房地產(chǎn)物業(yè)管理 物業(yè)管理基本知識培訓

物業(yè)管理全球通 2 物業(yè)管理與購房 . 4 什么是物業(yè)管理 ?從哪些方面了解 ? . 4 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥 ? . 6 在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) . 7 物業(yè)管理與交樓 . 7 拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房 ? . 7 物業(yè)管理與入住 . 8 即便是自己家，也還有一些事情不能做 ? . 8 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些 ? . 8 出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦 ? . 9 物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護 . 9 進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報 ? . 9 裝修合同包括哪些內(nèi)容 ? . 10 進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做 ? . 11 住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定 ? . 11 鄰居之間 . 12 住宅相互毗鄰的業(yè)主 (使用人 )如何友好相處 ? . 12 因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償 ? . 13 對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務(wù) ? . 13 物業(yè)的保修與責任 . 14 正常情況下， 如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修 ？ . 14 房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責任的標準是什么 ? . 14 預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責 . 15 有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么 ? . 15 物業(yè)管理收費 . 16 空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費 ，是否由我們分攤 ? . 16 業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的 ? . 16 租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔 ? . 17 供水、供電、 有線電視等費用如何收取 ? . 17 業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 . 18 我到底算不算業(yè)主 ? . 18 業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù) ? . 18 哪些屬于物業(yè)的使用人 ? . 19 物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定 ? . 20 業(yè)主大會 . 20 如何成立業(yè)主大會 ? . 20 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責 ? . 21 怎樣召開業(yè)主大會 ? . 21 什么情況下， 業(yè)主大會的決定有效 ? . 22 業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的 ? . 22 什么情況下 可以成立業(yè)主委員會 ? . 23 業(yè)主委員會主要有哪些職責 ? . 23 業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序 ? . 24 當業(yè)主委員會委員要符合什么要求 ? . 25 3 哪些情形下不能擔任業(yè)主委員會委員 ? . 25 業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金 ? . 26 業(yè)主公約 . 26 何謂業(yè)主公約 ，它有什么作用 ? . 26 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作 ? . 27 物業(yè)管理招投標 . 27 為什么物業(yè)管理要實行招投標 ? . 27 前期物業(yè)管理招投標方式有哪些 ? . 28 物業(yè)管理招投標是在什么情況下進行的 ? . 29 在招投標中如何選擇物業(yè)管理公司 ? . 29 物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料 ? . 30 能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司 ? . 30 專項維修資金 . 31 專項維修資金用來做什么 ? . 31 房屋有哪些部位是屬于所有 業(yè)主共用的 ? . 31 房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些 ? . 32 專項維修資金是怎樣建立的 ? . 32 專項維修資金由誰交 ？交多少？ . 33 使用專項維修資金由誰決定 ?有問題時找誰 ? . 33 物業(yè)管理與購房 什么是物業(yè)管理 ?從哪些方面了解 ? 發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年 52 歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。多年來，發(fā)叔一直為兒子的讀書、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實習，經(jīng)過 自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。 第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到了一個小區(qū)的售樓部。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個小區(qū)，想掏錢落定。 “ 這個樓盤的質(zhì)素是不錯的。 ” 發(fā)仔說， “ 可是，物 業(yè)管理服務(wù)費比其它的樓盤要貴一點 !” 發(fā)仔提醒道。 這回輪到發(fā)叔不懂了，問道： “ 物業(yè)管理是干什么的 ?” 發(fā)仔說道： “ 物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 ，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 ” 那我該從哪些方面去了解物業(yè)管理呢 ?” 發(fā)叔又問道。 比如物業(yè)管理公司的信譽及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標準，收費、停車場及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi) 容，維修資金的繳交責任、標準及業(yè)主臨時公約等?！?發(fā)叔說： “ 物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來我得要認真了解了解。 ” 物業(yè)管理究竟提供哪些服務(wù) ? 自從那一次看了房之后，發(fā)叔對物業(yè)管理便多了幾個心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看 一番。平時碰到有不明白的地方，總不忘向發(fā)仔請教。 “ 阿偉呀，既然這個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢 ?” 發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道。 “ 物業(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。 ” 發(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識熟記于心，講起來一套一套的。 “ 給我講詳細點嘛。 ” 這么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過來。 “ 比如，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責范疇。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的。 ” 發(fā)仔詳細地為發(fā)叔講解。 “ 除此之外，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項。對吧 ?” 發(fā)叔總算反應(yīng)過來了，接口道。 “ 是的 !” 發(fā)仔笑著說。 “ 那什么是另行委托的其它服務(wù)呢 ?” 發(fā)叔不解地問道。 “ 比如業(yè)主要出國了，那么他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租 賃或出售等。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支 付勞動報酬?！卑l(fā)仔說。 “ 那物業(yè)管理公司干的活還真不少呢。 ” 發(fā)叔感慨的說。 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥 ? 這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟?？吹竭@，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個電話請教： “ 兒子呀，我就要買房了，你看這個 與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥 ?” 這個問題對于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟： “ 國家物業(yè)管理條例 規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的 物業(yè)管理企業(yè)訂立書 面的物業(yè)服務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當 對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說： “ 其中，服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)要達到的量化標準和收費標準、方法，這兩點是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容來說，每天物業(yè)管理公司對每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務(wù)項目，物業(yè)公司有權(quán)拒絕。 ” 發(fā)仔不 厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點。 “ 合同除在限定雙方責任及義務(wù)的同時，雙方 違約責任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧 ?” 在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機會。 “ 是的，老爸真聰明 !不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔保修責任。否則，當事人任一方司向房屋安全鑒定部門申請，對房屋進行地面滲水責任的鑒定，然后由責任人負責維修并支付維修費用。 ” 發(fā)仔笑著說。 購房時，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時公約 ? 上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房 子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。誰知交錢的時候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時公約給發(fā)叔看，公約中對業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。 發(fā)叔急急忙忙回到了家，剛好發(fā)仔在家，發(fā)叔進門就問發(fā)仔： “ 阿偉，臨時業(yè)主公約是怎么回事啊 ?” 本來發(fā)叔去下定金的時候是叫發(fā)仔陪他一起去的，但是當時發(fā)仔實 在是沒空，現(xiàn)在看見發(fā)叔那風塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔： “ 老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說給你聽。 ” 說著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上： “ 按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關(guān) 物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 ” “ 這樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍 ?” 發(fā)叔說。 “ 當然啦，因為國家明文規(guī)定：建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 “ 那是不是還規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊 ?” 發(fā)叔又問道。 “ 對呀，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 ” “ 我還以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時公約是 個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了。 ” 發(fā)叔說完便自我解嘲地呵呵笑起來。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。 在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 這是發(fā)叔第六次進發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著。在這之前，發(fā)叔進了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間。這次是忍無可忍了，大聲叫道： “ 阿偉，你忙完沒有啊 ?” 誰知，發(fā)仔忽然大笑起來： “ 老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那 憂國憂民 的樣子實在是一大快事啊，哈哈。 ” “ 你連老爸都耍 !” 發(fā)叔臉一沉。 “ 老爸，開開玩笑而已嘛，別氣哦 ，請問有什么事可為父親大人效勞 ?” 發(fā)仔依然忍不住一臉笑意。 “ 選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢 ?” 發(fā)叔 “ 大人不計小人過 ” 。 “ 哦，這個問題呀，簡單。 ” 發(fā)仔自大地說： “ 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位負責選聘物業(yè)管理企業(yè)。 ” “ 原來如此，我還以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢。 ” 發(fā)叔的氣消了一大半。 “ 一個小區(qū)是不可能沒有物業(yè)管理的。 ” 發(fā)仔笑著接道： “ 建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ” 以后成立了 業(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè) ,對吧 ?” 發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外。 “ 對極了 .嗯 ,老爸 ,還有問題嗎 ?” 發(fā)仔笑道。 “暫時沒有，想到再 你。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔高興地邊說邊走出去。 物業(yè)管理與交樓 拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房 ? 發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗收房屋。 一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多年的愿望就要實現(xiàn)了，怎 能不激 動呢 ?不過，發(fā)叔還是沒有忘記向發(fā)仔提問題： “ 你說，等我拿到新房鑰匙去驗收房屋，應(yīng)該從哪些細節(jié)著手呢 ?” “ 首先，看門窗。看每扇門是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六， 看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關(guān)、插座、總電閘的情況?！?“ 唉呀，你說這么多細節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現(xiàn)場再說吧。 ” 發(fā) 叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的。 “ 三句不離本行嘛。 ” 發(fā)仔自我解嘲道： “ 不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛。 “這倒也是。驗收新房可完全是細活，馬虎不得，世上可沒有后悔藥吃啊。 ”發(fā)叔可是個細心的人。 物業(yè)管理與入住 即便是自己家，也還有一些事情不能做 ? 發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔： “ 你住進去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了。 ” 發(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問： “ 為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對房屋 的使用權(quán)呢 ?” 發(fā)仔回答： “ 并不是你沒有 ” 對房屋的使用權(quán)，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時，不能損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；不能對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、 屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動?！?發(fā)叔聽完后還是不解地說： “ 我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊 ?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢 ?” 。 發(fā)仔解釋： “ 如果你這樣做，整個小區(qū) 的形象都受到了影響。 ” 發(fā)叔不高興地道： “ 物業(yè)管理的約束還真多。 ” 發(fā)仔開解發(fā)叔： “ 約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因為有了這么多的約束，才 變得井然有序?！?發(fā)叔想了想，笑道： “也是，如果人人都愛干什么就干什么，這小區(qū)就亂套了。 ” 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些 ? 發(fā)叔一向有晨練的習慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。這不，一大早便來到中庭花園健身了。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了。發(fā)仔很奇怪，笑著問道： “ 老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了 ?” 發(fā)仔很奇怪，笑著問道： “ 老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了 ?” “ 別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹木、草皮都被踐踏得不成樣子。 ” 發(fā)叔很氣憤地說道。 “ 像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為 發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵 ?” 發(fā)仔 問道。 發(fā)叔一聽這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。這個問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。 “ 這個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標準的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的。 ” 發(fā) 叔流利地說。 “ 呵呵，就這些 ?” 發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。 兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全 ?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了。 “ 年紀 大了，記憶力大不比以前了。 ” 發(fā)叔感嘆地說道。 “ 老爸，比如我們在外面公交站牌上看到貼的那些辦證什么的，然后一個電話 ” 發(fā)仔提醒說。 “ 對了，還有不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。 ” 經(jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。 “ 老爸，你真行，都快趕上我了。 ” 發(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說道。 出 現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦 ? 發(fā)叔因休閑長廊堆滿了雜物而好幾天沒去練習太極拳了。這對有五六年晨練習慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔： “ 當我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時，我該怎么辦 ?” “ 這個問題說起來話長了。 ” 發(fā)仔慢條斯理地回答道： “ 由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務(wù)對象的復(fù)雜性，在服務(wù)過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請 相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決。協(xié)調(diào)不成，可以采取法律途徑解決。 ” “ 你少賣關(guān)子，快點跟我說清楚。 ” 發(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關(guān)部門反映，可不料兒子卻在這關(guān)鍵時刻賣起關(guān)子來了，真急壞了。 “ 大致分為幾類。 ” 發(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來： “ 第一，如果屬于物業(yè)管理收費問題，向物價管理部門反映；第二，房屋質(zhì)量問題，如果是屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，向建設(shè)管理部門反映，如果是保修期以外的問題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設(shè)遺留問題，向建設(shè)行政管理部門反映，如臨時水電問題，竣工驗收問題等；第 四，物業(yè)消防安全問題， 向公安消防管理部門反映。第五，違法建筑問 !題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映。 ” “ 慢著，你所說的第三條說，房屋遺留問題在日常生活中還有哪些 ?” 發(fā)叔問道。 “ 比如，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學校、綠地等的建設(shè)問題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映。 ” 發(fā)仔說道。 “ 原來各種不同的問題都有相關(guān)的部門負責，那我就不用愁了。 ” 發(fā)叔高興地說。 物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護 進行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報 ? 發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書。因此，發(fā)叔一直希望 能有一個寬大、安靜的書房。但以前住的房子太小，沒條件。現(xiàn)在的房子是三房兩廳的，正好家里空出了一個房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書房。 這天吃晚飯的時候。發(fā)叔把這個想法提了出來。 “ 當然好了，這樣整個家里就會有一種濃濃的書香氣息。 ” 發(fā)仔很贊成。 “ 老頭子，這是你一直的夢想啊，以前條件不允許?，F(xiàn)在，書房夢該是時候?qū)崿F(xiàn)了。 ”發(fā)姨是最了解發(fā)叔的人。 “ 一致通過，明天我就去找裝修公司。 ” 發(fā)叔興奮的說。 “ 老爸，你動工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦 !。 ” 發(fā)仔笑道。 “ 什么 ?自己裝修房子還要申報 ?” 發(fā)叔買的是樣板房，所以入住 不用裝修。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當然不理解。 “ 是呀。物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 ” 發(fā)仔解釋道。 “ 這樣啊。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子 該怎么申報呢 ?” 發(fā)叔打破沙鍋問到底。 “ 非業(yè)主的住宅使用人對住宅室進行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)。 ” 發(fā)仔對答如流。 “ 你們兩父子別光說話，不吃飯。菜都諒了。 ” 發(fā)姨埋怨地說道。 裝修申報要向物業(yè)管理企業(yè)提 交哪些資料？ 發(fā)仔穿好鞋子正準備出門。忽然被發(fā)叔叫住。 “ 阿偉，你昨天說裝修要申報，你看我得怎么申報 ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。 “ 你只要帶齊有關(guān)資料去就行了。 ” 發(fā)仔很快地說。 “ 那要帶什么資料呢 ?” 發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。 發(fā)仔急了，他還要趕回去開會呢，于是說道： “ 老爸，這個說來話長，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧 ?” 說完轉(zhuǎn)身出門去了。 好不容易過了一個小時，發(fā)叔心想，該發(fā)過來了吧。發(fā)叔打開電 腦，進入了郵箱。果然有一封新郵件。主題是：裝修人應(yīng)向物業(yè)管理公司提供什么資料 ?發(fā)叔急不可待地 打開來看。只見寫到： (1)房屋所有權(quán)證 (或者證明其合法權(quán)益的有效憑證 )； (2)申請人身份證件； (3)裝飾裝修方案； (4)變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面負荷的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)汁方案 第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，要不然白跑一趟了。發(fā)叔繼續(xù)往下看： (5)搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)當提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準文件：拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準文 件；拆改燃氣管道和設(shè)施的，需提交燃氣管道單位的批準文件；改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當按照防水層標準提交施工方案； (6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件； (7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料 ! 裝修合同包括哪些內(nèi)容 ? 發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔心，興奮的是幾十年來的書房夢終于可以實現(xiàn)了；擔心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司， 花錢又多，裝修得又不合自己心意。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過再三洽談，終于到了要簽定裝 修合同的時候。 這時候發(fā)叔又有點把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。只用了 10 分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔忙問： “ 行了 ?這么快呀 ?我看看。 ” “ 當然了，你都和他們談好了，我簽個字要多少時間 ?” 發(fā)仔笑道。 “ 啊 !這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎 ?這合同沒問題嗎 ?” 發(fā)叔還是擔心。 “ 沒問題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了，而且也說得很清楚。 ” 發(fā)仔說。 “ 一般裝修合同應(yīng)該包括哪些內(nèi)容 ?” 發(fā)叔雖然放心了，可是又 有了好奇心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式。 ”發(fā)仔給發(fā)叔講解說： “ 還有，裝飾裝修工程的開工、竣工時問；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間等。 ” “ 哦，這些內(nèi)容我們的合同里全有了。 ” 發(fā)叔高興地說。 “ 連裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報了。嘿，我們家很快就有嘲房了。 ” 發(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的 書房就在眼前了 。 進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做 ? 金雞水庫，山清水秀，鳥語花香。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問題也不會少。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 樓上的王伯可真慘。 ” 發(fā)叔說。 “ 怎么了 ?” 發(fā)仔不解的問道。 “ 他裝修房子，工程進展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。 ” 發(fā)叔滿懷同情。 “ 那他一定是裝修的時候，未經(jīng)批準就做了什么禁止的事情。 ” 發(fā)仔說。 “ 啊 !裝修房子又不違法 ，怎么這樣啊 ?” 發(fā)叔認為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。 發(fā)仔啼笑皆非： “ 老爸，不是說違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁止行為。 ” “ 那你說清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出現(xiàn)那種情況。 ” 發(fā)叔著急地說。（ 1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物 ， 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； (2)未經(jīng)煤氣管理單位批準，不得拆改燃氣管道和設(shè)施。老爸，記住沒有。 ”發(fā)仔笑著說。 “ 當然記住 !” 發(fā)叔指指自己的頭說。 “ 呵呵，我也知道老爸的記 憶力比我還好?！卑l(fā)仔開發(fā)叔玩笑的同時，對自己能如此牢固地記住專 業(yè)知識更是沾沾自喜。 發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然。 “ 晚了，我們回去吧 !” 住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定 ? 發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來。發(fā)叔笑著說： “ 老太婆，怎么買這么多東西回來呀 ?不用錢啊 ?” “ 哎，怎么買皮鞋給我啊 ?” 發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責怪發(fā)姨，因為發(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋。 “ 反正才 50 塊錢，還保修三個月呢。 ” 發(fā)姨對這次的收獲很是滿意。 “ 現(xiàn)在的東西什么不保修啊 ?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢。 ” 發(fā)叔說。 發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔： “ 房子都有保修 ?那我們這房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是這樣算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3 年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是 1 年。 ” “ 嘿 !老頭子，知道的還真不少啊 !” 發(fā)姨笑著說。 “ 那當然，保修期為 1 年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關(guān)的保修期為 6 個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期是一個采暖期 或供冷期。”發(fā)叔一臉得意。 “ 喲，老頭子，挺不錯嘛 !” 發(fā)姨打 心里佩服發(fā)叔， “ 上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎 ?下水管有保修期嗎 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期為 2 個月。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 ” 發(fā)叔難得有表現(xiàn)的機會，當然是全力以赴了。 “ 我們買的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵 ?” 發(fā)姨又問道。 “ 當然不是，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。 ” 發(fā)叔 今天可過足了物業(yè)管理專家癮。 鄰居之間 住宅相互毗鄰的業(yè)主 (使用人 )如何友好相處 ? 電梯門一開，發(fā)仔就聽見發(fā)叔和人爭吵，連 忙加快腳步走過去： “ 爸，怎么了 ?” “ 這位先生住在樓下，一上來就氣勢洶洶的，說我家裝修吵著他了。 ” 發(fā)叔顯得非常激動。 “ 難道我說錯了嗎 ?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息 ?再說，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧。 ” 長發(fā)男子也據(jù)理力爭。 “ 給您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請您忍耐一段時間。 ” 發(fā)仔道歉的同時也表明了態(tài)度，說完又轉(zhuǎn)向發(fā)叔說： “ 老爸，這就 是你不對了。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時問、地點等；另外，應(yīng)該維護公眾利益。裝修涉及住宅共用部位、共用沒施沒備時，不得有損害其他 用戶利益的行為。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不能隨意干擾裝修行為哦。當然，任何單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴?！卑l(fā)仔一口氣說了一大串。 “ 說得對，我們既然住到一塊了，就應(yīng)該互相尊重，互相體諒 !” 長發(fā)男子道。 “ 是呀，住宅相互毗鄰的所有人 或使用人在各自行使自己的權(quán)利時，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互問應(yīng)當給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸 ，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制。”發(fā)仔不愧是行家。 “ 好吧，我出去旅游一段時間，等你家裝修好了我再回來。 ” 長發(fā)男子說。 “ 真對不起，想不到給你帶來了這么大的麻煩。 ” 發(fā)叔覺得不好意思。 “ 沒事，反正我早想休息一段時間了。再見 !” 長發(fā)男子笑著走了 。 因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償 ? 長發(fā)男子走后，發(fā)叔心有余悸，想不到與鄰居之間相處還有學問在里頭。做得稍有不對就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。嗯，說不定還會被罰款呢。 “ 老爸，還氣啊 ?” 發(fā)仔見發(fā)叔自那個長發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他 還在為剛才的事生氣。 “ 亂講。我在想：如果我沒有申報就裝修會怎么樣呢 ?” 發(fā)叔說。 “ 裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處 500 元以上 1000 元以下的罰款。 ” 發(fā) 仔嬉皮笑臉地說。 “ 那如果我裝修影響到了鄰居的生活呢 ?” 發(fā)叔又問。 “ 那要看有沒有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空問，對公共部位，和設(shè)施造成損害的，由 城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。 ” 發(fā)仔說到自己的專業(yè)自然而然就嚴肅起來。 “ 啊，原來有這么多要賠償啊， 還好，問清楚了。要不，被罰了都不知怎么回事呢?？墒牵绻麊栴}是裝修企業(yè)造成的呢。”發(fā)叔又想到了一個問題。 “ 屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。 ” 發(fā)仔答道。 “ 那就好，裝修企業(yè)怕承擔責任，應(yīng)該會避免你說的那些情況。 ” 發(fā)叔還是很樂觀地說。 “ 那一定是要專業(yè)的裝修企業(yè)哦。 ” 發(fā)仔笑道。 對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務(wù) ? “ 老頭子，外面有人找你。 ” 發(fā)姨喊發(fā)叔 。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來提意見了。發(fā)叔邊想邊往外走。 “ 哦，你好 !你好 !” 原來是上次那個長發(fā)男子。 “ 阿伯，您好 !” 長發(fā)男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。 一番寒喧之后，知道長發(fā)男子叫王凱。 “ 上次真不好意思。都怪我不懂物業(yè)知識。不過，我后來補了課。原來，我們對異產(chǎn)毗連房屋還要承擔相應(yīng)的義務(wù)呢。 ” 發(fā)叔首先道歉。 “ 異產(chǎn)毗連房屋是什么 ?” 王凱不解地問。 “ 就是結(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用 設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！卑l(fā)叔答道。 “ 哦 !有什么義務(wù) ?” 王凱笑道。 “ 它包括幾個方面： (1)所有人或使用人對共有 、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生； (2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。 ” “ 如果我要把我們這層共用的陽臺砌成封閉的實體墻，行嗎 ?” 王凱問。 “ 那要看情況，因為：一方所有人要改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。 ” 發(fā)叔儼然一個專家的樣子。 “ 原來是這樣。 ” 王凱笑笑。 “ 我有個電信部門的朋友，他想在天臺裝小靈通基 站，不知要辦哪些手續(xù) ?” “ 他這種情況是屬于異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如果他要使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，取得其他所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議就