房地產(chǎn)行業(yè)烏魯木齊住宅與整個房產(chǎn)市場類似

烏魯木齊住宅與整個房產(chǎn)市場類似，投資與空置面積都有所

下降，但投資的下降幅度較大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計局備注：2003年數(shù)據(jù)為預(yù)測值烏魯木齊住宅投資與空置面積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積投資額烏魯木齊市一個相對比較封閉的房地產(chǎn)市場，對區(qū)域外的投資吸引力度不是很大，因此，本地開發(fā)商在一個階段的投入后，會相對比較理性地回收資金，消化存貨僅考慮2003年未竣工量和空置面積作

初步估算，2004年的住宅市場供給也將

達442.21萬平米2003年施工面積達474.23萬平米2003年竣工面積達175.36萬平米2004年將繼續(xù)施工面積298.87萬平米2003年末住宅空置面積143.34萬平米2004年住宅供應(yīng)面積442.21萬平米2003年的施工面積、竣工面積和住宅空置面積是根據(jù)2003年1-11月數(shù)據(jù)作預(yù)測所得；一般住宅的施工周期在兩年之內(nèi)，故可假設(shè)2003年的未竣工面積將在下年竣工；所得的2004年的住宅供應(yīng)量還不包括將在2004年開工竣工的面積；據(jù)前幾年的銷售數(shù)據(jù)可看出，2004年的住宅供給已遠超出市場需求。以廣匯所建成的小區(qū)作為烏魯木齊供給市場的代表，可看出

目前經(jīng)濟適用房和中檔商品房占有絕大的比例，而這兩者中

檔房的比例較經(jīng)濟適用房稍高資料來源：廣廈房網(wǎng)低價位房價格區(qū)間1000-2000元廣匯有16個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間37.04%中檔商品房價格區(qū)間2000-3000元廣匯有22個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間44.04%高檔樓盤價格區(qū)間3000-5000元廣匯有13個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間18.89%廣匯住宅價位構(gòu)成廣匯在烏市房地產(chǎn)市場擁有50%的占有率，廣匯的房產(chǎn)開發(fā)能較大程度地反映烏市住宅市場的供給烏魯木齊住宅市場影響供給的因素分析住戶的生命周期：不同的生命周期，對住宅的需求不同，同時會帶來舊房的供給影響住宅市場供給的因素住戶的購買力：購買力高，購買新房的同時就會出售舊房開發(fā)商對未來銷售的預(yù)期：預(yù)期越高，可能商品住宅的供給越多市場中開發(fā)商的數(shù)量：目前房地產(chǎn)企業(yè)有96家，有規(guī)模可發(fā)能力的有二十多家，競爭激烈住戶工作地點的變動：這種變動就會帶來舊房的供給開發(fā)過程中各個要素的價格：如土地成本，建筑材料的成本等房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)率和技術(shù)土地供應(yīng)：根據(jù)烏魯木齊城市規(guī)劃，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量決定了住宅的總體開發(fā)面積住宅市場的供給包括新建住宅和舊房；虛線框中的因素是影響舊房供給的因素烏魯木齊房地產(chǎn)供給市場上主要開發(fā)商介紹新疆廣匯正泰房地產(chǎn)新疆新天華源房地產(chǎn)烏魯木齊地區(qū)市場占有率最大的房地產(chǎn)公司廣匯主要由１個開發(fā)公司、10個營銷公司、２個租賃公司、４個物業(yè)管理公司、１個物資供應(yīng)公司等１８個經(jīng)營實體構(gòu)成，集設(shè)計、開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等為一體，是廣匯企業(yè)集團創(chuàng)利稅的支柱產(chǎn)業(yè)廣匯堅持開發(fā)為龍頭，以銷售為中心，以物業(yè)管理和售后服務(wù)為后盾廣匯已開發(fā)住宅小區(qū)37個，寫字樓7個。其市場占有率高達50%正泰經(jīng)歷了三個發(fā)展階段1991年白宮大酒店開業(yè)，為正泰今后發(fā)展奠定了基礎(chǔ)正泰科工貿(mào)有限公司成立，探索和積累了不同行業(yè)強盛發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗1996年，將主業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)正泰注重抓質(zhì)量、服務(wù)、抓內(nèi)部管理，以人為本開發(fā)小區(qū)：誠興、誠業(yè)等小區(qū)新天國際經(jīng)濟技術(shù)合作（集團）有限公司發(fā)起設(shè)立經(jīng)營理念：管理科學(xué)、運作規(guī)范、提高品質(zhì)、注重效益經(jīng)營宗旨：開發(fā)品質(zhì)一流，讓買家放心；物業(yè)管理一流，讓住戶安心開發(fā)了天福花園、天潤花園、天鴻山莊、天際大廈、天竹苑、天一大廈、新天國際辦公樓等項目。并成功進入經(jīng)濟中心城市房地產(chǎn)開發(fā)市場新天走高端品牌之路，銷房率幾乎達100%國有經(jīng)濟控股的二級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)經(jīng)營道路：一業(yè)為主，多種經(jīng)營經(jīng)營范圍已向房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理和集中供熱等相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展開發(fā)情況：建成黃河路、東后街、南昌北路、友好花園、鯉魚山花園等五個住宅小區(qū)，總建筑面積32萬平方米，完成投資4.3億元資料來源：Chinainfobank烏魯木齊市空置房構(gòu)成分析商品房中空置房面積較大的主要原因是：市民對商品住宅購買力相對不足、開發(fā)商過高地估計當?shù)胤渴?，開發(fā)面積相對過剩。 2001年烏魯木齊市商品房空置面積113萬平米。其中：空置房中高層住宅62%，平均每套住宅的建筑面積均在100平方米以上，房價在35萬至80萬元不等；空置房中框架式多層的占20%，一般建筑面積在100平方米以上，價格在每平方米2000元以上；另外18%的空置房，雖然價格相對較低，但交通不便，戶型結(jié)構(gòu)不合理。2001年空置房空置比例其他高層高宅框架多層113萬平方米烏魯木齊空置率增長的原因分析價格：高層住宅房價較高，物業(yè)管理費也相對普通商品房費用高，使廣大工薪階層望而止步。

商品房結(jié)構(gòu)不夠合理：從表現(xiàn)在高層住宅樓空置面積增長較快。

金融政策：銀行取消零首付政策，同時提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消費的增長。

地理位置：部分商品房所處位置相對市中心偏遠，子女上學(xué)和交通不便。

空置率增長的原因開發(fā)商的預(yù)期：開發(fā)商過高地估計當?shù)胤渴校_發(fā)面積相對過剩。據(jù)近年的經(jīng)濟增長，預(yù)測未來兩年城鎮(zhèn)居民面積

的增長速度為5.09%，2005年城鎮(zhèn)居民人均居住

面積為20.3平米資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計年鑒烏魯木齊居民人均收入單位：元8.89%9.57%8.00%最近幾年的平均增長率8.7%預(yù)測未來幾年的增長率為8.7%1:0.585人均收入增長速度與人均住房面積增長速度的比率人均住房面積的增長速度為5.09%，2002年城鎮(zhèn)居民人均居住面積17.5平米，到2005年人均居住面積可達20.3平米新華信基于人口、收入增長及政策等因素的住宅面積需求

綜合預(yù)測模型住宅面積需求結(jié)合預(yù)測模型其中：G：2005年城鎮(zhèn)居民人均居住面積；P：現(xiàn)有人口基數(shù)；n:至2005年新增家庭數(shù)目，p為新增人口，h為平均每戶家庭成員數(shù)目；L：購買新房的平均面積；k:考慮政策、金融、城市化進程、消費觀念等綜合因素系數(shù)。根據(jù)烏魯木齊的人口基數(shù)及增長，在達到未來居住

面積的目標下，可預(yù)測未來的住宅需求可達278.9萬平米2005年城鎮(zhèn)居民人均居住達到20.3平米的目標2002年烏魯木齊人均居住面積17.5平米2003-2005年，在以2002年人口基數(shù)不變的情況下，烏魯木齊住宅市場每年的住宅需求達160.88萬平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長，2002-2005年烏魯木齊人口增長3.29萬以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計算新增住戶1.15萬戶，則需住房1.15套以每套房100平米計，則2003-2005年每年需增長38.33萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進程的推動百姓消費觀念的改變住宅需求四大促進因素160.88萬平方米199.21萬平方米278.9萬平方米38.33萬平方米40%據(jù)調(diào)查資資料和統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，預(yù)測測2003年烏烏魯木齊齊各行業(yè)業(yè)可供購購房資金金行業(yè)預(yù)測家庭購房可支出（萬元）行業(yè)預(yù)測家庭購房可支出（萬元）農(nóng)、林、牧、漁11.9金融、保險業(yè)23.7采掘業(yè)18.7房地產(chǎn)16.7制造業(yè)16.2社會服務(wù)業(yè)15.2電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)23.6衛(wèi)生、體育和社會福利18.1建筑業(yè)15.6教育、文化、廣播17.9地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6科研和綜合技術(shù)19.7交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6國家機關(guān)、政黨機關(guān)、社會團體18.7批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8其他行業(yè)19.8資料來源源：烏魯魯木齊統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、《新新財富》》據(jù)《新財財富》的的調(diào)查，，烏魯木木齊市的的住房售售價與年年家庭可可支配收收入的比比例為6.9。。據(jù)烏魯魯木齊市市的統(tǒng)計計年鑒，，預(yù)測出出每個行行業(yè)內(nèi)家家庭的年年可支配配收入，，再據(jù)住住房售價價與支配配收入比比，行出出各行業(yè)業(yè)家庭可可供購房房的資金金數(shù)目。。各行業(yè)家家庭對不不同房屋屋面積可可承擔(dān)的的價格行業(yè)預(yù)測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔(dān)價格80平米住宅可承坦價格100平米住宅可承擔(dān)價格120平米住宅可承擔(dān)價格農(nóng)、林、牧、漁11.9198314881190建筑業(yè)15.6259919491560制造業(yè)16.2270620301620采掘業(yè)18.7233518701557電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)23.6295423601969地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6293322001760交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6282322601882批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8297022281780價格單位位為元；；假設(shè)家庭庭購房資資金18萬以上上家庭不不購買80平米米以下面面積的房房屋；可可供購房房資金18萬以以下的家家庭不購購買120平米米以上房房屋。資料來源源：烏魯魯木齊統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、《新新財富》》各行業(yè)家家庭對不不同房屋屋面積可可承擔(dān)的的價格（（續(xù)）行業(yè)預(yù)測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔(dān)價格80平米住宅可承坦價格100平米住宅可承擔(dān)價格120平米住宅可承擔(dān)價格社會服務(wù)業(yè)15.2254319071520金融、保險業(yè)23.7296623701977房地產(chǎn)16.7278520891670衛(wèi)生、體育和社會福利18.1226618101511教育、文化、廣播17.9297722331790科研和綜合技術(shù)19.7245819701639國家機關(guān)、政黨機關(guān)、社會團體18.7234118701561其他行業(yè)19.8247519801650價格單位位為元；；假設(shè)家庭庭購房資資金18萬以上上家庭不不購買80平米米以下面面積的房房屋；可可供購房房資金18萬以以下的家家庭不購購買120平米米以上房房屋。資料來源源：烏魯魯木齊統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、《新新財富》》對烏魯木木齊的普普通市民民來說，，購買經(jīng)經(jīng)濟適用用房占大大多數(shù)數(shù)人，商商品房也也占了較較大的比比重。僅僅據(jù)預(yù)測測

的購購房資金金來看，，高檔房房已超出出他們的的支付能能力如果以1800-2500元元/平米米的房產(chǎn)產(chǎn)為商品品房，1800元/平平米以下下為經(jīng)濟濟適用房房，據(jù)烏烏魯木齊齊市各行行業(yè)的就就業(yè)人數(shù)數(shù)，及各各行業(yè)的的家庭可可供購房房資金支支出，結(jié)結(jié)合《新新財富》》調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)調(diào)整整，可得得出烏魯魯木齊普普通市民民中購買買商品房房、經(jīng)濟濟適用房房和其它它房產(chǎn)的的比例。。從預(yù)測各各行業(yè)家家庭的購購房資金金能力來來看，基基本上普普通市民民尚沒有有能力購購買高檔檔房產(chǎn)，，他們的的支付能能力集中中于商品品房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房這個個范圍，，且經(jīng)濟濟適用房房占很高高的比重重。對國際置置地來說說，其商商品房的的份額占占烏魯木木齊房產(chǎn)產(chǎn)市場的的5%，，仍有發(fā)發(fā)展空間間。高檔房及其他經(jīng)濟適用房商品房烏魯木齊齊普通市市民購房房比例從烏魯木木齊市城城市家庭庭收入入調(diào)查情情況，預(yù)預(yù)測不同同

收入入組家庭庭的購房房資金說明：家庭收入入和家庭庭人口的的調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)來自自烏魯木木齊統(tǒng)計計年鑒；；家庭購房房資金與與家庭收收入的比比例來自自《新財財富》調(diào)查的家家庭人口口數(shù)（個個）12912424522722312098該組家庭庭人口占占總調(diào)查查人口比比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%調(diào)查的每每戶家庭庭平均人人口（個個）3.213.103.062.832.792.562.45人均可支支配收入入（元））2651.044534.926070.567984.2010516.2013670.5220217.36家庭平均均收入（（元）8509.8414058.2518575.9122595.2929340.2034996.5349532.53家庭可承承擔(dān)購房房支出（（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.47最低收入入組低收入組組中等偏下下收入組組中等收入入組中等偏上上收入組組高收入組組最高收入入組2002年烏魯魯木齊城城市家庭庭基本情情況調(diào)查查烏魯木齊齊不同收收入家庭庭對各種種面積住住宅可承承擔(dān)的收收入家庭可供供購房資資金（元元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.4760平米米住宅可可承擔(dān)的的價格（（元）978.631616.702136.2380平米米住宅可可承擔(dān)的的價格（（元）733.971212.521602.171948.842530.593018.454272.18100平平米住宅宅可承擔(dān)擔(dān)的價格格（元））587.18970.021281.741559.072024.472414.763417.74120平平米住宅宅可承擔(dān)擔(dān)的價格格（元））1229.231687.062012.302848.12140平平米住宅宅可承擔(dān)擔(dān)的價格格（元））1113.621446.051724.832441.25最低收入入組低收入組組中等偏下下收入組組中等收入入組中等偏上上收入組組高收入組組最高收入入組假設(shè)：家庭可供供購房資資金15萬以上上家庭不不購買面面積80平米以以下的房房屋；可供購房房資金15萬以以下的家家庭不購購買面積積120平米或或以上的的房屋。。數(shù)據(jù)來來自2002年年家庭收收入調(diào)查查。針對烏魯魯木齊不不同家庭庭收入劃劃分，中中等收入入偏下家家庭偏偏向低檔檔房，占占43.33%；中等等和高收收入家庭庭

偏向向一般商商品住房房，占48.13%；；最高收收入家庭庭

偏向向高檔住住宅，僅僅占8.54%假設(shè)：：經(jīng)濟適適用房房是：：面積積在60-80平米米，價價格在在1500元/平米米以下下；一般商商品住住房：：面積積在80-120平平米之之間，，價格格位于于1500-2500元元/平平米；；高檔住住房：：面積積在120平米米以上上，價價格在在2500元/平米米以上上。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組占總調(diào)查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低檔房一般商品房高檔房不同行行業(yè)家家庭收收入和和對烏烏魯木木齊家家庭收收入入的調(diào)調(diào)查，，都得得出對對不不同住住宅檔檔次結(jié)結(jié)構(gòu)的的需求求結(jié)論論，綜綜合兩兩者結(jié)結(jié)論，，可認認為目目前需需求求中經(jīng)經(jīng)濟適適用房房占有有最高高比例例，達達46.16%，而而對高高檔住住宅的的需需求只只占10.72%高檔房經(jīng)濟適用房中檔商品房烏魯木木齊居居民對對住房房的需需求結(jié)結(jié)構(gòu)通過不不同檔檔次住住宅供供求比比較，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)高檔檔住宅宅供給給的的比例例相對對較高高于需需求比比例，，而低低檔房房的供供給比比例高高于于需求求的比比例，，表明明在住住宅房房產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)上要要做供供給給結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)調(diào)整低檔房高檔房中檔商品房從未來來中檔檔住宅宅房產(chǎn)產(chǎn)供給給和需需求的的絕對對值來來看，，如如果不不及時時調(diào)整整房地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)投資資量，，將會會持續(xù)續(xù)出出現(xiàn)階階段性性的供供給過過剩過過高的的現(xiàn)象象中檔房供給與需求的比較單位：萬平方米烏魯木木齊市市居民民購房房的基基本需需求定定位購房主主要定定位于于經(jīng)濟濟適用用房和和商品品房，，其比比例分分別占占到49.2％％和37.9％％，面面積在在80-110平方方米不不等，，其中中以90平平方米米左右右的三三室一一廳或或三室室二廳廳,戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)比比較合合理、、交通通方便便的商商品住住宅需需求量量最大大。滿滿意的的戶型型主要要表現(xiàn)現(xiàn)在大大客廳廳、小小居室室。多數(shù)居民目標房產(chǎn)40平平方米米左右右的單單身公公寓比比較受受年輕輕人的的歡迎迎。單身青年目標房產(chǎn)面積較較大、、價格格較高高的高高層住住宅、、復(fù)式式樓。。但該該類人人的比比例較較小。。主要要是商商人、、白領(lǐng)領(lǐng)階層層，政政府工工作人人員。。較高收入人群烏魯木木齊市市的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)應(yīng)應(yīng)結(jié)合合本市市的收收入水水平以以及實實際需需要等等具體體情況況，合合理調(diào)調(diào)整自自己的的商品品房開開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)，，高檔檔住宅宅應(yīng)控控制一一定比比例，，不宜宜再進進行盲盲目開開發(fā)建建設(shè)，，中低低檔商商品房房應(yīng)根根據(jù)實實際需需要實實行總總量控控制。。烏魯木木齊居居民在在購房房時，，首先先關(guān)注注因素素是治治安安、地地段和和交通通、物物業(yè)、、以及及周邊邊環(huán)環(huán)境和和學(xué)校校原始數(shù)數(shù)據(jù)來來自國國際置置地《《烏魯魯木齊齊居民民住房房消費費意向向調(diào)查查報告告》總分：：100分分烏魯木木齊居居民對對戶型型的要要求中中，對對三房房一廳廳一衛(wèi)衛(wèi)的需需求求最大大，超超過1/3的比比例，，其次次是二二房二二廳二二衛(wèi)，，三三房二二廳二二衛(wèi)，，分別別占24%和21%說明：：數(shù)據(jù)來來自國國際置置地2002年年的《《烏魯魯木齊齊市居居民住住房消消費意意向調(diào)調(diào)查表表》；；調(diào)查的的范圍圍為天天山區(qū)區(qū)和沙沙區(qū)的的50個居居委會會，天天山區(qū)區(qū)和沙沙區(qū)是是烏魯魯木齊齊人口口相對對集中中的兩兩個區(qū)區(qū)，針針對這這兩個個區(qū)的的調(diào)查查有較較高的的代表表性；；調(diào)查按按照二二階段段隨機機抽樣樣方法法抽取取，且且每一一門牌牌號只只調(diào)查查一戶戶家庭庭。三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)其他一室一廳一衛(wèi)烏魯木木齊居居民對對戶型型的要要求烏魯木木齊居居民對對住房房面積積的偏偏好最最集中中的是是80-100平平米，，高達達43.97%；緊緊隨其其后的的是60-80平平米，，占27.44%；；100-120平平米的的也占占到了了18.30%說明：：數(shù)據(jù)來來自國國際置置地2002年年的《《烏魯魯木齊齊市居居民住住房消消費意意向調(diào)調(diào)查表表》；；調(diào)查的的范圍圍為天天山區(qū)區(qū)和沙沙區(qū)的的50個居居委會會；調(diào)查按按照二二階段段隨機機抽樣樣方法法抽取取，且且每一一門牌牌號只只調(diào)查查一戶戶家庭庭。烏魯木齊居民對住房面積的偏好80-10060-80100-120120-15080-100150以上單位：平方米相對北北京較較為標標準的的房地地產(chǎn)市市場，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)烏魯魯木齊齊居居民更更多地地偏好好多層層，而而對別別墅和和高層層的偏偏好明明顯顯低于于北京京，這這也與與烏魯魯木齊齊居民民的收收入水水平平相一一致的的說明：：烏魯木木齊數(shù)數(shù)據(jù)來來自國國際置置地2002年年的《《烏魯魯木齊齊市居居民住住房消消費意意向調(diào)調(diào)查表表》調(diào)查按按照二二階段段隨機機抽樣樣方法法抽取取，且且每一一門牌牌號只只調(diào)查查一戶戶家庭庭；北京市市的調(diào)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)來來自Chinainfobank。高層多層小高層別墅北京與與烏魯魯木齊齊對住住宅類類型的的需求求影響烏烏市住住宅市市場需需求因因素分分析商品房房價格格和二二級市市場的的供應(yīng)應(yīng)。住住宅供供給市市場上上，現(xiàn)現(xiàn)有房房產(chǎn)的的價格格直接接影響響人們們購買買能力力和欲欲望。。同時時二手手房的的供給給量，，也影影響人人們是是否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向二二手市市場購購買房房產(chǎn)。。烏魯木齊房地產(chǎn)住宅市場需求分析城市的的整體體規(guī)劃劃和拆拆遷。。城市市的規(guī)規(guī)劃和和拆遷遷改造造，拆拆遷人人群的的住房房要求求必然然要在在住宅宅市場場上得得以滿滿足。。住戶的的生命命周期期和家家庭主主要成成員的的年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)。一一個家家庭在在不同同的階階段對對住宅宅面積積需求求是不不同的的。收入變變化。。烏魯魯木齊齊居住住人口口收入入的變變化直直接關(guān)關(guān)系到到他們們是否否具備備經(jīng)濟濟能力力改善善住房房面積積。金融部部門的的支持持力度度。如如果金金融部部門加加大按按揭貸貸放的的優(yōu)惠惠力度度，則則也會會刺激激需求求的增增長。。社會對對住宅宅市場場的預(yù)預(yù)期。。如果果人們們看好好住宅宅市場場，認認為行行情看看漲，，則會會刺激激需求求；如如果認認為行行情將將會下下跌，，購房房的速速度就就會下下降。。政府的政政策導(dǎo)向向。政府府取消福福利分房房，實行行貨幣化化分配，，則會把把一部分分人推向向商品住住宅市場場，加大大需求。。人口、家家庭的增增長。包包括烏魯魯木齊人人口的自自然增長長、適婚婚青年組組建家庭庭、外來來遷入的的新增人人口和家家庭，這這些都會會帶來對對住宅的的需求。。從2001年烏烏魯木齊齊的房地地產(chǎn)市場場看，住住宅的銷銷售占占主導(dǎo)地地位，市市場對商商鋪、寫寫字樓或或其他的的需求求較小資料來源源：2002烏烏魯木齊齊統(tǒng)計年年鑒住宅的銷銷售占絕絕大部分分的比重重；寫字樓、、商鋪或或其他的的空置率率遠高于于住宅的的空置率率。2001年商品品房的銷銷售與空空置空置銷售各檔住宅宅開發(fā)的的關(guān)鍵成成功要素素分析高檔住宅中檔住宅低檔住宅功能性戶型設(shè)計個性化設(shè)計，引入創(chuàng)新理念設(shè)計合理，符合潮流實用設(shè)計施工質(zhì)量優(yōu)質(zhì)優(yōu)良合格硬件設(shè)施設(shè)施完備齊全基本齊全物業(yè)管理提供專業(yè)化、信息化，個性化服務(wù)專業(yè)化、高質(zhì)量提供物業(yè)管理服務(wù)文化性品牌吸引品牌效應(yīng)明顯品牌效應(yīng)明顯不明顯環(huán)境營造要求十分高、要求指標多而全強調(diào)交通、綠化、安全等基本要素安全和衛(wèi)生人文關(guān)懷健康、尊嚴、情趣、方便兒童、老人等多體現(xiàn)在基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)和老人、兒童問題不明顯增值服務(wù)健身、娛樂、休閑便利不明顯現(xiàn)代人對對居住環(huán)環(huán)境的需需求內(nèi)涵涵已經(jīng)不不限于有有一個居居住的的房子，，人們更更多地在在追求一一種生活活方式，，

追求求住房與與健康、、文化和和環(huán)境的的有機結(jié)結(jié)合，這這對房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商就提提出了更更高的要要求在充滿壓力與競爭的世界里，家：是一個無拘無束的地方、一個生活便利的世界、一個使人的精神徹底放松的空間住房需求內(nèi)涵從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求，研究消費群體的追求、品味、喜好、生活方式了解住戶個性追求注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身注重消費者調(diào)查研究這個住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素多因素考慮關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程甚至犯罪學(xué)等方面關(guān)注面廣市場的選選擇在于于供求關(guān)關(guān)系的平平衡，中中檔房市市場的的分化趨趨勢將更更加明顯顯將繼續(xù)擁有大量消費群體，但較低的利潤必須以規(guī)?；\作方式為前提低檔住房高檔房市場的發(fā)展朝更高功能、更高文化性發(fā)展高檔住房中檔住房一部分會以較低的價位和規(guī)模化運作方式吸引低檔房消費群體一部分仍然會保留現(xiàn)有模式，為年輕高薪白領(lǐng)服務(wù)，即中高檔住房一部分會向下游發(fā)展，價格低一個檔次，以較高的性價比吸引購房者從需求的角度講，中低檔住房將繼續(xù)保持大的份額，由于市場和政策面的緣故，可能將會成為未來住宅市場的主流品種；高檔住宅的品牌和實力的爭奪將更加激烈，這一市場將有可能被一些有實力的國內(nèi)外開發(fā)商所壟斷。對中檔商商品房的的開發(fā)，，需確定定要進入入的目目標細分分市場目標細分市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的細分領(lǐng)域細分市場的基本原則細分市場必須足夠大以保證其有利可圖；細分市場必須是可以識別的；細分市場必須是媒體能夠接觸到的；不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)；各細分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的；細分市場應(yīng)該具有合理的一致性；細分市場應(yīng)該不斷增長。定位策略人文因素細分年齡、性別、職業(yè)、教育程度、宗教信仰、社會階層、家庭成員人數(shù)、家庭生命周期等地理因素細分從居住區(qū)分：市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等；從行政區(qū)分：天山區(qū)、沙區(qū)、水磨溝區(qū)等消費行為特征細分購房率（第幾次購房）、購買動機（經(jīng)濟型、地位型、理智型、投資型等）、品牌忠誠度、準備購買時間、對產(chǎn)品的態(tài)度等方面中檔商品品房產(chǎn)開開發(fā)時，，在市場場細分的的基礎(chǔ)上上，進行行市場定定位確定開發(fā)什么樣的項目。這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。確定整個項目應(yīng)處于何種品質(zhì)。包括開發(fā)小區(qū)樓房內(nèi)外的所應(yīng)達到的品質(zhì)。如中檔房產(chǎn)，閉路電視是必須，但寬帶接入就不一定必須。中檔房產(chǎn)的面積一般集中于80-120平米，但針對不同的細分市場，他們對房型和面積是有較大差別的。確定項目未來最主要的客源。項目定位品質(zhì)定位房型和面積定位客源定位價格定位制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。中檔商品品房的開開發(fā)中規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段，，重要的的是對規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的控控制能力力規(guī)劃設(shè)計計確定了了住宅項項目的基基本參數(shù)數(shù)。開發(fā)發(fā)商對規(guī)規(guī)劃設(shè)計計過程的的控制能能力的強強弱，決決定了能能否以準準確、有有效和創(chuàng)創(chuàng)新的方方式來滿滿足客戶戶的住宅宅需求。。主要控制點能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計合作伙伴。能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計工作中得到體現(xiàn)。能激勵規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)采用創(chuàng)新手法。能保證住宅項目成本得到有效保障。能保障根據(jù)客戶需求和市場形式變化而靈活調(diào)整。對中檔商品房房產(chǎn)開發(fā)過程程中，始終要要運用整合營營銷的理念房地產(chǎn)整合營營銷是通過市市場渠道，圍圍繞具體項目目，由多個專專業(yè)性營銷機機構(gòu)形成的共共同組織，并并由其對諸如如資金、智能能、品牌、社社會關(guān)系等房房地產(chǎn)營銷相相關(guān)要素進行行整理、組合合，形成合力力、高效運作作，從而形成成從投資決策策到物業(yè)銷售售全過程的系系統(tǒng)控制，并并進而實現(xiàn)預(yù)預(yù)定營銷目標標的一種新型型的、市場化化的房地產(chǎn)營營銷模式。研究房地產(chǎn)消費者的需要算清消費者愿意付出的成本消費者提供盡可能的購買方便雙向互動的溝通建立消費者資料庫研究消費者的生活經(jīng)歷、受教育程度、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個人審美情趣，從而知道每個人對物業(yè)品質(zhì)需求的側(cè)重點。研究消費者為滿足其需要與欲求所愿意支付的成本，包括消費者因投資而必須承受的心理壓力以及為化解或降低風(fēng)險而耗費的時間、精力、金錢等諸多方面。盡可能做好以下幾點：1、咨詢、銷售人員的培訓(xùn)；2、為消費者提供盡可能多的、涵蓋各方面的資料；3、設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點。廣泛、深入的調(diào)查研究，確切掌握目標消費者的構(gòu)成，以及他們的文化、社會、收入、心理等狀況，并通過調(diào)查測試確認消費者關(guān)注的利益點，最后以富于個性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來，達至與消費者的雙向式溝通。包括消費者入口統(tǒng)計資料，即消費者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業(yè)收入、家庭結(jié)構(gòu)、住址、通訊辦法等；消費者心理統(tǒng)計資料，即消費者的喜好、購買態(tài)度、購買要求、現(xiàn)場購買時的情感反應(yīng)以及其他性格和心理特征等；消費者的過往購買記錄。中檔商品房的的開發(fā)，要堅堅持物業(yè)管理的前前期介入制度在規(guī)劃的初期期就積極引進進物業(yè)管理觀觀念，讓物業(yè)業(yè)管理與規(guī)劃劃設(shè)計、建筑筑安裝、機電電設(shè)備、營銷銷推廣等不同同專業(yè)在不同同的層面上進進行互動。前期介入的方法物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即規(guī)劃設(shè)計階段開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟請工程和設(shè)備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術(shù)骨干。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。前期介入的好處物業(yè)管理前期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)；物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質(zhì)量；物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能；物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進銷售。報告內(nèi)容第一階段項目目進展回顧新疆國際置地地公司內(nèi)部管管理診斷新疆國際置地地公司外部環(huán)環(huán)境分析第二階段工作作計劃房地產(chǎn)行業(yè)概概述地區(qū)房地產(chǎn)市市場分析地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市市場分析烏市住宅市場場分析烏市寫字樓市市場分析烏市商鋪市場場分析寫字樓市場除除了受到一般般房地產(chǎn)發(fā)展展因素的影響響之外，還還主要受到來來自于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動動和對外經(jīng)濟濟活動

發(fā)展展的影響以上海市為例例，上海市市外資的累計計直接投資額額與外資企業(yè)業(yè)寫字樓的累累計吸納量有有著顯著的聯(lián)聯(lián)系。北京市寫字樓樓需求的大客客戶主要是由由來自于六個個市場的機構(gòu)構(gòu)、企業(yè)和公公司組成，其其中第三產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶所占比比重至少達到到50%以以上。北京寫字樓需需求大客戶分分布狀況圖上海市寫字樓樓需求與外商商投資關(guān)系圖圖新華信根據(jù)不不同行業(yè)對寫寫字樓的需求求特征

和增增長性，將烏烏魯木齊寫字字樓市場近期期主要

客戶戶群體分為六六個部分…金融證券保險企業(yè)通訊電信企業(yè)外地駐疆辦事處外資企業(yè)外貿(mào)進出口企業(yè)寫字樓需求政府機關(guān)烏魯木齊的對對外貿(mào)易在90年代獲得得了較大增長長，

但自2000年以以來出現(xiàn)大幅幅回落，而由由于對外經(jīng)濟濟

發(fā)展形成成的寫字樓需需求會受到大大幅度的負面面影響資料來源：烏烏魯木齊市2002年統(tǒng)統(tǒng)計年鑒烏魯木齊進出出口貿(mào)易額歷歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)烏魯木齊寫字字樓潛在需求求大客戶所在在行業(yè)產(chǎn)業(yè)增增加值增長長比率資料來源：烏烏魯木齊市2002年統(tǒng)統(tǒng)計年鑒主要大客戶所所在行業(yè)的2002年就就業(yè)人口變化化反應(yīng)了其對對寫字樓市場場的需求不會會出現(xiàn)大幅度度增長外資企業(yè)就業(yè)業(yè)人口增長幅幅度突出，對對寫字樓的需需求將會有較較大增長金融保險類企企業(yè)作為寫字字樓需求的大大客戶，需求求日趨穩(wěn)定政府機關(guān)的需需求不會有顯顯著增加，基基本持平通信業(yè)的寫字字樓需求不會會出現(xiàn)顯著的的新需求外貿(mào)行業(yè)由于于2000年年以來的回落落，就業(yè)人口口減少幅度較較大，不會形形成對寫字樓樓新的需求結(jié)論：現(xiàn)有客客戶的需求總總量增長不會會太高，大多多數(shù)行業(yè)的寫寫字樓需求出出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象象資料來源：烏烏魯木齊市2002年統(tǒng)統(tǒng)計年鑒外資企業(yè)金融保險業(yè)通信業(yè)國家機關(guān)外貿(mào)行業(yè)寫字樓市場需需求應(yīng)分清租租賃率和凈吸吸納率的區(qū)別別，從而得得以正確判斷斷寫字樓市場場的潛力和穩(wěn)穩(wěn)定性波動型成長型疲軟型低高凈吸納率低高租賃率凈吸納率指特定時期內(nèi)寫字樓使用量的變化，反映市場是強勁還是疲軟租賃率指特定時期內(nèi)寫字樓承諾租賃和簽訂租約的空間數(shù)量波動型：市場供應(yīng)過量，租金下降疲軟型：市場階段性飽和，需求量穩(wěn)定，租金穩(wěn)定成長型：市場處于高速穩(wěn)定發(fā)展的階段，租金上升n/a烏魯木齊寫字樓市場的租賃率在相關(guān)行業(yè)增長的刺激作用下會有一定的增長，但由于市場供應(yīng)量過大，凈吸納率在短期內(nèi)不會升高，寫字樓市場的需求將會出現(xiàn)的是租金持續(xù)走低的波動性市場特征從需求結(jié)構(gòu)上上分析，寫字字樓市場最重重要的兩個特特征

是區(qū)域域位置和檔次次，不同地區(qū)區(qū)對兩者的需需求有

不一一樣的特征位置檔次差一般好頂級甲級乙級北京烏魯木齊上海北京北京上海上海相對于北京和和上海寫字樓樓市場需求的的多樣性，烏烏魯木齊的寫寫字樓市場更更偏好于位置置的選擇，同同時集中于甲甲級寫字樓的的需求,對對頂級寫字樓樓的需求非常常有限。寫字樓供給總總量分析和市市場細分分析析的不同方面面寫字樓產(chǎn)品關(guān)鍵成功因素分析建筑外部特征外觀周邊環(huán)境高度層別停車設(shè)施……內(nèi)部公共空間服務(wù)設(shè)施樓層布局電梯設(shè)施裝修條件……租約與租戶租約年限租金租戶類型轉(zhuǎn)租率……寫字樓市場供給總量寫字樓存量空置率潛在供應(yīng)寫字樓市場供給總量2002年烏烏魯木齊寫字字樓市場整體體出現(xiàn)下滑趨趨勢，

空置置面積增幅達達170%，，銷售、預(yù)售售面積大幅縮縮水，

只有有租賃面積勉勉強持平預(yù)售面積單位：平米租賃面積單位：平米資料來源：烏烏魯木齊市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒銷售面積單位：平米-7.75%空置面積單位：平米170.66%-83.90%烏魯木齊寫字字樓供應(yīng)面積積2002年年增幅不大，，但由于2001年大大規(guī)模開發(fā)的的積累效應(yīng)，，使得寫字樓樓市場供應(yīng)量量遠遠大于需需求施工單位：平米新開工單位：平米竣工單位：平米竣工價值單位：萬元資料來源：烏烏魯木齊市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒13.23%23.35%73.16%185.35%烏魯木齊寫字字樓市場已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)嚴重飽飽和，投資增增長

遠遠大大于銷售增長長，竣工面積積增長也遠遠遠高于市場對對寫字樓需需求量的增長長竣工面積增長率銷售面積增長率預(yù)售面積增長率租賃面積增長率資料來源：烏烏魯木齊市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒寫字樓的銷售售額已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)負增長，而而投資增長率率仍然以高于于100%的的速度增長，，寫字樓供應(yīng)應(yīng)在2-3年年的時間內(nèi)都都會大于其需需求從面積的角度度看，2003年竣工面面積的增長率率是仍然高達達73%，而而銷售、預(yù)售售與出租面積積增長率都為為負增長，表表明烏魯木齊齊的寫字樓市市場已經(jīng)嚴重重的供過于求求根據(jù)新華信對對烏魯木齊寫寫字樓市場未未來供需關(guān)關(guān)系的三種預(yù)預(yù)測：國際置置地應(yīng)該規(guī)避避在這一市市場的開發(fā)與與投資供給曲線在長長期過速增長長后，由于市市場的強烈不不平衡，一部部分房地產(chǎn)公公司被擠出市市場，使得寫寫字樓市場供供給速度得到到迅速控制；；需求曲線增增漲幅較大，，快速向供給給曲線靠攏，，市場達到可可以接受的供供需狀態(tài)。建議：國際置置地對寫字樓樓持觀望態(tài)度度，選擇合適適時機進入寫寫字樓開發(fā)市市場可能性：10%供給曲線將呈呈上揚態(tài)勢，，由于市場理理性的自發(fā)調(diào)調(diào)整增長率，，使得上揚角角度趨緩；需需求曲線增漲漲幅一般，供供需曲線間仍仍有較大差距距，市場供大大于求。建議：國際置置地不以寫字字樓開發(fā)作為為重要的業(yè)態(tài)態(tài)組合種類，，只是在特定定的區(qū)域和市市場條件做個個別項目開發(fā)發(fā)（如：定單單開發(fā)）可能性：60%供給曲線將呈呈上揚態(tài)勢，，由于銀行及及政府介入等等原因，市場場調(diào)整無法發(fā)發(fā)揮有效調(diào)節(jié)節(jié)作用，上揚揚速度難以得得到控制；需需求曲線增長長幅度緩慢，，遠遠小于供供給曲線增長長幅度，供需需曲線間差距距進一步增大大，市場出現(xiàn)現(xiàn)泡沫。建議：國際置置地3-5年年內(nèi)不進入寫寫字樓開發(fā)市市場可能性：30%資料來源：新新華信分析新華信烏魯木木齊寫字樓市市場分析認為為：烏魯木齊齊

寫字樓供供給總量過大大，需求增長長有限，空置置面積增加，，

將寫字樓樓作為業(yè)態(tài)重重點會造成較較大的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險3建議國際置地不將寫字樓開發(fā)作為業(yè)態(tài)重點，不排除個別項目在特定區(qū)域內(nèi)的運作1烏魯木齊寫字樓市場需求增長空間有限，尤其凈吸納率的需求增長不容樂觀烏魯木齊商鋪鋪市場的需求求量增長速度度將非常緩慢慢，且有限的的增長需求將將集中在區(qū)域域位置良好的的寫字樓需求求上，近期內(nèi)內(nèi)的增長對凈凈吸納率的增增長影響很小??；根據(jù)新華信對對烏魯木齊寫寫字樓市場的的三種預(yù)測：：建議國際置置地放棄將國國際置地作為為業(yè)態(tài)組合的的主要模式；；但是，在準準確的對區(qū)域域市場寫字樓樓的需求分析析基礎(chǔ)上，不不排除個別項項目開發(fā)成功功的機會。2烏魯木齊寫字樓供給遠遠大于需求，供需嚴重不平衡，開發(fā)風(fēng)險加大烏魯木齊寫字字樓市場供給給增長速度非非常不理性的的遠離市場需需求，無論從從投資總額還還是從開發(fā)面面積增長率上上都遠遠高于于需求增長率率，空置面積積大，資金難難以回籠，繼繼續(xù)投資開發(fā)發(fā)具有巨大風(fēng)風(fēng)險；報告內(nèi)容第一階段項目目進展回顧新疆國際置地地公司內(nèi)部管管理診斷新疆國際置地地公司外部環(huán)環(huán)境分析第二階段工作作計劃房地產(chǎn)行業(yè)概概述地區(qū)房地產(chǎn)市市場分析地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市市場分析烏市住宅市場場分析烏市寫字樓市市場分析烏市商鋪市場場分析商鋪市場的需需求最終是由由目標區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費者的需需求最終決定定的商鋪市場需求求模型消費者的收入入水平消費者可支配配收入消費者消費需求消費者零售商品需求求零售商需求商鋪市場的需需求商圈的界定是是商鋪開發(fā)投投資有別于住住宅和寫字樓樓

開發(fā)投資資的重要特征征10%邊緣交易區(qū)域域20%次級交易區(qū)域域70%核心交易區(qū)域域核心交易區(qū)域域是指從商鋪鋪向四周行程程為20-30分鐘路程程的半徑所構(gòu)構(gòu)成的范圍，，與商鋪開發(fā)發(fā)是否取得成成功關(guān)系最為為密切決定商圈大小小和布局的主主要因素人口規(guī)模、組組成結(jié)構(gòu)居民消費特點點交通狀況競爭對手分布布商鋪商鋪的類別也也是開發(fā)商鋪鋪物業(yè)的一個個重要考慮因因素，決定定了商鋪需求求零售商的類類別、實力和和

經(jīng)營方式式鄰里中心出售食品、藥藥品與雜貨等等便利商品的的超市提供干洗、美美容美發(fā)與音音像出租等服服務(wù)的商店餐飲服務(wù)的食食品店、小餐餐館社區(qū)中心日常必需品超超市服裝、專賣店店家裝材料店、、五金店園藝、禮品店店銀行大型餐飲中心心地區(qū)功能中心心集中銷售百貨貨、服裝的百百貨商店家具和家庭裝裝飾用品的專專賣店電影院等娛樂樂場所餐館及其他餐餐飲業(yè)服務(wù)折價購物中心心基本由折扣商商店組成廠家直接經(jīng)營營批發(fā)零售商販販服裝家用物品綜合商業(yè)街總面積一般超超過50萬平平方米3-4個以上上的百貨商店店娛樂場所匯集集餐飲服務(wù)齊全全有一定的文化化主題商鋪開開發(fā)區(qū)區(qū)別于于住宅宅和寫寫字樓樓的又又一重重要特特點是是核核心購購買戶戶或租租戶的的重要要性，，核心心戶是是決定定商鋪鋪的的規(guī)模模、價價格與與定位位的關(guān)關(guān)鍵因因素確定核核心客客戶開發(fā)類類型開發(fā)規(guī)規(guī)模市場定定位租售價價格確定其其他客客戶的的類型型與租租售價價格烏魯木木齊居居民收收入增增長速速度穩(wěn)穩(wěn)定，，居民民人均均總支支出出及消消費性性支出出都有有一定定程度度的增增長居民可可支配配收入入水平平是影影響建建設(shè)商商鋪的的至關(guān)關(guān)重要要的因因素，，但更更重要要的是是居民民對各各零售售商品品的可可支配配收入入，決決定定了一一個地地區(qū)居居民的的消費費潛力力資料來來源：：烏魯魯木齊齊市統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒居民人均可支配收入單位：元消費性支出居民人均可支配收入居民人均總支出單位：元718381438325789786528825烏魯木木齊市市支出出水平平和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成情情況烏魯木木齊市市民在在食品品、衣衣著和和家用用設(shè)備備方面面的消消費占占其總總消費費支出出的55%，，決定定了與與該三三項消消費支支出相相聯(lián)系系的商商鋪開開發(fā)還還有