市整體發(fā)展規(guī) 劃相嚙合的特點(diǎn) ，是推動(dòng) 市域產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化的積極因素。 2、 本案 通過(guò)精心的策劃定位有望通過(guò)豐富的項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容使得本案在行業(yè)內(nèi)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 及提升人氣帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。同時(shí)， 采取 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公益性開(kāi)發(fā)與產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)策略不但可以達(dá)成政企合作關(guān)系，促動(dòng)長(zhǎng)治的城市建設(shè)步伐加快，而且對(duì)于企業(yè)的發(fā)展都具有深遠(yuǎn)意義。 3、 隨著長(zhǎng)治市多元產(chǎn)業(yè) 的逐漸優(yōu)化，會(huì)使本項(xiàng)目獲得更多的發(fā)展空間。人口的逐年增加、客源層次提高和增長(zhǎng)，都會(huì)對(duì) “ 廣場(chǎng)佳園 ” 項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)積極的影響。 4、 長(zhǎng)治市 政府對(duì) 引資的寬松政策環(huán)境及對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)的關(guān)注都將進(jìn)一步拉近長(zhǎng)治市與國(guó)際城市的距離 ，同時(shí)各行業(yè)的大發(fā)展也會(huì)造就本項(xiàng)目的繁榮和興旺。 5、 就“廣場(chǎng)佳園”而言， 雖然市場(chǎng)上存在著許多干擾因素，但相信通過(guò)我們實(shí)力打造的地產(chǎn)精品與品牌，充分利用市場(chǎng)的供求契機(jī)以及規(guī)范開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，完全能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。 第四節(jié) 市場(chǎng)定位 一、 概念定位： 名流府邸，坐擁城市綠島的大富之家； 投資首選，財(cái)富礦脈， Townhouse之城市里的寬 House； 新新標(biāo)版，仰瞻城市 Soho一族的炫生活； 城中之城，自成一體的國(guó)際化大社區(qū)； 修身養(yǎng)性、城市中延年益壽的祥福莊園。 二、 價(jià) 格定位 “廣場(chǎng)佳園”銷售價(jià)格采取期望定價(jià)與市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的策略，在建筑品質(zhì)上屬長(zhǎng)治市房地產(chǎn)市場(chǎng)的中上檔次水平，在定價(jià)上采取與市場(chǎng)同步的純質(zhì)定價(jià)，計(jì)劃定價(jià)如下： 高尚住宅： 銷售 起 價(jià) 2300 元 /平米； Soho 商?。?銷售起 價(jià) 2900 元 /平米 城市 Townhouse： 銷售 起 價(jià) 4300 元 /平米； 商業(yè) 公建 ： 銷售起價(jià)按 3800元 /平米，租賃 均價(jià) 1 元 /天 .平米 三、目標(biāo)定位 1、商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目招商、銷售群體： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 來(lái)自長(zhǎng)治市城區(qū)內(nèi)的商務(wù)、商業(yè)團(tuán)體及個(gè)人； 來(lái)自長(zhǎng)治市行政地域范圍內(nèi)的商務(wù)、商業(yè)團(tuán)體及個(gè)人； 來(lái)自省內(nèi)外的投資客 商、合作伙伴、金融友人； 其它（如企事業(yè)單位商務(wù)辦公、地區(qū)級(jí)銷售處等）。 2、 高尚住宅項(xiàng)目銷售群體： “廣場(chǎng)佳園”的 Townhouse客戶群定位于近幾年迅速擴(kuò)大的企業(yè)家、社會(huì)名流和外籍、企業(yè)的高資中年職業(yè)群體（家庭年收入 50 萬(wàn)元以上，月收入 4 萬(wàn)元以上），銷售目標(biāo)群體如下： 外企、高新科技企業(yè)、金融證券業(yè)界的高資人士、外籍人士； 高資群體（私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)銷售人員）； 文藝體育界人士、政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； 其它（如影視廣告業(yè)界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等）； 實(shí)力家庭的新生代置業(yè)群體。 四、購(gòu)買力分析 1、高尚住宅： 根據(jù)創(chuàng)意方案，項(xiàng)目戶均面積約 130 平米左右，每套銷售均價(jià)約30 萬(wàn)元左右，一般情況下購(gòu)房者首付 30%房款，約 9 萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分 20 年償還，每月償還 1100 元左右，完全符合普通家庭收入。按目標(biāo)定位預(yù)期，購(gòu)房者完全有能力支付。 2、城市 Townhouse： 戶均面積 200 平米左右，每棟均價(jià) 90 萬(wàn)元左右，購(gòu)房者首付 30%房款，約 2530 萬(wàn)元左右，余款按揭 20 年，每月償還 3600 元左右，按目標(biāo)定位預(yù)期，購(gòu)房者完全有能力支付。 第五節(jié) 項(xiàng)目的提出 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需 要 ： 長(zhǎng)治市物產(chǎn)及旅游資源極其豐富，迫切要求加快城市的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。“廣場(chǎng)佳園”的建設(shè) 作為 長(zhǎng)治市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，是充分利用長(zhǎng)治的工業(yè)、旅游、文化品牌形象，更多更好的發(fā)掘資源潛力，適應(yīng)新時(shí)期城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，從全新理念、超前規(guī)劃、科學(xué)配比等多元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)角度出發(fā)，積極解決市場(chǎng)需求與開(kāi)發(fā)規(guī)模矛盾的新型高端項(xiàng)目，是推動(dòng)長(zhǎng)治市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)向更大規(guī)模、更高層次邁進(jìn)的里程碑式項(xiàng)目。 2、是不斷提高建設(shè)品位的需要 ： 本項(xiàng)目的投資方具有良好的經(jīng)濟(jì)背景、企業(yè)資信與專業(yè)的技術(shù)人才，能夠準(zhǔn)確洞悉市場(chǎng)，不斷推出具有先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)、 理念超前的高品位房地產(chǎn)項(xiàng)目。選址長(zhǎng)治市進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資正是站在較高的經(jīng)濟(jì)視角，通過(guò)多方考證對(duì)比之后，在確保能夠達(dá)到長(zhǎng)遠(yuǎn)受益效果的情況下所進(jìn)行的科學(xué)投資，是 通過(guò)突破和獨(dú)辟經(jīng)營(yíng)手段，為企業(yè)自身及城市發(fā)展贏得更廣泛的社會(huì)效益的需要。 通過(guò)“廣場(chǎng)佳園”的開(kāi)發(fā)，企業(yè)定會(huì)在業(yè)界及社會(huì)上樹(shù)立起良好的品牌和形象，為進(jìn)一步介入房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3、 是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要 ： 隨著國(guó)家土地供應(yīng)市場(chǎng)秩序日趨規(guī)范，為合理利用土地資源， 企業(yè) 放眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)，一次性獲得大面積具有開(kāi)發(fā)潛力的 土地，有利于整合各項(xiàng)資源，全面而合理的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃統(tǒng)籌建設(shè)和制定營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。加之，長(zhǎng)治市多元產(chǎn)業(yè)資源的進(jìn)一步優(yōu)化，促使長(zhǎng)治市的土地價(jià)值不斷的提升，日趨成熟的核心城市概念已經(jīng)被認(rèn)可， 人氣的逐漸旺盛、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都將促使本項(xiàng)目潛在價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。 4、是積蓄財(cái)富的需要 ： 受中西部大開(kāi)發(fā)及 WTO 的因素 影響 ， 長(zhǎng)治市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心的輻射功能日漸明顯，人們的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)觀念 越來(lái)越多的 向時(shí)尚化 發(fā)展。 長(zhǎng)治市不但擁有豐富的礦產(chǎn)資源，而且具有得天獨(dú)厚的旅游環(huán)境，而且是 晉、冀、豫三省的重要通道 ，集 三源經(jīng)濟(jì) 動(dòng)力作用于一身，可謂是潛力巨大的投資熱土。這些綜合因素 都預(yù)示 著長(zhǎng)治市的城市規(guī)模將會(huì)越來(lái)越大， 會(huì)有越來(lái)越多的 國(guó)內(nèi)外企業(yè)、個(gè) 人 的流 入。 企業(yè)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展出發(fā)，選址長(zhǎng)治市發(fā)起建設(shè)“廣場(chǎng)佳園”百萬(wàn)平米大社區(qū)，正是在規(guī)模上突破長(zhǎng)治市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量供給不足與綜合配套設(shè)施相矛盾的問(wèn)題，從進(jìn)一步完善規(guī)劃內(nèi)容出發(fā)，利用市場(chǎng)需求契機(jī)，直接和間接的為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展積蓄財(cái)富，爭(zhēng)取最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，具有極強(qiáng)的戰(zhàn)略前瞻意義。 5、是發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的需要 ： “廣場(chǎng)佳園”的建設(shè)是一項(xiàng)意義深遠(yuǎn)、具有綜合服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 性質(zhì)的項(xiàng)目。該地塊與長(zhǎng)治市 CBD 的貫通優(yōu) 勢(shì)為項(xiàng)目規(guī)劃高尚大社區(qū)提供了彌足珍貴的建設(shè)條件與項(xiàng)目買點(diǎn)。 企業(yè) 將充分發(fā)揮先進(jìn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，積極拉動(dòng)市場(chǎng)需求創(chuàng)新求實(shí)，使投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，投資進(jìn)退容易掌握；按照規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)管理、周密的營(yíng)銷造勢(shì)計(jì)劃，積極塑造項(xiàng)目品牌，提升和附加品牌價(jià)值，讓項(xiàng)目的建設(shè)使城市更完美，讓投資得到合理的回報(bào)。 二、前期計(jì)劃 ： “廣場(chǎng)佳園”項(xiàng)目計(jì)劃分六 期開(kāi)發(fā)完成，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 6年。除長(zhǎng)治休閑廣場(chǎng)作為公益性開(kāi)發(fā)外，其他建筑完成后通過(guò)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)銷售的模式進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。其中住宅與商業(yè)項(xiàng)目依照商品房管理規(guī) 定組織上市銷售；公建類項(xiàng)目采取產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要，預(yù)計(jì)到 2007 年之前 ，將完成以下幾項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作： “廣場(chǎng)佳園”項(xiàng)目公司組籌建完成。 完成“ 廣場(chǎng)佳園 ”項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。 通過(guò)合法程序取得國(guó)有土地使用權(quán) 。 完成“ 廣場(chǎng)佳園 ”釘樁與勘測(cè)工作。 完成“ 廣場(chǎng)佳園” 項(xiàng)目規(guī)劃及施工設(shè)計(jì)。 完成“ 廣場(chǎng)佳園” 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃許可審批。 完成“ 廣場(chǎng)佳園” 項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證辦理。 完成綠化、消防、人防等各項(xiàng)蓋章手續(xù)。 完成“廣場(chǎng)佳園”招投標(biāo)及項(xiàng)目開(kāi)工證 辦理 。 第六節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 ： 長(zhǎng)治屬暖溫帶 半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。全年冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，氣溫適中，四季分明。年平均氣溫 5 至 11 ，年日照時(shí)數(shù) 2418 至 2616 小時(shí)，無(wú)霜期 151 至 184 天。年平均降水量 550 至 650 毫米，有漳河、后灣、關(guān)河 3座蓄水量 1 億立方米。全市水資源總量為 22.96 億立方米，是中國(guó)華北地區(qū)相對(duì)的 富水區(qū)。 二、拆遷工程 ： 本項(xiàng)目涉及的拆遷工程是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工程。企業(yè)現(xiàn)已初步探明了征地范圍的地貌及拆遷情況，在征用土地過(guò)程中將嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)征地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 補(bǔ)償?shù)墓芾磙k法對(duì)所征用土地及居民進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。經(jīng)過(guò)與所征土地管轄區(qū)有關(guān)政府部門的初步磋 商，計(jì)劃在本案得到立項(xiàng)批復(fù)后即可實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作，預(yù)期在 2006 年上 旬完成拆遷工程，使建設(shè)場(chǎng)地達(dá)到“七通一平”。 三、地質(zhì)地貌 1、地質(zhì)： 根據(jù)原長(zhǎng)治廣場(chǎng)工程地質(zhì)勘探資料分析，該地塊地質(zhì)條件較好，地耐力較高，符合建設(shè)開(kāi)發(fā)高層建筑地質(zhì)。但受地貌影響，各區(qū)位地下水位高低不一，需考慮降水。詳細(xì)地質(zhì)情況在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施工作過(guò)程中委托測(cè)堪單位完成。 2、地貌： 長(zhǎng)治廣場(chǎng)： 2000 年始建，規(guī)劃總規(guī)模為 500畝，城市主干道從廣場(chǎng)中間貫通，道路東西兩側(cè)各占 250畝。西側(cè)廣場(chǎng)建設(shè)初具規(guī)模，疊泉、假山、噴泉造型已經(jīng)完成，東側(cè)廣場(chǎng)只 進(jìn)行了簡(jiǎn)單的綠化，尚需開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步投資完成。 廣場(chǎng)西北側(cè)開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀： 此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向西 800米至天晚集路，南北范圍由廣場(chǎng)東西中心線向北 380米至五針街。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)民耕地，很少量的村民臨時(shí)建筑，在本區(qū)域內(nèi)有兩條高壓走廊穿過(guò)，成為場(chǎng)地的不利因素，需要協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整；地勢(shì)總的趨勢(shì)為北高南低，地勢(shì)平坦。 廣場(chǎng)高處向西 廣場(chǎng)向北 天晚集路一側(cè)用地 場(chǎng)地內(nèi)高壓走廊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣場(chǎng)西南側(cè)開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀： 此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向西 800米至天晚集路，南北范圍由廣場(chǎng)東西中心線向南 600米。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)民耕地、寨子村和兩個(gè)村辦工廠，大約有 500600戶的拆遷居民。在本區(qū)域內(nèi)有一條高壓走廊穿過(guò)，需要在開(kāi)發(fā)工作中協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)整；本處地勢(shì)低洼，地下水位很高，村民新建住宅進(jìn)行了大量填土。 廣場(chǎng)西南角向南 廣場(chǎng)西南角向西 寨子村向南 300 米至用地邊界 村頭向東北方向的工廠 南側(cè)低洼地向東側(cè)世紀(jì)大道 寨子村東側(cè)村頭及低洼地 廣場(chǎng)東南側(cè)開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀： 此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向東 600米至延安南路，南北范圍由廣場(chǎng)東西中心線向南 500米。區(qū)域內(nèi)包括馬坊頭村和小部分耕地，大約有 800戶的拆遷居民。用地東側(cè)邊界緊鄰軍工企業(yè)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅區(qū)，由南到北都是 6層居民住宅。本處地勢(shì)平坦，地下水位很高。 廣場(chǎng)東南側(cè)耕地 廣場(chǎng)東南側(cè)耕地及軍工住宅 廣場(chǎng)綠化 馬 坊頭村部分民宅 廣場(chǎng)東北側(cè)開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀： 此部分區(qū)域東西范圍由南北向世紀(jì)大道向東 600米至延安南路，南北范圍由廣場(chǎng)東西中心線向北 400米至五針街。區(qū)域內(nèi)包括零散的多層和小部分耕地。用地東側(cè)邊界緊鄰軍工企業(yè)的住宅區(qū)，由南到北都是 6層居民住宅。本處地勢(shì)高于南側(cè)，地勢(shì)平坦。 廣場(chǎng)東北側(cè)區(qū)域用地 廣場(chǎng)東北側(cè)區(qū)域及軍工住宅 廣場(chǎng)北側(cè)五針街 廣場(chǎng)東北側(cè)區(qū)域用地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣場(chǎng)北側(cè)五針街向北至護(hù)城河開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀： 根據(jù)長(zhǎng)治廣場(chǎng)及周 邊開(kāi)發(fā)用地區(qū)域地容地貌，為了與城市更好的連接，提升本區(qū)域的開(kāi)發(fā)價(jià)值，開(kāi)發(fā)建設(shè)方同時(shí)爭(zhēng)取了世紀(jì)大道由五針街向北直至護(hù)城河一段道路兩側(cè)的改造開(kāi)發(fā)權(quán)，此段道路長(zhǎng)度為 620米。道路西側(cè)沿街為早期的小商業(yè)門面，比較破舊，向西縱深為大量的居民住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)的價(jià)值不大，所以道路東側(cè)只是改造商業(yè)鋪面；道路西側(cè)沿街向東縱深 150米范圍內(nèi)用地開(kāi)發(fā)價(jià)值較大，區(qū)域內(nèi)只有臨街的單層商業(yè)門面和一個(gè)臨時(shí)的汽車出發(fā)總站，此部分城市配套功能比較齊全。世紀(jì)大道東側(cè)縱深范圍內(nèi)用地，拆遷量很小，利用價(jià)值高，設(shè)計(jì)商業(yè)超市及高密度小高層住宅 五針街東側(cè) 向西至世紀(jì)大道 五針街和世紀(jì)大道交匯東北角現(xiàn)狀 世紀(jì)大道東側(cè)用地現(xiàn)狀 世紀(jì)大道西側(cè)現(xiàn)狀 廣場(chǎng)中心世紀(jì)大道向北 廣場(chǎng)中心世紀(jì)大道向南 中管網(wǎng)房地