2007年西安某置業(yè)公司某項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告(doc 26)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西安 ABC 置業(yè) DEF 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 報(bào)告 創(chuàng)典地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)西安策劃中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) - 3 1.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) - 3 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) - 3 二、建設(shè)方式 - 4 三、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度 - 5 四、 項(xiàng)目投資估算 - 6 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計(jì)算 - 7 1銷售收入測(cè)算 - 7 2成本利潤率計(jì)算 - 7 六、銷售計(jì)劃與銷售收入 - 8 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) - 9 1.盈利能力分析 - 9 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） - 10 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） - 10 3）資本金利潤率 - 10 4）靜態(tài)投資回收期： - 10 5）動(dòng)態(tài)投資回收期： - 11 2.資金來源與運(yùn)用分析 - 11 1）資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） - 11 2）借款還本付息表 - 12 八、項(xiàng)目的不確定性分析 - 13 1.盈虧平衡分析 - 13 1）動(dòng)態(tài)考慮固定成本 - 13 2）靜態(tài)計(jì)算 - 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2.敏感性分析 - 15 1）單因素敏感性分析 - 15 2）雙因素敏感性分析 - 17 附件一：投資估算表 - 18 附件二：銷售進(jìn)度與收入表 - 19 附件三：全投資現(xiàn)金流量表 - 20 附件四：資金來源與運(yùn)作表 - 22 附件五：自有資金現(xiàn)金流量表 - 23 附件六：損益表 - 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1.占地面積 25.85 畝 2.總建筑面積 110946 含地下人防及設(shè)備用房 地上建筑面積 99946 地下建 筑面積 11000 15%為設(shè)備用房約 1650 可公攤銷售，其余為人防部分 3.容積率 5.80 4.綠化率 35% 5.總戶數(shù) 999 戶 平均每戶面積為 100 6.商業(yè)面積 4000 沿 ABC 路兩層小開間商業(yè) ,進(jìn)深 15m 7.會(huì)所面積 2000 8.住宅可售建筑面積 95596 人防部分為不可公攤，設(shè)備用房按 15考慮可公攤 9.車位 286 個(gè) 按 3.5： 1 配置停車位，共 286 個(gè)，每個(gè)車位占用建筑面積 35 計(jì)算，地下室除去設(shè)備用房，可全部設(shè)置下地下 停車，做到小區(qū)內(nèi)地面人車分流。 2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 28771.95 萬元 建設(shè)周期 、施工周期 24 個(gè)月 /18 個(gè)月 銷售單價(jià) 住宅 3280 元 / 銷售收入（扣除兩稅一費(fèi)后） 33531.79 萬元 底商 8000 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 稅前利潤 4909.76 萬元 所得稅后利潤 3317 萬元 成本利潤率 18.96 基準(zhǔn)收益率（年） 8 稅前資本金利潤率 53.94 稅后資本金利潤率 49.48 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3223 萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 18.21 個(gè)月 （稅前 ） 1749 萬元（稅后） 18.15 個(gè)月 （稅后） 全投資 內(nèi)部收益率（季度） 6.29 （稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 18.94 個(gè)月 （稅前） 4.46 （稅后） 18.37 個(gè)月 （稅后） 二 、 建設(shè)方式 ABC路 項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向 省內(nèi)外 具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量 良 好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。 切實(shí) 貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列， 促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬， 業(yè)績卓著 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 三 、 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施 進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬 將以 以快制慢的開發(fā)速度 按計(jì)劃快速完成 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。 具體進(jìn)度計(jì)劃如下 頁橫道圖所示 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 項(xiàng)目投資估算 總投資估算及構(gòu)成 =土 地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算 表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地費(fèi)用 238 萬元 25.848 畝 6160.43 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地價(jià)為 616.38 元 2 前期費(fèi)用 2733.68 2.1 城建費(fèi)用 2364.01 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e 213 元 / 2.2 前期工程費(fèi) 369.67 3 建筑安裝工程費(fèi) 1510 元 16752.79 包括土 ABC 程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、設(shè)備、配電箱等內(nèi)容 4.1 土建費(fèi)用 1240 元 110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積 4.2 安裝費(fèi)用 270 元 110946 2995.53 270規(guī)劃建筑面積 4 公共配套費(fèi)及綠化 929.42 5 其他費(fèi)用 565.95 6.1 管理費(fèi) 1.50% 26576.32 萬元 398.64 取 1-5 項(xiàng)之和的 1.5（同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目） 6.2 監(jiān)理費(fèi) 0.80% 16752.79 萬元 134.02 按市場(chǎng)取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 6.3 沉降觀測(cè)費(fèi) 1 元 110946 11.09 市場(chǎng)價(jià) 6.4 決算費(fèi) 2 元 110946 22.19 市場(chǎng)價(jià) 6 銷售及推廣費(fèi)用 3.00% 34555.37 萬元 1036.66 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷售收入 3 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 319.30 詳見還本付息表 8 不可預(yù)見費(fèi) 1.50% 18248.16 萬元 273.72 取 3-6 項(xiàng)之和的 1.5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合計(jì) 28771.95 總投資分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e單方成本為 2592 元 /M2 詳細(xì)見附件 一 五 、 靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計(jì)算 經(jīng)過詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查， 本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目 住宅 銷售均價(jià)為 3280元 / ， 底商 銷售均價(jià)為 8000元 / ，具體銷售收入計(jì)算見下表。 1銷售收入測(cè)算 面積 單價(jià) 小計(jì) (萬元） 可售住宅 95596 3280 元 / 31355.37 商業(yè)面積 4000 8000 元 / 3200.00 車庫 116 個(gè) 80000 元 /個(gè) 928.00 銷售合計(jì) 35483.37 注： 因車位銷售速度較慢，所以保守按 40可銷售， 8萬一個(gè)車位計(jì)算收入。 2成本利潤率計(jì)算 1 項(xiàng)目全部銷售收入 35483.37 萬元 2 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 1951.59 萬元 兩稅一費(fèi) 5.5 3 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值 33531.79 萬元 4 項(xiàng)目總投資 28622.03 萬元 扣除 墊付的 天然氣入網(wǎng)費(fèi) 5 實(shí)現(xiàn)稅前利潤 4909.76 萬元 6 成本利潤 率 17.15% 扣除兩稅一費(fèi)后 可以看出本項(xiàng)目全部銷售完畢 （車庫按 40計(jì)算銷售收入） 銷售收入為 35483.37萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為 33531.79萬元，稅前利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 潤為 4909.76萬元，成本利潤率為 17.15 ， 高于 西安 目前 房地產(chǎn) 行業(yè)水平 。 六 、銷售計(jì)劃與銷售收入 本項(xiàng)目銷售周期定 為 13個(gè) 月 ， 2006年 12月 開盤銷售， 2007年年底銷售完畢。 具體各期銷售比例及銷售收入詳見 附 表 二 。 本項(xiàng)目為高層住宅，建設(shè)周期稍長，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開盤時(shí)間稍往后壓， 使客戶真正看到入住在即 ，達(dá)到 熱銷場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷售 。 前期通過營銷推廣， 內(nèi)部認(rèn)購， 聚集大量人氣， 在開盤日形成旺銷場(chǎng)面。根據(jù) ABC路 項(xiàng)目自身特點(diǎn)及代理公司銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)開盤日 可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷售量的 10，以后銷售量穩(wěn)定在每 月 9左右，在項(xiàng)目竣工后，用 半年時(shí)間完成全部銷售任務(wù) 。 詳見附表二：銷售計(jì)劃及銷售收入表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì) 本 項(xiàng)目 實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，建標(biāo) 2000 205 號(hào)，并參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況， 為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益， 我們 只計(jì)算 全部投資現(xiàn)金流量，從而計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。 計(jì)算設(shè)定前提條件： 1.土地費(fèi)、前期費(fèi)用年初一次性投入，其他費(fèi)用施工期按比例均勻投入； 2.會(huì)所及配套在開盤前投入，集中供熱入網(wǎng)費(fèi)、天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入； 3.建安投資及管理費(fèi)按比例投入，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 18、 21、 21、 21、 19； 4.本表為項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析，建設(shè)投資不含建設(shè)期利 息； 5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率 8 /4 2。 1.盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 取 這 項(xiàng)指標(biāo)。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見 附表。 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利 能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： 4.46%； 所得稅前： 6.29%。 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后： 22.61%；所得稅前： 28.86%。 可見項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算 期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 本項(xiàng) 目選取的 年 基準(zhǔn) 收益率 為 8%， 則季度基準(zhǔn)收益率為 2， 由此可計(jì)算得： 全部投資的 稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 3223 萬元； 稅后為 1749 萬元 ； 可見項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。 3） 資本金 利潤率 資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例， 是靜態(tài)指標(biāo)。 稅前成本利潤率為： 49.49 稅后成本利潤率為： 32.02 4） 靜態(tài)投資回收期： 全投資稅前 18.21月 ； 稅后 18.15 月 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 動(dòng) 態(tài)投資回收期： 全投資 稅前 19.37月；稅后 18.94月 自有資金稅前 13.48月；稅后 13.19月 項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 24 個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。 2.資金來源與運(yùn)用分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目 資金 平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用為下表所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 （接下頁 ） 1） 資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表） 時(shí)間項(xiàng)目 2006 年 2007 年 合計(jì) 2 3 4 1 2 3 4 一、資金來源 12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入 0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金 7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運(yùn)作 12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設(shè)投資 12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加 0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅 0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4.還本付息 0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金 0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計(jì)盈余資金 0 0 0 1119 1784 9141 12841 3118 從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開工的前兩個(gè)季度因?yàn)闆]有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付 地 價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 9723 萬元，占項(xiàng)目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬元 。 從 2006 年 12 月 開始有銷售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。 項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈余資金 12841 萬元，扣除投入的 9723萬元的自有資金，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅后利潤為 3118萬元。 2） 借款還本付息表 還本付息表 時(shí)間項(xiàng)目 2006 年 2007 年 合計(jì) 2 3 4 1 2 3 4 季初本息累計(jì) 5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計(jì) 5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應(yīng)計(jì)利息 72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還 0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本 3200 4600 7800 付息 0.00 319 0.00 0.00 319.3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 季末借款余額 5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來源 0 0 0 4320 5584 7357 3700 注： 1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計(jì)算； 3.到期一次還本付息； 在本 項(xiàng)目 建設(shè)周期內(nèi) 共需 借助銀行 借款 7800萬元，在 2007年第 二 季度末可用銷售收入 全部 償還 完畢 ， 其中 利息共計(jì) 319.3萬元。 八、 項(xiàng)目的不確定性分析 通過以上財(cái)務(wù)分析可知 本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 很小 ，影響其利潤 的因素 存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。 1.盈虧平衡分析 1） 動(dòng)態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與 虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折銷售收入或總成本費(fèi)用銷售量盈虧平衡點(diǎn)盈利區(qū)虧損區(qū)總成本費(fèi)用銷售收入-銷售稅金及附加固定成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) BEP。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 假設(shè)條件： 產(chǎn)量等于銷售量； 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； 產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。 計(jì)算公式： 利潤 =總固定成本 -（單位價(jià)格 -單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） BEP 0 BEP=總固定成本 /（單位價(jià)格 -單位可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附 加） 固定成本土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +配套費(fèi) +綠化費(fèi) 9823.53 萬元 可變成本總投資 -固定成本 18948.42萬元 單位變動(dòng)成本變動(dòng)成本 /銷售量 1707.90元 /M2 BEP（產(chǎn)量） 9823.53 10000/3280（ 1-5.5） -1707.90 70587M2 盈虧銷售率 BEP/銷售面積 73.84 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 為 73.84， 等同于 于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 靜態(tài)計(jì)算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈 虧平衡方法。 不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以 一定 銷售面積的 銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。 總成本費(fèi)用 銷售率的平衡點(diǎn) = 銷售收入 營業(yè)稅及附加 = 28633.03 /35483.37 （ 1 5.5%） = 85.35 % 此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售 85.35時(shí)凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項(xiàng)目 稅 前 利潤 部分 。 即： 110946 14.65 3280 5328萬元為項(xiàng)目稅前利潤。 2.敏感性分析 為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為 開發(fā)面積、開發(fā)成本和 容積率 。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長期從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。 1） 單因素敏感性分析 下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí) ,財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 FIRR（ 季度 ）的變化。 稅前 IRR 銷售收入變化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 -10% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 投資變化-10% 6.29% 8.52% 10.66% 12.72% 14.71% -5% 4.09% 6.29% 8.40% 10.44% 12.40% 0 2.02% 4.20% 6.29% 8.30% 10.24% 5% 0.08% 2.23% 4.30% 6.29% 8.21% 10% -1.76% 0.38% 2.43% 4.39% 6.29% 敏感性分析圖-5%-3%0%3%5%8%10%-10% -5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價(jià)變化售價(jià)不變，投資變化基準(zhǔn)收益率通過以上分析圖表可以看出： 當(dāng)總投資 增加時(shí)， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較 大，非常敏感，反之則升高。 當(dāng)投資增加 10時(shí)，內(nèi)部收益率為 2.43，仍 大于設(shè)定的季度收益率 2，抗風(fēng)險(xiǎn)性 很 強(qiáng)； 當(dāng)銷售收入 增加時(shí) ，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。 當(dāng)售價(jià)降低 10時(shí)，內(nèi)部收益率 為2.02， 仍大于設(shè)定的 基準(zhǔn)收益率 ，抗風(fēng)險(xiǎn)性 很 強(qiáng)； 從單因素敏感性分析中得出： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng)目 抗風(fēng)險(xiǎn)性 很 強(qiáng)。 2） 雙因素敏感性分析 雙因素敏感性分析-5%-3%0%3%5%8%10%13%15%-11% -8% -5% -2% 1% 4% 7% 10%收入變化內(nèi)部收益率IRR-10% -5% 05% 10% 基準(zhǔn)收益率從雙因素敏感性分析中得出 ： 當(dāng)銷售收入減少 5且建設(shè)投資增加 5時(shí)，內(nèi)部收益率 為 2.23， 曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于 基準(zhǔn)收益率 ， 抗 風(fēng)險(xiǎn) 性很強(qiáng) ； 其余雙因素 在設(shè)定范圍內(nèi) 同時(shí)變化時(shí)的內(nèi)部收益率 曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方 ， 表明內(nèi)部收益率 大于基準(zhǔn)收益率。 綜合上述，本測(cè)算研究的結(jié)論是： 根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險(xiǎn)模擬測(cè)算和評(píng)估，項(xiàng)目開發(fā)是可行的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附件 一：投資估算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料