大埠東村改造謀劃建議書(shū)

大埠東改造可行性研究報(bào)告PAGEPAGE48青島瑞澤管理咨詢(xún)有限公司大埠東村改造可行性研究報(bào)告目錄總論…………3項(xiàng)目情況……3可行性研究的依據(jù)和范圍……4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)……………6項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性…………7項(xiàng)目提出的背景………………7項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………9市場(chǎng)分析…………………12房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………12項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析…………19項(xiàng)目改造目標(biāo)與改造方案………………22地塊現(xiàn)狀……22改造目標(biāo)……23項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案……23項(xiàng)目建設(shè)組成內(nèi)容…………23建筑規(guī)?！?4建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案…………25環(huán)境影響和安全防護(hù)……40環(huán)境保護(hù)……40安全防護(hù)……42節(jié)能………42資金運(yùn)作措施……………43投資估算……43資金籌措……44項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析………………44項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析…………46經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析………………48項(xiàng)目建議…………………48可行性研究結(jié)論…………49總論第一節(jié)項(xiàng)目情況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：大埠東村村莊改造項(xiàng)目概況：地段：項(xiàng)目位于遼陽(yáng)西路、勁松五路與勁松七路之間，隸屬于市北區(qū)東部地區(qū)。西臨青島市最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色、東城國(guó)際等時(shí)尚住宅小區(qū)。東部和北部是大片青島未來(lái)中高檔生活用地。區(qū)域內(nèi)將會(huì)有多個(gè)大規(guī)模居住區(qū)迅速崛起，未來(lái)的良好生活環(huán)境，可以預(yù)見(jiàn)。交通：遼陽(yáng)西路是青島市區(qū)貫通東西的主干道路。周邊路網(wǎng)暢達(dá)，交通便捷，發(fā)展?jié)摿薮?。市政配套：與高科園裝飾城僅一站之隔，規(guī)劃中的青島中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)中的高新開(kāi)發(fā)區(qū)分列西、東兩陲，沿遼陽(yáng)西路環(huán)境和生活氣氛即將發(fā)生翻天覆地的變化。頤中體育場(chǎng)、依浪水世界、國(guó)際啤酒城、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周?chē)?，文化娛?lè)、教育衛(wèi)生配套日臻完善。生態(tài)環(huán)境：南向展望浮山秀麗，東部遠(yuǎn)眺道教名山-嶗山，蒼山秀色，歷歷在目。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍可行性研究的范圍項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性市場(chǎng)分析改造目標(biāo)廠址選擇及建筑條件項(xiàng)目的技術(shù)方案和建設(shè)方案項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能實(shí)施進(jìn)度安排管理機(jī)構(gòu)投資估算及效益分析研究結(jié)論及建議政策依據(jù)《關(guān)于加快城市村莊改造進(jìn)程有關(guān)問(wèn)題的通知》（青政發(fā)[2002]63號(hào)）《關(guān)于加快市區(qū)舊城（村莊）改造進(jìn)程的通知》（青政辦發(fā)[2002]621號(hào)）《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》（市政府令第141號(hào)）青島市市北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范可行性研究的原則以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)住宅企業(yè)現(xiàn)代化，不斷提高居住區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足不同層次的社會(huì)需求、城市建設(shè)、環(huán)境改造、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。以國(guó)家康居工程標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，面向二十一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居者的居住及精神層次需求為目的，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的高品質(zhì)生活居住環(huán)境。堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，根據(jù)實(shí)際情況，在建設(shè)中拓展，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，具有超前性、示范性的原則。根據(jù)城市規(guī)劃要求，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案。堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選用的原則，選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備，節(jié)約投資、降低成本、減少能耗，推進(jìn)居住區(qū)建設(shè)水平的提高，以獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為原則。堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光、通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使居民接近自然、享受自然。同時(shí)，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，尊重人與自然的和諧統(tǒng)一。充分利用土地及其他資源，堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。第三節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：231畝（154077平方米）容積率：2總建筑面積：308154平方米其中：住宅面積221870平方米多層（60%）133600平方米小高層（40%）88270平方米公建面積79984平方米寫(xiě)字樓（70%）55989平方米網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米綠化率：40%項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景2003年，國(guó)務(wù)院總理溫家寶就農(nóng)村小康建設(shè)的總體要求是：高舉鄧小平理論偉大旗幟，全面貫徹“三個(gè)代表”重要思想，堅(jiān)持黨在農(nóng)村的基本政策，深化農(nóng)村改革，調(diào)動(dòng)和保護(hù)農(nóng)民的積極性，不斷解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展能力，提高農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化水平和城鎮(zhèn)化水平，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定增加農(nóng)民收入，是昂大農(nóng)民過(guò)上小康生活。改善農(nóng)民居住條件和生活水平現(xiàn)代化稱(chēng)為衡量農(nóng)民生活水平提高的重要標(biāo)準(zhǔn)之一?！肚鄭u市總體規(guī)劃》確定的我市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是：繼續(xù)完善“一個(gè)中心城市和五個(gè)次中心城市”的城市群發(fā)展格局，充分發(fā)揮中心城市的吸引輻射作用，強(qiáng)化次中心城市的分工協(xié)作職能，相對(duì)集中地發(fā)展重點(diǎn)城鎮(zhèn)，逐步形成一中心城市為依托，由中心城市、次中心城市、重點(diǎn)城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)組成的層次分明、規(guī)模適度、布局合理、職能分工明確、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。各級(jí)政府要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導(dǎo)下組織編制各區(qū)（市）域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)，指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)。同時(shí)，要理順小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理體制，開(kāi)展小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的政策研究，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)方面的各項(xiàng)改革，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，加大村鎮(zhèn)改革力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同繁榮。青島是一個(gè)美麗的海濱城市，改革開(kāi)放后，隨著招商引資和國(guó)企改革力度的加大，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效，城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。尤其是作為2008年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，對(duì)城市建設(shè)提出了更高要求。面向二十一世紀(jì)，隨著人們生活水平和文化素質(zhì)的提高，住宅的發(fā)展將由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征，目前青島市城市住宅建設(shè)不論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大的變化，但與二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征還有很大的差距。尤其市政府加快小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)步伐，青島各周邊市區(qū)商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)，許多空置地塊有待開(kāi)發(fā)，但由于農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)，缺乏完善配套的公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量低下。為了使人民群眾安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，不斷提高市民的居住水平，使青島市住宅實(shí)現(xiàn)大的跨越，大埠東村委會(huì)建議開(kāi)發(fā)建設(shè)大埠東村村莊改造項(xiàng)目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的現(xiàn)代化居住小區(qū)，推動(dòng)市北東部的住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。本著認(rèn)真貫徹、落實(shí)胡總書(shū)記講話和“三個(gè)代表”發(fā)展“三農(nóng)”的重要思想以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》精神，積極呼應(yīng)青島市政府的利民措施，美化城區(qū)，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，完善項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，改善農(nóng)民生活居住環(huán)境。擬通過(guò)對(duì)大埠東村村莊改造項(xiàng)目所在地塊進(jìn)行細(xì)致勘測(cè)規(guī)劃，新建總面積308154平方米，集多層、小高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)于一體的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，特作本可行性研究報(bào)告報(bào)審。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性符合國(guó)家、地方政策項(xiàng)目符合國(guó)家“九五”及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃把住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合青島市九屆人大會(huì)議通過(guò)的《政府工作報(bào)告》中提出“積極推進(jìn)住房制度改革，采取切實(shí)措施，促進(jìn)住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的精神；第九屆人大第二次會(huì)議上政府工作報(bào)告中指出：“在擴(kuò)大投資需求的同時(shí)，要采取有力措施引導(dǎo)和擴(kuò)大消費(fèi)需求，形成投資和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重拉動(dòng)。要通過(guò)多種渠道增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾的收入，加快發(fā)展消費(fèi)信貸，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，支持居民購(gòu)買(mǎi)住房和大件耐用消費(fèi)品”。在九屆人大三次會(huì)議上提出的“住宅產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)”。在九屆人大二次會(huì)議上，國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)曾培炎在報(bào)告中指出：“理順體制，完善政策，擴(kuò)大住房等高價(jià)值商品消費(fèi)。逐步建立以個(gè)人消費(fèi)為主體的消費(fèi)制度，減少福利型、供給型、實(shí)物型分配，實(shí)行分配貨幣化”。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，整頓土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和拆遷消費(fèi)，清理各種攤派和收費(fèi)，規(guī)范住房成本構(gòu)成，切實(shí)降低房?jī)r(jià)。增加住房信貸，完善二級(jí)市場(chǎng)，盡快把住房培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)。提倡和推廣分期付款等大眾信用消費(fèi)的精神。符合青島市“九五”及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；項(xiàng)目符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。住宅建設(shè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，今年全市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃投資比上年增長(zhǎng)5%以上。培育和完善建設(shè)市場(chǎng)體系，培育房地產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)也成為政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的重點(diǎn)。建立競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)秩序，以工程建設(shè)招投標(biāo)為龍頭，完善建筑有形市場(chǎng)的運(yùn)作，規(guī)范建設(shè)程序和管理體制；抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的培育，發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，培育房地產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)，激活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，從而反向推動(dòng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。國(guó)家已把住宅建設(shè)提到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項(xiàng)目具有顯著的示范作用。符合中共中央發(fā)展“三農(nóng)”的精神，加快城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化的步伐。符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加快城市化進(jìn)程步伐的需要。青島市當(dāng)前整體規(guī)劃的重點(diǎn)是北部，項(xiàng)目所在地是我市加快城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要建設(shè)區(qū)域之一。項(xiàng)目在北部板塊緊依高科園，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，進(jìn)行舊村改造是該區(qū)域當(dāng)前的一項(xiàng)迫切任務(wù)。尤其是根據(jù)大埠東村的實(shí)際情況，以及村民可望通過(guò)舊村改造改善居住環(huán)境的迫切要求，結(jié)合該村現(xiàn)有的財(cái)力狀況，按照“成熟一村、改造一村”的原則，以期通過(guò)項(xiàng)目改造，能促進(jìn)和帶動(dòng)青島市北區(qū)東部的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。符合村民住房需要。自青島市1994年區(qū)劃調(diào)整以來(lái)，由于種種因素的制約，大量村民因子女住房緊張而引發(fā)家庭和社會(huì)矛盾，向村委提出申請(qǐng)建房的要求愈加強(qiáng)烈，村委壓力愈來(lái)愈大，但全部解決有很大難度。符合推動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要。項(xiàng)目位于遼陽(yáng)西路、勁松五路與勁松七路之間，交通發(fā)達(dá)，周?chē)延懈∩胶笮^(qū)等大規(guī)模成熟居住社區(qū)，并擁有廣闊的未來(lái)發(fā)展前景。因此，該項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀。積極利用土地及自然資源，周邊自然生態(tài)環(huán)境會(huì)得到很好的保護(hù)，并且直接提升區(qū)域形象，加快城鎮(zhèn)改造建設(shè)的速度，直接改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和市容市貌，對(duì)創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市、迎接2008年奧運(yùn)會(huì)都是很有必要的。符合提升（小康）生活水平，推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)和市場(chǎng)發(fā)展的需要。改善周邊農(nóng)民居住條件，提高其生活質(zhì)量，是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的迫切需要。目前周邊多個(gè)村莊，仍有很多村民私自建設(shè)，雖然有關(guān)部門(mén)采取了諸多措施，但屢拆屢建。通過(guò)本項(xiàng)目的快速開(kāi)工建設(shè)，可在現(xiàn)有土地上建成功能完善、交通便捷、具有現(xiàn)代氣息的住宅區(qū)，不僅可改變周邊群眾的居住條件，更可通過(guò)新入住的高科園內(nèi)高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高整體生活質(zhì)量。同時(shí)，更可以截止周邊亂建現(xiàn)象，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大發(fā)展。符合提升地區(qū)品牌的需要。本項(xiàng)目的超前規(guī)劃、建設(shè)，不僅可以改善周邊的居住及自然生態(tài)環(huán)境，更可以塑造一個(gè)好的品牌，對(duì)于擴(kuò)大和提升市北東部區(qū)域的知名度、影響力有很大的促進(jìn)作用，對(duì)進(jìn)一步提升市北區(qū)政府品牌起到推進(jìn)作用，從而營(yíng)造一個(gè)更佳的投資環(huán)境，有利于招商引資，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目雖然本身的經(jīng)濟(jì)效益不高，但項(xiàng)目的建成對(duì)于周邊經(jīng)濟(jì)的提升和巨大的社會(huì)效益卻是可觀的，這也就是本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。市場(chǎng)分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它不但滿足市民對(duì)居住的要求，而且肩負(fù)著刺激消費(fèi)，促進(jìn)生產(chǎn)的重?fù)?dān)。2003年后世界經(jīng)濟(jì)回暖，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)不斷擠壓；受日元貶值影響，東南亞各國(guó)貨幣競(jìng)相貶值，造成中國(guó)出口不利。在此情況影響下，擴(kuò)大內(nèi)需，加大投資成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資是其中最有力的手段之一。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，住房消費(fèi)仍是大多數(shù)百姓家庭主要的消費(fèi)投資計(jì)劃之一，房地產(chǎn)仍然是我國(guó)今年經(jīng)濟(jì)中的熱點(diǎn)。2004年，青島房地產(chǎn)價(jià)格總指數(shù)112.3，上升12.3%，其中房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上漲明顯，上升15.2%，土地交易價(jià)格指數(shù)上升1.8%。城市居民人均可支配收入11089元，增長(zhǎng)10.1%；人均消費(fèi)性支出9002元，增長(zhǎng)11.7%。根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在1500美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。青島市人均GDP2002年就已超過(guò)1500美元，但直至2004年末，城區(qū)人均住宅建筑面積24.19平方米；農(nóng)民人均住房使用面積27.99平方米。而西方發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積在35平方米以上。因此，青島房地產(chǎn)業(yè)依然具有廣闊的發(fā)展空間。《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》是我國(guó)第一份跟蹤式行業(yè)景氣分析報(bào)告。該報(bào)告指出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)入中期調(diào)整過(guò)程。專(zhuān)家指出，與投資相對(duì)的，是房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)將明顯減緩。隨著2003年開(kāi)始土地拍賣(mài)、2004年房貸加息、2005年的二次加息等政策性調(diào)控逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)?；馃岬姆康禺a(chǎn)消費(fèi)增幅逐步放緩。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2005年房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢(shì)，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將在16%-18%。但同時(shí)這也是鳳凰涅磐的過(guò)程，是重新洗牌、規(guī)范市場(chǎng)的過(guò)程，這一點(diǎn)從03年至今的市場(chǎng)發(fā)展看，尤為明顯。整個(gè)行業(yè)朝著良性的軌跡發(fā)展，資源得到更加有效的整合配置。產(chǎn)品得到質(zhì)的提升，消費(fèi)者成為真正的受益者，反作用于市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力爆發(fā)，使得房?jī)r(jià)在一片叫“降”的喊聲中依然保持穩(wěn)定的升幅。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)在一個(gè)快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠(yuǎn)。青島市房地產(chǎn)分析六大特點(diǎn)主導(dǎo)青島市2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。住宅投資繼續(xù)“領(lǐng)跑”，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。隨著我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)趨好，老城區(qū)改造步伐加快，居民對(duì)商品住房的需求熱度不減，促動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。2004年，住宅投資完成128.9億元，同比增長(zhǎng)37%，高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速近10個(gè)百分點(diǎn)，占全部投資完成額的79.2%，比上年提高5.6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資7.48億元，同比增長(zhǎng)51.3%，所占比重上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速緩慢，全年完成投資14.9億元，同比增長(zhǎng)2.6%，所占比重下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積快步擴(kuò)張，新開(kāi)工面積增速放緩。2004年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收有關(guān)土地政策的影響和良好的市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)加大存量土地開(kāi)發(fā)的力度，新開(kāi)工項(xiàng)目一度大量增加。加之上年結(jié)轉(zhuǎn)較多，房屋施工面積快步擴(kuò)張，導(dǎo)致在建房屋盤(pán)子很大。各房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風(fēng)險(xiǎn)，加大了在建工程的投入，新開(kāi)工項(xiàng)目逐步減少，增幅回落，走勢(shì)趨緩。全年房屋施工面積達(dá)2101.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.2%，其中住宅施工面積940.8萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)2.6%。房?jī)r(jià)持續(xù)走高，漲幅明顯回落。據(jù)城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查顯示，2004年我市房屋價(jià)格指數(shù)比上年增長(zhǎng)15.2%，在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第一。市南區(qū)新近開(kāi)盤(pán)的寧夏路附近的幾處樓價(jià)已達(dá)到7600元/平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開(kāi)的樓盤(pán)也在6000元/平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價(jià)也攀升至3500元/平方米，但漲幅較去年明顯回落，2004年下半年市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度趨緩，較去年同比降低。郊區(qū)板塊仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心。隨著青島市郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建設(shè)，郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮迭起，加上市內(nèi)四區(qū)中心開(kāi)發(fā)用地的緊俏，也是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛把開(kāi)發(fā)目光轉(zhuǎn)向市郊，尤其是高科園、李滄、城陽(yáng)等區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的熱土。一季度，在青島市16.5億元的房地產(chǎn)投資中，市內(nèi)四區(qū)及嶗山完成7.7億元，占46.7%，其余郊區(qū)五市兩區(qū)完成8.8億元，占53.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置問(wèn)題比較突出。2004年，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積58.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為34.3萬(wàn)平方米，即新增空置面積24.6萬(wàn)平方米，比上年商業(yè)用房空置面積多增4萬(wàn)平方米，其中：市內(nèi)四區(qū)及嶗山新增商業(yè)用房空置面積1.9萬(wàn)平方米，郊區(qū)7個(gè)市區(qū)新增空置面積22.7萬(wàn)平方米。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置的大量增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用大量資金，影響資金的回籠，另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和我市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)總體情況較好，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)逐步增強(qiáng)。2004年，在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持塊增態(tài)勢(shì)，房屋開(kāi)發(fā)、資金來(lái)源構(gòu)成進(jìn)一步優(yōu)化，行業(yè)發(fā)展走勢(shì)向好。從2004年四個(gè)季度的房地產(chǎn)景氣數(shù)據(jù)來(lái)看，我市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處于景氣區(qū)間，四季度達(dá)到150.77點(diǎn)，位于工業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)之后，居第四位。房地產(chǎn)企業(yè)家信心景氣指數(shù)全年一直在170點(diǎn)左右，位于八大行業(yè)之首，可見(jiàn)各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)預(yù)期。由上可見(jiàn)，在經(jīng)歷了一系列政策變動(dòng)，從市場(chǎng)結(jié)果來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，如央行加息，對(duì)房地產(chǎn)的投資和房?jī)r(jià)暴漲起到一定遏制作用，同時(shí)也增加了購(gòu)房成本，抑制了部分購(gòu)房欲望。就青島房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，壓力也在逐步加大。青島市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對(duì)青島的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。居民收入水平不斷提高和城市化進(jìn)程逐漸加快，以及舊城改造力度的進(jìn)一步加大，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。從目前我市的房地產(chǎn)發(fā)展情況看，巨大的市場(chǎng)需求仍是拉動(dòng)房屋價(jià)格上漲的主要原因。青島市近幾年的房?jī)r(jià)居高不下，增長(zhǎng)幅度居全國(guó)同類(lèi)城市之首。盡管市政府采取有力措施實(shí)行宏觀調(diào)控，但受住房建設(shè)周期較長(zhǎng)等因素的影響，供求矛盾一時(shí)難以化解。2004年，我市房?jī)r(jià)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。主要是因?yàn)椋和恋刭Y源的不可重復(fù)性是土地拍賣(mài)價(jià)格漲幅較大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；建筑成本加大，如鋼材提價(jià)、配套標(biāo)準(zhǔn)提高等因素影響，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升；市區(qū)居民的購(gòu)房需求和外來(lái)人口的購(gòu)房需求共同拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。從目前發(fā)展情況看，青島市房?jī)r(jià)上升帶有房地產(chǎn)自身周期性變化的特征，具有其合理性。但是房?jī)r(jià)較高，超過(guò)了居民收入的增長(zhǎng)速度，勢(shì)必影響居民購(gòu)房的積極性。因此，政府積極加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。同時(shí)規(guī)劃加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，滿足中、低收入家庭的購(gòu)房需求，是我市房地產(chǎn)業(yè)保持健康、快速的發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果是房?jī)r(jià)虛高，由于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，因此很快就將形成明顯的消費(fèi)斷層。目前我國(guó)房地產(chǎn)收入價(jià)格比在世界上處于畸高的水平。在日本東京，居民的年收入與房?jī)r(jià)比大概是1：4.8，而目前在我國(guó)大部分城市是1：8至1：15。青島也在此之列。估計(jì)今明兩年內(nèi)，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢(shì)，不會(huì)再出現(xiàn)無(wú)秩序的大幅上漲局面，這是擠泡沫所必需的過(guò)程。青島在此大環(huán)境影響下，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)比2004年均衡平穩(wěn)。綜合上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字和市場(chǎng)調(diào)查分析：2005年一季度，島城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)較2004年依然有較大幅度提高，房地產(chǎn)業(yè)仍在景氣空間持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)依然會(huì)保持穩(wěn)中有升的局面。區(qū)域房地產(chǎn)分析近幾年來(lái)，遼陽(yáng)西路超大規(guī)模的住宅樓盤(pán)在逐漸增加，浮山后、河馬石和遼陽(yáng)西路連接在一起，開(kāi)始了青島歷史上真正的大盤(pán)時(shí)代，具有代表性的有城建地產(chǎn)的湖光山色等山色系列大盤(pán)、河馬石四季景園和海信-靜湖瑯園。東部地產(chǎn)的火爆，將大批中堅(jiān)消費(fèi)群體積壓到了遼陽(yáng)西路，以至在這條路附近聚集了驚人的人氣，這些居住區(qū)將為未來(lái)的在CBD工作的白領(lǐng)提供一個(gè)很好的住處，便利的交通再加上大規(guī)模的住宅供應(yīng)數(shù)量，使得遼陽(yáng)西路已經(jīng)成為名副其實(shí)的島城居住生活主動(dòng)脈。外來(lái)投資、經(jīng)商、留青人員逐步成為中高檔住宅的購(gòu)買(mǎi)主力。市內(nèi)四區(qū)青年白領(lǐng)擇房眼光逐步聚焦北部東區(qū)，投資者也開(kāi)始關(guān)注這一片區(qū)。外籍人士也加入置業(yè)隊(duì)伍。尤其郊區(qū)的韓資、日資企業(yè)數(shù)量眾多，外籍企業(yè)主及高級(jí)管理人員較多。東方人在文化心理取向上比較接近，因此，這部分群體也將成為周邊高級(jí)住宅產(chǎn)品的客戶(hù)群之一。村鎮(zhèn)改造正在進(jìn)一步啟動(dòng)，城市化速度加快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的土地資源和消費(fèi)需求。2003年，大型開(kāi)發(fā)資本進(jìn)入北部高科園房地產(chǎn)市場(chǎng)，儲(chǔ)備了大量待開(kāi)發(fā)地塊；2004年底開(kāi)始，海爾東城國(guó)際等多個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。以天泰-奧林匹克花園為起點(diǎn)的新一輪大型現(xiàn)代景觀樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，引進(jìn)了世界先進(jìn)的住宅規(guī)劃，居住理念。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、先進(jìn)的居住空間、完善的生活配套和服務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的快速提升。千禧國(guó)際村、海信-靜湖瑯園等新項(xiàng)目的品質(zhì)更上一籌?？v觀東西南北，島城樓市遍地開(kāi)花。高科園及其周?chē)蛲恋卦颍ツ觊_(kāi)發(fā)建設(shè)基本停滯，供小于求，市場(chǎng)一路走高。預(yù)計(jì)今年開(kāi)始，大量地塊進(jìn)入大規(guī)模實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈，但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)高科園片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新高潮。區(qū)域市場(chǎng)供量估算魯信房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)春花園項(xiàng)目位于湖光山色的西北面，圍合地塊沿勁松五路大約500畝地，容積率在1.5-1.6，建筑面積在50萬(wàn)平方米左右，其中包括舊村改造的一部分。麥迪紳房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圍合地塊在頤中體育場(chǎng)以北，沿同安路，規(guī)模大約是160畝地，建筑面積在16萬(wàn)平方米左右。以上兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)都在明年推出，建筑形式以小高層為主，包括湖光山色，都會(huì)是區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，今年項(xiàng)目周邊地塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)一期供應(yīng)量將在50萬(wàn)平方米以上。第二節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析現(xiàn)代都市人崇尚返璞歸真，回歸自然，近郊，交通便捷，既能享城市便利又無(wú)工業(yè)污染的溫潤(rùn)自然環(huán)境是他們的最佳選擇。項(xiàng)目雖然不具備“山”和“?！钡碾p重賣(mài)點(diǎn)，但同樣可以以山為背景，同時(shí)還具備老市區(qū)許多項(xiàng)目所不具備的田園風(fēng)格及人文特征。因?yàn)樘飯@情結(jié)從來(lái)沒(méi)有從人們的意念中消失。從古至今，仕途不如意的時(shí)候，往往隱居田園，而功成身退之時(shí)，也往往歸隱山林?，F(xiàn)代的人們更是常常遠(yuǎn)足郊外，去感受大自然的魅力。項(xiàng)目地處遼陽(yáng)西路，區(qū)域的綜合快速發(fā)展將直接促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設(shè)青島市CBD青島市CBD北端延伸至遼陽(yáng)西路，面積在500萬(wàn)平方米左右，其位置的確定，標(biāo)志著青島建設(shè)核心區(qū)域的擴(kuò)大和北移，為青島北部房地產(chǎn)發(fā)展注入了一針長(zhǎng)效強(qiáng)心劑，此地將會(huì)誕生大量的高層、小高層住宅樓盤(pán)和辦公樓盤(pán)，CBD區(qū)域內(nèi)將新增大量的文化娛樂(lè)及商業(yè)配套設(shè)施，從而形成一個(gè)旺銷(xiāo)的CBD精品樓盤(pán)區(qū)域，未來(lái)以CBD為核心，向東、北、西三面輻射的島城地產(chǎn)新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短。商業(yè)配套“一線六區(qū)”：即沿膠州路、遼寧路、威海路、敦化路、遼陽(yáng)西路展開(kāi)的一條商貿(mào)走廊，連接小港、膠州路、遼寧路、臺(tái)東三路、敦化路、浮山新區(qū)六大商貿(mào)集聚區(qū)。遼陽(yáng)西路兩邊的生活?yuàn)蕵?lè)、商業(yè)配套將越來(lái)越完善。近期規(guī)劃的四條城市主干道此次規(guī)劃的范圍為山東路、遼陽(yáng)路-鞍山路、南昌路、松嶺路四條城市主干道兩側(cè)區(qū)域，范圍原則上確定為道路兩側(cè)各300米的范圍，部分地區(qū)根據(jù)需要適當(dāng)加大規(guī)劃范圍，其中之一的遼陽(yáng)路-鞍山路，為青島市東西方向的城市快速路，此次規(guī)劃涉及的長(zhǎng)度約12000米，面積約4平方公里。片區(qū)市場(chǎng)前景展望從空間上看，無(wú)論是流亭空港、204、308國(guó)道、濟(jì)青、青銀高速公路、煙青公路等進(jìn)出島城的交通樞紐的設(shè)立，還是其他基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)。從時(shí)間上看，島城的房地產(chǎn)發(fā)展正處于城市化過(guò)程中的一個(gè)“市郊區(qū)化”的重要節(jié)點(diǎn)上。市北大型高檔居住區(qū)的整體規(guī)劃預(yù)示了項(xiàng)目所在區(qū)域良好的市場(chǎng)發(fā)展前景。大埠東村是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村，民風(fēng)淳樸，生活方式單一。片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展帶來(lái)現(xiàn)代生活方式的沖擊下，勢(shì)必會(huì)打破并改變大埠東村乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質(zhì)結(jié)構(gòu)。人們的思想觀念會(huì)有較大轉(zhuǎn)變，一種新的居住文化會(huì)在這一區(qū)域形成，周邊富裕起來(lái)的農(nóng)民對(duì)現(xiàn)代生活的向往成為驅(qū)動(dòng)力，形成強(qiáng)有力的購(gòu)房群體。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，青島城市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，35-45歲這一人群，由于其有多年積蓄，或事業(yè)有成，或功成名就，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其購(gòu)房需求已在住房改革第一、二年逐漸得到滿足。這一人群由于經(jīng)濟(jì)收入高，有一定積蓄，其再置業(yè)的可能性大，趨向?yàn)橥顿Y性選擇和享受性居住。而出于對(duì)海洋性氣候的喜愛(ài)，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。這兩類(lèi)群體均需求地域清靜、設(shè)施齊全、生活方便、服務(wù)較好的中高檔大型居住區(qū)。項(xiàng)目所在位置空氣清新，溫潤(rùn)相濟(jì)，是得天獨(dú)厚的生活佳境。目前，項(xiàng)目周邊同類(lèi)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)空間仍然很大。大埠東村村莊改造項(xiàng)目既借島城CBD快速發(fā)展之勢(shì)，又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域發(fā)展前景。而區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是序幕階段，現(xiàn)項(xiàng)目周邊大量地塊待開(kāi)發(fā)，供給市場(chǎng)中，供小于求。在2004年上半年有效供給基本沒(méi)有，至2004年下半年供給市場(chǎng)可能出現(xiàn)大的變化，大范圍開(kāi)發(fā)建設(shè)鋪開(kāi)后，這里將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。可以預(yù)見(jiàn)，遼陽(yáng)西路沿線區(qū)域正在逐漸成為青島住房消費(fèi)的“主力”。綜上所述，如果本項(xiàng)目能在2005年下半年拆遷開(kāi)工，項(xiàng)目市場(chǎng)廣闊，銷(xiāo)售前景良好。項(xiàng)目改造目標(biāo)與改造方案第一節(jié)地塊現(xiàn)狀大埠東村隸屬于青島市市北區(qū)，位于遼陽(yáng)西路、勁松五路與勁松七路之間，南臨浮山森林公園，以西是浮山后小區(qū)，北面為湖光山色，以東多為老居民用房，生活氣氛較為雜亂，與高科園裝飾城僅有一站之隔，頤中體育場(chǎng)、依浪水世界、國(guó)際啤酒城、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周?chē)?。此地未?lái)將有大面積的居住區(qū)迅速崛起，現(xiàn)在即可預(yù)見(jiàn)未來(lái)的良好生活場(chǎng)景。大埠東村村落占地約400余畝，全村住宅總建筑面積118000平方米，其中二層住宅99戶(hù)，建筑面積10000平方米，非住宅用房92處，建筑面積8600平方米，企業(yè)91處，占地面積86000平方米，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。建筑以磚木結(jié)構(gòu)為主，低矮、陰暗、潮濕，無(wú)暖氣、管道煤氣配套，水、電、下水等市政配套設(shè)施不全，村內(nèi)樹(shù)木綠化稀少，村級(jí)道路極差，村民進(jìn)出、就醫(yī)、上學(xué)、購(gòu)物極不方便，居住條件惡劣。因此，迫切要求改善居住條件。第二節(jié)改造目標(biāo)基于大埠東村急需改造的現(xiàn)狀，村委會(huì)通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)村民委員會(huì)多次研究，就大埠東村的改造目標(biāo)，達(dá)成一致意見(jiàn)：改善大埠東村民的現(xiàn)有居住環(huán)境及居住條件，提高村民生活水平，解除村民生活的后顧之憂，讓大埠東村的村民真正過(guò)上城里人的生活。同時(shí)利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)，配合城區(qū)改造工作，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的現(xiàn)代化高品質(zhì)健康居住社區(qū)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)組成內(nèi)容本項(xiàng)目主要由多層住宅、小高層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、配套公建、道路、綠化及室外管線工程等組成?；窘M成如下：多層住宅工程：住宅建筑工程按七層以下設(shè)計(jì)。小高層住宅工程：住宅建筑工程按十二層以上設(shè)計(jì)。寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓建筑工程按十五層設(shè)計(jì)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：網(wǎng)點(diǎn)建筑工程按三至四層設(shè)計(jì)。公建工程：主要包括商場(chǎng)、幼兒園、文化中心、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生，以及水、電配套用房等公用建筑。道路：道路共分三級(jí)--小區(qū)主路、組團(tuán)車(chē)行道及宅間道路。綠化：應(yīng)考慮用地形態(tài)特征、居民行為特征及建筑功用特征與區(qū)域溫潤(rùn)的氣候特征相適應(yīng)的植被，以中心綠地來(lái)組織周?chē)牡缆废到y(tǒng)和綠化系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)綠化分三級(jí)，中心景觀綠化和組團(tuán)綠化、社區(qū)共享綠地和庭院綠地由林蔭步道連接，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，小區(qū)總綠地率達(dá)40%左右。尤其注意周邊城市綠化與社區(qū)景觀相互融合滲透，做好城市景觀的營(yíng)造。室外管線工程：室外管線工程包括地下優(yōu)質(zhì)給水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。第二節(jié)建筑規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)：青島市市北區(qū)大埠東村占地面積：231畝總規(guī)劃建筑面積：308154平方米工程范圍：根據(jù)規(guī)劃規(guī)定的工程范圍為現(xiàn)大埠東村居民居住點(diǎn)計(jì)劃建筑配套標(biāo)準(zhǔn)：外墻：底部貼石材或面磚、上部高級(jí)外墻涂料內(nèi)墻：墻身石灰砂漿批擋門(mén)窗：彩色噴塑鋁合金窗框，中空保溫玻璃廚房：地面做防水找平層，給排水管，水表出戶(hù)衛(wèi)生間：地面做防水層，給排水管供電：每戶(hù)安裝獨(dú)立電表供水：每戶(hù)安裝獨(dú)立水表、太陽(yáng)能熱水供應(yīng)系統(tǒng)、飲用水供應(yīng)系統(tǒng)供氣：敷設(shè)燃?xì)夤艿琅瘹猓撼鞘屑泄嵬ㄓ崳侯A(yù)留電話線路、電視線路、網(wǎng)絡(luò)接口到房間第三節(jié)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》《青島市總體規(guī)劃》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》《城市規(guī)劃編制辦法》青規(guī)字（1995）333號(hào)文及《青島市城市規(guī)劃管理辦法》國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的文件精神總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，按照青島市城市規(guī)劃及片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌安排，因地制宜，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量。項(xiàng)目需按照如下原則進(jìn)行設(shè)計(jì)：“以人為本”的原則：面對(duì)21世紀(jì)，針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的要求，以滿足居民生理心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境，以滿足不同層次的需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、效益相統(tǒng)一的原則。注重傳統(tǒng)文化的原則：站在城市的角度考慮社區(qū)，社區(qū)作為城市的一個(gè)組成部分，使其有機(jī)地融入城市，并為城市增光添色。在尊重地方特色，延續(xù)歷史脈絡(luò)的同時(shí)，注入現(xiàn)代文化意識(shí)，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀風(fēng)貌。和諧統(tǒng)一的原則：總體布置按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理、綠化系統(tǒng)完善、空間布置和周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，體現(xiàn)“大空間、大綠化”的社區(qū)特色要求，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。景觀環(huán)境優(yōu)先的原則：居住區(qū)外圍的山體與中心水面是提高居住環(huán)境質(zhì)量的有利條件，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思的源泉。充分挖掘地域特色，盡可能保持原生態(tài)地貌環(huán)境，加以利用。綜合考慮小區(qū)內(nèi)各物質(zhì)因素，特別注重居住區(qū)內(nèi)外部空間的景觀設(shè)計(jì)，建筑、道路、水景、綠化、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機(jī)結(jié)合，形成完整的統(tǒng)一整體。規(guī)范原則：本項(xiàng)目屬大型中高檔商品住房工程，根據(jù)城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面的要求，按照使用性質(zhì)，應(yīng)符合對(duì)噪音、采光、透視、日照、濕度、凈化等的要求。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足節(jié)能環(huán)保、防腐防火等要求，布置一體化、尺寸模數(shù)化、構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化，施工規(guī)范化，便于施工，降低成本。項(xiàng)目除按照以上原則進(jìn)行設(shè)計(jì)外，還將引入以下設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念:體驗(yàn)地球南北溫帶最美麗的同緯度風(fēng)情的小鎮(zhèn)人文風(fēng)情與自然融為一體的地球南北半球同緯度溫帶生態(tài)小鎮(zhèn)風(fēng)情，作為整體人文居住氛圍的基調(diào)，并尊重、結(jié)合青島人的生活方式和地域特色，力求將現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔融合于景觀中的建筑、宜人的道路和庭院的空間尺度。鄰里街區(qū)的整合景觀此方案建立在景觀規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，意在使落成的建筑環(huán)境具有獨(dú)特、豐富而有機(jī)的景觀內(nèi)涵，著力為住區(qū)內(nèi)所有住戶(hù)提供各具特色的近宅景觀視野，并為街區(qū)景觀做出貢獻(xiàn)。注重宅院和街道的關(guān)聯(lián)。居住空間與生活方式的“創(chuàng)新”住宅的“創(chuàng)新”，就是要把握本項(xiàng)目與市場(chǎng)上現(xiàn)有項(xiàng)目的設(shè)計(jì)差異性和地點(diǎn)性，實(shí)現(xiàn)居住空間和生活方式的“創(chuàng)新”。通過(guò)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)方案來(lái)有效降低小區(qū)住宅的視覺(jué)密度感，重視親切宜人的居住氛圍的創(chuàng)造。住宅單體與戶(hù)型內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)的推敲，處處從居住者高品質(zhì)的需求著眼，為更舒適的居住著想，營(yíng)造健康型的居住空間。綜上所述，本項(xiàng)目在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)及各項(xiàng)配套上均力求提高居住質(zhì)量和生活品質(zhì)，為區(qū)域原駐居民和未來(lái)業(yè)主提供一個(gè)理想的家園。項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)：項(xiàng)目總規(guī)劃用地231畝（154077平方米），改造后總建筑面積301854平方米。總用地面積：231畝（154077平方米）容積率：2總建筑面積：308154平方米其中：住宅面積221870平方米多層（60%）133600平方米小高層（40%）88270平方米公建面積79984平方米寫(xiě)字樓（70%）55989平方米網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米綠化率：40%建設(shè)條件分析：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊具有較好的區(qū)位條件，規(guī)劃中的青島中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)中的高新開(kāi)發(fā)區(qū)分列西、東兩陲，沿遼陽(yáng)西路環(huán)境和生活氛圍即將發(fā)生翻天覆地的變化。東部和北部是大片青島未來(lái)城市發(fā)展預(yù)留儲(chǔ)備生活用地。區(qū)域內(nèi)將會(huì)有多個(gè)大規(guī)模高尚生活居住區(qū)迅速崛起，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｗ匀画h(huán)境優(yōu)勢(shì)：地塊空氣清新，回望蒼山，遠(yuǎn)離市中心區(qū)的嘈雜，貼近自然，感受寧?kù)o、休閑的田園風(fēng)光。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)：西臨青島最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色等新型時(shí)尚住宅小區(qū)，人群素質(zhì)較高；頤中體育場(chǎng)、依浪水世界、國(guó)際啤酒城、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周?chē)?，文化娛?lè)、教育衛(wèi)生配套日臻完善。交通優(yōu)勢(shì)：遼陽(yáng)西路是青島市區(qū)貫通東西的中心主干道路，可方便到達(dá)城區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)域。城市市政設(shè)施、生活綜合配套基本齊全。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：大規(guī)模綜合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可使該地區(qū)發(fā)展更具理性，并可降低間接成本，更有利于公共服務(wù)設(shè)施和綠化景觀設(shè)施配套完善。區(qū)域發(fā)展劣勢(shì)：公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施配套尚不完備；目前項(xiàng)目地塊處于城市邊緣，如大規(guī)模的進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，達(dá)到近萬(wàn)人的居住規(guī)模，需高水平的公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施盡快超前配套，為居民創(chuàng)造便利舒適的生活條件。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃布局倡導(dǎo)創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、公園社區(qū)。基于文化與環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)“山、水、綠、城”交融的現(xiàn)代生活社區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)居住區(qū)整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取居住區(qū)-小區(qū)-組團(tuán)-院落四級(jí)結(jié)構(gòu)模式，以公共活動(dòng)空間為中心，主要步行通道為紐帶，以景觀軸線為骨架，以城市主要道路分隔，形成“中心、環(huán)線、軸線、小區(qū)”的整體結(jié)構(gòu)框架，形成各小區(qū)圍繞公共設(shè)施和中心景觀呈帶狀分布的格局，以公共活動(dòng)空間為中心，強(qiáng)調(diào)住宅與環(huán)境之間的多層次融合，院落空間、中心綠地的多層次穿插與滲透。功能分區(qū)商業(yè)文化設(shè)施：在路與路之間安排，主要為百貨商場(chǎng)、美食城、超級(jí)市場(chǎng)、文化中心，他們之間穿插安排公共停車(chē)區(qū)和休閑廣場(chǎng)，形成多功能的公共設(shè)施帶，為整個(gè)社區(qū)居民配套使用。步行休閑街：位于公共設(shè)施帶一側(cè)，建設(shè)有活力的步行街區(qū)，以專(zhuān)賣(mài)店、精品店、銀行、郵局、電信、修理、洗衣、美容、美發(fā)、禮品、鮮花、冷飲店、咖啡屋等為日常生活服務(wù)的小型設(shè)施為主，結(jié)合路面上的休憩設(shè)施、綠化、雕塑、燈具等環(huán)境小品，配合周邊布置，力求商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、休閑等功能交混、互補(bǔ)，創(chuàng)造功能齊全的、獨(dú)具風(fēng)情的、人性化的步行街區(qū)，為該地區(qū)提升活力。辦公區(qū)：小型的辦公、管理機(jī)構(gòu)，如工商、稅務(wù)、派出所、社區(qū)管理、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生、小型公司。綠化景觀區(qū)：綠化系統(tǒng)的重要部分，形成貫穿南北的綠化走廊，安排休閑、游憩、游樂(lè)、景觀等設(shè)施。建筑布局居住小區(qū)均由城市道路劃分界定，各小區(qū)布置相應(yīng)的中心綠地和配套的公共服務(wù)設(shè)施。每個(gè)小區(qū)分別由不同的建筑形式和社區(qū)主題，綠化配置及雕塑小品以此來(lái)展開(kāi)，充分體現(xiàn)地域和環(huán)境特點(diǎn)，在統(tǒng)一中求變化，且標(biāo)志性、識(shí)別性均較強(qiáng)。為加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)的整體性、統(tǒng)一性，建筑以群體成組團(tuán)式布局，組團(tuán)之間有綠化分隔。建筑群體內(nèi)的構(gòu)成需有凝聚力，群體內(nèi)相鄰建筑物一般都應(yīng)具有親和性，在平面布局、建筑造型、材料使用、色彩選擇及細(xì)部裝飾上要有相互呼應(yīng)。而建筑群體之間根據(jù)功能的不同、位置的不同，可以作相應(yīng)的變化，這樣才能達(dá)到和諧統(tǒng)一，變化有序的整體風(fēng)貌。在小區(qū)多層住宅以6層為主，小高層為12層以上，寫(xiě)字樓為15層，公共建筑以3-4層為主，幼兒園和會(huì)所以低層為主。所有這些布局方式使整個(gè)居住區(qū)天際線豐富律動(dòng)，錯(cuò)落有致，且掩映在綠化與景觀之中。在平面布局上擺脫傳統(tǒng)，在滿足北方居民對(duì)日照、朝向、通風(fēng)、間距等要求的同時(shí)，以條式住宅為主，適應(yīng)地方氣候與居住習(xí)慣。采用變形行列式對(duì)住宅進(jìn)行布局，通過(guò)對(duì)住宅單元組合所采取的拼接變化、長(zhǎng)短變化、角度變化、高低變化、空建圍合等手法的運(yùn)用，打破了單純行列式布局的呆板局面，使空間布局更加靈活豐富，跟各位自由奔放，富有韻律。建筑形式導(dǎo)入現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，追求典雅、穩(wěn)重的氣氛，清新脫俗，體現(xiàn)出現(xiàn)代人文主義的內(nèi)涵，建筑線條挺拔剛毅，建筑形體變化韻律。小區(qū)間相互變化的色調(diào)及裝飾處理與區(qū)內(nèi)綠樹(shù)、藍(lán)天的景觀形成和諧的有機(jī)整體。住宅設(shè)計(jì)小區(qū)住宅以坡屋頂結(jié)合平層頂為主，部分頂層住宅北部作退臺(tái)處理，并設(shè)計(jì)成復(fù)式和躍層式，充分利用坡屋頂?shù)挠行Э臻g，以節(jié)約用地。住宅層高不低于2.8米，建筑造型強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)。立面形式結(jié)合窗，弧形陽(yáng)臺(tái)，空調(diào)擱板，空間構(gòu)架等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。建筑色彩以主色調(diào)（白灰）為背景，局部色彩適當(dāng)鮮明，不同組團(tuán)有相應(yīng)的差別，具有趣味性和生活氣息。樓梯入口處強(qiáng)調(diào)人性化、個(gè)性化和私有化，空間趣味性強(qiáng)。多層住宅底層可設(shè)2.2米高地下儲(chǔ)藏室，部分地上儲(chǔ)藏室架空可作為游藝休憩平臺(tái)等功能區(qū)使用。小高層可考慮部分樓座局部架空，增加社區(qū)整體靈活性和景觀的滲透性，使多層、小高層更有機(jī)的融為一體。道路系統(tǒng)小區(qū)道路居住區(qū)道路系統(tǒng)由干道加內(nèi)外雙環(huán)線構(gòu)成，規(guī)劃道路紅線寬24米；外環(huán)為居住區(qū)外圍道路，規(guī)劃道路紅線寬20-40米；內(nèi)環(huán)路為居住區(qū)內(nèi)聯(lián)系小區(qū)之間、小區(qū)和公共設(shè)施之間的居住區(qū)級(jí)環(huán)形道路。居住區(qū)內(nèi)環(huán)路是居住區(qū)道路系統(tǒng)的重要組成部分，在居住區(qū)道路結(jié)構(gòu)中起著承上啟下的重要作用，它是一條通而不暢的道路，在小區(qū)內(nèi)部，根據(jù)具體情況或是車(chē)行道或是步行道，為小區(qū)內(nèi)部出行提供方便，但阻止外部交通任意穿行。居住區(qū)道路交通整體化與系統(tǒng)化相結(jié)合，小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)成為外圍道路便捷的聯(lián)系。每個(gè)小區(qū)的主要道路系統(tǒng)呈環(huán)狀布局，各個(gè)小區(qū)出入口相對(duì)，減少對(duì)城市道路的交通干擾，且便于公共設(shè)施的統(tǒng)一使用。小區(qū)級(jí)道路系統(tǒng)為各小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)，結(jié)合小區(qū)綠化系統(tǒng)聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)或院落，規(guī)劃小區(qū)內(nèi)主要道路紅線寬7-12米。小區(qū)停車(chē)青島市正在或即將面臨機(jī)動(dòng)化的問(wèn)題，本居住區(qū)必須超前應(yīng)對(duì)這一發(fā)展趨勢(shì)。如何有效地解決小汽車(chē)進(jìn)入家庭后給生活帶來(lái)的便利和環(huán)境污染、停車(chē)需求之間的矛盾，是現(xiàn)代居住環(huán)境建設(shè)中急需解決的問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)采用全新的人車(chē)分流的交通組織方式，步行交通集中到中央，車(chē)行交通分散到外圍，形成機(jī)動(dòng)車(chē)通行空間和居民休息活動(dòng)空間分離，全步行活動(dòng)庭院，人車(chē)有效分流，提供車(chē)行和人行各得其所的安全空間，使居民在交通便利的前提下，仍能夠享受寧?kù)o、安全的居家生活。機(jī)動(dòng)車(chē)行系統(tǒng)采用在小區(qū)住宅外圍設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)置停車(chē)泊位，居民駕車(chē)沿環(huán)路行至自己的住宅附近，就近停車(chē)后直接進(jìn)入院落入戶(hù)，車(chē)行道寬7米，外加6米寬垂直停車(chē)帶，如遇搬家及火災(zāi)等緊急情況時(shí)，環(huán)路上的機(jī)動(dòng)車(chē)可直接進(jìn)入院落。規(guī)劃小區(qū)停車(chē)主要有地上停車(chē)和地下停車(chē)結(jié)合。要滿足居民的遠(yuǎn)期使用要求。人流則可結(jié)合各級(jí)綠化系統(tǒng)進(jìn)入院落入戶(hù)。本小區(qū)車(chē)行道、步行道、庭院及小型廣場(chǎng)根據(jù)不同的功能選取多種不同的材質(zhì)，如小區(qū)內(nèi)主要車(chē)道為瀝青路面；人行道、住宅院落內(nèi)的道路采用彩色混凝土地磚；室外停車(chē)場(chǎng)采用植草磚；一些步行廣場(chǎng)則采用天然鋪地材料和彩色混凝土地磚，以豐富小區(qū)內(nèi)的景觀和色彩。公交停車(chē)場(chǎng)公建帶處需結(jié)合大型公建規(guī)劃公共停車(chē)場(chǎng)，設(shè)公交始末站，雙向共規(guī)劃至少兩處公交機(jī)動(dòng)車(chē)港灣式站點(diǎn)。綠化景觀系統(tǒng)綠化景觀設(shè)計(jì)理念在景觀設(shè)計(jì)中采用景觀先行和網(wǎng)狀脈絡(luò)景觀的規(guī)劃思路。項(xiàng)目先進(jìn)行景觀規(guī)劃，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；在景觀設(shè)計(jì)中采用網(wǎng)狀脈絡(luò)景觀帶的方法，以主景觀帶展開(kāi)三條線性景觀帶，再展開(kāi)網(wǎng)狀脈絡(luò)延伸到小區(qū)的各個(gè)組團(tuán)區(qū)域，景觀帶沿線設(shè)計(jì)大量供居民活動(dòng)和休息的分區(qū)主題活動(dòng)區(qū)，使人們有更多機(jī)會(huì)走出戶(hù)外與他人交流。景觀軸線是通過(guò)景觀的系統(tǒng)布局，形成統(tǒng)一的、連續(xù)的景觀視覺(jué)軸線。充分利用道路作為景觀視廊，保證最佳地段視覺(jué)環(huán)境的通暢。保障從小區(qū)各主要出入口及小區(qū)內(nèi)主要活動(dòng)場(chǎng)所對(duì)居住區(qū)內(nèi)外主要景點(diǎn)有通透的視線聯(lián)系。項(xiàng)目定位于“都市風(fēng)情、庭院風(fēng)光”，為消費(fèi)者提供理想的郊區(qū)化生活價(jià)值。立體綠化是景觀設(shè)計(jì)的另一大特點(diǎn)。在這里，景觀不再是簡(jiǎn)單的一排樹(shù)木或者一片草坪，喬木、灌木、花卉、草坪的配合使綠化更加富于層次變化。陽(yáng)光房、落地窗、屋頂露臺(tái)的設(shè)計(jì)將使你能充分感受到豐富的立體景觀，空中花臺(tái)和屋頂花園裝點(diǎn)成為一個(gè)空中大花園。規(guī)劃力求為居民創(chuàng)造賞心悅目的景觀環(huán)境，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的理論和方法，對(duì)社區(qū)的室外環(huán)境進(jìn)行研究和處理。強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時(shí)注重庭院景觀空間的營(yíng)造。在景觀主題上基于觀山近綠的特點(diǎn)，提出以“山”為主題構(gòu)成生動(dòng)而豐富的山水及局部水景景觀系列。在綠地、廣場(chǎng)等處適當(dāng)設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)，適當(dāng)時(shí)間播放優(yōu)美的休閑音樂(lè)，使居民在室外也能享受家庭的溫馨。綠化系統(tǒng)本居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃形成以山為基本特色的綠化系統(tǒng)，為此綠化系統(tǒng)規(guī)劃提出“觀山、近綠”的總體思路。觀山近綠的設(shè)計(jì)包含：讓更多的居民能共享青山綠衣；為居民提供優(yōu)質(zhì)的綠化景觀。居住區(qū)內(nèi)部綠化居住區(qū)內(nèi)部綠化不是孤立的，通過(guò)空間的滲透、借景、對(duì)景、軸線、通廊、分隔等手法的運(yùn)用，和外部山體、局部水景、小區(qū)中心綠地之間融為一個(gè)整體，突出“綠”、強(qiáng)調(diào)“山”，小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)計(jì)根據(jù)各自主題，盡可能為住戶(hù)與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化與遠(yuǎn)山之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開(kāi)放式空間的特征，達(dá)到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。每個(gè)小區(qū)把握居民活動(dòng)和交往規(guī)律，其內(nèi)設(shè)置多個(gè)不同功能的活動(dòng)空間，為人際交流提供多樣式途徑。結(jié)合會(huì)所、文化、娛樂(lè)設(shè)施，配以淺水水景、雕塑、主題舞臺(tái)、中心廣場(chǎng)、兒童綜合游戲場(chǎng)，構(gòu)成生動(dòng)的、流淌的、回歸傳統(tǒng)的、富有地方特色的、具有人情氛圍的社區(qū)公共空間環(huán)境。綠化結(jié)構(gòu)分為三級(jí)，采取中心加帶狀放射綠化方式，使居住區(qū)形成完整的綠化系統(tǒng)：居住區(qū)中心綠地：在居住中心部位形成主要綠化場(chǎng)地。中心綠地以硬地、草坪、樹(shù)木為主，結(jié)合步行系統(tǒng)，配以休閑桌、椅等休息設(shè)施。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺”、客廳，面對(duì)交叉口對(duì)景處設(shè)一主題廣場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)噴泉或淺水疊水以及雕塑，周?chē)湟曰▔?、座椅及花廊等設(shè)施，是本居住區(qū)的主要公共場(chǎng)所及景觀中心。小區(qū)中心綠地：小區(qū)中心綠地盡可能地與中心景觀進(jìn)行溝通。通過(guò)它，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)或院落綠地可直接和中心綠地進(jìn)行鏈接，適合少年兒童游戲，可配以少量石桌、石凳等休閑設(shè)施，是小區(qū)內(nèi)的主要公共活動(dòng)場(chǎng)所。組團(tuán)和院落綠地：適合學(xué)齡前兒童使用，這里靠近家門(mén)，無(wú)機(jī)動(dòng)車(chē)干擾，大人看得見(jiàn)，較為安全。以綠化景觀為主，草坪配以灌木、造型優(yōu)美的喬木。規(guī)劃設(shè)計(jì)上考慮為年長(zhǎng)的老人和兒童設(shè)置專(zhuān)用場(chǎng)地,與穿插到綠蔭間的石凳、石桌、沙坑、鋪地等設(shè)施成為一體，有著親切宜人的生活氛圍。居住區(qū)內(nèi)的綠化量大面廣，不應(yīng)追求名貴的花木樹(shù)種，樹(shù)種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價(jià)廉、易生長(zhǎng)、易維護(hù)、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。植物造景以四季常綠為基調(diào)，三季有花為旋律，生態(tài)造景為目的，充分利用植物的生長(zhǎng)特征和季節(jié)特性，創(chuàng)造四季分明的植物景觀特色。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級(jí)的綠地結(jié)合在一起，形成點(diǎn)線面結(jié)合的統(tǒng)一的立體綠化有機(jī)整體。景觀系統(tǒng)環(huán)境采用網(wǎng)狀脈絡(luò)景觀帶設(shè)計(jì)方式，網(wǎng)狀脈絡(luò)景觀帶延伸到小區(qū)各個(gè)區(qū)域，每一套住宅、每一間居室應(yīng)都有優(yōu)美的風(fēng)景盡收眼底，各種充滿特色風(fēng)情的雕塑、小品、噴泉、廣場(chǎng)、疊水如珍珠般散落在在每一個(gè)角落。建筑與環(huán)境猶如自然天成，相得益彰。人在小區(qū)中絲毫不會(huì)感到生澀與造作，一切都那么自然，那么貼近，周邊的環(huán)境與景觀伸手可及，人與環(huán)境和諧共存。通過(guò)組團(tuán)社區(qū)建筑、廣場(chǎng)、街區(qū)、景觀、小品營(yíng)造一個(gè)溫馨、和諧、典雅、富于趣味性的現(xiàn)代風(fēng)情社區(qū)。豐富多樣的四季植物景觀和流暢的線狀步道，以及休閑的戶(hù)外空間成為景觀的特色，空間規(guī)劃清楚并富有層次感，從公共廣場(chǎng)到會(huì)所，從景觀線到空間、休憩花園、游樂(lè)場(chǎng)地都合理地安排于社區(qū)內(nèi)，意在為居住者創(chuàng)造一種明快、豐富而多層次的戶(hù)外空間結(jié)構(gòu)，提供一種健康休閑的居住氛圍，是人感覺(jué)到生活的情趣。景觀從室外延伸到室內(nèi)，與建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的風(fēng)格相呼應(yīng)。戶(hù)外色彩豐富、形式多樣的園林，大自然的元素被引進(jìn)起居空間并成為建筑和生活的一部分。計(jì)劃配套生活配套居家配套：購(gòu)物街、超市、24小時(shí)便利店、餐飲、酒吧、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、溫室花房……郵政金融：郵電所、銀行、保險(xiǎn)文教衛(wèi)配置：書(shū)店、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、藥店、小學(xué)、幼兒園……交通配置：多線路城區(qū)快速直通大巴、城陽(yáng)區(qū)間中巴、客運(yùn)車(chē)站廣場(chǎng)、汽車(chē)保姆店、中心停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、電子門(mén)禁收費(fèi)系統(tǒng)。智能化配套安防系統(tǒng)門(mén)禁一卡通系統(tǒng)、可視對(duì)講、遠(yuǎn)紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)……通訊系統(tǒng)寬帶、局域網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)站項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年半。計(jì)劃2005年下半年正式拆遷運(yùn)作，2008年底全部交付使用。實(shí)施步驟：首先進(jìn)行場(chǎng)地平整，場(chǎng)內(nèi)小區(qū)道路和地下各種管線的建設(shè)，同時(shí)建設(shè)前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后，一期路基達(dá)到簡(jiǎn)易通車(chē)，為一期工程創(chuàng)造建設(shè)條件和提高小區(qū)樓房?jī)r(jià)值，然后進(jìn)行一期住宅工程建設(shè)及后續(xù)開(kāi)發(fā)。政策支持：執(zhí)行青政辦發(fā)[2002]21號(hào)文，實(shí)行捆綁式改造。新建安置房用地實(shí)行行政劃撥，舊村原址改造定向出讓?zhuān)硎芘f村改造的優(yōu)惠政策。爭(zhēng)取安置拆遷戶(hù)置換用房享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即：建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目按規(guī)定減半征收。管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理管理機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目根據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍和業(yè)務(wù)需要，設(shè)立財(cái)務(wù)處、綜合處、預(yù)算處、營(yíng)銷(xiāo)部、工程處、物業(yè)管理等部門(mén)。各部門(mén)設(shè)部門(mén)經(jīng)理，負(fù)責(zé)各部門(mén)的日常工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過(guò)程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量、價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)行招投標(biāo)施工和工程監(jiān)理。樓盤(pán)銷(xiāo)售為了搞好樓盤(pán)銷(xiāo)售，公司應(yīng)配備或聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，以免積壓資金，以期盡快收回資金。環(huán)境影響和安全防護(hù)第一節(jié)環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目擬建在大埠東村，目前周?chē)鸁o(wú)污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。如再采取一些必要的措施，可完全達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。參照標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（86）國(guó)環(huán)字第002號(hào)關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3098-82建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB54-73）污染源分析及治理措施本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。廢水各住戶(hù)產(chǎn)生的生活污水及糞便進(jìn)入污水處理設(shè)備后，達(dá)標(biāo)排放指定區(qū)。廢氣各住戶(hù)的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。廢物本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專(zhuān)職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮垂直綠化，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第二節(jié)安全防護(hù)本項(xiàng)目建成以后，社區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民擁有安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分保護(hù)措施：各種公用電器設(shè)備必須由專(zhuān)業(yè)電工按規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作利用各種形式宣傳，學(xué)習(xí)并掌握火災(zāi)隱患的防范措施安排專(zhuān)業(yè)治安員，加強(qiáng)警衛(wèi)、巡邏等保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量節(jié)能本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”(新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品)技術(shù)，以縮短工期，降低造價(jià)，應(yīng)采取以下節(jié)能措施。外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，再保溫隔音上要有新突破，盡可能達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。所有設(shè)備采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。供水器具采用節(jié)水型，特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，二要盡量使用凈化后的污水。選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等?？傊陨洗胧┩?，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。資金運(yùn)作措施本項(xiàng)目計(jì)劃采取分期開(kāi)發(fā)，按先安置拆遷戶(hù)為原則。利用自有資金10000萬(wàn)元做工程啟動(dòng)資金，首先建設(shè)村民回遷樓安置回遷村民后再行拆遷。第一節(jié)投資估算總投資額估算為：90000萬(wàn)元第二節(jié)資金籌措自籌資金：20000萬(wàn)元銀行貸款：20000萬(wàn)元第三節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：231畝（154077平方米）容積率：2總建筑面積：308154平方米其中：住宅面積221870平方米多層（60%）133600平方米小高層（40%）88270平方米公建面積79984平方米寫(xiě)字樓（70%）55989平方米網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米項(xiàng)目成本預(yù)算：72525.7萬(wàn)元土地費(fèi)用：8萬(wàn)元×231畝=1848萬(wàn)元前期勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用：800萬(wàn)元建安費(fèi)用：31198.42萬(wàn)元多層133600m2×800元/m2=10688萬(wàn)元小高層88270m2×1200元/m2=10592.4萬(wàn)元寫(xiě)字樓55989m2×1300元/m2=7278.57萬(wàn)元網(wǎng)點(diǎn)23995m2×1100元/m2=2639.45萬(wàn)元市政配套費(fèi)用：308154m2×255元/m2=7697.28萬(wàn)元場(chǎng)內(nèi)綜合配套：308154m2×275元/m2=8301萬(wàn)元區(qū)內(nèi)工廠搬遷：10173.2萬(wàn)元廣告營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)用：2190萬(wàn)元管理費(fèi)用：1000萬(wàn)元總投資：1）+2）+3）+4）+5）+6）+7）+8）=63207.9萬(wàn)元投資利息：63207.9萬(wàn)元×40%×6%×1.5=2275萬(wàn)元不可預(yù)測(cè)費(fèi)（5%）：2000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅等（6.9%）：72325.71萬(wàn)元×6.9%=5042.8萬(wàn)元銷(xiāo)售收入：73084.36萬(wàn)元拆遷居民785戶(hù)，合計(jì)拆遷面積133600平方米；追加36400平方米住宅及公建機(jī)動(dòng)處理，共計(jì)17萬(wàn)平方米；實(shí)際銷(xiāo)售：小高層51870m2×5100元/m2=26453.7萬(wàn)元寫(xiě)字樓55989m2×5500元/m2=30793.96萬(wàn)元網(wǎng)點(diǎn)23995m2×6600元/m2=15836.7萬(wàn)元項(xiàng)目收益/稅前利潤(rùn)收入73084.36萬(wàn)元-成本72525.7萬(wàn)元=558.66萬(wàn)元稅后利潤(rùn)558.66萬(wàn)元×（1-33%）=374.3萬(wàn)元利潤(rùn)率利潤(rùn)374.3萬(wàn)元/收入73084.36萬(wàn)元=0.5%第四節(jié)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、土地有償有期限使用制度，本項(xiàng)目規(guī)模大，建筑期長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)期間國(guó)家有關(guān)政策的變化（如拆遷政策、時(shí)間、費(fèi)用等）會(huì)加大項(xiàng)目成本勢(shì)必會(huì)增加本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。另外，按照項(xiàng)目體量和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)形式，青島市市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系的變化，也會(huì)增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。只要房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，本項(xiàng)目就會(huì)受到直接影響，如房?jī)r(jià)下降0.5%，項(xiàng)目總投資和總收益持平。下降0.5%以上，本項(xiàng)目就會(huì)虧損。勢(shì)必增加了本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：加快操作進(jìn)度，在下半年動(dòng)工還遷，回避政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目所處為村莊改造范圍內(nèi)，周邊可改造地塊仍有很多，其他發(fā)展上的進(jìn)入，勢(shì)必引起供求關(guān)系的變化，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加大本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：準(zhǔn)確定位，精心策劃，突出個(gè)性。資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目體量大，施工期長(zhǎng)，運(yùn)作過(guò)程中，資金總款額大，資金管理周轉(zhuǎn)費(fèi)用大，不可測(cè)費(fèi)用較多，特別是如遇貸款利率調(diào)整等金融政策，都會(huì)加大項(xiàng)目運(yùn)作的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：加大銷(xiāo)售力度，加快資金回籠。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)，運(yùn)作周期較長(zhǎng)，在運(yùn)作過(guò)程中，任何管理不善或決策失誤或失職都會(huì)造成損失。對(duì)策：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司包裝策劃、銷(xiāo)售代理。不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)因運(yùn)作過(guò)程中，遇不可抵抗力或其他原因造成損失。比如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析：就項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售價(jià)格為變動(dòng)因素對(duì)稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率的影響進(jìn)行敏感性分析，表明本項(xiàng)目有一定利潤(rùn)，但利潤(rùn)率浮動(dòng)較大，利潤(rùn)率起伏在3%以?xún)?nèi)才能保證成本回收，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。因此，工程在建設(shè)過(guò)程中必須精打細(xì)算，嚴(yán)格控制投資，在保證質(zhì)量的前提下，降低建設(shè)成本，以取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析大埠東村村莊改造資金來(lái)源與工程總投資基本持平；該項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)政策形勢(shì)，符合百姓迫切需要，響應(yīng)國(guó)家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“三農(nóng)”的指導(dǎo)方針，是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。項(xiàng)目的建設(shè)有著明顯的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時(shí)改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件，更對(duì)改善市北區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境有著良好的促進(jìn)作用。尤其是現(xiàn)在周邊還有違規(guī)亂建的現(xiàn)象，本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)起到很大的平抑作用，從而達(dá)到“以快治亂”的目的，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展階段。項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以徹底改變村民當(dāng)前的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，加速城市化建設(shè)，更可以通過(guò)規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)舊村改造進(jìn)行規(guī)范有序的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行，社會(huì)效益顯著。項(xiàng)目建議項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，財(cái)務(wù)上有一定收益，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。由于項(xiàng)目的建設(shè)較為迫切，建議予以相應(yīng)的政策扶持，以利于項(xiàng)目加快建設(shè)。建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條件，建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策?，F(xiàn)正在進(jìn)行的地塊的前期初規(guī)設(shè)計(jì)，新的居住區(qū)全部規(guī)劃在現(xiàn)村莊舊址區(qū)域，用于安置舊村拆遷戶(hù)的面積占總開(kāi)發(fā)面積的大半。而目前這一區(qū)域地理位置商品房相對(duì)于市中區(qū)域價(jià)格偏低，大面積拆遷補(bǔ)償后，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，難以啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。建議能按照《關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知》（青政辦發(fā)[2003]5號(hào)）的規(guī)定考慮，即本區(qū)為五級(jí)住宅用地，建議容積率為2。按照“成熟一村，改造一村”的原則，建議盡快以大埠東村村莊改造為試點(diǎn)，上報(bào)市計(jì)委和土地房屋管理局，以爭(zhēng)取加快建設(shè)步伐，借以帶動(dòng)北部板塊快速均衡的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，加大銷(xiāo)售力度，以最大限度回籠資金，爭(zhēng)取獲得較大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。可行性研究結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為：目前，大埠東村的環(huán)境現(xiàn)狀較差，亟待改造；村民生活條件和環(huán)境較差，改造呼聲很高，必須改造；村委會(huì)會(huì)盡最大努力把改造工作搞好，村委會(huì)有能力和信心將大埠東村改造好；目前，青島市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的良好市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)示著該項(xiàng)目宜早不宜遲。鑒于本項(xiàng)目有著良好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，只要有一個(gè)好的政策支持和資金實(shí)力支持，在2005年開(kāi)工建設(shè)，盡快運(yùn)作，大埠東村的改造一定能取得成功。目錄第一章上海同捷公司基本介紹 3第二章上海同捷超級(jí)平臺(tái)簡(jiǎn)介 4第一節(jié)超級(jí)平臺(tái)理念的由來(lái) 4第二節(jié)超平市場(chǎng)理論基礎(chǔ) 5

第三節(jié)超級(jí)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì) 6第四節(jié)超平生產(chǎn)基地布局 7第三章超級(jí)平臺(tái)大SUV產(chǎn)品介紹 8第一節(jié)超平大SUV原型車(chē)參數(shù) 8第二節(jié)超平大SUV參數(shù)與配置 16第四章超平大SUV投資預(yù)算 19第五章超平大SUV投資產(chǎn)出 20目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 35HYPERLIN