【畢業(yè)學位論文】（Word原稿）影響房價波動因素與未來趨勢-經(jīng)營管理學

明志科技大學 經(jīng)營管理系 專題研究計劃書 房地產(chǎn) - 影響房價波動因素與未來趨勢 周珈竹 孫睿凌 蔡逸凡 鍾 敏 指導老師 ： （簽名） 中 華 民 國 九 十 九 年 八 月 二 十 日 i 目 錄 摘要 . 一章 緒論 . 1 第一節(jié) 研究背景與動機 . 1 第二節(jié) 研究目的 . 1 第二章 文獻探討 . 3 第一節(jié) 房地產(chǎn)之定義與特性 . 3 第二節(jié) 影響房價的總體因素 . 5 第三節(jié) 影響房價的個體因素 . 10 第三章 研究方法 . 13 第一節(jié) 研究程序 . 13 第二節(jié) 房地產(chǎn)資料集 . 14 期末報告進度甘特圖 . 30 第三節(jié) 深度訪談 . 第四章 研究結(jié)果與討論 . 第一節(jié) 分析投資房地產(chǎn)失敗因素 . 第二節(jié) 分析投資房地產(chǎn)成功要訣 . 第五章 結(jié)論與建議 . 第一節(jié) 房地產(chǎn)未來趨勢 . 第二節(jié) 房地產(chǎn)未來前景看好的地段 . 參考文獻 . 31 目錄 表 地產(chǎn)景氣波動背景圖 . 18 表 投資客與自住者購屋考慮因素 . 23 表 預(yù)售屋、新成屋、中古屋購屋費用 . 25 表 預(yù)售屋、 新成屋、中古屋比較表 . 26 表 法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較表 . 27 表 購買法拍屋所支付費用 . 29 圖目錄 圖 經(jīng)濟景氣與房地產(chǎn)景氣對照圖 . 7 圖 研究流程圖 . 13 圖 1982年房價指數(shù) . 14 圖 1999年房價指數(shù) 圖 . 14 圖 石油價格 圖 . 16 圖 貨幣供給額 臺北市房價比較 圖 . 16 圖 新臺幣兌換美元匯率 圖 . 17 圖 臺灣證交所股價指數(shù) . 17 圖 臺北市房價與空屋數(shù)比較圖 . 19 圖 失業(yè)率 圖 . 20 圖 一般購屋流程 圖 . 24 圖 買法拍屋流程 圖 . 28 要 在臺灣的金融市場上有各式各樣的投資工具，投資客透過操作各種不同的投資工具從中獲利，像是常見的投資工具有 :房地產(chǎn)、股票、債券、基金等，而其中又以房地產(chǎn)為最佳的致富工具，且房地產(chǎn)與其他投資工具最大的不同就是，不僅可用來一般居住使用，其也兼具了增值與保值的功能，也是各種投資工具中，最為安全、最能獲利、最容易入門的一種投資工具，以臺灣房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)的獲利非常穩(wěn)定不太可能 發(fā)生暴跌的情況，但其實也有許多的因素會影響到房屋的成交價。影響房地產(chǎn)價格的因素有兩個層面 :一為總體因素，二為個體因素，而總體因素中又可分為經(jīng)濟與社會因素及政治與政策因素二類，而影響房地產(chǎn)價格的個體因素中則可分為住宅本身及住宅環(huán)境此兩項因素，我們將從總體及個體兩個層面中深入探討這些影響房地產(chǎn)價格的因素，并分析這些因素對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響及影響力。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、歷年房價、房價波動因素 1 第一章緒論 第一節(jié) 研究動機 在臺灣的金融市場上有各式各樣的投資工具，投資 客透過操作各種不同的投資工具從中獲利，像是常見的投資工具有 :房地產(chǎn)、股票、債券、基金等，而其中又以房地產(chǎn)為最佳的致富工具，不僅可用來一般居住使用，其也兼具了增值與保值的功能，但購買房地產(chǎn)的費用龐大，若非房地產(chǎn)投資客，大部分購買房地產(chǎn)者一生中僅有少數(shù)機會購買房地產(chǎn)，所以無論購置房地產(chǎn)是自住者或是投資客，必須謹慎小心并再三的考慮，不然可能買到劣質(zhì)的房屋 (海砂屋、兇宅等 )。投資房地產(chǎn)是各種投資工具中，最為安全、最能獲利、最容易入門的一種投資工具，報酬不僅優(yōu)于其它投資工具更是與股票的報酬不相上下 ，若能用心經(jīng)營，以臺灣而言，房地產(chǎn)不太可能會產(chǎn)生暴跌的情況，因此投資風險并不大，此種高報酬低風險的投資工具，使我們更想深入探討，且兩岸預(yù)期簽訂 過往香港與中國大陸所簽訂的景為例，香港因 此臺灣的房地產(chǎn)價格可望看漲，但因幾個月前中央銀行施實升息的打房政策，同時存在著利多及利空的因素，使臺灣未來的房價看漲看跌更增添了變數(shù)，因此讓我們很感興趣且更想深入研究房地產(chǎn)及房地產(chǎn)未來趨勢。 第二節(jié) 研究目的 本研究主要為探討影響房地產(chǎn)價格的因素及房地產(chǎn)未來的趨勢，會 影響房地產(chǎn)價的因素可從總體因素及個體因素兩個層面深入探討，先統(tǒng)整出可能影響房地產(chǎn)價格的因素，并利用歷年房價指數(shù)找尋房價指數(shù)波動伏度較大的年度，再找出影響這些年度房價指數(shù)波動的原因，然后分析這些事件發(fā)生的原因與對房地產(chǎn)價格所造成的影響。 2 本研究也提供給不論是商業(yè)用途的投資客或?qū)W術(shù)用途的研究者做為一個參考 一、商業(yè)用途 (1)提供欲購買房地產(chǎn)或投資房地產(chǎn)的人更了解房地產(chǎn)。 (2)讓房地產(chǎn)投資客了解房價波動的因素，考慮何時適合出手投資。 二、學術(shù)用途 (1)給未曾接觸過房地產(chǎn)的人有初步對房地產(chǎn)的認識。 (2)提供給對房地產(chǎn)價格欲做深入探討的研究者參考。 3 第二章 文獻探討 第一節(jié) 房地產(chǎn)之定義與特性 一、何謂房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)，顧名思義是指房產(chǎn)和地產(chǎn)，也就是房屋和土地二種財產(chǎn)的合稱。民法第六十六條規(guī)定：稱不動產(chǎn)者，謂土地及其定著物。界定房地產(chǎn)時應(yīng)掌握三個內(nèi)涵： (1)房 (2)地 (3)產(chǎn) 顏聰玲 ,2004) 二、房地產(chǎn)有哪些特性 ? 即不動產(chǎn)之精義，也是房地產(chǎn)投資因素中大家最關(guān)心的區(qū)位因素。因位置不可移動性，因此 當某一地區(qū)的可利用不動產(chǎn)不足時，且無法由另一地區(qū)供給該區(qū)的不足，因而形成該區(qū)不動產(chǎn)價格上漲，且因不動產(chǎn)會隨著附近交通及生活便利性與否，而有使用價值優(yōu)劣的區(qū)分。 地數(shù)量有限，人口卻不斷增加，一般商品可隨市場需求量而調(diào)節(jié)其供給，其市場供需易于維持平衡，但不動產(chǎn) (如土地 )，其自然供給數(shù)量是固定的，不會因人口增加或科學技術(shù)進步而增加其自然供給量，因此人與地的供需關(guān)系更趨緊張，使土地成了保值增值的最佳標的，也成了投機與投資者共同覬覦的目標。 差異性 )：不動產(chǎn)不同于商品可以規(guī)格化，各件 不動產(chǎn)因所處之自然條件如地質(zhì)、地勢或地形而有個別差異性，其生產(chǎn)條件因所處氣象條件如日照、通風、溫度或雨量的不同而異，也由于區(qū)位條件、建筑型式、法規(guī)限制、里鄰環(huán)境與發(fā)展遠景各不相同，不動產(chǎn)利用價值，也會隨土地使用分區(qū)及其密度管制或周圍共設(shè)施之分布情形，而呈現(xiàn)高低不同的利用價值，因此房地產(chǎn)不能像其它商品一樣，制造出規(guī)格統(tǒng)一的產(chǎn)品，這也是房地產(chǎn)價 4 格分歧不一的因素之一。 票、黃金可分割成小額購買，但房地產(chǎn)較不易分割，投資房地產(chǎn)不僅僅投資了房地產(chǎn)本身，同時也在無形中投資了周圍環(huán)境、公共設(shè)施、鄰居關(guān)系 等，因此在購買以前必須先認清房地產(chǎn)的整體內(nèi)涵。 動產(chǎn)價值昂貴為其重要之特征，并非一般民眾隨意即可購買。根據(jù)統(tǒng)計，人的一生約有 別是中國人具有有土斯有財?shù)拿褡辶曅浴７康禺a(chǎn)常是許多人一生中金額投資最大的商品，少則數(shù)百萬，多則數(shù)千萬或上億，一般薪水階段必須配合銀行貸款，逐月分期繳納本金及利息，勞其終生努力償還貸款，其價值昂貴可見一般，因此購買時應(yīng)慎重考慮、仔細比較后再決定是否投資。 般財貨使用會有消耗殆盡時，不動產(chǎn)如為鋼筋混凝土造房屋，使用期間可長達六十 年，折舊率低；如為土地，其使用期間無限，只要能妥善管理，其生產(chǎn)力或使用價值永遠不會消失，即使采取掠奪方式利用，讓其閑置數(shù)年后，仍可恢復其有的生產(chǎn)力，除非重大的天災(zāi)人禍（如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)亂等），否則房地產(chǎn)并不易損壞，且生命周期很長，因此更加提高了一般人對房地產(chǎn)的投資意愿。 般商品會有耗損，而不動產(chǎn)特別是土地，會隨人口增加、社會進步及經(jīng)濟發(fā)展而增漲價格，故長期而言，其價格呈現(xiàn)向右緩升的上漲曲線，尤其在通貨膨脹期間，更具有抗跌性，因此是具有增值與保值之最佳理財工具。 用途多樣性 )：房地產(chǎn)不像黃金、股票、債券等投資工具只具有投資性，它同時也兼具消費性的居住功能。土地依其使用性可分為住宅用、商業(yè)用、工業(yè)用及農(nóng)舍用等，因不動產(chǎn)使用的方式繁多，所以具有用途多樣性。 (來璋 ,1980) (顏聰玲 ,2004) 5 第二節(jié) 影響房價的總體因素 一、經(jīng)濟與社會因素 經(jīng)濟因素對房價的影響最為明顯，其中包括：貨幣供給量、物價 (通貨膨脹 )、經(jīng)濟成長、國民所得、外匯管制及市場利率等。例如：貨幣供給量的寬松或緊縮除會影響利率水準及物價水準外，亦會影響貸款額度及還款期限，貨 幣供給量愈高對房價有正面的影響，貸款利率亦會對房價產(chǎn)生影響，當貸款利率偏高時，貸款利息成本增加，降低購屋的需求，故利率對房價有反向的影響。國民所得提高，消費者的購買力愈強；經(jīng)濟成長，房地產(chǎn)投資成長率提高；而影響房價的社會因素中包括：人口成長、人口分布與遷徙及家庭結(jié)構(gòu)。相關(guān)文獻如下： 探討 會區(qū)住 價格與總體經(jīng)濟環(huán)境之間的關(guān)系，經(jīng)實證顯示房價之影響因素為貨幣供給額與 ，影響房價的主因偏向投資型需求方面的因素。另發(fā)現(xiàn)股價與房價 者 僅呈現(xiàn)正相關(guān)，而 且影響亦頗為顯著。油價與房價、股價呈負相關(guān)；貨幣供給額對于房價、房租、物價、股價具有正向效果，其中對于房價與股價的影響 為顯著。 ( 建裕、陳得發(fā) ,1993) 用住 供需模式，將住 需求區(qū)分為居住服務(wù)需求與投資需求，并以總體經(jīng)濟變 中之貨幣供給額、通貨膨脹 、 、股價指 、匯率、國民所得與超額準備 等變 ，其中前五項變 是影響投資需求，而國民所得是影響居住需求，另外超額儲蓄 則對投資需求與居住需求皆有影響，與住 價格進 實證分 析，其結(jié)果的解釋能 高低分別為通貨膨脹 、 、超額準備 、貨幣供給額、匯率、股價指 及國民所得，顯示出住 價格受投資需求的影響甚大。 (白志杰 ,1997) 6 分別解釋如下 : (1)貨幣供給量對房價產(chǎn)生的影響：此項價格之變動，固然要視一般房地產(chǎn)市場上的供需關(guān)系而定，但除此之外，尚有貨幣供給量之關(guān)系在內(nèi)。在今日自由經(jīng)濟的市場上，土地同樣被視為物品之一，若土地供需關(guān)系為一恒定之狀態(tài) (即達到供需平衡點時 )，其地價自是恒定不變。但若貨幣供給量增加時，其所表示的土地價值，自然因而相對減少， 此時若想得到與原來同價值之土地，必須提高價格，換言之，即貨幣供給量未增加前的價格如果每坪為一百元，則至貨幣供給量增加了一倍時，其一百元之貨幣價值僅等于以前的半數(shù)，由此可知原一百元一坪之土地，如今必須增加至二百元才能相等。此種變動，并非是由于土地本身之供需關(guān)系，而是由于貨幣供給數(shù)量變動之影響。 (來璋 ,1980) (2)物價對房價產(chǎn)生的影響：物價水準變動與通貨膨脹為一體兩面，物價上影響貨幣的實質(zhì)購買力，使消費者的購買力降低，同時營建相關(guān)成本上漲，融資的成本增加。通貨膨脹發(fā)生的原因甚多，主要分為成本推動型及需求拉動型兩類，近年來國際原油漲價造成原物料價格的上揚，即屬于成本推動型；經(jīng)濟高度成長之下，對于各種消費品需求的增加，而發(fā)生的通貨膨脹則屬于需求拉動型。經(jīng)濟成長會使房地產(chǎn)的需求增加，有關(guān)于房地產(chǎn)的商品與勞務(wù)價格上漲，房價自然水漲船高，則是屬于需求拉動，同時也會帶動鋼鐵等原物料的上漲，使房屋的生產(chǎn)增加，并引發(fā)成本推動的物價上漲。（陳幸宜 ,2003） (3)經(jīng)濟成長對房價產(chǎn)生的影響：經(jīng)濟成長，國民所得提高，使得國民的購買力增加，人們開始重視生活品質(zhì)，對不動產(chǎn)的需求增加，且經(jīng)濟成長率高，民間消 費及產(chǎn)業(yè)投資，會有擴張現(xiàn)象進而帶動不動產(chǎn)市場景氣。從景氣循環(huán)的觀點及不動產(chǎn)市場經(jīng)驗得知，不動產(chǎn)與經(jīng)濟衰退有時間落差，當經(jīng)濟景氣衰退三至六個月后，不動產(chǎn)才開始步入衰退，只有當經(jīng)濟成長開 7 始復蘇時，不動產(chǎn)價格幾乎同時上揚。 (如圖 (楊鴻謙 ,2001) (圖 (4)國民所得對房價產(chǎn)生的影響：國民所得增加，會使國民的購買力增加，提升生活品質(zhì)，進而對不動產(chǎn)的需求增加，帶動不動產(chǎn)的價格上漲。 (楊鴻謙 ,2001) (5)外匯對房價產(chǎn)生的影響：匯率漲跌及外匯存底多寡，與 不動產(chǎn)價格之漲幅成正相關(guān)，當匯率上漲（及臺幣升值）引導外資流入臺灣，外匯存底增加，市場資金充裕，皆可導致股市及不動產(chǎn)價格上漲。 (楊鴻謙 ,2001) (6)市場利率對房價產(chǎn)生的影響：因購置不動產(chǎn)金額動輒數(shù)百萬以上，受利率高低影響甚大，當資金寬松利率低時，不動產(chǎn)業(yè)者可以較低成本取得資金，投資不動產(chǎn)的意愿增加，另因存款利率低，亦會吸引大部分游資轉(zhuǎn)而投入股市，導致股價飆漲，投資利潤上升，而另一部分游資會進入不動產(chǎn)市場，增加不動產(chǎn)之需求，帶動其價格上漲。 (來璋 ,1980) (7)銀行存款準備率對房價產(chǎn)生的影響 ：存款準備金為銀行按其每日存款余額，依中央銀行核定比率，存于中央銀行的存款及留置本行庫的現(xiàn)金，其目的在保護存款人，使銀行不得將所有存款用于授信用途，并賦予中央銀行執(zhí)行貨幣政策的能力，使其可藉由提高或降低存款準備率，來達到調(diào)節(jié)貨 8 幣供給的目標。由于銀行只須持有存款的一部分，其余資金均可進行貸放或投資有價證券，因此最終將創(chuàng)造出比原存款高出數(shù)倍的資金，此即銀行貨幣創(chuàng)造效果。誠如上述，中央銀行以調(diào)高或降低存款準備率來達到緊縮或?qū)捤韶泿耪叩哪康模移湓谪泿懦藬?shù)效果下，效果立見、影響深遠。若存款準備率調(diào)高，則貨幣回 籠，資金緊縮，不利房地產(chǎn)市場；相對地，若準備率調(diào)低，則貨幣釋出，資金寬松，有利于房地產(chǎn)投資。 (林左裕 ,2000) (8)人口成長與組成對房價產(chǎn)生的影響：區(qū)域內(nèi)人口增加則不動產(chǎn)需求增加，人口集中于某地區(qū)，因不動產(chǎn)之不可增加性，而使房地產(chǎn)與人口供需失衡，而導致該地區(qū)不動產(chǎn)價格上升；人口組成含性別、婚姻狀態(tài)及年齡層，該區(qū)域如小孩與老年人口比例居多，則較無購屋能力，如青年男女逾婚年齡尚未結(jié)婚，則會增加套房或小坪數(shù)住宅之需求；至于家戶結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成家庭之人口數(shù)，是否小家庭或三代同堂之家庭居多，這些都可以據(jù)以推估住宅需求量。 (顏聰玲 ,2004) (9)人口分布與遷徙對房價產(chǎn)生的影響： 臺灣地區(qū)劃分為四個區(qū)域計劃，除東部區(qū)域計劃，因山多平原少資源有限，不易開發(fā)，故工商業(yè)不發(fā)達，屬人口外流地區(qū)除部份零星觀光產(chǎn)業(yè)用地外，其余各類用地，不動產(chǎn)市場從未受投資者青睞；至于北、中、南區(qū)，因?qū)僬谓?jīng)濟中心、金融服務(wù)業(yè)中心及工商產(chǎn)業(yè)發(fā)展重地，故分別形成臺北、臺中及高雄三大都會區(qū)，特別是臺北都會人口幾乎達到七百萬人，無論是一般住宅、商用不動產(chǎn)或工業(yè)用不動產(chǎn)，皆是不動產(chǎn)業(yè)熱于投資之標的，若以一般住宅為例，在目前各大都會區(qū)空屋率高及預(yù) 售屋或新成屋價格下跌之情況下，臺北都會區(qū)或特別在臺北市之空屋率較低，且其價格較具抗跌性。 (顏聰玲 ,2004) 二、政治與政策因素 政治因素對房價產(chǎn)生的影響是最直接的，若政治情勢不穩(wěn)定，民心就無法安定，自然對房價會產(chǎn)生不利的影響，其包括：兩岸關(guān)系、國際局勢 9 及國內(nèi)政局等。房屋是民生的必需品，政府應(yīng)制訂出合理的房地產(chǎn)政策，以達到社會公平的目標，如財政政策與土地政策等。相關(guān)文獻如下： 析政治因素與房價間的關(guān)聯(lián)，研究中以執(zhí)政者操控經(jīng)濟的能 作為衡 政治景氣 循環(huán)之指標，其實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，地方層級確實存在政治景氣循環(huán)之現(xiàn)象，此一現(xiàn)象將伴隨房地產(chǎn)價格的過 資本化，使房價有相對較高之傾向，同時，使得 市發(fā)展程 較高、財政自主性較高之縣市，其房地產(chǎn)價格有偏高之現(xiàn)象。（張慈佳 ,2001） 稅收入對房價動態(tài)調(diào)整的影響。其實證結(jié)果顯示，長期內(nèi)，公共支出對房價有正向影響，其中以警政、衛(wèi)生、教育文化及交通四項影響最大；租稅收入對房價為負向影響，當?shù)胤秸畬⒃黾拥亩愂掌骄糜诟黜椆仓С鰰r，房價反而 低。（謝文盛 ,2000） 分別解釋如下 : (1)兩岸關(guān)系對房價的影響：民國 85年中共試射飛彈臺海發(fā)生危機及民國 88年所提出的兩國論如此鮮明的國家主權(quán)主張，使兩岸關(guān)系再度出現(xiàn)緊張，導致無法吸引國人資金與外資投入本島，而不動產(chǎn)市場為整體市場經(jīng)濟之一環(huán)，對景氣信息甚為敏感，會直接影響不動產(chǎn)市場之需求，而波及不動產(chǎn)價格。 (顏聰玲 ,2004) (2)國際局勢對房價的影響：國際局勢之變化對地價漲跌有相當影響，倘若局勢動蕩不定，則人民必會因土地有不可移動性而對其有某種程度的畏懼心，因為一旦局勢有變，土地并不能隨身攜帶，故一般人此時可能愿意將土地低價出 售亦不愿保留。反之，如果世局少變社會安定時，人民不僅可賴地維生，更可將其為商品看待，以便土地漲價后坐享不勞而獲之利。 (來璋 ,1980) (3)國內(nèi)政局對房價的影響：政治情勢關(guān)系國家未來發(fā)展，中國人政治發(fā)展史上，民國 89年及 94年首次在臺灣地區(qū)實施政黨輪后，因不同的政 10 黨有不同的政綱而使國內(nèi)政局不穩(wěn)，且因政府缺乏執(zhí)政經(jīng)驗，初期政局呈現(xiàn)不穩(wěn)，使不動產(chǎn)市場也受到波及。 (顏聰玲 ,2004)(楊鴻謙 ,2001) (4)財政政策對房價的影響： 稅額重將增加投資者之持有成本，現(xiàn)行之地價稅及房屋稅屬投資者之持有成 本，目前是輕課地價稅重課房屋稅，如重課地價稅，會降低土地持有意愿；土地值稅稅率高，出售者將稅賦轉(zhuǎn)嫁買方提高價格或因須納高額增值稅而降低出售意愿，造成不動產(chǎn)市場閉鎖效果。 (楊鴻謙 ,2001) (5)土地政策對房價的影響： 土地政策方面，如實施土地使用分區(qū)管制，依市場需求導向，以分區(qū)管制手段，供應(yīng)建筑或商業(yè)用地之經(jīng)濟供給，減緩該類用地不足之需求；另空地限建政策，囤積土地無利可圖，會增加供給，對過熱的不動產(chǎn)市場，會有緩和的效果；又如實施容積率管制，在預(yù)期實施前，建筑業(yè)者預(yù)先搶建，房屋市場供給過剩 ，空屋率高，皆會影響市場價格。 (楊鴻謙 ,2001) 第三節(jié) 影響房價的個體因素 一 、住宅因素與環(huán)境因素 住 因素指住 本身的條件，其包含：建材、格局、坪 、所在 層以及屋齡等。環(huán)境因素指：住 附近環(huán)境，提供休閑、購物、教育、醫(yī) 及交通等方面是否 ，以及鄰 環(huán)境、治安等皆屬于。其中又以公共設(shè)施可及性位置、交通 性、環(huán)境等，為房屋附近的鄰 環(huán)境特性為主，間接對房價產(chǎn)生影響。相關(guān)文獻如下： 特性（包括房廳 、坪 、房屋 齡、住 結(jié)構(gòu)、住 型等）、環(huán)境品質(zhì)（包括交通 性、噪音干擾、淹水、飲水衛(wèi)生）與公共設(shè)施可及性（包括住戶至市場、國小、國中、醫(yī)院、郵局的距 ）等，上述住 特性屬于住屋產(chǎn)品屬性，環(huán)境品質(zhì)、公共設(shè)施可及性 11 屬于生活環(huán)境。 為： (1)戶的特征（建物單元、 層、視野景致、邊間、方位、面積、隔間、建材、內(nèi)部裝潢、設(shè)備等）； (2)棟的特征（基地位置、 街 寬、 、建物 型、屋齡、結(jié)構(gòu)、用途、外觀造型、基地面積如開放空間獎 、容積 、建蔽 、公共設(shè)施、管 維護等）； (3)鄰 小環(huán)境的特 征（公共設(shè)施可及性、嫌 性設(shè)施、鄰 住戶屬性等）； (4)鄰 大環(huán)境的特征（區(qū)位、大環(huán)境品質(zhì)、土地使用等）上述戶的特征、棟的特征屬于住 產(chǎn)品屬性，鄰 小環(huán)境的特征、鄰 大環(huán)境的特征屬于生活環(huán)境。（張 鶚 ,2003） 分別解釋如下 : (1)建材對房價的影響：雖然建物的構(gòu)造種類包含加強磚造、壁式預(yù)鑄鋼筋混凝土造、磚造、鋼骨混凝土造及鋼骨鋼筋混凝土造等，但在民國 95 年至民國 97 年的交易資料里，壁式預(yù)鑄鋼筋混凝土造、磚造及鋼骨混凝土造的建物極為少數(shù)，故考慮予以剔除之，所 以本文主要考慮的建物構(gòu)造種類只有加強磚造、鋼筋混凝土造與鋼骨鋼筋混凝土造三種 . 其中又以加強磚造的建構(gòu)成本最低，其次為鋼筋混凝土造，最高為鋼骨鋼筋混凝土造。 (2)格局對房價的影響：自人類有史以來，各地均存有迷信之心理，但在現(xiàn)今文明的社會中，此迷信心理已不那么重要，雖然老一輩人心中仍然存在，但除對某些特殊地區(qū)有影響外，若以各大都市而言并不會發(fā)生多大作用。 (來璋 ,1980) (3)屋齡對房價的影響：建物本身雖然是耐久財，但還是有使用年限，屋齡越大，買房的人所愿意支付的價錢越低 ，是故可預(yù)期屋齡對房價會有負的影響。 (黃科智 ,2008) (4)建物總樓層和所在樓層對房價的影響：建物總樓層越高代表建造 12 房子所耗費的人力、物力的成本高，房子蓋的越高房價也就會隨之提升。而因一樓的房地產(chǎn)具有多樣使用性及便利性，因此住宅的價格為一樓價格為最高，隨樓層增加其住宅價格遞減，到四樓最低，又因頂樓的住戶具有觀優(yōu)勢和屋頂陽臺使用權(quán)，價格又會比二至四樓高。（張金鶚、林秋瑾、楊宗憲 ,1996） (5)公共設(shè)施供應(yīng)情況對房價的影響：公共建設(shè)為現(xiàn)代化都市所不可缺少之產(chǎn)物，附近鄰里的公共設(shè)施項目如： 學校、市場、公園、郵局、醫(yī)療機構(gòu)、警察機關(guān)、文教機構(gòu)等及其它有益于團體生活之社區(qū)建設(shè)等，均與地價有密切之關(guān)系，可增加不動產(chǎn)之價格。 (來璋 ,1980) (6)交通對房價的影響：交通發(fā)達為文明進步所必有之現(xiàn)象，而都市發(fā)達又以交通為主要條件。至于交通發(fā)達對地價究竟有何影響 ?交通發(fā)達工商業(yè)則興盛，工商業(yè)興盛會引起對土地的需求增加，并帶動房地產(chǎn)價格上漲，故謂交通亦為影響地價變動的重要因素之一。都市內(nèi)交通能夠影響地價不外乎是由于馬路的伸延、街道拓寬、公共汽車的經(jīng)過與否及公共汽車有無設(shè)站等。這些因素均 有使較低的地價逐漸提高之可能。 (來璋 ,1980) 13 第三章 研究方法 第一節(jié) 研究程序 本研究將從研究的動機與目的，說明為何做此研究，并從過去的相關(guān)文獻里去找尋相關(guān)的資料做為輔助，再利用個案的深度訪談的內(nèi)容來進行分析。本研究的流程如圖 (圖 14 第二節(jié) 房地產(chǎn)資料集 一、歷年房價分析 (如圖 (圖 982 1999歷年房價指數(shù) ) (圖 999 2010歷年房價指數(shù) ) 臺北市歷年房價指數(shù) 15 由以上歷年房價統(tǒng)計圖分 析： 一、 1986 年 1989 年：這段期間房價有非常大的波動，臺灣不動產(chǎn)市場自民國 60 年代以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展而蓬勃，歷經(jīng)了三次景氣循環(huán)，循環(huán)高點分別出現(xiàn)在民國 62973間、民國 68979間及民國75986間，平均每七年為一個循環(huán)，而 1986 當時正處于第三次景氣循環(huán)：民國 62 年及民國 68 年間的房價波動，皆因發(fā)生石油危機 (如圖 促使物價上漲，社會大眾基于購屋保值的心理，因此搶購不動產(chǎn)，促使房價飆 漲。然而民國 75 年 (1986)年時國內(nèi)的物價相當平穩(wěn)，通貨膨脹率大概維持在 4%左右且民國 74(1985)年時，原油下跌，因 油輸出國組織為了重新奪回石油市場占有率，大幅增加石油產(chǎn)量，而導致國際油價大跌，民國 75(1986)年國際油價一度跌到每桶低于十美元，因此這次的房價高漲和前兩次循環(huán)高峰背景不太相同。民國 75(1986)年時臺幣對美元的匯率變?yōu)?35： 1， 經(jīng)濟成長率高達于二位數(shù)的 貿(mào)易順差 146 億美元，外匯存底急速上升，造成貨幣供給年成長率高達 25%而使得貨幣供給額上升(如圖 臺幣對美元匯率在民 國 78(1989)年一度升值到 26： 1(如圖 在這一階段里，資金過剩、經(jīng)濟快速成長及國民所得快速攀升 (如表 使市場過剩導致資金流向股市及房地產(chǎn)做為投資的工具。且股市于民國 79 年 2月 10 日創(chuàng)下高點 12, (如圖 房地產(chǎn)也由民國 76(1987)年二月的土地創(chuàng)下天價開始，持續(xù)一路飆漲。這一波行情，房價上漲兩倍以上，更曾有同一地點一日數(shù)價的情形；直到民國 79(1990)年中央銀行實施選擇性信用管制才使得景氣疲軟，逐漸走弱。 16 (圖 油價格 ) (圖 幣供給額 17 (圖 臺幣兌換美元匯率 ) (圖 灣證交所股票指數(shù) ) 18 (表 地產(chǎn)景氣波動背景 ) 經(jīng)濟 成長率 物價 上漲率 貨幣供給 (年增率 放款 利率 房價 上漲率 民國 622% 30%(62 年 ) 50% (63 年 ) 10% 60%以上 民國 680%19% 68 年 ) 37%(69 年 ) 10% 100%以上 民國 762% 76 年 ) 77 年 ) 78 年 ) 200%以上 二、 1990 年 2000 年：房價低迷時期，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷民國 76(1987)年到民國 78(1989)年三年的狂飆期之后，自民國 79(1990)年起逐漸走下坡，并持續(xù)低迷。如果依照過去七年一個景氣循環(huán)的說法，景氣高峰應(yīng)該會在民國83995間再度出現(xiàn)，然而實際情形并未如此。仔細探究自民國 79年后，不動產(chǎn)市場長期低迷的原因，可歸納為下列幾點： （一）經(jīng)濟景氣趨緩： 自民國 77(1988)年以后，國 內(nèi)經(jīng)濟成長率均在 8%以下，民國 88(1999)年受到 921 大地震影響經(jīng)濟成長率更降至 雖然民國 89(2000)年景氣復蘇，但經(jīng)濟成長明顯趨緩不動產(chǎn)市場呈數(shù)倍成長的情形已成歷史。依西方累積的經(jīng)驗，大約 十五 年為一個不動產(chǎn)景氣循環(huán)周期。臺灣過去七年一個周期，是因為臺灣成長非常快速，所得快速累積；累積到一定程度，就有能力購買不動產(chǎn)。觀察歐美的經(jīng)濟成長率都維持在 1%、 2%左右，購買力因所得成長慢慢累積，所以不動產(chǎn)景氣的周期因而較長。因此臺灣的經(jīng)濟成長趨緩之后，購買力累積速度也會變慢，造成不動產(chǎn)景氣循環(huán)加長，不 景氣的情形也因而較以往為久。 （二）股市崩盤 民國 79(1990)年初股市崩盤后 (如圖 不動產(chǎn)市場也開始走下坡。第三波的房地產(chǎn)景氣高峰正好是臺灣股市表現(xiàn)最耀眼的階段。股價指數(shù)的攀升， 19 投資者名目所得增加，會刺激支出，因而也帶動對不動產(chǎn)的需求。股市的崩盤，以市場價值衡量的財富也跟著大幅減少。名目財富降低的結(jié)果，社會大眾的消費支出與企業(yè)的投資支出將減少，且因財富的大幅縮減，使得不動產(chǎn)的景氣因需求減少，而難以回升。 （三）土地法律變更 政府在民國 80(1991)年宣布將全面實施容積率管制，民國 81(1992)年又有提高土地增值稅及加征空地稅的提議；為了趕在容積率全面實施前取得建筑執(zhí)照及減輕未來土地增值稅和空地稅的負擔，即使在不動產(chǎn)市場景氣低迷的情況下，仍興起一片搶建風潮。結(jié)果導致累積了有史以來最為龐大的超額供給。又加上經(jīng)濟景氣長期低迷的情況下房價持續(xù)下挫。即使是房價下跌了，自住者仍舊考慮再三，而投資者更是里足不前，因此整體買氣不佳，銷售率也無法達到預(yù)期的目標，市場空屋因而累積高達百萬戶。 (如圖 (圖 北市房價與空屋數(shù)波動圖 ) 20 三、 2001 年：受到美國九一一 (及國內(nèi) 納莉風災(zāi) (的影響，民國 90(2001)年國內(nèi)房價持續(xù)破底，根據(jù)在經(jīng)濟景氣出現(xiàn)負成長，失業(yè)率節(jié)節(jié)升高 (如圖 以及民眾消費信心大幅滑落的情況下，去年雖然有低利率優(yōu)惠房貸的幫助，房市仍難敵市場上濃厚的觀望氣氛以及剩余屋的沉重賣房壓力，因此各地房價都持續(xù)滑落，三大都會區(qū)的房價指數(shù)幾乎都創(chuàng)下近十一年來最低的紀錄。在經(jīng)濟不景氣之下，傳統(tǒng)業(yè)紛紛傳出關(guān)廠歇業(yè)，失業(yè)率更是居高不下，在購屋能力不足之下，房價修正的幅度特別明顯。臺北市盡管得天獨厚具有最強的購屋需求，但在面對有史以來最長的房市不景氣 ，其較抗跌的房價還是難逃跌價的命運。(如圖 業(yè)率 ) 四、 2002 年：民國 91(2002)年房市，由于民國 90 年 12 月的國會大選已經(jīng)確立了一般民眾的信心，加上優(yōu)惠房貸的誘因以及土增稅減半的效應(yīng)逐漸發(fā)酵，觀望多時的自住型買盤更是積極進場撿便宜貨。 五、 2003 年： 因房地產(chǎn)市場季節(jié)性因素的影響，市場推案 況趨于保 守，價格也傾向下 跌， 整體而言市場仍屬于谷底徘徊的 況，價格下跌趨勢已逐漸減 緩，新推住 市場并未如預(yù)期般受到 情的沖擊，整體而言 21 新 推個案市場呈現(xiàn)穩(wěn)定 蘇的結(jié)構(gòu)，房價波動相當輕 微， 臺 市房價指 超越去 同 季， 突顯其帶動景氣回升的功 能， 各 地區(qū)房價均 呈 現(xiàn)上漲趨勢 ， 全國、臺 市 縣房價指 均超越去 同季，顯示 市 場價格止跌 回 升的結(jié)構(gòu)已 經(jīng)逐漸確 。臺 市 在 房價漲 幅 最低但推案 與成 交 的表現(xiàn)最 佳 。 六、 2004 年：新推個案市場呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)，價格與 維持與去年相當?shù)慕Y(jié)構(gòu)，顯示市場在經(jīng)過半 左右的回溫后，因 2004 年總統(tǒng)改選的政治因素干擾而出現(xiàn)暫時性的成長停止現(xiàn)象，下半年景氣回穩(wěn)趨勢持續(xù)，上半年因政治因素干擾而出現(xiàn)的成長停止現(xiàn)象，已逐漸由市場機能所取代， 新推個案市場持續(xù)呈現(xiàn)價漲量縮的盤整狀況 ，各地區(qū)成交價格 持續(xù)微幅上揚。 七、 2005 2007 年： 2005 年全國新推個案市場呈現(xiàn)價漲 增的 蘇格局，主要由臺 縣市明顯回溫的推動所致。從價 波動趨勢觀察，在各地區(qū)推案 擴大的情況下，臺 縣市在價格與成交 上均有明顯增幅，亦促使整體成交 成長 成。 2006年臺 市各項指標的全面好轉(zhuǎn)，對后勢發(fā)展應(yīng)是現(xiàn)階段重要的 多訊息，臺 市持續(xù)價 蘇趨勢，成交 指 創(chuàng) 新高，臺 市雖持續(xù)繁榮趨勢，但銷售 與成交 的縮減則是警訊， 2007 年全國新推個案市場呈現(xiàn)價漲量穩(wěn)，臺 市持續(xù)繁榮趨勢， 僅價格突破 史 高點，銷售 與成交 縮減現(xiàn)象亦逐漸回穩(wěn)。整體而言，本年臺 縣市的市場明顯優(yōu)于其他地區(qū)，主要應(yīng)歸因于豪 效應(yīng)所致，造成房價的大幅攀升，臺 縣市豪 效應(yīng)與套房大 推出的后續(xù)影響造成房價持續(xù)攀升。國內(nèi)房地產(chǎn)市場在 續(xù)四 蘇，以及過去一 多 豪 效應(yīng)對價格的 抬后，本季 臺灣的房價空間也逐步擴大到新高點，銷售 與成交規(guī)模的縮減，顯示購屋者對目前房價的認同 開始有所遲疑，國內(nèi)新推個案市場過去 在豪 效應(yīng)推動下，造成價 極化現(xiàn)象，然而近 季的價 波動 況已清楚顯示，維持房價水準或提升銷售 ，已成為各地區(qū)建商共同面 的 難課題。 22 八、 2008 年：在總統(tǒng)大選前后市場呈現(xiàn) 同結(jié)構(gòu)，選前趨勢較偏向景氣趨緩，選后則明顯出現(xiàn)價格反彈。從地區(qū)分別觀察，臺 市價格上漲趨勢已較去 緩和，但銷售 與成交 的擴大，顯示市場熱 燃的 況，新推個案市場因新政府上臺與 資話題效應(yīng)，明顯呈現(xiàn)短期反彈現(xiàn)象， 部地區(qū)主要反應(yīng)在價格的上漲，中南部則反應(yīng)在成交 的擴大。各地區(qū)短期表現(xiàn)均優(yōu)于上季，就趨勢觀察，四月份在總統(tǒng)大選結(jié)果與 資話題的推動下，市場熱 開始攀高，但隨后在國際油價持續(xù)攀升，導致物價上漲與股價下跌的雙重壓 下，市場熱 逐漸 溫 ，而后爆發(fā)的次級房貸，在國際 融風 擴散與房地產(chǎn)市場本身向下修正的雙重沖擊下，明顯呈現(xiàn)市場規(guī)模萎縮。臺 市成交價下修且全國成交 指 較上季驟減三分之，不動產(chǎn)正面 著復蘇的五 最嚴峻的考驗，然而九月份在國際 融環(huán)境的急速 化 (深陷次級房貸風暴使美國最大商業(yè)保險暨壽險公司 出危機及 曼兄弟宣告破產(chǎn) )，與國內(nèi)股價指 持續(xù)下跌的雙重打擊下，致使臺 縣市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)推案 與銷售 急速萎縮的 況，房價支撐 道已明顯衰退，下半年持續(xù)受到經(jīng)濟風 擴散與需求者觀望的雙重壓 ，市場交 規(guī)模萎縮成為主要趨 勢，全國房價的微上漲仍因臺 縣市上漲所致。后續(xù)價格是否能夠持續(xù)支撐，應(yīng)是影響價 趨勢的重要關(guān)鍵，雖然臺 市房價指 仍維持在 史相對高點，但上漲 道已明顯趨緩，而銷售 與成交 指 ，分別創(chuàng)下民國 92 第 2 季與 民國 93 第 2 季以 的新低，顯示價 背 程 相當明顯。 九、 2009 年：在全球與國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)衰退，以及購屋需求持續(xù)保守觀望的壓 下，推案 、銷售 與成交規(guī)模的大幅縮減，清楚呈現(xiàn)供需雙方對后市的保守與悲觀，房價微幅下跌突顯景氣衰退的趨勢，在國內(nèi)股市回溫、開放 資與全球經(jīng)濟前景 明的混沌趨勢下，推案 、銷 售 與成交 漸漸回升，成為市場對未 觀預(yù)期的主要基礎(chǔ)，但房屋成交價格持續(xù)下跌，以及 23 全球經(jīng)濟尚未脫 金融風 陰影，臺灣方面正臨八八 水災(zāi)及內(nèi)閣總辭等 空因素下，整體而言外在大環(huán)境仍屬于低檔盤格局，就房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)而言，全國新推個案市場處于相對保守，開價持續(xù)維持在長期相對高點，明顯好轉(zhuǎn)的預(yù)期心 因素，致使銷售 續(xù) 季反彈，但整體成交 規(guī)模仍僅止于高峰期的 成左右，下半年在股市持續(xù)回溫、資 效應(yīng)等 多因素持續(xù)發(fā)酵下，為房地產(chǎn)市場注入新的想象。上半年的相對保守轉(zhuǎn)向強 推案，開價亦持續(xù)維持在長期相 對高點，成交 規(guī)模已達景氣高峰期的水準。就價 趨勢觀察，臺 市成交價從 續(xù)下跌趨勢強 反轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)短期 蘇結(jié)構(gòu)為最大特點。 十、 2010：全國新推個案市場延續(xù)去 的反彈結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)價漲 縮的現(xiàn)象，但反彈 道相對較弱。市場游資與 岸預(yù)期簽訂 多因素，為本季房地產(chǎn)市場的主要動能，但政策上逐漸轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)市場泡沫化的 調(diào)與措施（如升息），也讓市場觀望氣氛逐漸形成。展望市場后續(xù)發(fā)展， 題發(fā)展對資 供需的效應(yīng)，以及中央銀 后續(xù)之資 與 政策，另外政府政策上如何因應(yīng)社會對高房價的反彈，將成 為主導房價后市發(fā)展的核心變 。 二、投資客與自住者購屋考慮因素 (表 資客與自住者購屋考慮因素 ) 自住者 投資客 (一年內(nèi)房屋交易 2次 ) 1. 座落地段 2. 地價 3. 家人往來 4. 房屋建材 5. 建蔽率與容積率的不同 6. 公共設(shè)施 (學校、公園、市場郵局、銀行等 ) 7. 有無附屬停車位 大部分與自住者考慮因素 相同，因為投資客是賺取轉(zhuǎn)賣后的差價，所以投資客也必需站在自住者的觀點去投資有利可圖的房地產(chǎn)。 24 8. 環(huán)境與視野 9. 生活機能 (食衣住行育樂的便利性 ) 10. 公共工程或區(qū)域發(fā)展帶來的增值潛力 11. 居家安全與社區(qū)管理 12. 貸款利率 13. 其它 (兇宅、海砂屋、風水 ) 三、購屋管道與費用 (一 )一般買賣 (預(yù)售屋、中古屋、新成屋 ) 購屋流程 (圖 般