昆山數(shù)碼港運營策劃方案

1、融入上海面向世界服務(wù)江蘇我們的創(chuàng)業(yè)基地昆山賽格規(guī)劃服務(wù)增值利潤品牌昆山賽格數(shù)碼港運營方案目錄：市場篇（略）一：都市介紹二：昆山市社會經(jīng)濟狀況描述1：宏觀經(jīng)濟2：區(qū)域經(jīng)濟3：昆山市土地市場分析三：昆山市房地產(chǎn)市場（商業(yè)）經(jīng)濟狀況描述（狀況，特征和競爭）1：歷史回憶2：總體評價3：進展情況4：存在問題5：進展趨勢四：昆山房地產(chǎn)微觀市場狀況描述1：花橋商務(wù)區(qū)在建樓盤分布圖2：高層住宅市場分析3：商業(yè)地產(chǎn)市場分析4：其他項目篇一：項目狀況二：昆山賽格數(shù)碼港情況描述（功能）三：區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析四：政府職能狀況五：商業(yè)氛圍六：人口及小區(qū)狀況七：交通組織狀況八：公共設(shè)施狀況九：項目優(yōu)劣勢項目概念篇概

2、念設(shè)計一：對項目的差不多認識二：總體策略和總概念設(shè)計三：產(chǎn)品梳理四：概念設(shè)計與構(gòu)想項目定位篇一：市場定位1：市場定位2：經(jīng)營產(chǎn)品主題3：配套主題二：價格定位三：客戶定位1：目標客層狀況2：目標客層的區(qū)域分布3：阻礙到目標客層的渠道四：市場的區(qū)域分割與功能分區(qū)策略篇一：入市策略與時機二：項目的形象策略三：價格及付款方式策略四：項目包裝策略五：公關(guān)促銷策略六：媒體宣傳廣告策略招商篇一：時期招商工作安排（時刻表）初步可能開業(yè)時刻為2007年十月一日運營篇一：工作流程二：具體內(nèi)容三：品牌建設(shè)四：網(wǎng)絡(luò)建設(shè)五：運營推廣六：市場經(jīng)營項目篇一：項目狀況位置描述本項目位于花橋國際商務(wù)區(qū)中心商業(yè)圈內(nèi)，是花橋國際商

3、務(wù)區(qū)要緊交通干道G312和上海外郊環(huán)線（外青松公路）交匯處。經(jīng)濟技術(shù)指標本專業(yè)市場占地約4萬平方，總建筑面積約10萬平方米，其中商業(yè)面積有4.8萬平方。周邊道路狀況項目南臨的312G國道和滬寧高速為車行路，是標準的四車道，此路段還各有自行車道和人行道，屬昆山東西向要緊交通干道，同時也是上海對外進展交流的要緊干道。項目總體狀況歸納：本項目所在區(qū)域為滬寧線核心商業(yè)黃金走廊之橋頭堡；本區(qū)域?qū)偈≌谝院髱啄陜?nèi)重點進展的區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同時以后自然流淌人口旺盛；周邊潛在客戶多，具有較強的購買能力和投資能力；針對本主題類市場，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)支撐和消費環(huán)境；二：昆山賽格數(shù)碼港情況描述（功能

4、）三大目標近期目標：集電子產(chǎn)品大全中期目標：打造世界電子之窗遠景目標：打造中國電子道瓊斯十大功能1：柜臺產(chǎn)品展示，銷售2：店中店，專賣店，廠家駐港，辦事處，代表處3：酒店式公寓4：居住公寓，駐港單位辦公公寓等5：企業(yè)新聞，產(chǎn)品，科技成果等會議，廣告公布6：賽格數(shù)碼港網(wǎng)站，雜志7：產(chǎn)品研發(fā)8：銀行，電信，移動，聯(lián)通9：餐飲，娛樂中心等10：倉儲配套，大型停車場，物流配送11：國際定單推舉，外語免費服務(wù)三：區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析（詳見附件） 江蘇省以后三大商務(wù)區(qū)之一 江蘇省以后工業(yè)總部集聚區(qū) 上海市外圍的國際性商務(wù)服務(wù)衛(wèi)星城四：政府職能狀況江蘇國際商務(wù)中心近在咫尺五：商業(yè)氛圍目前商業(yè)氛圍尚待提高

5、六：人口及小區(qū)狀況綠地，安亭家園，招商新村等，遠景規(guī)劃人口達30萬商務(wù)人群七：交通組織狀況滬寧高速，A30，外青松公路，312國道，11號線輕軌等等八：公共設(shè)施狀況有待提高九：項目優(yōu)劣勢（一）本項目優(yōu)勢具有政策優(yōu)勢-產(chǎn)業(yè)支撐和商務(wù)區(qū)優(yōu)惠政策；產(chǎn)業(yè)進展具良好前景；政府對此區(qū)域的進展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ?；品牌加掛，增強投資者信心；絕佳地段，新舊商圈疊加地帶；區(qū)域以后進展狀況良好；本區(qū)域?qū)I(yè)市場林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動，人潮互動；本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)圍繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費環(huán)境良好，同時，潛在的目標客戶群較多；區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項目可拓寬新投資渠道；

6、區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮；強強聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢；以后高素養(yǎng)治理人才的引進，使整體商城進展起步高。（二）項目劣勢電子市場為政策型市場，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對專業(yè)市場看法不一，如幾年的美食街，確實是如此的形式，部分市民對此類政策型市場存有逆反心理；本項目統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對消費者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜；市場內(nèi)東段仍未開通，阻礙人流的自然流淌；本區(qū)域仍未形成專業(yè)電子市場氛圍；賽格電子市場和其它通訊市場等競爭對手的直接競爭；上海蘇州電子專業(yè)市場對區(qū)域市場的分流；人們購買電子產(chǎn)品的適應(yīng)性消費行為的連續(xù)

7、性和本市場起步仍需一定時刻的市場培育期；競爭對手若使用低價策略，則本項目欠缺價格優(yōu)勢；競爭對手差不多營一段時刻，具有一定的品牌知名度；市場容量狀況不明朗；本商城小分割，有用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；項目一部貨運電梯，不能滿足進出貨的需求；原推廣中斷一段時刻，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望；項目概念篇概念設(shè)計一：對項目的差不多認識（一）能夠確信項目具可操作性電子產(chǎn)品專業(yè)市場是成熟的市場類型 ；昆山需要一個能適應(yīng)時代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的電子綜合性市場；投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的同意環(huán)境；（二）項目成功的要素組合項目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價格、

8、價值體系設(shè)計）項目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置?？傮w策略和概念設(shè)計項目具備了市場可同意性和可操作性，但項目成功必須硬件、軟件整合作用。因此，在項目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項目的硬件具有的優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢/政策優(yōu)勢/區(qū)位優(yōu)勢/設(shè)施優(yōu)勢等，還要張揚項目軟資源優(yōu)勢，即：表現(xiàn)：項目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念）表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營為本的專業(yè)服務(wù)形象表現(xiàn)：價值價格的投資和經(jīng)營模式產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產(chǎn)品。關(guān)于本項目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場有何不同，而是實現(xiàn)超越。（第三代電子專業(yè)市場）因此，包裝推廣的差異策略確實是“如何體現(xiàn)超

9、越？”“如何營造無競爭的環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場。本項目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場；也是數(shù)碼昆山、科技以后的窗口；也是數(shù)字生活的展示場；也是時代資訊、最新技術(shù)的集中場；也是時尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強投資價值的投資工具；為華東地區(qū)消費者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價值呈多元化專業(yè)化電子數(shù)碼科技旺場+置業(yè)投資熱點+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具分析本項目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的

10、產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項目前景；加強投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。 概念設(shè)計（一）投資工具概念投資金額小，投資門檻低，市場基礎(chǔ)寬敞；收益穩(wěn)定性原則及比照因素；銀行利息因素股市風(fēng)險因素其它投資類型投資高成長性原則（長期增值和升值緣故）；社會整體和區(qū)域經(jīng)濟進展趨勢；市場需求的增長；區(qū)域行業(yè)政策的利好；區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移-人群的變化；政策支持-本市場政策支持和行業(yè)政策；政府支持-政府背景的充分利用；品牌和經(jīng)營方式（模式）；同比市場價值增長和稅、費優(yōu)勢；史無前例小投資、大回報的全新投資概念；（二）營

11、造電子科技主題市場核心優(yōu)勢概念營造經(jīng)營成本與產(chǎn)品價格優(yōu)勢經(jīng)營成本優(yōu)勢：租金成本+各類稅、費+運營成本產(chǎn)品價格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場2、品牌商場文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢硬件設(shè)施（見裝修標準）軟件治理（品牌支持與治理導(dǎo)入）3、品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢4、“一對一貼身理財總管”打算-售后服務(wù)打算（三）網(wǎng)絡(luò)時代概念-時尚、潮流和生活方式的改變1、“E”時代是一種生活時尚；2、“E”時代是對人類社會生活方式的完全改變；（四）高附加值概念實體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念；企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競爭策略經(jīng)營產(chǎn)品品種差異導(dǎo)入品牌差異售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計構(gòu)想導(dǎo)入強有力的品牌，提升本商場

12、價值和經(jīng)營治理水平，同時，建議申請成為中國電子行業(yè)協(xié)會、江蘇省電子行業(yè)協(xié)會、蘇州及昆山會員單位電子行業(yè)協(xié)會。針對消費者建立電子數(shù)碼醫(yī)院：為本商場購物的消費者提供更完全的保障服務(wù)。針對場內(nèi)經(jīng)營者：設(shè)立昆山賽格會作為本商場的商業(yè)會員機構(gòu)，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營部門治理機構(gòu)。企業(yè)孵化器-貼身理財大總管打算：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營業(yè)主產(chǎn)品一對一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營者經(jīng)營產(chǎn)品品牌或人員，同時，直接輸入產(chǎn)品價格信息，并形成價格共享打算。其目的是將經(jīng)營者獲得產(chǎn)品的價格由二級、三級市場價格轉(zhuǎn)化為一級、二級市場價格；媒體服務(wù)打算：由商場將一年治理經(jīng)營費用的10%作為商場宣傳基金，與報紙、電視等要

13、緊媒體單位開設(shè)欄目，對商場及內(nèi)部商家進行宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動，樹立本商場進場企業(yè)的形象；網(wǎng)上虛擬柜臺和網(wǎng)上互動平臺：市場建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電子、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系；單位定點采購地：由昆山賽格會主動與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場作為各單位選擇同類產(chǎn)品時的定點首選商場。申請成為昆山旅游定點單位；其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計：治理方式為：統(tǒng)一治理，規(guī)范治理；統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達成協(xié)議，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費辦理一卡通；場內(nèi)設(shè)立獨立取款機；統(tǒng)一

14、代辦商場人員辦公、食宿等相關(guān)事宜；商場設(shè)立服務(wù)投訴電話；本商場為無煙商場；保安服務(wù)：電梯、車場、各出入口及商場內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時全天候保安服務(wù)；清潔服務(wù)：專人定期、定時對公共場所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進行清潔；展銷服務(wù)：獨有的展示區(qū)，定期對新產(chǎn)品進行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動式促銷；商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；昆山賽格會定期舉辦各類主題活動，加強會員的橫向溝通與信息交流；寬頻接入服務(wù)；法律咨詢服務(wù)；倉儲服務(wù)（提供數(shù)百個物資存放柜）各樓層電子觸摸屏服務(wù)；商務(wù)會所的各類專業(yè)性報紙期刊的免費閱讀服務(wù)；廣告位的廣告展示服務(wù)；一年重大活動告知制度；項目定位

15、篇市場定位（一）市場定位：高科技電子信息產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品配套為主的，集辦公、商貿(mào)、會所,為一體的多功能商住兩用房1、昆山地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題市場；一站式數(shù)碼電子購物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價值和升值潛力2：產(chǎn)品定位：賽格電子昆山館（A）昆山及華東地區(qū)電子企業(yè)的集中營，（B）昆山及華東地區(qū)電子產(chǎn)品的匯總區(qū)，（C）昆山及華東地區(qū)電子企業(yè)原材料供應(yīng)商集聚中心理由：1：昆山在全國乃至全世界知名度較高 2：昆山已成為國內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)加工制造業(yè)基地3：（二）經(jīng)營產(chǎn)品主題：電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個人電腦電子元器件、集成電路軟件開發(fā)和各類軟件網(wǎng)

16、絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程辦公自動化（傳真機、復(fù)印機及耗材）音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品保安和電子監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機、攝像機）及信息家電通訊設(shè)備及器材（移動電話、傳呼機、電話機、對講機）二手手機、電腦及租賃市場電子玩具（三）其它配套主題：家電醫(yī)院電腦臺等家具市場倉儲、貨運市場-區(qū)域物流市場銀行餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施酒店公寓價格定位（見招商部分）客戶定位本項目目標客戶昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉、上海等）的電子廠家以及配套上下游廠家、經(jīng)銷商和代理商為主目標客層的區(qū)域分布昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉、上海等）（三）阻礙到目標客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)）各證券交易所；各股

17、票信息公布渠道（報刊、電視股評）；已購商鋪的購買個人或單位；各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場集中的經(jīng)營業(yè)戶）；人流聚攏區(qū)域：江橋商業(yè)區(qū)、電子市場、汽車城、各商務(wù)酒店、安亭墨玉路、安亭新源路等等網(wǎng)吧；相關(guān)行業(yè)推廣渠道；網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道；各大型企事業(yè)單位定購；（四）本商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)本商場分割原則：綜合考慮投資者和經(jīng)營者這雙重關(guān)系；經(jīng)營品種在商場分布中的規(guī)律；整體商場應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；由商場中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性動身；各分層功能定位一層：電子類產(chǎn)品及相關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機；二層：電子類產(chǎn)品及相關(guān)配件；三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、電腦軟件、具體分割初步方案結(jié)合

18、蘇州賽格參考，待確定；策略篇項目的入市策略與時機入市策略：商業(yè)競爭，時機猶為關(guān)鍵，本項目應(yīng)采取市場領(lǐng)先策略。入市時機考慮因素競爭對手因素：賽格國際廣場（產(chǎn)權(quán)式商鋪）招商時刻；上海電子商城（產(chǎn)權(quán)式商鋪）；項目預(yù)備情況：硬件部分：招商售樓中心完成、樣板鋪位未完成；（建議一層在人口處先裝修好一部分以便給客戶參考）軟件部分：方案確定、各協(xié)作單位情況落實、宣傳資料和銷售道具完成；行業(yè)市場變化情況：整體行業(yè)市場無過大的變化；節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求；配合本市場開業(yè)的時機和時期性展覽會等時機；結(jié)合本項目具體情況，建議在春節(jié)后4月中下旬進行項目的內(nèi)部預(yù)約，6月

19、6日正式招商。（三）入市姿態(tài)強勢推廣，軟硬結(jié)合；銷售和招租兩個時期的側(cè)重及投資與經(jīng)營的兩個主題的側(cè)重；項目的形象策略項目的命名賽格數(shù)碼港賽格電子數(shù)碼通訊市場在此命名中除要顯示此市場是超越其它各類專業(yè)市場外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合。差異化形象策略現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營，一改過去傳統(tǒng)經(jīng)營方式硬件齊全-紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；地面、地下雙停車場，自行車停放；全面?zhèn)}儲服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會議功能；唯一強大展示空間；店中店、展示柜一步到位等；強大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺；網(wǎng)上電子商務(wù)-集體采購；江浙滬三地資訊交互服務(wù)等；完善的售后服務(wù)體系：

20、數(shù)碼電子醫(yī)院；集團定點采購特約單位；一對一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)打算設(shè)計；旅游定點單位；強大的媒體宣傳支援體系；場內(nèi)集團采購和場內(nèi)招標；特不金融服務(wù)體系支撐等；潮流時尚形象價格及付款方式策略定價原則價格假如定的不合適，高了造成招商困難，低了平白損失應(yīng)得利潤，更甚者，對項目形象也造成難以彌補的負面阻礙。制訂項目的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進招商、為了獲得最佳利潤，達到甚至是超過預(yù)期目標，同時為進展商制造良好的無形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟效益和社會效益雙贏的效果。2、我們的價格原則低開高走，蓄水養(yǎng)魚在市場招商之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。 理由：低開能夠先聲奪人地吸引市場視線，引起行業(yè)內(nèi)

21、關(guān)注，從而迅速地聚攏起人氣。低開使進展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。留有余地3、定價程序首先，決定項目的整體均價，也確實是“平均單價” （具體見項目的定位）。然后在對項目各個部分分不定出“平均單價”。針對每個部分分不定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價”。針對每個部分分不定出水平差價，要緊依照鋪位的平面布局、人流淌向、交通組織、鋪位的分隔空間（開放式或相對封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。依照以上幾步，最終分不計算出各層每個單位的單價，形成項目租金價格表。4：調(diào)價原則（建議招商未達70%時不考慮調(diào)價）本項目租金定價參考因素周邊市場銷售價格和租賃價格：步行市

22、場中段租賃和銷售價格上海電子商城租賃價格 工商局限價情況（指導(dǎo)租金）蘇州賽格租賃價格項目包裝策略（一）包裝原則本項目的包裝應(yīng)包括兩個層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/招商銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者的角色）原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、潮流、精品、屬第三代電子專業(yè)市場樓盤包裝細分表樓盤包裝包裝細分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝招商銷售人員的治理、談吐、語

23、言、著裝、氣氛的營造、活動、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場的整體治理涉及到進展商的實力、招商銷售進度、建設(shè)質(zhì)量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃治理組織包裝對工程進度、銷售進度總體的籌劃和把握何時動工，加快進度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙1、標識系統(tǒng)的規(guī)劃和運用（略）2、銷售資料售樓書（投資手冊、經(jīng)營手冊、昆山賽格會會刊）平面布置彩圖宣傳單張售價表，租金表付款方式租賃須知物業(yè)推舉講明（計價表）定購書等概念包裝：要緊集中在三個方面：即，經(jīng)營概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：昆山賽格會經(jīng)營寶典針對經(jīng)營人讓經(jīng)營者如何贏在昆山賽格廣場，（硬件設(shè)施/服務(wù)措施） 投資手冊針對置業(yè)投資人讓投資人如何在賽格廣場獲利，（理

24、性分析項目投資模式，投資獲益程度） 創(chuàng)業(yè)白皮書針對更廣泛受眾參與讓經(jīng)營者如何在賽格廣場成長，（為小型經(jīng)營者提供有力的創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士制造再就業(yè)等）昆山賽格會會刊-商場信息交流的刊物硬件包裝1、外墻和圍板可利用的物業(yè)外墻有：本商城外墻、主樓大廈外墻，可懸掛大面積條幅，面向312國道和外青松路方向；施工部分設(shè)立圍板，一是為了宣傳形象，提高物業(yè)檔次，將施工區(qū)與參觀區(qū)進行嚴格區(qū)分，同時也為了客戶看商場實景時起到安全愛護作用；（若工程進度，商場整體裝修較快，則此項可視工程進度而定）宣傳內(nèi)容包括名稱、廣告語、標識、電話、進展商、設(shè)計單位、承建單位等商場內(nèi)部布置：商場內(nèi)部給客戶的展示面部分硬件應(yīng)盡早到

25、位，硬件設(shè)施中有幾個重要部分：燈光部分電梯、扶梯部分可參觀部分柜臺及鋪位部分廣告位部分商場標識系統(tǒng)商場內(nèi)的休閑、綠化等軟件設(shè)施也應(yīng)到位。同時商場內(nèi)部的氣氛渲染部分，包括大量的廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。關(guān)于樣板鋪位的建議樣板鋪位的設(shè)置和設(shè)計往往是成功引導(dǎo)客戶租賃和購房的一個重要因素。在招商和銷售開始進行的時候，購買客戶對項目的以后經(jīng)營情況并不了解，因此，通過樣板鋪位的設(shè)置，使客戶能夠感受以后項目的經(jīng)營氣氛和經(jīng)營方式，啟發(fā)客戶發(fā)揮充分的想象力，對客戶的投資信心和承租信心有專門大關(guān)心。同時能營造較好的現(xiàn)場氣氛和促進招商和銷售。樣板鋪位的選擇可選用一個專賣店和一個鋪位，按真實的

26、賣場進行布置，對燈光、色彩、展示品擺放等賣場布置要充分考慮。軟件包裝現(xiàn)場招商銷售人員應(yīng)訓(xùn)練有素、具有良好的職業(yè)風(fēng)范；展示中心人員安排：項目銷售經(jīng)理協(xié)同4-5名銷售人員。財務(wù)人員，保安人員及清潔人員現(xiàn)場招商銷售人員形成良好的接待防范和具備良好的銷售技巧是要通過經(jīng)常地培訓(xùn)、演練和考核才能夠達到的。公關(guān)促銷策略事件營銷關(guān)注重大社會熱點問題，形成聯(lián)系利用政府資源對本商場的形象推舉行業(yè)性活動或相關(guān)企業(yè)連動針對目標客戶的活動設(shè)計形式：軟性新聞、通訊、報道、圖象新聞、新聞公布會、電子數(shù)碼產(chǎn)品展、培訓(xùn)、家電醫(yī)院系列活動、家電展、進場各單位產(chǎn)品促銷展等；媒體宣傳廣告策略（4月中下旬定案）廣告投放策略整個項目租賃

27、周期較短，建議廣告投放以“集中投放”策略，在內(nèi)部認購期和公開發(fā)售期間，采納密集強大方式。廣告預(yù)算與分配：本項目招商廣告投放差不多以400-600萬左右為總投放量，具體廣告投放打算待廣告公司確定后共同制定。廣告切入點、表現(xiàn)方式和廣告語（與廣告公司協(xié)商制定）賣點組合要緊依照項目工程情況和銷售情況，按照不同的銷售時期有序、有針對性的展開。然而，主賣點必須從始而終，時期性的輔助次賣點。運營篇一：工作流程A、商業(yè)方案、內(nèi)部建筑裝潢設(shè)計、內(nèi)部建筑施工的確定和實施：由我方確定設(shè)計方，并設(shè)立設(shè)計托付合同，工程部及營銷部負責(zé)在整個設(shè)計過程中，審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案，對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見

28、，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。B、商業(yè)中心的招商方案制定及招商執(zhí)行：在該項目工程開工后，即進入現(xiàn)在期。設(shè)立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體運營實體。同時營銷部對該項目作細分打算，并設(shè)立招商，招租的具體價格策略，派駐專業(yè)招商人員進駐現(xiàn)場，開展具體商家招商工作。C、開業(yè)預(yù)備：在招商完成預(yù)期目標的70%（可能為2007年九月一日），即進入現(xiàn)在期。獲得市場業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。營銷部負責(zé)以下內(nèi)容：1）、運營手冊的編制、制作；2）、經(jīng)營治理公司人員的招聘、培訓(xùn)；3）、市場維護、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；4）、市場財務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);至此，市場自身治理實體已初步形成，已具充分能力獨立治理、運作。D、試營業(yè)

29、、開張及開業(yè)后的日常治理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前30天，即進入現(xiàn)在期。各部門正式進場負責(zé)對該賽格數(shù)碼港的日常治理。同時營銷部應(yīng)對上述三個時期的績效進行總結(jié)，并向公司提供總結(jié)報告，同時參與市場的日常治理，提出修正意見。二：具體內(nèi)容（1）、商業(yè)模式及建筑設(shè)計A、市場調(diào)查（營銷部）1）、消費勁調(diào)查2）、商品結(jié)構(gòu)調(diào)查3）、競爭對手調(diào)查4）、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例調(diào)查B、設(shè)計托付書（工程部）1）、設(shè)備、器材2）、通道、公共區(qū)間設(shè)施3）、廣告、展覽位4）、庫房、辦公C、實施設(shè)計和調(diào)整（營銷部）（2）、運營手冊及治理架構(gòu)A、合同體系1）、自營部分（公司是否留有自營商業(yè)部分）采購框架合同，采購條件代銷合同供應(yīng)商文件治理批

30、發(fā)標準格式合同2）、租賃、物業(yè)部分租賃合同（見附件）涉及免租期及優(yōu)惠期托付物業(yè)服務(wù)合同（見附件）1.服務(wù)類2.商鋪類安全保障手冊3）、內(nèi)部部分人事：勞動合同、職員手冊人事結(jié)構(gòu)、招聘打算和培訓(xùn)臨時結(jié)構(gòu)總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、行政市場部銷售、招商、策劃、企劃、設(shè)計、工程部物業(yè)部作業(yè)指導(dǎo)書人事、培訓(xùn)治理招聘福利、工資培訓(xùn)職員手冊勞動團體保安治理警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能應(yīng)急手冊保險手冊工程、維修治理（不同功能區(qū)域）市場、開發(fā)、客戶服務(wù)治理價格體系治理報表體系（3）、招商執(zhí)行A、配合商業(yè)中心標志和適用版式B、配合意向書、宣傳冊C、招商會D、招商執(zhí)行E、招商價格、招商周期三：品牌建設(shè)中關(guān)村五大商城達到14萬平米，占地

31、區(qū)市場面積的90以上。然而同質(zhì)化的經(jīng)營和低層次的競爭、低水平的競爭，依舊嚴峻存在。在青島召開中國電子商會，老總們講現(xiàn)在競爭差不多到了品牌競爭的時期。中關(guān)村電子市場是全國電子市場的核心商圈，打造電子城的品牌，應(yīng)該提到有序競爭與健康行業(yè)進展的日程。品牌經(jīng)營是高質(zhì)量的競爭，也是少數(shù)企業(yè)的專利。從小的電子商城來講，真正形成品牌效益不太容易。而在規(guī)模較大的商城中還要體現(xiàn)出租率高、交易規(guī)模大，在當(dāng)?shù)亟灰资袌鲇凶璧K力才能打造品牌。因此，不是任何一家商場能夠打造品牌的。然而商場品牌的示范效應(yīng)、引導(dǎo)效應(yīng)能夠引導(dǎo)電子市場的長遠進展，這具有重要意義。因此，當(dāng)前打造電子市場品牌應(yīng)該是提上議事日程。什么是品牌？產(chǎn)品品牌

32、和企業(yè)品牌是大伙兒都不言而喻的。討論電子市場的品牌應(yīng)該是屬于專門類型，它是以電子市場的不以空間為外在形式，以商城和商戶共動打造的品牌。電子市場的品牌內(nèi)涵完全包括幾個方面。品牌是經(jīng)營的特色，治理能夠，服務(wù)水平、產(chǎn)品價值、競爭手段、信用程度。品牌也是各類標準的迎合和有效執(zhí)行。品牌依舊大眾心目中默認、認可的社會廣泛承認的，具有美譽度和知名度。在市場開業(yè)后的三至五年內(nèi)我們的工作重點之一昆山賽格的品牌建設(shè)。四：網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以后市場的競爭，消費者意識的成熟，大品牌將逐步一統(tǒng)天下，賣場商業(yè)模式不斷變革，必須與網(wǎng)絡(luò)配合，最終可能傳遍為形象展示中心、產(chǎn)品體驗中心甚至是以后的物流配送中心。我們認為只有兩者完美的結(jié)合，

33、才能在以后的競爭中立于不敗之地。 在那個地點我們能夠效仿阿里巴巴阿里巴巴網(wǎng)站的目標是建立全球最大最活躍的網(wǎng)上貿(mào)易市場，讓天下沒有難做的生意。它從一開始創(chuàng)建就有明確的商業(yè)模式，這一點不同于早期的 HYPERLINK t _blank 互聯(lián)網(wǎng)公司要緊是以技術(shù)作為驅(qū)動的，創(chuàng)始人差不多上計算機或通訊技術(shù)等方面的人才或愛好者，由自娛自樂到制造出有特色的網(wǎng)站，進而摸索可能的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式。 阿里巴巴從純粹的商業(yè)模式動身，與大量的風(fēng)險資本和商業(yè)合作伙伴相關(guān)聯(lián)構(gòu)成網(wǎng)上貿(mào)易市場，其運營模式取得成功要緊有以下幾個的緣故：專做信息流，匯聚大量的市場供求信息。中國電子商務(wù)將經(jīng)歷三個時期，信息流、資金流和物流時期。目前還

34、停留在信息流時期。交易平臺在技術(shù)上盡管不難，但沒有人使用，企業(yè)對在線交易差不多上還沒有需求，因此做在線交易意義不大。這是阿里巴巴最大的特點，確實是做今天能做到的事，循序漸進進展電子商務(wù)。充分調(diào)研企業(yè)需求的基礎(chǔ)上，將企業(yè)登錄匯聚的信息整合分類，形成網(wǎng)站獨具特色的欄目，使企業(yè)用戶獲得有效的信息和服務(wù)。采納本土化的網(wǎng)站建設(shè)方式，針對不同國家采納當(dāng)?shù)氐恼Z言，簡易可讀，這種便利性和親和力將各國市場有機地融為一體。在起步時期，網(wǎng)站放低會員準入門檻，以免費會員制吸引企業(yè)登錄平臺注冊用戶，從而匯聚商流，活躍市場，會員在掃瞄信息的同時也帶來了源源不斷的信息流和制造無限商機。通過增值服務(wù)為會員提供了優(yōu)越的市場服務(wù)

35、，增值服務(wù)一方面加強了那個網(wǎng)上交易市場的服務(wù)項目功能，另一方面又使網(wǎng)站能有多種方式實現(xiàn)直接贏利。適度但比較成功的市場運作，比如福布斯評選，提升了阿里巴巴的品牌價值和融資能力。總的來講阿里巴巴網(wǎng)上交易市場的進展并不是照搬美國的商業(yè)模型，它要緊針對亞洲特不是中國的情況制定自己的進展戰(zhàn)略。阿里巴巴依照目前中國網(wǎng)絡(luò)進展現(xiàn)狀，集中力量做好信息流來構(gòu)筑網(wǎng)上貿(mào)易市場，避開了資金流、物流這些近期國內(nèi)電子商務(wù)現(xiàn)實狀況臨時無法解決的問題。針對現(xiàn)狀，結(jié)合阿里巴巴的成功經(jīng)驗；我們的電子網(wǎng)絡(luò)平臺應(yīng)采取什么樣的戰(zhàn)略和措施？ 以信息中介為基礎(chǔ)，以豐富有用的專業(yè)信息構(gòu)筑市場平臺。將網(wǎng)上結(jié)算和物流配送等功能模塊列入以后擴展規(guī)劃

36、，不作為當(dāng)前平臺任務(wù)。要將市場機會定位于中小企業(yè)。我國是一個正在高速成長的市場，中小企業(yè)數(shù)量龐大，分布廣泛，潛力巨大，成長迅速，是整個社會經(jīng)濟生活中的重要力量。我國中小企業(yè)所制造的工業(yè)總產(chǎn)值已占整個社會工業(yè)總產(chǎn)值的60，利潤也占到40。由于沒有過多的繁文縟節(jié)，中小企業(yè)反應(yīng)迅速，行動靈敏，專門容易同意新生事物。我國85%在網(wǎng)上經(jīng)商的差不多上中小企業(yè)，這同美國網(wǎng)站以大企業(yè)為主有不，那兒是成熟的市場，大企業(yè)占主導(dǎo)地位。在中國，要想在電子商務(wù)領(lǐng)域有所突破，就不能完全照搬歐美的做法，而是應(yīng)該依照實際情況因地制宜。抓住了中小企業(yè)，大企業(yè)自然就會來了。因為大企業(yè)差不多上靠中小企業(yè)養(yǎng)活的！正如阿里巴巴定位在為小公司或小批發(fā)商提供服務(wù)上。正是這種戰(zhàn)略，使阿里巴巴迅速進展成有來自190多個國家和地區(qū)的成千上萬的商人買賣各種商品的大市場。提倡設(shè)定由低至高的市場準入規(guī)則，當(dāng)前仍宜實行免費會員制，盡量吸引商家用戶參與網(wǎng)上交易市場。建立各類輔助服務(wù)項目實現(xiàn)網(wǎng)站的增值和廣告收益。網(wǎng)上交易市場能夠提供政策法規(guī)、關(guān)稅、報關(guān)、商檢、航運、保險、進出口業(yè)務(wù)、外匯換算等咨詢代理服務(wù)，豐富市場中介功能，實現(xiàn)網(wǎng)站增值收益。我們不希望是簡單的資源的疊加，而是充分發(fā)揮昆山賽格各個系統(tǒng)的資源，揚長避短，充分發(fā)揮天時地利人和的優(yōu)勢，能夠分