某某商服中心開發(fā)項目申請報告（商業(yè)中心建設項目可研報告）

勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 2 - 項目名稱 某某 置業(yè)商服中心 項目 項目類別 房地產(chǎn) 行業(yè)代碼 7290 承辦單位 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 山東金茂建設項目咨詢有限公司 13505499919) 項 目 簡 介 擴大國內(nèi)需求是近年來 特別 是 金融危機以來 中國經(jīng)濟發(fā)展的基本立足點， 房地產(chǎn)業(yè) 作為國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對國民經(jīng)濟增長有明顯的放大作用。 房地產(chǎn) 業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)因為關系到“便民、利民、為民”，關系到提升老百姓生活質(zhì)量。 因此，在“擴大內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟政策引導下，首當其沖 的 成了新的 國民 經(jīng)濟 的 增長點。 它對于構建和諧社會、促進社會穩(wěn)定具有重要作用。 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新建 某某 置業(yè)商服中心 項目 地處 沂水縣 城 東 南 部 ， 鑫華路以北，長虹路以西 ， 項目 占地 面積 6945平方米（折合 10.42畝）， 建筑總面積 16419.48，其中 主樓 建筑總面積 9932.4平方米，商業(yè) 2908.36平方米， 貯藏室 2228.56平方米，閣樓 1350.16平方米， 可 規(guī)劃 建設 商住宅樓 1棟，住宅樓 4棟， 商業(yè)樓 1棟，層數(shù) 2-5層 ， 可居住 109戶 ，綠地率 30%。 本項目由 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)建設， 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 2323.92萬元，其中：開發(fā)成本 2151.96 萬元 ,經(jīng)營成本費用 171.96 萬 元。 資金來源為由 沂水縣 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資 1000萬元， 貸款 500萬 元， 其余 通過預售款解決 。 該項目建成后可實現(xiàn)銷售收入 2514.92萬元，開發(fā)建設成本 2151.96萬元，經(jīng)營稅金 136.81萬元，其它經(jīng)營成 本 10 萬元， 利潤總額 191 萬元，稅后利潤 143.25 萬元，稅前全部投資利潤率 8.22%,稅后全部投資利潤率 6.16%,累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（ Ic 12）稅前 101.11萬 元，稅后 63.28萬元，財務內(nèi)部收益率 26.2 ，靜態(tài)投資回收期 2.49年，動態(tài)投資回收期 2.71年。 該項目建成后可實現(xiàn) 國民 經(jīng)濟效益收入 2514.92萬元，經(jīng)濟效益 314.52萬元，經(jīng)濟凈現(xiàn)值 ENPV（ Is 8） 200.27萬元，經(jīng)濟內(nèi)部收益率 EIRR為 34.30 。 綜合分析研究，項目符合國家 房地產(chǎn)開發(fā)的一系列 產(chǎn)業(yè)政策； 項目的財務評價結果顯示，項目基本具有可以接受的盈利能力和債務清償能力，項目經(jīng)濟 費用 效益評價結果良好，項目擬采用的污染防治措施有效可行， 從財務和國民經(jīng)濟評價的角度考慮， 該項目建設是必要的也是可行的。 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 3 - 目 錄 第 1 章 申報單位及項目情況 - 5 - 1.1 項目申報單位概況 . - 5 - 1.2 項目概況 . - 6 - 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 - 41 - 2.1 發(fā)展規(guī)劃 . - 41 - 2.2、產(chǎn)業(yè)政策分析 . - 42 - 2.3、行業(yè)準入分析 . - 43 - 第 3 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 - 46 - 3.1 、建筑垃圾的的綜合利用分析 . - 47 - 3.2 、生活垃圾的綜合利用 . - 52 - 3.3 、雨水利用 . - 53 - 3.4 、再生資源的綜合利用 -太陽能建筑一體化 . - 54 - 第 4 章 節(jié)能方案分析 - 55 - 4.1 用能標準和節(jié)能規(guī)范 . - 55 - 4.2、能耗狀況及能耗指標分析 . - 56 - 4.3、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 . - 60 - 4.3.1、建筑設計 . - 60 - 4.3.2、建筑熱能 . - 60 - 第 5 章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 - 64 - 5.1 、項目選址及用地方案 . - 64 - 5.2 、土地利用合理性分析： . - 64 - 5.3 、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 . - 64 - 第 6 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 - 65 - 6.1、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 . - 65 - 6.2 、施工期環(huán)境影響分析 . - 65 - 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 4 - 6.3 、營運期主要污染物及控制處理措施 . - 68 - 6.4、主要污染物排放控制標準 . - 70 - 6.5 、生態(tài)影響分析 . - 70 - 6.6 、清潔生產(chǎn)分析 . - 71 - 第 7 章 經(jīng)濟影響分析 - 75 - 7.1 、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析 . - 75 - 7.2 、行業(yè)影響分析。 . - 76 - 7.3 、區(qū)域經(jīng)濟影響分析 . - 76 - 7.4 、宏觀經(jīng)濟影響分析 . - 77 - 第 8 章 社會影響分析 - 78 - 8.1社會影響效果分析 . - 78 - 8.2社會適應性分析 . - 79 - 8.3社會效益分析 . - 79 - 8.4 社會風險及對策分析。 . - 80 - 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 5 - 第 1 章 申報單位 及項目 情況 1.1 項目 申報單位概況 1.1.1 企業(yè)簡介 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 原沂水縣 裕豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 ） 位于沂水縣城南郊，是一個集開發(fā)、建筑、建材、裝飾、裝修為一體的綜合性企業(yè) ， 公司擁有資產(chǎn)總額 4200 萬元，固定資產(chǎn) 3400 萬元，職工 36 人，有職稱人員 25 人。公司自 1994年 10 月成立以來，相繼開發(fā)了裕豐 小區(qū)、裕源小區(qū)、玉秀花苑、山莊小區(qū)、后小河住宅小區(qū)、 某某 花園等 ，房屋施工面積達 28 萬余平方米，工程 合格率 100%，優(yōu)良率占40%以上。為我縣居民提供了配套完善、功能齊全、優(yōu)美舒適的居住條件。公司始終堅持 “質(zhì)量為本、管理為先、理性開發(fā)、永創(chuàng)精品 ”的宗旨，用超前的理念，本著實用、經(jīng)濟美觀的方針，以高標準規(guī)劃、高檔次設計、高質(zhì)量建設的原則，不斷完善小區(qū)的配套設施，圍繞 “創(chuàng)安全文明小區(qū)、建溫馨幽雅家園 ”的目標，建設出令住戶滿意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同時，注重鞏固陣地建設，強化普法宣傳教育，增強居民的法制觀念，廣泛開展爭創(chuàng) “五星級文明戶 ”、 “文明樓院 ”等精神文明活動，提高了居民的道德意識，培養(yǎng)了 小區(qū)居民健康向上的精神風貌。臨沂市規(guī)劃設計院、市經(jīng)濟研究中心等十幾家單位來裕豐小區(qū)參觀時，一致稱之為 “風水寶地 ”。該小區(qū)開展了創(chuàng)安活動，實行 “大開放、小封閉 ”的防范形式，狠抓 “人防、物防、技防 ”措施落實。 1997 年，裕豐小區(qū)被省委、省政府命名為 “安全文明小區(qū) ”。公司 96 年以來，多次被評為 “明星企業(yè) ”、 “全面質(zhì)量達標單位 ”、 “青年文明號企業(yè) ”、省級 “重合同守信用企業(yè) ”等。裕豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司實力雄厚、人才薈萃。多年的誠信經(jīng)營，在社會上贏得了良好的聲譽。 “創(chuàng)建舒適、安全、文明、方便的居住環(huán)境 ”是 某某 人的不懈追求和永恒的信念！ 某某 人將以高起點的服務、規(guī)范化的管理、高素質(zhì)的員工隊伍和社會各界朋友共創(chuàng)美好明天！ 現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級四級， 年開發(fā)能力 50000 平方米。 1.1.2、資信情況 1、營業(yè)執(zhí)照：注冊號 3713231800197 2、資質(zhì)等級： 四 級， 編號 154023 3、主營業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 6 - 4、法人代表： 侯愛濤 5、法人代碼： 16857385-7 1.2 項目概況 1、 2、 1擬建項目的建設背景 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有基礎性、資源性、先導性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電 等直接相關的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎設施的配套完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運輸、郵政電信、餐飲服務等公共服務行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。 房地產(chǎn)業(yè) 因為關系到 “便民、利民、為民 ”，關系到提升老百姓生活質(zhì)量。 目前 房 地產(chǎn)還處在恢復性發(fā)展階段的上升通道，鋼性需求仍在。 住房問題既是一個政治問題，又是一個社會問題，它關系著社會的長治久安和和諧，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國民經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。 隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展、城市居民收入的增加和生活水平的提 高，人們的消費觀念和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化，城市房地產(chǎn)市場也進 步細分和提升。受到城市居住空間與居住環(huán)境的限制，城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返璞歸真的心理日益強烈：反映在住房消費上，逐步向住宅社區(qū)化、景觀化發(fā)展，特別是 部分對生活品質(zhì)要求較高的收入階層，追求舒適、安靜、有內(nèi)涵、有特色的居住空間和環(huán)境將成為一種時尚和潮流 ! 在商業(yè)不動產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)直接反映著城市的宜居指標，有不可缺少的特性。中央出臺 9000 億保障性住房建設計劃，是商業(yè)地產(chǎn)的利好，商業(yè)中心上的不動產(chǎn)，更是聚合城市資源，其抗風 險性強。再加上中央 “繁榮商業(yè)，繁榮市場，繁榮商業(yè)地產(chǎn) ”的擴大內(nèi)需戰(zhàn)略部署等種種利好，率先走出金融危機的將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。隨著國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策等救市政策的深化，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也獎迎來新的發(fā)展機遇，隨著中國城市化進程的不斷加快，中國二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)將會獲得一個更加廣闊的發(fā)展空間。二三線城市，正處在商業(yè)結構升級的大發(fā)展階段，作為三線城市的 沂水 ，商業(yè)地產(chǎn)有著很好的發(fā)展前景。 1、 金融危機下的房地產(chǎn)政策調(diào)整 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 7 - 由美國次貸危機引發(fā)的全球金融風暴，使世界經(jīng)濟陷入頹勢 ，而中國經(jīng)濟也很難獨善其身。在這種背景下，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，并對經(jīng)濟增長產(chǎn)生了一定影響，而經(jīng)濟增長的下滑，又進一步加深了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 當前，全球金融風暴正通過多種渠道沖擊中國樓市。 次貸危機和全球金融風暴對投資中國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的信心，已經(jīng)產(chǎn)生了極大的負面影響。 據(jù)統(tǒng)計，美國次貸危機以來，全球金融市場已經(jīng)蒸發(fā)掉了超過 27 萬億美元的資產(chǎn)，相當于 2007 年美國、日本、德國、中國和英國五個大國 GDP 的總量，也接近于 2007年全世界 60 萬億美元 GDP 總量的一半。與此同時，中國股市指數(shù)也是一路下滑、 “跌跌 ”不休。上證指數(shù)從 2007 年最高位的 6124.04 點，到 2008 年最低位的 1664.93 點，跌幅達 70%以上，其間中國金融資產(chǎn)也已縮水約 24.6 萬億元，相當于 2007 年中國的GDP 總量。這既是因為股市出現(xiàn)非理性繁榮、積累了大量泡沫，也與金融危機下人們對中國宏觀經(jīng)濟的基本面走向不明、投資和消費信心下滑、中國金融體系內(nèi)部存在大量的制度和體制遺留問題相關聯(lián)。 金融市場動蕩不安，資本市場大幅縮水，加上國際樓市低迷，極大地傷害了中國消費者和企業(yè)家的投資信心，以至于對中國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的市場預期十分悲觀，這種情緒仍在進 一步惡化之中，因而短期內(nèi)難以打破房地產(chǎn)市場的觀望氣氛 全球金融風暴發(fā)生后，必將引發(fā)全球金融體系的重構，導致國際資本流動的格局發(fā)生變化。短期而言，由于發(fā)達國家流動性的局部緊縮，將導致資金部分流出新興市場國家；但長期來看，全球流動性過剩并未完全逆轉(zhuǎn) 由于近期美國等國家貨幣政策的持續(xù)放松，還可能為未來全球流動性的進一步過剩埋下種子。 這種國際金融環(huán)境，使中國面臨短期資金大進大 出的風險。大量短期資本的流入，一方面將加劇國內(nèi)過剩的流動性，促使國內(nèi)資產(chǎn)價格泡沫的形成；另一方面，如果美國次貸危機好轉(zhuǎn)，美元開始重抬升勢， 這些短期資本可能會在很短的時間內(nèi)流出，給中國金融市場形成致命的威脅。 總體而言，中國房地產(chǎn)市場仍是一個不成熟的市場。當前的產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整行情，為國際資本提供了極好的投機機會。如果國際資本大量流入和流出中國房地產(chǎn)市場，勢必使中國房地產(chǎn)市場的波動更加劇烈，調(diào)整幅度更大。 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 8 - 2007 年，中國的外貿(mào)依存度已經(jīng)接近 70%，出口依存度高達 40%，均為世界第一。由全球金融危機引發(fā)的世界經(jīng)濟放緩將導致中國外部需求明顯下降，出口已經(jīng)面臨重大挑戰(zhàn)。次貸危機以來，全球金融市場的動蕩，對世界一些發(fā)達國家、新興國家和轉(zhuǎn)型國家的經(jīng)濟產(chǎn)生 一波又一波的沖擊，這已經(jīng)開始影響到這些國家的實體經(jīng)濟，進而影響到許多國家對中國出口產(chǎn)品的需求。 中國政府及時做出了擴大內(nèi)需的政策選擇。 2008 年 11 月，中央政府決定實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施，在 2010 年底前投入 4 萬億元拉動內(nèi)需。這些政策措施對于提振企業(yè)家、消費者的信心能發(fā)揮一定的作用，但是并不能從根本上改變企業(yè)盈利下滑和國內(nèi)消費需求疲軟的局面。中國經(jīng)濟增長仍將處于一個慢性下滑的通道。而這一波中國經(jīng)濟增長下滑，導致居民收入增長減慢，將直接對住房 消費需求產(chǎn)生負面影響。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的內(nèi)因在于其周期性規(guī)律，而全球金融風暴和中國宏觀經(jīng)濟周期性下行趨勢的雙重因素疊加，進一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整，這將使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的程度更深、時間更長。其間人們預期的改變，以及由此產(chǎn)生的羊群效應（指處于相同時期的人會有相似的想法并做出相似的判斷），可能導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的非理性低迷 盡管支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的國內(nèi)經(jīng)濟基本面沒有發(fā)生根本性變化，但人們的心理已經(jīng)發(fā)生了變化。在多種不利因素影響下，全國許多城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了消費者不敢輕易下手、開發(fā)商減慢開發(fā)速度、 銀行盡量少放貸款的局面。 如何防止房地產(chǎn)市場進一步惡化，已經(jīng)成為擺在人們面前的一道難題。 2008 年 9月以來，從中央政府到地方政府，在對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控過程中，都進行了相應的政策調(diào)整，逐步取消一些抑制房地產(chǎn)市場的政策，不斷推出促使房地產(chǎn)市場回暖的新政，特別是鼓勵普通商品房的消費。 但是，目前效果卻是相當有限。一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律來看，短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場探底向下的趨勢；另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀環(huán)境依然不寬松。政府有必要對上一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策作一次全面的梳理，從根本上調(diào)整抑制房地 產(chǎn)市場的政策，靈活運用宏觀調(diào)控手段，阻止房地產(chǎn)市場非理性下滑。 政策選擇之一：根據(jù)擴大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟增長的目標，制定和實施引導住房理性 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 9 - 消費的政策 居民的短期消費能力。同時，住房消費能夠?qū)译姟⒀b飾材料、汽車等消費需求產(chǎn)生巨大的拉動。因此，引導和擴大住房理性消費對擴大內(nèi)需意義重大。 中國城市居民存在改善住房的強烈愿望，房價上漲一定程度上正是人們對住房需求強烈與需求不能得到有效滿足這一矛盾的集中表現(xiàn)。因此，從長期來看，宏觀經(jīng)濟政策要著眼于增加房地產(chǎn)有效供給，滿足人們合理的房地產(chǎn)消費需求，并抑制和打擊房地產(chǎn)投機需求 科學確定土地的底價。對政府儲備建設用地底價的確定，要綜合考慮土地價格走勢、房地產(chǎn)市場的活躍程度和容積率因素等。對企業(yè)改制或原劃撥土地轉(zhuǎn)讓，土地底價的確定要進行第三方評估，以規(guī)避委托人自行報價隨意性大、可信度低的缺陷，使土地得到節(jié)約集約利用。 盤活存量土地。政府應當組織國土、監(jiān)察、財政、城建、規(guī)劃、工商等相關部門聯(lián)合清查土地違規(guī)交易和長時間閑置行為，協(xié)調(diào)各方面的關系，整頓土地市場秩序，以提高土地利用效率。 增強土地市場信息透明度。加強土地市場信息統(tǒng)計分析工作，不斷提高土地市場信息的質(zhì)量。把土地出讓的價格、 數(shù)量等相關信息及時通過網(wǎng)絡、媒體等渠道公示，實現(xiàn)信息共享，嚴懲內(nèi)幕交易等暗箱操作行為。 需要強調(diào)的是，地方政府要做好城市土地市場的 “守護者 ”，但這種干預應在尊重市場規(guī)律的前提下盡可能采用經(jīng)濟手段。 政策選擇之三：在確保金融安全的基礎上，實施適度寬松的房地產(chǎn)金融政策 為了化解中國宏觀經(jīng)濟下行的風險，中央政府近期明確提出了實施適度寬松的貨幣政策。中國人民銀行大幅下調(diào)存貸款利率和存款準備金率，保證銀行體系流動性的充分供應，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用。在此背景下，房地產(chǎn)市場的金融環(huán) 境更加寬松，適當降低首付款比例、下調(diào)購房貸款利率、增加貨幣信貸量等，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響。與此同時，必須加強房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，制止開發(fā)商使用銀行貸款囤積土地和房源，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機活動，實現(xiàn)金融安全。 在全球化的條件下，匯率政策對房地產(chǎn)市場有著相當?shù)挠绊?。根?jù)目前的實際情 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 10 - 況，在匯率政策和國際資本流動方面一個可行的選擇是：保證貨幣政策獨立性，維護國內(nèi)物價穩(wěn)定，在實現(xiàn)經(jīng)濟基本面良好的前提下，不斷完善匯率制度改革，使匯率水平逐步趨向均衡匯率，進而建立靈活的匯率制度，在匯率調(diào)整和對外資的進 出監(jiān)管取得充足經(jīng)驗的基礎上，確定資本項目開放的時間表。這種匯率制度改革的思路，可以為中國房地產(chǎn)業(yè)的成長和穩(wěn)定創(chuàng)造一個良好的開放經(jīng)濟環(huán)境。 政策選擇之四：實施輕稅、減稅政策，大幅度降低房地產(chǎn)市場的交易成本 在上一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控過程中，為了抑制房地產(chǎn)投機，政府對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收高比例定率稅。事實上，在房地產(chǎn)需求價格缺乏彈性的情況下，征收高比例定率稅會造成賣方向買方的稅收轉(zhuǎn)嫁，并導致房價上漲。因此，在房地產(chǎn)市場繁榮期，應采取征收所得稅的方法，抑制房地產(chǎn)投機；在房地產(chǎn)市場低迷期，盡可能降低各種稅收，鼓勵房地 產(chǎn)交易。在目前的情況下，取消房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的定率稅，實施輕稅、減稅政策，降低房地產(chǎn)市場的交易成本，可以提高房地產(chǎn)市場的交易效率。 政策選擇之五：制定科學、合理的房地產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為 政府必須繼續(xù)采取多種措施，對房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為進行規(guī)制，努力實現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的目標。 （ 1）增強政府對房地產(chǎn)市場的引導職能，針對房地產(chǎn)價格劇烈波動的現(xiàn)實，政府應該實行價格指導，供房地產(chǎn)開發(fā)商參照。 （ 2）加強行業(yè)自律，防止建立任何形式的價格聯(lián)盟。 （ 3）嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售登記制度，整頓市場秩序，杜絕房地產(chǎn)開 發(fā)商的炒作行為。 （ 4）注重房地產(chǎn)價格等市場信息的搜集、加工和處理，嚴禁虛假信息傳播，健全信息披露制度，盡可能消減房地產(chǎn)開發(fā)商的信息優(yōu)勢，確保房地產(chǎn)市場的信息公開、透明，為購房者提供客觀、準確的市場信息，消除信息噪聲，合理引導消費者的心理預期 。 政策選擇之六：在規(guī)范房地產(chǎn)市場的基礎上，建立健全多元化的住房保障體系 解決住房問題不能全靠市場，市場調(diào)節(jié)必然導致一部分中低收入階層的房地產(chǎn)消費需求不能得到滿足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障體系。 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 11 - 具體而言，一是增加普通商品住房，中低價、中小套型商品住房的供應 量，以滿足夾心層的住房需求；二是重視經(jīng)濟適用房的建設、供應和管理，合理確定建設規(guī)模、套型面積、銷售價格、供應對象、上市交易條件等，提高經(jīng)濟適用房的社會效益；三是進一步完善廉租住房的保障對象確認、申請批準、收回等規(guī)定，將城市外來務工人員納入廉租住房的保障對象，確保廉租住房供應的資金來源 2 2008 年中國房地產(chǎn)市場回顧和 2009 年預測 （ 一 ） 、 2008 年中國房地產(chǎn)市場整體情況 2008 年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，而對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更體現(xiàn) 了這種審慎靈活性。2008 年上半年，在國家調(diào)控政策主導下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由 2007 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項指標高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。 1、 2007 年的投資過熱，導致 2008 年整體市場供給壓力大 1.1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào) 受 2007 年房地產(chǎn)投資過熱 的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國際上受金融危機的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對值仍超過了 20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。 圖 1： 2007 年 11 月 -2008 年 11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 1.2、自 1998 年以來，土地購置未開發(fā)面積近 12 億平方米，市場潛在供給能力強。 與 2007 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2008 年，中國土地市場開始恢 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 12 - 復理性。土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。土地購置面積同比增長由 1-2 月的 34.7%，到年中（ 1-6 月）的 7.6%， 1-11 月的 -5.9%，除 1-5 月外，增幅都 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 1.2、自 1998 年以來，土地購置未開 發(fā)面積近 12 億平方米，市場潛在供給能力強。 與 2007 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2008 年，中國土地市場開始恢復理性。土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。土地購置面積同比增長由 1-2 月的 34.7%，到年中（ 1-6 月）的 7.6%， 1-11 月的 -5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發(fā)面積同比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的 -2.7%，除 1-6 月外，也是逐月下降。 2007 年狂熱的土地市場降溫明顯。但 2008 年1-11 月土地購置未開發(fā)面積仍達 1.12 億平方米 ，可見開發(fā)商囤積土地的意愿并沒有出現(xiàn)根本性變化。 圖 2:2007 年 11 月 -2008 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 13 - 中國指數(shù)研究院對自 1998 年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，該數(shù)據(jù)高達 11.9億平方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2 計算，能為市場提供 23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3 年半多的時間，以戶均 100 平方米、 3 人計算，能解決 7000 多萬人的新增住房，房地產(chǎn)市場潛在供給量很大。 圖 3:1998 年 -2008 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 1.3、竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場供給壓力仍偏大 2008 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 31.6%、 27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、 5.4%和 17.7%， 1-11 月新開工面積 8.4 億平方米，超過銷售面積 71%，而施工面積 25.5 億平方米，相當于前三年平均銷售面積的近 4 倍，假設施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場消化 3 年。以戶均 100 平方米、每戶 3 人計算，如果全部竣工后，可以為市場提供 2550 萬戶， 7650 萬人的新增住房，可見盡管供應指標漲幅回調(diào)，但市場供應壓力仍較大。 圖 4:2007 年 11 月 -2008 年 11 月竣工面積、新開工面積、施工面積增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2、 2008 年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長尤其強勁 2.1、住宅日均銷售 1.3 萬套， 2008 年房地產(chǎn)需求更加理性 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 14 - 2007 年商品房的投機熱大幅提升了市場需求， 同時也形成了較大的經(jīng)濟泡沫。在國家宏觀調(diào)控政策主導下（同時也不排除國際國內(nèi)多種因素的影響）， 2008 年商品房銷售量理性回歸。商品房銷售面積同比漲幅由 08 年上半年的 -7.2%，下降到 1-11 月的-18.3%。 圖 5:2007 年 11 月 -2008 年 11 月銷售面積及增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2008 年 1-11 月的銷售面積比 2005 年同期增長 13.3%，比 2006 年增長 6.6%（由于統(tǒng)計口徑的變化，我們不考慮 2005 年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮 2007 年這個特殊因素的話，可以看到 2008 年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。 圖 6:2001 年 -2008 年 11 月銷售面積及增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 為對 2008 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對 2006 年 -2008 年這三年前 11 個月的住宅日均銷售套數(shù)進行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面積 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 15 - 是以 2006 年和 2007 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2008 年套均建 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 為對 2008 年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對 2006 年 -2008 年這三年前 11 個月的住宅日均銷售套數(shù)進行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面積是以 2006 年和 2007 年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售套數(shù)得到，而 2008 年套均建筑面積是以中國指數(shù)研究院對國內(nèi)主要城市的 2008 年前 11 個月住宅成交的監(jiān)測數(shù)據(jù)計算得出。我們可以看到， 2008 年前 11 個月日均銷售住宅約 1.3 萬套，比 2007 年同期下降了 12.5，與 2006 年同期相比，增長了 12.8%，年復合增長率在 6.2%左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 2007 年，僅與 2006 年比較， 2008年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到， 2008 年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長，中小戶型住房在總價上減輕了購房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點與國家的調(diào)控方向是一致的。 表 1:2006 年 -2008 年前 11 個月全國住宅日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 2.2、投資投機受到遏制，自住型需求增長強勁 2007 年 9 月，國家及時準確地預見到房地產(chǎn)市場的風險，央行出臺關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴格管 理，這在一定程度上避免了類似美國“次貸”的危機在中國爆發(fā)。政策發(fā)布以來，市場投機得到很大的抑制，部分投資型、改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 16 - 場自住型購房比例大幅提高。據(jù)中國指數(shù)研究院的一項年度抽樣調(diào)查結果表明： 2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到 81.3%，而 2006 年、 2007 年該比例分別為 75.0%和 70.1%，以此估算 ,2006 年、 2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均銷售套數(shù) 表 2:2006 年 -2008 年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 2.2、投資投機受到遏制，自住型需求增長強勁 2007 年 9 月，國家及時準確地預見到房地產(chǎn)市場的風險，央行出臺關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴格管理，這在一定程度上避免了類似美國“次貸”的危機在中國爆發(fā)。政策發(fā)布以來，市場投機得到很大的抑制，部分投資型、改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市場自住型購房比例大幅提高。據(jù)中國指數(shù)研究院的一項年度抽樣調(diào)查結果表明： 2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到 81.3%，而 2006 年、 2007 年該比例分別為 75.0%和 70.1%，以此估算 ,2006 年、 2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機型購房分別為 0.29 萬套、 0.45 萬套和 0.25 萬套 ,可見 2007 年投資投機型需求過大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長， 2008 年投資投機型購房套數(shù)比 2007 年下降超過四成；而 2006 年、 2007 年和 2008 年日均銷售套數(shù)中自住型購房分別為 0.88 萬套、 1.05 萬套和 1.07 萬套 ,可見 2008 年自住型需求仍在強勁增長。 3、供求關系發(fā)生變化，房價高位 小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類指標的快速增長， 2008 年商品房銷竣比一路下跌，由 08 年上半年的 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 17 - 1.53 下降到 1-11 月的 1.40。應該注意的是，盡管銷竣比仍然超過了 1，但由于中國的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無法表現(xiàn)當前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷售面積這個指標，對市場進行分析： 2008 年 1-11 月商品房施工面積 /銷售面積高達 5.2，而 2006 年、 2007 年同期該比例分別為 3.8 和 3.6，同時 1-11 月商品房空置面積達到 1.4 億平方米，同比增長了 15.3%?？梢娫谛枨笞兓?不大的情況下，供給指標的大幅增長，使得房地產(chǎn)市場供求關系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 從價格來看，我們通過環(huán)比指數(shù)這個指標可以看到，房屋銷售價格實際上已經(jīng)從8 月份開始下降，連續(xù)四個月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標低于 100，說明房屋銷售價格比上個月出現(xiàn)了下跌。 9 月、 10 月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為 99.9和 99.7， 11 月進一步跌到 99.5，價格下跌幅度有所擴大。我們通過同比指數(shù)這個指標可以看到， 2008 年 1 月，房屋銷售價格同比指數(shù)為 111.3， 2008 年 2-11 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 108.2，進一步下滑至 10 月的 101.6，由于這個指標超過 100，就意味著與去年同期比仍為增長，說明房價比上幾個月有所回落，但絕對值并沒有回落到2007 年 10 月的水平。 同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同， 2008 年3 季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，北京 3 季度房價比去年同期增長了 8.7%,上海增長 5.3%，而深圳和廣州則分別下降了 6.8%和 1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來看，預計4 季度各城市房價或增幅還會有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這 4 個城市的房價收入比分別高達 14、 11、 13、 13(年初數(shù)據(jù) )，相對于居民收入，房價水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個理性的價格來支撐。 4、國家和地方政府的“保增長”政策穩(wěn)定了交易量，“這個冬天不太冷” 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3 季度房地產(chǎn)市場的快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視。國家調(diào)控政策從上半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩(wěn)定市場：央行連續(xù) 5 次降息、財政部下調(diào)居民首次購房契稅至 1%地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費；西安、南京、宿遷、杭州等 城市則實行了購房的財政補貼。加之部分開發(fā)商對銷售價格進行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場的交易 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 18 - 量，對穩(wěn)定市場具有積極作用。 從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11 月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標）與 10 月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 52.35%,上海 40.43%，深圳 74.86%，杭州 30.48%,南京 59.15%，而 11 月 1 日正是財政部規(guī)定下調(diào)購房契稅的時間節(jié)點，可見，下調(diào)交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。 但必須認識到目前房 地產(chǎn)市場的調(diào)整，既有國際國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近 10 年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過多的泡沫。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。國家的政策有保有壓，保護有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個冬天是殺滅細菌醞釀生機的冬天，而不是毀滅性災難性的冬天。 （ 二 ） 、 2008 年中國房地產(chǎn)市場熱點問題 1、銷售額低于投資額 7000 多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大 2008 年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無法承擔這么大規(guī)模的投資，導致整個行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關鍵的位置。 2008 年 1-11 月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285 億元，預計 12 月銷售額 仍然會大幅低于投資額。而其他年份一般當年就可用銷售收回投資（當然這里說的是一個整體概念）， 2007 年 1-11 月銷售額高于投資額 2371億元， 1-12 月則是 4324 億元； 2006 年盡管 1-11 月銷售額低于投資額 274 億，但 1-12月銷售額仍然是超過投資額 1127 億元。 圖 7:2007 年 11 月 -2008 年 11 月銷售額與投資額差值情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 由于 2008 年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 19 - 內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比 例較小； 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 由于 2008 年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款增長比例較??；利用外資雖增長了 12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額 7285 億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度， 1-11 月房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源同比增長4.24%,其中定金及預收款下降了 11.2%，而自籌資金增長了 3172 億元 ,同比增長了30.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來 越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。 2、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機 國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近都是以底價成交收場，更有左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國指數(shù)研究院土地價格指數(shù)系統(tǒng)對 60 個大中城市招拍掛土地市場長期進行監(jiān)測的結果表明，截止 10 月底，全國 60 個大中城市住宅用地流標流拍約 1300 宗，土地面積約 6000 萬平方米，其規(guī)劃面積超過 1 億平方米，相當于 07 年總供應量的 1/5 左右。與 此同時，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。如南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退回 2007 年月拍得的總價 44.04 億元、樓板價 6.69萬元平方米的全國最貴“單價地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計， 08 年大宗地塊退地宗數(shù)近 20宗。而地方政府損失地價款在 140 億以上。 土地出讓收入在地方政府財政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財政”收入 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 - 20 - 甚至占財政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場的回落甚至增速放緩，從目前來看，影響最大的仍然是地方 政府，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的波動，無論是土地出讓收入，還是開發(fā)的各個階段稅費收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財政的渴望。 3、保障性住房增長，但限價房處境尷尬 2008 年房地產(chǎn)市場供給和需求結構都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的比例有所增加，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個月住宅成交中，保障性住房占 50%左右，保障性住房價格一般低于市場價格，對整體均價有拉低的作用，同時保障性 住房比例的增長，使購房者增強了持幣觀望的信心。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。由于目前并沒有形成很好的梯級消費市場，對保障性住房的購買者也很難有準確的身份驗證，購買保障性住房和購買商品房的消費者重疊很大，很多保