【畢業(yè)學位論文】（Word原稿）影響房地產(chǎn)開發(fā)成本因素及控制措施-土木工程

華中科技大學 畢業(yè)設計（論文） 第 I 頁 華中科技大學 2009 級 畢業(yè)設計（論文） 影響房地產(chǎn)開發(fā)成本因素及控制措施 年 級 : 09 級 春 季班 學 號 : 3200709320291 姓 名 : 張亞輝 專 業(yè) : 土木工程 指導老師 : 江宜城 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 共 22 頁 畢 業(yè) 設 計 任 務 書 班 級 昆山學習中心 學生姓名 張亞輝 學 號 3200709320291 專 業(yè) 土木工程 題 目 影響房地產(chǎn)開發(fā)成本因素及控制措施 題目類型： 理論研究 一、 設計任務及要求 1、觀點正確，論證充分。 2、結構合理，邏輯嚴密。 3、滿足一定的閱讀量。 二、 應完成的硬件或軟件實驗 無 三、 應交出的設計文件及實物（包括設計論文、程序清單或磁盤、實驗裝置或產(chǎn)品等） 無 四、 指導教師提供的設計資料 無 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 共 22 頁 五、 要求學生 搜集的技術資料（指出搜集資料的技術領域） 無 六、 設計進度安排 第一部分 選題階段 （ 5 周 ） 第二 部分 中期檢查階段 （ 8 周） 第三部分 定稿，上報論文件 （ 3 周） 評閱及答辯 （ 1 周） 指導教師： 年 月 日 系主任審查意見： 審 批 人： 年 月 日 注：設計任務書審查合格后，發(fā)到學生手上。 華中科技 大學 遠程與繼續(xù)教育 學院 制 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 共 22 頁 s as a s In to of a of of of an to in K, to of an s in to of it be on to On of of in of to 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 V 頁 共 22 頁 摘 要 隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)也得到了飛速的發(fā)展。由于近年來，房地產(chǎn)企 業(yè) 發(fā)展過 熱，已成為了很多消費者投資的 熱門渠道，因此，房價也是迅速飚升。國家為使房地產(chǎn)市場健康成長，出 臺了一系列的市場調控，因此，成本的控制就成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，這 對房地產(chǎn)的 發(fā)展 以至國民 經(jīng)濟 的健康發(fā)展 都 有著重要 的 意義 。 本文從當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象入手，分析了在當前經(jīng)濟行勢下，成本控制對一個企業(yè)的重要意義，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資中，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益，就必須要對項目開發(fā)成本進行有效的管理和控制，從而實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。在此基 礎上本文 還詳細說明了現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中成本組成及在房地產(chǎn)開發(fā)各階段為成本控制所需做的工作和存在的問題及如何解決。 關鍵詞： 房地產(chǎn) 成本控制 成本組成 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 共 22 頁 目 錄 摘 要 . . 言 . 1 一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義 . 2 二、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 . 2 三、 房地產(chǎn)開發(fā)中主要階段成本控制 . 3 1、 投資決策階段 . 3 2、 規(guī)劃設計階段 . 5 3、招標階段 . 7 4、施工階段 . 8 5、竣工階段 . 10 結束語 . 14 致 謝 . 15 參考文獻 . 16 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 1 頁 共 22 頁 引 言 房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的發(fā)展過程中，不斷的完善、壯大。企業(yè)也正朝著越來越公開，越來越透明，越來越規(guī)范的方向發(fā)展。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，利潤空間也在逐漸地縮小，與此同時，項目用地的公開招標，施工原材料價格的上漲都使得項目開發(fā)成本進一步提高了。如何提高企業(yè)在市場的競爭力，挖掘企業(yè)內(nèi)在的潛力，加強企業(yè)內(nèi)部管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。 目前，我國的房地產(chǎn)工程造價管理體制還是沿用前蘇聯(lián)模式，是適應計劃經(jīng)濟模式下的管理體制，已經(jīng)不適應市場經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)工程造價管理模式多樣化，在不同區(qū)域有不同 的方式和管理形式，在許多發(fā)達國家建筑工程造價管理已在科學化、規(guī)范化，程序化的軌道上運行，使工程造價從投標報價到中標后實施，都得到全過程的控制和管理，建立了比較科學和完善的成本控制管理機制。這些成功的經(jīng)驗是值得我國房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本管理可以借鑒的。隨著市場經(jīng)濟體制的深入改革，從 2005年開始，我國房地產(chǎn)市場開始經(jīng)受國家的宏觀調控，從注冊資金的提高，到房貸的緊縮，企業(yè)如何在這種情況下做到價格既不超越消費者有可承受的范圍，又能保證企業(yè)利潤成為首要問題。此外，我國還存在空置率高，土地、資金積壓嚴重的問題，因此房 地產(chǎn)企業(yè)的調整迫在眉捷。在市場縱深發(fā)展和國家政策的雙重壓力下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來 “ 大洗牌 ” 、 “ 大整合 ” 時期。 專業(yè)化、規(guī)范化已成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢；土地出讓方式招標化和銀行信貸趨緊和行業(yè)門檻提高，使中小規(guī)模企業(yè)面臨著潛在的生存危機。 隨著 房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈和需求的多樣化 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 2 頁 共 22 頁 一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十 分重要的意義， 在政策及市場的嚴控下 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。 我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟 規(guī)律 ，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟 損失有著一定的意義。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展 和政策的不斷調控， 已經(jīng) 逐步要 走出了暴利時代了 。 利潤回歸社會正常利潤水平。 十年前，深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于 40%的房地產(chǎn)項目不做，而現(xiàn)在利潤能維持在 12%左右就算是好的項目了。早年由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范， 房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式經(jīng)營管理為集約式經(jīng)營管理，實現(xiàn)開發(fā)成 本費用的精確控制。 特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了 金融 市場的宏觀調控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求 ， 使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿 進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。 隨著 中國 加入 房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張（如萬科、萬達、 世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權及開發(fā)權，成 本控制不力的企業(yè)必將會被華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 3 頁 共 22 頁 市場所淘汰。 房地產(chǎn)微利時代的到來， 使房地產(chǎn)企業(yè)更要懂得“開源節(jié)流”，因此， 企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義 。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 從房地產(chǎn)開發(fā)成本 就其用途來說 ，我國 很多地區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā) 成本的構成都比較類似 ， 一般就分為： 土地 費用、前期工程費用、 建 筑 安 裝 成本 、基礎設施費、配套設施費、管理 費用、銷售費用、財務費用、相關稅 金 等。 土地費用：指在開發(fā)房地產(chǎn)時而征用土地所發(fā)生 的各項費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償 費。 前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生地規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。 建筑安裝費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所 產(chǎn)生的各項建筑安裝工程費和設備費。 基礎設施費：指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。 配套設施費用：指在小區(qū)內(nèi)蒙古自治區(qū) 發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、配電房、水塔、居委會、派出所、幼托園、消防、自行車棚、公廁等設施的支出。 管理費用，是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 。 銷售費用 ： 為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：市場營銷策劃咨詢、廣告宣傳、項目形象建設等。由于市場條件的不同，這個費用 會隨著市場的變化而變化，市 場好了，這部分成本就低，市場不好，這部分成本會非常高。 財務費用 ： 包括開發(fā)經(jīng)營期間所產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調 劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費用等。 相關稅 金 ：在項目建設過程中 按照有關政策法規(guī)，需向有關部門或金融機構交納華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 4 頁 共 22 頁 的各項 稅 費 。 成本的發(fā)生就是一個過程，包括前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、竣工、銷售等開發(fā)過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制就是要在項目開發(fā)過程中對上述主要成本中變動的費用進行有效控制，合理利用。因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制作了開發(fā)成本費用的主要部分。 三、 房地產(chǎn)開發(fā)中主要階段成本控制 1、投資決策階段 項目決 策 階段是房 地 產(chǎn)開發(fā)中相當重要的階段，在 作 出決策前必須認真分析 各種市場、技術及環(huán)境因素。在此階段所作的可行性研究報告將會影響整個房產(chǎn)項目的成敗與否。在這一階段應著重對以下幾個方面的成本加強管理： 地費用 土地的開發(fā)成本約占總支出的 20%30%，因此項目的選址至關重要，要充分考慮該項目的地理位置、交通和周圍的環(huán)境狀況。在土地費用中主要有以下幾個費用： 地出讓金 土地出讓金是由當?shù)卣鶕?jù)出讓地塊的 位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算的。 地征用費、城市配套費、拆遷安置補償 費 土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償 費等各地政府 都有明確的規(guī)定。開發(fā)商在與政府協(xié)商時應充分利用當?shù)卣母黜梼?yōu)惠政策，對項目所涉及的市政配套設施進行調研，對管線、道路、公建等配套作充分估計。如遇上拆遷安置的，一般都采用貨幣補償方式，補償費用可參照近期類似的項目。 期工程費用 前期工程費用繁多，一般前期工程費用占總支出的 3%左右，但因各地實際收費差異也有很大的差別。規(guī)定的費率與實際收的費用有時也會有一定差異，開發(fā)商應及時了解當?shù)氐囊恍┦召M規(guī)定，并注意與相關部門協(xié)調，隨著一些政府職能的轉變，許多費用也有原來的硬性指標轉為市場調控，開發(fā)商可確保其既符 合政策要求又滿足開發(fā)項目的利益。 筑安裝工程費 建筑安裝工程費用一般占總支出的 45%55%，但因各地的經(jīng)濟形式不同，差異也華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 5 頁 共 22 頁 不盡相同。開發(fā)商可對近期在該地區(qū)建設的類似項目進行調研，了解項目的造價指標、市場人工、材料變動等情況，對這些影響工程造價的主要因素進行分析，合理科學的確定開發(fā)項目的建筑安裝成本指標。 礎設施費 基礎設施費用包括社區(qū)的管網(wǎng)費用、社區(qū)的配套設施、小區(qū)的智能化管理費等，約占總支出的 6%左右，開發(fā)商應先了解市政大配套設施供應能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)點的設置，對其進行分析做好估算。社區(qū)內(nèi) 的配套設施應堅持在不影響小區(qū)品質的前提下盡量精簡，同時也須考慮配套設施的可經(jīng)營性管理，為后期的物業(yè)管理經(jīng)營運作打下基礎。社區(qū)規(guī)劃配套也應考慮其適應性。小區(qū)智能化管理應滿足基本需注就可以，太繁鎖的智能化管理反而會給小區(qū)物業(yè)管理帶來難度，而且后期的維護成本也高。 策階段的一些相關稅費 在項目投資決策階段還應做好一些相關稅費的分析，比如管理費、銷售費、財務費用和稅金等。 理費用、銷售費用 這兩項費用一般 都 定在銷售收入的 23%。銷售費用的控制應正確選擇適當?shù)膹V告媒體，售樓處位置的選擇和樣板 房的定位也相當重要。 務費用 應在決策階段充分做好財務的估算，正確運用資本的杠桿，以最少的費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。 金 現(xiàn)在很多地方政府為提高當?shù)亟?jīng)濟，在政策上會有一些優(yōu)惠 ,開發(fā)商應根據(jù)當?shù)卣南嚓P文件 的 ，力爭得到政府的支持，相對減免部分的稅費。 些不可預見的風險和費用 根據(jù)項目的大小及復雜程度，總會有一些不可預見的風險和費用，一般這個費用約占去掉土地開發(fā)費用外直接成本的 35%。在決策階段開發(fā)商應做好項目土地成本變化、建安成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率 、貨款利率、政策等方面的分析評估。 2、規(guī)劃設計階段 規(guī)劃設計階段對工程造價的影響程度要達到 75%以上。因此，規(guī)劃設計階段工程華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 6 頁 共 22 頁 造價的控制是關鍵。在此階段，開發(fā)商的成本控制管理人員和建筑設計師、設計院的該項目設計工程師應密切配合，以取得事半功倍的效果。設計階段開發(fā)成本主要控制措施有： 行設計招標，選擇優(yōu)秀的設計單位 積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等放在一起招標，采用多家競投，組織相關專家綜合評比，這樣即可優(yōu)選出好的設計單位，又可促 進設計方在整體布局、建筑造型、使用功能上推成出新，在階低工程造價上下功夫。 行 標準設計 ， 提高標準設計意識。 工程建設標準和規(guī)范設計來源于工程建設的實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設必須遵循的科學依據(jù)。推廣標準設計有利于較大幅度降低工程造價，節(jié)約設計費用，大大加快提供設計圖紙的速度，縮短設計周期。構件預制廠生產(chǎn)的標準件能使工藝定型，容易提高工人技術，提高勞動生產(chǎn)率及統(tǒng)一配件、節(jié)約材料，有利于降低構配件成本。據(jù)統(tǒng)計，采用標準構件的建筑工程可降低 10% 25%的費用。標準設計有較強的通用性，可大量重復使用， 較為經(jīng)濟。 行限額設計 ，有效控制造價 。 積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任。 限額設計是控制工程造價的主要手段，所謂限額設計就是按標準的投資估算控制初步設計，按標準的初步設計總概 算控制施工圖設計，即將上階段審定的投資額作為下一設計階段投資控制的總體目標。 項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的準確的相關設計交盡可能詳盡的設計資料及各種技術經(jīng)濟指示，明確項目開發(fā)的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的經(jīng)濟、合理，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結構設計等，在保證工程 質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算，再用初步設計概算控制放工圖設計及概算。因此各專業(yè)在保證載能及技術指示的前提下，必須制定雙贏策略，合理分爭和使用權用投資限額，融施工圖設計和放工圖預算開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基面資料。 用合同措施，有效控制造價 在設計任務書或設資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。 改革現(xiàn)行設計取費辦法，建立激勵機制。現(xiàn)行的設計收費無論是按投資規(guī)模還是按面積收費，都是一華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 7 頁 共 22 頁 種 “ 大鍋飯 ” ，沒有任何經(jīng)濟責任，不 管工程設計的質量好壞，不論投資是否超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現(xiàn)場服務，只要畫出圖紙就得給設計費，這種取費辦法助長了設計人員只重視技術性、忽視經(jīng)濟性的觀念，實際工作中經(jīng)常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優(yōu)或在施工過程中隨意變更，致使工程造價居高不下和決算價大大超出原概算，這些都不利于設計階段對造價的控制，因此，應對現(xiàn)行設計取費辦法進行改革，建立激勵機制 ，對設計單位進行經(jīng)濟賞罰。在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰 一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準工程量與概預算指標待方面控制的一種措施。 實行在現(xiàn)有收費辦法的基礎上，對因設計合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設計變更增加投資按超出部分扣除一定比例設計費，實行優(yōu)質優(yōu)價收費辦法。這樣做有利于加強設計人員的經(jīng)濟意識，也有利于控制工程造價。 制 設計變更。 設計單位 應與開發(fā)商建筑工程師 認真 溝通，并 做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現(xiàn)象 和不合要求現(xiàn)象 ，使設計階段的施工圖預算更為準確。 如果 圖紙本身不完善或設計深度不夠，將導致在施工階段的設計變更 增加，從而導致工程造價增加。設計單位要提高設計深度，完善設計圖紙應注意：在設計階段確定建筑的最終方案，避免在施工階段提出更改；加強設計的前期準備工作，如勘察、鉆探等；選擇合適的設計單位，合理的設計費用；對因設計單位的原因造成設計變更而產(chǎn)生的投資失控，明確其應承擔的責任。 立設計成本評估部門 公司內(nèi)部成立墳門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行全面的評估和審核。積極實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。每一階段都需要求設計單出具預算，并在與上一 階段的預算進行認真分析、比較后確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計成本。 初步設計完成后，房開企業(yè)要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標，設計思路是 不是 經(jīng)濟合理。這里的 “ 合理 ” 包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否 美觀，是否能 最大程度上滿足現(xiàn)代人們的 喜好及 日常生活居住的需要；再如 項目的 配套設施 布局是否華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 8 頁 共 22 頁 合理 ，是否 會影響整個社區(qū)的美觀及人們生活質量 。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購買者對戶型和居住 環(huán)境看得很重，甚至超過了對價格的關注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；對修改后的設計方案要從新進行成本預算并在與目標成本進行對照，避免超預算設計；其次，設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本 ）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。 用價值工程方法，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。 價值工程是通過對產(chǎn)品的功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學的技術經(jīng)濟方法。它是處理工程造價和功能矛盾的一種現(xiàn)代方法，運用這種方法就可以通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設項目經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結合。 化設計方案。 優(yōu)化設計方案是設 計階段的重要步驟，是控制工程造價的有效方法。設計方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設計招標及設計方案競選，運用價值工程優(yōu)化設計方案和設計方案的技術經(jīng)濟評價分析。通過功能和價值分析將技術問題與經(jīng)濟問題緊密的結合起來，按照經(jīng)濟效果評價原則對設計方案的功能、造價、工期、設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析，從中選出技術上先進、經(jīng)濟上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案。技術與經(jīng)濟相結合是控制建筑工程造價的最優(yōu)化手段。 3、招標階段 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通 過招投標 ，開發(fā)商 選 擇施工單位或材料供應商，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。 這對項目投資乃至質量、進度的控制都是至關重要的。 在招標過程中成本華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 9 頁 共 22 頁 控制， 開發(fā)商須 要加強 以 下幾點：。 標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。 在招標前，開發(fā)商應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標”、“一級企業(yè)轉包”、“二級企業(yè)”進場等不正常現(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。 好招標文件的編制工作。 造價人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、對影響工程造價的 各種進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款式要反復推敲，盡量做到知已知彼，以利于日后的造價控制。 理低價者中標。 所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。作為業(yè)主方應杜絕 以為尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡性競爭。 好合同的簽訂工作。 在做簽訂合同工作時，應在合同內(nèi)明確條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議等問題的處理都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有 利于合理低價的合同條款。同時，應正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移，有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險是減少工程風險損失和賠償糾分的有效措施。 4、 施工階段 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生 “ 三超 ” 現(xiàn)象，但 “ 三超 ” 的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。 在 該階段成本控制的主要工作為： 項目的工程管理 ，實施有效控制 保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按計劃順利實施就是對成本的最好管理 ， 從成本控制的角度華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 10 頁 共 22 頁 出發(fā) ， 管理者應做好以下幾項工作 : 加強的工作計劃性。計劃就是把開發(fā)項目的工程建設的全過程、全部目標、全部活動 ,重點是質量、進度、資金支付都納入計劃軌道 ,用一個動態(tài)的計劃系統(tǒng)來協(xié)調控制整個項目 ， 以便提前揭露矛盾 ,使項目協(xié)調有序的 達到預期目標 。 加強控制職能。項目管理通過計劃、決策、反饋、調整對項目實施有效控制。項目的控制是通過項目分解 ,階段性的目標的提出與檢驗 ,各種指標的貫徹與執(zhí)行 ,以及在實施中的反饋與決策來實現(xiàn)。工程控制的核心是做好質量、進度和成本的協(xié)調與統(tǒng)一 。 做好界面控制。項目管理者對項目建設過程中項目、產(chǎn)品和組織及不同要素之間的交叉點實施管理與控制。這里主要是指項目的施工過程中各專業(yè)間的動界 面 ,以保證項目有條不紊的順利進行 ， 以防相互推諉扯皮 ， 減小內(nèi)耗 。 強 工程變更的管理 ，提高工程變更的預見性 工程變更控制是為了 實現(xiàn)建設項目的目標而對工程變更進行分析、評價和改進 ,以保證工程變更合理、有效。提高工程變更的 可 預見性。在項目建設過程中 ， 對工程變更的管理非常重要 ， 工程管理人員與造價人員應密切配合 ， 嚴格控制洽商變更的發(fā)生。對于不可避免的洽商變更 ， 必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析 ,這要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源 ,并就變更對工程成本的影響做出評價 ,綜合各方意見后再確定是否實施該洽商變更 。 設計變更必須在原合同條款的約束下進行 ,任何變更不能違反原合同。變更后的單價仍按原合同中的已有單價執(zhí)行 ,如果合同中沒有此單價或可參考的單價 ,則按合同條款進行估價 ,由承包商提出單價分析數(shù)據(jù) ,經(jīng)監(jiān)理工程師審定 ,開發(fā)商認可后 ,方可按認可的變更進行 。 好合同管理，減少工程索賠。 在工程施工過程 ， 有些特殊的部位或專業(yè) ， 需要開發(fā)商隨著工程的進展而簽署有關合同 ， 特別是一些小額價款的合同 ， 可能有開發(fā)商代表現(xiàn)場簽署 ， 這種情況在工程的后期較為常見。所以 ， 規(guī)范、細致、嚴密的簽署分包合同是項目建設階段成本控制的又一重點。如果合同中的條款及相關附件描述模糊 ， 就很容易在施工過程中被 “ 偷梁換柱 ” ， 影響工程質量和壽命周期 ， 損害開發(fā)商的信譽 ，甚至會出現(xiàn)一些索部案件。在施工過程中 ， 因其索賠的因素很 其 多 ,甚至有些 承包商 商采用 “ 低價中標占領市場 ,高額索賠創(chuàng)造利潤 ” 的策略 ， 這就要求開發(fā)商代表要熟知施工合同條款 ， 精通工程項華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 11 頁 共 22 頁 目的專業(yè)技術標準 ,客觀公正的處理好索賠工作。 承包商進行索賠時 ， 一般會根據(jù)自己的紀錄提出工期和費用的索賠報告 ， 開發(fā)商代表要從合同有關條款著手進行分析 ，根據(jù)監(jiān)理工程師的有關記錄 ， 按照有關法律法規(guī)的規(guī)定 ,對索賠進行辨別和分析。開發(fā)商代表要根據(jù)監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分 ， 由于開發(fā)商或其他非承包商的原因 ， 導致承包商在施工過程中付出的額外費用 ， 證據(jù)確鑿的 情況下 ,開發(fā)商代表應依據(jù)有關合同、法律法規(guī)的規(guī)定 ,按索賠程序及時、合理的給與損失補償 ，保證工程施工的順利進行 ， 以防形成惡性循環(huán)。 對于承包商違反合同規(guī)定 ,給開發(fā)商帶來實際 損害 ， 開發(fā)商代表也要根據(jù)有關規(guī)定 ， 按程序進行反索賠 ， 保證開發(fā)商的合法利益不受損害。 所以開發(fā)商要 利用嚴密的合同條款 ， 對可能發(fā)生的各種情況 要 具有前瞻性。 強設備和材料的品質與價格管理 在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下可采用 自行采購、總承包采購及限價采購等方法來控制材料的價格。 自行采購 ：自行采購既能起到成本控制作用，又避 免雙方結算時產(chǎn)生分岐 。尤其是對一些對項目品質影響較直接，同時價格高且又容易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。 總承包單位采購：對一些建筑常用地 材、通用材料在限定品質、性能的前提下，可讓總承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商對市場熟悉的優(yōu)勢，從而調動其積極性。 限價采購：承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)包方、承包方共同議定一個價格確認程度來確定價格，結算時按限定價格結算，限介時應明確價格時限及范圍。 技術措施上展開項目投資的有效控制 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應 用新材料，新工藝等，提高勞動生產(chǎn)率、縮短工期，為有效控制項目投資提供必要的保證。 經(jīng)濟措施上展開項目 投資的有效控制 嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費， 合理使用廣告策劃費、銷售代理費等， 減 少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。 根據(jù)工序及施工進度合理安排材料計劃，盡量降低成本。另外，加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。 5、 竣工階段 華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 12 頁 共 22 頁 工程竣工階段是成本控制的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用 ，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。在這個階段一般應從以下幾個方面進行成本控制： 工交付 單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。設計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“ 移交證明書 ” 應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。工程移交后，應按施工合同有關條款和 物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。甲方按租售承 諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔 。 程竣工結算 工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據(jù)，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關。一般應從以下幾個方面來控制結算工程成本： 核對合同條款，只有按合 同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等。 隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算。 落實設計變更興有經(jīng)建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更才能列入結算。 按圖核實工程數(shù)量，招標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。 嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招 投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出華中科技 大學本科畢業(yè)設計（論文） 第 13 頁 共 22 頁 人工、機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價。 注意各項費用計取，建安工程的收費標準應按