濟(jì)南人防商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初步調(diào)研報(bào)告

目錄城市概概況商圈分分析濟(jì)南人人防商商業(yè)發(fā)發(fā)展分分析項(xiàng)目選選址分分析售價(jià)初初步估估算2022/10/261上海浦商投投資管理有有限公司01城市概況Citystatus2022/10/262上海浦商投投資管理有有限公司濟(jì)南簡介濟(jì)南，中國國環(huán)渤海地區(qū)區(qū)南翼和黃河河中下游地地區(qū)中心城城市，國家家重要的政政治、軍事事、文化中中心，區(qū)域域性金融中中心，副省級(jí)城市市，山東省省會(huì)。濟(jì)南南歷史文化化底蘊(yùn)深厚厚，有著4600余年的建城城史，素有有“天下泉城”、“世界界泉水之都”美譽(yù)譽(yù)，是象征征中華文明明起源的龍山文化發(fā)祥地之一一，國家歷歷史文化名名城、國家家創(chuàng)新型城城市、中國軟件名名城、全國重要要的交通樞樞紐和物流流中心。2013年濟(jì)南將舉舉辦第十屆中國國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十十二屆國際歷史科科學(xué)大會(huì)”的主辦城城市，為濟(jì)濟(jì)南加速建建設(shè)國際大都市市注入了新的的活力。2022/10/26上海浦商投投資管理有有限公司行政區(qū)劃2022/10/26上海浦商投投資管理有有限公司4濟(jì)南市現(xiàn)轄轄7個(gè)市轄區(qū)、、3個(gè)縣，代管管1個(gè)縣級(jí)市：：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、、長清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣；縣級(jí)市：章丘市。人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國國人口普查主主要數(shù)據(jù)公報(bào)報(bào)》，全市常住人人口為681.40萬人。濟(jì)南市市是中國東部部散雜居少數(shù)數(shù)民族人口較較多的省會(huì)城城市，有49個(gè)少數(shù)民族，人口109299人，占全市總總?cè)丝?.84%。其中回族占占少數(shù)民族人人口的88.79%，居住著回族族、滿族、蒙蒙古族、哈尼尼族、朝鮮族族、苗族、壯壯族、維吾爾爾族、彝族、、藏族等十個(gè)個(gè)少數(shù)民族占占濟(jì)南市少數(shù)數(shù)民族人口的的98.42%。2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司5經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實(shí)現(xiàn)地方方財(cái)政一般預(yù)預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會(huì)消費(fèi)品品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產(chǎn)投投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司6，加快金融、、信息服務(wù)、、商貿(mào)物流、、文化旅游和和商務(wù)會(huì)展五五大區(qū)域性服服務(wù)業(yè)中心建建設(shè)，服務(wù)業(yè)業(yè)占生產(chǎn)總值值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)占服務(wù)業(yè)比比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。金金融支撐作用用明顯增強(qiáng)，，2011年末人民幣存存貸款余額分分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司7濟(jì)南是山東的的文化、教育育中心。這里里有國家教育育部985工程、211工程的重點(diǎn)大大學(xué)山東大學(xué)學(xué)以及山東師師范大學(xué)等一一系列本、專?？圃盒?，每每年為國家和和地方輸送人人才。濟(jì)南總總共有44所高校，文化化氛圍極其濃濃郁，書店三三五步之內(nèi)必必有一個(gè)，種種類豐富齊全全。近年來隨隨著高校擴(kuò)招招趨勢的展開開，市區(qū)高校校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納納眾多的來濟(jì)濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高高校開始擴(kuò)建建校區(qū)，距今今為止已經(jīng)興興建了長清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司8小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)來看，結(jié)結(jié)合該地區(qū)人人口密度及人人均收入水平平，濟(jì)南是適適合投資開發(fā)發(fā)地下人防商商業(yè)的。2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司902商圈分析Circleanalysis2022/10/2610上海浦商投資資管理有限公公司商圈描述2022/10/2611目前濟(jì)南市具具有城市級(jí)影影響力的商圈圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四四路為龍頭；；西市場為輔輔新興主力商圈圈：花園路商圈圈、英雄山商商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)發(fā)商圈、北園園家居建材商商圈、山大路路科技商圈。。濟(jì)南市商業(yè)發(fā)發(fā)展分析2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司12作為省會(huì)城市市，濟(jì)南文化化底蘊(yùn)濃厚，，整體商業(yè)檔檔次不高，現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)成熟熟期出現(xiàn)，商商業(yè)發(fā)展?jié)摿α薮?；商業(yè)布點(diǎn)明顯顯，集中在八八大商圈，分分布均勻；八大商圈專業(yè)業(yè)性市場占據(jù)據(jù)一半，有洛洛口服裝商圈圈、北園家居居商圈、山大大路科技商圈圈、西市場小小商品商圈；；集休閑、購購物、娛樂為為一體的綜合合性商圈只有有泉城路商圈圈、英雄山路路商圈和改造造中的經(jīng)四路路商圈?，F(xiàn)代代商業(yè)體量和和氛圍不夠。。除八大商圈外外，區(qū)域性的的城市副級(jí)商商圈欠缺，特特別是集休閑閑、購物、娛娛樂、商務(wù)為為一體的整合合性區(qū)域商圈圈不足，有極極好的發(fā)展空空間；濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的政策性強(qiáng)強(qiáng)，政府規(guī)劃劃對(duì)商業(yè)發(fā)展展有很大的影影響力，如花花園路商圈、、英雄山美食食街和魯商廣廣場，隨著濟(jì)濟(jì)南“東西兩兩翼布局”和和“整體網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)”發(fā)展展策略的加快快，區(qū)域性商商業(yè)將雨后春春筍般涌現(xiàn)。。03濟(jì)南市人防發(fā)發(fā)展概況2022/10/2613上海浦商投資資管理有限公公司濟(jì)南市人防發(fā)發(fā)展概況2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司14炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城城2022/10/26上海浦商投資資管理有限公公司15人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場商圈濟(jì)南市人防商商城分布經(jīng)四路人防商商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個(gè)鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺(tái)（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營模式市人防辦持有，委托經(jīng)營公司經(jīng)營,散租，一年起租租金水平柜臺(tái)：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營時(shí)間1999年配套設(shè)施自動(dòng)噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)營啟示示步行街總長度度800-1000米，連通大觀觀園和振華商商廈，實(shí)現(xiàn)了了兩個(gè)商業(yè)軟軟點(diǎn)的鏈接，，長度適中有有效吸引了客客群。針對(duì)龐大的客客群，以及其其消費(fèi)欲望強(qiáng)強(qiáng)烈但消費(fèi)水水平有限的特特點(diǎn)，突出個(gè)個(gè)性化差異異，以小飾品品、個(gè)性服飾飾和小吃作為為主營業(yè)態(tài)，，實(shí)現(xiàn)客戶的的聚攏效應(yīng)。。有梯度的租金金增長。低低價(jià)吸引商戶戶，通過有有效的管理理和商業(yè)運(yùn)營營，逐步提提高租金，，實(shí)現(xiàn)利潤收收益?？偨ㄖ娣e一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個(gè)鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺(tái)、精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營時(shí)間2005年10月1日配套設(shè)施停車場、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商商城項(xiàng)目運(yùn)營啟示示連通八一銀座座和體育中心心商圈，貫穿穿經(jīng)十一路美美食城，將購購物、餐飲、、娛樂、健身身、停車等有有效的整合在在一起。前期通過返租租、減免租金金的方式來培培養(yǎng)人氣，目目前商鋪只短短租、不銷售售，鋪位供不不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路路人防的成功功經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)業(yè)態(tài)定位，招招商運(yùn)營的方方向上把握正正確，符合區(qū)區(qū)域消費(fèi)特征征，并在娛樂樂休閑上有所所升級(jí)。總建筑面積4500平米鋪位數(shù)

300余個(gè)店鋪，柜臺(tái)100余個(gè)鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費(fèi)客群經(jīng)營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-4萬元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營時(shí)間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城城項(xiàng)目運(yùn)營啟示示南門人防商城城作為泉城路路/泉城廣場-銀座商廈路徑徑中必經(jīng)的路路口，敏銳的的把握了商業(yè)業(yè)空白地帶，，實(shí)現(xiàn)了人流流的入。結(jié)合市中心核核心商圈的客客群層次，是是濟(jì)南市人防防商城中定位位最高的，主主打充滿時(shí)尚尚氣息的“韓國”牌，差異化定定位帶來成功功的商業(yè)模模式。將路口處地面面人行道取消消，人行過路路口必經(jīng)地地下商城，確確保了人流流的數(shù)量，也也帶動(dòng)了過街街通道中鋪位位的價(jià)格提提升。總建筑面積5800平米鋪位數(shù)322個(gè)經(jīng)營模式銷售價(jià)格最早經(jīng)營時(shí)間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對(duì)外來差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個(gè)月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報(bào)率7%。銷售價(jià)格以及租金均價(jià)：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價(jià)為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費(fèi)17.1元/㎡*月。項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計(jì)2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語音廣播。炫街區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營啟示示有效利甠長途途汽車站的客客流優(yōu)勢，作作為北園商圈圈和洛口商圈圈的有效過渡渡，依托中恒恒小商品市場場，迅速培培養(yǎng)商業(yè)氣氛氛。借勢09年火爆的市市場，一次性性出售50年使甠權(quán)，讓讓利的同時(shí)時(shí)，快速的收收回了投資。。但是租金制制定的過高，，不利商鋪的的短期出租和和長期經(jīng)營。。與常規(guī)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目形成差異異化，主打“小面積、低總總價(jià)的核心心優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的高高關(guān)注度。更更是借鑒了常常規(guī)項(xiàng)目蓄卡卡開盤的營銷銷模式?；笔a廣場項(xiàng)目地址：槐蔭經(jīng)七七緯八路交匯匯處（省立醫(yī)醫(yī)院南鄰）項(xiàng)目性質(zhì)：地下商業(yè)人人防工程項(xiàng)目規(guī)模：占地面積2.7公頃，建筑面面積45000平方米，綠化化率為46%，停車位400-500個(gè)；建筑結(jié)構(gòu)：B2-B1，B1商業(yè)，B2停車場，東北北、西南角附附屬B1商業(yè)。裝修風(fēng)格：夢(mèng)幻天空主題題的頂棚（濟(jì)濟(jì)南第一家））。硬件設(shè)施：中央空調(diào)、新新風(fēng)系統(tǒng)、兩兩主入口上下下扶梯、步梯梯層高：B2\B1樓板凈高5.1m樓層布局：B2：停車場1.5萬㎡，東北角角超市，西南南角時(shí)尚服飾飾1500㎡，鋪位面積：待定。業(yè)態(tài)：：時(shí)尚服飾、化化妝品、飾品品、童裝、餐餐飲主力店：華聯(lián)超市1.5萬㎡）、KFC開發(fā)商：濟(jì)南三誠匯匯鼎置業(yè)有限限公司；開盤時(shí)間：待定銷售模式：產(chǎn)權(quán)或使用用權(quán)模式未定定。銷售價(jià)格：商鋪均價(jià)2萬每平方，2010年1月份開始出售售vip卡，交兩萬低低3萬，總房款再再打97折。經(jīng)營現(xiàn)狀：項(xiàng)目整體運(yùn)運(yùn)營不佳項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：屬居民基本本生活配套類類商業(yè)，輻射射周邊社區(qū)以以及商業(yè)。但但周邊的省立立醫(yī)院和豐富富的居民區(qū)可可以提供足夠夠的消費(fèi)力。。人防商城項(xiàng)目目運(yùn)營要點(diǎn)啟啟示1區(qū)域、規(guī)模3經(jīng)營業(yè)態(tài)2運(yùn)營模式連通兩個(gè)商業(yè)業(yè)中心點(diǎn)（不不低于城市二二級(jí)商圈標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），實(shí)現(xiàn)““兩進(jìn)兩出””的人流動(dòng)線線，避免循環(huán)環(huán)動(dòng)線和“死死角”的出現(xiàn)現(xiàn)；步行長度度不宜超過1000米。超超過過1000以上上必必須須要要有有有有效效吸吸引引客客流流的的商商家家進(jìn)進(jìn)行行銜銜接接。。業(yè)態(tài)態(tài)定定位位以以中中低低端端為為主主，，不不宜宜定定位位于于高高端端；；業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以小小飾飾品品、、服服裝、、餐餐飲飲和和娛娛樂樂（（電電玩玩、、桌桌球球、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧等等））為為主主；；可可考考慮慮通通過過商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理公公司司引引入入品品牌牌店店鋪鋪，，快快速速拉拉動(dòng)動(dòng)人人氣氣。。。出售售使使用用權(quán)權(quán)（（長長期期租租賃賃合合同同））可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投投資資的的有有效效回回收收，，但但業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布和和甄甄選選不不可可控控，，商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的提提升升周周期期較較長長，，租租金金的的溢溢價(jià)價(jià)能能力力弱弱;需要要有有獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營營或或委委托托專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理公公司司經(jīng)經(jīng)營營，，可可有有效效控控制制業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及經(jīng)經(jīng)營營模模式式，，使使商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值迅迅速速體體現(xiàn)現(xiàn)，，但但投投資資的的收收回回周周期期較較長長；；。04項(xiàng)目目選選址址分分析析Siteselection2022/10/2626上海海浦浦商商投投資資管管理理有有限限公公司司選址址條條件件主要要參參考考因因素素租金金水水平平：：目目標(biāo)標(biāo)開開發(fā)發(fā)地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)有有租租金金應(yīng)應(yīng)在在5元/天·㎡水水平平以以上上，，為為售售價(jià)價(jià)提提供供支支撐撐的的同同時(shí)時(shí)，，也也為為銷銷售售加加速速增增加加籌籌碼碼。。施工工條條件件：：因因地地下下步步行行街街需需根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)范范，，按按照照消消防防分分區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置上上下下出出入入口口，，因因此此，，選選址址需需參參考考地地面面出出入入口口施施工工可可行行性性。。商業(yè)業(yè)在在售售供供應(yīng)應(yīng)量量：：開開發(fā)發(fā)片片區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)在在售售、、招招商商供供應(yīng)應(yīng)量量的的多多寡寡，，直直接接對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成競競爭爭，，也也制制約約著著銷銷售售價(jià)價(jià)格格的的浮浮動(dòng)動(dòng)。。2022/10/26上海海浦浦商商投投資資管管理理有有限限公公司司27洪樓樓廣廣場場洪樓樓廣廣場場占占地地面面積積約約15000平米米，，可可以以開開挖挖建建設(shè)設(shè)地地下下一一層層，，增增加加15000平米米人人防防工工程程，，平平時(shí)時(shí)作作為為商商業(yè)業(yè)使使用用，，增增加加城城市市15000平米米的的商商業(yè)業(yè)面面積積及及，，可可解解決決近近兩兩千千人人就就業(yè)業(yè)。。地地處處花花園園路路城城市市核核心心商商圈圈，，客客流流量量充充足足，，地地塊塊較較為為方方正正，，有有利利于于日日后后的的運(yùn)運(yùn)營營規(guī)規(guī)劃劃。。2022/10/26上海浦浦商投投資管管理有有限公公司28洪樓廣場2022/10/26上海浦浦商投投資管管理有有限公公司29廣場現(xiàn)現(xiàn)狀廣場位位于城城市核核心，，缺點(diǎn)點(diǎn)是無無明晰晰的主主題，，周邊邊新開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目形形式不不明朗朗。2022/10/26上海浦浦商投投資管管理有有限公公司30洪樓廣廣場周周邊現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)實(shí)景山大路路：山大路路地處處濟(jì)南南核心心科技技商圈圈，同同時(shí)毗毗鄰花花園路路中心心商圈圈，沿沿街科科技類類產(chǎn)品品集中中，餐餐飲服服飾業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，周周邊租租金水水平較較好，，具備備人防防開發(fā)發(fā)條件件。山大路路路繁繁華路路段為為2300