房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告經(jīng)過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng):河濱印象項(xiàng)目企業(yè)名稱(chēng):四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位:成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

二ΟΟ二年十一月二十九日?目錄第一章

概

要一、借款人評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)四、投資籌資評(píng)價(jià)五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)七、評(píng)估結(jié)論第二章

借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評(píng)價(jià)四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)價(jià)八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)第三章

項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第四章

市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)定位分析四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析五、項(xiàng)目分析第五章

投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)四、有關(guān)說(shuō)明第六章

償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估五、項(xiàng)目敏感性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)概要根據(jù)四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)”河濱印象”工程申請(qǐng)貸款的需要,經(jīng)工行×××支行初審,并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定,組成評(píng)估小組,于11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估(評(píng)估基準(zhǔn)日確定為9月30日)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案,參照工行”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求,評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序,經(jīng)過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論,并于11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下:一．借款人評(píng)價(jià)四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川萬(wàn)達(dá))成立于1999年7月22日,是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××,注冊(cè)資本萬(wàn)元,分別由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成;公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。1月起正式進(jìn)行”河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里,在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,”河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī),實(shí)際到帳銷(xiāo)售收入為15848.89元。截止9月,公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元,負(fù)債總額為13482萬(wàn)元,所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。四川萬(wàn)達(dá)在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止9月30日,在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元;公司借款余額9000萬(wàn)元,其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元,中行××支行借款萬(wàn)元,均按時(shí)付息,無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄,經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為AA級(jí)。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析,得出以下結(jié)論:企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小,有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二．項(xiàng)目評(píng)價(jià)”河濱印象”居住小區(qū)項(xiàng)目,位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組(×××村)二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷(xiāo)售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套,其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備,建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于8月全面開(kāi)工,截止11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中,預(yù)計(jì)在12月完工交房。三．市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料,”河濱印象”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū),該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越,小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性,同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車(chē)位比不足,定位較高,銷(xiāo)售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。經(jīng)過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析,得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/m2,復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn)元,復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入49527.78萬(wàn)元。四．投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總方案,參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類(lèi)項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及成都市同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合項(xiàng)目自身情況,經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元,其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它)35679.20萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用)4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米;其中:土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米,房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米,其它費(fèi)用8.19元/平方米,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元,工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元(到期萬(wàn)達(dá)集團(tuán)代還,詳見(jiàn)附件:萬(wàn)達(dá)集團(tuán)承諾函,截止11月末,已歸還1100萬(wàn)元),中行流動(dòng)資金貸款萬(wàn)元(到期),向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元,銷(xiāo)售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%,符合規(guī)定的貸款要求,截止評(píng)估基準(zhǔn)日,該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。五．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算,該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下:(詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元;2、內(nèi)部投資收益率:按全部投資計(jì)為26.77%;3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10％):按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元;4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計(jì)為2.;由以上能夠看出,該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。六．貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)定性及定量分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。經(jīng)過(guò)定量計(jì)算,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí),貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25,低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保,經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析,擔(dān)保方大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元,其中未分配利潤(rùn)為2.87億元,對(duì)外擔(dān)保為1.9億元,且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好,擔(dān)保方式可行。七．評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算,籌資、銷(xiāo)售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算,認(rèn)為”河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)條件具備,當(dāng)前,土建已完成90％,景觀已完成40％,投資計(jì)劃可行,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求,項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí),具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保,經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析,擔(dān)保方大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司所有者權(quán)益為16.8億元,其中未分配利潤(rùn)為2.87億元,財(cái)務(wù)狀況良好,擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用,對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回籠資金全程監(jiān)控,做好貸后管理工作。借款人評(píng)價(jià)一．借款人概況四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川萬(wàn)達(dá))成立于1999年7月22日,是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××,注冊(cè)資本萬(wàn)元,分別由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成;該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理,建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有限公司開(kāi)拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡,四川萬(wàn)達(dá)在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作,包括市場(chǎng)考察,戰(zhàn)略咨詢(xún)等,沒(méi)有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于1月起正式進(jìn)行”河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！焙訛I印象”于8月正式開(kāi)發(fā),12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售,在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里,在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,”河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)。售房率已接近50%。開(kāi)盤(pán)以來(lái),”河濱印象”已獲得”成都市10大金獎(jiǎng)樓盤(pán)”和”群眾最喜愛(ài)的樓盤(pán)”等榮譽(yù),經(jīng)過(guò)”亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、6月份在由建設(shè)部主辦的中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中,獲”創(chuàng)新示范樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。二。經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰,制度完善,對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰,無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門(mén);現(xiàn)有正式職工34人,其中博士1人,碩士5人,本科24人,大專(zhuān)4人;具有高級(jí)職稱(chēng)4人,中初級(jí)職稱(chēng)28人,公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯,素質(zhì)較高,具有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下:法人代表:×××,男,39歲,碩士?？偨?jīng)理:×××,男,39歲,碩士。副總經(jīng)理:××,男,47歲,博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理:×××,男,28歲。三．信用狀況評(píng)價(jià)該公司在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止9月末,該公司在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元;公司借款余額9000萬(wàn)元,其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元,中行××支行借款萬(wàn)元,均按時(shí)付息,無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄,經(jīng)省分行審核評(píng)定其信用等級(jí)為AA級(jí)。四．資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表

項(xiàng)目總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172流動(dòng)負(fù)債01044213482所有者權(quán)益13567852資產(chǎn)負(fù)債率88%94%63%流動(dòng)比率255%157%速動(dòng)比率112%77%(一)、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較):資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表

(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)163909798-5463增長(zhǎng)百分比2686%57%-20%負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1499010442-11960增長(zhǎng)百分比149900%69%-47%權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1400-6446496增長(zhǎng)百分比233%-32%479%從上表能夠看出該企業(yè)、總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,較末增長(zhǎng)了57%,9月總資產(chǎn)較下降20%,負(fù)債較同期下降47%,主要是該公司4月代大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在成都建行貸款15000萬(wàn)元,投入”××花園”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,3月集團(tuán)將”××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方,提前收回投資,歸還了成都建行的15000萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元,減少47%,相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元,減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例,因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好,凈資產(chǎn)的增加,說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小。(二)、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率88%94%63%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7流動(dòng)比率255%157%速動(dòng)比率112%77%資產(chǎn)負(fù)債率是88%,是94%,9月是63%,由此能夠看出,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平,低于平均值79.7%。企業(yè)的流動(dòng)比率是255%,9月是157%,雖然較有所下降,但依然屬較好水平,趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動(dòng)比率是112%,9月是77%,雖然較有所下降,但依然屬較好水平,趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng),有較強(qiáng)的舉債能力,由于企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍數(shù)9月是13.7,較平均值1.6高出12.1倍,說(shuō)明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。(三)、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析,對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下:近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表

(單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目.9總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債15000254421348一、流動(dòng)資產(chǎn)一、流動(dòng)負(fù)債其中:貨幣資金其中短期借款170140421026678104424978500211721348222419000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002短期投資000其它應(yīng)付013434728其它應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其它000二、長(zhǎng)期負(fù)、長(zhǎng)期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益13567852其中:固定資產(chǎn)清理77其中:股本固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無(wú)形遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤(rùn)0-6445852變動(dòng)說(shuō)明:1、應(yīng)收帳款:較增加7759萬(wàn)元,全部是應(yīng)收客戶(hù)購(gòu)房款。2、其它應(yīng)收款:較減少10828萬(wàn)元,主要原因是代集團(tuán)投資”××花園”的15000萬(wàn)元收回。3、存貨與在建工程部分:企業(yè)存貨10711萬(wàn)元全部為”河濱印象”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分,較減少4216萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。4、其它應(yīng)付款:較增加3385萬(wàn)元,主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加2248萬(wàn)元,與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬(wàn)元。5、預(yù)收帳款:9月較減少787萬(wàn)元,主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長(zhǎng)期負(fù)債:較減少15000萬(wàn)元,主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬(wàn)元,提前歸還。盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該企業(yè)9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入23650萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬(wàn)元,銷(xiāo)售利潤(rùn)率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入06123650利潤(rùn)總額0-6445852銷(xiāo)售利潤(rùn)率0-806.56%27.82%總資產(chǎn)利潤(rùn)率0-2.40%27.43%凈資產(chǎn)利潤(rùn)率0-47.42%74.53%存貨周轉(zhuǎn)率00148.32%成本費(fèi)用利潤(rùn)率0034.93%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7從上表能夠看出:企業(yè)的銷(xiāo)售收入是逐年遞增,利潤(rùn)總額大幅增加,說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元,銷(xiāo)售利潤(rùn)率是-806.56%,總資產(chǎn)利潤(rùn)率是-2.4%,凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是-47.42%,資金運(yùn)用效率較低,具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大,生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的”河濱印象”項(xiàng)目8月才開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作,因此前期資金投入大,資金運(yùn)用效率較低,幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售收入,因此反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損644萬(wàn)元。公司開(kāi)發(fā)的”河濱印象”項(xiàng)目于12月8日才正式開(kāi)盤(pán),公司沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入,故此次主要對(duì)公司9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析:企業(yè)9月的期間費(fèi)用為862萬(wàn)元,占整個(gè)銷(xiāo)售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷(xiāo)售情況分析,由于”河濱印象”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū),開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng),而截止9月公司已銷(xiāo)售房屋接近50%,以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷(xiāo)售,說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析,公司的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為27.82%(介于良好值和平均值之間)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為34.39%(行業(yè)優(yōu)秀值)、利息保障倍數(shù)為13.7(行業(yè)優(yōu)秀值)。從銷(xiāo)售利潤(rùn)率能夠看出,企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力;成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值,說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力,同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和償還債務(wù)的能力。下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目.9一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入0644235762現(xiàn)金流出160021438219610經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-16002-794016152二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入10013現(xiàn)金流出013724投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~10-137-11三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入1640010000現(xiàn)金流出0184816398籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額16400408815276-143981744二?，F(xiàn)金流量分析企業(yè)、、9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入,說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好,實(shí)力雄厚,有較強(qiáng)的融資能力。三。信用狀況評(píng)價(jià)該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬(wàn)元,無(wú)逾期與不良貸款記錄,分布如下表:項(xiàng)目存款貸款備

注工行×××支行557700011月份還款1100萬(wàn)元,無(wú)拖欠本息1420×行×支行×行××支行無(wú)拖欠本息318××營(yíng)業(yè)部920××銀行10010××納稅專(zhuān)戶(hù)1300合計(jì)22409000經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵?xún)系統(tǒng)查詢(xún),四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄,信譽(yù)良好,貸款卡年審時(shí),被中國(guó)人民銀行××分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)(詳見(jiàn)附件)。四。企業(yè)前景評(píng)價(jià)四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司作為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公司的全資公司,具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),企業(yè)當(dāng)前已具備一定的規(guī)模,具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為”河濱印象”高檔住宅小區(qū)。”河濱印象”于8月正式開(kāi)發(fā),12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售,在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里,在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,”河濱印象”業(yè)已取得近1.58億元(按實(shí)際到帳計(jì)算)的銷(xiāo)售佳績(jī)。因此四川萬(wàn)達(dá)根植于大連萬(wàn)達(dá)這樣的母體,自身又具備了一定的實(shí)力,公司的發(fā)展前景將極其廣闊。項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)必要性該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(其中銷(xiāo)售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套。項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%。四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司依托大連萬(wàn)達(dá)這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用大連萬(wàn)達(dá)多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn),此次推出的”河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)決心在成都樹(shù)立的樣板工程。該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(其中銷(xiāo)售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑,住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套。項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%。四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司依托大連萬(wàn)達(dá)這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用大連萬(wàn)達(dá)多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn),此次推出的”河濱印象”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)決心在成都樹(shù)立的樣板工程。成都市政府經(jīng)過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開(kāi)展,確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略,該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,成都作為西南特大型中心城市,眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部,該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶(hù)對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)”河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù),該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷(xiāo)售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房,包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,聯(lián)排別墅前后均有花園,復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園,做到了戶(hù)戶(hù)有花園,每戶(hù)面積在160平方米到298平方米之間,共有住宅403套,項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%,戶(hù)型和面積為:建筑套型建筑面積(平方米)戶(hù)數(shù)占比例聯(lián)排別墅A225102.48%聯(lián)排別墅C13913734.00%聯(lián)排別墅E26416440.69%聯(lián)排別墅L29881.99%雙復(fù)式別墅N11604210.42%雙復(fù)式別墅N21854210.42%合計(jì)1371403100%該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì),并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意,現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下:1、”河濱印象”項(xiàng)目定位為高檔,由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成;各幢建筑物之間設(shè)有綠地,綠化率達(dá)53%。2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口,小區(qū)內(nèi)道路采取人車(chē)分流方式;聯(lián)排別墅住戶(hù)每戶(hù)均有半地下車(chē)庫(kù),復(fù)式別墅在樓前有露天車(chē)位解決住戶(hù)停車(chē)問(wèn)題,同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車(chē)位,非小區(qū)住戶(hù)車(chē)輛不得進(jìn)入小區(qū),以降低車(chē)輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。3、”河濱印象”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū),地質(zhì)情況復(fù)雜,所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu),經(jīng)過(guò)在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層,抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎,戶(hù)型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理,面積分配適當(dāng),使用方便,采光通風(fēng)良好。4、整個(gè)小區(qū)三表出戶(hù),配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),采用防污染管道系統(tǒng),統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置,并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)門(mén)禁、停車(chē)管理系統(tǒng);充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合,彩色波紋瓦坡屋面,塑鋼窗框,客廳為夾膠隔音隔熱玻璃,主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃,入戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜門(mén),車(chē)庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門(mén),露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚,統(tǒng)一安裝護(hù)欄,花園綠化到位,石材入戶(hù)小徑;室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平,刮膩?zhàn)?地面為混合砂漿找平。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng),并已取得了所有報(bào)批資料,該項(xiàng)目當(dāng)前已取得的所需文件有:成都市計(jì)委:成計(jì)投資[]449號(hào)”關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”;成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[]第1845號(hào)<定點(diǎn)通知書(shū)>;成都市計(jì)委:成計(jì)投資[]272號(hào)”關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”;該項(xiàng)目成都市國(guó)土局:成國(guó)土錦[]出讓合同第××號(hào)<國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)管[]第××號(hào)<建設(shè)用地規(guī)劃許可證>;成都市國(guó)土局:成國(guó)用字第××號(hào)<國(guó)有土地使用證>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[]××號(hào)<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>;成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管[]××號(hào)<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>;成都市建委:××,××,××,××,××,××,××號(hào)<施工許可證>。成都市房地產(chǎn)管理局:成房()預(yù)售證第××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、××號(hào)、成房()預(yù)售證第××號(hào)、××、××、××、××、××號(hào)<商品房預(yù)售許可證>。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)小區(qū)于8月全面開(kāi)工,截止11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中,預(yù)計(jì)在12月完工交房。項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)”河濱印象”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地,由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā),不存在拆遷問(wèn)題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開(kāi)闊,施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路,水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng),經(jīng)過(guò)一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水;小區(qū)自建有配電所,設(shè)計(jì)電容量為3000KVA,并實(shí)施一戶(hù)一表工程;天燃?xì)馊康綉?hù);為完成以上各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè),公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門(mén)同意,并委托具有專(zhuān)業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡××××設(shè)計(jì)公司和成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。新加坡××××設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師,其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。成都××建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一,公司當(dāng)前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師,6名設(shè)備專(zhuān)業(yè)高級(jí)工程師,技術(shù)人員60余人,各專(zhuān)業(yè)配置齊全,公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng),承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有:青城白鷺洲100,000平方米,清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行,各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見(jiàn)下表:承建單位名稱(chēng)公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模(平方米)成都市××區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777成都市××建筑工程公司-16,840四川省××建筑工程公司壹級(jí)12,690成都市建××筑工程公司-15,435成都市××區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336成都市成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán),該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)。項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)”河濱印象”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好,三面臨水,特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園,附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理,不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后,生活污水和雨水采用分流排放,糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后,與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng),雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求,住宅區(qū)各戶(hù)均有直接采光、通風(fēng),具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,同時(shí)以天然氣為燃料,加上較完善的戶(hù)內(nèi)設(shè)施,室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專(zhuān)業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工,遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系,把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕,規(guī)劃布局合理,使人與建筑,建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界,使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為,四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司的”河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍,且地域位置優(yōu)越,交通方便,規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備,項(xiàng)目建設(shè)條件具備,現(xiàn)土建已完成90%,景觀已完成40%,評(píng)價(jià)可行。第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析(一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO,國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上,中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下,經(jīng)過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā),加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策,充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力,維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率,商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款,激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按照市場(chǎng)實(shí)際要求,對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷(xiāo)售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而,一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益,有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求;另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為,提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。1、2月,中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地,依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外,成都市人民政府積極改進(jìn)成都的投資環(huán)境,整頓和規(guī)范投資體制,吸引外資的大量進(jìn)入;對(duì)內(nèi),加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化,搞活中小企業(yè),提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)1491億元,超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn),增幅達(dá)13.1％;實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入145.4億元,比上年增長(zhǎng)22.5％,其中地方財(cái)政收入77.6億元,比上年增長(zhǎng)32.1％。為”十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì),全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資170.76億元,同期增長(zhǎng)32.2％;人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到345.53元,較上年同期增長(zhǎng)59.1％,其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了2.63倍和14倍。成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米,據(jù)預(yù)測(cè)到末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。當(dāng)前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購(gòu)房,居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看,67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人,其中49.1%是房改房,居各類(lèi)產(chǎn)權(quán)房之首,7.6%是原有私房,10.7%是商品房。因此,成都市居民購(gòu)房空間廣闊,開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。成都市政府加大了市政建設(shè)力度,市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái),上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案,并開(kāi)始逐步實(shí)施,將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年,全年將完成15戶(hù)企業(yè)搬遷改造,投資20億元以上。11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng),春節(jié)后開(kāi)始工程建設(shè),預(yù)計(jì)用3-5年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶(hù)區(qū)改造,截止12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元,分別比去年同期增長(zhǎng)23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開(kāi)發(fā)環(huán)境得到了明顯改進(jìn)。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改進(jìn),使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高,開(kāi)始從以”住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變,開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研,更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣,以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路,注重公司形象宣傳,注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上,開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng),開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展,主題概念日趨明顯,建筑風(fēng)格愈顯多樣,住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)<成都市”九五”及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃>,市房管部門(mén)預(yù)測(cè)－我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米,特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求,研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策,將使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期,因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間,成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),成都市1996年至住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表:(萬(wàn)平方米)名稱(chēng)1996199719981999住宅施工面積630.2730.13726.531003.571244.38住宅竣工面積235.4314.45359.9375.18464.77住宅銷(xiāo)售面積208.43262.62310.92336.91400.12住宅銷(xiāo)售額(億元)27.2635.343.1454.4364.32住宅空置面積82.42122.3761.9985.9100.75從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)始,成都市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展;住宅竣工面積1999、分別比上年增長(zhǎng)4.25％、23.39％,住宅銷(xiāo)售面積1999、分別比上年增長(zhǎng)8.36％、18.76％,住宅銷(xiāo)售額1999、分別比上年增長(zhǎng)26.17％、18.17％。在過(guò)去的房地產(chǎn)共完成投資170.76億元,銷(xiāo)售701.21萬(wàn)平方米,分別比去年同比增長(zhǎng)32.2％、61.7％,其中住宅銷(xiāo)售面積638萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)59.45％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)75.35％,房屋空置面積188.24萬(wàn)平方米,比上年增加23.6％。由以上數(shù)字可看出房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年,房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平,有一定的過(guò)熱現(xiàn)象,宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大,競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),成都市1996年至商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷(xiāo)售量統(tǒng)計(jì)如下表:(萬(wàn)平方米名稱(chēng)1996199719981999商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積134.08164.94197.16172.19183.89商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積30.9925.0453.2449.7848.32商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積16.2617.1211.9722.2822.09商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額(億元)3.015.443.998.679.57商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積8.717.8118.325.522.78成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表如下表:(萬(wàn)平方米1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月1212月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)1007100698496494694商用指數(shù)965948925911910909城市綜合指數(shù)965956973980972982成都市從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至12月價(jià)格比較平穩(wěn),略有上升,在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)。成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至12月前期價(jià)格逐步下滑,后期逐步趨于穩(wěn)定,在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)。(三)成都市1-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況上半年,成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好,外商投資增速平穩(wěn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元,比去年同期增長(zhǎng)42.7％;住宅投資比重繼續(xù)加大,完成投資54.08億元,增長(zhǎng)49.6％,占房地產(chǎn)投資額的75.5％。橫向比較,成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位,列廣州、深圳之后,但由于速度明顯高于廣州、深圳,其總量差距在逐漸縮小。上半年上半年成都市商品房銷(xiāo)售223.31萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)14.1％。其中住宅銷(xiāo)售211.8萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)15.3％,商業(yè)用房銷(xiāo)售8.84萬(wàn)平方米,下降9.2％。由于銷(xiāo)售降溫,上半年全市商品房短期空置面積(空置期在一年以?xún)?nèi))比同期增長(zhǎng)一倍,達(dá)112.74萬(wàn)平方米,短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí),房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng),上半年購(gòu)置土地達(dá)401.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)1.8倍。開(kāi)發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家,其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng),但波動(dòng)幅度不大,總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后,今年明顯降溫,前幾個(gè)月銷(xiāo)售增速一直在低位排徊,6月有所回升,但總體趨向平穩(wěn)。1至10月,成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷(xiāo)售下降的影響,前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落,6月份開(kāi)始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì),7月份一路走高,8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示:上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),在6月份有所回升,但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái),商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn),以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái),今年上半年回落,并在低位排徊。但隨著外商投資的增加,外資企業(yè)進(jìn)駐成都,設(shè)立辦事機(jī)構(gòu),將給成都寫(xiě)字樓帶來(lái)利好。第五章二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城東北起府青路,西接府河沿線,南至府南河與沙河交匯處,東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò),河網(wǎng)密布,水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐,使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展,城東在走向市場(chǎng)的同時(shí),發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì),商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái),給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇,××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤(pán)的推出,改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí),使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái),城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段,出現(xiàn)了以下的趨勢(shì):1、樓盤(pán)品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤(pán)多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主,而且少有車(chē)庫(kù),小區(qū)環(huán)境一般,根據(jù)市場(chǎng)的需要,多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車(chē)庫(kù)的高檔別墅,將成為需求的新趨向。2、開(kāi)發(fā)規(guī)模化。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)用地小而分散,沒(méi)有形成規(guī)模開(kāi)發(fā)。新開(kāi)樓盤(pán)如××城市花園、××××花園等,占地面積較大,有一定的規(guī)模效應(yīng),市場(chǎng)反應(yīng)良好。3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái),城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫,土地也隨之增值,特別是沙河一帶,整治后的沙河,將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境,沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之,政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買(mǎi)力,使得城東將成為近年來(lái)最有開(kāi)發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場(chǎng)定位分析河濱印象地處城東,位于二環(huán)路內(nèi)側(cè),西靠府南河,東靠××堰河,南鄰×××南側(cè)其它項(xiàng)目待建工地,北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施,上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就當(dāng)前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看,隨著順江路龍舟路的整治完成,周邊新建了許多居住小區(qū),如××名宅、××嘉苑等,但多為電梯及多層的住宅小區(qū),只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要,而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白,河濱印象的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高,環(huán)境優(yōu)美,配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū),滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要,市場(chǎng)反應(yīng)較好,同時(shí)隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,成都作為西南特大型中心城市,眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部,這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體,這些都證明該類(lèi)高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。當(dāng)前,成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū),主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比,具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn),且一般都帶有私家車(chē)庫(kù)、花園,居家方便安全,生活質(zhì)量有保障,這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此河濱印象選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求,對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查,當(dāng)前市場(chǎng)上類(lèi)似高檔別墅單價(jià)多在4000-7000元/平方米之間,而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè),除了聯(lián)排別墅,還建有電梯公寓、多層公寓等。而”河濱印象”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,戶(hù)型較單一,因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其它小區(qū)內(nèi)的同類(lèi)型房地產(chǎn),居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)河濱印象有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障,與同類(lèi)型物業(yè)相比,價(jià)格定位居中,戶(hù)型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅,總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理,有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。由于能購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者,年收入較高,且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等,故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車(chē)家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析1、項(xiàng)目基本情況河濱印象位于二環(huán)路以?xún)?nèi),西靠府河,東靠石牛堰,南鄰待建項(xiàng)目,北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、××嘉苑等,公共配套設(shè)施較齊全,交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局,按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等,除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路,社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路,實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)”河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù),該項(xiàng)目總占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑總面積116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可銷(xiāo)售面積95,118平方米,贈(zèng)送面積16,044平方米),會(huì)所2,820平方米,幼兒園1,490平方米,配套用房620平方米,項(xiàng)目容積率0.95,綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓,戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在160平方米到298平方米之間,共403套,其中聯(lián)排別墅319套,復(fù)式別墅84套。2、售價(jià)的確定本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定,采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析,得出其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)策略,本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。經(jīng)過(guò)對(duì)比較案例的分析,得出評(píng)估對(duì)象各平均銷(xiāo)售單價(jià)如下(具體過(guò)程如下詳見(jiàn)附表):(1)、聯(lián)排別墅:根據(jù)”河濱印象”項(xiàng)目特點(diǎn),從市場(chǎng)資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個(gè)銷(xiāo)售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較,并經(jīng)過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見(jiàn)輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,得評(píng)估單價(jià)為:5391元/平方米。(2)復(fù)式別墅:根據(jù)”河濱印象”項(xiàng)目特點(diǎn),從市場(chǎng)資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個(gè)銷(xiāo)售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較,并經(jīng)過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見(jiàn)輔表)。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法,得評(píng)估單價(jià)為:4183元/平方米。3、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷(xiāo)售收入為49527.78萬(wàn)元,具體銷(xiāo)售情況明細(xì)如下表:序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積(m2)單位售價(jià)(元/m2)銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)備注1聯(lián)排別墅銷(xiāo)售收入80628.11539143466.61319戶(hù)2復(fù)式別墅銷(xiāo)售收入1449041836061.1784戶(hù)3合

計(jì)49527.78403戶(hù)4、銷(xiāo)售期的選定根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略、區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售情況,考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素,本次按季度測(cè)算銷(xiāo)售期,確定各期銷(xiāo)售比例(按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算)見(jiàn)下表:(單位:萬(wàn)元)9月12月3月6月9月12月3月6月29月百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10%銷(xiāo)售收入15848.892971.673962.224952.784952.782971.673962.224952.784952.785、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃,首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒(méi)有大的變化,其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行,再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn),同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷(xiāo)工作,加大促銷(xiāo)力度,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。五、項(xiàng)目分析1、”河濱印象”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)A.”河濱印象”三面環(huán)水,緊鄰××公園,××大學(xué),文化底蘊(yùn)濃厚,地理位置優(yōu)越,且位于二環(huán)路以?xún)?nèi),就當(dāng)前房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō),類(lèi)似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成,沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改進(jìn),交通更加便利,整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B．”河濱印象”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合,大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排,較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足,建筑風(fēng)格具有地方特色,小區(qū)景觀通透,這些都構(gòu)成了河濱印象獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。C.”河濱印象”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū),這在當(dāng)前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見(jiàn),相對(duì)與其它小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō),在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌,同時(shí)較單一的戶(hù)型也促成了購(gòu)買(mǎi)者文化收入層次的均等性,這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè),為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。D.四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)成功開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤(pán),其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)均具有過(guò)硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。萬(wàn)達(dá)的品牌就是對(duì)其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量保證。E.沙河的綜合治理,將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專(zhuān)家分析,在未來(lái)3－5年內(nèi),沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％,整治后的沙河,將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀,特別是東湖公園的建設(shè),將促進(jìn)整個(gè)××村大環(huán)境的提升,該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。2、”河濱印象”項(xiàng)目有如下劣勢(shì)A.”河濱印象”與”××園”、”××花園”等小區(qū)相比,后者位于城南,城南的發(fā)展已成氣候,周邊修建的小區(qū)檔次接近,業(yè)主文化層次收入水平接近,社區(qū)環(huán)境成熟。而”河濱印象”所在區(qū)域當(dāng)前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤(pán),要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū),周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。Ｂ.雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開(kāi)始著手進(jìn)行,但實(shí)施工程中存在很大的難度,整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間,在這段時(shí)間里,周邊環(huán)境不可能有太大的改進(jìn),這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。C．”河濱印象”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等可是當(dāng)前周邊缺乏超市、菜市等,日常生活不十分便利。D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅,復(fù)式別墅不帶私家車(chē)庫(kù),雖然開(kāi)發(fā)商承諾每戶(hù)贈(zèng)送一個(gè)露天車(chē)位,但作為高檔住宅小區(qū)車(chē)位比仍略顯不足,且露天停車(chē)會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車(chē)輛的通行。E.該項(xiàng)目主要針對(duì)高收入人群,這部分消費(fèi)雖然存在,可是畢竟有限,同時(shí)”××花園”、”××園”、”××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類(lèi)似的聯(lián)排別墅,消費(fèi)者選擇較多。”河濱印象”項(xiàng)目規(guī)模較大,共403套,因此預(yù)期銷(xiāo)售情況不會(huì)太樂(lè)觀,開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷(xiāo)力度。投資估算和籌資評(píng)價(jià)一。投資估算(一)投資估算的范圍及依據(jù)1、估算范圍:”河濱印象”工程規(guī)劃總占地245畝,凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米,其中:帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米,無(wú)地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米,另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施,建筑面積為4930平方米,均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測(cè)算(含廚衛(wèi)),外墻為外墻漆和石材相結(jié)合,坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其它費(fèi)用。2、評(píng)估依據(jù):”河濱印象”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專(zhuān)業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書(shū)等,依據(jù)<成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>、<四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額>SGD1-、<四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額>SGD2-、<四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額>SGD3－6-、<四川省工程費(fèi)用定額>SGD7-等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算,并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況,本著”客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。(二)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成該項(xiàng)目總投資40573.09萬(wàn)元,其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它)35679.20萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用)4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米;其中:土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米,房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米,其它費(fèi)用8.19元/平方米,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見(jiàn)附表。序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注合計(jì)40573.0940573.09116092.11平方米3494.91100.00%一土地費(fèi)用17286.5217286.52122622.00平方米1409.7442.61%凈地1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)1577015770122623.00平方米1286.0638.87%凈地2土地使用費(fèi)24.52122624.00平方米0.20.06%按交,不含代征地3契稅、手續(xù)費(fèi)266122624.00平方米21.690.66%按實(shí)際支出4土地出讓金1226122624.00平方米1003.02%按合同投資估算說(shuō)明:1、土地費(fèi)用按企業(yè)與××國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù),確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬(wàn)元/畝(含待征地),契稅按實(shí)際繳款憑證266萬(wàn)元計(jì)算,土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬(wàn)元計(jì)算。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬(wàn)元。序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注二前期工程費(fèi)792.89122624.00平方米64.661.95%1土地勘測(cè)費(fèi)90.95122624.00平方米00.22%按合同2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)417122624.00平方米01.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)3可研報(bào)告費(fèi)11122624.00平方米00.03%按合同及補(bǔ)充資料計(jì)4三通一平183.94122624.00平方米150.45%參照成都地區(qū)當(dāng)前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5開(kāi)口占道費(fèi)8428米30.21%參照成都地區(qū)當(dāng)前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6小區(qū)招標(biāo)6122624平方米30.01%按實(shí)際發(fā)生額投資估算說(shuō)明:2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格,企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為792.88萬(wàn)元。序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)15407.29116092.11平方米1327.1637.97%1建安工程費(fèi)10588.93111162.11平方米952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1聯(lián)排別墅9026.0293194.51平方米968.5122.25%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.1主體土建6714.993194.51平方米720.5316.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.2初裝費(fèi)用1339.5793194.51平方米143.743.30%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.3給排水347.993194.51平方米37.330.86%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.4照明系統(tǒng)362.7193194.51平方米38.920.89%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.1.5弱電系統(tǒng)260.9493194.51平方米280.64%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)15407.29116092.11平方米1327.1637.97%1建安工程費(fèi)10588.93111162.11平方米952.5726.10%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2復(fù)式別墅1562.9217967.60平方米869.853.85%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.1主體土建1148.9917967.60平方米639.482.83%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.2初裝費(fèi)用224.6717967.60平方米125.040.55%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.3給排水67.0617967.60平方米37.320.17%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.4照明系統(tǒng)71.917967.60平方米40.0190.18%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算1.2.5弱電系統(tǒng)50.2917967.6平方米27.990.12%按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算投資估算說(shuō)明:3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)(1)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以<四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額>和<全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表>為基礎(chǔ),參照成都地區(qū)同類(lèi)建筑技術(shù)水平,本次確定為:聯(lián)排別墅319套,復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米,復(fù)式別墅按869.85元/平方米計(jì)算,小區(qū)附屬工程1453.06萬(wàn)元,其中文化活動(dòng)中心863.66萬(wàn)元、幼兒園233.16萬(wàn)元、配電房35.44萬(wàn)元、門(mén)衛(wèi)及大門(mén)46.64萬(wàn)元、網(wǎng)球場(chǎng)19.57萬(wàn)元、游泳池111.89萬(wàn)元、圍墻142.7萬(wàn)元。序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位指標(biāo)占總投資%備注四其它費(fèi)用95.129.511811萬(wàn)平方米100.23%按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)五管理費(fèi)用1485.8349527.8萬(wàn)元3.00%3.66%按行業(yè)平均水平六銷(xiāo)售費(fèi)用1485.8349527.8萬(wàn)元3.00%3.66%按行業(yè)平均水平七財(cái)務(wù)費(fèi)用1922.2338650.86萬(wàn)元4.00%4.74%按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì)1其中:土地利息1067.66122624.00平方米1%2.63%從9月簽合同次月開(kāi)始計(jì)算(見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用)八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)462.2215407.3萬(wàn)元3.00%計(jì)1.14%按房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)九相關(guān)報(bào)建集資費(fèi)1635.179.511811萬(wàn)平方米171.914.03%1綜合報(bào)建費(fèi)1331.659.511811萬(wàn)平方米1403.28%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定2自來(lái)水集資貼費(fèi)1000.25%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定3電貼費(fèi)44.33403戶(hù)11000.11%戶(hù)表工程4天然氣集資費(fèi)159.19403戶(hù)39500.39%按當(dāng)前成都市有關(guān)規(guī)定6、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本,按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算),時(shí)間為2年,并假設(shè)這期間資金為均勻投入,合計(jì)為1922.23萬(wàn)元。7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3%計(jì)取,合計(jì)462.22萬(wàn)元。8、其它費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算,合計(jì)為95.12萬(wàn)元。9、相關(guān)費(fèi)稅(1)按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),合計(jì)為1331.65萬(wàn)元。(2)自來(lái)水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬(wàn)元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬(wàn)元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬(wàn)元。

以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為1635.17萬(wàn)元。一。投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資約40573.09萬(wàn)元,其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其它)35679.20萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用)4893.89萬(wàn)元;該項(xiàng)目投資來(lái)源為:企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元,工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元(到期萬(wàn)達(dá)集團(tuán)代還,詳見(jiàn)附件:萬(wàn)達(dá)集團(tuán)承諾函,截止11月末已歸還1100萬(wàn)元),中行流動(dòng)資金貸款萬(wàn)元(到期),向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元,銷(xiāo)售滾動(dòng)投入13711.46萬(wàn)元,截止評(píng)估基準(zhǔn)日,該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。售房收入的測(cè)算詳見(jiàn)第四章。根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)(已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無(wú)誤),企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是:截止9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬(wàn)元,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款4626.11萬(wàn)元,自籌資金合計(jì)為12478.55萬(wàn)元,占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。二。項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案,考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和當(dāng)前工程建設(shè)進(jìn)程,該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月,即8月—12月。該項(xiàng)目8月以前為購(gòu)買(mǎi)土地、籌備報(bào)建,其投資額約為16693萬(wàn)元;8月—12月為房屋主體建設(shè)期,其投資額約為15919.95萬(wàn)元,主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出,資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理,該項(xiàng)目投融資可行。三。有關(guān)說(shuō)明本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件:1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素,預(yù)定建設(shè)工期能得到保證;2、初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整,建筑面積無(wú)大的變化;3、國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整;4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。第六章償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用,編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目的盈利能力,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定1.本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為8月至12月,銷(xiāo)售期為12月至9月。2.經(jīng)營(yíng)期總收入的測(cè)算以其可售面積及平均售價(jià)為依據(jù),在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間,按成都市同類(lèi)地區(qū)相似項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)律,基于謹(jǐn)慎原則確定銷(xiāo)售回款計(jì)劃見(jiàn)第四章。3.經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè)(1)按銷(xiāo)售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。(2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè):營(yíng)業(yè)稅按收入的5%計(jì)算,城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算,教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算,交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算,所得稅按33%計(jì)提。(3)銷(xiāo)售費(fèi)用:銷(xiāo)售費(fèi)用按年銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。(4)管理費(fèi)用:各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用:根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算,詳見(jiàn)第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。4.財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算假設(shè)條件(1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。(2)成都市房地產(chǎn)特別是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。(3)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化,且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷(xiāo)售完畢。5.特殊處理因在成本測(cè)算中考慮了每戶(hù)天然氣集資、安裝費(fèi),而這筆費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)經(jīng)測(cè)算,項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率分別為:指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)數(shù)值單位利潤(rùn)總額6131.6萬(wàn)元凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元總成本利潤(rùn)率15.11%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率8.29%經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算,該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下(詳見(jiàn)評(píng)估主表2):1.內(nèi)部投資收益率:按全部投資計(jì)為26.77%;2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%):按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元;3.動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計(jì)為2.;由以上能夠看出,該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià),該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成,本次新增5383.08萬(wàn)元貸款便能滿足資金運(yùn)用,保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見(jiàn)評(píng)估主表1。四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷(xiāo)售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表能夠看出,項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC,企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下:項(xiàng)目借款償還期0.97年;項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。五、項(xiàng)目敏感性分析(一)盈虧平衡分析因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷(xiāo)售項(xiàng)目,以營(yíng)銷(xiāo)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析,按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn):開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)=

[1-(稅費(fèi)率+銷(xiāo)售費(fèi)率)]×平均單價(jià)(二)單因素敏感性分析經(jīng)過(guò)本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析,是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下,每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí),對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。從”項(xiàng)目敏感性分析表”能夠看出,銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本均為”河濱印象”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敏感因素,其中銷(xiāo)售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素,其每提高或降低10％,凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％;其次為開(kāi)發(fā)成本,每提高或降低10％,凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷(xiāo)售單價(jià)的敏感性較大,因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷(xiāo)售單價(jià)的變化,嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。從以上計(jì)算結(jié)果能夠看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。單因素敏感變化表

(單位:萬(wàn)元)總收入項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值變化率內(nèi)部收益率收益率變化率動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期償債保證比基本方案49527.7840573.093341.0426.77%2.030.973.41項(xiàng)目總投資+10%49527.7844630.4659.3880%12.79%52.22%2.810.952.89項(xiàng)目總投資-10%49527.7836515.785913.2377%45.86%71.31%2.010.983.91售價(jià)+10%54480.5640573.096247.3387%43.80%63.62%2.080.933.99售價(jià)-10%4457540573.09398.5588%11.84%55.77%2.8712.83貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一。貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)(一)定量分析經(jīng)評(píng)估測(cè)算,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí),貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25,低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6是界限值。以銷(xiāo)售面積比例計(jì)算的