福建惠安某項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告前期的市場調(diào)查報(bào)告和可行性

第一篇、市場概況一、惠安縣的發(fā)發(fā)展?jié)摿?、城市規(guī)劃調(diào)調(diào)整，對(duì)接大大泉州發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，惠安其其優(yōu)越的地理理位置，未來來將有較大的的發(fā)展前景：：=1\*GB3①惠安縣位于福福建東南沿海海中部，處于于泉州灣與湄湄洲灣之間，東東瀕臺(tái)灣海峽峽，是閩南著著名的僑鄉(xiāng)和和臺(tái)灣漢族同同胞主要祖籍籍地之一；=2\*GB3②為國務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的閩南金三三角對(duì)外開放放縣之一，素素有“石雕王國”、“建筑之鄉(xiāng)”、“漁業(yè)強(qiáng)縣”的美稱；=3\*GB3③惠安縣政府規(guī)規(guī)劃南遷，未未來惠安將向向東、向南發(fā)發(fā)展，向東依依托港口，向向南則主動(dòng)向向泉州靠攏。2、近幾年來，惠惠安逐步加快快縣城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套建設(shè)設(shè)力度，未來來將成為大泉泉州的中心區(qū)區(qū)域之一。=1\*GB3①1994年進(jìn)進(jìn)入全省經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”行列；=2\*GB3②先后榮獲全國國農(nóng)村電氣化化先進(jìn)縣、全國科技先先進(jìn)縣；=3\*GB3③2000年經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長33.6%連續(xù)7年蟬聯(lián)全省省經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”之首首；=4\*GB3④2001年榮榮獲福建省“十強(qiáng)縣”第五名、“十佳縣”第一名，位位居全國社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展百百強(qiáng)縣第49名；=5\*GB3⑤2003年再再次榮獲福建建省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”。全國社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展百百強(qiáng)縣第36名；3、人口構(gòu)成：：惠安縣總?cè)丝?93萬，方圓總總覆蓋面積670平方公里，整整個(gè)城區(qū)由16個(gè)鎮(zhèn)組成，平平均鎮(zhèn)人口59000人，其中螺螺城鎮(zhèn)、崇武武鎮(zhèn)、洛陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)、涂塞鎮(zhèn)人人口居多?？h政府所在鎮(zhèn)———螺城鎮(zhèn)，縣縣城的核心。地區(qū)人口（人）總計(jì)（人）中心城區(qū)螺城75990合計(jì)：1513338螺陽75348惠東片區(qū)崇武71733合計(jì)：4257780東嶺58952東橋63755山霞48987小乍31343凈峰65213凃寨85797惠南片區(qū)洛陽61170合計(jì)：2009938百奇14021東園52858張板72889惠西片區(qū)黃塘38134合計(jì)：722331紫山34097惠北片區(qū)輞川72684合計(jì)：7268842007年末惠惠安縣總?cè)丝诳谀昴┛倯魯?shù)（戶戶）合計(jì)合計(jì)中性別年齡非農(nóng)業(yè)人口未落常住戶戶男女18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上2484829377331356703725463047474686213133317256313556937882007年度惠惠安縣人口變變動(dòng)出生死亡遷入遷出合計(jì)男女合計(jì)男女省內(nèi)遷入省外遷入遷往省內(nèi)遷往省外1053556504885518629442242403124714182901根據(jù)惠安城市總總體規(guī)劃來看看，惠安城市市近期人口15萬人，中期19萬人，遠(yuǎn)期25萬人。至2010年，惠安城城市規(guī)劃人口口19萬人，建設(shè)設(shè)用地17.73平方公里；；至2020年規(guī)劃人口25萬人，建設(shè)設(shè)用地24.73平方公里。且且在規(guī)劃中，惠惠安明確區(qū)域域功能融入泉泉州中心城市市。二、惠安縣的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、惠安縣整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)展布布局一個(gè)中心區(qū)、二二條繁榮帶、三三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。1、一個(gè)中心區(qū)區(qū)：規(guī)劃為25平方方公里的城關(guān)關(guān)和螺陽鎮(zhèn)、黃黃塘鎮(zhèn)、輞川川鎮(zhèn)部分地區(qū)區(qū)。主要發(fā)展展技術(shù)密集型型和無污染工工業(yè)、高優(yōu)農(nóng)農(nóng)業(yè)以及第三三產(chǎn)業(yè)。2、二條繁榮帶帶：沿國道324線線惠安路段和和沿黃塘至崇崇武二級(jí)公路路經(jīng)濟(jì)繁榮帶帶，沿線兩側(cè)側(cè)布局鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)小區(qū)，發(fā)發(fā)展具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)特色的規(guī)模模化、集約化化企業(yè)。3、三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)：=1\*GB3①崇武對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)貿(mào)旅游區(qū)，包包括崇武鎮(zhèn)和和山霞鎮(zhèn)，主主要發(fā)展石雕雕石材工業(yè)、水水產(chǎn)業(yè)、對(duì)臺(tái)臺(tái)經(jīng)貿(mào)和旅游游業(yè)。=2\*GB3②秀涂港口經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，包括洛洛陽、東園、張張坂和百崎等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以秀秀涂港開發(fā)建建設(shè)為突破口口，積極接受受泉州市區(qū)輻輻射，發(fā)展進(jìn)進(jìn)出口型加工工制造業(yè)，技技術(shù)密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和高科技技農(nóng)業(yè)。=3\*GB3③斗尾港口經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，包括凈凈峰、東嶺、東東橋和小乍等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)揮揮其擁有可建建成30萬噸泊位斗斗尾和寬廣陸陸域的優(yōu)勢(shì)，發(fā)發(fā)展修造船業(yè)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建建筑業(yè)和水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2、惠安經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)：基本參照指標(biāo)（2007年大泉州之之惠安縣統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒）①人均國民生產(chǎn)產(chǎn)總值（單位位：萬元）地區(qū)生產(chǎn)總值增長（％）第一產(chǎn)業(yè)增長（％）第二產(chǎn)業(yè)增長（％）第三產(chǎn)業(yè)增長（％）2695244416.02052690.21504752218.198522316.6②工業(yè)總產(chǎn)值（單單位：萬元）全部工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長（%）國有及年銷售收收入500萬元以上上非國有企業(yè)業(yè)比上年增長（%）年銷售收入5000萬元以下非國有企業(yè)業(yè)4128402222.73109966628.610184366③固定資產(chǎn)投資資額（單位：：萬元）全社會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增長（%）#城鎮(zhèn)項(xiàng)目投資資房地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)村項(xiàng)目投資農(nóng)戶投資73388440.35250331108243485763170④社會(huì)消費(fèi)品零零售額（單位位：萬元）2007年增長728705..416.1⑤居民總存款（單單位：億元）年末金融機(jī)構(gòu)本本外幣各項(xiàng)存存款余額人民幣存款余額額#居民儲(chǔ)蓄存款款余額128.66127.5289.26⑥農(nóng)民人均純收收入（單位：：元）本期上年同期本期比上年同期期絕對(duì)數(shù)相對(duì)數(shù)7331666866410.0⑦在崗職工平均均工資（單位位：元）年全部在崗職工工平均工資增長（%）其中：年企業(yè)職職工平均工資資增長（%）1982513.021880913.05（以上是對(duì)整個(gè)個(gè)惠安縣城的的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)）3、各個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況2007年惠安安縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)完成情況況1（單位：萬萬元）總產(chǎn)值工業(yè)產(chǎn)值值出口交貨值增加值企業(yè)數(shù)51651644425264991003129914283155105092007年惠安安縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)完成情況況2（單位：萬萬元）營業(yè)收入利潤總額上交稅金勞動(dòng)者報(bào)酬人數(shù)49778799383680115072415157891388163根據(jù)惠安縣總體體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃，在未來來5年內(nèi)列入第第一梯隊(duì)的崇崇武、螺城、螺螺陽、洛陽、東東園等5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值要達(dá)到50億元,其中崇武要要爭取突破100億元；第二二梯隊(duì)的輞川川、涂寨、百百崎、張坂、山山霞、凈峰等等6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)產(chǎn)值要達(dá)到到30億元，其余余鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值要達(dá)到10億元以上。4、未來城市發(fā)發(fā)展趨勢(shì)：根據(jù)惠安的發(fā)展展條件和為了了城市發(fā)展的的可能，惠安安城市的性質(zhì)質(zhì)擬定為：惠惠安縣域政治治、經(jīng)濟(jì)、文文化中心，以以臨港型工業(yè)業(yè)為主的僑鄉(xiāng)鄉(xiāng)工業(yè)城市。①未來五年惠安安的區(qū)域格局局：四區(qū)一帶帶完善城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，形成以以縣城中心城城區(qū)為核心區(qū)區(qū)，洛秀、斗斗尾、崇武三三個(gè)新城區(qū)相相互襯托，以以中心城鎮(zhèn)為為骨干，組合合有序、功能能齊全、品位位較高的組團(tuán)團(tuán)式新型城市市格局，構(gòu)建建泉州次中心心城市基本框框架。形成以螺城、螺螺陽及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分區(qū)域域?yàn)橹鞯目h城城科工貿(mào)次中中心城市，重重點(diǎn)建設(shè)城南南工業(yè)園區(qū)、城城北工業(yè)基地地、臺(tái)商創(chuàng)業(yè)業(yè)基地，大力力發(fā)展商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、園區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)，加快快形成泉州次次中心城市的的中心城區(qū)及及產(chǎn)業(yè)集聚中中心、要素集集散中心、科科教文化中心心，現(xiàn)代服務(wù)務(wù)中心、生活活居住中心。形成以秀涂為主主，涵蓋百崎崎、東園、洛洛陽及張坂部部分區(qū)域的洛洛秀現(xiàn)代化新新城區(qū)，重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)惠東工工業(yè)區(qū)、臺(tái)商商投資區(qū)、秀秀涂中心港區(qū)區(qū)，大力發(fā)展展園區(qū)經(jīng)濟(jì)、港港口經(jīng)濟(jì)，加加快形成泉州州灣北岸現(xiàn)代代化新城區(qū)和和加工、貿(mào)易易、物流中心心。形成以斗尾為主主，涵蓋東嶺嶺、東橋、凈凈峰、小山乍乍及輞川、涂涂寨部分區(qū)域域的斗尾臨海海重化工業(yè)區(qū)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)設(shè)斗尾港區(qū)、泉泉惠石化園區(qū)區(qū)、泉州船舶舶配套產(chǎn)業(yè)園園區(qū)、惠東工工業(yè)園區(qū)，大大力發(fā)展臨港港重化工業(yè)、港港口物流業(yè)、船船舶修造業(yè)、配配套服務(wù)業(yè)，加加快形成海峽峽西岸重要的的石化基地、船船舶修造基地地、石化物流流中心和湄洲洲灣南岸現(xiàn)代代化新城區(qū)。形成以崇武為主主，涵蓋山霞霞及張坂部分分區(qū)域的崇武武對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)旅旅游區(qū)，重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)崇武城城區(qū)組團(tuán)和崇崇武古城、青青山灣、半月月灣、西沙灣灣綜合開發(fā)以以及崇山石雕雕石材加工基基地，大力發(fā)發(fā)展名勝古跡跡旅游、濱海海風(fēng)光旅游、民民俗文化旅游游和石雕工業(yè)業(yè)旅游等旅游游經(jīng)濟(jì)以及對(duì)對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)合作作。形成以走馬埭現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范范區(qū)為主，環(huán)環(huán)繞大港灣、文文筆山、筆架架山、黃塘溪溪流域的綠色色生態(tài)農(nóng)業(yè)觀觀光帶，大力力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)農(nóng)業(yè)，建成現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范范基地、果蔬蔬產(chǎn)品供應(yīng)基基地、水產(chǎn)規(guī)規(guī)模養(yǎng)殖基地地、花卉林木木種植基地、休休閑療養(yǎng)觀光光基地。②根據(jù)規(guī)劃城市市發(fā)展形態(tài)及及道路規(guī)劃，惠惠安未來城區(qū)區(qū)形成“一綠心、三三中心、四片片區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)。一綠心：規(guī)劃城城市遠(yuǎn)期向西西跨過科山、太太陽山發(fā)展，將將科山、太陽陽山包圍于城城市發(fā)展用地地中，太陽山山與西母石山山、獅山作為為遠(yuǎn)景城市中中心的生態(tài)綠綠地，與科山山、螺山共同同構(gòu)成城市真真正的綠心。三中心：螺城舊舊城區(qū)依托中中新花園及周周邊商業(yè)設(shè)施施改造建設(shè)，形形成全縣商貿(mào)貿(mào)中心；螺陽陽大紅埔一帶帶以石雕城、綜綜合市場、賓賓館等組成商商業(yè)及旅游服服務(wù)中心；中中部結(jié)合中山山南路建設(shè)、市市政府南移形形成城市行政政、科技文化化及金融貿(mào)易易中心。四片區(qū)：根據(jù)自自然水體、山山體將城區(qū)分分成城南、螺螺城、城北及及城西四個(gè)片片區(qū)。螺城片片區(qū)主要發(fā)展展行政辦公、商商貿(mào)金融、生生活居住、文文化娛樂；城城南片區(qū)主要要發(fā)展工業(yè)、倉倉儲(chǔ)和對(duì)外交交通；城北依依托城北工業(yè)業(yè)區(qū)、大專院院校區(qū)形成城城北片區(qū)；遠(yuǎn)遠(yuǎn)景城市跨越越科山、太陽陽山形成城西西片區(qū)，形成成相對(duì)獨(dú)立以以居住為主的的片區(qū)。惠安縣城城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃在對(duì)對(duì)城內(nèi)大小城城鎮(zhèn)合理布局局和職能分工工的基礎(chǔ)上著著重融入大泉泉州市發(fā)展規(guī)規(guī)劃，對(duì)接洛洛秀組團(tuán)和泉泉港區(qū)，主動(dòng)動(dòng)整合工業(yè)園園區(qū)，發(fā)展港港口和臨港工工業(yè)。全縣分分劃為螺城、崇崇武、斗尾、秀秀涂四大城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組群，其布布局合理、職職能分工明確確，為在惠安安縣建成海峽峽西岸繁榮帶帶先行區(qū)和濱濱海城鎮(zhèn)群，加加快城鎮(zhèn)化和和城鄉(xiāng)一體化化進(jìn)程，促進(jìn)進(jìn)惠安經(jīng)濟(jì)社社會(huì)的進(jìn)一步步發(fā)展，提供供了有利條件件。第二篇、房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展概況及及現(xiàn)狀一、惠安房地產(chǎn)產(chǎn)總體概況在泉州周邊縣域域房地產(chǎn)市場場，惠安樓市市是較受人們們關(guān)注的區(qū)域域之一。位于于泉州東北部部、大泉州半半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈的僑鄉(xiāng)工業(yè)業(yè)城市，不僅僅是石雕、石石材、建筑之之鄉(xiāng)，而且曾曾多次躋身國國家百強(qiáng)縣、福福建十強(qiáng)縣行行列，因此，惠安的房地產(chǎn)開發(fā)是大泉州最有前景的區(qū)域之一。在歷經(jīng)數(shù)年舊城城改造后，商商品房市場一一直處在不溫溫不火的狀態(tài)態(tài)，從2004年以來陸陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入市市場的樓盤，銷銷售緩慢，市市場一直處在在低迷的狀態(tài)態(tài)，房價(jià)也一一直處在大泉泉州縣域市場場較低水平。說明，惠安經(jīng)過幾年的舊城改造之后，很大程度上解決原先剛性住房需求，導(dǎo)致了商品房消費(fèi)市場不旺。通過市場調(diào)查了了解，惠安房房地產(chǎn)市場并并不是沒有需需求，而是市市場本身產(chǎn)品品同質(zhì)化現(xiàn)象象非常明顯。相相反，品質(zhì)較較高的樓盤，在在這里依然受受到購房者青青睞。因此，惠安未未來的樓市開開發(fā)形態(tài)，將將面臨一場“質(zhì)”的變革。二、惠安房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、城市舊城改改造分析：惠安房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，舊城改改造是其樓市市開發(fā)不可或或缺的一大組組成部分，在在2000年至2006年間，舊城城改造是惠安安房地產(chǎn)市場場開發(fā)的主導(dǎo)導(dǎo)，安置房開開發(fā)成為惠安安樓市的一大大現(xiàn)象。

中新花園、科山山花園、東南南商業(yè)城、新新華書店區(qū)域域改造工程、惠惠泉賓館區(qū)域域改造工程、霞霞張區(qū)域改造造、北關(guān)小區(qū)區(qū)改造等項(xiàng)目目紛紛出現(xiàn)，其其中中新花園園、東南商業(yè)業(yè)城等，均為為數(shù)百畝大盤盤，成為惠安安舊城改造標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目?；莅部h城為把中中心城鎮(zhèn)做大大和集中進(jìn)行行重點(diǎn)城鎮(zhèn)建建設(shè)，在政府府有意識(shí)地引引導(dǎo)之下，城城區(qū)改造和開開發(fā)如火如荼荼且惠安城區(qū)面面貌大為改觀觀。2、市場銷售價(jià)價(jià)格分析：通過市場調(diào)查了了解，2003年，惠安房房價(jià)在1000～1200元/平方米之間間，當(dāng)時(shí)縣城城擁有眾多舊舊城改造項(xiàng)目目，如霞張花花園、科山花花園、東南商商業(yè)城等項(xiàng)目目。此外，當(dāng)當(dāng)時(shí)亦有一定定規(guī)模的商品品房進(jìn)入市場場。當(dāng)時(shí)金石石花園、新世世紀(jì)豪園等樓樓盤均為外售售項(xiàng)目，價(jià)格格差不多在1000～1200元/平方米之間間，不過，市市場處于不溫不火火階段，一方面面，惠安的舊舊城改造量大大，當(dāng)時(shí)舊城城改造項(xiàng)目東東南商業(yè)城面面積近250畝，同期有有霞張花園等等樓盤，此間間亦有中新花花園300多畝的改造造項(xiàng)目；另一一方面，當(dāng)時(shí)時(shí)惠安房地產(chǎn)產(chǎn)整體開發(fā)水水平并不高，品品質(zhì)很難跟上上，很多購房房者由于買不不到合適的房房子，紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)泉州、廈廈門市場。目前惠安的房地地產(chǎn)市場住宅宅銷售均價(jià)在在2800--3000元/平方米。2005年開始新一一輪的上漲，當(dāng)當(dāng)時(shí)東南商業(yè)業(yè)城項(xiàng)目南苑苑一期開盤時(shí)時(shí)，價(jià)格被拉拉到1500多元/平方米，均均價(jià)超過1700元/平方米，最最高價(jià)超過2000元/平方米。077年以來，惠惠安縣城及南南北兩個(gè)板塊塊眾多品質(zhì)較較好項(xiàng)目的入入市，惠安房房價(jià)也在不斷斷的攀升，目目前已有多個(gè)個(gè)樓盤的價(jià)格格突破4000元/平方米，有有部分樓盤的的最高價(jià)已達(dá)達(dá)到4500元/平方米以上上。3、產(chǎn)品規(guī)劃品品質(zhì)分析：2004年～22005年間，是惠惠安房地產(chǎn)市市場較有代表表意義時(shí)期。位位于惠安縣南南片區(qū)的福王王景花園、友友邦·鉆石名家、君君悅?cè)A庭項(xiàng)目目，均為帶電電梯小高層或或高層項(xiàng)目，其其進(jìn)入市場，是是惠安整體樓樓市的一次大大提升。從原原先以舊城改改造為主，過過渡到有小區(qū)區(qū)、有景觀、有有物管的電梯梯樓開發(fā)，由由此宣告了惠惠安樓市品質(zhì)質(zhì)開發(fā)時(shí)代的的來臨。盡管管這些樓盤均均不處在惠安安縣城中心區(qū)區(qū)，但是，均均以各自的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸引了了購房者的關(guān)關(guān)注。2006年，惠惠安房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)了在在售樓盤達(dá)20多個(gè)的空前前盛況，商品品房銷售市場場競爭態(tài)勢(shì)開開始漫延。隨隨著濱江國際際、園林天下下等樓盤的入入市，無疑將將使惠安的樓樓盤開發(fā)品質(zhì)質(zhì)再度提升，眾眾多樓盤通過過社區(qū)園林景景觀、物業(yè)管管理、戶型設(shè)設(shè)計(jì)等方面做做足工夫。對(duì)對(duì)于進(jìn)入市場場的濱江國際際項(xiàng)目，借助助周邊環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)，推出公公園地產(chǎn)名號(hào)號(hào)，打造雙公公園概念，而而海城·園林天下項(xiàng)項(xiàng)目，亦以打打造園林景觀觀這一優(yōu)勢(shì)，吸吸引了購房者者的眼球。此外，惠安房地地產(chǎn)市場的品品質(zhì)，很大一一方面原因在在于外來開發(fā)發(fā)企業(yè)的介入入，這些外來來開發(fā)商，不不僅為惠安的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來了更多多理念和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，而且為惠惠安城市建設(shè)設(shè)起到了很大大的推動(dòng)作用用。從2004年以后，惠惠安房地產(chǎn)市市場外來開發(fā)發(fā)企業(yè)逐步增增多，建隆房房地產(chǎn)、百宏宏房地產(chǎn)、友友邦地產(chǎn)、建建德房地產(chǎn)、海海城房地產(chǎn)等等眾多房地產(chǎn)產(chǎn)公司紛紛進(jìn)進(jìn)入。4、分區(qū)板塊開開發(fā)分析：惠安房地產(chǎn)市場場的競爭體現(xiàn)現(xiàn)在多極化競競爭，包括中中心區(qū)域南北北板塊之間的的競爭，以及及商品房與安安置房之間的的競爭，同時(shí)時(shí)競爭又表現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)格方面面競爭和客源源之間競爭兩兩方面。由于惠安縣城呈呈線性分布，房房地產(chǎn)市場開開發(fā)也由此線線性狀開發(fā)，由由縣城中心區(qū)區(qū)域板塊向南南北兩大片區(qū)區(qū)拓展，從目目前現(xiàn)狀來看看，惠安縣城城的房地產(chǎn)開開發(fā)，出現(xiàn)三三大片區(qū)競爭爭，中心板塊塊、南片區(qū)及及北關(guān)片區(qū)三三大區(qū)域，由由于區(qū)位和周周邊環(huán)境的差差異，因此，處處在不同區(qū)域域的樓盤，在在價(jià)格方面，有有著較為明顯顯的差別。從從目前在售的的樓盤對(duì)比情情況來看，目目前北關(guān)片區(qū)區(qū)已開始銷售售的商品房與與南片區(qū)的房房價(jià)差價(jià)將近近1000元/平方米。5、規(guī)劃大盤項(xiàng)項(xiàng)目分析：惠安目前在售大大大小小項(xiàng)目目20個(gè)左右，有2005年以來進(jìn)入入市場的商品品房項(xiàng)目、安安置項(xiàng)目的可可售商品房和和尾盤項(xiàng)目。2005年以來來，惠安縣城城大型商品房房項(xiàng)目紛紛啟啟動(dòng)，君悅?cè)A華庭就是當(dāng)時(shí)時(shí)較有代表性性的一個(gè)樓盤盤，如在惠安城城區(qū)，建筑面面積23萬平方米的的項(xiàng)目并不是是惠安縣城最最大的商品房房開發(fā)項(xiàng)目，濱濱江國際的總總建規(guī)模達(dá)到到33萬平方米，同同時(shí)，亦有眾眾多數(shù)十畝的的項(xiàng)目。6、房價(jià)發(fā)展趨趨勢(shì)分析：在惠安房地產(chǎn)市市場，從市場場上代表性樓樓盤來看，在價(jià)格格上有了新突突破，濱江國國際一期開盤盤時(shí)均價(jià)3000元/平方米左右右，而國慶以以來推出二期期，均價(jià)達(dá)到到3600元/平方米左右右，最高價(jià)已已近4500元/平方米，同同時(shí)，已經(jīng)基基本售完的新新景華庭項(xiàng)目目，目前的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手價(jià)也在3700元/平方米左右右，單身公寓寓轉(zhuǎn)手價(jià)在4500元/平方米以上上。此外，麗麗景天成項(xiàng)目目最高價(jià)也在在4500元/平方米左右右。分析：從原先的的1000多元/平方米價(jià)格格，到目前最最高價(jià)突破4500元/平方米，惠惠安房價(jià)已經(jīng)經(jīng)了出現(xiàn)較大大幅度上漲，安目前的價(jià)價(jià)格一直在走走高，但相對(duì)對(duì)來講，從目目前市場調(diào)查查了解來看，銷售并不見好，樓盤銷售速度整體趨緩。眾多樓盤通過VIP優(yōu)惠、打折等方式進(jìn)行促銷。7、綜合分析（1）供應(yīng)量大大而對(duì)于惠安樓市市長期以來低低迷狀態(tài)，市市場供應(yīng)量大大，市場消化化有限是其中中最為主要的的原因。原先先的舊城改造造，使得城區(qū)區(qū)居民的住房房問題得到很很好的改善，購購房的剛性需需求有限，購購房者購房時(shí)時(shí)，更看中的的是居住環(huán)境境和樓盤品質(zhì)質(zhì)?！盎莅才f城改改造時(shí)，有些些家庭一戶就就補(bǔ)償了多套套住宅。事實(shí)上，惠安房房地產(chǎn)市場所所受到的沖擊擊，不僅僅在在于眾多樓盤盤同時(shí)在售給給市場所帶來來的銷售壓力力，惠安縣城城原先開發(fā)的的安置房項(xiàng)目目也沖擊商品品房市場?；莼莅苍扰f城城改造的項(xiàng)目目中，有一部部分安置房進(jìn)進(jìn)入三級(jí)市場場進(jìn)行交易，這這部分房源的的價(jià)格，往往往比同區(qū)域的的房價(jià)低，因因此，分流了了一定的客戶戶群。（2）人口結(jié)構(gòu)構(gòu)單一制約樓樓市發(fā)展惠安房地產(chǎn)市場場難以火熱起起來，與區(qū)域域的人流也有有很大關(guān)系。從從目前來看，惠惠安縣城只有有10萬多的人口口量，而且其其中還包括戶戶籍在惠安人人在外地的數(shù)數(shù)量，這樣的的基數(shù)，是較較難支撐起惠惠安幾年來舊舊城改造及商商品房供應(yīng)的的龐大消費(fèi)市市場。（3）市場消費(fèi)費(fèi)力不足從惠安縣的經(jīng)濟(jì)濟(jì)來看，崇武武、洛陽、東東橋、東園、黃黃塘等鄉(xiāng)鎮(zhèn)可可以稱得上是是惠安的經(jīng)濟(jì)濟(jì)重鎮(zhèn)，不過過，這些經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)強(qiáng)勁的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)對(duì)惠安的樓市市消費(fèi)帶動(dòng)，并并不明顯。一一方面，這些些鄉(xiāng)鎮(zhèn)與泉州州市區(qū)距離不不遠(yuǎn)，很多購購房者在本鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自建建房后，紛紛紛到泉州或者者廈門等地購購房；另一方方面，崇武、洛洛陽、黃塘等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)如如火如荼，而而且開發(fā)的起起點(diǎn)都相對(duì)較較高，留住了了很大一部分分購房者。當(dāng)當(dāng)然，縣城外外來人口有限限，也是制約約惠安樓市快快速發(fā)展的原原因之一。8、市場總結(jié)由于惠安目前的的房地產(chǎn)市場場住宅開發(fā)是是以安置及舊舊城改造為主主的開發(fā)模式式，所以在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)對(duì)較少創(chuàng)新，同同時(shí)，也無法法提升市場銷銷售價(jià)格，市市場上同類產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)象較為為嚴(yán)重，相互互競爭的只是是停在價(jià)格上上和地段上的的初級(jí)階段，而而市場上潛在在客層對(duì)廈門門、泉州等地地的房地產(chǎn)市市場創(chuàng)新規(guī)劃劃的產(chǎn)品卻有有著較大的興興趣，因此，如如何在項(xiàng)目上上能做到創(chuàng)新新規(guī)劃，將在在惠安房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展中中占有不可取取代的地位。第三篇、項(xiàng)目研研判一、城市總體概概覽：1、惠安縣屬泉泉州所轄縣城城區(qū)，轄166個(gè)鎮(zhèn)組成，螺螺城鎮(zhèn)為縣城城核心鎮(zhèn)，惠惠安縣城區(qū)呈呈馬蹄型分布布，并在城區(qū)區(qū)東側(cè)有福廈廈公路貫穿，通通過泉州、廈廈門、福州較較為便利，距距離泉州市227公里，惠惠安現(xiàn)有工業(yè)業(yè)區(qū)、城市劃劃分較為明顯顯，近兩年城城南工業(yè)區(qū)、城城北工業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展較比較迅迅速，帶動(dòng)了了整個(gè)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨隨著經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張張與城市建設(shè)設(shè)，惠安縣城城區(qū)加速南移移，城區(qū)南部部、東部將形形成一個(gè)新的的發(fā)展亮點(diǎn)。本項(xiàng)目本項(xiàng)目泉州市環(huán)城高速速公路示意圖圖2、惠安縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展是以工工業(yè)為重，素素有“建筑之鄉(xiāng)”，“石雕之鄉(xiāng)”著稱，隨著“中國石雕城”的興建，極極大加強(qiáng)了惠惠安石雕石材材的對(duì)外貿(mào)易易，帶動(dòng)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小石材材企業(yè)的加工工發(fā)展，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，這些工工廠數(shù)量近22000家，集集中分布在鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，以以崇武鎮(zhèn)為主主要分布區(qū)域域，這部分石石雕工人工資資平均在20000元以上上，居民消費(fèi)費(fèi)水平不斷提提高，因此農(nóng)農(nóng)村富豪階層層向城市轉(zhuǎn)移移，形成高檔檔住宅及店面面投資的主要要購買力。3、由于惠安縣縣城區(qū)所轄范范圍面積較小小，再有消費(fèi)費(fèi)能力的局限限，經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展必將受到到城區(qū)屬性及及整體規(guī)劃的的局限，目前前城市發(fā)展以以個(gè)體經(jīng)營為為主。市場化化、品牌化商商業(yè)經(jīng)營及專專業(yè)化主題市市場尚未形成成。目前整體體惠安縣以臨臨街店面為主主要消費(fèi)市場場場所尚未規(guī)規(guī)范，商機(jī)的的形成及人流流的聚集需要要專業(yè)的規(guī)范范及經(jīng)營的引引導(dǎo)。二、城市產(chǎn)業(yè)布布局：近年來，惠安縣縣圍繞又好又又快發(fā)展，實(shí)實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)動(dòng)，提升區(qū)域域經(jīng)濟(jì)競爭力力，進(jìn)一步加加快產(chǎn)業(yè)集聚聚，培育發(fā)展展產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，著力構(gòu)筑筑惠安發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐體系系。現(xiàn)已形成成具有濃郁地地方特色的石石雕石材、食食品飲料、鞋鞋服包袋和機(jī)機(jī)電五金等四四大工業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并成成功打造“惠雕”、“惠女”、“惠泉”三大品牌，同同時(shí)，船舶修修造、石化后后加工、旅游游等新產(chǎn)業(yè)逐逐步興起。園區(qū)整合擴(kuò)擴(kuò)規(guī)成效凸顯顯，城南、惠惠南、惠東工工業(yè)園區(qū)經(jīng)國國家發(fā)改委批批準(zhǔn)為省級(jí)工工業(yè)園區(qū)，城城北居仁、崇崇武山霞工業(yè)業(yè)基地和臺(tái)商商創(chuàng)業(yè)基地已已具規(guī)模，泉泉惠石化園區(qū)區(qū)列入湄洲灣灣石化基地并并起步建設(shè)。近近三年來共引引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目目249個(gè)，計(jì)劃總總投資50.8億元；新投投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目目314個(gè)，投建工工業(yè)項(xiàng)目367個(gè)，總投資58.3億元；2006年全縣規(guī)模模以上工業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值233.5億元、比增26.5%%%；規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)達(dá)達(dá)550家、新增74家；四大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成成產(chǎn)值276.2億元，占全全縣工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值76.7%%%；石化、修修造船等新興興產(chǎn)業(yè)培育取取得突破性進(jìn)進(jìn)展。切實(shí)保保障勞工權(quán)益益。1、“十一五”時(shí)期，惠安安縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展展要圍繞“打造港口經(jīng)經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)經(jīng)濟(jì)、品牌經(jīng)經(jīng)濟(jì)五大經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系”的目標(biāo)，按按照新型工業(yè)業(yè)化的要求，著著力優(yōu)化提升升“三大傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”（農(nóng)業(yè)、水水產(chǎn)、建筑），培培育壯大“四大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”（石雕石材材、食品飲料料、鞋服包袋袋、機(jī)械五金金），加快發(fā)發(fā)展“三大新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”（石油化工工、船舶修造造、旅游服務(wù)務(wù)），建設(shè)成成為特色突出出、優(yōu)勢(shì)明顯顯、競爭力強(qiáng)強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)基地。立足足港口優(yōu)勢(shì)，全全力推進(jìn)福煉煉30萬噸原油碼碼頭、外走馬馬埭圍墾工程程、中化重油油化工碼頭、秀秀涂多用途碼碼頭以及崇武武中心漁港建建設(shè)；發(fā)揮中中化重油加工工、泉州船廠廠等項(xiàng)目的帶帶動(dòng)作用，打打造海峽西岸岸重要的港口口和物流基地地。2、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集集聚升級(jí)，發(fā)發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、集約經(jīng)濟(jì)濟(jì)、品牌經(jīng)濟(jì)濟(jì)，提升四大大傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，壯大船船舶機(jī)電、石石油化工、電電子信息等新新興產(chǎn)業(yè)，培培育一批擁有有自主知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)產(chǎn)品；突出新新興產(chǎn)業(yè)、高高稅利產(chǎn)業(yè)、高高新技術(shù)和重重大項(xiàng)目等重重點(diǎn)領(lǐng)域招商商，主動(dòng)承接接臺(tái)灣石化、電電子信息、高高檔輕紡、機(jī)機(jī)械等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，打造海海峽西岸先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)基地地。主動(dòng)融入入泉州城市建建設(shè)，科學(xué)規(guī)規(guī)劃城市發(fā)展展布局，做大大中心城區(qū)規(guī)規(guī)模，建設(shè)和和完善“五網(wǎng)”、“五館”、“五園”，擴(kuò)大縣城城容量，提升升城市品位；；推進(jìn)中心集集鎮(zhèn)改造建設(shè)設(shè)，增強(qiáng)中心心城鎮(zhèn)承接區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射射、參與產(chǎn)業(yè)業(yè)分工能力，撐撐起泉州次中中心城市主體體框架。3、未來通過改改造提升以石石雕石材、食食品飲料、鞋鞋服包袋、機(jī)機(jī)械五金、建建筑裝飾等為為主的傳統(tǒng)支支柱產(chǎn)業(yè)集群群。在培育高高端戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)業(yè)集群的同時(shí)時(shí)，著眼于做做優(yōu)做強(qiáng)具有有競爭優(yōu)勢(shì)的的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，以集群群化的方式不不斷進(jìn)行改造造和提升，使使之迅速占領(lǐng)領(lǐng)行業(yè)高端，實(shí)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)支柱柱產(chǎn)業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目本項(xiàng)目惠安縣城市總體體道路規(guī)劃體體系4、石雕石材業(yè)業(yè)圍繞“發(fā)展規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化文文化蘊(yùn)涵、打打造‘惠雕’品牌”，進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化石雕石材材產(chǎn)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)，延伸石石雕石材產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，增強(qiáng)強(qiáng)石雕石材產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新新能力，開發(fā)發(fā)具有自主知知識(shí)產(chǎn)權(quán)的石石雕技藝和品品類，規(guī)范石石雕石材產(chǎn)業(yè)業(yè)競爭秩序，拓拓展石雕石材材產(chǎn)業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展空間。重重點(diǎn)建設(shè)雕藝藝展示中心、石石材荒料市場場和惠東、崇崇武山霞石雕雕加工基地以以及國道324線、惠黃、惠惠崇公路沿線線石雕藝術(shù)走走廊，推動(dòng)石石雕石材業(yè)向向規(guī)?；?、基基地化方向發(fā)發(fā)展。到2010年石雕石材材業(yè)產(chǎn)值達(dá)到到150億元，建設(shè)設(shè)成為國家級(jí)級(jí)石雕石材基基地。5、泉州作為一一個(gè)典型的海海灣城市，如如何利用地理理?xiàng)l件的天然然優(yōu)勢(shì)對(duì)各個(gè)個(gè)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)資源整合合是促使優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)級(jí)發(fā)展的重要要因素。特別別是中心市區(qū)區(qū)與周邊沿海海主要城鎮(zhèn)的的組合更是城城市戰(zhàn)略性發(fā)發(fā)展的重中之之重?；莅部h縣委、縣政府府號(hào)準(zhǔn)了時(shí)代代脈搏，積極極對(duì)接海峽西西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)和和“大泉州”發(fā)展戰(zhàn)略，在在泉州灣北岸岸的東園、張張坂、百崎3鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)建了惠東工工業(yè)園區(qū)，為為泉州中心城城市建設(shè)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源整合合和惠安縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展提供了堅(jiān)實(shí)實(shí)的載體。本項(xiàng)目本項(xiàng)目從規(guī)劃地圖上來來看，惠東工工業(yè)區(qū)與泉州州東海、晉江江、石獅都只只隔一道淺淺淺的海灣，已已經(jīng)建好的后后渚大橋、建建設(shè)中的晉江江大橋以及籌籌建中石獅、惠惠安跨海大橋橋可以把這幾幾個(gè)經(jīng)濟(jì)要地地連成一個(gè)完完整的區(qū)域?qū)崒?shí)體。目前，泉泉州到惠東工工業(yè)區(qū)的車程程不到20分鐘，從惠惠東工業(yè)區(qū)到到晉江陳埭、石石獅蚶江也都都只需要跨過過一道橋就可可以了。更為為重要的是，作作為泉州城市市東拓的重要要腹地，這里里有秀涂、后后渚、斗尾3大港口為依依托，面臨各各個(gè)交通大動(dòng)動(dòng)脈，南北有有泉州沿海大大通道和324國道復(fù)線，距距離晉江機(jī)場場、泉州火車車站、各個(gè)港港口、高速公公路進(jìn)出口、國國道等交通運(yùn)運(yùn)輸要地都非非常近，無論論是海、陸、空空，都很方便便。隨著泉州州城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的推進(jìn)，尤尤其是八大組組團(tuán)、半小時(shí)時(shí)城市群以及及海灣型城市市等戰(zhàn)略構(gòu)想想的更迭推進(jìn)進(jìn)，惠東工業(yè)業(yè)園區(qū)的戰(zhàn)略略地位及區(qū)位位優(yōu)勢(shì)將日趨趨明顯。三、本項(xiàng)目所在在區(qū)域環(huán)境分分析惠安縣惠東工業(yè)業(yè)園區(qū)是惠安安縣委、縣政政府為實(shí)現(xiàn)惠惠安經(jīng)濟(jì)新一一輪騰飛、快快速推進(jìn)新型型工業(yè)化、城城鎮(zhèn)化的建設(shè)設(shè)進(jìn)程，大力力培植新經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)、有有效增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展后勁、進(jìn)進(jìn)一步繁榮惠惠東區(qū)域工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)，在整整合涂寨、東東嶺、東橋、凈凈峰、小乍等等五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的基礎(chǔ)上于2002年12月設(shè)立的縣縣辦工業(yè)園區(qū)區(qū)，是福建省省重點(diǎn)工業(yè)園園區(qū)之一。本項(xiàng)目本項(xiàng)目惠東工業(yè)區(qū)整體體規(guī)劃面積6平方公里，首首期開發(fā)3000畝。園區(qū)按按照“企業(yè)向園區(qū)區(qū)集中、配套套企業(yè)向核心心企業(yè)集中、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)區(qū)集中、員工工生活向服務(wù)務(wù)區(qū)集中”的建設(shè)原則則，內(nèi)辟工藝藝美術(shù)品等傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)加工工業(yè)區(qū)、針織織服裝鞋帽等等輕加工業(yè)區(qū)區(qū)、電子及高高精密度機(jī)械械加工業(yè)區(qū)等等三大特色專專業(yè)功能區(qū)，是是以發(fā)展輕型型、低耗、輕輕度或無污染染的外向型企企業(yè)為主的工工業(yè)園區(qū)?；輺|工業(yè)區(qū)地處處福建省南部部、惠安縣東東部，有著完完善的基礎(chǔ)配配套設(shè)施。交交通方面：南南距泉州市區(qū)區(qū)25公里、后渚渚港22公里、秀涂涂港20公里，北距距交通部規(guī)劃劃的全國四大大國際中轉(zhuǎn)港港口之一----斗尾港13公里，距廈廈門、福州國國際機(jī)場140公里，距晉晉江機(jī)場57公里；距漳漳泉肖鐵路惠惠安站16公里、距規(guī)規(guī)劃中的港區(qū)區(qū)專用線港前前站2公里，南接接省道惠崇路路、北抵快速速通道（通福福廈高速路互互通口），園園區(qū)主干道-------通港大道（規(guī)規(guī)劃103米寬）貫穿穿南北，惠乍乍路（64米寬）橫擔(dān)擔(dān)東西，201線、沿海觀觀光大道環(huán)區(qū)區(qū)而過。供水水供電方面：：有2座11萬伏變電站站（赤湖變電電站、厝斗全全自動(dòng)無人值值守變電站

）和正在建建設(shè)的古山22萬伏變電站站供應(yīng)工業(yè)區(qū)區(qū)用電需求，日日產(chǎn)10萬噸的惠東東供水公司（近近期日供水能能力為3萬噸）于今今年11月份即將建建成投產(chǎn)。有有線通信方面面：惠安投入入了巨額資金金興建區(qū)域信信息基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)工程，2002年城鄉(xiāng)電話話交換機(jī)容量量達(dá)27.8萬門、泉靈靈通容量10萬門、移動(dòng)動(dòng)電話裝機(jī)容容量30萬門、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)用戶1萬多戶，并并可提供E1接口和ADSL、DDN、ISDN等數(shù)字專線線服務(wù)。工業(yè)園區(qū)有著雄雄厚的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和人才優(yōu)優(yōu)勢(shì)。改革開開放以來，惠惠安的經(jīng)濟(jì)建建設(shè)和社會(huì)事事業(yè)發(fā)展成效效顯著。1994年以來連續(xù)續(xù)九年蟬聯(lián)“福建省經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力十強(qiáng)縣縣”，2002年名列“全國最發(fā)達(dá)達(dá)百強(qiáng)縣”第56位、“全國縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本競爭爭力百強(qiáng)縣”第32位、“福建省經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力十強(qiáng)縣縣”第5位。初步形形成了以“石材工藝品品業(yè)、針織服服裝包袋業(yè)、制制鞋業(yè)、食品品加工業(yè)、五五金機(jī)械電子子制造業(yè)”等五大支柱柱行業(yè)為龍頭頭的工業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品品暢銷日本、歐歐美、東南亞亞等國家及港港澳臺(tái)地區(qū)，工工業(yè)經(jīng)濟(jì)外向向度達(dá)48%以上，并擁擁有一批具備備較強(qiáng)產(chǎn)品開開發(fā)能力、設(shè)設(shè)計(jì)能力、制制造能力的中中、高級(jí)技術(shù)術(shù)人員和近25萬人的產(chǎn)業(yè)業(yè)熟練技工人人員。目前，工業(yè)園區(qū)區(qū)已完成一期期的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)，正進(jìn)入入全方位的開開發(fā)招商階段段。現(xiàn)已成功功引進(jìn)了24個(gè)項(xiàng)目，合合同總投資10.48億元，實(shí)際際到資額9000萬元。其中中磊進(jìn)石材、峰峰盛石材、江江鑫防水涂料料已建成投產(chǎn)產(chǎn)，原野雕藝藝園、老爸食食品一期、鳴鳴本石材、環(huán)環(huán)球科技、新新豪豐禮品、錦錦興輕工、金金英電子、興興陽建材、宏宏泰服裝、和和亨電子等十十個(gè)項(xiàng)目主體體已投建。1、本項(xiàng)目位于于連接崇武到到惠安、泉州州等兩條主要要干道交匯處處——惠崇路、通通港路。2、本項(xiàng)目所在在區(qū)為東南部部新城工業(yè)區(qū)區(qū)，主要從城城市規(guī)劃發(fā)展展規(guī)劃來看，本本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)位是惠安東東南部工業(yè)開開發(fā)區(qū)域較為為顯著的一塊塊大型土地。3、本項(xiàng)目相臨臨街及附近環(huán)環(huán)境均屬較冷冷清街道，未未來商機(jī)與現(xiàn)現(xiàn)有繁華商業(yè)業(yè)街有相貫通通的機(jī)會(huì)，但但必需經(jīng)過一一定時(shí)間的發(fā)發(fā)展過程。4、區(qū)域交通工工具均以汽車車、客運(yùn)車為為主，由于本本項(xiàng)目區(qū)域幅幅射方圓較大大，部分人以以騎摩托車為為主。5、在生活配套套方面，多數(shù)數(shù)分布在縣城城區(qū)中心區(qū)域域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域域，本項(xiàng)目在在這一點(diǎn)與周周邊區(qū)域區(qū)別別較大，因此此，在本項(xiàng)目目區(qū)域及本項(xiàng)項(xiàng)目地塊內(nèi)部部環(huán)境配套及及商機(jī)是否有有聚集力將是是個(gè)案較大差差異點(diǎn)。6、本項(xiàng)目在地地段上處于城城區(qū)承東啟西西作用，惠崇崇路與通港路路及周邊沿海海大通道開通通，可以充分分發(fā)揮本項(xiàng)目目所處的發(fā)展展新區(qū)域與縣縣城區(qū)過度地地段的優(yōu)勢(shì)。四、SWOT資資源整合本項(xiàng)目落成的44幢建筑面積積為12000平方米的展展示長廊，創(chuàng)創(chuàng)建集約型的的實(shí)驗(yàn)轉(zhuǎn)化基基地：在現(xiàn)有有7000平方米實(shí)驗(yàn)驗(yàn)工廠的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再擴(kuò)建建15000平方米生產(chǎn)產(chǎn)廠房，吸引引20左右家具有有一定的研發(fā)發(fā)能力，誠實(shí)實(shí)經(jīng)營，心系系大局的中、小小石雕石藝企企業(yè)入駐原野野園。1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分分析①本項(xiàng)目位于惠惠崇路、通港港路交叉路口口，北睦惠安安城關(guān)，南鄰鄰崇武古鎮(zhèn)，西西接泉州市區(qū)區(qū)，東連斗尾尾大港，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特、交交通條件便捷捷通達(dá)，亦工工亦商，順風(fēng)風(fēng)順?biāo)?，是得得天?dú)厚的靈靈穴寶地；②本項(xiàng)目集生產(chǎn)產(chǎn)、加工、展展示和倉儲(chǔ)等等“一站式”服務(wù)和相關(guān)關(guān)的配套（別別墅、酒店等等）的工業(yè)園園區(qū)；③惠安石雕石藝藝發(fā)展歷史久久遠(yuǎn)，是著名名的“中國石雕之之都”，是海內(nèi)外外聞名的石雕雕石材生產(chǎn)基基地。④基礎(chǔ)設(shè)施配套套齊全并日臻臻完善。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分分析①受園區(qū)用地的的限制，外延延空間小。②該片區(qū)現(xiàn)有配配套和人文環(huán)環(huán)境明顯落后后。③現(xiàn)場目前一片片荒蕪，相關(guān)關(guān)配套未建起起來。④是所在片區(qū)屬屬獨(dú)家開發(fā)的的項(xiàng)目，周邊邊缺乏人氣。⑤客戶對(duì)其片區(qū)區(qū)印象不佳，片片區(qū)規(guī)劃認(rèn)知知不高。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分分析①政府出臺(tái)招商商優(yōu)惠政策；；②惠安共有石雕雕石材企業(yè)1000多家，其中中注冊(cè)資本在在1000萬元以上的的僅有9家，其中5家是外資企企業(yè)，只占企企業(yè)總數(shù)的0．77％。而集團(tuán)團(tuán)化經(jīng)營的企企業(yè)更是屈指指可數(shù)，目前前全縣只有1家石材企業(yè)業(yè)集團(tuán)登記注注冊(cè)。4、項(xiàng)目威脅分分析①配套不足，市市場培育過程程將被拉長。②人氣不足，現(xiàn)現(xiàn)場營銷困難難極大。③傳統(tǒng)“小、散散、亂”的市場，給給規(guī)范市場，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變模式帶來來難度。④國家政府對(duì)房房地產(chǎn)市場宏宏觀調(diào)控有增增無減，銀行行利率上調(diào)，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)市市場受到不小小影響。五、本項(xiàng)目投資資市場參考1、惠安縣主要要在售樓盤概概況區(qū)域項(xiàng)目名稱地理位置占地面積建筑面積主力戶型均價(jià)（元/㎡）銷售情況崇武鎮(zhèn)半月灣東方夏威威夷崇武古城東門//半月灣208畝150000㎡㎡別墅250㎡3000一期已售完海景灣花園崇武海景灣花園園（海濱公路路舊碼頭）10畝--三、四、五房占占68%多層2800小高層350068%海悅花園崇武邊防所對(duì)面面60畝120000㎡㎡三房占54%未開盤惠安縣城濱江國際南站斜對(duì)面133.5畝330000㎡㎡三房350050％濱海園林天下惠安公安局斜對(duì)對(duì)面60畝130000㎡㎡三房144㎡3500一期三幢60%%百宏福璟花園惠安南站旁邊97.11畝242400㎡㎡三房160-1170360095％君悅?cè)A庭324國道（第第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)旁）117畝230000㎡㎡三房128-1137㎡3000一期95％、二二期60%海西上城惠安縣城東南大大街37765平方方米147122平平方米三房120-11403800一期85%富邦大景城螺城北關(guān)街后坂坂路17畝規(guī)劃中二房107、三三房127㎡預(yù)計(jì)2600左左右五月中旬開盤廣海新景華庭惠安縣惠興街與與石靈街交接接口33畝60000㎡三房170㎡3200一期兩幢90%%建煌豪園惠安縣324國國道旁縣老人人活動(dòng)中心13.7畝22713㎡三房120-1130㎡420070%東嶺鎮(zhèn)奇盛花園惠安縣東嶺鎮(zhèn)玉玉仁路與東興興街交匯處31470㎡61100㎡三房140㎡170080%3、惠安縣城區(qū)區(qū)土地基準(zhǔn)地地價(jià)①惠安縣規(guī)劃區(qū)區(qū)工業(yè)用地基基準(zhǔn)地價(jià)表（生生地）

類別級(jí)別地面地價(jià)（元//平米）地面地價(jià)（萬元/畝）修正幅度（%）修正后上下限（元/平米）（萬元/畝）Ⅰ級(jí)225.001520270.0018.00-20180.0012.00Ⅱ級(jí)165.001120198.0013.20-20132.008.80Ⅲ級(jí)112.507.525140.629.38-2584.375.63②惠安縣崇武、百百崎、東園商商業(yè)用地片區(qū)區(qū)價(jià)及修正幅幅度

價(jià)位鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)區(qū)樓面地價(jià)（元/平米）修正幅度（%）樓面地價(jià)（元/平米）上調(diào)下調(diào)上限下限崇武一級(jí)120030-301560840二級(jí)55035-30742.5385洛陽、百崎一級(jí)110030-301430770二級(jí)50035-30675350東園一級(jí)100030-301300700二級(jí)40035-30540280③惠安縣其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等級(jí)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)Ⅰ級(jí)涂寨、東嶺、山山霞、張坂、黃黃塘、螺陽縣縣城規(guī)劃區(qū)外外Ⅱ級(jí)輞川、小乍、凈凈峰、紫山、東東橋④惠安縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)用地（熟熟地）基準(zhǔn)地地價(jià)及修正幅幅度

類別級(jí)別地面地價(jià)（萬元元/畝）修正幅度（%）地面地價(jià)（萬元元/畝）Ⅰ級(jí)8.5+2510.63-256.38Ⅱ級(jí)7+258.75-146.02⑤惠安縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)用地（生生地）基準(zhǔn)地地價(jià)及修正幅幅度