蟠龍新區(qū)189畝項目可行性研究報告（住宅）(doc 47)

蟠龍新區(qū) 189 畝項目 可行性研究報告 （住宅） 摘 要 蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計劃確定啟動建設的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍新區(qū) 189 畝的一地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊 進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 212000 平方米，項目總投資 38042 萬元。經測算項目經營利潤為 7578 萬元 ，因此項目在經濟上具有較強的可行性。 關鍵字 蟠龍新區(qū) 項目投資 開發(fā)經營 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、 2005 年國內經濟及房地產市場回眸 二、南寧市房地產市場分析 三、有利投資經濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析 三、項目周 邊主要物業(yè)分析 四、蟠龍新區(qū)消費者調查分析 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經營機會點 第五章 項目定位 一、目標市場定位 二、產品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設計建議 三、小區(qū)配套設施建議 四、環(huán)境藝術設計建議 第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析 一、項目銷售計 劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經營成本估算 四、項目利潤估算 五、項目 現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 第十章 結論與建議 第一章 前言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 3、 結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。 5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) 1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設部及南寧市頒布的與房地產相關法律與政策； 3、南寧市房產局提供資料； 5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。 三、項目概況 項目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有 30 畝為預留的辦公用地，實際開發(fā)面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經 文件批準通過，該地塊主要 用途為商住用地，類別代號 ，容積率不大于 2.0， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過 （約 米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 層（約 米左右）； 本項目由電力局與富凱房地產開發(fā)有限責任公司合作共同開發(fā)，除 30 畝作為預留的辦公建設用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開發(fā)建設中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設：其中的 99 畝用于開發(fā)建設區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下 60 畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項目主要技術指標如下： 總用地面積： 106000 平方米，約合 159 畝。 容積率： 2.0 總建筑面積： 212000M2 公建面積： 5000M2 建筑密度：（暫無設計方案無法計算出，建筑密度 = 建筑基底總面積建筑用地總面積）。 綠化率： 35 % （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 本項目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體的規(guī)劃設想，區(qū)內生活設施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網點、社區(qū)醫(yī) 療保健中心、郵局、銀行等設施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。項目建設內容： 1、多層公寓及連排別墅 多層公寓的總建筑面積約 72000 平方米，建筑樣式為框架結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠， 推窗見景的景觀效果。 2、小高層公寓 小高層公寓的總建筑面積約 120000 平方米。 3、配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積 約 15000 平方米 4、公共生活設施 總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 5、物業(yè)管理 實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 供電系統(tǒng)： 采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥室分別設臵電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網絡； 電視系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥室分別設臵公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)： 每戶設有信、報箱并實行專遞服務； 周界防護系統(tǒng)： 周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏； 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、 2005 前三季度南寧市經濟狀況簡析 經濟運行情況 GDP2005 年 1-3 季度，南寧市經濟發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市GDP 達 477.02 億元，同比增長 13.2%，增速比去年同期加快 0.38 個百分點。其中，第一產業(yè)增加值 65.38 億元，同比增長 7.7%，第二產業(yè)增加值 149.55 億元，同比增長 17.4%，第三產業(yè)增加值 262.08 億元，同比增長 12.6%。 財政金融 財政收入增加，金融機構存貸款平穩(wěn)增長。 1-9 月， 全市組織的財政收入 71 億元，同比增長 16.57%，其中一般預算收入 31.43 億元， 同比增長 20.30%。一般預算支出 47.77 億元，同比增長 18.16%。其中基本建設支出4.82 億元，同比增長 36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出 1.90 億元，同比增長29.49%；科技三項費用支出 0.47 億元，同比增長 31.63%。 投資 全社會固定資產投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資雖有所回落，但在“百項工業(yè)項目大會戰(zhàn)”、“ 136”城建工程等大項目推動下，增幅一直保持在 28%以上，九月份達到了今年以來的最高速度。 1-9 月，全市完成全社會固定資產 229.51 億元，增長 38.10%。其 中，城鎮(zhèn)固定資產投資218.48 億元，增長 39.81%；基本建設投資 102.49 億元，增長 26.61%；更新改造投資 37.09 億元，增長 60.71%；房地產業(yè)投資 68.97 億元，增長 61.17%。 國內貿易 社會消費品零售額穩(wěn)步增長。 1-9 月，社會消費品零售總額 241.99億元，同比增長 13.63%。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 213.11 億元，同比增長13.41%，餐飲業(yè)零售額 28.27 億元，同比增長 15.25%。 小結：持續(xù)升溫的固定資產投資，強勁的消費能力，良好的經濟運行環(huán)境為房地產開發(fā)投資奠定了堅實 的經濟基礎。 二、南寧市房地產市場分析 1、南寧市成交情況分析 1-1、整體市場供求情況 a）季度供應情況 2005 年 3 季度商品房類別供求狀況表 時間 單位 :萬 住宅 商業(yè) 辦公 合計 2005 年 7 月份 批準預售面積 9.6 1.5 0 11.1 合同備案面積 34.6 1.8 0.5 36.8 供求比 1:3.6 1:1.2 / 1:3.3 2005 年 8 月份 批準預售面積 28.4 3 2.1 33.5 合同備案面積 32.5 1.7 0.1 34 供求比 1:1.1 1:0.6 / 1:1.0 2005 年 9 月份 批準預售面積 62.3 15 0.2 77.5 合同備案面積 37.8 1.2 0.9 39.8 供求比 1:0.6 1:0.1 1： 4.5 1:0.5 合計 批準預售面積 100.3 19.5 2.3 122.1 合同備案面積 104.9 4.7 1.5 110.6 供求比 1： 1.0 1： 0.2 1： 0.7 1： 0.9 2005年3季 度全市商品房供求狀況圖0204060801007月份 8月份 9月份批準預售 合同備案萬 2005 年 3 季度商品房供應量為 122.1 萬 ，去化量為 110.6 萬 ，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，供求相比上個季 度有大幅度提升。 商業(yè)用房供應量增長較多，空臵量較大，商業(yè)用房的嚴峻形式進一步加深。辦公房的供求形勢依然沒有得到改變。 b）同期比較情況 2005 年 3 季度供求關系環(huán)比、同比對比表 時間 批準預售面積（萬） 合同登記備案面積（萬） 供求比 2005年 3季度 122.1 110.6 1： 0.9 2005年 2季度 56.1 62.3 1： 1.1 2004年 3季度 72.95 73.4 1： 1.1 2005 年 3 季度供應量 122.1 萬 。環(huán)比上季度增長 117.6%，比去年同期增長 67.4%，本季銷售備案登記 110.6 ，環(huán)比上季度增長 78.3%，比去年同期增長 51.4%。本季度的供求量對比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產品影響。 1-2、各區(qū)域市場供求情況 a）各區(qū)域商品房供求狀況分析 2005 年 3 季度各區(qū)域商品房供求關系狀況表 各板塊 批準預售面積 比重 登記備案面積 比重 供求比 青秀區(qū) 16.6 13.60% 14.1 12.75% 1:0.8 瑯東板塊 36.4 29.81% 35.3 31.92% 1:1.0 仙葫板塊 8.6 7.04% 15.3 13.83% 1:1.8 江南區(qū) 6.2 5.08% 13.4 12.11% 1:2.2 西鄉(xiāng)塘區(qū) 30.1 24.65% 16.5 14.92% 1:0.5 興寧區(qū) 18.2 14.91% 4.3 3.89% 1:0.2 良慶區(qū) 6 4.91% 11.7 10.58% 1:2.0 南寧市 122.1 100.00% 110.6 100.00% 1:0.9 2005年3季 度各區(qū)域商品房批準預售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊29%仙葫板塊7%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)15%良慶區(qū)5% 2005 年 3 季度南寧市商品房供求比為 1： 0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關系仍處于良好狀況。 瑯東板塊供應量達到全市 29.81%，去化量達到全市 31.92%，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應量占全市 24.65%，去化量占全市 14.92%，位列全市第二。 b）各區(qū)域住宅供求狀況分析 2005 年 3 季度 各區(qū)域住宅批準預售及合同登記備案情況一覽 各板塊 批準預售面積（萬） 比重 合同登記備案面積（萬） 比重 供求比 青秀區(qū) 13.3 13.26% 13 12.44% 1:1.0 瑯東板塊 31.4 31.31% 34.1 32.63% 1:1.1 仙葫板塊 7.9 7.88% 14.8 14.16% 1:1.9 江南區(qū) 5.1 5.08% 12.2 11.68% 1:2.4 西鄉(xiāng)塘區(qū) 22.4 22.33% 15.7 15.02% 1:0.7 2005 年 3 季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖 青秀區(qū) 13% 瑯東板塊 31% 仙葫板塊 14% 江南區(qū) 12% 西鄉(xiāng)塘區(qū) 15% 興寧區(qū) 4% 良慶區(qū) 11% 興寧區(qū) 14.7 14.66% 3.5 3.35% 1:0.2 良慶區(qū) 5.5 5.48% 11.2 10.72% 1:2.0 南寧市 100.3 100.00% 104.5 100.00% 1:1.0 2005年3季 度各區(qū)域住宅物業(yè)批準預售狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊32%仙葫板塊8%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)22%興寧區(qū)15%良慶區(qū)5% 2005 年 3 季度，南寧市商品房住宅的供求比是 1： 1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應量和去化量第一的位臵，供應量占全市 31.31%，2005 年 3 季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖 青秀區(qū) 12% 瑯東板塊 33% 仙葫板塊 14% 江南區(qū) 12% 西鄉(xiāng)塘區(qū) 15% 興寧區(qū) 3% 良慶區(qū) 11% 去化量占全市 32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供應量占全市 22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供應量較少，而興寧區(qū)去化量最低。 c）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析 2005年3季 度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)批準預售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊17%仙葫板塊4%西鄉(xiāng)塘區(qū)38%興寧區(qū)18%良慶區(qū)3%江南區(qū)6%2005 年 3 季度 各區(qū)域商業(yè)批準預售及合同登記備案情況一覽 各板塊 批準預售面積（萬） 比重 合同登記備案面積（萬） 比重 供求比 青秀區(qū) 2.7 13.85% 0.8 16.67% 1:0.3 瑯東板塊 3.3 16.92% 0.7 14.57% 1:0.2 仙葫板塊 0.7 3.59% 0.3 6.25% 1:0.4 江南區(qū) 1.1 5.64% 1.2 25.00% 1:1.1 西鄉(xiāng)塘區(qū) 7.7 39.49% 0.8 16.67% 1:0.1 興寧區(qū) 3.5 17.95% 0.5 10.42% 1:0.1 良慶區(qū) 0.5 2.56% 0.5 10.42% 1:1 南寧市 19.5 100.00% 4.8 100.00% 1:0.2 2005年3季 度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)17%瑯東板塊15%仙葫板塊6%江南區(qū)25%西鄉(xiāng)塘區(qū)17%興寧區(qū)10%良慶區(qū)10% 2005 年 3 季度，南寧市商品房商業(yè)供應量為 19.5 萬，去化量為 4.8 萬，供求比為 1： 0.2。 各區(qū)均有供應量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū) 的供應量最高，達到 39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位臵。 全市商業(yè)的供應量較上季度增長較多，去化量變化較小，商業(yè)供過于求的情況進一步加深。 d）各區(qū)域辦公供 求狀況分析 2005 年 3 季度 各區(qū)域辦公批準預售及合同登記備案情況一覽 各板塊 批準預售面積（萬） 比重 合同登記備案面積（萬） 比重 供求比 青秀區(qū) 0.6 26.09% 0.3 23.08% 1:0.5 瑯東板塊 1.7 73.91% 0.5 38.46% 1:0.3 仙葫板塊 0 0.00% 0.2 15.38% / 江南區(qū) 0 0.00% 0 0.00% / 西鄉(xiāng)塘區(qū) 0 0.00% 0 0.00% / 興寧區(qū) 0 0.00% 0.3 23.08% / 良慶區(qū) 0 0.00% 0 0.00% / 南寧市 2.3 100.00% 1.3 100.00% 1:0.6 2005 年 3 季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供應量 ，去化量為 1.3萬。 全市辦公成交情況不夠理想，每個區(qū)域成交量都較少，可比較性不大。 1-3、價格分析 a）成交價格分析 2005 年 3 季度南寧市住宅均價狀況表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 2821 2742 2964 2863 2781 2700 2223 2548 2674 2005年3季 度南寧市住宅物業(yè)均價狀況圖20002200240026002800300032001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月南寧市 南寧市3季 度均價 2005 年 3 季度， 南寧市商品房住宅均價 2486 元 /，較 05 年 2 季度均價2780 元 /相比，下降 10.6%。 3 季度價格 走勢呈上升趨勢， 8 月較 7 月上 升 14.6%， 9 月較 8 月上升 4.9%， 7 月時均價低于 3 季度均價，同時， 7 月份均價也是 1-9 月份價格最低的月份。 b）成交總價分析 （根據(jù)南寧市房產產品形態(tài)與總價的區(qū)分，我們將總價劃分四個檔： 15 萬以下為低端產品、15-30 萬為中低端產品、 30-45 萬為中高端產品、 45 萬以上為高端產品。） 2005 年 3 季度南寧市成交總價分析表 15 萬以下 15-30 萬 30-45 萬 45 萬以上 合計 青秀區(qū) 280 405 439 130 1254 瑯東板塊 70 672 940 730 2412 仙葫板塊 85 656 166 91 998 江南區(qū) 549 578 150 61 1338 西鄉(xiāng)塘區(qū) 562 694 311 102 1669 興寧區(qū) 191 185 55 20 451 良慶區(qū) 556 613 37 5 1211 南寧市 2293 3803 2098 1139 9333 總面積（ ） 129718.99 385171.31 303253.85 229888.41 1048032.56 2005年3季 度南寧市成交總價段套數(shù)比例圖15萬以 下25%15-30萬41%30-45萬22%45萬以 上12% 2005年3季 度南寧市成交總價段分析圖0200400600800100015萬以 下 15-30萬 30-45萬 45萬以 上青秀區(qū) 瑯東板塊 仙葫板塊 江南區(qū) 西鄉(xiāng)塘區(qū) 興寧區(qū) 良慶區(qū)2005年3季 度南寧市成交總價段面積比例圖15萬以 下12%15-30萬37%30-45萬29%45萬以 上22% 從成交量上看， 15-30 萬價格段為成交峰值，占全南寧市總成交量的 41%，15 萬以下產品成交量位居第二，占全南寧市總成交量的 25%。 從成交面積上來看， 15-30 萬所占份額最大，占 37%，其次是 30-45 萬，占29%。 無論是從成交量上來看，還是從成交面積上來看，與二季度相比，各總價段的序位沒有發(fā)生變化，供求維持著一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。 2005年3季 度南寧市各區(qū)域總價15萬 以下成交套數(shù)圖江南區(qū)24%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)8%良慶區(qū)24%瑯東板塊3%仙葫板塊4%青秀區(qū)12% 3 季度南寧市 15 萬以下的產品成交 主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大的項目是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)。 2005年3季 度南寧市各區(qū)域總價15萬 -30萬成 交套數(shù)圖江南區(qū)15%西鄉(xiāng)塘區(qū)18%興寧區(qū)5%良慶區(qū)16% 瑯東板塊18%仙葫板塊17%青秀區(qū)11% 3 季度 15-30 萬的產品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無幾。 2005年3季 度南寧市各區(qū)域總價30萬 -45萬成 交套數(shù)圖江南區(qū)7%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)2%瑯東板塊44%仙葫板塊8%青秀區(qū)21% 30-45 萬的產品成交主要集中在瑯東板塊，占全市 44%，成交量最大的項目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市 21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。 2005年3季 度南寧市各區(qū)域總價45萬 以上成交套數(shù)圖江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)9%興寧區(qū)2% 良慶區(qū)0%瑯東板塊65%仙葫板塊8%青秀區(qū)11% 45 萬以上的產品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬昌南湖景園，其他城區(qū)此檔產品銷售仍較少。 小結： 2005 年前 3 季度，除 2 季度受國八條影響 ，供應及去化量收縮比較嚴重外，1、 3 季度供求關系正常，總量增加趨勢明顯。 住宅物業(yè)在市場上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂。 瑯東板塊稱雄樓市，價格、開發(fā)規(guī)模、項目品質等成為南寧樓市的風向標。 三、有利投資經濟形勢成因分析 1、中國東盟自由貿易區(qū)的形成 南寧以其得天獨厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經濟區(qū)、華南經濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。南寧 憑祥的高速公路已基本建成。對房地產發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū) 域性的國際市場。 2、西南大通道的形成 從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時不遠，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產的需求將會增加。 3、國內會展中心城市的定位成功 隨著南寧國際會展中心的落成以及 “ 兩節(jié)一會 ” 的舉措 ,定位于國內會展中心城市的南寧 ,會展業(yè)的發(fā)展對其總體經濟的發(fā)展將起到極大的推動作用 .南寧對全國市場的輻射能力也將得到提高。 4、城市化進程的順利 作為省會城市 , 作為城市化程度較低的廣西的首府， 隨著城市化進程的逐 步加快， 南寧的人口數(shù)將從目前的 150 萬人， 2020 年增加到 300 萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 20 年后的 50%。顯然，人口增加對房地產業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。對比國內其他一些城市高達 50%的外地居民購房的現(xiàn)象， 南寧目前約 40%的比率正反映出城市化進程對房地產發(fā)展的巨大潛力。 5、南寧 “ 中國綠城 ” 計劃 的實施成功 將推動南寧城市各個方面的綜合發(fā)展與進步，使城市在區(qū)域經濟中心的地位得到強化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。 小結： 南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國 東盟自由貿易區(qū)橋頭堡的地位，在國內、國際上的政治經濟地位日益凸顯，因此城市建設也相應需要提升到一個國際化城市建設的新的高度，在全國房地產業(yè)進入調整期的情況下，南寧市的房地產行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內外大資本的入駐，如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達 28 億元的香榭里花園、大連萬達集團 投資達 11 億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的 180 畝榮寶華商城等。加劇了房地產激烈的競爭，使南寧市房地產業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對蟠龍半島房地產市場作簡要的概述。 一、投資地塊 的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位臵，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。 1.土地性質及地理位臵綜述 地塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。 該地塊位于 蟠龍新區(qū) ，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原 2.地塊自然景觀及環(huán)境質量 2.1 自然環(huán)境 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 1.南向： 規(guī)劃水 系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。 2.北向： 邕江水系，柳沙半島。 3.東向： 南寧大橋及規(guī)劃道路。 4.西向： 規(guī)劃中的市政公園。 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進行大規(guī)模地產開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 二、蟠龍區(qū)域分析 1.基礎設施狀況分析 1 1 交通狀況 目前蟠龍新區(qū)道路建設中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達，路程較遠。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網由環(huán)半島提園 路及三橫三縱組成，預計在南寧大橋通車后，主要道路建設將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。但由于新區(qū)建設過程將有 3 年左右時間才能達到基本居住需求，預計公交配套至少在 2008 年前后才能基本完善。 1 2 人文環(huán)境及生活配套設施 目前蟠龍新區(qū)的 人文環(huán)境及生活配套設施 尚屬空白。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 1項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 （附圖） 2項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)項目，根據(jù)自然條件及區(qū) 域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進行房地產開發(fā)。去年以來開始進行開發(fā)，柳沙半島首個項目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價 2800 元左右，實現(xiàn)了柳沙半島房地產開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)項目也加快進度，整個柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計在 2、 3 年之內道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產項目將以較高的姿態(tài)進入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產開 發(fā)，實際價值難以體現(xiàn)，初期價格將比較低。 四、蟠龍區(qū)域消費者調查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產多年經驗加以粗淺的判斷。 項目依托于地理位臵優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結合整個項目的時尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標客戶進行分類分析，營造出清晰的市場形象。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結合型。 純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶）、外來型客戶（區(qū)內外欲移居南寧的客戶）。 A、原住型 1）客戶特征 年齡在 30 45 歲之間的 事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； 個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物； 社會地位與文化層面較高，閑暇時間多； 追求高品質的居住環(huán)境與生活環(huán)境； 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。 B、外來客戶 1） 客戶特征 區(qū)內各地成功人士，消費層次較高，有一定經濟實力 ,認可本項目的生活理念； 家庭居住人口多且居住人數(shù)經常變動 的外地人； 意欲移居南寧，向往城市繁華； 2） 影響客戶購買的因素 對居住環(huán)境及戶型要求較高； 樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位； 對南寧市房地產市場有一定了解，主 要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處了解。 自用 投資 結合 型客戶 本項目因戶型面積較大，總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項目，預計長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 1）客戶特征 以南寧市的客戶為主，身份復雜，多為專業(yè)炒家； 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機會出手投資，屬例行性購買客戶； 愛讀書看報，密切關注南寧市的城市發(fā)展熱點，熟悉南寧市的房地產發(fā)展狀況； 對南寧市的房地產市場認知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看 好本項目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進快出，轉手即賺錢，具一定的冒險性； 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu) 勢點集中如下。 1項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 國家宏觀經濟逐步穩(wěn)定，近年內我國房地產業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經營期將正處于此階段。 房地產市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 臵業(yè)意識 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 2項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 項目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨厚：面 朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員， 私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； 本項目離市中心繁華去距離適中， 2007 年南寧大橋建成通車后，項目進出交通將更為便捷； 項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設中高檔次的住宅小區(qū)，是臵業(yè)的理想地方。 3項目所需投資規(guī)模中等，風險低，利潤合理 本項目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預留辦公用地，實際住宅開發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項目土地購臵費用約為 8505 萬元（ 45 萬 /畝），其中電力局 擬出資 7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔；開發(fā)商另需承擔項目的立項、報建、建設等費用。本項目定向開發(fā)的部分約占總開發(fā)量的 63%，有效地降低了項目的風險。由于土地費用基本由電力局承擔，項目的建設也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項目啟動資金投入，更降低了項目的風險。同時，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。 三、項目開發(fā)經營機會點 1、整個南寧經濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產市場一直十分火爆，有利于新項目的上馬； 2、南寧大橋 的建成，將使項目距離市中心的路程縮短一半，進出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。 3、項目區(qū)域位臵遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來幾年，如一些黨政機關將搬至潘龍區(qū)，項目區(qū)域內將又有大規(guī) 模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立 自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標市場定位 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境 和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : 1相對而言，項目區(qū)位位臵遠離市中心，成本較低。 2項目自然環(huán)境得天獨厚； 3從項目區(qū)位內同類物業(yè)分析得出結論。 4隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項基礎設施和市政設施都會很快跟上。 （產品定位的具體建議見第七章項目規(guī)劃、建筑設計建議。） 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市 場情況進行設計。 總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。 小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 0.5 車位 /戶，商業(yè)辦公按 0.6 車位 /戶，業(yè)主中 因為項目位臵的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 在設計規(guī)劃上，建立“城市 社區(qū) 小區(qū) 組團 院落 家庭”的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設計建議 1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后至少 10 年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設 計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 2、住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布臵都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計 3、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 4、在建筑 材料方面，大量采用新材料、新產品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布臵為 40%。 5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。 三、小區(qū)配套設施建議 1、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 2、當今時代已進入數(shù) 字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網絡服務。 3、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質量。 4、小區(qū)內應設有小型超市、商場、幼兒園等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 四、環(huán)境藝術設計建議 隨著人們生活水平 的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思 路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有 更多的突破。 第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發(fā)經營策略 依據(jù)本項目及開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。 1、合作開發(fā) 本項目由富凱房地產開發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項目擁有較高自有資金，利于 項目的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房），降低了項目的開發(fā)風險。 2、整體規(guī)劃 這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為 159 畝，但因為采用了多種建筑形式，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。 3、分期實施 該項目開發(fā)總建筑面積達 212000M2，預計總投資約 3.66 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 根據(jù)對項目地 塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有： 地塊南面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便； 從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待； 從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 4、力創(chuàng)精品 項目所在地塊的素質較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在南寧市房地產業(yè)界的知名度。 5、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢 建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套 等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為38042 萬元人民幣，其中建設投資為 28992 萬元。 詳見表 -1：項目總投資估算表，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 表一、 項目總投資估算表 序號 費用名稱 費用明細 /標準 收費金額 備注 一 土地成本 1 土地成本 45 萬元 /畝 71550000 元 159 畝（扣除 30 畝辦公預留地） 二 前期工程費用 1 總體 規(guī)劃費 建面 2 元 / 424000 元 按建筑面積212000M2 2 土地平整 用地面積 12 元 / 2544000 元 3 設計費 建面 8 元 / 1696000 元 4 勘察費 用地面積 1.5 元 / 318000 元 5 臨時水電費 建面 4 元 / 848000 元 6 合計 27.5 元 / M2 5830000 元 三 報建費用 1 城建配套費 建安費 3% 5985000 元 2 教育附加費 建安費 1% 1995000 元 3 質量監(jiān)督費 建安費 2.5% 4987500 元 4 招標管理費 建安費 1% 1995000 元 5 防洪費 建面 2 元 / 424000 元 6 人防費 建面 10 元 / 2120000 元 7 測量費 200 元 /棟 6400 元 按 32 棟計算 8 白蟻防治費 建面 2 元 / 424000 元 9 墻改押金 建面 4.6 元 / 975200 元 10 規(guī)劃服務費 建面 2 元 / 424000 元 11 垃圾處臵費 建面 1.5 元 / 318000 元 12 散裝水泥保證金 6000 元 10,000.元 10000 13 合計 92.76 元 / 19664100 元 四 建安工程費 1 土建 多層及連排別墅 700 元 / 50400000 元 2 土建 小高層 1000 元 / 120000000 元 3 土建 配套商業(yè) 1000 元 / 15000000 元 4 土建 公共生活設施 700 元 / 3500000 元 5 水電工程 建面 50 元 / 10600000 元 6 合計 941.04 元 / 199500000 元 五 基礎設施 1 供水 建面 10 元 / 2120000 元 2 供電 建面 15 元 / 3180000 元 3 道路 建面 30% 60 元/ 3816000 元 4 污、雨水工程 建面 10 元 / 2120000 元 5 電視 建面 5 元 / 1060000 元 6 電話 建面 4 元 / 848000 元 7 消防 建面 1.5 元 / 318000 元 8 合計 63.5 元 / 13462000 元 六 配套設施 1 綠化 建面 12 元 / 2544000 元 2 景觀小品 建面 5 元 / 1060000 元 3 庭園燈 建面 3.5 元 / 742000 元 4 大門及入口廣場 200000 元 5 圍墻 120 元 / 360000