基于住房支付能力的公共租賃住房綜合定價研究

185/185摘要2010年《關于加快進展公共租賃住房的指導意見》，正式提出了進展公共租住房，解決中低收入住房困難家庭、新就業(yè)大學生及流淌人口住房問題，標志著我國住房保障制度改革的新起點。公共租賃住房正式進入人們的視野，并在全國范圍內掀起了建設公共租賃住房的熱潮。公共租賃住作為廉租房和經濟適用房的補充，適應范圍廣，解決了我國“夾心層”家庭的住房困難，同時在引導我國住房租賃市場正確進展上起到了關鍵作用。然而，通過兩年多的進展，公共租賃住房在實施過程中仍然暴露出許多問題，如定價機制不合理、準入機制不健全等問題，其中公共租賃住房的定價標準模糊、定價普遍認為過高導致北京、深圳等都市公共租賃住房推出時遭到棄租。公共租賃住房定價的高低是住房保障性的直接體現(xiàn)，是保障性資源能夠切實滿足中低收入住房困難家庭的關鍵因素。針對公共租賃住房租金定價對公共租賃住房政策的重大阻礙，文章分析了公共租賃住房定價的影響因素并構建了一種定價機制。文章以國內外住房定價的相關理論研究成果為基礎，通過借鑒國外發(fā)達都市保障性住房定價的模式，分析對比我國典型都市公共租賃住房的定價現(xiàn)狀以及目前常用的住房定價方法，試圖建立一種結合公共租賃住房建設成本和中低收入家庭可支配收入的綜合定價模型。通過對公共租賃住房建設成本、資金成本、治理成本等費用的計算，結合剩余收入法理論測算家庭住房可支付能力，依照不同戶型、不同收入家庭對公共租賃住房租金進行由低收入到高收入家庭等比例遞增的一種梯度差不定價方法，通過較高收入家庭補貼較低收入家庭，既能收回公共租賃住房成本又不超出居民住房支付能力。并通過保障性檢驗調整，保證各個級不公共租賃住房租金始終低于市場價格且在各承租家庭住房可支付能力范圍之內。文章以重慶市“康莊美地”公共租賃住房項目為例，通過統(tǒng)計分析“康莊美地”項目申請人收入、戶型等數據，計算得出“康莊美地”不同戶型、不同收入群體的定價標準，驗證了文中構建的定價模型的合理性和可行性。關鍵詞：公共租賃住房，住房可支付能力，租金定價，成本測算

IIABSTRACTIn2010,＂Guidanceonacceleratingthedevelopmentofpublicrentalhousing＂formallyproposeddevelopingpublicrentalhousing,inordertosolvethehousingproblemsofthelow-andmiddle-incomehousingforneedyfamiliesandnewlyemployedcollegestudentsandfloatingpopulation,isthestandofanewstartingofChina'shousingsecuritysystemreform.Then,publicrentalhousingofficiallyenteredpeople'svision,andsetoffaboominchina.Asthesupplementoflow-renthousingandaffordabilityhousing,thepublicrentalhousingismoreadaptable,isthekeytosolvethe“sandwichclass”families’housingdifficultiesandtoguidethereasonabledevelopmentdirectionofthehousingrentalmarket.Buttwoyearsago,therearesomanyproblemsexposed,suchas：pricingmechanismunreasonable、accessmechanismunavailableandsoon.TheseproblemsalwaysmakemanypeopledidnotwanttosupplythepublicrentalhousinginShenzhenandBeijing.Thepricereflecttheimplementationeffectofthepublicrentalhousing.Thepriceisthekeyfactorstomakesurethewelfareresoursemeettheneedofhousingdifficutiesoflow-incomefamily.Inresponsetopublicrentalhousing’sinfluence,thispaperanalyzedtheimpactfactorsofthepriceofpublicrentalhousingandbuildapricingmechanism.Thispaperbasedonthehousingpricingtheoryresearch,itlearntfromthehousingpricingmechanismabroad,andanalyzedthepresentsituationofthepublicrentalhousingpricinginthetypicalcitiesofourcountry,andcomparedthecommonpricingmethod,tryingtobuildapricingmethodwhichintegratesthecostofpublicrentalhousingandthedisposableincomeoflow-incomefamily.Thepapercalculatedthebuildingcost,capitalcost,managementcostandotherexpensesofthepublicrentalhousing,usedresidualincometheorytomakingoutthefamilyhousingaffordabilityandbuildingadifferentialpricingmethodfordifferentunitsortsandfamilies.Thismethodcanbothrecoverthecostandnotbeyondtheresidents’housingaffordability,throughhigher-incomesubsidingforlower-income.Andthenusingtheindicatorsofindemnification,makesuretherentofthepublicrentalhousingisnotbeyondthehousingmarketrentandthefamilyhousingaffordability.ThispapertakestheChongqing"KangZhuangMeiDi"publicrentalhousing

IIIprojectasanexample,throughthestatisticalanalysisoftheapplicantincome,andapartmentlayoutdataof"KangZhuangMeiDi",andthencalculatetherentstandard,itteststhefeasibilityandrationalityofthisdifferentialpricingmethod.Keywords:Publicrentalhousing,Housingaffordability,Rent,Costestimation

IV目錄中文摘要Ⅰ英文摘要Ⅱ1緒論11.1研究背景、目的和意義11.1.1研究背景11.1.2研究目的21.1.3研究意義21.2國內外研究綜述31.2.1國外研究綜述31.2.2國內研究綜述41.2.3文獻綜述小結51.3研究內容51.4論文結構61.5研究路線71.6研究方法72公共租賃住房租金定價的相關理論92.1公共租賃住房的相關概念及特征92.1.1公共租賃住房的概念92.1.2“夾心層”的概念92.1.3公共租賃住房的特征102.2住房價格理論102.2.1區(qū)位理論102.2.2價格卑視理論122.3住房過濾理論122.4本章小結133國外公共租賃住房定價經驗143.1韓國公共租賃住房定價模式143.1.1定價依據143.1.2定價標準143.1.3實施效果153.2德國公共租賃住房定價模式15

V3.2.1定價依據153.2.2定價標準153.2.3實施效果163.3新加坡公共租賃住房定價模式163.3.1定價依據163.3.2定價標準163.3.3實施效果173.4美國公共租賃住房定價模式173.4.1定價依據173.4.2定價標準173.4.3實施效果183.5日本公共租賃住房定價模式183.5.1定價依據183.5.2定價標準183.5.3實施效果183.6相關經驗總結183.7本章小結194我國公共租賃住房定價現(xiàn)狀204.1北京公共租賃住房定價現(xiàn)狀204.1.1保障對象204.1.2租賃期限204.1.3定價標準214.2深圳公共租賃住房定價現(xiàn)狀224.2.1保障對象224.2.2租賃期限224.2.3定價標準234.3廈門公共租賃住房定價現(xiàn)狀234.3.1保障對象234.3.2租賃期限234.3.3定價標準234.4天津公共租賃住房定價現(xiàn)狀254.4.1保障對象254.4.2租賃期限254.4.3定價標準25

VI4.5重慶公共租賃住房定價現(xiàn)狀254.5.1保障對象264.5.2租賃期限264.5.3定價標準264.6我國公共租賃住房定價中的問題274.6.1租金定價依據市場化274.6.2缺乏收入統(tǒng)計系統(tǒng)274.6.3租金沒有進行細分274.7本章小結285公共租賃住房租金定價方法設計295.1定價原則295.2目前常用的定價方法295.2.1住房支付能力主導定價295.2.2成本加利潤主導定價305.2.3市場租金主導定價315.2.4考慮區(qū)位的差不定價法315.2.5以上四種方法的區(qū)不和聯(lián)系325.3公共租賃住房梯度租金定價方法設計325.3.1成本租金測算325.3.2住房支付能力對租金的調整335.3.3租金的保障性檢驗355.3.4租金的動態(tài)調整365.4本章小結366重慶市“康莊美地”租金定價實證研究376.1重慶市公共租賃住房建設情況376.2“康莊美地”簡介376.3租金計算386.3.1相關指標確定386.3.2成本租金測算386.3.3住房支付能力對租金的調整406.3.4租金的保障性檢驗446.3.5案例分析結論466.4本章小結477完善公共租賃住房定價的政策建議48

VII7.1公共租賃住房成本審查制度487.2嚴格的動態(tài)收入統(tǒng)計與審核制度487.3嚴格的立法制度508結論與展望518.1結論518.2展望51致謝53參考文獻54附錄57

11緒論1.1研究背景、目的和意義1.1.1研究背景自1998年我國住房市場化改革以來，我國不斷探究完善住房保障體制，大力進展廉租房、經濟適用房和限價房。通過20多年的進展，隨著都市化進程加快，流淌人口增加，房地產市場進展迅猛，房地產市場價格遠遠超過了我國中低收入家庭的負擔能力，這部分群體迫切的需要政府為其解決住房問題，我國住房保障制度的不足之處凸顯：一方面，大批游離于住房保障制度之外的“夾心層”對住房保障制度的完善提出了新需求；另一方面，在廉租房和經濟適用房制度實施過程中，由于制度設計的不完善，保障性住房建設進程緩慢，違規(guī)操作頻現(xiàn)，許多都市都出現(xiàn)了經濟適用房成為“富人區(qū)”的現(xiàn)象。因此我國住房保障制度亟需完善。2010年，住房與城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合公布了《關于加快進展公共租賃住房的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），是首部提出大力進展公共租賃住房以解決中低收入家庭住房困難的政策文件，標志著我國住房保障體系改革的新轉折點。從此，公共租賃住房正式進入人們的視野，并在全國各大都市掀起了大規(guī)模建設公共租賃住房的熱潮，這不僅是對廉租房和經濟適用房保障范圍的補充，更是我國“以售為主”的住房消費模式向“以租為主”的住房消費模式的轉變，對引導居民形成合理住房消費觀念起到了積極的作用。公共租賃住房是政府提供的，旨在解決新就業(yè)人員、中低收入群體等“夾心層”住房困難的一種保障性住房，是政府所有，以低于市場價格的價格通過租賃的方式提供給“夾心層”群體。公共租賃住房的政策核心是：以租賃為主，產權不發(fā)生轉移，通過租賃的形式，保障“夾心層”群體的過渡型住房需求。這部分群體范圍比較廣，收入差異大，大多是臨時性的住房困難。然而，鑒于廉租房和經濟適用房進展的經驗能夠看出，住房保障制度的成功必須要有一系列完善的配套制度做保障。在公共租賃住房推出的初期，深圳等城市就差不多出現(xiàn)了由于租金過高而遭到棄租的現(xiàn)象。如何幸免公共租賃住房制度重蹈廉租房和經濟適用房的覆轍，如何保證公共租賃住房資源得到最高效、最公平的分配，實現(xiàn)公共租賃住房政策的可持續(xù)性，是目前亟需解決的問題。公共租賃住房的定價機制的設計是直接關系到制度的公正性和可持續(xù)性的關鍵。因此，公共租賃住房應該如何設計定價機制成為了社會各界普遍關注的問題。公共租賃住房的價格是公共租賃住房政策的核心，也是老百姓最為關懷的問題，租金定得過高，超過中低收入群體的住房承受能力，難以體現(xiàn)其福利性；租

2金定得過低，政府負擔過重，同時無法吸引社會資本投資，政策難以為繼。公共租賃住房的租金是政府進展公共租賃住房政策好與壞最直觀的評判指標。公共租賃住房政策是填補廉租房和經濟適用房空白的重要環(huán)節(jié)，是完善我國住房保障制度的新措施，是政府推出的致力于解決中低收入群體住房困難的保障性住房。由于“夾心層”保障范圍大，租金差異較大，假如僅僅以成本、盈利等因素進行定價而不考慮中低收入群體的住房支付能力，不僅不能體現(xiàn)公共租賃住房的保障性，還會形成新的“夾心層”，導致我國住房保障制度的新空白。如何解決成本和居民住房支付能力之間的矛盾成為公共租賃住房租金定價的關鍵問題。1.1.2研究目的基于上述研究背景，本文在對國內外公共住房進展以及定價機制的相關理論和實證研究的大量文獻綜述基礎上，采納統(tǒng)計分析法和實證研究法，為公共租賃住房定價建立一種新模式。文章結合重慶市公共租賃住房申請家庭的抽樣數據調查和重慶市統(tǒng)計年鑒，采納剩余收入法的相關理論，推導出針對不同收入群體所能同意的公共租賃住房租金的價格，提出我國在制定公共租賃住房價格政策的同時，應該把政策的重點放在滿足承租人家庭的差不多生活條件，依照家庭收入的不同對公共租賃住房的保障對象進行細分，采取差不定價的策略，為公共租賃住房定價政策的制定提供參考。1.1.3研究意義公共租賃住房是針對家庭收入無法負擔經濟適用房然而又超出了廉租房準入標準限制、家庭收入無法負擔商品住房又超出了經濟適用房準入標準限制，游離于我國住房保障體系之外的“夾心層”群體。這部分群體流淌性大，收入差異大，同時大多差不多上短期內住房困難。因此租金定價問題是公共租賃住房政策是否能夠得到預期目標、是否能夠真正體現(xiàn)保障性的關鍵問題，合理的定價模式既能夠充分發(fā)揮公共租賃住房的福利效用，又能保障制度實施的可持續(xù)性。本文通過研究公共租賃住房租金價格，探究公共租賃住房租金定價的新方法，在理論上和現(xiàn)實中都將具有重大意義，有以下兩個方面:①理論意義。公共租賃住房是準公共產品，應該充分體現(xiàn)社會保障性，因此公共租賃住房的租金不能完全依靠市場供需關系制定。對公共租賃住房租金定價方法的探討，不僅能夠從宏觀上為政府在公共租賃住房定價行為中的提供依據，還能在理論上豐富房地產進展理論。②現(xiàn)實意義。隨著社會經濟的快熟進展，城鎮(zhèn)化進程的加快，外來流淌人口和新就業(yè)人口越來越多，然而房地產市場的進展，房價居高不下，使得這部分群體的住房問題日益嚴峻，亟需政府為其解決。推出公共租賃住房制度，是構重建多層次梯度住房供應體系，改變居民住房消費觀念，積極進展住房租賃市場的要

3舉措，因此，深入分析公共租賃住房成本和居民住房支付能力的差異性，從而制定合理的定價策略，是保證公共租賃住房公平、公正、高效進展的重要環(huán)節(jié)，是公共租賃住房政策可持續(xù)進展的保障。1.2國內外研究綜述公共租賃住房是依據我國國情而設立的住房保障形式，國外也有與之性質相同的住房保障政策，如：日本的“公營住宅”、韓國的短租房、國租房等。公共租賃住房的產生是一個國家都市化進程和房地產市場化進展的必定產物，對不不同國家，公共住房的政策有所不同，國外發(fā)到國家在住房保障制度上的進展較我國早，國內外許多學者對公共住房也有許多方面的研究。1.2.1國外研究綜述在公共住房政策方面，R.AllenHays較系統(tǒng)的分析了美國公共住房保障體系和政策法規(guī)。[1]EdwardL.Glaeser，MatthewE.Kahn，JordanRappaport研究指出隨著美國都市化進程加快，政府對基礎設施的完善，更多的低收入者居住在都市中的成本低于郊區(qū)。[2]ChesterW.Hartman，GreggCarr認為建立社會公共住房部門是必要的。[3]HaloeMichael介紹了歐洲及美國公共住房建設的資金來源。[4]BjornHarsman，JohnQuigley選取分析了幾個宏觀因素對住房政策的阻礙，認為宏觀經濟對住房政策有專門大阻礙。[5]VivienneR.Milligan，F(xiàn)ransM.DielemanRonaldvanKempen分析比較了澳大利亞和荷蘭住房保障政策，澳大利亞以私有住房為主，而荷蘭是以政府提供住房保障為主，澳大利亞低收入者住房困難問題較荷蘭突出。[6]GoranLindberg通過建立多元回歸方式，分析公共住房政策實行與民眾住房擁擠性的相關性，認為政府干涉住房市場利于維護社會總體住房福利，且土地政策是最重要的干預政策。[7]在公共住房租金方面，Gyourko，Linneman利用30年數據計算低收入者合理租金的范圍，并認為公共住房的租金應該差異化。[8]LiseSaugeres認為由于政府提供的資金不足以支付解決所有無力承擔住房消費的群體，公共住房的建設與供應要依據實際進行合理構建。[9]Australiahousinginstituterentpolicyissues認為關于收入困難家庭，為了尋求新的就業(yè)機會，可能會出現(xiàn)租金拖欠的問題。[10]J.Hegedus，N.Teller文中指出租金補貼能夠讓承租人更加自由的選擇中意的住房，通過政府對市場租金和承租人承受能力的差額進行補貼，既能滿足承租人的住房偏好，又不用政府投入更多資金新建公共住房，同時還能促進房地產租賃市場的進展。[11]在公共住房治理方面，BrianA.Jacob采納了芝加哥市住房保障政策為背景，分析公共住房拆遷與社會問題之間的關系，表明導致社會問題的關鍵不在于公共住房拆遷。[12]DannyP.M.Cheng支出公共住房政策執(zhí)行反應慢、效率低，公共住

4房質量差，一直飽受社會各界抨擊。文中提出了一些政策建議，為政府改善公共住房治理提供參考，認為建筑師的專業(yè)化知識和技能能夠在服務客戶中發(fā)揮重要作用。[13]1.2.2國內研究綜述在保障性住房制度方面，何元斌在發(fā)達國家和地區(qū)保障性住房政策經驗借鑒的基礎上，分析我國住房保障制度進展狀況和存在問題，提出我國構建多層次住房保障體系的模式選擇和差不多框架，提出了先租后買、逐步升級的梯度消費模式。[14]楊紅旭支出住房保障范圍在達到30%之后將進展相對減緩，并逐步開始進行優(yōu)化和完善。[15]姚玲珍分析總結了德國、新加坡、美國、日本等發(fā)達國家住房保障制度的成功經驗，構建了我國多層次公共住房的新模式。[16]易憲容指出我國住房市場健康持續(xù)進展的全然在于住房市場的公共政策的進展，通過對住房土地公共政策、金融公共政策的分析，提出土地是政府在制定土地政策和金融政策的同時應該充分考慮全體國民的利益。[17]梅德平認為房價上漲促進目前一般住房價格上漲，增加了一般居民的住房消費壓力。文章通過比較分析發(fā)達國住房保障政策和對我國的經驗借鑒，認為公共住房的意義差不多不僅僅只是提供中低收入群體住房需求，更大程度上是改善社會矛盾，減少社會問題的綜合保障。[18]陳本君介紹了公共租賃住房制度中準入和推出機制的建立。[19]黃修明通過分析日本和韓國的公共住房制度的成功經驗，指出日本和韓國差不多上通過多層次住房體系，政府通過大力的財政投入，建立統(tǒng)一的治理機構不斷完善住房體系，值得我國學習借鑒。[20]在公共租賃住房定價方面，張志升分析了天津市地價、房價、房地產投資、房地產銷售面積與房價等因素之間的關系，認為地價的變動與土地供應量呈負相關，與房地產投資、銷售面積、銷售價格呈正相關。[21]強真提出公共租賃住房應該包括廉租房在內，租金可分為3-4個級不，最高不超過承租家庭收入的30%。[22]曹文聰以深圳為例，采納對數模型、多元線型回歸模型，分析了房屋租金與房屋空置率、人口與收入等因素的關系。[23]史安娜，曲澤靜分析了我國廉租房租金定價的問題，并借鑒德國、美國、法國公共住房定價的經驗，提出了我國廉租房定價機制的政策建議。[24]李輝婕重點研究社會保障水平，得出公共租賃住房保障水平與經濟進展、人口等因素的關系。[25]王嚇忠列舉了幾種房屋租金的確定方法，有：因素確定法、投資收益法、市場法和其他，并分析比較了幾種方法的優(yōu)劣，認為因素分析法中的福利租金比較適合廉租房和經濟適用房的租金定價。[26]盧麗分析了新加坡組屋的價格管制模式，并就如何借鑒新加坡價格管制模式提出政策建議。[27]在解決“夾心層”住房問題方面，郭士征、張騰通過分析我國住房保障制度的不足之處，構建了“三元到四維”的住房保障體系，通過廉租房、公共租賃住房、

5經濟適用房、限價房和商品房構建多層次的住房保障模式，借此滿足不同收入階層的住房需求。[28]趙路興、浦湛通過分析“夾心層”群體住房困難的特征，提出需要退出租賃型保障性住房的建議，也確實是公共租賃住房。[29]吳海瑾分析了我國廉租房、經濟適用房、住房公積金等住房保障政策的問題，提出流淌性人口住房困難的差不多成為我國都市化進程中凸顯的問題，迫切需要退出公共租賃住房制度，構建多層次住房保障制度，解決不同層次人群的住房困難問題。[30]劉佳燕、萬緒東指出擺脫目前我國住房保障困境最好的方法是大力進展租賃型保障性住房。[31]楊琳分析了我國廉租房和經濟適用房進展過程中出現(xiàn)的問題，認為應該擴大公共租賃住房的保障范圍，不僅要包括前兩者之間的“夾心層”，還應將新就業(yè)群體納入其中。[32]楊鴻、賈生華認為解決“夾心層”住房困難問題的核心是如何提高“夾心層”住房支付能力的問題。[33]1.2.3文獻綜述小結依照以上分析，國內外在公共住房方面的研究對公共租賃住房的進一步研究有專門好的借鑒和啟發(fā)。國外研究要緊側重于公共租賃住房的政策效果、公共租賃住房的租金操縱體系等方面，在公共住房政策方面強調政府為主體，以保障效果和住房保障政策影響因素為研究內容；在公共住房租金操縱體系研究中要緊分析公共住房租金的影響因素：政府財政、家庭收入、家庭人口等，研究公共住房的租金補貼方式，強調公共住房租金應該采取差不定價，充分考慮家庭的可支配收入，多種補貼方式并存等，這些差不多上我國公共租賃住房租金定價中應該考慮的因素。國內研究要緊側重于公共租賃住房的保障范圍、建設標準、保障方式、建設規(guī)模及租金定價。要緊強調公共租賃住房應該作為廉租房和經濟適用房的補充，構建多層次的住房保障體系，在租金上應該采取差不定價的方式。然而與國外相比，我國公共租賃住房租金研究中多以定性研究為主，定量研究較少，租金研究仍然需要進一步深入。通過國內外研究的總結，公共租賃住房的租金是公共租賃住房政策的關鍵，而國內公共租賃住房租金定價的研究還比較欠缺，這是本文的研究重點，公共租賃住房的租金定價應該學習國外經驗，充分考慮家庭的可支配收入，同時又能持續(xù)運營，能夠依據公共租賃住房的成本測算成本租金，再考慮家庭收入、家庭人口、戶型等因素進行調整。1.3研究內容論文的研究內容要緊包括以下四個方面：①文章首先在歸納介紹了保障性住房的國內外研究現(xiàn)狀，分析總結了公共租

6賃住房定價方面的國內外相關理論研究成果，對比分析了國內外公共租賃住房定價方面的相關經驗。通過國內外公共租賃住房定價模式的對比，對我國公共租賃住房租金定價中的問題進行了分析。②公共租賃住房租金定價方法設計。歸納了目前國內常用的定價方法，分析了目前幾種方法的優(yōu)缺點，進而文章結合公共租賃住房建設成本和家庭住房支付能力兩項重要指標，對公共租賃住房租金定價方法進行了深入探討。③結合重慶市“康莊美地”公共租賃住房項目進行案例分析，驗證了前文得出的公共租賃住房租金定價方法的科學性、合理性。1.4論文結構本文的研究內容能夠分為七部分，各章內容分不描述如下：第一章：緒論。公共租賃住房制度是解決都市中低收入群體住房的重要途徑，是我國住房保障體系中的重要部分。合理的公共租賃住房租金定價機制是我國公共租賃住房制度健康、可持續(xù)進展的保障，本章分析了選題的研究的背景、目標與意義，介紹了國內外關于公共住宅的研究現(xiàn)狀，描述了本文的研究內容、技術路線和研究方法。最后闡述了本文的章節(jié)結構。第二章：公共租賃住房定價的相關理論依據。本章首先介紹了公共租賃住房、“夾心層”的相關概念，其次介紹了關于公共租賃住房制度的相關理論，最后介紹了公共租賃住房定價的相關理論。第三章：國外公共租賃住房租金定價機制。通過大量的文獻閱讀，整理歸納了美國、日本、新加坡等發(fā)達國家較為成熟的公共住房定價和治理經驗，借鑒上述各國的實踐經驗，能夠為我國公共租賃住房的定價和治理提供參考。第四章：我國公共租賃住房租金定價機制。通過總結歸納我重慶、深圳、廈門、北京、天津等典型地區(qū)的公共租賃住房的定價機制，分析我國公共租賃住房定價中出現(xiàn)的問題。第五章：公共租賃住房定價方法的設計。介紹剩余收入法的測算指標、方法，并引入保障性指標、時刻租金和可持續(xù)指標進行調整，最終得出合理的租金階梯定價。第六章：公共租賃住房定價的實證研究。采納定價模型分析計算重慶公共租賃住房的合理租金定價。第七章：提出了關于租金定價的配套制度的政策建議。通過完善成本審核制度、收入統(tǒng)計與審核制度和法律保障，為公共租賃住房租金定價提供切實有效的數據支撐和法律支撐。第八章：結論與展望?？偨Y了全文的要緊結論，分析了這些結論的學術價值

7和現(xiàn)實意義，并對本文研究局限和可進一步深入研究的問題進行了闡述。1.5研究路線1.6研究方法①文獻調查法。通過對前人研究文獻的閱讀，總結各種不同觀點及定價策略，最終形成本文的觀點，并予以闡述。②比較分析法。搜集研究各發(fā)達國家和地區(qū)保障性住房制度的特點與經驗，進行權衡與比較，在考慮國情差不的基礎上，吸取可借鑒的地點。③定性與定量相結合。盡可能多地收集必要的統(tǒng)計數據，對數據進行歸納與分析，重點對住房租賃價格阻礙因素進行描述，運用剩余收入分析法，應用重慶市的截面數據進行定量分析，重點考慮居民可支配收入和公共租賃住房建設成本建立定價模型，并提出公共租賃住房定價的相關政策建議。④實證研究法。文章以重慶市“康莊美地”為案例，對其公共租賃住房申請家庭收入、申請戶型、家庭結構、建設規(guī)模、租金等進行分析，使描述更加具體，更具有講服力，并為其他公共租賃住房項目租金定價提供借鑒和參考。⑤理論與實踐相結合。文章首先通過分析總結公共租賃住房定價的相關理

8論，作為文章進一步研究的基礎。同時收集重慶市“康莊美地”公共租賃住房的數據資料，建立模型來實證分析公共租賃住房定價問題。

92公共租賃住房租金定價的相關理論2.1公共租賃住房的相關概念及特征2.1.1公共租賃住房的概念《關于加快進展公共租賃住房的指導意見》明確指出進展公共租賃住房是解決都市中低收入家庭住房困、完善住房多層次供應體系、引導房地產市場良性進展的重要措施[34]公共租賃住房正式進入人們的視野，標志著我國住房保障制度改革進入了一個新時期。2012年5月28日公布的《公共租賃住房治理方法》中，公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，針對中低收入住房困難家庭出租的保障性住房。[35]各地區(qū)在具體實施過程中，對公共租賃住房的定義又有所區(qū)不，例如：重慶市規(guī)定，公共租賃住房是指政府依照承租人家庭結構限定供應套型面積，并制定較市場租金低的租金標準，由政府投資操縱，供應給特定對象的保障性住房。[36]深圳市規(guī)定，公共租賃住房是由政府提供政策優(yōu)惠并制定明確的價格、面積及面向對象群體的租賃型住房。[37]綜合上述定義，在定義公共租賃住房時都強調政府主導，明確的保障標準和保障對象，有限定的建設標準和租金標準。2.1.2“夾心層”的概念在公共租賃住房制度推出之前，我國的住房保障體系是廉租房到經濟適用房再到商品房的梯度住房消費結構（如圖2.1）。由于廉租房與經濟適用房之間、經濟適用與商品房之間價格差距較大，同時廉租房和經濟適用房對申請者收入等條件的限制有專門大的空白區(qū)域，即：即買不起經濟適用房又不能申請廉租房，既買不起商品房又不能申請經濟適用房的人群。處于空白區(qū)域的群體確實是“夾心層”。圖2.1兩個“夾心層”示意圖Fig.2.1Theschematicdiagramofsandwich

102.1.3公共租賃住房的特征公共租賃住房是我國住房體制改革繼廉租房和經濟適用房之后的又一大重要舉措，是對廉租房和經濟適用房的重要補充。盡管各大都市的公共租賃住房制度的實施有所不同，然而都具有以下幾個方面的特征：第一，社會保障性。公共租賃住房是針對中低收入住房困難群體的保障性住房，是我國住房保障體系中重要的組成不分。公共租賃住房制度的實施最終目的是保障中低收入群體的住房問題，實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。因此，公共租賃住房的租金應該優(yōu)先考慮保障群體的收入基準。第二，半開放的市場屬性。盡管公共租賃住房是由政府主導，然而在公共租賃住房實施過程中，各都市政府都積極鼓舞私人資金進入公共租賃住房領域。并且，公共租賃住房并不能單獨形成一個獨立的市場，其租金價格、建設成本、管理運營等都會受到商品住房市場阻礙。第三，保障對象的多樣性。公共租賃住房的保障對象是中低收入住房困難群體，許多都市把新就業(yè)人群、廉租房和經濟適用房保障群體也納入其中，尤其重慶、上海等部分都市公共租賃住房準入標準中不設收入限制。這部分人收入差距大，對租金的承受能力也有專門大區(qū)不。因此，公共租賃住房針對多樣性的保障對象應該制定不同的租金價格，以滿足不同群體的住房需要。第四，準公共產品屬性。公共租賃住房的產權屬于政府，具有公共產品的屬性。政府需要不斷增加投入以維持公共租賃住房項目的長效進展。因此，租金定價應該適當考慮建設成本和運營成本，保障政策執(zhí)行的可持續(xù)性。2.2住房價格理論2.2.1區(qū)位理論房地產又稱為不動產，是一種不可移動的商品。房地產市場的進展是一種區(qū)域性進展的市場，不同的區(qū)域經濟進展情況不同，對房地產市場的阻礙也有專門大不同，房地產的價格也有專門大不同。這確實是區(qū)位理論的研究范疇。區(qū)位理論要緊是研究空間及空間中相互關系的學講。經濟學上認為區(qū)位理論是研究人類經濟行為與經濟區(qū)位之間組合關系的理論。1826年杜能（J.H.V.Thumen）出版了著作《孤立國》標志著區(qū)位理論的產生。杜能依照資本主義農業(yè)與市場的關系，探究因地價不同而引起的農業(yè)分帶現(xiàn)象，創(chuàng)立了農業(yè)區(qū)位理論。19世紀80年代，德國經濟學者龍哈德（WilhelmLaunhardt）提出了“龍哈德區(qū)位三角形”（standortsdreieck）。20世紀初，德國經濟學者韋伯（A.Weber）出版了著作《工業(yè)區(qū)位論》，系統(tǒng)的闡述了工業(yè)區(qū)位理論，創(chuàng)立了工業(yè)區(qū)位理論。

11隨著經濟迅速進展，都市化進程不斷加快，20世紀30年代初，德國學者克里斯塔勒（W.Christaller）發(fā)表了《德國南部的中心地》，依照聚落和市場的區(qū)位，創(chuàng)立了中心地理論。緊隨其后，廖什（A.Losch）在克里斯塔勒的研究基礎上，深入研究中心地理論，最終提出產業(yè)的市場區(qū)位理論。20世紀20年代以后，隨著都市化的進展，針對都市功能布局等問題，西方國家學者展開了土地利用空間的理論研究，其中要緊側重于區(qū)位、土地租金、價格等幾個方面，形成了都市土地利用地域空間結構的描述性理論和解釋性理論，即現(xiàn)代住房區(qū)位理論。通過眾多學者的不斷研究，現(xiàn)代區(qū)位理論不斷進展成熟，也得出了許多不同的區(qū)位理論觀點，其中以1925年伯吉斯提出的同心圓地帶理論最為聞名。理論認為都市進展差不多上按照從某個中心區(qū)域向外輻射的進展模式，該理論模型將都市用地核心定為中心區(qū)，以環(huán)狀形式由中心區(qū)向四周擴展，依次形成過渡區(qū)、藍領區(qū)、住宅區(qū)5個同心圓結構（如圖2.2）。[38-39]圖2.2同心圓土地使用模式Fig.2.2Concentricland-usepatterns房地產的進展離不開區(qū)位經濟的進展，房地產價格和房地產市場的進展都收到區(qū)位條件的阻礙。公共租賃住房作為半開放性市場，也受到區(qū)位條件的阻礙。政府在對公共租賃住房定價的同時，必須考慮區(qū)位周邊的社會環(huán)境、經濟環(huán)境進行統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)福利分配效用最大化。區(qū)位理論是在公共租賃住房定價行為中

12實行區(qū)位差異化定價的理論基礎。文章在定價機制的討論中，對區(qū)位定價方法的討論要緊以此理論為基礎。2.2.2價格卑視理論1929年庇古提出了價格卑視理論的經典闡述，并在后期學者不斷進展完善中逐漸形成系統(tǒng)的價格卑視理論。價格卑視理論是指壟斷企業(yè)將同一種商品針對不同群體制定不同價格。通過對不同需求群體進行差不定價，不同的有效需求者都能得到有效的供給，既能保留需求高的客戶群體，又能滿足需求低的客戶群體的低價要求，最終實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。關于保障性住房制度而言，不同收入群體的承受能力不同，所能同意的住房價格也不同，政府通過對不同的收入群體進行差不定價，一方面能夠滿足更低收入群體的住房需求，另一方面能夠減少關于較高收入者的住房補貼額度，減輕政府負擔。在保障效用上實現(xiàn)福利最大化。價格卑視理論分為三級。一級價格卑視，是一種完全價格卑視，指廠商依照消費者情愿付出的最高價格制定產品價格。在這種價格策略之下，每個消費者都能夠買到自己情愿購買的產品，同時付出了自己情愿付出的最高價格。實際上廠商不可能完全掌握消費者的消費意愿，這一級價格卑視專門難實現(xiàn)。二級價格卑視是指廠商銷售同一種商品時，對不同的消費數量段收取不同的價格，是一種非線性定價策略。這種機制實際上帶有激勵性的引導作用，在保障性住房定價中，能夠通過這種概念，引導不同收入群體選擇不同的住房類型，提高住房分配效率。三級價格卑視是目前最普遍的價格卑視，廠商把消費者分為多種不同類型的消費者，構成不同的子市場，分不制定不同的價格。三級價格卑視利用子市場的需求價格彈性不同，依照需求價格彈性分不定價，對需求彈性低的群體制定較高的價格，對需求彈性高的群體制定較低的價格，利于壟斷者獲得更大的利潤。在保障性住房定價中，由于住房價格的需求彈性低，開發(fā)商通常會采取較高的定價策略，使市場規(guī)律在保障資源分配中難以發(fā)揮作用，需要政府采取措施進行干預。價格卑視理論為公共租賃住房租金實行差不定價提供了理論基礎，文章中租金定價模型要緊利用價格卑視理論，對申請家庭進行分組，實行差不定價，通過較高收入補貼較低收入，幸免了保障資源的白費、減少政府負擔，實現(xiàn)保障住房的公平、合理分配。2.3住房過濾理論20世紀20年代初期，美國都市經濟學家伯吉斯在研究芝加哥住宅格局時提出了“過濾”理論，通過眾多學者的不斷研究，20世紀60年代，經濟學家勞瑞在前

13人的研究基礎上，不斷完善“過濾”理論的定義，指出過濾確實是隨時刻推移，某一住房實際價值發(fā)生的變化。簡而言之，“過濾”理論在住房市場中的應用確實是指在住房市場中，住房質量、功能等隨時刻而日漸落后，住房使用者由較高收入者轉為較低收入者的過程。住房“過濾”理論揭示了住房使用過程的全壽命周期。[41]住房“過濾”理論也經常被用于研究住房政策的實施效果，為政府相關部門制定政策提供科學有力的依據。20世紀70年代，隨著“過濾”理論的不斷進展，眾多學者在“過濾”理論模型方面的研究成果也越來越多，其中應用于住房研究中較為典型的有麥克康納德（McDonald）的“三市場過濾模型”，該模型中將住房市場分為低、中、高三個等級的子市場，結合市場機制和“過濾”理論模型，對各住房政策實施效果進行評估。住房“過濾”模型也反應了住房梯度消費結構，即收入較高的群體選擇服務功能完善，住房條件優(yōu)越的住房；收入較低的群體選擇質量較差或舊的住房，從而實現(xiàn)不同群體之間的梯度住房消費。在公共租賃住房的建設及定價行為中，住房“過濾”機制通過對不同收入群體提供不同質量即居住環(huán)境的住房，既能保證承租人享受的福利最大化又能促進形成梯度的住房消費觀。依據住房“過濾”理論，目前公共租賃住房租金定價都會考慮不同家庭組成配租不同戶型結構。2.4本章小結本章要緊介紹了公共租賃住房的相關概念和特征，并對住房價格理論和住房過濾理論進行了梳理，通過對公共租賃住房的準確認識以及對前人對住房價格方面的理論研究，能夠更好的為本人的定價方法提供借鑒和理論支持。

143國外公共租賃住房定價經驗住房市場的不斷進展既給人們帶來了更加舒適、更加高質量的住房條件，同時也讓許多中低收入群體無法承受高額的住房價格。在國內外社會經濟進展中，不管哪個國家都必須面對住房問題，可不能因國情差異而改變，切實解決住房問題是經濟正常進展的關鍵。我國的市場經濟起步比較晚，住房市場的進展更是存在專門大不足，住房保障政策的建設還有專門多不成熟的地點，而許多國外發(fā)達國家在漫長的住房市場進展過程中差不多探究出一條專門成熟的進展道路，具有專門多成熟的經驗值得借鑒。不同國家保障性住房的名稱不同，然而其租賃型保障性住房與我國公共租賃住房實質上屬同一類住房保障制度。3.1韓國公共租賃住房定價模式韓國的租賃型住房進展比較早，迄今為止將近有三十年時刻。1984年韓國通過了《租賃住宅建設促進法(1984)》，強調要大力進展租賃型住宅建設，該法令的頒布標志著公共租賃住房制度在韓國的正式確立，韓國政府開始采取租賃型住房來解決居民住房問題。至今為止，韓國政府先后推出了永租房、公租房和國租房房等多層次的公共租賃住房體系。3.1.1定價依據韓國公共租賃住房的租金要緊以《租賃住宅建設促進法（1984）》和《住宅供應法》為法律依據，通過對市場價格的統(tǒng)計，針對不同的收入群體，對不同類型的公共租賃住房的租金按照市場租賃價格的不同比例進行計取。3.1.2定價標準韓國政府對不同類型的公共租賃住房設定了相應的租金標準和治理措施。如表3.1[42]：

15表3.1韓國公共租賃住房分類Table3.1Koreaclassificationofpublicrentalhousing住房類型租賃期限面向對象租金永租房永久都市最低收入貧困戶:平均收入水平的10%69美元(市場價的15%)50年期公租房50年都市最低收入戶:平均收入水平的10%140美元(市場價的30%)國租房30年平均收入的25-50%的無房者，且是住房認購儲蓄戶140美元（市場價的20%）5年期公租房5年無住房且是住房認購儲蓄戶239美元

3.1.3實施效果韓國在進展公共租賃住房過程中，政府給予了巨額的財政支持，以降低公共租賃住房的租金，并以國民住宅基金為主體的公共住房金融體系為公共租賃住房的進展提供長期的融資渠道，從而確保了公共租賃住房的低租金，并通過優(yōu)惠貸款等政策充分調動了公共資本和民間資本的積極性。韓國政府每年至少供應50萬套公共租賃住房，截止2009年，韓國住房困難家庭總數為398萬戶，占全國家庭總數的25%，韓國公共租賃住房總量約為100萬套，約占全國住宅總量的10%，已解決約106萬戶住房困難群體的住房問題。以后10年過程中，韓國政府將接著擴大公共租賃住房的供應，解決更多家庭的住房困難。3.2德國公共租賃住房定價模式1950年，德國頒布了第一個《住宅建設法》，目的是推動福利性社會住宅的建設。以政府建設為主，同時鼓舞社會團體及企業(yè)自籌資金建筑職工住宅，政府則在稅收上給予優(yōu)惠。德國的公共租賃住房有5類,分不為市政住宅協(xié)會、住房合作社、公共住房協(xié)會、教堂等慈善機構和其他非盈利組織提供的公共租賃住房。3.2.1定價依據德國公共租賃住房的租金要緊以《住宅建設法》為法律依據和治理依據，以建設成本為計算基數，要緊由政府部門按照建安成本進行核定，再由第三方機構進行核查，其租金一般為市場同類住房租金的50%-60%。3.2.2定價標準德國公共租賃住房的租金是以建設成本為計算基數，在此基礎上，為了更完善的解決低收入群體的住房問題，德國政府還給予一定的租金補貼。按照德國政

16府的規(guī)定，居民可承受的租金為居民收入的25%，公共租賃住房的租金與居民可承受租金之間的差額由州政府和聯(lián)邦政府各承擔50%。[43]德國公共租賃住房的成功還在于德國關于居民收入統(tǒng)計的完善，公共租賃住房的準入與居民收入緊密聯(lián)系，采納10分類法，按照收入將居民劃分為低收入者、中等收入者和高收入者三類，依照當地收入水平和補助金方案來設定準入線的標準，從而遏制了高收入者占有住房保障資源。3.2.3實施效果德國政府在住房市場起主導作用，在建設社會福利性住房的同時加強對住房租賃市場的治理，目前，德國住房私有率僅22%，約有10%的家庭居住在公共租賃住房中，70%以上的家庭都居住在私人租賃住房中。3.3新加坡公共租賃住房定價模式新加坡的公共租賃住房又稱為“組屋”，1960年，新加坡政府成立建屋進展局，負責承建和治理“組屋”的建設和運營。1964年新加坡政府正式提出“居者有其屋”的保障性住房打算，標志著新加坡政府“組屋”建設的開始。3.3.1定價依據新加坡法律制度嚴格，為了促進“組屋”建設的良性進展，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與進展法》、《建屋局法》和《特不物產法》等作為新加坡“組屋”建設的法律依據和保障。并通過法律規(guī)定，組屋的租金嚴格按照居民的可支配收入進行差異化定價。3.3.2定價標準新加坡“組屋”的保障模式以出售為主，出租為輔，要緊的保障對象為中低收入者。銷售型“組屋”，售價由政府規(guī)定，價格不包括征地成本，并低于建筑成本。一般為市場價格的50%-70%?！敖M屋”的銷售針對居民家庭總收入劃分不同類不進行配租不同的戶型?？勺赓U的“組屋”，新加坡政府依照申請人收入進行了不同的規(guī)定，見表3.2所示[27]。表3.2新加坡租賃型組屋租金標準Table3.2TherentofHDBflats家庭收入標準可租戶型租金收入在800新元及以下的家庭可租賃一房式或兩房式組屋按收入的10%支付租金收入在800-1500新元之間的家庭可租賃一房式、兩房式組屋或三房式組屋按收入的30%支付租金

17新加坡政府規(guī)定四房式以上的組屋不用于出租，為了刺激有能力購買“組屋”的人購買“組屋”，關于收入在801-1500新元之間的家庭，每兩年租金上調20%，假如他們買房，則給予高額的買房津貼。3.3.3實施效果新加坡的“組屋”制度是一種大福利化的住房保障制度，進過半個世紀的“居者有其屋”打算的實施，差不多上86%的新加坡人都居住在“組屋”中。3.4美國公共租賃住房定價模式美國的公共住房政策開始比較早，從1937年開始，美國政府開始劃撥專項建設資金用于建設、維護和運營公共住房。通過70年的進展，逐漸形成了以租房補貼為主的住房保障模式。3.4.1定價依據1974年美國頒布的《住房和社區(qū)進展法》對公共住房的租金定價進行了相關規(guī)定，要求政府對新建住房、修復住房和存量住房進行住房補貼，補貼標準嚴格依據居民收入進行確定。一般而言，居民承租住房所需承擔的租金不超過居民收入的25%-30%。3.4.2定價標準美國的住房保障政策能夠簡單的講是從兩個方面入手，一方面是供給方面，通過采取優(yōu)惠政策、刺激手段吸引私營開放商，與政府共同新建或者修復現(xiàn)有的建筑以增加保障性住房供給；另一方面是需求方面，政府直接給中低收入群體提供資金補貼，以提高居民住房支付能力。美國的公共住房定價與居民的收入緊密相關，定價的標準依照補貼的形式有所不同，從1937年羅斯福新政開始至今，美國依照不同時期的經濟形勢，先后采用了四種租金補貼方法[16]：一是“磚頭補貼”，1965年開始實施，補貼對象是住房的建設方，將補貼金額直接給予房屋建設方，以降低房屋總投資成本，房屋租金按市場價格計算，租戶只需拿出收入的25%支付，其余由政府補貼；二是房東補貼，是對房屋的供給方進行補貼，政府通過與房屋主人進行談判，將其空置住房納入公共租賃住房范疇，并給與適當的租金補貼，以降低承租人承擔的租金負擔，租戶承擔的租金按其收入的一定比例計取，其余部分由政府補貼；三是住房券，由政府擔保并對住房困難家庭發(fā)放住房券，由持券人自行在市場上查找合適的住房，持券人所需承擔的房屋租金為自身家庭收入的30%，政府承擔差額；四是現(xiàn)金補貼，這種補貼方式最為直接，政府直接給予住房困難家庭租金補貼，補貼額度為市場租金的70%。前兩項是對供給方的補貼，后兩項是對需求方的補貼。

183.4.3實施效果目前發(fā)放住房券的補貼形式差不多成為美國住房保障措施中最要緊的補貼手段，美國大多數住房困難家庭都參與了租金補貼的保障形式，差不多上覆蓋了約30%的家庭，只有約120萬戶家庭居住在傳統(tǒng)的公共住房中。3.5日本公共租賃住房定價模式日本在二次世界大戰(zhàn)之后，由于都市受損嚴峻，住宅短缺問題日益突出，約有400多萬人缺少住房，為了解決國內的住房短缺問題，日本開始實施了一系列措施，在二十年左右的時刻，逐步解決了國民的住房需求，形成了日本目前的公共住宅供應模式。3.5.1定價依據日本在公共住房制度進展過程中比較重視法律制度的建設，為公共住房的建設、定價和治理做保障，其中有：《公營住宅法》、《地點住宅公社法》和《住宅建設打算法》等，對日本公共住房進行了詳細規(guī)定。針對不同的收入人群，日本的公共住宅包括公營住宅、公團住宅和公社住宅三個層次，公營住宅是向低收入者提供的廉價租賃住宅，采取只租不售的保障方式；公團住宅保障對象的收入水平較公營住宅保障對象的收入高，居住面積和租金水平較公營住宅高，采取租售結合，以租為主的保障方式；公社住宅是以優(yōu)惠的價格向不符合公營住宅準入標準的住房困難家庭提供住房，采取租售結合，以售為主的保障方式。[20]日本公共住房在定價行為中，充分考慮居民的可支配收入為計取依據。3.5.2定價標準日本公共住房的租金，要緊以住房困難家庭收入為要緊計算基數，再綜合考慮房屋面積、區(qū)位、適用年限等因素進而確定。首先對合格家庭進行收入分類，得出對應的“房租基準價格”，原則上位家庭納稅收入的8%，再依照房屋面積系數、區(qū)位系數、面積系數、折舊等進行價格調整，最終確定承租人所需承擔的具體房屋租金。一般情況下，公營住宅的平均月租金約占承租者月收入的17%-18%。3.5.3實施效果從1955年開始，日本為解決戰(zhàn)爭造成的約450萬戶家庭的住房問題，大力發(fā)展公共住房，1973年，差不多實現(xiàn)一家一戶的住房目標。2008年，日本存量的公共租賃住房總量為344萬戶，占住宅總量的6%。3.6相關經驗總結通過對韓國、德國、新加坡、美國、日本這五個國家公共租賃住房定價模式

19的分析，得出以下差不多經驗：①租金定價都以居民收入為計取基數。公共租賃住房政策是針對中低收入住房困難群體的保障性住房，首要問題應該是解決住房困難家庭“住有所居”的問題，租金定得過高，超過承租人的承受能力，體現(xiàn)不出政策的福利性，不能切實保證承租人的利益，甚至會導致公共租賃住房空置，公共租賃住房政策失效。依照以上國家的公共租賃住房定價模式的經驗，大多把租金設置在承租人收入的25%-30%，日本則低至17%-18%。②多層次住房保障。公共租賃住房的保障對象是中低收入住房困難群體，這部分群體收入差距大，不同階層所能承受的租金也有較大差異。為了實現(xiàn)住房保障的公平、合理，日本，新加坡，韓國都實行了多種公共住房政策，伴隨的是多種層次的租金標準，以適應不同階層的需要，既可不能由于租金過高使收入過低的人無法承擔，又可不能導致租金過低帶來的巨大財政壓力。③以租金補貼為要緊補貼方式。以上國家的公共住房供應模式大多是政府與市場相結合的方式，為了鼓舞市場參與到保障房建設中，應該合理考慮私有資金的投資回報和利潤率，大多國家在給予低息貸款、稅收減免等優(yōu)惠政策之余，還會對住房供應方提供資金補貼，或者對承租人提供租金補貼，從而降低公共租賃住房的租金。如韓國、德國、美國等視情況不同給予住房供應方和承租方租金補貼，新加坡則是直接補貼給建屋進展局。3.7本章小結本章要緊介紹了韓國、德國、新加坡、美國、日本五個發(fā)達國家公共租賃住房的定價模式，總結了其定價行為中的成功經驗，通過分析其共同點結合我國國情，旨在為完善我國政府建立公共租賃住房定價機制提供參考。

204我國公共租賃住房定價現(xiàn)狀2009年公共租賃住房政策在我國推行以來，租金的制定一直是備受關注的問題，過高的租金無法體現(xiàn)公共租賃住房的福利性，過低的租金會導致政府負擔過重，住房政策難以為繼。因此，通過幾年的進展，我國各大都市都在不斷探究更加合理的定價策略。4.1北京公共租賃住房定價現(xiàn)狀“十二五”期間，北京將建設1000萬套保障性住房，其中公共租賃住房30萬套。2009年9月19日，北京首個公共租賃住房項目正式開工——北苑南區(qū)項目，標志著北京公共租賃住房建設的正式啟動。北京市公共租賃住房制度的實施以《北京市公共租賃住房治理方法(試行)》為依據，該方法詳細規(guī)定了北京市公共租賃住房的租金標準、治理方法。4.1.1保障對象北京市公共租賃住房的保障對象時包括已取得廉租房、經濟適用房等其他住房保障資格而尚處于輪候期的家庭在內的北京市中低收入住房困難家庭。在北京穩(wěn)定工作一定年限、收入符合規(guī)定且在北京市無住房的外地來京就業(yè)人員也可申請公共租賃住房。北京市對住房面積標準和收入標準上也有相應規(guī)定，如表4.1所示。①表4.1北京市公共租賃住房準入標準Table4.1Beijingpublicrentalhousingaccessstandards住房面積標準收入標準無住房或家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下3口及以下家庭，其年收入限制為10萬元（含）以下；4口及以上家庭，其年收入限制為13萬元（含）以下4.1.2租賃期限一次性租賃期限最長為5年，需要續(xù)租的需提早三個月提交申請，否則期滿之后，居民必須退出該住房；如承租家庭不符合申請條件需退出住房時，可給予2個月的過渡期。

①北京市公共租賃住房申請、審核及配租治理方法京建法[2010]25號附件。

214.1.3定價標準北京公共租賃住房的租金實行“市場定價、分檔補貼、租補分離”的原則?！笆袌龆▋r”原則：北京市公共租賃住房租金是按周邊同品質商品住房市場租金一定比例下浮，同時適當考慮居民家庭承受能力和建設成本。公共租賃住房租金考慮項目建設、運營和治理成本，一般情況下，按照租金按照同類地段類似房屋市場租金的80%收取?！胺謾n補貼”原則：承租家庭交納租金后，區(qū)縣住房保障治理部門再依照相關規(guī)定向承租家庭發(fā)放租金補貼，租金補貼按照家庭收入及困難程度分為六檔，具體見表4.2。①表4.2租金補貼標準Table4.2Rentsubsidystandards補貼對象租金補貼占房屋租金比例租金補貼建筑面積上限取得廉租房住房實物配租資格的都市低保家庭承租公租房的95%50平方米（超出部分不予補貼）取得廉租房住房實物配租資格的其他家庭承租公租房的90%取得廉租房住房租金補貼資格的家庭承租公租房的70%人均月收入1200元及一下的家庭承租公租房的50%60平方米（超出部分不予補貼）人均月收入1200元（含）及以上1800元（含）以下的家庭承租公租房的25%人均月收入1800元（不含）以上2400元（含）以下的家庭承租公租房的10%“租補分離”原則：公共租賃住房的租金收取與租金補貼的發(fā)放分開進行，公共租賃住房產權人每日5日（含）前須在系統(tǒng)中確認上月公共租賃住房租金交納情況，并通過系統(tǒng)報送區(qū)縣住房保障治理部門。區(qū)縣住房保障治理部分通過系統(tǒng)生成公共租賃住房租金補貼應發(fā)明細，確認后于每月20日前通過銀行將租金補貼發(fā)放給租金補貼家庭。租金補貼家庭未交納租金的，區(qū)縣住房保障治理部門暫

①北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，關于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關問題的通知，京建法[2012]11號。

22不發(fā)放租金補貼，待其補齊相應租金后一并補發(fā)。①租金補貼流程見圖4-1所示。圖4.1北京公共租賃租房租金補貼流程圖Fig.4.1FlowchartofBeijingpublicrentalhousingrentsubsidies4.2深圳公共租賃住房定價現(xiàn)狀深圳的公共租賃住房制度2006年開始醞釀，2007年正式開始運作，2006年至2010年，深圳總共推出了公共租賃住房7萬余套，然而由于深圳公共租賃住房租金過高，實施效果不盡人意，空置率達70%。2008年，深圳市國土資源和房地產治理局頒發(fā)了《深圳市公共租賃住房治理暫行方法》。②方法對深圳公共租賃住房的保障對象、治理程序和租金標準進行了較詳細的規(guī)定。4.2.1保障對象深圳公共租賃住房的針對對象強調是具有本市戶籍的無住房的低收入住房困難群體。不僅嚴格要求是深圳戶籍，對家庭年人均收入和總資產也有限制；關于非深圳戶籍的住房困難常住人口，深圳市規(guī)定，視其在深圳居住并繳納社會保險年限確定是否能夠申請公共租賃住房。深圳低收入為標準以占人口20％的家庭收入為限，每年進行動態(tài)調整，2007年深圳市依照收入統(tǒng)計系統(tǒng)測算并規(guī)定家庭人均收入不超過23252元，家庭總資產不超過28萬元的無住房家庭可申請公共租賃住房。低收入標準線、家庭總資產限額、住房困難標準，每年動態(tài)調整，依照深圳市社會經濟、居民可支配收入等因素確定。4.2.2租賃期限深圳市公共租賃住房最長租賃期限為2年，租賃合同期滿前可向深圳市住房保障治理部門提交續(xù)租申請，未提交申請獲申請未通過的須在合同期滿前推出公

①北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，關于公共租賃住房租金補貼申請、審核、發(fā)放等有關問題的通知，京建法[2010]10號。

②深圳市規(guī)劃和國土資源委員會.深圳市公共租賃住房治理暫行方法，深國房[2008]36號

23共租賃住房，逾期無法騰退的經住房保障治理部門批準可給予3個月過渡期。4.2.3定價標準深圳市規(guī)定公共租賃住房按照“保本微利”原則，租金略低于周圍區(qū)域內市場租金，目前已完成公共租賃住房租金較住房市場租金低30%-40%。4.3廈門公共租賃住房定價現(xiàn)狀廈門公共租賃住房又稱為社會保障性租賃房，開始于2006年實行，至今為止，廈門市先后頒發(fā)了《廈門市社會保障性租賃房治理方法》、《廈門市社會保障性租賃租賃房租金計算方法》和，《廈門市社會保障性租賃房租金治理操作方法（試行）》，對社會保障性租賃房租金定價、租金補貼、治理措施進行了詳細的規(guī)定。①②4.3.1保障對象廈門市公共租賃住房申請對戶籍要求并不十分嚴格，然而要求申請家庭成員中至少有一人取得廈門市戶籍滿三年。也確實是講廈門市公共租賃住房的保障對象是以廈門市戶籍人口為主，在此前提條件下，還將公務員、外來務工人員等納入保障范圍。依照廈門市政府對公共租賃住房的住房困難標準、收入標準和家庭資產標準有明確規(guī)定，見表4.3所示：表4.3廈門市公共租賃住房準入標準Tabale4.3Xiamenpublicrentalhousingaccessstandards住房限制收入限制無住房或人均住房面積不高于12平方米以占人口40%的低收入為收入標準，家庭總資產在低收入線標準4倍以下4.3.2租賃期限廈門市公共租賃住房租賃期限最長不超過三年。租賃期滿應該退出該住房，如需續(xù)租的，應當提早三個月向市公房治理中心提出申請，經審核符合承租條件的，續(xù)簽租賃合同，并按規(guī)定實行租金補助；未申請續(xù)租或申請不合格的，由國土房產部門收回住房，最長給予三個月過渡期。4.3.3定價標準2007年2月8日，廈門市頒發(fā)了《廈門市社會保障性租賃租賃房租金計算辦

①廈門市人民政府辦公廳轉發(fā)市國土房產局，關于廈門市社會保障性租賃房治理方法的通知，廈府辦[2006]278號。

②廈門市社會保障性租賃房租金計算方法，廈國土房[2007]35號。

24法》，其中對廈門市社會保障性租賃房的租金計算方法做了詳細介紹：社會保障性租賃房租金標準可按單棟樓房、項目、區(qū)域或全市的范圍，采納市場租金評估法、成本計算法等方法，以市場租金評估法為主進行測算和制定。評估測算法指按同類型、同檔次房屋的市場租金行情，由具備相關資質的評估或專業(yè)機構評估和確定租金標準的方法。成本計算法指房屋租金依照房屋建筑市場成本計算要素確定。包括折舊費、治理費、維修費、利息等。社會保障性租賃房房屋租金計算公式為：房屋租金＝房屋標準租金＋調節(jié)租金房屋標準租金＝租金標準×房屋面積調節(jié)租金＝樓層調節(jié)租金＋舒適度調節(jié)租金樓層調節(jié)租金＝（承租房屋樓層－標準樓層）×樓層調節(jié)系數×租金標準×房屋面積舒適度調節(jié)租金＝舒適度調節(jié)系數×租金標準×房屋面積樓層調節(jié)租金要緊考慮樓層高低因素，樓層調節(jié)系數設置0.002，多層建筑的頂樓按一樓樓層計算房屋有一面朝南的舒適度調節(jié)系數為0.03，其它房型的舒適度調節(jié)系數為零?！稄B門市社會保障性租賃房治理方法》中還規(guī)定，同時關于承租保障性租賃房的住房困難家庭，廈門市為了進一步降低其住房負擔，依照不同的收入給予一定的租金補貼，具體租金補貼標準如表4.4。表4.4租金補貼標準Table4.4Rentsubsidystandards收入類不租金補貼額度占房屋租金比例家庭收入為低收入家庭收入操縱標準上限0.5倍及以上的70%家庭收入為低收入家庭年收入操縱上限0.5倍以下的80%家庭屬于最低生活保障對象的90%此外，承租戶在租賃期間，因重大疾病、意外事故等造成經濟特不困難沒有能力繳交租金的，可申請專門租金補助。專門租金補助最高補助金額為自付租金總額的80％，每次最長期限為一年。

254.4天津公共租賃住房定價現(xiàn)狀目前為止，天津公共租賃住房進展一年以來，已累計向9800余戶家庭發(fā)放符合公共租賃住房條件通知單呢，推出10月個公共租賃住房項目，組織40余次搖號配租。2011年，天津市頒布了《天津市公共租賃住房治理方法（試行）》對天津市的公共租賃住房租金定價、運營和治理措施等內容進行了詳細規(guī)定。①4.4.1保障對象《天津公共租賃住房治理方法（試行）》，規(guī)定天津公共租賃住房并不嚴格要求戶籍，公共租賃住房保障對象包括：非農業(yè)戶籍，取得廉租住房和經濟租賃房保障資格，尚在輪候期的天津市市內六區(qū)、環(huán)城四區(qū)家庭；除此以外還包括人均年收入低于3萬元，人均住房面積低于12平方米的家庭；政府規(guī)定的其他住房困難家庭，其中包括外來就業(yè)的無房人員。4.4.2租賃期限《治理方法》規(guī)定，公共租賃住房初次承租期不超過三年，租期屆滿時，可申請續(xù)租，符合條件的每次續(xù)租期限不超過1年。4.4.3定價標準《治理方法》規(guī)定，公共租賃住房的租金依照房屋樓層、朝向和周邊區(qū)域住房市場租金進行確定。不同公共租賃住房項目參照相應區(qū)域內房屋市場租金確定。天津政府還對廉租房和經濟適用房保障群體承租公共租賃住房時給予租金補貼。租金補貼標準見表4.5所示：表4.5租金補貼標準Table4.5Rentsubsidystandards家庭類型租金補貼標準取得廉租住房實物配租補貼資格的家庭租金按照每平方米1元每月計，差額部分由政府補貼取得廉租房租金補貼和經濟適用房租金補貼資格的家庭租房補貼額度按照承租人家庭現(xiàn)有住房面積與租房補貼面積保障標準的差額計取4.5重慶公共租賃住房定價現(xiàn)狀2010年至今，重慶公共租賃住房的建設取得了全國矚目的進展，差不多進行五次搖號，差不多配租104029套房源，總受益群眾達30萬人。2010年重慶市頒布了《重慶市公共租賃住房治理暫行方法》和《重慶市公共

①天津市人民政府，天津公共租賃住房治理方法（試行），津政發(fā)[2011]12號。

26租賃住房治理實施細則》兩部文件對重慶市公共租賃住房政策的執(zhí)行和實施進行了詳細規(guī)定，同時為了使政策執(zhí)行更有效率，重慶市成立了公租房治理局，對重慶公共租賃住房的申請、審核、配租、租售等工作進行統(tǒng)一治理和操縱。①②4.5.1保障對象重慶市公共租賃住房申請標準沒有戶籍限制，凡是有穩(wěn)定工作和收入來源，單身月收入2000元以內，家庭月收入3000元以內，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的家庭皆可申請，還包括新就業(yè)畢業(yè)生和外來務工的無住房人員。為了不斷完善公共租賃住房政策、更好的為住房困難群體服務，重慶市政府不斷探究進展公共租賃住房的新模式，逐步放開了對申請人收入的限制，重慶市最終明確將公租房保障對象界定為：在重慶市有穩(wěn)定工作、無住房或住房困難的家庭。重慶市還將廉租房和經濟適用房保障群體納入公共租賃住房保障范圍中，不再單獨建設廉租房和經濟適用房。4.5.2租賃期限重慶市公共租賃住房租房單次合同租期最長為五年，符合條件的可提早三個月提交續(xù)租申請。租滿五年后可申請購買該公共租賃住房。4.5.3定價標準重慶公共租賃住房租金不考慮土地成本和利潤，只考慮貸款利息和維護費用，租金標準由重慶市政府相關部門進行聯(lián)合確定同時每兩年調整一次，差不多較同區(qū)域內、同品質、同類型住房的市場租金低40%。重慶已完成的公共租賃住房定價標準如表4.6所示。表4.6重慶已配租公共租賃住房租金標準（元）Table4.6ThepricesofChongqingpublicrentalhousing（Yuan）公共租賃住房小區(qū)每月每平方米租金每月每平方米物業(yè)治理費民心佳園111.03康莊美地101.03康居西城9.501.03兩江名居91.03民安華福91.03城南家園91.03數據來源：重慶市公共租賃房信息網