象嶼瓏庭三期可行性研究

象嶼瓏庭三期可行性研究本案所在城南片區(qū)周圍有三個相鄰板塊，城中板塊為昆山老城區(qū)，傳統(tǒng)商貿(mào)局極地，地段優(yōu)勢明顯；城東板塊是昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的所在地，聚集了大量加工產(chǎn)業(yè)；花橋商務(wù)城為江蘇省政府重點打造的省級CBD，軌交11號線開通后已能夠無縫連接上海市中心。本案所在的昆山南部新城是昆山近年來重點打造區(qū)域，隨著上海、江蘇兩地政府統(tǒng)籌兼顧，特別是規(guī)劃中的京滬高鐵、滬寧城際輕軌開通后，昆山城南和上海市區(qū)就在15分鐘左右，昆山城南版塊已完全融入“上海1小時經(jīng)濟圈”。如今的昆山城南已然成為昆山的新中心所在，發(fā)展前景令所有人期待。本案本體梳理-區(qū)位中華商務(wù)區(qū)位于長江路西側(cè)，小虞河路東側(cè)，滬寧鐵路南側(cè)，總占地2平方公里；整體功能為商務(wù)和綜合配套服務(wù)，總建筑面積200萬平米，其中商業(yè)面積約170萬平米，包含辦公、酒店、公寓及零售商業(yè)，住宅約30萬平米；中華商務(wù)區(qū)是昆山的城市門戶，一個交通高度密集的樞紐地區(qū)，將成為面向上海、服務(wù)長三角的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，不僅為昆山打開一扇對接世界的窗口，更將承載昆山國際工商名城的使命，也將成為昆山現(xiàn)在及未來最具期待的板塊之一。高鐵站本體梳理-中華商務(wù)區(qū)距離高鐵站500米,車程2分鐘距離火車站1.5km，車程10分鐘鐵路線高速公路距離昆山客運中心站1.8公里車程10分鐘，距離京滬高速入口2.6km，車程15分鐘。項目周邊有昆山國際學(xué)校、柏廬公園、樂購等生活配套。區(qū)域內(nèi)成熟，交通發(fā)達，娛樂餐飲、學(xué)校教育配套齊全?！窘煌ㄅ涮住俊旧钆涮住勘景咐ド絿H學(xué)校柏廬公園昆山樂購1km500m本體梳理-周邊配套項目三期A棟B棟項目信息（三期）項目A棟B棟樓層數(shù)27F27F建筑面積25946.1㎡22912.7㎡總戶數(shù)700套566套標準層層高3.1m3.1m標準層面積1027.8㎡946.5㎡標準層戶數(shù)27戶23戶戶均面積37.1㎡40.5㎡本體梳理-項目指標A棟標準層B棟標準層A棟標準層為3梯27戶，東西板式排布，11戶朝東，16戶朝西；B棟標準層為3梯23戶，南北板式排布，10戶朝南，13戶朝北；標準層房間層高3.1m，面寬3.6m戶型尺度為標準層高，基本無額外附加值面寬較小，居住舒適度一般本體梳理-產(chǎn)品戶型我們認為，本案擁有得天獨厚的優(yōu)勢，也存在部分不足那么我們周邊的項目情況又是如何？周邊市場-市場概況&項目選取距離本案3km內(nèi)在售的酒店式公寓共有四個，分別為：巴比倫國際廣場（城南）重點參考衡山城（城南）新城香溢紫郡（城南）金茂云庭（城中）Ps：巴比倫國際廣場的產(chǎn)品品質(zhì)在四個項目中最好，檔次最高，對本案的借鑒意義較大。周邊市場-重點項目盤點-巴比倫國際廣場物業(yè)類別：商鋪、住宅、酒店式公寓所屬區(qū)域：城南建筑面積:12萬平方米

當(dāng)前單價：11500元/㎡總價段：35-60萬元開發(fā)商：和融房地產(chǎn)開發(fā)

物業(yè)地址：玉山鎮(zhèn)人民南路998號項目基本信息項目規(guī)劃與特點巴比倫國際廣場位于昆山城南京滬高鐵、滬寧高鐵、滬寧鐵路三鐵交匯處，毗鄰中華商務(wù)區(qū)。項目，規(guī)劃由7幢住宅、3幢公寓式酒店和主題商業(yè)街構(gòu)成;目前在售三期12#，13#公寓式酒店，面積28-55㎡，目前剩余80套左右房源，14#后期規(guī)劃未定。12#13#14#建筑風(fēng)格與立面用材園林景觀營造巴比倫在外立面上采用全石材干掛，配以大面積玻璃窗體；建筑外立面通過石材和玻璃相間，形成規(guī)則的豎狀線條，極富現(xiàn)代感和品質(zhì)感。社區(qū)規(guī)劃酒店式公寓入口在小區(qū)內(nèi)部，可共享社區(qū)景觀配套；社區(qū)35%的綠化率，規(guī)劃有多個景觀組團，道路植被、人造水景等。周邊市場-重點項目盤點-巴比倫國際廣場戶型配置巴比倫的標準層為3梯20戶，回字形排布，戶型面寬4-5m、層高3m、部分戶型贈送飄窗。項目主要戶型為一室戶（31-36㎡），總價35-40萬元；每層有4間一室二廳（55+㎡），總價60-65萬元。周邊市場-重點項目盤點-巴比倫國際廣場33㎡33㎡55㎡36㎡31㎡55㎡31㎡55㎡36㎡55㎡戶型設(shè)置常規(guī)、無亮點整體戶型設(shè)置以30+㎡為主，一定程度上控制了總價，但并無太多附加值，戶型舒適度也一般，端頭套大戶型也僅能單面開窗（東or西）。主力周邊市場-重點項目盤點-巴比倫國際廣場33㎡鏡面櫥柜灶臺玄關(guān)露臺精裝標準——2000元/㎡廚房櫥柜歐派油煙機歐派灶具歐派衛(wèi)生間熱水器飛利浦坐便器科勒臺盆JOMOO花灑科勒龍頭JOMOO其他插座西門子電燈歐普衣柜自制周邊市場-重點項目盤點-巴比倫國際廣場項目精裝基本為常規(guī)硬裝部分，附帶一個鏡面衣柜，無額外家電贈送；品牌均采用國內(nèi)外知名品牌，但具體產(chǎn)品選擇上，以中下檔次為主。整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場項目衡山城國際花園金茂云庭新城香溢紫郡社區(qū)體量24.9萬㎡3.54萬㎡10.28萬㎡酒店式公寓體量1棟27F住宅性質(zhì)的小戶型公寓1棟18F酒店式公寓1棟16F酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限70年50年50年面積段39~53㎡47~58㎡32~57㎡當(dāng)前均價8300~10800元/㎡8800元/㎡6000元/㎡總價段32~57萬元38~55萬元20~36萬元（需全款）目前狀態(tài)2期在售，1期售完尾盤在售在售項目均為單棟打造酒店式公寓；面積段基本控制在60㎡以下以控制總價；主力總價段下線基本在60萬元以下，根據(jù)區(qū)位、品質(zhì)不同，單價差距較大。周邊市場-其余項目盤點整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場項目衡山城國際花園金茂云庭新城香溢紫郡立面風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代現(xiàn)代立面用材全石材+大面積玻璃全石材+大面積玻璃全石材+大面積玻璃+涂料圖片展示周邊市場-其余項目盤點由于酒店式公寓一般與大面積商業(yè)或辦公樓相伴而建，所以在立面風(fēng)格上面多趨向于現(xiàn)代風(fēng)格；在大多數(shù)情況下由于標準層戶型同質(zhì)化嚴重，且數(shù)量眾多，外立面較為規(guī)整且無新意。整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場項目衡山城國際花園金茂云庭新城香溢紫郡標準層梯戶2梯10戶3梯17戶2梯13戶戶型排列板式排布，單排回字型排布板式排布，兩排戶型占比39㎡，35%45㎡，40%53㎡，25%47㎡，50%53㎡，30%58㎡，20%42㎡，30%；46㎡，30%；55㎡，30%；其它，10%層高3m4.45m3m面寬3.8m4.2m3.7m特點南部通透買一層送一層陽臺打造（面積不贈送）圖片展示周邊市場-其余項目盤點區(qū)域項目標準差多采用雙排板式排布和回字形排布方式，也有個別使用單排板式排布（南北通透，主打居住性）；昆山當(dāng)?shù)仨椖吭诟郊又瞪系耐诰蜉^少（少有挑高4.5m，贈送空間等）。整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場項目衡山城國際花園金茂云庭新城香溢紫郡當(dāng)前均價8300~10800元/㎡8800元/㎡6000元/㎡總價段32~57萬元38~55萬元20~36萬元（需全款）精裝/毛坯精裝毛坯毛坯精裝報價1000元/㎡//精裝內(nèi)容地板、空調(diào)、抽油煙機//品牌櫻花、格力//周邊市場-其余項目盤點昆山南部當(dāng)?shù)仨椖吭诰b的選擇上較為保守和落后，多愿意采用毛坯交付壓低總價，對于精裝品質(zhì)和品牌選擇上面花費的心思也較少。這與當(dāng)?shù)貐^(qū)域尚未成熟，居住客戶有限有關(guān)。整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場項目衡山城國際花園金茂云庭新城香溢紫郡交房情況期房現(xiàn)房現(xiàn)房大堂5.6m挑高全石材墻面5.6m挑高全石材墻面4m挑高全瓷磚墻面電梯日立電梯無貨梯設(shè)置KONE,通力電梯無貨梯設(shè)置日立電梯無貨梯設(shè)置走廊寬1.2~1.5m寬1.7m寬1.5m周邊市場-其余項目盤點區(qū)域項目多將樣板房制作在售樓處中以方便展示，對于大堂、電梯井以及走廊的打造較為欠缺，一定程度上影響項目實際品質(zhì)。周邊租賃市場項目衡山城18#四季華城吉田國際廣場巴比倫國際廣場30+㎡租金///1200-1500元/㎡40+㎡租金1300-1500元/㎡///50+㎡租金1500-1700元/㎡1300-1500元/㎡1600-2000元/㎡1600-2000元/㎡租賃情況基本滿租基本滿租良好目前出租1/3備注部分樓層出售返租，由優(yōu)嘉統(tǒng)一管理運營較其他項目年代較早部分樓層出售返租，由優(yōu)嘉統(tǒng)一管理運營目前尚未完全交房區(qū)域基本均為精裝出租，租賃價格根據(jù)項目品質(zhì)有所不同，基本與售價成正比；各項目租賃需求旺盛，租賃市場良好，價格較低的衡山城和四季華城均為“基本滿租”狀態(tài)；除了個人出租外，衡山城和吉田國際均拿出部分樓層，出售后返租，由優(yōu)嘉統(tǒng)一運營酒店。整體規(guī)劃立面/風(fēng)格戶型精裝標準大堂/電梯/走廊租賃市場周邊市場-小結(jié)價格層面：本案周邊酒店式公寓，總價基本控制在在60萬元/套以內(nèi)（主力在30-40萬），較上海項目在投資門檻上有絕對優(yōu)勢；由于戶型相似度較高，單價直接反映了總價范圍和項目檔次；產(chǎn)品層面：周邊項目雖然在傳統(tǒng)產(chǎn)品力打造上尚可（立面、景觀），但在軟性價值（戶型附加值、人性化設(shè)置等）上的打造理念相對滯后，項目賣點有所欠缺；租賃市場：租賃需求旺盛，租賃市場良好，價格較低的衡山城和四季華城均為“基本滿租”狀態(tài)；個人出租和開發(fā)商售后返租等多種租賃方式的存在使客戶在區(qū)域投資時有更多選擇的途徑。周邊的項目讓我們知道，我們未來在產(chǎn)品打造上還可以做得更好接下來讓我們把眼光放得更開闊一些看看整個昆山酒店式公寓市場的格局如何？板塊項目總供應(yīng)已售體量余量城南巴比倫國際廣場31.81.2衡山城25#1.80.21.6新城香溢紫郡10.80.2城中金茂云庭1.510.5城東中冶昆庭11.86.75.1建偉新世界廣場844城北蕭林新天地1.80.80.8逸景灣1.70.31.4城西萬家匯商貿(mào)城642合計36.619.616.8單位：萬方供應(yīng)分散，以組合產(chǎn)品形式為主，體量小，在售項目未來供應(yīng)量17萬方整體體量不大，但客戶可選擇面較多；昆山酒店式公寓項目市場余量城西巴比倫國際廣場金茂云庭萬家匯商貿(mào)城中冶昆庭建偉新世界廣場城東蕭林新天地逸景灣城中新城香溢紫郡城南衡山城編號地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積成交價截止日期1巴城鎮(zhèn)迎賓路南側(cè)、張家港西側(cè)其他商服用地13455020182530946.52013-1-112千燈鎮(zhèn)機場路西側(cè)、鹿場路北側(cè)其他商服用地10218722481216554.412013-1-113昆山市高新區(qū)美豐路南側(cè)、規(guī)劃一路西側(cè)其他商服用地11933214791789.952013-1-294開發(fā)區(qū)吳淞江路西側(cè)、景王路北側(cè)其他商服用地5900265531593.192013-1-295昆山市花橋開發(fā)區(qū)商銀路南側(cè)、彩橋路東側(cè)C19其他商服用地12856282842892.782013-2-206昆山市葦城路西側(cè)、登云路北側(cè)其他商服用地16614448572990.522013-2-207昆山市葦城路西側(cè)、登云路北側(cè)其他商服用地16615448601993.82013-2-208淀山湖鎮(zhèn)雙永路南側(cè)、淀山湖東側(cè)其他商服用地22238422238424462.312013-2-289花橋開發(fā)區(qū)規(guī)五路西側(cè)、規(guī)四路南側(cè)其他商服用地30609612193673.142013-3-810花橋開發(fā)區(qū)規(guī)一路南側(cè)、西環(huán)路西側(cè)其他商服用地897811077375386.892013-3-811花橋開發(fā)區(qū)曹浦路東側(cè)、滬寧高速公路北側(cè)其他商服用地333331500028816.792013-5-2312開發(fā)區(qū)長江路西側(cè)、衡山路北側(cè)其他商服用地33740175448151832013-5-2313張浦鎮(zhèn)新吳街南側(cè)、馨園路西側(cè)其他商服用地19290540122912.792013-5-2814張浦鎮(zhèn)新吳街北側(cè)、桃源路西側(cè)其他商服用地15379338331065.762013-6-2715張浦鎮(zhèn)新吳街北側(cè)、桃源路東西側(cè)其他商服用地516831292074067.452013-6-2716高新區(qū)中華園西路北側(cè)、新城南路東側(cè)其他商服用地8626198391035.122013-7-2917昆山開發(fā)區(qū)中華園路南側(cè)、黃山路西側(cè)其他商服用地16233384413594478.212013-8-818開發(fā)區(qū)景王路北側(cè)、吳淞江路西側(cè)其他商服用地12753573893864.222013-8-2319開發(fā)區(qū)汛塘路南側(cè)、黃河路西側(cè)其他商服用地234209368314345.242013-8-2320高新區(qū)北門路東側(cè)、新塘河北側(cè)其他商服用地5663811327617954.252013-8-23昆山商辦土地市場編號地塊名稱用地性質(zhì)建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積成交價截止日期21開發(fā)區(qū)景王路北側(cè)、金沙江路東側(cè)其他商服用地9290623226616723.212013-8-2322花橋開發(fā)區(qū)蓬青路北側(cè)、大瓦浦河西側(cè)其他商服用地35085877143683.992013-10-1823周市鎮(zhèn)黃浦江路西側(cè)、長興路南側(cè)其他商服用地6016512033010631.212013-10-1824周市鎮(zhèn)華楊北路西側(cè)、倪家浜路南側(cè)其他商服用地6777313554611975.492013-10-1825高新區(qū)玉山鎮(zhèn)北門路東側(cè)、龍生路北側(cè)商業(yè)16804336085074.812013-12-2626開發(fā)區(qū)前進路北、順帆西側(cè)商業(yè)用地8980493944041.412013-12-2627開發(fā)區(qū)前進路南、夏東街西側(cè)商業(yè)用地16965644675089.52013-12-2628花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心區(qū)A15商業(yè)辦公用地93168384411281.82013-12-2629開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路北側(cè)、柏廬路西側(cè)商業(yè)辦公2591112955611660.092013-12-2630開發(fā)區(qū)前進路北、夏駕河?xùn)|商業(yè)用地3333316666710000.022013-12-2631高新區(qū)規(guī)劃道路北側(cè)、古城路西側(cè)其他商服用地47071875528825.812014-2-25合計147萬方385萬方2013年至今共有31塊成交土地有可能成為酒店式公寓項目，其總建筑面積達到385萬方，潛在酒店式公寓市場存量巨大。昆山商辦土地市場項目近期開盤時間主力面積㎡推盤套數(shù)去化套數(shù)月均去化當(dāng)前均價（元/㎡）精裝報價（元/㎡）層高城南巴比倫國際廣場2011-1031-5667860520110002000--衡山城25#2013-12-2239-53400351090001000--新城香溢紫郡2012-1135-60186144106000------城中金茂云庭2012-1048-581539968800--4.45城東中冶昆庭2011-946-91157789629100002000--建偉新世界廣場2011-940-60825599197800--5.5城北蕭林新天地2013-749-813084190001500--逸景灣2013-547-543447886500----城西萬家匯商貿(mào)城2012-947-5899969150（含收購）75001200--酒店式公寓常規(guī)去化速度在15-25套左右，城西萬象匯受整棟單元集體購買，去化速度被拉升；毛坯價格集中在6500-9000元/㎡之間，裝修水平跨度區(qū)間較大，價格在1200-2000元/㎡之間，形成市場差異；距離本案比較近的巴比倫、香溢紫郡和金茂云庭價格跨度較大，巴比倫去化速率雖為區(qū)域最高，但仍不甚理想昆山酒店式公寓去化速度昆山酒店式公寓存量大、去化速度慢，市場不容樂觀欲達到熱銷，我們亟需進行客戶增量我們先來看下區(qū)域同質(zhì)項目的客戶構(gòu)成置業(yè)目的巴比倫國際廣場衡山城新城香溢紫郡金茂云庭巴比倫——住宅風(fēng)格、精裝交付、辦公產(chǎn)權(quán)、地域位置、規(guī)劃潛力等眾多因素導(dǎo)致投資客戶占絕對主力；衡山城——精裝交付和住宅產(chǎn)權(quán)使得衡山城的自住主比例相對其他項目高一些；金茂云庭——毛坯交付、辦公產(chǎn)權(quán)吸引了一批辦公客戶置業(yè)入駐，此類客戶出現(xiàn)多套一同購買的情況；香溢紫郡——毛坯交付、辦公產(chǎn)權(quán)，鄰近花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，吸引了大量經(jīng)開區(qū)的住和辦公客群。投資型客群無疑是區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品的購買主力。巴比倫國際廣場衡山城新城香溢紫郡金茂云庭區(qū)域項目整體以昆山本地客群為主，其次為上海客戶，泛蘇州客戶為偶得客戶。但本案臨近的巴比倫國際廣場，其上?？蛻舯壤哂谄渌椖?。巴比倫——臨近高鐵，同時亦為區(qū)域品質(zhì)標桿項目，上?？蛻魧τ诎捅葌惖恼J可度明顯高于區(qū)域其他項目；衡山城——主力客戶來自昆山本地，其中新昆山人略多于老昆山人，居住型需求較強；金茂云庭——項目屬城中板塊，拓展上?？蛻舨痪邆鋬?yōu)勢，所以昆山本地人占絕對主力，置業(yè)目的多樣；香溢紫郡——項目主力客源來自鄰近的經(jīng)開區(qū)，其中新昆山人占所有昆山購房者的八成?？蛻魜碓磥碓茨康慕徊娣治隹蛻魜碓醇兺顿Y投資自住剛需自住/養(yǎng)老辦公昆山主力次主力偶得次主力上海主力偶得偶得無泛蘇州主力無無無“純投資”客戶作為酒店式公寓的主要購買客群，其潛在客戶基數(shù)大，來源廣，那么，哪個來源的投資客作為本案未來客戶增量的可能性最大？各地投資客戶心態(tài)-昆山訪談樣本一：曹女士，昆山本地人，45歲，中學(xué)老師“城南在我印象里滿落后的，不是農(nóng)村就是工廠區(qū)，聽說現(xiàn)在高鐵建起來以后慢慢好起來了。30萬一套房子貴是不貴，不過商辦產(chǎn)權(quán)我不太會考慮的，而且一般來說我是不太會去投資房產(chǎn)的，現(xiàn)在兒子也快要二十歲了，說不定哪天就要急用錢，投資房產(chǎn)不如買一些銀行的短期理財產(chǎn)品?！痹L談樣本二：駱先生，新昆山人，35歲，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工廠生產(chǎn)主管“中華商務(wù)區(qū)我知道，就在高鐵站那邊，那邊房子造得都還挺漂亮的，不過現(xiàn)在好像還沒什么人氣，以后應(yīng)該會發(fā)展得不錯。對酒店式公寓也沒什么偏見，我有好幾個同事也是租的酒店式公寓住，挺現(xiàn)代、也挺方便的。就是三四十萬一套對我來說有點難，前幾年剛買了房，還在還貸款呢。也不急著投資”評價：區(qū)域認可度一般、總價承受能力一般，投資置業(yè)觀念差評價：區(qū)域認可度高、總價承受能力低，投資置業(yè)觀念一般各地投資客戶心態(tài)-上海&泛蘇州訪談樣本三：湯小姐，上海人，30歲，時尚買手“剛結(jié)婚一年，家里本來就有房，也沒什么壓力，這幾年自己也攢了點錢，想投資。覺得買房投資還是比較穩(wěn)的，不太會賠錢，還能收租還貸，由于上海限購，主要還是考慮酒店式公寓。現(xiàn)在主要在關(guān)注上海嘉定、臨港之類的地方，花橋也可以考慮，還是看升值潛力吧。對于昆山南沒了解過，不太清楚?！痹L談樣本四：葉先生，蘇州人，40歲，私營業(yè)主“投資我是一直在投資的，股票基金什么的都買過，房地產(chǎn)倒比較少。不過要買我也不太會跑去昆山買，蘇州好房子多得是，昆山那邊經(jīng)濟也都沒有蘇州好，房子還不便宜。酒店式公寓倒沒怎么關(guān)注過，不過在感覺上應(yīng)該沒有住宅好吧。”評價：總價承受能力較強，投資置業(yè)觀念強，產(chǎn)品認可度高，選擇性多評價：區(qū)域認可度低、總價承受能力一般，投資置業(yè)觀念一般各地投資客戶核心問題客戶來源置業(yè)投資觀念總價承受能力酒店式公寓接受度區(qū)域認可程度其他昆山本地人一般一般較低較低/新昆山人一般較低一般較高/泛蘇州一般一般一般較低/上海較高較高較高未知選擇較多【投資客戶心態(tài)匯總】可以爭取通過對于昆山，上海，以及泛蘇州投資客戶的訪談和心理評估后，我們發(fā)現(xiàn)上?？蛻羲啡钡膬H是對于區(qū)域的了解與認可，是可以爭取的客戶群體?。幦〉闹饕绞郊礊榕c其他相似板塊競爭目標客戶）巴比倫熱銷和上?？蛻舯壤硪环矫妫瑥某悄贤|(zhì)項目的成交情況看上?？蛻舫山徽急扔叩捻椖?，其去化速率越佳初步推算上海客戶比例占比74%占比48%增量上海客戶200組我們將與本案項目相似度較高的<巴比倫國際廣場>作為參考對象；我們發(fā)現(xiàn)目前區(qū)域在售項目多采用線上媒體，客戶多為自然來訪，完全有可能保持昆山客戶和泛蘇州客戶成交量不變；如欲達到熱銷（年去化量400套以上），成交量和客戶構(gòu)成需發(fā)生如下變化：【客戶組成演變】項目上海昆山泛蘇州年去化量組數(shù)占比組數(shù)占比組數(shù)占比巴比倫9648%10050%42%200變化增量200組不變不變本案29674%10025%41%400上?？蛻粽伎偝山?5%以上，從次主力客戶變?yōu)榻^對主力客戶。上?？蛻糁脴I(yè)關(guān)注點和選擇性總價作為投資者最基本的屬性，決定了投資門檻和投資風(fēng)險；總價越低，潛在客戶的數(shù)量越大，對客戶也越具有吸引力；總價性價比（產(chǎn)品力+價格）良好的社區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品力能夠保證項目未來的保值和租賃情況，同時良好的昭示面也是促使成交的有效利好；多數(shù)時候與總價一起展現(xiàn)為性價比的形式；投資回報（租金+價格、升值潛力）上海投資客置業(yè)關(guān)注點租金回報率和升值潛力是物業(yè)投資最直接投資回報途徑，也是客戶最關(guān)注的因素之一；上海投資客戶在投資置業(yè)時，多通過總價、性價比和投資回報三方面，對于目標投資項目進行評估。相對于昆山本地客戶和泛蘇州客戶而言，上海客戶置業(yè)投資理念更強，對于酒店式公寓的接受度更高，但選擇性較多我們需要再看得遠一些，想辦法與其他板塊競爭這批優(yōu)質(zhì)客戶住宅競爭排除：1、上海受限購影響，住宅產(chǎn)權(quán)，置業(yè)投資可能性較低；2、2014年春節(jié)后，外地人在昆山置業(yè)住宅首付上調(diào)至50%，以致昆山住宅產(chǎn)品首付大大超過同期酒店式公寓產(chǎn)品。11號線嘉定段總價60-80萬元代表項目：中茂世紀中心方舟時代廣場新城香溢瀾庭龍湖蔚瀾香醍花橋商務(wù)城總價40-70萬元代表項目：蘇豪國際廣場中城商務(wù)廣場游站未來城中華商務(wù)區(qū)總價25-60萬元代表項目：巴比倫國際廣場衡山城新城香溢紫郡板塊競爭格局西上?？蛻敉顿Y置業(yè)的首選——嘉定區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度嘉定老城區(qū)嘉定北站嘉定新城嘉定西站白銀路站嘉定開發(fā)區(qū)【11號線嘉定段】區(qū)域介紹本案選擇參考區(qū)域為11號線白銀路站-嘉定北站沿線，囊括嘉定新城、嘉定老城區(qū)以及嘉定開發(fā)區(qū)；該區(qū)域項目本身擁有以下區(qū)域性優(yōu)勢：地處上?！沟睦砭嚯x短，地域認同性強地鐵沿線——抗跌，租賃有保障嘉定市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度項目交付標準層高當(dāng)前均價中茂世紀廣場精裝4.5m13000元/㎡保利愛情故事毛坯4.5m11000元/㎡方舟時代廣場毛坯4.5m14000元/㎡日月光伯爵天地精裝送家電3.3m16000元/㎡嘉福匯精裝送家電4.5m15000元/㎡新城香溢瀾庭精裝4.5m15000元/㎡旭輝華庭毛坯3.0m15000元/㎡龍湖蔚瀾香醍精裝4.5m13000元/㎡嘉定在售酒店式公寓項目較多，以精裝項目為主，多在地鐵11號線站點附近，也有個別項目立足城區(qū)（方舟時代廣場）或嘉定工業(yè)區(qū)（中茂世紀廣場）。此處選擇區(qū)域內(nèi)成交較好的在售項目作為區(qū)域代表，重點參考項目。嘉定市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度120中茂世紀廣場保利愛情故事方舟時代廣場日月光伯爵天地嘉福匯新城香溢瀾庭旭輝華庭龍湖蔚瀾香醍020406080100面積段（㎡）120中茂世紀廣場保利愛情故事方舟時代廣場日月光伯爵天地嘉福匯新城香溢瀾庭旭輝華庭龍湖蔚瀾香醍020406080100總價段（萬元）該區(qū)域酒店式公寓的成交面積集中在40-60㎡，總價段集中在60-80萬元/套。多個項目酒店式公寓體量不大，戶型面積跨度較小，導(dǎo)致區(qū)域總價相近，競爭激烈。嘉定市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度項目中茂世紀廣場方舟時代廣場新城香溢瀾庭龍湖蔚瀾香醍戶型梯戶3梯24戶（L字型）2梯12戶（板式單排）3梯16戶（板式雙排）5梯18戶（回字形）層高4.5m4.5m4.5m3.1m面寬4.2m4.5~4.8m3.9m4.5m精裝標準2500元/㎡毛坯1500元/㎡2000元/㎡硬裝品牌科勒、佳佳兔、海爾/摩恩、惠達、奧普科勒、老板、西門子軟裝贈送電磁爐、空調(diào)、衣柜/無無項目額外賣點人性化儲物空間設(shè)計戶型南北通透自帶大型商業(yè)綜合體品牌開發(fā)商額外贈送儲物空間品牌開發(fā)商贈送室外儲物柜嘉定酒店式公寓產(chǎn)品設(shè)置舒適度較高，4.5m層高買一層送一層，配以贈送儲物空間，南北通透戶型等，普遍產(chǎn)品力較強。其中中茂更是贈送軟裝，實現(xiàn)真正拎包入住。嘉定市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力去化速度投資回報項目中茂世紀廣場方舟時代廣場新城香溢瀾庭龍湖蔚瀾香醍開盤時間2013.062012.092013.092012.08供應(yīng)套數(shù)768套1120套160套437套成交套數(shù)419套647套61套207套成交均價11784元/㎡（當(dāng)前價格13000元/㎡）11068元/㎡（當(dāng)前價格14000元/㎡）15104元/㎡（當(dāng)前價格15000元/㎡）12409元/㎡（當(dāng)前價格13000元/㎡）月均去化42套34套10套11套備注純酒店式公寓社區(qū)，區(qū)域熱銷項目純酒店式公寓社區(qū)，區(qū)域熱銷項目混合社區(qū)，酒店式公寓體量較小，并無重點推廣混合社區(qū)，酒店式公寓體量較小，并無重點推廣區(qū)域成交較好的項目均為純酒店式公寓社區(qū)，成交量能夠達到400-500套/年，同時熱銷項目的成交均價較當(dāng)前價格均較低，表明低價入市能夠有效沖擊市場，贏得酒店式公寓客戶的偏愛。嘉定市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力去化速度投資回報【悠活城】項目信息：嘉定西站旁，43-58㎡SOHO，層高3.6-4.5m，毛坯交付租賃情況：46-53㎡毛坯1000-1200元/㎡，精裝1700-2500元/㎡【新城金郡】項目信息：白銀路地鐵站旁，4.5m毛坯交付，戶型面積40-70㎡租賃情況：50-60㎡毛坯1000-1200元/月，精裝修1500-2000元/月【常發(fā)豪庭國際】項目信息：白銀路地鐵站旁，住宅產(chǎn)品，毛坯交付，戶型面積50-60㎡租賃情況：50-60㎡毛坯1000元/㎡，精裝修2000-2500元/月根據(jù)周邊市場，精裝一房的租金在1500-2500之間（根據(jù)裝修情況浮動）按照2000元/㎡的租金中位數(shù)和70萬元的總價中位數(shù)，初步估算，區(qū)域投資回報率約為：3.5%由于附近在售項目多為期房，此處選取2010年以后準新房項目作為當(dāng)?shù)刈饨鹚綐藴蕝⒖肌Ｄ壳白赓U市場活躍項目多為毛坯交付，毛坯房源租金普遍較低，精裝房源租金受裝修程度影響較大。嘉定市場上海投資客的新寵兒——花橋區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度【花橋商務(wù)區(qū)】區(qū)域介紹花橋商務(wù)城是江蘇省政府重點打造的唯一省級CBD，定位為上海市的衛(wèi)星商務(wù)城，酒店式公寓項目主要集中于其東面的商務(wù)綜合區(qū)內(nèi)（11號線兆豐路站-光明路占）；該區(qū)域項目本身擁有以下區(qū)域性優(yōu)勢：地鐵沿線——同城化效應(yīng)，看房方便，交通花費少超低總價——投資門檻低，風(fēng)險小升值潛力——政府規(guī)劃聚焦，上海人口外溢花橋市場昆山花橋距上海市區(qū)38KM花橋國際商務(wù)城規(guī)劃區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度項目交付標準層高當(dāng)前均價綠地起航社毛坯4.5m9000元/㎡光華時代藍鉆毛坯3.5m7800元/㎡GOHO悅城毛坯4.5m9000元/㎡中城商務(wù)廣場毛坯4.5m9000元/㎡蘇豪國際精裝3.2m8800元/㎡亞太廣場精裝4.8m13000元/㎡昆城銀座精裝3.5m9500元/㎡游站精裝4.8m13000元/㎡花橋商務(wù)區(qū)酒店式公寓項目較多，基本延軌交分布；項目交付標準和層高沒有整體偏向；價格上普遍低于10000元/㎡，個別高品質(zhì)項目報價跳脫市場（如游站）。此處選擇區(qū)域內(nèi)成交較好的在售項目作為區(qū)域代表，重點參考項目。中城商務(wù)廣場綠地起航社GOHO悅城游站光華時代藍鉆蘇豪國際廣場亞太廣場商務(wù)綜合區(qū)昆城銀座

商務(wù)配套區(qū)商務(wù)核心區(qū)光明路站花橋站兆豐路站花橋市場Part游站綠地起航社光華時代藍鉆GOHO悅城中城商務(wù)廣場蘇豪國際廣場亞太廣場昆城銀座020406080100區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度該區(qū)域酒店式公寓的成交面積集中在40-60㎡，總價段集中在40-60萬元/套。雖然區(qū)域項目在產(chǎn)品和地段上具有相當(dāng)?shù)牟町愋?，但均力求總價保持在同一水平上。游站綠地起航社光華時代藍鉆GOHO悅城中城商務(wù)廣場蘇豪國際廣場亞太廣場昆城銀座020406080100花橋市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力投資回報去化速度項目游站中城商務(wù)廣場蘇豪國際廣場戶型梯戶不規(guī)則形（階梯型）3梯20戶（回字形）3梯16戶（L字型）主力戶型30-60㎡40-60㎡47-49㎡層高4.8m4.5m3.2m精裝標準3000元/㎡毛坯1000元/㎡硬裝品牌美的、法恩莎、施耐德/箭牌衛(wèi)浴、松日開關(guān)軟裝贈送無/家具9件套項目額外賣點花園洋房SOHO游戲主題創(chuàng)意園第一太平戴維斯物業(yè)顧問無嘉定酒店式公寓產(chǎn)品設(shè)置各有不同，無統(tǒng)一標準，但舒適度一般；市場上存在多個超過4.5m的挑高產(chǎn)品，精裝品牌層次不齊，但主流品牌較少。其中游站以游戲主題作為項目特色，大大提升產(chǎn)品力?；蚴袌鰠^(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力去化速度投資回報項目游站中城商務(wù)廣場蘇豪國際廣場開盤時間2011.052011.102011.01供應(yīng)套數(shù)1459套706套453套成交套數(shù)1162套664套259套開盤價格13000元/㎡（當(dāng)前價格13000元/㎡）8500元/㎡（當(dāng)前價格9000元/㎡）8500元/㎡（當(dāng)前價格8800元/㎡）月均去化33套22套6套備注創(chuàng)意社區(qū)，連續(xù)多年昆山熱銷項目項目去化情況良好，目前接近尾盤，成交速率有所下降項目主體為6層圍合式連樓前期規(guī)劃不佳導(dǎo)致去化速度緩慢區(qū)域成交最好的項目成交量在300-400套/年，成交能級略低于嘉定，整體成交價格自開盤以來并未有太大變化，區(qū)域呈現(xiàn)寡頭現(xiàn)象，個別項目成交良好，整體市場去化能級較弱。花橋市場區(qū)域介紹項目分布面積段/總價段產(chǎn)品力去化速度投資回報根據(jù)周邊三個在售項目的租金和售價初步估算，區(qū)域投資回報率為：4.2%由于附近在售項目多為現(xiàn)房，此處選取游站、中城商務(wù)廣場和蘇豪國際廣場三個項目的租金和售價，直接推算區(qū)域投資回報率。區(qū)域租金相對比較穩(wěn)定，而游站的價格逃脫市場，應(yīng)作為特殊案例分析。項目游站中城商務(wù)廣場蘇豪國際廣場30+㎡租金1000-1200元/月//40+㎡租金1300-1700