霍邱縣房地產市場供求分析

.霍邱縣房地產市場供求分析一、霍邱縣基本情況簡介霍邱縣是安徽省六安市下轄的一個縣，位于安徽省西部。西與河南省固始縣接壤、北與阜陽市潁上縣隔淮相望、東與六安、壽縣毗鄰、南與金寨相連。地處大別山北麓，淮河中游南岸，地勢南高北低，南部屬低崗丘陵地區(qū)，北部為平地湖泊河流，是淮河中游的重點行蓄洪區(qū)（建國后區(qū)行蓄洪 25 次）。1983 年被國務院列為全國第一批商品糧生產試點縣， 是安徽省九大水產基地之一?；羟窨h域總面積 3493.16 平方公里，物華天寶、素以魚米之鄉(xiāng)著稱?；羟窨h境內常年平均水資源量超過13.5億立方米，霍邱縣平均有效蓄水量 4.29億立方米，有灃河、找母河、牛角河、窖灣河、高塘河、汲河、頭道河、二道河、油坊河、洪城河、石龍河、淮河、淠河、史河、湖泊有 城東湖和城西湖。霍邱鐵礦位于霍邱縣西北部的周集至眾興集一帶，礦區(qū) 北鄰淮河，東距城西湖5 公里，西南緊靠四十里長山與河南毗鄰，整個礦區(qū)南北長 32 公里，東西寬5 公里，由九個鐵礦床、十五個磁異常點組成，已探明儲量16.5億噸，在全國居第五位。同時，霍邱縣也是國家重點扶持的貧困縣。二、霍邱縣人口狀況根據(jù)以 2010 年 11 月 1 日零時為標準時點進行的第六次全國人口普查的結果，霍邱縣人口狀況如下：1 、霍邱縣常住人口、戶籍人口霍邱縣常住人口為1246129 人，同第五次全國人口普查2000 年 11 月1 日零時的 1313915 人相比，十年共減少67786 人，下降 5.16%，年平均下降 0.53%。;.霍邱縣普查登記的戶籍人口為1663984 人，同第五次全國人口普查2000 年 11 月 1 日零時的 1465453 人相比，十年共增加198531 人，增長13.55%，年平均增長1.28%。2 、家庭戶人口霍邱縣常住人口中共有家庭戶366168 戶，家庭戶人口為1223003人，平均每個家庭戶的人口為3.34人，比 2000 年第五次全國人口普查的3.60 人減少 0.26人。3 、性別構成霍邱縣常住人口中，男性人口為650195 人，占 52.18%；女性人口為 595934 人，占 47.82%?？側丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）由 2000 年第五次全國人口普查的109.16 下降為 109.11 。4 、年齡結構霍邱縣常住人口中，0-14 歲人口為 241806 人，占 19.40% ； 15-64歲人口為 883111 人，占 70.87%；65 歲及以上人口為121212 人，占 9.73%。同 2000 年第五次全國人口普查相比，0-14 歲人口的比重下降6.31個百分點， 15-64 歲人口的比重上升3.41個百分點， 65 歲及以上人口的比重上升 2.9個百分點。三、霍邱縣經濟發(fā)展狀況1、總體經濟發(fā)展情況2011 年，霍邱縣實現(xiàn)生產總值（gdp） 175.08 億元，按可比價計算增長 15.0%，總量居六安市首位。其中：第一產業(yè)增加值40.88 億元，增長4.5% ；第二產業(yè)增加值85.90 億元，增長 24.9% ；第三產業(yè)增加值48.30億元，增長9.0 % 。第一產業(yè)占地區(qū)生產總值比重為23.3%，比上年下降1.9個百分點；第二產業(yè)比重為49.1 % ，比上年上升4 個百分點，其中工業(yè)增加值占gdp的比重達 44.2%，比上年提高4.5個百分點；第三產業(yè)比.重為 27.6%，比上年下降2.1 個百分點。人均gdp首次突破萬元。2011 年，霍邱縣實現(xiàn)財政收入17.57億元，較上年增長44.5%，凈增收 5.4億元?？偭课痪恿彩懈骺h區(qū)首位，預計占全省76 個縣區(qū) 16 位， 較上年上升 1 個位次。收入總量中，地方級收入完成10.2 億元，增長 35.8%； 稅收收入完成14.95億元，增長 50.5%，占財政收入總量的85.1%， 上 升 了 3.4個百分點。2、霍邱縣鐵礦業(yè)的發(fā)展霍邱鐵礦位于霍邱西部，北臨淮河，西與河南省固始縣相鄰，現(xiàn)有9個大中型鐵礦床和15 個零星鐵礦，已探明儲量20 億噸，遠景儲量30 億噸以上，位居全國第五，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，屬鞍山式沉積變質鐵礦，平均品位為32%-34%，被列為全國大型鐵礦基地。2003 年，霍邱鐵礦開始大規(guī)模開發(fā)，此后每年的開采量都以較大幅度上升，詳見下表：2003 年 2008 年霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展情況統(tǒng)計表單位：噸、萬元年度營業(yè)收入經濟指標營業(yè)利潤鐵精粉量國稅稅收指標地稅合計增幅%20032583837330848068548-2004978249531317148711471018862005299245586421635284310323875281200648081859783662740762610668673200713535453710146558316103505721160216200829301993171189520038059738645445115合計5187431661004824067624321630078732-從上表可以看出，霍邱鐵礦行業(yè)發(fā)展勢頭良好，發(fā)展前景空前，霍邱鐵礦行業(yè)的稅收貢獻度很高，無疑是霍邱縣域經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，到2010 年，霍邱鐵礦開發(fā)企業(yè)可生產鐵精粉300 萬噸左右， 完全可以滿足200 萬噸鋼廠生產的需要， 而 200 萬噸的鋼廠年實現(xiàn)稅收 10億元左右。可見，霍邱鐵礦開發(fā)的目標必將定位在鋼鐵項目上，依托資源建設鋼鐵基地，提高資源附加值，霍邱鐵礦拉動霍邱經濟的杠桿效應將大大增強。四、霍邱縣房地產供給現(xiàn)狀通過現(xiàn)場市場考察，不難發(fā)現(xiàn)霍邱縣房地產開發(fā)起步較晚，應屬于剛 起步階段。目前，已結束項目僅約3 個，總開發(fā)體量約30 萬方。目前在建的項目有4 個，已出讓但尚未開發(fā)土地5 宗。1、霍邱縣在建項目情況（1）陽光假日城項目陽光假日城項目位于臥陽大道與雙湖路交叉口東北角，屬較核心地段。2010 年 6 月以 160 萬元/ 畝的價格取得67.4畝土地使用權，容積率3.2 ，該項目總開發(fā)體量約15 萬方，項目規(guī)劃情況如上圖所示。目前已是尾盤，銷售情況良好，銷售均價約4000 元/ 。（ 2）臥陽錦繡城項目臥陽錦繡城項目位于臥陽大道與雙湖路交叉口西北角，屬較核心地段。2010 年 6 月以 197 萬元/ 畝的價格取得106 畝土地使用權， 容積率 3.2 ， 總開發(fā)體量約25 萬方，共計 14 棟樓，以高層為主，17 31 層不等。分兩期開發(fā)，整個小區(qū)呈南低北高，東低西高的階梯式布局。項目戶型面積83.6 142 平米，以 ,80 110 為主。目前系一期開發(fā)，項目銷售情況良好，銷售均價約4000 元/ 。（ 3）西湖帝都錦園項目西湖帝都錦園項目位于西湖北路西側，地段靠近經濟開發(fā)區(qū)和政府，地段稍偏。 2010 年 1 月以 104 萬元/ 畝的價格取得107 土地使用權， 容積率 3.5 ，總開發(fā)體量約25 萬方，由 16 棟小高層、高層建筑、居住人口將達 6500 人左右。目前一期2#、3#樓已基本封頂，銷售情況良好，目前僅剩余幾套房源，4#樓在建，接受預定，其他未建。（ 4）旭日尚城項目旭日尚城項目位于光明大道南段東側，地段稍偏，但應屬于霍邱縣城區(qū)未來發(fā)展的走向。 2010 年 7 月以 100 萬元/ 畝的價格取得99.7畝土地使用權，容積率3.0 ，項目總占地約152 畝（其中的 52 畝尚未拆遷，未進行出讓，但納入該小區(qū)總體規(guī)劃），總開發(fā)體量約29 萬方。目前一期7 幢樓已封頂（總體量約5 萬方），已銷售 80%；二期已動工。2、土地出讓情況自 2010 年至今，霍邱縣已出讓商住土地共11 宗（含 3 宗安置房用地） ，總出讓土地面積約687.7畝，除上述已開工建設的4 宗，未來地上總開發(fā)體量約 47.8萬方，具體情況詳見下表：霍邱縣土地出讓情況一覽表( 畝)( 萬元)110-1-281073.511100普通商品房拍賣在開發(fā)210-6-467.43.210800普通商品房拍賣在開發(fā)310-6-41063.220900普通商品房拍賣在開發(fā)410-6-434.43.58100普通商品房拍賣8萬510-7-2099.7310088普通商品房掛牌在開發(fā)612-5-1868.92.610329普通商品房掛牌12萬712-5-1840.72.56105普通商品房掛牌6.8 萬812-5-18632.57566.96普通商品房掛牌11萬912-5-2852.81.51320.49安置房劃撥1012-5-28231.5578.625安置房劃撥10萬1112-5-2824.81.5619.05安置房劃撥合計687.787507.125序號出讓時間出讓面積容積率出讓價格土地性質出讓方式備注五、霍邱縣房地產供求分析綜合上述資料、數(shù)據(jù)，可以總結出霍邱縣房地產市場存在以下特點：.1、總體市場供不應求以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣常住人口中共有家庭戶約36.6 萬戶，家庭戶人口約為120 萬人?？傮w市場供應量以150 萬方計算，人均住宅供應量僅為1.25方/ 人，戶均住宅供應量僅為4.1 方/ 戶。2、總體市場價格偏高2011年，霍邱縣實現(xiàn)生產總值（gdp） 175.08 億元，以 120 萬人口計算，人均 gdp14590元，戶均 gdp48633元；以 4000 元/ 的市場價格，按照每戶購買100 的住宅 1 套計算，需40 萬元；也就是說，需8 年以上的積累，每戶方可購買1 套住宅，因此，總體市場價格偏高，當然，這與土地市場供應價格偏高有關。3、需求價格彈性小以第六次人口普查的數(shù)據(jù)為例，霍邱縣15-64 歲人口約為88 萬人，人均擁有房地產開發(fā)量1.7 ，因此可以看出，目前霍邱縣的房地產市場需求幾乎全部應為剛性需求，需求價格彈性小。4、房地產市場系統(tǒng)風險小自 2010 年至目前，霍邱縣出讓土地的平均價格為127 萬元/ 畝，平均容積率為 2.8 ，可以計算出平均樓面地價約為680 元/ ，以 1800 元/ 的綜合建安成本計算，霍邱縣商品房開發(fā)的綜合成本約為2480 元/ ，平均市場銷售價格為4000 元/ （未考慮商業(yè)性質商品房的利潤空間更大）， 平均利潤空間為1520 元/ ，平均利潤率為61.3%，利潤率很高。再考慮 到整