六盤水市荷城花園西湖苑項(xiàng)目推廣策劃方案

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 荷城花園西湖苑 項(xiàng)目推廣策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 00三年九月八日 目 錄 一、首戰(zhàn)必勝 . 5 二、策劃背景 . 8 三、本策劃案的基本觀點(diǎn) . 10 四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤性價(jià)比分析 . 14 1、 市場(chǎng)概況分析 . 15 2、 六盤水樓市特性分析 . 20 3、 類比分析 . 22 4、 街區(qū)功能分析 . 24 5、 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6、 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 27 五、本項(xiàng)目存在的問題 . 30 六、項(xiàng)目定位 . 36 1、 請(qǐng)問：誰是我們的上帝？ . 37 2、 獨(dú)樹一幟，站到自己最佳位置上 . 39 七、西湖苑推廣的品牌戰(zhàn)略 . 42 八、實(shí)施長(zhǎng)源房開品牌戰(zhàn)略 . 48 九、西湖苑銷售推廣策略 . 62 一、推廣節(jié)奏 . 63 第一階段， 2003 年 9 月至 2004 年元月，最關(guān)鍵的一步 . 63 第二階段， 2004 年月至月底，最難說的一步 . 64 第三階段， 2004 年月至 9 月，最有希望的一步 . 64 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四階段， 2004 年 10 月至 2005 年春節(jié)，最具興奮感的一步 . 65 二、西湖苑每期命名方案 . 66 三、西湖苑每一期推廣節(jié)奏主題 . 67 四、項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)歸集 . 68 十、廣告效果評(píng)估及監(jiān)控 . 74 十一、總體推廣費(fèi) 用概算 . 79 1、推廣費(fèi)用支出原則 . 80 2、推廣費(fèi)用構(gòu)成 . 80 3、成本概預(yù)算 . 82 十二、結(jié)束語 . 83 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 首戰(zhàn)必勝 事無巨細(xì)，一切在于操作！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 沒有哪個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是孤立存在的。 也沒有哪個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是和別的項(xiàng)目是一樣的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告推廣， 就是要了解樓市的普遍性規(guī)律的前提下，準(zhǔn)確把握本項(xiàng)目的特殊性格 即項(xiàng)目個(gè)性，找準(zhǔn)它最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)角色，進(jìn)而充分挖掘和發(fā)揮該項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值和比較優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，運(yùn)用該項(xiàng)目所具有的資源和可采用的手段，通過創(chuàng)造性的、富有成效的工作，提煉出該項(xiàng)目的概念，樹立起項(xiàng)目的形象，實(shí)施好項(xiàng)目的推廣策略，走出一條該項(xiàng)目自己的成功推廣路線。 實(shí)則虛之，虛則實(shí)之。 大虛須歸于大實(shí)，大實(shí)須成于大虛 推廣不只是要想得好，更重要是要做得好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一切在于操作。 正確的戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)術(shù)到位的實(shí)施項(xiàng)目推廣的成功 這需要發(fā)展商、代理商、廣告商目 標(biāo)一致、齊心協(xié)力、緊密配合。 我們的信念是：用“心”做事，實(shí)效推廣，達(dá)到共贏。 承接西湖苑的策劃推廣以后， 我公司 在做這份策劃推廣計(jì)劃書的時(shí)候，主要著眼于“首戰(zhàn)必勝”四字，從實(shí)操角度考慮西湖苑整體推廣，根據(jù)推廣的進(jìn)程和市場(chǎng)反應(yīng)，后期推廣可適度調(diào)整。 任何一支優(yōu)秀的部隊(duì)，都渴望更精彩的戰(zhàn)斗和更輝煌的勝利，同時(shí)我們也感到責(zé)任的重大，惟有全力以赴做好策劃推廣的每一項(xiàng)工作，一絲不茍。步步落到實(shí)處，才能確保西湖苑成功推廣和銷售，才能不辱使命，不辜負(fù)發(fā)展商長(zhǎng)源公司對(duì) 我公司 的殷切期望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 策劃背景 項(xiàng)目還是那個(gè)項(xiàng)目， 但一切都變了！ “西湖苑”前期銷售受阻，對(duì) “西湖苑”這樣的大項(xiàng)目推廣來說，一經(jīng)面市就陷入了這樣的銷售定勢(shì)是非常不利的，項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)開門紅，接下來的推廣是非常危險(xiǎn)的！ “西湖苑”的前期推廣，沒有系統(tǒng)的工程開發(fā)節(jié)奏，也沒有既定的貨量控制策略和銷售推廣節(jié)奏，沒有項(xiàng)目包裝，與周邊對(duì)手相比較已嚴(yán)重滯后，價(jià)格策略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比沒有任何優(yōu)勢(shì)，所以整個(gè)項(xiàng)目銷售障礙就產(chǎn)生了。產(chǎn)品開始變了，目標(biāo)客戶跟著已變了，銷售推廣手段也必須改變！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們的推廣策略和操作思路： 在本項(xiàng)目滯銷的情況下，如何讓我們的項(xiàng)目提高知名度，提升開發(fā) 商的品牌，我們必須兩條腿走路，實(shí)行長(zhǎng)短線結(jié)合的推廣戰(zhàn)略，在性價(jià)比上做文章，提高樓盤質(zhì)素，在包裝上下足功夫，使項(xiàng)目規(guī)范有序的進(jìn)入良性循環(huán)。 項(xiàng)目策劃的目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)： 力爭(zhēng)首期貨量在春節(jié)前后基本售罄！ 確保全年貨量銷售 70%！ 把本項(xiàng)目塑造成為“水城第一名盤”！ 敝司既然半路接手這一項(xiàng)目，就不想做一平庸作品，而要力爭(zhēng)做出一個(gè)非常出色的成績(jī)，只要雙方密切合作，就一定能夠成功。 因?yàn)槲覀儓?jiān)信：一切在于操作！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 本策劃案的基本觀點(diǎn) 不爭(zhēng)一日之短長(zhǎng) 我是大盤，我怕誰？ “西湖苑”的推廣必須是大盤推廣思路和 推廣方式，必須有從長(zhǎng)計(jì)議的戰(zhàn)略眼光，必須有整體的一貫到底的推廣計(jì)劃，不能心浮氣燥，不能只看眼前，只說目下的話，不能陷入與別人死纏爛打爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)的尷尬局面，因?yàn)槲骱肥且粋€(gè)后續(xù)開發(fā)量相當(dāng)大的小區(qū)，她的推廣就必須高姿態(tài)，長(zhǎng)打算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我有我的個(gè)性，我按我的既定步伐走，不以物喜，不以已悲。 十年磨一劍，品牌成就未來 在整個(gè)推廣過程中，一根紅線貫穿始終，不斷打造、保養(yǎng)、維護(hù)并不斷地提升品牌，是任何產(chǎn)品、任何企業(yè)走向成功與發(fā)展的首要的戰(zhàn)略思想和重要保證，對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)線開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，這一點(diǎn)做得好不好，直接關(guān) 系到整個(gè)項(xiàng)目今后的前途和命運(yùn)。 很多成功的房地產(chǎn)公司，十年磨一劍，在品牌維護(hù)和提升上做得卓有成效，而歲月俞久品牌形象俞深入人心，吸引力俞顯強(qiáng)勁。 大處著眼，重“術(shù)”更重“道” “形而上者謂之道，行而下者謂之器”，“道”是大智慧、大思路、大謀略。重“道”就是在整個(gè)推廣過程中，應(yīng)做到大處著眼，聯(lián)系地、全面地從項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目推廣的整體、全局考慮問題；發(fā)展地、前瞻地從項(xiàng)目推廣的現(xiàn)實(shí)與未來考慮問題。要做到大方向明確，大思路清晰，始終抓住推廣靈魂，抓住精神實(shí)質(zhì)，使整個(gè)推廣有一種“大道之行”的雍容氣度。 不能拘泥于細(xì)枝末節(jié) 而理不出頭緒，不能陷于“形而下”的雜七亂八而不得要領(lǐng)，不能一頭扎進(jìn)與凡夫俗子一塊玩雕蟲小技、爭(zhēng)蠅頭小利的泥沼。 所以說，我們應(yīng)以“大道之行”的大氣和從容來進(jìn)行“西湖苑”的推廣，主張?jiān)凇暗馈迸c“術(shù)”之間更重“道”。 實(shí)施長(zhǎng)短線結(jié)合的推廣策略 長(zhǎng)線推廣是為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷的長(zhǎng)期目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 通過超然一點(diǎn)的、間接一點(diǎn)的、宏觀一點(diǎn)的、長(zhǎng)期延續(xù)、積累升華的宣傳推廣方式樹立、深化、加強(qiáng)、鞏固、提升項(xiàng)目品牌形象，“放長(zhǎng)線，釣大魚”， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從而終究起到實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益、促進(jìn)銷售的作用。 短線推廣是為了實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的近期目 標(biāo)，達(dá)到直接推廣促銷目的的推廣方式。 它要求訴求具體，立竿見影，但其時(shí)效較短。 是賣房，更是賣一種生活方式和居住理想！ “刻舟求劍”的思維觀念注定解決不了發(fā)展中的現(xiàn)代問題。越來越高的居住水平和生活要求，消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的定義也在不斷的升級(jí)換代。自然健康的現(xiàn)代生活，房子值錢，環(huán)境值錢，服務(wù)值錢，理想值錢，生活方式更值錢。 買房，就是買一種生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤性價(jià)比分析 荷城花園板塊樓盤肉搏：一把匕首定勝負(fù)！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1、 市場(chǎng)概況分析 1） 2003 年住宅市場(chǎng)回顧 雖然地產(chǎn)市場(chǎng) 開發(fā)量已經(jīng)大大超過交易量，但六盤水 2003樓市仍有再掀高潮的可能，其動(dòng)力將是什么呢？ 首先，政策行為創(chuàng)造發(fā)展契機(jī)。 荷城花園項(xiàng)目是六盤水市為迎接西部大開發(fā)的重大城市建設(shè)項(xiàng)目，也是六盤水政府的形象工程，為一方人民建設(shè)一座規(guī)模大、環(huán)境美、設(shè)施齊、標(biāo)準(zhǔn)高的現(xiàn)代化花園小區(qū)是政府部門的政績(jī)表現(xiàn)，這種政府行為必然產(chǎn)生一系列的政策傾斜，從而創(chuàng)造了新一輪的發(fā)展契機(jī)。 其次，銀行信貸政策的傾斜也是未來樓市的一個(gè)主要推動(dòng)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，在 96年底的全國(guó)銀行行長(zhǎng)會(huì)議上達(dá)成了共識(shí)：房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)實(shí)際上是目前國(guó)內(nèi)最 安全、利息回報(bào)最穩(wěn)定的信貸業(yè)務(wù)，銀行對(duì)此應(yīng)持積極態(tài)度。 于是，進(jìn)入 2000年后，六盤水樓市的買房按揭業(yè)務(wù)正上了正?；Ｖ挥袠O少數(shù)項(xiàng)目沒有辦理按揭手續(xù)。 銀行按揭的普及，使原先大多數(shù)無力一次性付款或短期分期付款的居民有了購(gòu)房能力，由此釋放了大部分被積壓了的市場(chǎng)需求。這是 2002年后六盤水房地產(chǎn)市場(chǎng)趨旺的重要的因素。 2） 2003 年住宅市場(chǎng)展望 2003年的六盤水樓市將會(huì)繼續(xù)保持 2002年已經(jīng)形成的好勢(shì)頭?；镜睦碛墒牵?首先，六盤水的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)繼續(xù)看好，各類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步完善，其規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)達(dá)到 了足以左右地區(qū)經(jīng)濟(jì)局面的水平。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 在 2002年六盤水經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 5%，在今年上半年一直保持 5.5%，地方人均收入水平亦隨之水漲船高，這對(duì)保持和提高六盤水市民個(gè)人消費(fèi)實(shí)力至關(guān)重要， 為保持買家的購(gòu)樓熱情提供了良好的經(jīng)濟(jì)背景。 其次，在六盤水的人口結(jié)構(gòu)中， 50年代及 60年代出生的人占了較高的比例。六盤水是個(gè)經(jīng)濟(jì)人口年輕化的城市，到本世紀(jì)初這些人中相當(dāng)一部分已經(jīng)成了事業(yè)有成的人士，而且正當(dāng)置業(yè)立業(yè)的年齡，自然是購(gòu)房生力軍。從前兩年對(duì)購(gòu)房者的情況來看，這 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 類購(gòu)房者所占的比例占了 50%以上的比例，而今后的幾年里 ，這一年齡段的購(gòu)房需求還會(huì)繼續(xù)增加。 其三，據(jù)西湖苑項(xiàng)目組市場(chǎng)部調(diào)研分析：黃土坡居民的自有住房率達(dá) 69%以上，這樣比例在行內(nèi)來說是一個(gè)極高的標(biāo)準(zhǔn)；更有甚者，在六盤水的單位福利房形式的發(fā)放的房產(chǎn)數(shù)量較大，部分行政單位職員家庭一家就有三至四套福利房。在八十年代及九十年代初已經(jīng)置業(yè)的的人士，其主要成份屬目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的中年成就階層，他們已經(jīng)不再滿足于第一代住宅（集資建房和社會(huì)福利房）的“解困”檔次及第二代小區(qū)住宅的“建筑加配套”格局，開始追求注重身份、社交、社區(qū)鄰里關(guān)系及環(huán)保節(jié)能的第三代住宅概念，這種二次購(gòu)樓現(xiàn) 象將會(huì)越來越多，成為未來樓市需求的又一支生力軍。 其五，就產(chǎn)品的升級(jí)換代觀念而言，單位福利房具有安居性質(zhì)，單體樓占絕大數(shù)量，無社區(qū)氛圍，無園林景觀和休閑空間，物業(yè)管理不盡人意，空間設(shè)計(jì)不盡合理，同時(shí)也孕育了二次置業(yè)的強(qiáng)勁需求，提供了新的市場(chǎng)空間。 其六， 2003年的樓盤競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，迫使各發(fā)展商普遍重視項(xiàng)目前期策劃，以建筑水平及配套水平取勝。從項(xiàng)目組目前掌握的情況來看， 2003年新推出的眾多項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是屬于環(huán)境型、技術(shù)型、人性化的第三代生活小區(qū)，這類項(xiàng)目的出現(xiàn)意味著一種新的城市居住方式及生活方式將在六 盤水出現(xiàn)，領(lǐng)導(dǎo)都市潮流。第三代小區(qū)的出現(xiàn)，必將成為住宅新消費(fèi)熱點(diǎn)，大大拓寬樓市的市場(chǎng)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其七，銀行按揭正?；瘞淼氖袌?chǎng)效應(yīng)，在 2003年會(huì)繼續(xù)發(fā)揮“放閘式”的影響。一般來說，這種影響會(huì)持續(xù)三年時(shí)間。 總論： 2003年的樓市交易仍將比較活躍。但值得注意的是，由于未消化樓盤過多，六盤水樓市的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，仍會(huì)出現(xiàn)“幾家歡樂幾家愁”的現(xiàn)象。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)以下的主要傾向： 1） 小區(qū)項(xiàng)目與市內(nèi)單幢住宅相比，人們更傾向于選擇前者，單幢住宅的成本及價(jià)格都較少?gòu)椥?，在?jìng)爭(zhēng)中易處劣勢(shì)。在整個(gè) 2002年，熱銷樓盤也以小區(qū)樓 盤為主。 2） 不同項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將不再直接表現(xiàn)為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為樓盤質(zhì)素的競(jìng)爭(zhēng)。而樓盤質(zhì)素的競(jìng)爭(zhēng)又表現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前衛(wèi)性、小區(qū)配套水平、室內(nèi)配套水平等各方面。 近兩年來六盤水樓盤開發(fā)量和成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭逐年增長(zhǎng)， 2002年在建項(xiàng)目達(dá)： 159.35萬平方米，擬建項(xiàng)目面積達(dá)： 52.18萬平方米， 按六盤水人們的生活習(xí)慣和心理狀態(tài)，大家都看好荷城花園板塊的小區(qū)模式和外環(huán)境景觀，荷城花園板塊的崛起，是大勢(shì)所趨。 首先，經(jīng)過近年的大規(guī)模建設(shè)，荷城花園城區(qū)的市政設(shè)施已日趨成熟，成為六盤水城市發(fā)展的最好的居住區(qū)優(yōu)勢(shì)日益明顯， 從街區(qū)的政治、商業(yè)、文化、金融等功能機(jī)構(gòu)規(guī)劃以管窺豹，板塊的發(fā)展勢(shì)頭不言而喻，荷城花園板塊樓市轉(zhuǎn)旺理所當(dāng)然。 其次，不可忽略的一點(diǎn)是，荷城花園的發(fā)展商大多數(shù)都具有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，所開發(fā)的項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目綜合質(zhì)素均有一定的提高，無論是小區(qū)規(guī)劃、建筑外立面處理還是戶型設(shè)計(jì)都比較合理完善，具有一定的前衛(wèi)性，荷城花園板塊的身份及檔次是與城市人口空間的擴(kuò)展是相吻合的，因此才廣受青睞。 3）商用物業(yè)開發(fā)的回顧與展望 自 2002年以來，六盤水市的商業(yè)用房開發(fā)量每年都在增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度基本上與住宅的開發(fā)是同步的。 在 2002年底至 2003年上半年，六盤水商用物業(yè)開發(fā)總面積達(dá) 35萬平方米，其中在售面積達(dá)： 12萬方；在建面積達(dá) 16.45萬平方米；擬建面積達(dá)： 16.5萬平方米。 然而商鋪的市場(chǎng)供求關(guān)系，卻很難從交易統(tǒng)計(jì)資料中準(zhǔn)確地表現(xiàn)出來。這是因?yàn)椋?1） 商鋪的投資形式和交易形式是多種多樣的，有出租的，有買斷租期的，也有分割出售的，而這些數(shù)據(jù)并沒有全面地反映在交易所提供的數(shù)據(jù)中。 2） 即使從交易數(shù)據(jù)來看也無法真實(shí)地體現(xiàn)交易市場(chǎng)變化的情況。因?yàn)樯啼亙r(jià)格的地段特性及商場(chǎng)自身的特性都特別強(qiáng)，而且，每年上市的商用物業(yè)都不是均勻分布的，所謂的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明不了 任何問題。 要把握商鋪市場(chǎng)的狀況，唯有對(duì)逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，并根據(jù)實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)得出具體的結(jié)論。從項(xiàng)目組市場(chǎng)調(diào)查了解的情況來看，六盤水商鋪市場(chǎng)的基本趨勢(shì)是： 1） 商鋪炒作的成分越來越少，大部分的散鋪購(gòu)買者以投資的形式購(gòu)買商鋪，少數(shù)買家買了自己用來開店，多數(shù)買家準(zhǔn)備買后出租求取回報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2） 成交熱烈的情況越來越集中在專業(yè)市場(chǎng)及明顯較旺的地段。即便如此，如果發(fā)展商不善于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的組織，不善于宣傳造勢(shì)，買家們一樣不敢輕易下注，持幣待現(xiàn)象廣泛。 2、 六盤水樓市特性分析 荷城花園是六盤水城市發(fā)展新的中心區(qū)，也是未來六盤水發(fā)展的景觀住 宅的最集中的板塊，還將是六盤水城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的次中心，政府在此地規(guī)劃了荷城百貨、星級(jí)酒店、銀行、電信等等辦公樓，可以預(yù)見：新區(qū)的開發(fā)，不久將掀起新一輪的開發(fā)高潮。 正是在這種利好現(xiàn)實(shí)的誘惑下， 2002年開始，荷城花園、大成湖濱苑、水鋼的欣欣花園、盛譽(yù)大廈等項(xiàng)目均蜂涌而上，從總的開發(fā)規(guī)模來看，近兩年來荷城的住宅開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)大于其它新老城區(qū)，區(qū)內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也遠(yuǎn)非其黃土坡等地方可比。在售樓盤的銷售速度在競(jìng)爭(zhēng)中均有不同程度的減緩，面臨開發(fā)壓力。其中與本項(xiàng)目可以形成競(jìng)爭(zhēng)又比較醒目的樓盤有： A 水鋼欣欣花園 水鋼 欣欣花園由水鋼集團(tuán)子公司六盤水鐘山信誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，開發(fā)總建筑面積 11萬平方米，住宅面積為： 90000平方米， 743套，商業(yè)門面： 4000平方米，地下停車場(chǎng)4500平方米，車位 104個(gè)，大型綜合門診 1500平主米，由五幢小高層和 7幢多層洋房組成，小區(qū)立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代，戶型分布合理，價(jià)格分布在 800 1000元之間，現(xiàn)工程主體均完成到 70%以上，為準(zhǔn)現(xiàn)樓，該小區(qū)自上市以來， 因其價(jià)格低廉，產(chǎn)品功能合理，頗受市場(chǎng)歡迎，現(xiàn)已成功售出近 80%。推廣走低價(jià)滲透路線， 其積余的近 2000平方住宅和 4000平方的商業(yè)門面， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)首次置業(yè)階層具有較強(qiáng)的吸引力。 B 麗江苑： 位于麒麟公園門口，荷城花園西側(cè)，主力戶型分布在 100 130平方米之間，在售貨量面積約有 3000平方米，其中絕大部分戶型分布比較科學(xué)，銷售勢(shì)頭不錯(cuò)。 在現(xiàn)有貨量中，有一平層三房?jī)蓮d戶型約 90平方，設(shè)計(jì)不合理，將是其后期銷售受阻的一個(gè)原因。麗江苑其推廣方式單一，在街頭以傳單形式招攬顧客，在售樓部對(duì)客戶作一定銷售技巧控制，并以強(qiáng)促下定的方式組織銷售，就市場(chǎng)角度而言無興奮點(diǎn)，但仍然形成一定的沖擊力。 C 大成湖濱公寓 大成湖濱公寓其開發(fā)節(jié)奏分為三期：第一期共有多層四幢和小 高層一幢，現(xiàn)多層已全部售罄入住，小高層尚有 85%未能售出，其面積分布為 160 180平方之間，功能分布為三房?jī)蓮d；起價(jià)為每平方米 1080元，層差 50元。二期為四幢多層年底明年五月交房，面積分布在 90 130平方米之間，價(jià)格分布在 1280 1450元之間，現(xiàn)銷售過半，第三期在售面積約 2萬方。大成湖濱苑臨湖一面擁有最好的窗景，但另一面臨人民路，車流量大，噪聲污染嚴(yán)重；小區(qū)內(nèi)私有綠化率極低。但其綜合指數(shù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍頗具力度。 D 豐荷廣場(chǎng) 豐荷廣場(chǎng)于荷城花園南側(cè)，其建筑面積： 12350平方米，共 3幢，分為一梯兩戶和 一梯三戶，起價(jià)為： 1188元，最高價(jià)： 1368元；豐荷廣場(chǎng)于 9月 18日開盤發(fā)售，主力戶型面積在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 100 140平方米之間，其規(guī)模不大，但開盤期間必然以新的優(yōu)惠方式和新的推廣力度，與本項(xiàng)目在同一地域，同一檔期內(nèi)也成兩軍對(duì)壘之勢(shì)。 E 時(shí)代佳園 位于麗江苑中心，由四幢臨水住宅組成，年底動(dòng)工，其水景園林規(guī)劃及其中心位置的固有特色應(yīng)是其最大的賣點(diǎn)，在同一板塊競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)所難免。 荷城花園所在板塊樓盤如：嘉和廣場(chǎng)、盛譽(yù)大廈、麒麟小區(qū)等開發(fā)水平均顯得很粗糙，工程緩慢，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)、戶型規(guī)劃及園林營(yíng)建等等方面均出現(xiàn)同 質(zhì)化，推廣手法單一，沒有明顯的市場(chǎng)興奮點(diǎn)。 綜上所述，可以看到，六盤水樓市藏有強(qiáng)大的購(gòu)買力，消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)素懷有較高的期望值，市場(chǎng)上確沒有足夠的選擇空間，如果滿足了這種期望，必然會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況不可想象的旺銷場(chǎng)面，價(jià)格也將有足夠的上升空間。對(duì)有西湖苑這樣有潛在競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目來說，其所處的荷城花園的區(qū)位，本身就是其它項(xiàng)目不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 3、 類比分析 1）六盤水近期熱銷盤與早期樓盤的比較分析 自 2000年以來，六盤水房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在供求兩平的狀況，自然銷售形象比比皆是。與往年相比，六盤水樓市熱銷樓盤近期出 現(xiàn)了以下變化： 1） 2002年底，荷城花園前期的住宅促銷力不從心，新推出的樓盤基本上未能形成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 好銷局面。這一方面是因?yàn)榻陙黹_發(fā)規(guī)模過大，市場(chǎng)消化不快，使樓市出現(xiàn)暫時(shí)飽和現(xiàn)象；另一方面是推廣手法落后，未營(yíng)造足夠的后續(xù)市場(chǎng)興奮點(diǎn)，對(duì)市民已經(jīng)沒有震撼性的吸引力和新鮮感。 2） 2003年初，荷城花園麗江苑推出的樓盤戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)水平普遍較高，加之房交會(huì)的推廣力度加大，所以板塊的人氣上升。 總之， 2003年開始，荷城花園及所在板塊已成為了六盤水樓市的新焦點(diǎn)。 1） 六盤水的房地產(chǎn)買家經(jīng)過近十年的市場(chǎng)熏陶，學(xué)會(huì)了貨比三家，日趨理性，迫 使發(fā)展商不斷更新觀念，在小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、功能配套、建筑外立面處理、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)配套、室內(nèi)裝修等方面不斷進(jìn)步，精益求精?？梢灶A(yù)見：新開發(fā)的一些樓盤必然要推陳出新，用更新的開發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念來更新老百姓的購(gòu)房觀念，以占取市場(chǎng)份額，分其中的一杯羹。項(xiàng)目組認(rèn)為： 六盤水房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正開始進(jìn)入了技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 。 2） 2002年之前，由于項(xiàng)目個(gè)性更多體現(xiàn)在項(xiàng)目所在地段的區(qū)別，價(jià)格取向等，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都不必關(guān)注市場(chǎng)總的供求關(guān)系，但 2003年則發(fā)生了明顯變化，因?yàn)楸姸鄻潜P的開發(fā)水平都逐漸上來了。 2）荷城花園與其他板塊的物 業(yè)比較分析 荷城花園所在新城區(qū)與黃土坡老城區(qū)的項(xiàng)目比較根本不在一個(gè)層次，項(xiàng)目組認(rèn)為這兩個(gè)板塊的項(xiàng)目客戶的取向有較大的差異性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 黃土坡是六盤水傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)，其項(xiàng)目的銷售價(jià)格一般分布在 1500 1900元之間，其目標(biāo)客戶群主要是老城區(qū)的上班族、做生意的經(jīng)營(yíng)戶，他們要求生活便利，交通方便。但老城區(qū)項(xiàng)目均有總價(jià)高，環(huán)境差的劣勢(shì)。 而荷城花園西湖苑所處的新城區(qū)板塊，既有得天獨(dú)厚的外環(huán)境，又都十分注重環(huán)境營(yíng)造，建筑外立面的處理也達(dá)到了一定的水平，以新城區(qū)較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和無限的升值前景，對(duì)黃土坡一帶的老城區(qū)在售樓盤 均構(gòu)成一定的沖擊。 而荷城花園板塊內(nèi)的麗江苑、豐荷廣場(chǎng)、大成湖濱苑、欣欣花園均有大量的在售貨量，紛紛在下半年同一檔期內(nèi)搶占市場(chǎng)，而在這種情況下，西湖苑將面臨很大的市場(chǎng)壓力。也就是說，如果西湖苑不能內(nèi)外兼修，就很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)旺銷。 4、 街區(qū)功能分析 1）不利因素： 本板塊屬開發(fā)新區(qū)，市政配套不盡完善。從住宅來講，西湖苑項(xiàng)目規(guī)模不大，如果考慮太多的區(qū)內(nèi)配套，不具有太大的操作空間。 整個(gè)街區(qū)的現(xiàn)狀，作為住宅項(xiàng)目的外部環(huán)境，還有待成熟。 多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存在，使以后兩年時(shí)間社區(qū)環(huán)境均會(huì)受到一定的施工影響。 2）有利因素： 680畝鳳池園水上公園，及 1.5公里的環(huán)湖區(qū)瀏覽道， 360畝的水域面積，坐擁亭、臺(tái)、軒、榭、鳳池書院、游船碼頭等配套，有一段人間仙境般的自然風(fēng)光。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 緊鄰荷城派出所，社區(qū)安防有更大保障。 與幼兒園一街之隔，小孩子上學(xué)方便安全。 地處鏈接黃土坡老城區(qū)和十里水鋼城的中心樞紐位置，是新城區(qū)發(fā)展的中心位置。 人民路和中山路均有公共汽車站，通往黃土坡等老城區(qū)的公共交通十分方便。 荷城花園、荷城百貨、大成湖濱苑等項(xiàng)目的推廣，已在六盤水市民心中造成了一定影響。多數(shù)市民認(rèn)為，這一帶是適宜居住、環(huán)境最佳的生活區(qū)。 荷城花園板塊 均是規(guī)劃和近年來修建的住宅小區(qū)，規(guī)劃合理，有很大的居住品質(zhì)提升空間。 3）景觀方面 西湖苑緊鄰 680畝的鳳池園，擁有一線湖景。 西湖苑緊鄰興隆別墅區(qū)，能俯瞰其區(qū)內(nèi)的園林景觀，有開闊的窗景。 西湖苑與同一板塊的項(xiàng)目均有 680畝的鳳池園這樣一個(gè)罕有的外在環(huán)境，這一訴求對(duì)前來本板塊買房的客戶，西湖苑并沒有鮮明的優(yōu)勢(shì)可占，就外環(huán)境這一賣點(diǎn)，他們會(huì)選大成湖濱苑，但西湖苑將有更富有競(jìng)爭(zhēng)力的小區(qū)內(nèi)景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5、 項(xiàng)目 SWOT 分析： 1）“ W”項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目所處的地段具有區(qū)位劣勢(shì)，新城開發(fā)區(qū)配套不齊備； 項(xiàng)目具有交通劣勢(shì)； 項(xiàng) 目規(guī)模較小，不具有齊備區(qū)內(nèi)大配套的實(shí)力； 項(xiàng)目一期單位戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理； 項(xiàng)目一期立面顏色過于沉重。 2）“ S”項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： “西湖苑”有著“麗江苑”、“豐荷廣場(chǎng)”“時(shí)代佳園”“嘉和廣場(chǎng)”“麒麟小區(qū)”所不具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和工程優(yōu)勢(shì)，在推廣中有更充分的操作層面。 “西湖苑”雖不是新面孔，但后期規(guī)劃卻可能得以改進(jìn)，“后生可畏”是因?yàn)橛懈鼮樨S富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，“西湖苑”的操作可以在這個(gè)基礎(chǔ)上做到“人無我有，人有我新”，后來者居上。 在市場(chǎng)調(diào)查中，不難發(fā)現(xiàn)“西湖苑”經(jīng)我公司項(xiàng)目組調(diào)整后的戶型修改方案，具有戶型規(guī)劃 的優(yōu)勢(shì)，合理的戶型布局是產(chǎn)品最重要的市場(chǎng)品質(zhì)。 西湖苑所在地塊，既與大成湖濱苑一樣有湖景可賞，又鬧中取靜，沒有人民路車流的噪聲喧嘩，享有百貨市場(chǎng)的便利，又享有興隆別墅用地的尊寵，地處整個(gè)荷城花 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 園板塊內(nèi)最好的區(qū)位，具有不可言喻的前景優(yōu)勢(shì)。 3）“ T”推廣威脅點(diǎn)： 面臨板塊競(jìng)爭(zhēng)威脅，在黃土坡及老城區(qū)有中山苑、太和花園、百信農(nóng)貿(mào)、建興苑等新老項(xiàng)目均有大量的在售面積，一切推廣手段無不大肆宣揚(yáng)老城區(qū)的成熟和地利，對(duì)向往成熟和便利的客戶群“頻頻放電”，大肆截流新城板塊的項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 同一板塊的惡性競(jìng)爭(zhēng)，在荷城花園 板塊內(nèi)麗江苑、豐荷廣場(chǎng)、嘉和廣場(chǎng)、時(shí)代佳園、欣欣花園、大城湖濱、湖東苑均有一定數(shù)量的在售貨量，隨著以上各項(xiàng)目工程的推進(jìn)，推廣方面各盡所能、厲兵秣馬，板塊內(nèi)未來的惡仗將在所難免。 4）“ O”推廣機(jī)會(huì)點(diǎn)： 城市的擴(kuò)建的，荷城花園板塊居家的獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，將日趨明顯，距 680畝獨(dú)具稀有的自然風(fēng)光很近，離黃土坡及十里水鋼城兩邊都不遠(yuǎn)，將成為廣大置業(yè)者的理想選擇居所。 根據(jù)六盤水新城市規(guī)劃，項(xiàng)目所在地鐘山道沿線，將興建銀行、電信等辦公樓及六盤水市唯一的準(zhǔn)四星級(jí)酒店，“西湖苑”當(dāng)之無愧的成為荷城花園板塊的新城市發(fā)展中心。 6、 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析 在推廣中必須盡可能規(guī)避因競(jìng)爭(zhēng)而帶來的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不充分，西 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 湖苑的推廣就有可能遇到種種不利因素，甚至前功盡棄。這種現(xiàn)象在六盤水不少住宅推廣中都曾出現(xiàn)過，致使一些本來十分好銷的項(xiàng)目最后在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來。推廣中的競(jìng)爭(zhēng)主要來自三個(gè)方面： 首先 是開發(fā)水平的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在的住宅項(xiàng)目多注重于提高開發(fā)水平，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面多下功夫，不斷更新住宅環(huán)境及戶型、建筑配套質(zhì)量等方面的設(shè)計(jì)理念，而不是滿足于已經(jīng)實(shí)踐過的一些做法。只有不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步才能處于領(lǐng)先水平。而現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃都比 較重視，估計(jì)今年年底到明年年初，周邊樓盤都會(huì)推向市場(chǎng)。這對(duì)西湖苑來說是一個(gè)威脅。 其次 是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。荷城花園一帶將推出的項(xiàng)目雖不多但較集中，且多采取價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的策略。水鋼欣欣花園均價(jià)在 980元左右，如果西湖苑在項(xiàng)目開發(fā)及銷售組織上不明顯超越這些項(xiàng)目的檔次，就有可能被卷進(jìn)這種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，很難保持既定的價(jià)位，不得不壓價(jià)銷售，這對(duì)西湖苑發(fā)展商的資金回籠和獲利是極為不利的。 再次 是推廣手法的競(jìng)爭(zhēng) ,這是建立在前兩者的基礎(chǔ)上的。六盤水地產(chǎn)觀念的進(jìn)步極有可能導(dǎo)致其他小區(qū)項(xiàng)目在推廣水平上的進(jìn)步，不會(huì)再使用簡(jiǎn)單化的推廣手法。這對(duì) 西湖苑的推廣來說是一考驗(yàn)，如果推廣過程把握不好就可能占不了上風(fēng)。 西湖苑的建設(shè)和推廣過程并不是一朝一夕，而是二年至兩年半左右。在這段時(shí)間內(nèi)，西湖苑不僅要與現(xiàn)在在售的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與將來未知的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較量。西湖苑現(xiàn)在形成的賣點(diǎn)及推廣手段，是在總結(jié)其他已知項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)之后形成的，越是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 新開發(fā)商，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平及推廣水平上越能后來居上；同樣道理，在西湖苑推出以后，也很可能會(huì)有更高水平的同類樓盤出現(xiàn)，必然會(huì)有新的項(xiàng)目有針對(duì)性地推出一系列措施與西湖苑競(jìng)爭(zhēng)，這使西湖苑的中后期銷售推廣面臨較大的壓力。如 果西湖苑在推廣手法及賣點(diǎn)的把握上沒有足夠的超前性，那么中后期樓盤的銷售會(huì)遇到困難。 西湖苑規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)的辦法是： 形成超前的賣點(diǎn)組合。對(duì)一個(gè)住宅項(xiàng)目來說，賣點(diǎn)要多而且要成系統(tǒng)，更重要的是這些賣點(diǎn)要有超前性，代表著住宅消費(fèi)的新潮流，所以，星耀同行推出“五大四明新概念住宅（五大：廳大、室大、廚大、衛(wèi)大、陽臺(tái)大；四明：明廚、明衛(wèi)、明廳、明室）”，導(dǎo)入一種先進(jìn)的生活方式，以概念性的形象完全突破與其他項(xiàng)目平起平坐的局面。 形成系統(tǒng)的推廣手段。推廣過程是環(huán)環(huán)相扣，承前啟后，相互促進(jìn)的。所以，構(gòu)思的推廣手段必須減少隨意性 ，必須進(jìn)行周密的策劃，然后按計(jì)劃逐項(xiàng)推出。這樣，才能體現(xiàn)出推廣的力度，無懈可擊，在競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)不利因素時(shí)不至亂了方寸。 由專業(yè)的促銷策略課題組一直跟蹤項(xiàng)目推廣的進(jìn)展，隨時(shí)進(jìn)行階段效果分析和策略調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、 本項(xiàng)目存在的問題 挑毛病總是痛苦的，但 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大膽審視，戰(zhàn)勝自已 如果我們只滿足于現(xiàn)有的工作方式和銷售業(yè)績(jī)，不思進(jìn)取和創(chuàng)新，不營(yíng)造新的市場(chǎng)興奮點(diǎn)，就會(huì)失去現(xiàn)在甚至將來的市場(chǎng)，只有不斷的戰(zhàn)勝和超越自己，我們就會(huì)取得新的更大的勝利。 沒有推廣節(jié)奏和推廣主題 西湖苑的前期推廣，較為混亂，沒有合理的推廣節(jié)奏，沒有旗幟鮮明的推廣主題，整個(gè)推廣也就有沒針對(duì)性，形不成合力。沒有提練鮮明的樓盤個(gè)性賣點(diǎn)，讓老百姓感覺可以買，也可以不買，能在這里買，也能在其它項(xiàng)目上買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)