思源-天津武清保利房地產(chǎn)項目營銷定位報告

保利武清工程定位思路報告2021年1月工程定位思考前提保利進入天津的第一步工程位于京津走廊工程近百萬平米的大盤我司認(rèn)為，在進行工程定位思考前，我們首先要明確工程對于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合保利進入天津首個工程的戰(zhàn)略目標(biāo)契合京津一體化開展的整體態(tài)勢契合工程連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化工程2021年1月工程定位思考思路工程本體研究工程定位分析市場時機與初步定位方向優(yōu)化限制條件

緯度的分析價值最大化

緯度的分析提升競爭力

緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究工程定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境工程區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位工程本體屬性工程理解跳出借勢超越2021年1月工程本體分析工程理解分析2021年1月如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？本案定位目標(biāo)我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢開展、如何跳出限制、如何超越自我工程理解分析2021年1月借勢——最大的利用資源借勢武清區(qū)域未來開展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升開展?jié)摿Α笆晃濞暫?，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加〞武清產(chǎn)業(yè)的開展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是工程生存的根本。借勢武清房地產(chǎn)市場開展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價值。借勢天津北方經(jīng)濟中心定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2021年1月跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出工程看工程關(guān)鍵詞：工程在武清的開展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于工程本身，要將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看工程關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及開展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的開展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當(dāng)前看未來關(guān)鍵詞：工程未來整體的升值前景本案入市時間預(yù)計在2021～2021年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的開展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘土地最大的價值。2021年1月超越——全面提升工程價值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的開展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使工程入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的工程競爭中表達自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待工程，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升工程產(chǎn)業(yè)功能價值。超越同期同區(qū)域競爭工程關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市工程,增加客戶的價值認(rèn)同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。2021年1月報告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析運用三個緯度分析方法客戶、功能、產(chǎn)品、價格工程本體分析工程開發(fā)環(huán)境分析

商品住宅市場分析工程定位分析工程定位結(jié)論天津商品住宅市場、武清商品住宅市場通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群

目標(biāo)客戶判斷2021年1月工程本體分析工程本體分析2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月我們在那里？工程區(qū)位：工程位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要3條道路，包括行政單位集中的雍陽西道、以商業(yè)為主的振華道、以及居住區(qū)集中的強國道。工程四至：工程位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。本案2021年1月目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式去除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。地塊內(nèi)部現(xiàn)況2021年1月東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、播送中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園〔包括2棟高層建筑〕地塊外部現(xiàn)況西部：亨通還遷房、再建泉達路〔尚未開通〕南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府北西東南2021年1月距工程最近的公共汽車站為561、562、563總站，位于光明道和泉旺路交口的。三條線路共配車36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi)33處小區(qū)、19所學(xué)校、6座醫(yī)院、8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點。京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共5站，開通后天津至北京的距離將縮短為30分鐘，而北京至楊村的距離為20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。目前城際鐵路全程票價定為58元，楊村至北京票價為40元。泉旺路光明道本案武清客運站地塊交通工程周邊的公共交通不興旺，近日剛剛開通第一批公交線路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對工程地塊價值的提升將會起到巨大作用2021年1月泉旺泉興泉州雍陽西道振華東道光明道建設(shè)新華本案隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的開展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距工程約1.5公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、第6城等住宅工程配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)開展提供動力。目前主要商業(yè)場所目前1、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。3、本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行20余分鐘。青少年活動中心1122海達家樂超市二店33泉州路市場44江河酒樓、建設(shè)銀行、中國移動、信用聯(lián)社5678910新華書店、京津購物6金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈7如家快捷酒店8大光明市場9雍陽賓館、體育館10東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈1111海達家樂超市一店及少量商業(yè)5未來商業(yè)開展地塊周邊商業(yè)配套2021年1月地塊周邊教育配套本案泉達泉發(fā)泉旺泉興泉州雍陽西道振華西道振華東道強國道光明道新華英華中學(xué)：距工程約200米11英華小學(xué)：距工程600米2英華幼兒園：距工程1公里323454楊村五中：距工程1.5公里5楊村一中：距工程1公里66楊村三中：距工程1公里7楊村六中：距工程1.5公里788991011101112121313區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，根本上每一個居住區(qū)都會i擁有一所學(xué)校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué)費2萬/年，中學(xué)學(xué)費萬/年1413楊村二?。壕喙こ?.5公里衛(wèi)生學(xué)院：距工程1公里楊村四?。壕喙こ?公里師范大學(xué)：距工程2公里楊村二中：距工程1.5公里勞動技校：距工程1.5公里天獅學(xué)院：距工程2.5公里2021年1月政府及市政機關(guān)泉興雍陽西道新華本案包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電根底局等。包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。另外，工程西北側(cè)，距工程約1.5公里處，擬建一所三級甲等醫(yī)院——世紀(jì)東方醫(yī)院〔昝用名〕醫(yī)療武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。地塊周邊行政及醫(yī)療單位2021年1月地塊優(yōu)劣分析1.位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。2.地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氣氛濃厚。3.地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氣氛濃厚。4.地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更大的升值空間。地塊優(yōu)勢地塊劣勢1.地塊距雍陽西道、振華道〔振華西到-振華道尚未開通，需繞道強國道〕等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠〔約1.5-2公里〕，周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。2.地塊被振華西道分割為南北兩個局部，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在工程開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率住宅2294387179783.1商7可售小計2475987306903初中3000013800——小學(xué)2700012960——合計3045987574502.5工程占地30.64萬平米，地上可售面積73萬平米，其中住宅71.7萬平米，商業(yè)1.27萬平米，另需建設(shè)教育配套3.22萬平米。工程規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。工程規(guī)劃指標(biāo)2021年1月工程規(guī)劃初步理解1.地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。樓體布局景觀布局2.分組團的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。2.中心組團景觀較其他組團豐富，南北兩組團中心景觀缺少，南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。公建布局3.南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計符合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。1.中心組團水域設(shè)計假設(shè)能利用充分將極大帶動社區(qū)品質(zhì)的提升，但水域成效未完全發(fā)揮〕。3.目前的景觀布局考慮到了其欣賞功能，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。1.商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。2.商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。3.學(xué)校的布局充分考慮到了其外向性和可達性，但北部組團學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月工程本體分析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進一步完善地塊地處武清城區(qū)核心，周邊聚集大量行政單位及居住社區(qū)，為工程的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升工程整體的投資價值。地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進行。2021年1月工程本體分析工程開發(fā)環(huán)境分析2021年1月開發(fā)環(huán)境分析思路天津城市宏觀分析經(jīng)濟分析城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局京津一體化武清區(qū)域分析城市看區(qū)域區(qū)域看工程城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口規(guī)劃地塊外部環(huán)境開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境分析天津城市開展分析宏觀環(huán)境分析小結(jié)2021年1月天津經(jīng)濟持續(xù)高速開展，GDP快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的開展根底2007年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3億元，按可比價格計算，增長14.8%

；高于全國平均水平4個百分點；GDP總量比上年增長資料來源：天津統(tǒng)計局GDP分析從經(jīng)濟開展角度看——

天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的開展創(chuàng)造良好環(huán)境固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資總額比上年增長固定資產(chǎn)投資迅速開展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速開展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的開展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理2007年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資343.51億元，增長27.1%，同比加快5個百分點2021年1月從城市規(guī)劃角度看——

武清區(qū)位優(yōu)越，把守天津開展主軸線天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)〞的市域空間布局結(jié)構(gòu)：“一軸〞是指：“武清——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)〞開展主軸。“兩帶〞是指：“寧河——漢沽——濱海新區(qū)核心區(qū)——大港〞東部沿海開展帶和“薊縣——寶坻——中心城區(qū)——靜海〞西部城鎮(zhèn)開展帶?！叭齾^(qū)〞是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里?！簏S堡洼〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫——北大港水庫〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)〞的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津開展帶2021年1月從產(chǎn)業(yè)角度來看——京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔(dān)城市的第二產(chǎn)業(yè)功能相關(guān)資料說明，京津分工逐步實現(xiàn)——北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的開展上，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè)。隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市開展的一般規(guī)律，中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢。2021年1月從京津一體化開展角度看——京津塘開展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作開展軸的優(yōu)勢。京津塘開展軸的開展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。京津塘開展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2021年1月1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，開展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū)組合城市。2.實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡與總體管理。明確劃定保護地區(qū)或限制開展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，開展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。3.京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式〞向“雙中心網(wǎng)絡(luò)式〞的轉(zhuǎn)變。京津“雙核〞中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三極的關(guān)鍵因素之一資料來源：吳良鏞教授主持的建設(shè)部科技研究工程"京津冀北城鄉(xiāng)空間開展規(guī)劃研究"核心城市“有機疏散〞與區(qū)域范圍的“重新集中〞相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略

2021年1月宏觀環(huán)境分析天津城市開展分析宏觀環(huán)境分析小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境小結(jié)通過我們對工程所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著京津區(qū)域一體化開展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的開展環(huán)境。在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來開展軸心的重要組成局部，在全市整體經(jīng)濟水平的不斷開展的前提下，其對天津的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點京津整體開展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。232021年1月宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月區(qū)位城區(qū)距北京71km天津25km首都機場90km天津港71km根本情況區(qū)域面積1574km2鄉(xiāng)鎮(zhèn)街29個村741個人口82萬武清概況2021年1月武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到天津新港71公里，到天津濱海國際機場35公里，至北京機場90公里。東與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰區(qū)位四至武清武清武清區(qū)位——京津核心樞紐2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒2006年武清GDP收入為135億，較去年快速增長，武清對天津GDP的奉獻作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位置優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。從經(jīng)濟環(huán)境看——

區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開展提供良好環(huán)境2021年1月目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地。如果成功落戶武清，將對區(qū)域開展帶來極大的拉動作用，預(yù)計第二機場選址工作在2007年完成，2021年啟動建設(shè)，2021年建成投入使用。武清城市空間結(jié)構(gòu)：一軸：京津開展主軸，這是未來武清開展的核心帶。兩帶：京津主通道兩側(cè)切向開展帶，要主動接受主軸輻射。八大組團：新城核心組團；外圍7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部開展帶，包括3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，開展休閑旅游為主業(yè)，配套開展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部開展帶，包括4個組團，立足現(xiàn)有根底，開展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套開展倉儲物流、商貿(mào)效勞業(yè)。武清是京津城市開展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市從武清城市規(guī)劃角度看——本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團〞，是未來開展的重點2021年1月從人口角度看——

人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量根本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達83萬人，其中戶籍人口82萬人，流動人口超過1萬人。城區(qū)人口22萬，按照規(guī)劃，到2021年將達36萬，2021年達60萬。從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口80.1780.5780.7881.181.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員3.442.826.26.586.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3336.5636.8637.29未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢2021年1月區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房開展提供了持續(xù)開展的客源由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)附屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷開展，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增，隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增，使購置商品房成為可能。故第2、3產(chǎn)業(yè)開展可以為區(qū)域商品房開展提供了持續(xù)開展的客源。武清產(chǎn)業(yè)人口開展2021年1月多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津京福公路〔104國道〕，雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達天津市區(qū)〔高速費30元〕京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計2021年通車從交通建設(shè)上看——

不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的開展環(huán)境四條高速：5個出口兩條國道：103104六條城市干道城際鐵路：楊村客運站京山鐵路：楊村貨運站2021年1月京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散，更好地在疏解大都市局部功能〔比方居住功能、休閑功能等〕的過程中獲得開展北京到天津城際軌道,全線總長115公里京津城際軌道交通時速為300公里。京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。全線費用：58元〔北京至楊村40元〕全線時間：30分鐘開通時間：2021年8月從京津城鐵看——

城鐵為本案既帶了極大的開展機遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭城際列車車站武清站就設(shè)在距工程步行僅約10余分鐘路程的前進道上2021年1月圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新地標(biāo)，打造武清新名片，展示武清特色的城市開展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū)等多個工程。京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型工程2021年1月前進道兩側(cè)開發(fā)建設(shè)京津城鐵專題分析前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域三個村莊，規(guī)劃占地面積8平方公里城際車站南部生態(tài)居住區(qū)近期開發(fā)工程：新農(nóng)村試點、華北城、休閑島新城南部生態(tài)高尚居住區(qū)2021年1月從城區(qū)居住板塊格局看——

本案處于未來宜居生活區(qū)的核心局部，住宅開展?jié)摿薮竽壳拔淝宄菂^(qū)居住板塊主要由3大局部組成，分別為武清新城板塊、武清開發(fā)區(qū)板塊、武清老城板塊，其中：武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個工程；武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主；武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)2021年1月武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模，預(yù)計將會繼續(xù)增加第一產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長勢頭。同時三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當(dāng)規(guī)模。從2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計在未來幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會更為明顯。從產(chǎn)業(yè)開展角度——武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷開展，必然促進其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城市的開展進程2021年1月從產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出——

隨著產(chǎn)業(yè)的開展，本案將會承擔(dān)局部產(chǎn)業(yè)的居住功能需求2006年開發(fā)區(qū)累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值47億元，增長35%；完成銷售收入143億元，增長29%；實現(xiàn)稅收15億元，增長50%。武清的兩個開發(fā)區(qū)均為天津國家級產(chǎn)業(yè)園，對承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用2021年1月武清區(qū)工業(yè)園區(qū)開展概況武清具有兩大省級工業(yè)園區(qū)和十多個縣級工業(yè)園區(qū)。省級工業(yè)園區(qū)：武清逸仙園：屬于泰達園區(qū)的一局部，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)根本形成了以汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落?？h級工業(yè)園區(qū)：王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務(wù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積24.8平方公里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等21個國家和地區(qū)的500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)區(qū)概況武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)是中國北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商業(yè)興旺，市場容量巨大的黃金地帶武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速公路71公里處。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。如果以武清開發(fā)區(qū)為中心，在100公里半徑的國土范圍內(nèi)，有北京、天津兩座直轄市的全部和河北省的局部省、市，常住人口3000萬；500公里為半徑的國土范圍內(nèi)，有100萬人口以上的城市11座，常住人口2億多，占全國總數(shù)1/6，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的1/5。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃一期開發(fā)面積6.4平方公里，由5平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)、0.8平方公里的中心區(qū)和1.4平方公里的生活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。

二期開發(fā)面積6.9平方公里，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)開展〞的開展思路，2003年10月完成全部根底設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，目前已完成大局部招商出讓工作。

三期開發(fā)面積5.9平方公里，方案在2021年前建設(shè)完成。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月經(jīng)過十年開展，逐步形成了汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國別主要產(chǎn)品日本東棉株式會社天津大真空有限公司獨資日本水晶震動子、水晶片日本住友商事株式會社天津華住金屬制品有限公司獨資日本剪切鋼板韓國樂喜化學(xué)公司天津樂金新型建材有限公司合資韓國PVC地磚、地墊、高光膜日本住友商事株式會社中農(nóng)住商（天津）農(nóng)用化學(xué)品有限公司合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑日本三井物產(chǎn)株式會社天津三之星機帶有限公司獨資日本機械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動帶艾默生電器公司艾默生過程管理（天津）閥門有限公司獨資美國氣動閥門控制系統(tǒng)日本伊騰忠株式會社天津真和實業(yè)有限公司獨資日本制鞋企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)）國別備注歐、美企業(yè)丹佛斯（天津）有限公司丹麥控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲地區(qū)最大的投資項目瑞特格散熱器（天津）有限公司芬蘭散熱器生產(chǎn)居世界前列泰姆玻璃機械（天津）有限公司芬蘭鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美國當(dāng)今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占據(jù)了粘結(jié)釹磁市場90%的市場份額天津中天高科特種車輛有限公司美國亞洲最大特種車輛制造商日新企業(yè)天津伊都錦時裝有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌港臺企業(yè)光寶電子（天津）有限公司臺灣世界第三大光電產(chǎn)品制造商天津濟豐包裝紙業(yè)有限公司維爾京群島世界著名品牌功學(xué)社（天津）樂器有限公司維爾京群島樂器生產(chǎn)居世界前列天津天寶光碟有限公司香港產(chǎn)品市場占有率居全國前5名天津天獅生物發(fā)展有限公司香港民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世界一流生產(chǎn)線綾致時裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌中國企業(yè)中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司中國國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司天津紅日藥業(yè)股份有限公司中國銷售額濟身全國制藥企業(yè)百強之列、天津市十佳民營明星企業(yè)天津名門動物食品有限公司中國投資方希望集團是中國最大的民營企業(yè)天津豹鳴股份有限公司中國全國500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一天津完達山華明乳品有限公司中國國內(nèi)著名品牌世界500強企業(yè)世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū)武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月天鵝湖大酒店

雍陽賓館

海關(guān)培訓(xùn)中心

武清開發(fā)區(qū)生活配套武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生活娛樂配套的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學(xué)校等一大批生活效勞設(shè)施為前來投資的各方人士提供了一個優(yōu)良的生活空間。武清開發(fā)區(qū)有四星級酒店天鵝湖大酒店；三星級酒店雍陽賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清逸仙園工業(yè)區(qū)

天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙科學(xué)工業(yè)園〔逸仙園〕坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機械制造〔汽車配件〕等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月入駐企業(yè)情況及代表企業(yè)現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)約40家，轉(zhuǎn)讓土地面積1.1平方公里，累計吸引投資總額8.3億多美元，注冊資本近4億美元，投資密度達750美元/平方米。2005年工業(yè)總產(chǎn)值為62.5億元人民幣，出口額為1.5億美元，從業(yè)人員6500多人，年稅收接近3億元人民幣。天津三星SDI：截至目前是逸仙園內(nèi)最大的企業(yè)，成立于1996年7月，投資總額4.73億美元，占地48萬平方米，由三星電管〔香港〕和天津電子工業(yè)總公司共同投資，主要從事彩色顯像管、彩色顯示管及配套件的開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)和銷售。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙園代表企業(yè)

安施電子〔天津〕美國獨資企業(yè)，(美國總部為日本京瓷公司控股)，占地7萬平方米，投資總額7000萬美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。鵬思特〔天津〕實業(yè)美國獨資企業(yè)，占地6.3萬平米，累計投資總額2998萬美元，主要從事集成電路等精密機電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售?，F(xiàn)作為摩托羅拉的國內(nèi)配套企業(yè)，為摩托羅拉生產(chǎn)零部件。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙園代表企業(yè)萬都〔天津〕汽車零部件韓國獨資企業(yè)，占地約4.5萬平方米，投資總額4876.8萬美元。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn)。天津平和汽車配件韓國獨資企業(yè)，占地約59502平方米，投資總額3600萬美元。主要從事汽車減震器及相關(guān)部件的生產(chǎn)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙工業(yè)園周邊配套泰達研修中心

中國婦女人材開發(fā)交流中心天津鵝湖渡假村逸仙公寓武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)開展情況——王古經(jīng)濟區(qū)天津王古開發(fā)區(qū)2001年10月11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于2002年5月，總規(guī)劃面積6平方公里〔約合9000畝〕。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè)80余家；注冊企業(yè)30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國內(nèi)外投資近20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具開展?jié)摿透偁幜Φ拈_發(fā)區(qū)之一，2004年全國開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國土資源部等五部委審核，同年4月被天津市人民政府確認(rèn)保存武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)開展情況——梅廠福源經(jīng)濟區(qū)天津武清福源經(jīng)濟區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向從區(qū)內(nèi)穿過，占地300公頃，區(qū)內(nèi)土地平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。石各莊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃建成占地1000畝的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期1000畝地正在建設(shè)中。區(qū)域擁有股份制企業(yè)、民營企業(yè)85家，形成了建筑建材、醫(yī)藥制劑、房地產(chǎn)開發(fā)、服裝服飾、餐飲效勞、木業(yè)制造、輕工電子、造紙印刷等8大主導(dǎo)行業(yè)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)開展情況——上馬臺工業(yè)區(qū)天津武清上馬臺工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化根底性工業(yè)基地。工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京85公里，距天津市區(qū)20公里，距天津港50公里，距天津濱海國際機場25公里，距楊村城區(qū)20公里。工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積2.6平方公里，由產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活效勞區(qū)和公建區(qū)組成。區(qū)內(nèi)根底設(shè)施完備，配套設(shè)施齊全，實現(xiàn)了“七通一平〞，生活效勞區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購物等生活效勞。工業(yè)區(qū)現(xiàn)有內(nèi)外資企業(yè)35家，投資總額已達2.5億美元，并形成了鑄造、機加工、廚房器皿、樂器制造、戶外家具制造五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化開展的格局。行業(yè)類別企業(yè)數(shù)投資總額(萬美元)所占比例(％)汽車零部件鑄造、制造加工172826591.2廚房器皿和樂器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合計4231000100武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)開展情況——南蔡村工業(yè)區(qū)于2000年規(guī)劃建立的南蔡村自行車工業(yè)區(qū)，占地面積2350畝〔1.6平方公里〕。如今首期開發(fā)的1800畝〔1.2平方公里〕自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的根底設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標(biāo)準(zhǔn)的效勞舉措吸引了17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破8億元，已成為較具實力和競爭力的中國北方自行車生產(chǎn)及出口基地。如今園區(qū)自行車生產(chǎn)企業(yè)已開展到40余家，年產(chǎn)自行車300多萬輛，從事自行車產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)超過了5000人，各類技術(shù)人員占員工總數(shù)的30％，其中具有大專以上文憑的技術(shù)人員近200人。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級工業(yè)區(qū)2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月區(qū)域環(huán)境小結(jié)隨著“十一五〞后武清城區(qū)規(guī)劃的進一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氣氛濃厚，其明確地功能定位，將會進一步加強客戶對于區(qū)域開展?jié)摿Φ恼J(rèn)可；2武清經(jīng)濟水平近年來不斷增長，為房地產(chǎn)的開展提供了穩(wěn)定的開展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長，必將帶動人均住房需求的逐漸上漲；3隨著武清經(jīng)濟的不斷開展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對其關(guān)注，他們的進入將進一步加快武清房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)化與競爭性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。14隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實，必定帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個區(qū)域市場的供給緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計方案。2021年1月工程本體分析大盤案例分析2021年1月我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗總結(jié)本案定位面臨主要問題2021年1月國奧村〔奧林匹克公園B區(qū)運發(fā)動公寓〕工程銷售代理工程位置：北京朝陽區(qū)工程性質(zhì)：高檔住宅開發(fā)商：國奧投資開展工程規(guī)模：總建筑面積約40萬平方米我司操作大盤案例12021年1月工程位置：北京雙匯橋工程性質(zhì)：普通住宅開發(fā)商：北京金時代置業(yè)工程規(guī)模：建筑面積45萬平米東一時區(qū)住宅銷售代理我司操作大盤案例22021年1月曙光花園住宅銷售代理

工程位置：北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)工程性質(zhì)：中檔住宅開發(fā)商：北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份工程規(guī)模：建筑面積50萬平米我司操作大盤案例32021年1月天津灣全盤籌劃及銷售代理工程位置：天津南北大街與中環(huán)線交口工程性質(zhì)：綜合體大盤開發(fā)商：天津海景置業(yè)工程規(guī)模：約110萬平米我司操作大盤案例42021年1月1.前期定位是關(guān)鍵2.尋找充足客戶源3.產(chǎn)品的適應(yīng)性及豐富性4.產(chǎn)品設(shè)計的超前性綜合來看，本案近70萬平米的居住大盤，在工程定位、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)建設(shè)上必須考慮多種因素，才可以保證工程對區(qū)域的趨勢引導(dǎo)。前期需要對工程所在區(qū)域進行詳細的調(diào)研，了解區(qū)域市場整體情況，以及客戶的實際需求，并對未來開展進行預(yù)測，方可進行定位。我司操作大盤經(jīng)驗總結(jié)5.配套順應(yīng)區(qū)域開展，防止重復(fù)要動態(tài)的看待工程不同時期的客戶變化，跳出區(qū)域看工程，不斷擴大客戶源。大盤引導(dǎo)區(qū)域需求，面對多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。大盤開發(fā)周期較長，追求可持續(xù)開展，在產(chǎn)品設(shè)計上考慮要長遠，并根據(jù)銷售時點有節(jié)奏推出。充分考慮區(qū)域開展規(guī)劃，在配套設(shè)施建設(shè)上彌補區(qū)域缺乏，豐富自身生活氣氛。2021年1月我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗總結(jié)本案前期定位從大盤角度需考慮問題2021年1月不缺乏普通教育配套，缺乏具有高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施從大盤角度，前期定位需考慮問題交通便捷教育環(huán)境物業(yè)效勞商業(yè)便利產(chǎn)品多樣外部欣賞塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑，做到景中有盤，盤是景中盤通過高品質(zhì)物業(yè)效勞公司，提升工程整體價值結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組團內(nèi)部溝通聯(lián)系

彌補區(qū)域缺乏，打造外向型社區(qū)性綜合效勞商業(yè)街立足于當(dāng)前和未來市場需求與盲點，進行產(chǎn)品組合與設(shè)計，吸引多樣客戶2021年1月工程本體分析商品住宅市場研究分析2021年1月天津商品住宅市場整體分析武清商品住宅市場分析商品住宅市場小結(jié)2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析天津商品住宅市場土地交易情況天津商品住宅市場2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場小結(jié)2021年1月05-07年天津居住用地總體供給05-07年，天津居住用地供給量持續(xù)增長，06、07年的供給均到達了前一年供給量的3倍，增長迅速。05-07年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供給大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)那么保持了相對穩(wěn)定的供給速度。值得注意的是，從06年開始，天津郊縣居住用地供給活潑，最近2年供給量持續(xù)走高。05年沒有供給，而06年共成交16塊，而07年那么共成交55塊。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心土地供給持續(xù)增長，07年表現(xiàn)異?；顫姡菂^(qū)供給放緩，環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案開展大勢利好2021年1月06-07年天津各郊縣居住用地供給比照06-07年，天津郊縣居住用地供給量持續(xù)增長，武清的市場供給在整體供給增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供給比例，并且在郊縣的整體供給中占據(jù)較大比例數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心注：由于05年郊縣沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況武清土地供給穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與開展正在穩(wěn)步開展中，為本案提供良好的區(qū)域開展環(huán)境2021年1月06-07年天津居住用地單畝價格比照05-07年，天津居住用地成交均價持續(xù)走高，07年更是漲勢明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)奉獻巨大數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心07年，武清的居住用的的單畝價格上漲態(tài)勢明顯。06年價格為14.86萬元/畝，低于市場均價44.64萬元/畝，而2007年，武清的居住用地單畝均價已達117.52萬元/畝，高于市場均價84.1萬元/畝。2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析天津商品住宅市場土地交易情況天津商品住宅市場2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場小結(jié)2021年1月06-07年天津商品房成交量及價格比照2007年天津市商品房成交量達972.05萬平米，環(huán)比2006年上漲幅度約11.15%。成交均價到達5769.2元/平米，環(huán)比上漲幅度約19.3%。2007年全市價格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量9月份之后得以控制，12月那么再次反彈。2007年天津房地產(chǎn)成交價格上漲幅度較大，成交量也較2006年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)。07成交面積及成交價格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時對價格的增長暫沒有形成抑制2021年1月武清房價明顯高于其他郊縣，并且根本與北辰區(qū)均價持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價格優(yōu)勢已經(jīng)在逐漸減少。支撐今年市場數(shù)據(jù)躍升的主角，主要來自郊縣區(qū)域和濱海新區(qū)，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對整體市場的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域為代表的郊縣區(qū)域，在相關(guān)數(shù)據(jù)中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產(chǎn)整體市場的走勢。2007年天津商品房成交量及價格比照市區(qū)房地產(chǎn)成交均價較高，存在較大價格落差的遠郊五縣將有可能承接局部市區(qū)人口。城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。武清價格漲勢迅猛，與近郊價格拉近，后期價格漲幅存在壓力。5328元/平米4982元/平米武清全年消化量約60萬平米2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析天津商品住宅市場土地交易情況天津商品住宅市場2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場小結(jié)2021年1月1月至12月，央行十次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率到達14.5%。3月至12月，央行共6次加息,存款基準(zhǔn)利率從2.52%提高到4.14%,貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47%。9月29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知?，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險。影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險。

影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機性購房，同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進一步影響房價的上漲。2007年金融政策分析2021年1月2007年土地政策分析2007.7國土資源和房屋管理局出臺?出讓工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序?規(guī)定8種土地不得出讓標(biāo)準(zhǔn)土地市場，規(guī)定8種土地不能出讓。2007.10.9國土資源部?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?影響：嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。同時，使拿地本錢增加，控制開發(fā)商囤積土地。強調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。影響：這一政策出臺不僅標(biāo)準(zhǔn)了拿地程序，還將大大打擊局部開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。2007.5天津市土地及房管局?天津市國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補繳土地出讓金管理方法?住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計用途的，并收取土地出讓金。影響：這一?方法?的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮，二手房的交易價格有可能由此上漲。2007.12國土資源部、財政部、中國人民銀行公布?土地儲藏管理方法?土地儲藏實行方案管理，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)土地機構(gòu)融資。影響：有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

主要內(nèi)容影響2021年1月影響：有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了根底。12月，央行和銀監(jiān)會公布?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知?，解釋了“第二套住房〞的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例40%。10月，?物權(quán)法?的公布實施，對農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。影響：明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。2007年綜合政策分析2021年1月再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產(chǎn)市場開展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預(yù)期。2007年政策對房地產(chǎn)市場的影響在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。其次，國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策使得局部購房者產(chǎn)生了房價下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價升〞的市場局面。2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析天津商品住宅市場土地交易情況天津商品住宅市場2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場小結(jié)2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié)土地市場商品房市場政策小結(jié)06-07年，武清的市場供給在整體供給增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供給比例，并且在郊縣的整體供給中占據(jù)較大比例。天津市居住用地供給量持續(xù)增長，07年供給量更是大幅增長，郊縣供給量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供給量根本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供給比例那么持續(xù)減少。06-07年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高，07年價格接近06年價格的8倍，并高于天津市場平均水平。2007年天津市商品房成交量、成交均價保持快速的增長。受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場分析武清商品住宅市場土地交易情況武清房地產(chǎn)市場2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場情況武清房地產(chǎn)市場小結(jié)2021年1月06-07年武清居住用地供給及單畝價格比照06-07年，武清區(qū)居住用地供給量持續(xù)增長。06年供給量約15.79萬平米，07年供給量迅速增至61.7萬平米，07年的供給量約為06年的4倍，增長迅速。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心注：由于05年武清沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況在供給量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現(xiàn)了更加快速的增長。由06年的14.9萬元/畝增至07年的117.52萬元/畝，07年價格約為06年價格的8倍，可見市場需求旺盛。供給量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長2021年1月06-07年武清各主要街區(qū)居住用地供給比照06年武清區(qū)居住用地供給約11.8萬平米，而07年此數(shù)據(jù)已達58.4萬平米，從整體上看，武清區(qū)整體居住市場將在未來出現(xiàn)1-2年出現(xiàn)頂峰。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心注：由于05年武清沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況：2021年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供給將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。同時，07年市場供給量的增加也表達了武清的城市化進程在07年進一步加速。2021年1月06-07年武清各主要街區(qū)居住用地供給比照數(shù)據(jù)來源：天津市土地交易中心2、雖然07年武清城區(qū)的居住供給量占到了全區(qū)供給量的52.2%，但值得注意的是：07年城區(qū)全部的居住供給量均來自本工程。1、從06-07年的整體情況看，居住用地供給分布比較分散，但每年都出現(xiàn)了一個供給量較為集中的區(qū)域，06年為河西務(wù)，而07年那么為武清城區(qū)。本工程未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供給有限2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場分析武清商品住宅市場土地交易情況武清房地產(chǎn)市場2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場情況武清房地產(chǎn)市場小結(jié)2021年1月2007年武清商品房市場成交量及價格走勢2007年武清區(qū)自銷售旺季5月份以來，成交面積快速上揚，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。而10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已根本與年初持平。進入07后武清市場表現(xiàn)活潑，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象2021年1月武清目前工程主要分布在武清城區(qū)，且與本工程處于同一區(qū)域范圍。武清主要在售工程——工程分布項目名稱位置京津時尚廣場雍陽道與京津公路交口武清城區(qū)第6城武清京津公路與前進道交口北岸尚城武清雍陽西道與翠通路交口東籬19英里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)轄區(qū)村鎮(zhèn)陽光家園武清陳嘴鎮(zhèn)本案第六城北岸尚城京津時尚廣場因此，我們將研究的重點放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的工程2021年1月物業(yè)名稱整體供應(yīng)量（平米）市場存量（平米）銷售率月均消化量開盤時間入住時間第6城70萬（住宅35萬，商業(yè)35萬）約17.5萬（住宅）50%1.4約萬平米06.6一期07.10、二期08.9、三期08年底北岸尚城20萬約8萬60%1萬平米07.509年底京津時尚廣場16萬約14萬約10%——08.1.608年底武清主要在售工程——供給規(guī)模1、目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售工程已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時尚廣場本月剛剛開盤，后期的供給較充足。2、從已經(jīng)統(tǒng)計出的工程情況來看，第6城、北岸尚城的月均消化量都在1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。當(dāng)前市場整體存量約為３９．５萬平米，約計消化至０９年從以上幾個工程消化量看，本案預(yù)計銷售６年2021年1月武清主要在售工程——建筑形式物業(yè)名稱建筑形式層數(shù)備注第6城高層、多層（主要形式）5層、7層、11層住宅與商業(yè)體量相等北岸尚城高層、多層（主要形式）5層、7層、24層住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街，2萬平米左右）京津時尚廣場高層12層商住公寓（40年）、商業(yè)1、區(qū)域內(nèi)在售工程多數(shù)以5-7層的建筑為主要形式，高層建筑較少。2、隨著區(qū)域的開展和規(guī)劃要求，目前在售工程均有商業(yè)配套，表現(xiàn)尤為突出的是第6城，其商業(yè)體量已到達工程總體量的50%。2021年1月松鶴園：高層18層、多層4層〔主要〕附：區(qū)域其他主要工程建筑形式頤安花園：9層、6層〔主要〕城市藝墅：6層注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個特殊的特點——一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率舀?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進行購置，有些工程要求客戶必須購置，例如第6城，儲藏室銷售價格為3500元/平米。許多當(dāng)?shù)厝吮仨氁小暗叵率舀暤膬ξ锕δ?。棲仙公寓?層〔主要〕、11、18、24層〔西區(qū)〕2021年1月物業(yè)名稱商業(yè)形式整體面積單位面積銷售均價（元/平米）第6城商業(yè)廣場、商業(yè)街35萬平米30-200平米一層1.3萬，整體8000-9000北岸尚城底商、小型商業(yè)街2萬余平米最小30-40平米2萬京津時尚廣場底商3萬40-6000平米一層2.1-2.9萬，二層7500-1.3萬，三層7500附：武清主要在售工程商業(yè)情況注：值得注意的是，第6城建有室內(nèi)滑雪場、百貨、餐飲、電影院等，且整體商業(yè)體量大，但目前的招商情況良好。一期06年10月底銷售以來，銷售率達95%以上；二期自07年5月銷售以來也已銷售80%以上。今后，其商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營必定為區(qū)域的娛樂、生活等配套環(huán)境帶來進一步的提升，使城市氣氛更濃。2021年1月武清主要在售工程——戶型結(jié)構(gòu)物業(yè)名稱梯戶戶型面積第6城1梯3戶一室，60平米；二室，100平米；三室，120、140、150平米北岸尚城1梯2戶二室，110-130平米京津時尚廣場2梯4戶二室，110、120平米；三室，150平米；四室，180-200平米區(qū)域內(nèi)在售工程產(chǎn)品舒適度較高，單層戶數(shù)少，戶型面積普遍較大，只有第6城規(guī)劃有90平米以下的戶型。2021年1月武清主要在售工程——價格特征及開發(fā)商品牌物業(yè)名稱銷售均價（元/平米）年度價格漲幅開發(fā)商品牌第6城550083%天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團有限公司北岸尚城6000100%天津凱德恒業(yè)置地有限公司（天津市政投資下屬子公司）京津時尚廣場5500——天津中房雍陽置業(yè)有限公司（中國房地產(chǎn)開發(fā)集團下屬公司）

1、市場價格漲勢劇烈目前，武清主要在售工程的銷售均價已達5500-6000元/平米，據(jù)調(diào)研了解第6城最高價已達6800元/平米。根據(jù)我司一直以來對市場的跟蹤情況，年初武清城區(qū)主要在售工程的均價約3000元/平米，07年年度價格漲幅劇烈。2、實力開發(fā)商開始搶灘市場越來越多的實力開發(fā)商進入武清市場，區(qū)域市場內(nèi)開發(fā)商的品牌、經(jīng)驗競爭已經(jīng)開始。2021年1月武清主要在售工程客戶構(gòu)成城區(qū)及北岸尚城客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+京津等外地投資客戶客戶比例：5：3：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳啤补珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主〕當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羰窃谑酃こ痰闹饕徶谜叩?城客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+京津等外地投資客戶客戶比例：6：3：1主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳啤补珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主〕注：由于京津時尚廣場剛剛開盤，其客戶尚沒有表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)特征，此處暫不對其進行分析。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的相對成熟的外力，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)人口京津等外地客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場上的購置主力2021年1月武清主要在售工程——小結(jié)小結(jié)一區(qū)域市場以低密度、大戶型面積的舒適產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。小結(jié)二“地下室〞在當(dāng)?shù)乇黄毡榻邮埽瑢Ξ?dāng)?shù)鼐用竦挠绊懮醮?。小結(jié)三07年全年價格漲勢猛烈，已接近環(huán)城四區(qū)，對后期價格增長產(chǎn)生一定壓力。小結(jié)四由于區(qū)域正在高速開展中，商業(yè)配套在工程中已漸漸由無到有，由“配角〞走向相輔相承的重要局部。小結(jié)五實力開發(fā)商開始進入武清市場，以成熟區(qū)域市場開展看，開發(fā)商實力、經(jīng)驗將成為將來樹立產(chǎn)品優(yōu)勢的又一砝碼。小結(jié)六區(qū)域內(nèi)的主要客戶以公務(wù)員、個體經(jīng)營者為主，投資客戶及外地客戶未能成為目前市場主力客戶。2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場分析武清商品住宅市場土地交易情況武清房地產(chǎn)市場2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場情況武清房地產(chǎn)市場小結(jié)2021年1月武清核心區(qū)域二手房市場情況注：由于武清其他區(qū)域房地產(chǎn)開展處于起步階段，因此，這里僅對武清核心區(qū)域二手房市場進行簡單分析武清核心區(qū)域：武清城區(qū)、開發(fā)區(qū)二手房售價：均價5100-5300元/平米典型工程：1、棲仙公寓：5500-6000元/平米2、杏林公寓：5000元/平米3、翠景花園：5500元/平米4、和平里：5000元/平米5、廣廈里：4900元/平米6、頤安小區(qū)：4900元/平米二手房租價：均價1000-1500元/月〔100-120平米〕典型工程：翠亨花園：1000元/月城市藝墅：1500元/月比照二手房與商品房價格，可以看出目前市場的平均價格水平應(yīng)在５３００左右．2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場分析武清商品住宅市場土地交易情況武清房地產(chǎn)市場2007年商品房交易情況武清核心區(qū)域二手房市場情況武清房地產(chǎn)市場小結(jié)2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場小結(jié)土地市場商品房市場1、06-07武清居住市場整體供給分布較為分散，各下屬村鎮(zhèn)分布較多。2、未來城區(qū)供給量有限，07年本案是武清區(qū)域內(nèi)較大工程、是城區(qū)新增的唯一的居住用地，體量大。1、全年保持著較高的成交量，市場吸納量一直保持較高水平。2、07年價格增速劇烈，翻倍增長，已根本與北辰持平，相對近郊四區(qū)，其價格吸引力有減弱趨勢。3、2021年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供給將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。商品房市場1、07年二手房市場隨行就市，借區(qū)域商品房市場的火爆形式，迅速開展。2、目前，核心區(qū)域二手房價格已接近新建商品房價格。2021年1月工程本體分析目標(biāo)客戶初步判斷2021年1月尋找最有價值客戶，我們的準(zhǔn)備：

為了對當(dāng)前以及未來的市場、客戶情況有深入的了解和把握，為定位工作奠定根底，我們對區(qū)域現(xiàn)狀客戶進行了有針對性地調(diào)研工作。希望通過調(diào)研工作，能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價值客戶，并有針對的進行市場定位工作。2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研手段：

由于時間有限，本次調(diào)研采用攔截問卷訪談與典型客戶深度訪談相結(jié)合的手段進行，共進行攔截問卷訪談200份。對象選擇：

工程區(qū)域內(nèi)近期內(nèi)的新生社區(qū)、已入住社區(qū)——棲仙公寓、城市藝別墅、頤安花園、松鶴園，這些社區(qū)建成時間短，與本工程處于同于同一區(qū)域，在區(qū)域上對客戶具有相似的吸引力。注：調(diào)研結(jié)果均為實際購房者資料2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研客戶解讀典型客戶描摹區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研小結(jié)區(qū)域客戶判斷與工程初步定位2021年1月區(qū)域內(nèi)的主要購房客戶來自于武清城區(qū)和開發(fā)區(qū)，其次為武清其他轄鎮(zhèn)的移民。來自北京、天津市區(qū)、北辰以及周邊的客戶數(shù)量較少，目前，在城鐵正式開通前，區(qū)域?qū)ν獠嚎蛻舻奈θ匀惠^小。被訪客戶來源〔現(xiàn)工作地、原生活地〕2021年1月區(qū)域購房者的職業(yè)以個體經(jīng)營者、企業(yè)員工、公務(wù)員為主要客戶群體。并且除個體經(jīng)營者外，多為中層管理者購房者職業(yè)/職位/家庭年收入情況上述客群的收入水平均較高，所以，購房者的家庭年收入較多的集中于10-15萬的區(qū)間2021年1月客戶年齡/家庭結(jié)構(gòu)與實際購房情況目前區(qū)域內(nèi)的購房客戶主要為26-45歲的中青年二口或三口之家現(xiàn)住處的面積較大，以100-140平米面積居多，但購置價格均低于現(xiàn)在的市場價格。2021年1月客戶對于目前居住的社區(qū)普遍表示滿意，沒有太多需要改善的。對現(xiàn)有住處的滿意程度而另外有個別客戶反響，物業(yè)管理、景觀沒有購房時開發(fā)商承諾的理想，所以對開發(fā)商的水平比較疑心。商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀是目前區(qū)域內(nèi)工程的主要盲點，也是客戶最不滿意的環(huán)節(jié)。2021年1月區(qū)域內(nèi)客戶投資經(jīng)歷較少，多為自用客戶，并且第1次置業(yè)客戶較多。二次置業(yè)客戶比例高于投資客戶比例，顯示出：除投資客戶外2次置業(yè)外，還有很大一局部客戶屬于二次置業(yè)的改善型客戶。投資客戶少，1次置業(yè)和改善客戶較多，反映出：區(qū)域的投資價值尚未被挖掘。購房次數(shù)與購房目的2021年1月雖然目前已購房的客戶中，投資客戶較少且多為第1次置業(yè)，但調(diào)查顯示，絕大多數(shù)人仍有購房需求，市場的需求量仍有較大的開展空間。并且，目前被訪者中僅有5%的客戶為投資客戶，而有再次購房的客戶中，有接近一半的客戶以投資為購房目的，未來投資客戶將增加，未來市場中投資環(huán)境將逐步升溫。總體而言，未來區(qū)域市場內(nèi)投資客戶、屢次置業(yè)客戶將增加未來購房需求與目的2021年1月受價格的影響較大，區(qū)域客戶在戶型選擇時將呈現(xiàn)更加更加追求性價比的現(xiàn)象：1居、2居，80-100平米的戶型更加符合未來客戶的需求，需求量將明顯增大。自用客戶受價格影響較大，適當(dāng)面積的戶型，控制總價，可以滿足日常需求即可；投資客戶更是希望控制投資額，以降低投資代價和風(fēng)險。未來購房戶型及面積需求06-07年年初，武清核心區(qū)域商品房均價為3000元/平米，需求戶型以120-140平米三居為多，總款為30-40萬左右。而07年年末價格已漲至5500元/平米左右，總款為60-70萬。受價格因素影響，客戶需求面積將減小，80-100平米需求量將增加。2021年1月高層及精裝修接受程度□雖然，目前區(qū)域內(nèi)居住工程多以多層洋房為主，但調(diào)研結(jié)果卻顯示區(qū)域內(nèi)客戶對高層的形式已經(jīng)漸漸接受。2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研客戶解讀典型客戶描摹區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研小結(jié)區(qū)域客戶判斷與工程初步定位2021年1月自用改善代表根本資料——查女士年齡 36-40歲職業(yè)與級別醫(yī)療〔武清中醫(yī)院〕，科長家庭構(gòu)成三口之家家庭年收入10-15萬現(xiàn)工作地與居住地武清城區(qū)購房目的自用置業(yè)次數(shù)第2次現(xiàn)住處面積與購置價格120-140平米1000元/平米以下購房關(guān)注點戶型、面積、物業(yè)管理對現(xiàn)有住房滿意度滿意，只是商業(yè)配套不理想2021年1月再次購房需求是否有再次購房需求：有由于現(xiàn)在的住處購于2000年，與現(xiàn)在新建成的社區(qū)相比，已經(jīng)漸漸不能滿足，希望可以換到更好的社區(qū)居住。需求戶型及面積：2居，90-100平米這個面積的房子正適宜一家3口居住，面積太大也沒用，也比較貴，不劃算。對價格的預(yù)期：5000-6000元/平米價格當(dāng)然越低越好，但是現(xiàn)在房子的就價格越來越貴，在承受范圍內(nèi)就會考慮。會不會接受高層和精裝修：會可以接受，但是比較擔(dān)憂精裝修統(tǒng)一使用的裝修材料質(zhì)量沒有保證。