最新房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：銷售維持低位復(fù)蘇趨勢“保交樓”政策再發(fā)力

最新房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：銷售維持低位復(fù)蘇趨勢“保交樓”政策再發(fā)力每周一談：銷售維持低位復(fù)蘇趨勢“保交樓”政策再發(fā)力本周地產(chǎn)板塊大幅反彈，周內(nèi)申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲7.51%，位列申萬31個板塊中第一位，我們將從基本面、政策面對行業(yè)進行梳理。基本面：銷售低位復(fù)蘇趨勢延續(xù)w從高頻30城數(shù)據(jù)觀察，商品房市場修復(fù)過程有反復(fù)，但趨勢延續(xù)。進入7月受房企交付壓力影響，商品房銷售同比增速回落，8-9月期間，盡管8月初銷售數(shù)據(jù)處于低位，但在相關(guān)方對“保交樓”積極回應(yīng)以及沖擊性的悲觀情緒釋放后，商品房銷售回升趨勢得以修復(fù)延續(xù)。w具體數(shù)據(jù)觀察，盡管近期同比口徑數(shù)據(jù)有小幅回落，但從趨勢來看，在8月初的低位后，商品房銷售同比增速地府回升趨勢仍在；從環(huán)比變化觀察，8月下旬至9月上旬，30城銷售持續(xù)保持在正增速；分城市來看，近期一二三線城市銷售均有一定熱度，盡管尚未出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)，但較4-5月期間的市場底部而言，銷售同比增速已有了較穩(wěn)定的改善。w從8月金融數(shù)據(jù)觀察，居民中長期貸款同比少增較7月有修復(fù)。8月居民中長期貸款新增2658億，同比少增1601億，可以預(yù)見即將公布的商品房銷售數(shù)據(jù)仍不會出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)。但從邊際觀察，8月增幅缺口較7月收窄887億，居民中長期貸款正逐步向歷史平均區(qū)間靠攏。此外從商品房銷售和居民中長期貸款的關(guān)系觀察，盡管二者在變化斜率上并不會完全一致，但方向性基本同向，也預(yù)示著8月商品房銷售數(shù)據(jù)將較7月有所修復(fù)。政策面：鄭州推動“保交樓”全復(fù)工行業(yè)紓困執(zhí)行力加強w9月6日，河南省鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》，該方案明確要求在10月6日前，實現(xiàn)全市所有停工問題樓攀項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，同時方案還要求壓實各方責任，盡快全面復(fù)工。w從鄭州的方案來看存在幾個亮點：時間點明確，體現(xiàn)政府的重視程度及執(zhí)行力度；執(zhí)行路徑清晰：壓實各方責任，要求房企通過多渠道籌集資金，承擔自救主體責任；要求政府全力紓困，用好保交樓專項款，加強資金監(jiān)管，同時對不同資金狀況的房企明確了項目紓困路徑；嚴肅追究責任，對各負有責任的相關(guān)方追責；此外“保交樓”工作將采取“領(lǐng)導(dǎo)分包，主管兜底”的形式。w回顧本輪地產(chǎn)周期，鄭州的政策變動具有一定風(fēng)向標意味：3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，共推出19條房地產(chǎn)行業(yè)呵護政策，隨后時隔半個月3月16日，六部門齊發(fā)生，從不同角度發(fā)出了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，控制風(fēng)險的聲音，“因城施策”空間在各城市陸續(xù)打開；6月8日，鄭州推出《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法(暫行)》，隨后房票政策也逐步在各城市間推廣。w本次鄭州在“保交樓”層面再度發(fā)力，或意味著全國層面的“保交樓”的執(zhí)行力度或?qū)⒃偬嵘瑫r也利好行業(yè)基本面企穩(wěn)回升。解決“保交樓”將改善行業(yè)的資金狀況，通過外部注入與疏通部分項目的資金，房企在供給端的施工資金壓力將有所緩解，同時需求端對出險房企項目的顧慮也將有所降低，從而實現(xiàn)紓困項目層面的銷售回暖，現(xiàn)金流改善，從而緩解扭轉(zhuǎn)在供應(yīng)與需求兩端的困境。數(shù)據(jù)追蹤（8月29日-9月4日）：w新房市場：30城成交面積單周同比及累計同比分別為-21PCT、-31PCT，一線城市-19PCT，-28PCT，二線城市-25PCT，-28PCT，三線城市-11PCT，-43PCT。w二手房市場：13城二手房成交面積單周同比-27PCT，累計同比-16PCT。w土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-16PCT，成交建筑面積累計同比-21PCT，成交金額累計同比-41PCT，土地成交溢價率為1.63%。w城市行情環(huán)比：北京（+5PCT），上海（-8PCT），廣州（+32PCT），深圳（+159PCT），南京（+82PCT），杭州（+20PCT），武漢（-26PCT）1.每周一談：銷售維持低位復(fù)蘇趨勢“保交樓”政策再發(fā)力本周地產(chǎn)板塊大幅反彈，周內(nèi)申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲7.51%，位列申萬31個板塊中第一位，我們將從基本面、政策面對行業(yè)進行梳理。1.1基本面：銷售低位復(fù)蘇趨勢延續(xù)從高頻30城數(shù)據(jù)觀察，商品房市場修復(fù)過程有反復(fù)，但趨勢延續(xù)。期間在6月份部分二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅回升脈沖后，進入7月受房企交付壓力影響，商品房銷售同比增速回落，8-9月期間，盡管8月初銷售數(shù)據(jù)處于低位，但在相關(guān)方對“保交樓”積極回應(yīng)以及沖擊性的悲觀情緒釋放后，商品房銷售回升趨勢得以修復(fù)延續(xù)。具體數(shù)據(jù)觀察，盡管近期同比口徑數(shù)據(jù)有小幅回落，但從趨勢來看，在8月初的低位后，商品房銷售同比增速地府回升趨勢仍在；從環(huán)比變化觀察，8月下旬至9月上旬，30城銷售持續(xù)保持在正增速；分城市來看，近期一二三線城市銷售均有一定熱度，盡管尚未出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)，但較4-5月期間的市場底部而言，銷售同比增速已有了較穩(wěn)定的改善。從8月金融數(shù)據(jù)觀察，居民中長期貸款同比少增較7月有修復(fù)。8月居民中長期貸款新增2658億，同比少增1601億，可以預(yù)見即將公布的商品房銷售數(shù)據(jù)仍不會出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)。但從邊際觀察，8月增幅缺口較7月收窄887億，居民中長期貸款正逐步向歷史平均區(qū)間靠攏。此外從商品房銷售和居民中長期貸款的關(guān)系觀察，盡管二者在變化斜率上并不會完全一致，但方向性基本同向，也預(yù)示著8月商品房銷售數(shù)據(jù)將較7月有所修復(fù)。1.2政策面：鄭州推動“保交樓”全復(fù)工行業(yè)紓困執(zhí)行力加強9月6日，河南省鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》，該方案明確要求在10月6日前，實現(xiàn)全市所有停工問題樓攀項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，同時方案還要求壓實各方責任，盡快全面復(fù)工。從鄭州的方案來看存在幾個亮點：w時間點明確：將“保交樓”的任務(wù)明確關(guān)門節(jié)點后，工作的時間緊迫及執(zhí)行力度都將有所增強，同樣體現(xiàn)了政府的重視程度；w執(zhí)行路徑清晰：壓實各方責任，要求房企通過多渠道籌集資金，承擔自救主體責任；要求政府全力紓困，用好保交樓專項款，加強資金監(jiān)管；對有實力自主復(fù)工的企業(yè)，督促盡快復(fù)工;對資產(chǎn)大于負債、資金出現(xiàn)暫時困難的企業(yè)，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，先復(fù)工再清算:對資產(chǎn)小于負債的企業(yè)，可采取代建方式，立即復(fù)工，并由審計部門介入計，線索移交至公安部門；w嚴肅追究責任，對各負有責任的相關(guān)方追責；此外“保交樓”工作將采取“領(lǐng)導(dǎo)分包，主管兜底”的形式?；仡櫛据喌禺a(chǎn)周期，鄭州的政策變動具有一定風(fēng)向標意味：w3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，共推出19條房地產(chǎn)行業(yè)呵護政策，并以紅頭文件的形式簽署發(fā)布，在省會城市屬全國首個，此外包括“認貸不認房”在內(nèi)部分政策的寬松力度也超過此前同級別城市放松幅度；隨后時隔半個月3月16日，六部門齊發(fā)生，從不同角度發(fā)出了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，控制風(fēng)險的聲音，“因城施策”空間在各城市陸續(xù)打開；w6月8日，鄭州推出《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法(暫行)》，隨后房票政策也逐步在各城市間推廣。本次鄭州在“保交樓”層面再度發(fā)力，或意味著全國層面的“保交樓”的執(zhí)行力度或?qū)⒃偬嵘?，同時也利好行業(yè)基本面企穩(wěn)回升：w供應(yīng)與需求端的困難并不孤立，回顧本輪行業(yè)下行期，首先我們觀察到供應(yīng)端的融資凈流出引發(fā)了第一輪資金緊張，隨后伴隨著需求端遇冷，進一步放大了供應(yīng)端的資金缺口，而后盡管政策有一定支撐，但在需求端在外部疫情影響、供給端房企違約和交樓困難的雙重沖擊下出現(xiàn)二次回落，需求與供應(yīng)互相拖累導(dǎo)致行業(yè)基本面持續(xù)弱勢。w解決“保交樓”將改善行業(yè)的資金狀況，通過外部注入與疏通部分項目的資金，房企在供給端的施工資金壓力將有所緩解，同時需求端對出險房企項目的顧慮也將有所降低，從而實現(xiàn)紓困項目層面的銷售回暖，現(xiàn)金流改善，從而緩解扭轉(zhuǎn)在供應(yīng)與需求兩端的困境。1.3投資策略本周申萬地產(chǎn)板塊漲幅7.51%，位居申萬31個板塊中第一位，回顧政策和基本面，我們認為行業(yè)維持了底部向好的趨勢；在等待基本面復(fù)蘇過程中，會出現(xiàn)政策面的擾動，且往往會被市場快速定價難以把握。對此，我們認為對于地產(chǎn)板塊仍是趨勢取勝，當前市場基本面處于弱勢復(fù)蘇區(qū)間，政策面有進一步寬松空間。建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團、綠城中國等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)。代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。2.本周行情回顧上周滬深300指數(shù)漲跌幅+1.74%，在申萬一級行業(yè)中，房地產(chǎn)（+7.51%）、煤炭（+6.63%）、有色金屬（+6.02%）等板塊漲跌幅靠前，傳媒（-3.8%）、農(nóng)林牧漁（-3.31%）、食品飲料（-1.45%）等板塊排名靠后。上周申萬房地產(chǎn)板塊漲跌幅+7.51%，在申萬一級行業(yè)中排名1/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)5.77個百分點。具體個股方面，漲跌幅前三位個股為粵宏遠A（+38.6%）、中交地產(chǎn)（+28.6%）、濱江集團（+27.6%），漲跌幅后三位個股為數(shù)源科技（-9.36%）、京基智農(nóng)（-2.06%）、萊茵體育（-1.01%）。上周申萬房地產(chǎn)行業(yè)PE（TTM）為13.61倍，較前一周提高1.07,近三年均值為9.1倍；PB（LF）為0.96倍，較前一周增加0.06，近三年均值為1.1倍。3.行業(yè)動態(tài)8月金融數(shù)據(jù)出爐居民中長期貸款同比少增1601億8月金融數(shù)據(jù)出爐，新增全社會融資規(guī)模2.43萬億，較去年同期少增5571億，高于市場一致預(yù)期的2萬億規(guī)模，新增人民幣貸款1.25萬億，較去年同期多增300億，整體來看8月金融數(shù)據(jù)呈現(xiàn)同比出現(xiàn)小幅增長。其中居民端，短期貸款新增1922億，較同期多增426億，中長期貸款新增2658億，同比少增1601億，；而另一方面居民部門存款同比多增4948億，整體來看當前居民對未來收入的悲觀預(yù)期仍然存在，居民“加杠桿”意愿仍然不足，出現(xiàn)存款增加而貸款減少居民，同樣房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)仍處于底部緩慢修復(fù)的局面。鄭州房管局召開“保交樓”吹風(fēng)會“保交樓”進入攻堅期9月6日，河南省鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》，該方案明確要求在10月6日前，實現(xiàn)全市所有停工問題樓攀項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，同時方案還要求壓實各方責任，盡快全面復(fù)工：w出險房企切實承擔自救主體責任，通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產(chǎn)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)；w政府全力紓困，要用好保交樓專項借款，加強資金監(jiān)管，確保項目順利實施和資金使用安全；w做好破產(chǎn)重整；本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，鼓勵開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置；w嚴肅追究責任：對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進行專項審計，制定處置方案;對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當依法及時追回;房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負有責任的，應(yīng)當對損失承擔連帶責任等。w確保全面復(fù)工：對有實力可以自主復(fù)工的企業(yè)，要督促其盡快全面復(fù)工;對資產(chǎn)大于負債、資金出現(xiàn)暫時困難的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)要迅速行動，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工再清算:對資產(chǎn)小于負債的企業(yè)，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)平臺公司可采取代建方式，立即復(fù)工，并由審計部門介入對其資產(chǎn)、負債，特別是資金抽逃情況、資金監(jiān)管情況、未列入監(jiān)管資金情況等進行全面審計，相關(guān)線索要及時移交至公安部門。w此外本次方案還要求，強化組織領(lǐng)導(dǎo)，實行領(lǐng)導(dǎo)分包的形式，將對方案的執(zhí)行力度起到進一步的強化作用?！耙虺鞘┎?/p>