2016年場調(diào)研報告范文

1、2016年市場調(diào)研報告范文市場調(diào)研，是指為了提高產(chǎn)品的銷售決策質(zhì)量、解決存在于產(chǎn)品銷售中的問 題或組織根據(jù)特定的決策問題運(yùn)用科學(xué)的方法.下面是2016年市場調(diào)研報告范文, 歡迎大家參考。市場調(diào)研報告創(chuàng)作指南一、市場調(diào)查報告的撰寫專門性報告包括以下內(nèi)容調(diào)查結(jié)果摘要；調(diào)查目的；調(diào)查方法；統(tǒng)計(jì)分析（包括各種軟件、報表、圖形）；結(jié)論和建議；附錄。一般性報報告包括以下內(nèi)容調(diào)查結(jié)果；建議；調(diào)查目的；調(diào)查方法（簡單介紹）。要撰寫好市場調(diào)查報告，必須了解市場調(diào)查報告的特點(diǎn)，撰寫調(diào)查報告的原 則、格式及步驟。二、市場調(diào)查報告撰寫的原則1、要客觀真實(shí)調(diào)查報告的內(nèi)容力求客觀真實(shí)地反映實(shí)際情況，為政府和企業(yè)的決策提供

2、可靠 的調(diào)查資料。2、語言表達(dá)要簡潔明了在語言表達(dá)上要求文字簡練，數(shù)字準(zhǔn)確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易 理解。3、結(jié)構(gòu)上要完整嚴(yán)密調(diào)查報告要求中心明確、突出，結(jié)構(gòu)完整、嚴(yán)密，材料與觀點(diǎn)統(tǒng)一。調(diào)查報告 能夠回答調(diào)查任務(wù)中規(guī)定的問題。三、市場調(diào)查報告的格式市場調(diào)查報告沒有統(tǒng)一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結(jié)論和建 議、附件等幾部分組成。1、題目題目應(yīng)該醒目，一般應(yīng)打印在封面上，包括1該項(xiàng)調(diào)查的標(biāo)題。有的調(diào)查報告還采用正、副標(biāo)題的形式，一般正標(biāo)題表達(dá) 調(diào)查的單位和問題。2委托方和調(diào)查單位的名稱、地址。3調(diào)查報告的日期。2、目錄如果調(diào)查報告的內(nèi)容較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)使目錄列出調(diào)查

3、報告的主要 章節(jié)和附錄部分。3、概要概要部分是本項(xiàng)調(diào)查的簡明介紹，在這部分內(nèi)應(yīng)指明1誰委托該項(xiàng)調(diào)查或要求進(jìn)行該項(xiàng)調(diào)查。2說明該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍。3簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點(diǎn)、對象及所要解答的問 題。4調(diào)查的方法，例如市場調(diào)查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或 實(shí)驗(yàn)法。另外在資料分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析等方法作簡要 說明，并對選用方法的原因作說明。5表示調(diào)查人員對這項(xiàng)調(diào)查的態(tài)度，以及對提供幫助的個人或機(jī)構(gòu)的感謝。4、正文正文是市場調(diào)查分析報告的主要部分。包括1調(diào)查目的的詳細(xì)陳述在調(diào)查報告正文的開頭，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)指出該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍，以便閱讀 者

4、一目了然，準(zhǔn)確地理解調(diào)查報告所敘述的內(nèi)容。2資料收集的具體過程1）資料收集的方法。調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應(yīng)當(dāng)說明為什 么要用這種方法在技術(shù)上無法克服的問題。同時，附錄內(nèi)應(yīng)有一份空白調(diào)查問卷。2）資料收集的技術(shù)。例如是采用抽樣調(diào)查還是采用典型調(diào)查，如果采用抽樣調(diào)查，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地指出 如何選擇樣本、樣本數(shù)目及其代表性。3調(diào)查結(jié)果調(diào)查人員必須花費(fèi)大量的時間和精力來分析、解釋調(diào)查資料，以使用結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn) 和有效的方法得出調(diào)查結(jié)果。為了更有效形象地說明問題，調(diào)查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費(fèi)的因素調(diào)查得出 有消費(fèi)者購買力因素，市場競

5、爭情況，該商品的價格、質(zhì)量及售后服務(wù)情況，銷售 網(wǎng)點(diǎn)的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果。每一種影響因 素各占總數(shù)的百分比。5、結(jié)論和建議調(diào)查結(jié)果的介紹是調(diào)查人員所得資料的簡明描述，結(jié)論才是調(diào)查人員在仔細(xì)研 究和分析所有資料后得出的判斷。結(jié)論和建議是撰寫調(diào)查報告的主要目的。在準(zhǔn)備 建議時，調(diào)查人員應(yīng)有明確的態(tài)度，選擇實(shí)事求是的觀點(diǎn)，應(yīng)以調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)， 不能受感情或預(yù)感所支配，應(yīng)盡可能簡潔、準(zhǔn)確地說明建議，易于決策者理解，避 免使用第一人稱我。6、附件附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關(guān)必須附加說明的部 分。附件通常包括數(shù)據(jù)匯總表、原始資料、背景材料、空白的調(diào)

6、查問卷、第二手資 料來源的目錄等等。2016年市場調(diào)研報告范文一一.大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查近些年，國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，大學(xué)生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得 了社會各界的關(guān)注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡 人提供一個健康合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。于是我們設(shè)計(jì)并組織了這次名為關(guān)注自己，關(guān)注未來的團(tuán)日活動。首先，為了解同學(xué)們現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們精心制出調(diào)查表，分別對洛陽師 院、河南科技大學(xué)、洛陽工業(yè)高專 3所高校的學(xué)生作了調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)僅 城鄉(xiāng)女生，具消費(fèi)結(jié)構(gòu)就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明家庭月收入美發(fā)護(hù)理等消費(fèi)額買學(xué)習(xí)資料或課外書情況對兼職工作的態(tài)度對消費(fèi)的態(tài)度對

7、消費(fèi)的顧慮城（女）70為 10003000元27較多55愿多花錢買課外書48感興趣，42認(rèn)為無所謂88會貨比三家31心疼父母的血汗錢鄉(xiāng)（女）66為1000元以下7較多，21從沒想過60愿多花錢買學(xué)習(xí)資料74對此感興趣69會貨比三家62心疼父母的血汗錢由上表，很容易得出一個結(jié)論城比鄉(xiāng)的大學(xué)生消費(fèi)高，但這主要決定于城鄉(xiāng)傳 統(tǒng)的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費(fèi)的是家庭經(jīng)濟(jì)狀況。另外，城市大學(xué) 生更注重形象外表，且較學(xué)習(xí)資料更青睞課外書，而農(nóng)村大學(xué)生則更愿意買學(xué)習(xí)資 料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職 工作方面，城鄉(xiāng)的觀點(diǎn)互融，但細(xì)察一下不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村較城市對

8、兼職工作感興趣 的更多，他們認(rèn)為這是絕好的鍛煉能力的機(jī)會，同時又有一比收益，何樂而不為 而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態(tài)度。況且我 們進(jìn)一步了解到，很多同學(xué)會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自 農(nóng)村的同學(xué)出于種種原因（多半是經(jīng)濟(jì)）的考慮，把時間貫徹整個大學(xué)生涯的也不少，約占2030。在對消費(fèi)的態(tài)度和顧慮方面，農(nóng)村大學(xué)生的行為也體現(xiàn)了中國的 老話窮人的孩子早當(dāng)家，他們消費(fèi)原則多是能省則聲，62的人的消費(fèi)顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費(fèi)態(tài)度則更傾向合理性，69的人會做好計(jì)劃在消費(fèi)，但見到熱衷的東西，半數(shù)以上的人卻表現(xiàn)出較弱的自我控制性。上表僅是城鄉(xiāng)的突

9、出對比方面。當(dāng)然畢竟是同齡人，消費(fèi)中自然也表現(xiàn)出了不 少相同點(diǎn)。比如現(xiàn)實(shí)消費(fèi)來源 80以上多由家庭給予，而同學(xué)們理想的消費(fèi)來源確 是包括了獎學(xué)金、和勤工助學(xué)，看來，多數(shù)大學(xué)生已有自力更生的意識，況且， 6070的大學(xué)生對現(xiàn)在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨(dú)立了。另外絕大多數(shù)學(xué)生能控制消費(fèi)，少有透支現(xiàn)象。再 者，情感消費(fèi)也是大學(xué)生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游 '、''、' 雖然 僅占全部花銷的10左右，但卻永遠(yuǎn)不會退出被消費(fèi)的舞臺，只是在手頭緊時會減 少，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。再次，我們也了解了大學(xué)生對購

10、買正版書和環(huán)保 產(chǎn)品的態(tài)度，看來對正版書大家的態(tài)度也是分成兩派，且勢均力敵，正 /盜版各有 一半左右的支持者（支持正版的略多）且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是 一個倍受關(guān)注的話題，大學(xué)生理應(yīng)維護(hù)正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步。現(xiàn)如今，大家對獎學(xué)金的態(tài)度也有所改觀，以往的請客送禮之風(fēng)得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農(nóng)村大學(xué)生甚至有 20決定寄給父母。再一點(diǎn)，兩處大學(xué) 生買商品都更重質(zhì)量、價格、和服務(wù)態(tài)度，且大多數(shù)會貨幣三家，對品牌的追求似 乎不像大家想的那么狂熱。但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生的法律意識普遍還不夠高， 買到三無，30左右會找商家換，32自認(rèn)倒霉，僅5會選擇投訴，維護(hù)

11、自己的合法 權(quán)益?？磥?，大學(xué)生法律意識還有待提高。而城鄉(xiāng)男大學(xué)生的消費(fèi)狀況與女大學(xué)生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻 呈現(xiàn)出與女生相反的現(xiàn)象城市男大學(xué)生支持整個大學(xué)搞兼職的遠(yuǎn)多于農(nóng)村，約占 47。為了更準(zhǔn)確的反映大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，我們還對其消費(fèi)的主流場所飾品店、超 市、網(wǎng)吧等處進(jìn)行了調(diào)查走訪。從中了解到女大學(xué)生是飾品購買的主流群體，約占 總數(shù)的90,而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質(zhì)量，要求品牌的不是很 多?？磥磉@與我們從學(xué)生問卷調(diào)查中得出的結(jié)論相吻合。而超是消費(fèi)這一塊，女生 最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網(wǎng)吧消費(fèi)也是不容忽視的一 個方面。不論校內(nèi)的或校外的，走進(jìn)里面，

12、我們發(fā)現(xiàn)80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調(diào)查，我們得出一個結(jié)論大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)整體上是合理的，2016年市場調(diào)研報告范文二房地產(chǎn)市場調(diào)研報告關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是 政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆 林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照 2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)

13、責(zé)同志召開座談 會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié) 束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意 見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為 主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房 困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積 210.6萬褶，完成銷售面 積136.8萬褶，空置面積74.0萬褶，空置率為35.2%,其中2009年1-1

14、0月份全 市建成商品房面積49.1萬褶，銷售27.2萬褶。2006年榆林市區(qū)商品房均價 1646元/褶，2007年漲至2300元/ nf, 2008年更 是漲至高層4000元/ m多層3000元/ % 2009年1-10月份，高層3900-4100元 / 多層3000-3200元/ m20盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍 未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年-200

15、8年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬% 其中2006年完成22萬褶；2007年完成18.1萬褶， 同比下降17.7%;2008年完成45萬褶，同比增加了 148.6%,安置住房困難戶8510 戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬褶，小高層均價2300元/褶，多層均價約1800元 / m2,在房產(chǎn)市場占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等 7個縣區(qū)申報了建筑面 積7.7萬褶（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬 m 850套。二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別 是2002年

16、以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出， 消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的 房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些 大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房 價起伏較大（見圖2）,充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來， 榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積 按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬褶，空置率約為63%交易量大幅下降，開發(fā)量明 顯下滑。20

17、08年全市房地產(chǎn)上市交易面積 67.6萬褶，交易額17.9億元，交易面 積較上年下降近40%開發(fā)量下降10%到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下 降了 63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了 61%到了第二、三季 度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了 54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林 房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求 在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng) 濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極 性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情

18、，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要 原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá) 1092億元，居全省第 二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%,同比多增76億 元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省 4.93個和 1.35個百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為 67億元，較年初新增 4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增 4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民 消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房

19、地產(chǎn)市場較快回暖。2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱 產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫 等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全 國百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬nf,房價高峰 時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到 5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本 和我市的人均收入水平相一致。3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特 別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個

20、投資項(xiàng)目，助推了房 價的強(qiáng)勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場 出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一 部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線 城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫 成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企 業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從 2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供 應(yīng)方

21、式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到 工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格 隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價 格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為 57.43萬元，而20062008每畝均價 為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的 變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè) 未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均

22、未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時 間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買 熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯 回落。同時土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。 2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá) 到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得 2007年至2008年土地購 置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降 41%依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì) 算出來的

23、平均銷售價格（現(xiàn)價），從2006年的2050元/褶上升到2008年的2394元/ m2,上漲了 344元/ nf,漲幅達(dá)17%從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、 銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有 三大因素一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房 的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn) 市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐 房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備 和招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明

24、度，增大了土地獲 取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格 上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變 使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地 開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整 等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到 794元，增加了 531元。5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由

25、 51% 32%F降到2008年的42%口 25%在省內(nèi)其 他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中 有開，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達(dá)到48%企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到 27% 25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資 者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房 屋銷售仍處于調(diào)整期。面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對 性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持 續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的

26、相繼出臺和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí) 施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政 策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危 機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革 以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從 1998 年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年 到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對 gdp增長的直接貢

27、獻(xiàn)率從不到 1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì) 增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對 gdp增長的間接 貢獻(xiàn)率從3%k升到10%2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn) 40%!城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房 地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會 消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、 經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn) 的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）4、房

28、地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài) 勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較 上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去 年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元， 較去年5349萬元同比增長16.96%。止匕外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的 2.87%,房地產(chǎn)稅收 對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的 2.53%,所占比 例略有下降。

29、但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了 198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%,較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了 1.35個百分點(diǎn)，下滑幅 度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成 6256萬元，同比增長16.96%,占 稅收總收入的1.21%。四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政 策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅 猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。為了加快榆林房

30、地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的 消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具 有重要意義。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基 礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通 過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既 要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收

31、入價層的住房需求，使他們住有所居，享 受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房 地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研， 摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠 道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。 要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信 息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止 盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)

32、展提供 一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73 個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高 企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府 要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益 好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們

33、充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一 體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差 的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢， 另辟生存發(fā)展空間。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、 違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建 設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之 前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以 糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為 回應(yīng)

34、廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/% 最低為1130元/褶，地價占房價最低例為 5.3%,最高為58.6%。620 個案例地價占房價比例平均為 23.2%, 356個項(xiàng)目比例在15%-30臉間，其中比例 在30%Z下的約占總數(shù)的78% 土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加 強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控 力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二 級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出

35、讓土地，促使存量土地 加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格 按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴 利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、 單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓；對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中 實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場 需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司

36、銀行貸款 的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地 供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信 息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。 嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工 作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需 求。3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念 要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的 開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均 gdp是1萬多美元，超過北京、上海，

37、創(chuàng) 造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的 強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%T,遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn) 開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng) 化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展， 最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能 力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特 點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所 以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn) 開發(fā)