第八章基準地價修正法和路線價估價法

1、第八章第八章 基準地價修正法基準地價修正法 和路線價法和路線價法一、基準地價概述概念：基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價基準日的法定最高出讓年限土地使用權的區(qū)域平均價格?；鶞实貎r所反映的是城市內部地價的總體分布趨勢和各級、各類土地的一般價格水平，一般由政府部門組織或委托具有一定資質的評估機構評估，評估結果經政府認可后定期公布。特點：1、基準地價是一種區(qū)域性的價格2、基準地價是一種分用途的價格3、基準地價是一種平均價格4、基準地價是有限年期的價格5、基準地價具有時效性6、基準地價是一種控制性的價格評估原

2、理1、土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映2、各行業(yè)對土地質量的要求不同是形成不同行業(yè)、用途基準地價的基礎3、土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據4、任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位置，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律5、城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定性和不斷演化的前提評估原則1、評估時的土地用途以現在的實際用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則2、采取土地使用價值評價和土地收益、地租、地價測算相結合的形式進行。3、根據城市條件和市場狀況，選擇評估技術路線4、各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則5、與社會經

3、濟水平相適合、相協調的原則評估思路 基準地價評估應按照同一市場供求圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，應具有同樣的市場價格的原理進行。 首先將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進行不同區(qū)域歸類。 然后在同一級別或類型中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價格入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質區(qū)域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價。 對以土地級別為基礎進行基準地價評估的，先分別計算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地在不同級別上的土地收益、地價等，評估出各級內土地利用類型的基準地價

4、。然后以各種土地利用的最佳用地類型的基準地價。在此基礎上，再綜合估算出城市的基準地價。對象商業(yè)用地等對區(qū)位條件敏感的行業(yè)用地，在級別基準地價的基礎上，應分區(qū)段、街道評估路線價作為基準地價。 對以土地條件均質區(qū)域為基礎進行基準地價評估的，先進行區(qū)域歸類，然后對各類型區(qū)域中實際存在的土地用途（主要指商業(yè)、住宅、工業(yè)用地）和宗地土地收益、宗地交易地價等資料，評估出各區(qū)域中的基準地價。只有一種土地用途的，只評估出一種用途的基準地價。有多種土地用途的混合區(qū)域，應評估出各用途土地的基準地價。 在評估出基準地價標準基礎上，要分析基準地價同宗地地價、租金和土地條件的相關關系，建立起城市內土地級別或區(qū)域分用途的

5、宗地地價修正體系?；鶞实貎r評估程序1、基準地價評估區(qū)域的確定2、基準地價評估資料的收集與調查3、資料整理4、樣點數據檢驗5、基準地價評估6、利用路線價評估基準地價7、基準地價修正系數表的編制8、基準地價評估成果整理及驗收資料整理（1）樣點地價計算1）根據土地使用權出讓或轉讓資料計算樣點地價2）根據土地使用權出租資料計算樣點地價3）根據房屋買賣資料計算計算樣點地價4）根據房屋出租資料計算樣點地價5）根據土地使用權入股、聯營資料計算樣點地價6）根據以地換房資料計算樣點地價7）根據商品房銷售資料計算樣點地價8）根據征地、拆遷費用資料計算樣點地價9）根據聯建分成資料計算樣點地價10）根據企業(yè)兼并資料計

6、算樣點地價（2）樣點地價修正1）年期修正2）交易期日修正3）容積率修正4）樣點地價的其他因素修正（3）樣點地價資料整理二、基準地價修正法的概念 基準地價修正法是指在政府公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處區(qū)段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。三、基準地價修正法的步驟 1、搜集有關基準地價的資料： 2、確定估價對象所處區(qū)段的基準地價； 由于房地產市場具有區(qū)域性的特點，加上城市規(guī)模大個不一，各地的基準地價水平之間可比性差，在運用基準地價修正法評估宗地價格時應當以當地政府公布的基準地價和基準地價修正系數為準進行估價。 3、進行交易日期修正： 基準地價反映的是評估基準日期是的地價水平，隨著時間

7、的推移，房地產市場會發(fā)生變化，地價水平也會有所變化，因此，應對基準地價進行交易日期修正。交易日期修正一般根據地價變動率或地價指數確定交易日期修正系數，從而將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。4、進行區(qū)域因素修正；5、進行個別因素修正（如果估價對象的使用年限不是該種用途的最高出讓年限，則要進行年期修正）；6、求出估價對象宗地價格。 一、路線價估價法的涵義 所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近性相等的市街土地，設定標準深度，求取在該深度上數宗地的平均單價，并附設于其所臨接的路線上，此單價即稱為路線價。然后據此路線價，再配合深度指數表和其他修正指數表，則可用數學方法算出臨接同一街道的其他

8、宗地地價，此種估價方法即稱為路線價估價法。 路線價估價法的基本思路，是認為市區(qū)的各宗土地價值隨其離開街道的程度即臨接深度而遞減。路線價估價法實質上是一種市場比較法“路線價”是“標準宗地”的單位地價，可視為“可比實例”。臨同一街道的各宗土地的單位地價，是以路線價為基準，考慮臨街深度、宗地形狀、臨街狀態(tài)、臨街寬度等，作適當的修正求得。這些修正實為個別因素修正。二、幾個基本概念 1、 標準深度：道路(街道）對宗地土地利用價值的影響為零時，宗地距街道的深度稱為市街地的標推深度。但實際估價中設置標準深度，通常是路線公區(qū)段內臨街各宗土地的深度的眾數。 2、里地線：標準深度的連線稱為里地線。里地線與道路之間

9、的區(qū)域被稱為臨街地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。 3、深度指數修正表：以街道為基準，根據地價隨臨街深度增加而變化的規(guī)律編制的地價變化表稱為深度指數修正表。不同市鎮(zhèn)有不同的深度指數修正表。4。路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價區(qū)段。三、路線價的表示方法 路線價的表示方法目前常用的有兩種：一種是以貨幣單位來表示，另一種是以指數 (點數）表示。四、路線價估價法的特點 1、路線價估價法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。 2、路線價估價控需要更多的交易實

10、例，且土地市場要規(guī)范。3、路線價估價法能快速評估多宗土地的價格。4、路線價估價法的精度與路線價及其修正體系密切相關。一、歐美的路線價法則 1、四三二一法則 將標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分成四等分，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40，第二個25英尺的價值占路線價的30，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值占10%。如果超過100英尺，則超過100英尺的第一個25 英尺價值占9%，以下依次類推為8%、7、6%等。 第三節(jié)第三節(jié) 路線價法則路線價法則2、蘇慕斯法則（克利夫蘭法則）3、霍夫曼法則4、哈柏法則二、日本的路線價估價法則第四節(jié)第四節(jié) 路線價法估

11、價的程序路線價法估價的程序一、收集相關資料和圖件二、劃分地價調查區(qū)段三、收集市場交易資料（地價樣本）四、計算樣點地價五、樣點地價檢驗六、劃分地價區(qū)段七、計算區(qū)段地價八、劃分地價等級九、編制路線價表和路線價圖十、建立路線公修正體系 1、編制深度修正系數表2、編制容積率修正系數表3、編制寬度修正系數表 4、編制寬媒比修正系數表5、編制土地出讓、轉讓年期修正系數表6、編制宗地朝向修正系數表7、編制樓層地價分配車修正系數表十一、計算宗地價格第五節(jié)第五節(jié) 臺灣的路線價法臺灣的路線價法繁榮街道的區(qū)段以里地線將士地劃分為臨街地與里地。里地線的標準深度以距離臨街線18米為準。路角地的范圍以縱橫里地線與臨街線中間的范圍為準。路角地中的一宗土地正旁街以路線價較高者為正街，路線價較低者為旁街；如果兩路線價相等時，則使用寬度 較大者為正街，寬度較小者為旁街。 一、臨街地 臨街地深度指數表 二、路角地未滿4米 滿4米未滿8米滿8米未滿12米滿12米未滿16米滿16米未滿18米深度指數（%）130125120110100三、袋地滿16米未滿18米60滿12米未滿16米6663