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謹(jǐn)呈:新八建集團(tuán)武漢陽(yáng)邏欣城開(kāi)泊湖灣整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸合富錦繡公司所有,未經(jīng)公司書(shū)面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。合富錦繡地產(chǎn)顧問(wèn)(武漢)2009年12月30日1目錄項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介及周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境簡(jiǎn)析………………3開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)……………………8開(kāi)發(fā)區(qū)客戶分析……………………32本案價(jià)值梳理………41目標(biāo)客戶……………50項(xiàng)目形象……………56產(chǎn)品定位……………592項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介用地性質(zhì)、用地指標(biāo):土地性質(zhì):住宅用地土地使用年限:70年土地面積:118畝綜合容積率:≤2.2規(guī)劃要求:無(wú)地下車位
建筑面積10萬(wàn)項(xiàng)目地塊11364527123456項(xiàng)目地塊7湖濱花園柴泊湖廣場(chǎng)深港國(guó)際天琴灣陽(yáng)邏城市廣場(chǎng)柴泊湖3項(xiàng)目地塊有一定坡度,最大的高差達(dá)到近13米北東農(nóng)民房與三中原有居民樓南湖濱花園及柴泊湖廣場(chǎng)西柴泊湖4我們的項(xiàng)目地塊處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中?金色水岸天琴灣深港國(guó)際保利圓夢(mèng)城以柴泊湖為中心的版塊,各樓盤(pán)銷售價(jià)格不一,如天琴灣均價(jià)2700元/平方米,保利2梯4戶銷售均價(jià)2700元/平方米,11F板樓銷售均價(jià)3200元/平方米。緊鄰長(zhǎng)江及陽(yáng)邏大橋附近的版塊,銷售均價(jià)約為2500元/平方米,根據(jù)自然資源不一,銷售價(jià)格有所不同住開(kāi)盛世長(zhǎng)江東方新天地東城明珠水映藍(lán)灣5未來(lái)1—2年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在幾下幾個(gè)版塊:開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)存量;開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)待開(kāi)發(fā)的用地(如統(tǒng)建、武鋼、保利);開(kāi)發(fā)區(qū)已出讓但暫未開(kāi)發(fā)用地。6本次報(bào)告解決的問(wèn)題什么樣的產(chǎn)品是區(qū)域客戶置業(yè)偏好一致的?問(wèn)題2如何進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并挖掘我們的目標(biāo)客戶?目標(biāo):低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)雙贏問(wèn)題1問(wèn)題3區(qū)域內(nèi)是否有足夠的客群支撐項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?7一、如何看待開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目標(biāo)客戶四、如何樹(shù)立項(xiàng)目形象無(wú)、如何定位產(chǎn)品二、如何看待本地塊價(jià)值8階段劃分調(diào)整階段
(2008年-2009年)發(fā)展特征代表項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格在1000元/平方米以下,房屋類型以5-6層的磚混結(jié)構(gòu)為主,購(gòu)買人群主要為本區(qū)域人群,目前這個(gè)階段的很多房屋仍在使用中,其中也一些面臨拆除境地。加速增長(zhǎng)階段(2009年年底)市場(chǎng)改型階段(2005年-2007年)啟動(dòng)階段(2003年)主要是多層磚混結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目居多市場(chǎng)開(kāi)始涌現(xiàn)銳意進(jìn)取的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,積極學(xué)習(xí)城市建設(shè)理論,接受現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念,引進(jìn)大量房產(chǎn)相關(guān)的人才,在企業(yè)建設(shè)和城區(qū)建設(shè)方面取得很大成就,房?jī)r(jià)格飆升到3000元/平方米以上框架結(jié)構(gòu):天琴灣/源江富都苑客戶構(gòu)成本地客戶本地、武漢市以青山為主,投資型與養(yǎng)老型客戶2008年之后,房產(chǎn)開(kāi)始下滑,市場(chǎng)的銷售變化,直接帶來(lái)了開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)營(yíng)的調(diào)整,陽(yáng)邏房地產(chǎn)在這一年來(lái)首先是對(duì)價(jià)格的調(diào)整,陽(yáng)邏市場(chǎng)小高層價(jià)格普遍在2000元/平方米左右??蚣芙Y(jié)構(gòu):天琴灣/小高層項(xiàng)目逐漸居多本地、武漢市內(nèi)、本地產(chǎn)業(yè)遷移客戶,投資客2009年年底,市場(chǎng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)暖,但價(jià)格仍沒(méi)有起色,開(kāi)發(fā)商不敢漲價(jià),價(jià)格平穩(wěn)在2300元/平方米左右,年底因區(qū)內(nèi)13000戶拆遷導(dǎo)致大量區(qū)內(nèi)客戶,加上中環(huán)即將貫通、江北快速路的開(kāi)工,陽(yáng)邏市場(chǎng)即將進(jìn)入加速增長(zhǎng)階段。框架結(jié)構(gòu):高層逐漸崛起如保利圓夢(mèng)城,住開(kāi)本地、武漢市內(nèi)、本地產(chǎn)業(yè)遷移客戶,投資客陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展階段市場(chǎng)特征9陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問(wèn)題問(wèn)題1:市場(chǎng)低迷時(shí)期,多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金回籠難,導(dǎo)致階段性價(jià)格戰(zhàn)升級(jí)區(qū)域樓盤(pán)達(dá)20多處,但銷量一直不旺。2008年以來(lái),銀行的口袋收緊了,貸款越來(lái)越難,前幾年企業(yè)賺的錢(qián)都投入到了土地市場(chǎng),導(dǎo)致樓市價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)。08年秋交會(huì),不少樓盤(pán)放血自救大幅降價(jià),價(jià)格回落到2006年的水平,房?jī)r(jià)已接近成本。有的樓盤(pán)則砍價(jià)更低,一時(shí)間樓市價(jià)格戰(zhàn)烽煙再起。但是,樓市價(jià)格戰(zhàn)升級(jí)的效果并不明顯,銷量仍未回暖。市場(chǎng)特征10問(wèn)題2:無(wú)序開(kāi)發(fā),點(diǎn)多面小,缺乏聚集效應(yīng)陽(yáng)邏房產(chǎn)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)過(guò)于分散,僅陽(yáng)邏老城區(qū)及周邊就達(dá)70多處,而且面積過(guò)小,大的不足百畝,小的只有幾畝。由于各自為政,配套設(shè)施難以形成規(guī)模,導(dǎo)致多數(shù)樓盤(pán)品質(zhì)不高,缺乏聚集效應(yīng),居住環(huán)境受到影響,吸引力不夠,一些前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)居民入住率極低。陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問(wèn)題水映藍(lán)灣陽(yáng)邏城市廣場(chǎng)東方新天地書(shū)香門(mén)邸佳陽(yáng)國(guó)際市場(chǎng)特征11問(wèn)題3:違規(guī)開(kāi)發(fā),一哄而上,嚴(yán)重沖擊了市場(chǎng)2007年樓市火爆,受利益驅(qū)動(dòng),一時(shí)間各種違規(guī)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)遍地開(kāi)花,一哄而上。據(jù)調(diào)查,近80%的開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì),而是通過(guò)掛靠、租借等方式搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā);有的隨意改變土地用途進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā),有的借集體招牌為名行私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí);有的幾戶居民聯(lián)合將舊房改建進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如此之多的違規(guī)開(kāi)發(fā)房產(chǎn),不僅對(duì)將來(lái)舊城和城中村改造帶來(lái)壓力,而且嚴(yán)重地?cái)_亂了陽(yáng)邏地區(qū)正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問(wèn)題市場(chǎng)特征12問(wèn)題4:配套滯后,環(huán)境不佳,難以吸引中心城區(qū)居民購(gòu)買武漢城區(qū)的房?jī)r(jià)是陽(yáng)邏的3倍,銷售很旺,而陽(yáng)邏房?jī)r(jià)只有2000多元,仍然無(wú)人過(guò)問(wèn),原因之一是中心城區(qū)的配套齊全,居住環(huán)境好。一些買不起城區(qū)房子的居民想在陽(yáng)邏購(gòu)房,但由于陽(yáng)邏地區(qū)缺乏便宜和便捷的交通條件,缺少生活必需的配套設(shè)施,這部分剛性需求人群也不愿購(gòu)買遠(yuǎn)城區(qū)的房產(chǎn),就連在陽(yáng)邏落戶的電廠、武船重工等企業(yè)的員工,工作在陽(yáng)邏,而居住在武漢城區(qū)。陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性存在的問(wèn)題市場(chǎng)特征13陽(yáng)邏在售樓盤(pán)檔次定位及劃分低檔階層中檔階層中高檔階層代表項(xiàng)目:東方新天地、水映藍(lán)灣、金色水岸、等代表項(xiàng)目:東城明珠、陽(yáng)邏城市廣場(chǎng)等代表項(xiàng)目:天琴灣、保利、住開(kāi)等我們對(duì)后市的研判,低檔及中檔項(xiàng)目后期存量均不大,因樓盤(pán)價(jià)值未樹(shù)立且品質(zhì)較差,我們認(rèn)為此類項(xiàng)目在后期銷售過(guò)程中只能低價(jià)生存,是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手但是非重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)特征14區(qū)域市場(chǎng)單體規(guī)劃多以行列式布局為主,輔以組團(tuán)式布局已實(shí)現(xiàn)容積率要求,影響了居住的私密性由于多數(shù)項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)容積率的要求,采取的行列式布局,一定程度上造成了單體間距過(guò)小,影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性。訪談客戶對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿,認(rèn)為過(guò)于密集。水映藍(lán)灣陽(yáng)邏城市廣場(chǎng)東方新天地書(shū)香門(mén)邸市場(chǎng)特征15由于規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原因造成物業(yè)品質(zhì)感較差,素質(zhì)趨同金色水岸水映藍(lán)灣東方新天地陽(yáng)邏城市廣場(chǎng)在市場(chǎng)上與同類的物業(yè)對(duì)比,走品質(zhì)感、走精細(xì)化是本項(xiàng)目的一個(gè)方向;市場(chǎng)特征16景觀園林多以硬景為主,缺乏軟景,層次性不足市場(chǎng)特征17戶型平面精細(xì)度不夠,功能分區(qū)較差,有較大的提升空間市場(chǎng)特征18規(guī)?,F(xiàn)有產(chǎn)品占地170畝,建面17萬(wàn)分期一期為多層建筑,已交房,二期小高層,為中期銷售中物業(yè)類型多層5層小高層戶型與面積多層88-150平方米,頂層5樓閣樓戶型小高層為90-150平方米戶型,臨湖為退臺(tái)式花園洋房,戶型面積為150平方米價(jià)格多層均價(jià)3100元/平方米,小高層2700元/平方米銷售主力28萬(wàn)/套三期預(yù)計(jì)明年銷售,月均銷售35多套,近期因拆遷導(dǎo)致月銷售套數(shù)增多。目前在售為二期小層產(chǎn)品客戶本地客戶本地拆遷客戶外地產(chǎn)業(yè)遷移客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶賣點(diǎn)社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃、湖景、建筑品質(zhì)典型項(xiàng)目分析——陽(yáng)邏標(biāo)桿:天琴灣典型項(xiàng)目19天琴灣產(chǎn)品戶型分析2室2廳1衛(wèi)90㎡4室2廳2衛(wèi)150㎡3室2廳2衛(wèi)122㎡3室2廳2衛(wèi)122㎡戶型局部浪費(fèi)面積較大動(dòng)靜不分離,進(jìn)深過(guò)大,臥房采光不足戶型有較大的提升空間典型項(xiàng)目20天琴灣產(chǎn)品建筑分析精心選材,打造精品由國(guó)際大師聯(lián)手打造,在天琴灣建筑外墻均采用江蘇宜興特制的紫砂陶土手工磚鍛造。由于紫砂陶土獨(dú)有的物理特性和手工打磨的特殊工藝,讓紫砂陶土手工磚具有隔熱保溫的良好功效,起到調(diào)配室溫的作用。外觀設(shè)計(jì)上,赭紅色的建筑外立面與周邊自然景觀完美交織,一種現(xiàn)代與古典交織的純粹美感噴薄欲出。典型項(xiàng)目21天琴灣產(chǎn)品園林分析充分利用坡地的優(yōu)勢(shì)及湖岸線打造精致園林在園林規(guī)劃上,設(shè)計(jì)師從天琴灣項(xiàng)目自身10米坡地落差出發(fā),讓建筑與坡地走向產(chǎn)生關(guān)聯(lián),在坡地綿延起伏的脈絡(luò)中,形成錯(cuò)落有致的立體式景觀。漫步在曲徑通幽的園林里,移步異景,2000萬(wàn)巨資打造的原味江南園林,成為居者每天私享的夢(mèng)工廠。典型項(xiàng)目22天琴灣項(xiàng)目給予本項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目規(guī)劃上:結(jié)合地塊環(huán)境,制造坡地,規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值戶型定位:均好性與極致性的結(jié)合,均好性即為最大化滿足不同客戶階層,極致性即為戶型空間精確化,優(yōu)化室內(nèi)空間園林:提前展示,增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心及美譽(yù)度傳播建筑:立面的精細(xì)化,提升項(xiàng)目的品位典型項(xiàng)目23規(guī)?,F(xiàn)有產(chǎn)品占地4.6萬(wàn),建面11萬(wàn)分期一期為高層建筑物業(yè)類型高層戶型與面積一期99平方米-138平方米,后期有一梯兩戶純板樓樓王產(chǎn)品,面積更大價(jià)格均價(jià)2500元/平方米銷售主力產(chǎn)品為30萬(wàn)左右,銷售情況一般,近期拆遷戶有一定的去化量客戶本地客戶偏少本地拆遷客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶賣點(diǎn)大間距、一梯2戶、江景、建筑品質(zhì)典型項(xiàng)目分析——陽(yáng)邏新秀:住開(kāi)盛世長(zhǎng)江典型項(xiàng)目24住開(kāi)盛世長(zhǎng)江產(chǎn)品戶型分析2室2廳1衛(wèi)90㎡3室2廳2衛(wèi)138㎡3室2廳2衛(wèi)122㎡純板樓設(shè)計(jì),采光,通風(fēng)均非常優(yōu)南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),舒適性高總體來(lái)說(shuō),該項(xiàng)目產(chǎn)品定位要大大優(yōu)于陽(yáng)邏市場(chǎng)平臺(tái),市場(chǎng)上享受型客戶基數(shù)較少,導(dǎo)致項(xiàng)目影響力與銷售力均一般典型項(xiàng)目25住開(kāi)盛世長(zhǎng)江項(xiàng)目給予本項(xiàng)目的啟示戶型定位:戶型定位不宜過(guò)超前,如一梯兩戶的高端設(shè)計(jì)與陽(yáng)邏現(xiàn)階段的中低端需求錯(cuò)位,適當(dāng)拔高產(chǎn)品定位,但不能超前園林:提前展示,增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心及美譽(yù)度傳播(住開(kāi)大體量、大間距園林無(wú)法展示導(dǎo)致客戶對(duì)樓盤(pán)價(jià)值認(rèn)識(shí)不高)典型項(xiàng)目26規(guī)?,F(xiàn)有產(chǎn)品占地47萬(wàn),建面215萬(wàn)分期一期別墅、小高層、與高層產(chǎn)品物業(yè)類型別墅、小高層、高層戶型與面積別墅300平方米小高層:87平方米-138平方米18F高層:88-130平方米價(jià)格小高層均價(jià)3200元/平方米,高層均價(jià)2800元/平方米銷售主力產(chǎn)品為30萬(wàn)左右,銷售情況較好,為片區(qū)銷售冠軍,近期拆遷戶加速了去化客戶本地客戶偏少本地拆遷客戶武漢市內(nèi)養(yǎng)老客戶市內(nèi)投資客戶產(chǎn)業(yè)遷移可戶賣點(diǎn)保利品牌、大社區(qū)、大配套典型項(xiàng)目分析——陽(yáng)邏巨磅:保利圓夢(mèng)城典型項(xiàng)目27保利圓夢(mèng)城產(chǎn)品戶型分析3室2廳1衛(wèi)98㎡3室2廳2衛(wèi)123㎡3室2廳2衛(wèi)109㎡面積控制的較好,98平小三房,109平大三房均是區(qū)域市場(chǎng)空缺產(chǎn)品,但戶型仍有提升空間轉(zhuǎn)角異型陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)極大的提升了居者的舒適度典型項(xiàng)目28保利圓夢(mèng)城園林分析充分利用地塊大的優(yōu)勢(shì),合理利用容積率,制造大樓間距保利圓夢(mèng)城綠地率達(dá)36%,無(wú)論置身于綠地、區(qū)內(nèi)休閑花園、亦或漫步于宅間小徑、前屋花園,皆是落英繽紛、綠樹(shù)成蔭,清冽的空氣與融融綠意,浸潤(rùn)著居者的全部身心。融合居住特征與自然生態(tài)于一體,既洋溢著濃濃的自然情調(diào),又充分體現(xiàn)了尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀格調(diào),全面詮釋了自然和諧的情感韻律,營(yíng)造出圓夢(mèng)城獨(dú)有浪漫的休閑景觀環(huán)境。典型項(xiàng)目29保利圓夢(mèng)城建筑及開(kāi)發(fā)模式分析立面主要采用黑、白、灰色彩搭配,體現(xiàn)穩(wěn)重現(xiàn)代風(fēng)格陽(yáng)臺(tái)欄桿采用靜點(diǎn)噴吐欄桿,防腐蝕、防銹,質(zhì)量較高商業(yè)街、園林、等展示快速呈現(xiàn),快速交房,自我中心化,極大的提高了客戶的信心典型項(xiàng)目30保利圓夢(mèng)城項(xiàng)目給予本項(xiàng)目的啟示戶型定位:合理進(jìn)行戶型定位,制造市場(chǎng)空缺點(diǎn),在舒適性沒(méi)有降低的情況下適當(dāng)壓縮建筑面積園林:提前展示,增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心及美譽(yù)度傳播商業(yè)街:氛圍的營(yíng)造,提前展示、增強(qiáng)購(gòu)者信心產(chǎn)品:產(chǎn)品精細(xì)化會(huì)提升項(xiàng)目的溢價(jià)空間典型項(xiàng)目31客戶趨勢(shì)我們將片區(qū)客戶群按照收入層級(jí)和來(lái)源地劃分,然后再進(jìn)一步梳理片區(qū)客戶的行為特征收入層級(jí)中高端中端中低端本地企業(yè)員工普通階層外地來(lái)漢中低收入階層原住民經(jīng)過(guò)我司對(duì)陽(yáng)邏片區(qū)的客戶梳理,我們發(fā)現(xiàn),片區(qū)的主流客戶群以本地落戶的企職業(yè)員工,武漢中低收入階(中低收入外地來(lái)漢+市內(nèi)拆遷戶)、事業(yè)單位員工、市內(nèi)養(yǎng)老客戶、原居住民。本地拆遷戶本地企業(yè)中高層管理者武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶32本地企業(yè)員工根據(jù)職位不一,收入不一,導(dǎo)致客戶需求不同總價(jià)承受能力60萬(wàn)25-35萬(wàn)18-27萬(wàn)高級(jí)管理者,企業(yè)高層職位階層高級(jí)技術(shù)工人,月收入約為2200-3500元之間,家庭收入約為5000-6000元之間普通階層員工,藍(lán)領(lǐng)工人,月收入約為1300-2200,家庭月收入約為4000左右住房需求舒適型3-4房,舒適型產(chǎn)品緊湊型三房/或小三房/兩房居家型兩房(過(guò)渡產(chǎn)品)本地企業(yè)員工外地來(lái)漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)遷移、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展培養(yǎng)了大批正在成長(zhǎng)的技術(shù)員工人,構(gòu)成了片區(qū)置業(yè)的主要需求面。原住民(拆遷)33港口物流集裝箱裝卸倉(cāng)儲(chǔ)配送加工制造鋼材加工裝備制造機(jī)床等機(jī)械設(shè)備加工制造業(yè)輕紡物流配套房地產(chǎn)業(yè)新材料建材制造業(yè)紡織服裝業(yè)生物醫(yī)藥制造業(yè)食品加工業(yè)食品加工農(nóng)副產(chǎn)品加工陽(yáng)邏的建設(shè)目標(biāo)為輻射華中、面向全國(guó)的區(qū)域型港口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)和工業(yè)新城陽(yáng)邏的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)得以合理布局,將形成具有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群,這些產(chǎn)業(yè)可以為更多的人提供就業(yè)的崗位,從而增加該區(qū)域購(gòu)房需求,推動(dòng)該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)遷移的客戶是本項(xiàng)目未來(lái)重要客戶。客戶趨勢(shì)34外地來(lái)漢的客戶選擇陽(yáng)邏購(gòu)房主要是基于現(xiàn)實(shí)條件,滿足安家需求本地企業(yè)員工外地來(lái)漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民(拆遷)青山紅鋼城、漢口老城區(qū)、二七路、竹葉山憩居點(diǎn)家庭月收入4000元左右,無(wú)法在漢口、青山甚至是盤(pán)龍城購(gòu)房收入構(gòu)成一般需求兩房,80多平左右,最關(guān)注總價(jià)承受能力購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)及需求35中環(huán)線開(kāi)通及江北快速路的開(kāi)工,加上市中心房?jī)r(jià)高企,會(huì)加速市內(nèi)客戶被動(dòng)郊區(qū)化江北快速路中環(huán)線金銀湖板塊4850后湖板塊5800青山板塊6550徐東板塊7550沙湖板塊9150光谷板塊5650南湖板塊5800沌口板塊4500漢陽(yáng)板塊6550古田板塊6650新華路板塊12000漢口濱江板塊15000武昌老城板塊8600武昌中心板塊7700盤(pán)龍城板塊3250湯遜湖板塊4050吳家山板塊4000市內(nèi)客戶趨勢(shì):隨著陽(yáng)邏的交通改善,加上市中心房?jī)r(jià)不斷上漲,會(huì)加速市內(nèi)客戶郊區(qū)化置業(yè),屆時(shí)客戶的來(lái)源與層級(jí)會(huì)有所提升??蛻糈厔?shì)36本地企業(yè)員工外地來(lái)漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民(拆遷)本地拆遷湖就近選擇,市內(nèi)拆遷戶受總價(jià)限制被迫在陽(yáng)邏置業(yè),拆遷戶的群居效應(yīng)非常強(qiáng);市內(nèi)拆遷戶一般在二七路、青山、徐東城中村就主拆遷戶的置業(yè)選擇在戶型的選擇上拆遷戶更愿意選擇二手房和小戶型、價(jià)格相對(duì)便宜的低總價(jià)樓盤(pán)受拆遷戶青睞,據(jù)調(diào)查,在選擇買房面積拆遷戶中50%的人選擇81-110平米,總價(jià)不超過(guò)40萬(wàn)!拆遷戶的置業(yè)面積本地拆遷主要是剛性需求,市內(nèi)拆遷主要是拆遷款有限,本地原住民主要是婚房、換房的剛性需求原住民主要是政府、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位老員工、客運(yùn)、等企業(yè)單位老員工,他們一般是剛性需求,婚房,換房需求,比較傾向于三房。原住民的置業(yè)選擇37客戶趨勢(shì)受主城區(qū)舊城改造及區(qū)域內(nèi)舊城改造,未來(lái)區(qū)域內(nèi)及市內(nèi)拆遷置業(yè)需求巨大武漢市提出了在兩年內(nèi)完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)的宏偉目標(biāo)。陽(yáng)邏港拆遷范圍,拆遷戶大約有1.3戶,市場(chǎng)需求130萬(wàn)方住宅需求(按每戶100平計(jì)算)拆遷客戶趨勢(shì):隨著市中心城中村改造與區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致拆遷,未來(lái)拆遷量非常大,市中心拆遷客戶與本地拆遷客戶置業(yè)需求強(qiáng)大。38本地企業(yè)員工外地來(lái)漢低收入武漢市內(nèi)拆遷戶市內(nèi)養(yǎng)老客戶原住民(拆遷)市內(nèi)養(yǎng)老客戶基數(shù)較少,主要分布在青山區(qū)域養(yǎng)老客戶趨勢(shì):在武鋼產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)移下,武鋼產(chǎn)業(yè)落戶陽(yáng)邏,陽(yáng)邏在武漢形成一個(gè)知名度和影響力,所以青山的客戶就近選擇價(jià)格較低的陽(yáng)邏購(gòu)房。我司認(rèn)為此類客戶基數(shù)較少,且隨著區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施未明顯加強(qiáng)的情況下,市內(nèi)養(yǎng)老客戶更傾向于盤(pán)龍城片區(qū)。39未來(lái)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化,中低檔次樓盤(pán)越發(fā)難生存,僅能依靠低價(jià)傾銷翹動(dòng)市場(chǎng);戶型有較大的優(yōu)化空間,戶型平面功能、舒適型提升空間較大;綜合品質(zhì)有較大的提升空間,建筑立面、園林等有待提高開(kāi)發(fā)模式有待創(chuàng)新,提前展示園林商業(yè)街能提高樓盤(pán)心理價(jià)位及檔次;客戶主要分為產(chǎn)業(yè)遷移客戶、本地原住民、市內(nèi)低收入客戶及市內(nèi)拆遷客戶。市場(chǎng)小結(jié)40一、如何看待開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目標(biāo)客戶四、如何樹(shù)立項(xiàng)目形象無(wú)、如何定位產(chǎn)品二、如何看待本地塊價(jià)值41東面:緊鄰湖濱花園商業(yè)街南面:緊鄰柴泊湖休閑廣場(chǎng)西面:柴泊湖北面:未拆遷民宅及新洲三中綜合四至來(lái)看,本項(xiàng)目周邊目前形象較好,柴泊湖與休閑廣場(chǎng)為本案提供了較好的城市資源,但是項(xiàng)目周邊配套及進(jìn)入性較差,同時(shí)需要項(xiàng)目自身內(nèi)部打造景觀。雖然道路建設(shè)通達(dá)性較強(qiáng),但是公共交通設(shè)施欠缺,各項(xiàng)生活配套也非常欠缺,生活便利性不足。1、地塊價(jià)值分析——項(xiàng)目四至、環(huán)境分析項(xiàng)目地塊1136452742問(wèn)題分析-消化量?從2006年至今,開(kāi)發(fā)區(qū)已開(kāi)發(fā)了東方新天地、水映藍(lán)灣、源江富都苑、嘉鴻城市明珠、金色水岸等等項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)總量約40萬(wàn)平方米,年均消化13-20萬(wàn)方(2008年全年消化約14萬(wàn)方);一.從歷史成交量來(lái)看二.從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看1.3萬(wàn)戶拆遷客戶導(dǎo)致市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)去化速度較快,近期各樓盤(pán)每周去化量約40套,需求極大,僅本地近期拆遷量就需要近130萬(wàn)方的住宅供給。區(qū)未來(lái)人口為60萬(wàn)人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模為18萬(wàn)平米矛盾:是否存在市場(chǎng)規(guī)模難以支撐問(wèn)題??43問(wèn)題分析-競(jìng)爭(zhēng)?行為:未來(lái)幾年政府受資金約束較少,按規(guī)劃方案出售土地獲得建設(shè)資金;影響:未來(lái)幾年規(guī)劃方案所出售地塊較小,對(duì)本項(xiàng)目沖擊不大。行為:未來(lái)幾年政府急缺建設(shè)資金,只有通過(guò)大量出售土地來(lái)獲得所需資金;影響:大量土地的出讓預(yù)示著未來(lái)供應(yīng)量的增多,將會(huì)形成一定競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)幾年大量土地賣出未來(lái)幾年土地放量很少未來(lái)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為天琴灣、住開(kāi)盛世長(zhǎng)江、保利、武鋼及在售中低檔樓盤(pán)一.直接競(jìng)爭(zhēng)政府對(duì)資金的需求程度決定土地放量的數(shù)量政府土地出讓的不確定性使本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大,是本項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展的潛在風(fēng)險(xiǎn)。二.潛在競(jìng)爭(zhēng)——未來(lái)土地存在不確定性44區(qū)域項(xiàng)目共性價(jià)值要素之——潛力價(jià)值人口支撐:區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口與外來(lái)移民的增加將推動(dòng)武漢新區(qū)人口增長(zhǎng),促進(jìn)置業(yè)需求增加隨著大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟,產(chǎn)業(yè)人口增加,特別是2011年左右中高級(jí)管理人才增加,將會(huì)促進(jìn)有效置業(yè)需求的發(fā)展產(chǎn)業(yè)工人技術(shù)研發(fā)人員一般管理人員中級(jí)管理人員高級(jí)管理人員(年份)06070809101112產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長(zhǎng)曲線專業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長(zhǎng)曲線(人數(shù))4000030000200001000080006000400020000企業(yè)發(fā)展規(guī)律:管理及技術(shù)人員的比例隨企業(yè)的發(fā)展快速提升企業(yè)發(fā)展初期,管理及技術(shù)人員比例很小目前陽(yáng)邏區(qū)內(nèi)人口約25萬(wàn)陽(yáng)邏新區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口60萬(wàn)45景觀資源柴泊湖臨湖景觀休閑帶及休閑廣場(chǎng)可供業(yè)主觀賞★★★★交通道路較為通暢,需步行到主干道★★生活環(huán)境周邊形象較好,但較為荒涼★★生活配套目前項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套欠缺★規(guī)模占地約118畝,既避免大規(guī)模項(xiàng)目復(fù)雜的配套,又有足夠的空間進(jìn)行比較靈活的規(guī)劃布局,打造某種特定的生活方式★★★地段和潛力區(qū)域的規(guī)劃將促進(jìn)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,將有大量企業(yè)入住,帶來(lái)大量的從業(yè)人員,也帶來(lái)大量的住宅需求★★★產(chǎn)品產(chǎn)品打造一定要成為本案最核心的競(jìng)爭(zhēng)力★★★★★品牌新八建,中國(guó)建筑最有愛(ài)心的企業(yè)★★★★2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理本案的發(fā)力點(diǎn)應(yīng)逐重放在景觀資源、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及企業(yè)品牌上46可重點(diǎn)挖掘的價(jià)值同質(zhì)化程度高價(jià)值尚不可主打的價(jià)值資源價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值
規(guī)模價(jià)值規(guī)劃價(jià)值配套價(jià)值區(qū)位價(jià)值環(huán)境價(jià)值區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值本項(xiàng)目?jī)r(jià)值3、項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘47因此,我們立足于這個(gè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是——關(guān)鍵詞:精細(xì)、別致、自然資源、高附加值資源——項(xiàng)目具備園區(qū)內(nèi)最好的自然資源;精細(xì)——以精細(xì)化的戶型空間與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大而無(wú)當(dāng)?shù)膬?nèi)部布局形成差異,使之成為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);別致——以別致的建筑立面外觀、園林景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)一方別院的雅致生活,充分貼和目標(biāo)客戶的心理需求;高附加值——高產(chǎn)品附加值:以贈(zèng)送面積增加產(chǎn)品附加值,實(shí)用率可達(dá)到110%以上;高服務(wù)附加值:為客戶提供更加精細(xì)貼心的物業(yè)管理服務(wù),物增所值、實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升。48決勝項(xiàng)目以何決勝?項(xiàng)目何以決勝?超值產(chǎn)品別致生活美學(xué)建筑營(yíng)銷執(zhí)行服務(wù)執(zhí)行包裝執(zhí)行49一、如何看待開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目標(biāo)客戶四、如何樹(shù)立項(xiàng)目形象無(wú)、如何定位產(chǎn)品二、如何看待本地塊價(jià)值501、片區(qū)可類比項(xiàng)目客戶區(qū)域分析客戶屬性特性陽(yáng)邏新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過(guò)遠(yuǎn)的問(wèn)題、也有就近置業(yè)的考慮。關(guān)心娛樂(lè)、配套及教育等問(wèn)題。單位集體購(gòu)買以及團(tuán)購(gòu)的可能性較大。來(lái)自青山區(qū)域的購(gòu)買者相對(duì)于青山主城區(qū)目前6500元/㎡左右的價(jià)格。距離青山較近的陽(yáng)邏價(jià)格誘人。如能開(kāi)通公交、至八大家、廠前的時(shí)間將大大縮短。來(lái)自漢口區(qū)域的購(gòu)買者相對(duì)于漢口主城區(qū)目前9000元/㎡左右的價(jià)格。陽(yáng)邏目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本;保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來(lái)自陽(yáng)邏本地的購(gòu)買者屬于本地高收入者、有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)??剐栽谟趦r(jià)格。其他拆遷客戶,包括看好陽(yáng)邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。51意向購(gòu)房者年齡構(gòu)成開(kāi)發(fā)區(qū)意向購(gòu)房客戶調(diào)研結(jié)論(60%來(lái)自區(qū)域內(nèi),40%來(lái)自其他區(qū)域):2、從消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看——年齡與婚姻狀況大專以上學(xué)歷占50%;未婚和3口之家的購(gòu)房意向強(qiáng)烈;年齡構(gòu)成25-35歲為主。52有購(gòu)房意向客戶職務(wù)構(gòu)成意向客戶以開(kāi)發(fā)區(qū)普通員工、中層管理人員、高級(jí)技工為主,不同員工、不同收入的客戶具有不同的產(chǎn)品需求;意向客戶個(gè)人月收入以1500-3000元/月為主,另外5000元/月以上也占到了一定比例。開(kāi)發(fā)區(qū)平均收入水平崗位收入(元/月)藍(lán)領(lǐng)工人700-1500一般技術(shù)人員和高級(jí)技工1600-2400中級(jí)技術(shù)人員和管理人員2000-4000高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員3000-8000家庭人均月收入2、從消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看——收入及職業(yè)53我們稱之為——
CE新城市菁英階層3、目標(biāo)客戶群體界定CE——CityElite新城市精英,客戶圈層鮮明,概念明確結(jié)合上文項(xiàng)目客戶來(lái)源分析,我們認(rèn)為我們的目標(biāo)客戶為——園區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移企業(yè)員工、市內(nèi)郊區(qū)化客戶及本地客戶為主,處于事業(yè)上升、財(cái)富積累過(guò)程中的階層
54區(qū)域來(lái)源:開(kāi)發(fā)區(qū)職業(yè)特點(diǎn):工業(yè)園、物流、加工、裝備制造、食品;一線員工、中高級(jí)技術(shù)人員和中高級(jí)管理人員;
置業(yè)目的:自住置業(yè)特征:少部分已有住房,購(gòu)房目的是為了家庭生活便利、子女就學(xué),或以住房作為擁有財(cái)富的標(biāo)志經(jīng)濟(jì)能力:家庭年收入5-15萬(wàn)核心客戶:約60%區(qū)域來(lái)源:開(kāi)發(fā)區(qū)及市內(nèi)職業(yè)特點(diǎn):區(qū)域內(nèi)個(gè)體戶、拆遷戶置業(yè)目的:自住置業(yè)特征:因城市舊改導(dǎo)致拆遷的強(qiáng)制住房需求/自住需求經(jīng)濟(jì)能力:家庭年收入為5萬(wàn)以上重要客戶:約30%區(qū)域來(lái)源:武漢其他區(qū)域、外地(湖北其他市)職業(yè)特點(diǎn):私企老板、外地投資客置業(yè)目的:投資置業(yè)特征:大部分有住房,購(gòu)房目的主要是在武漢生活經(jīng)濟(jì)能力:家庭年收入10萬(wàn)以上潛在客戶:約10%核心客戶4、客戶構(gòu)成55一、如何看待開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目標(biāo)客戶四、如何樹(shù)立項(xiàng)目形象無(wú)、如何定位產(chǎn)品二、如何看待本地塊價(jià)值56形象定位形象定位——原生坡地的水岸、公園居住示范區(qū)原生坡地的水岸、公園居住示范區(qū)57公園的生態(tài)的健康的宜居的58一、如何看待開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)三、如何鎖定目標(biāo)客戶四、如何樹(shù)立項(xiàng)目形象無(wú)、如何定位產(chǎn)品二、如何看待本地塊價(jià)值59建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品60物業(yè)類型定位思路——基于項(xiàng)目條件、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、客戶需求及接受度以及利潤(rùn)產(chǎn)品功能定位自身資源條件:具有一定資源,頂端市場(chǎng)需求有限情況下,同時(shí)地塊不具備規(guī)模效應(yīng),獨(dú)棟別墅、聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn):項(xiàng)目所在區(qū)位屬性決定了短期市場(chǎng)未成熟情況下,開(kāi)發(fā)小獨(dú)體、聯(lián)排、疊拼物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大客戶需求及接受度:客戶需求特征顯示主要集中于多層和高層產(chǎn)品利潤(rùn)及展示:考慮項(xiàng)目形象及社區(qū)檔次,初期須建立項(xiàng)目高檔次、低密度形象,需要低密度物業(yè)進(jìn)行搭配一舉奠定項(xiàng)目自身形象綜合以上因素,本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位為:
物業(yè)類型為退臺(tái)洋房、(?。└邔幼≌?1培育、轉(zhuǎn)化。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣高層及小高層產(chǎn)品:利潤(rùn)主力少量旗幟產(chǎn)品:退臺(tái)花園洋房基于R=2.2的情況,建議產(chǎn)品組合為退臺(tái)洋房+小高層+24F高層產(chǎn)品62退臺(tái)洋房——項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品,層層退臺(tái),建筑形態(tài)與景觀體系相映成趣退臺(tái)洋房是競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品退臺(tái)洋房的立面和細(xì)部富于變化,處理得當(dāng)會(huì)構(gòu)成美麗的建筑風(fēng)景,豐富社區(qū)建筑形態(tài)退臺(tái)洋房的創(chuàng)新方向就是保證每戶都有花園退臺(tái)洋房是社區(qū)建筑形式的組成部分63二層三層贈(zèng)送大露臺(tái),創(chuàng)造悠閑自在的生活空間錯(cuò)層設(shè)計(jì),分隔公共活動(dòng)空間和主人私密空間4層2層3層孝感福星城洋房戶型分析:二層三層均為3房2廳2衛(wèi),南面贈(zèng)送10-15平米大露臺(tái),享受仰望天空的感覺(jué)樓梯入戶主臥套主衛(wèi),方便衛(wèi)生案例分析64花園洋房的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力,比普通的多層產(chǎn)品更易銷售選用花園洋房的原因原因一市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下,創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的吸引力原因二花園洋房因設(shè)計(jì)原因,房型面積從上往下逐漸變大,可為客戶提供從舒適兩房到舒適四房的多種戶型選擇(70平米-150平米)原因三花園洋房能滿足對(duì)大露臺(tái)(有天有地的生活)有需求但受總價(jià)限制的客戶需求大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價(jià)類別墅65退臺(tái)創(chuàng)新示意——強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的融合,將室外景觀延伸到室內(nèi),提高戶內(nèi)舒適空間退臺(tái)創(chuàng)新點(diǎn):首層前后花園、頂層復(fù)式獨(dú)享的屋頂花園、首層多功能半地下室、首層和頂層挑高3.6-3.9米客廳、提升舒適度的陽(yáng)光房66建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品67規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)展示一個(gè)綠意盎然的主入口高層攬湖,低層看景的立體視野多層次、組團(tuán)的主題景觀一條私家湖岸線及垂釣臺(tái)區(qū)隔有致的內(nèi)外城高層低密度空間68高層低密度空間,保證項(xiàng)目有較大的間距及視野重慶龍湖水晶酈城天津融科心貽灣武漢復(fù)地東湖國(guó)際蘇州萬(wàn)科金色家園69入口概念:一個(gè)綠意盎然的主入口結(jié)合綠地,設(shè)立廣場(chǎng)式出入口,進(jìn)一步放大空間的開(kāi)闊感利用綠地尺度上的昭示性,營(yíng)造醒目的出入口意向入口景觀結(jié)合綠地風(fēng)情,強(qiáng)化綠意盎然的出入意向沿街而設(shè)的底層商業(yè)用房圍合而成的步行廣場(chǎng),成為連接小區(qū)內(nèi)外的過(guò)渡空間,同時(shí)形成與城市空間的相互滲透,體現(xiàn)出小區(qū)對(duì)城市的開(kāi)放性70通過(guò)標(biāo)志物、特色景觀、小品形成與區(qū)域調(diào)性一致的主題廣場(chǎng)71對(duì)著小區(qū)入口處規(guī)劃路,小區(qū)內(nèi)部設(shè)中心庭園,結(jié)合臨近的會(huì)所、售樓中心,形成小區(qū)的景觀、功能節(jié)點(diǎn);同時(shí)作為前進(jìn)路入口的對(duì)景,豐富入口空間層次。前廣場(chǎng)以開(kāi)放的設(shè)計(jì),形成與城市空間的相互滲透,體現(xiàn)出小區(qū)對(duì)城市的開(kāi)放性案例:武漢金地國(guó)際花園72小區(qū)入口及邊界切忌以封閉的社區(qū),應(yīng)打造開(kāi)放的社區(qū)建筑單體與馬路形成角度,商業(yè)退線設(shè)計(jì),形成商業(yè)廣場(chǎng),這樣保證了商業(yè)的視覺(jué)美感,同時(shí)提升項(xiàng)目廣場(chǎng)人期案例:沙市壹品漫城開(kāi)放的社區(qū)規(guī)劃封閉的社區(qū)規(guī)劃73工業(yè)雕塑:體現(xiàn)港區(qū)文化、現(xiàn)代工業(yè)區(qū)文化和傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)文化
目前陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)調(diào)整,與陽(yáng)邏市場(chǎng)目前的市場(chǎng)配套條件以及產(chǎn)品條件基本相對(duì)應(yīng),對(duì)于當(dāng)前陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段,首要解決的已經(jīng)不再是價(jià)格問(wèn)題,而是兩個(gè)方面的問(wèn)題,一個(gè)方面是進(jìn)一步提升陽(yáng)邏房產(chǎn)的品質(zhì),在提升品質(zhì)的方向上,不再滿足于模仿城區(qū)的建筑特點(diǎn),而是著力研究適合陽(yáng)邏本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的獨(dú)特住宅文化。陽(yáng)邏的區(qū)域經(jīng)濟(jì)包含著港區(qū)文化、現(xiàn)代工業(yè)區(qū)文化和傳統(tǒng)的小鎮(zhèn)文化多元內(nèi)容,要結(jié)合這三個(gè)方面的文化內(nèi)容,創(chuàng)造性地發(fā)展具有陽(yáng)邏特點(diǎn)的文化。74內(nèi)外城:區(qū)隔有致的內(nèi)外城城市功能多元化/開(kāi)放/融合/高效居住、休閑、商業(yè)活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的外城開(kāi)放的城市外核社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流安全、尊重、獨(dú)立空間內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立與尊貴的社區(qū)內(nèi)核75高層攬湖,低層看景的立體視野圍繞景觀資源中心,形成孔雀開(kāi)屏式、多層次、多角度的觀景面;同時(shí)形成資源強(qiáng)勢(shì)點(diǎn),為設(shè)立“價(jià)值標(biāo)桿”的產(chǎn)品創(chuàng)造條件。76多層次、組團(tuán)的主題景觀園林建議社區(qū)園林成為柴泊湖休閑廣場(chǎng)的有機(jī)延展,使廣場(chǎng)成為項(xiàng)目的后花園公園里的家77兒時(shí)的童話王國(guó)靜謐的冥想空間情感互動(dòng)的平臺(tái)居住空間的延伸林中漫步借公園元素,打造項(xiàng)目園林園林承載了小空間里無(wú)法滿足所有的功能78根據(jù)公園主題景觀園林打造原則,確定園林的打造點(diǎn)園林建議園林打造原則公園要素引入原則可參與性原則局部細(xì)致原則花主題園林水樹(shù)雕塑小品車庫(kù)公園的特點(diǎn):可參與性強(qiáng),注重對(duì)水、樹(shù)、小品等要素的處理。79元素:水局部細(xì)致原則元素一:水利用集中水景打造具有視覺(jué)沖擊力的水體景觀方式一:水結(jié)合入口及會(huì)所,在客戶最易感知的敏感地帶布置集中水景,迎合客戶的親水性駐留空間80局部細(xì)致原則元素一:水立體化景觀體系---采用層次豐富的植被,體現(xiàn)整體園林層次感方式二:樹(shù)濃密的喬木既體現(xiàn)小區(qū)的檔次,同時(shí)也可以緩解高層的壓抑感。喬灌草植被合理搭配,錯(cuò)落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來(lái)的壓力感,;通過(guò)坡度的變化、外設(shè)樓梯通道等方式實(shí)現(xiàn)園林的層次感;漫步空間81設(shè)計(jì)標(biāo)志性的中央雕塑——城市雕塑系統(tǒng)+城市指路系統(tǒng)+城市家俱,強(qiáng)化都市意象方式三:雕塑體現(xiàn)公園文化中心廣場(chǎng),設(shè)計(jì)展示項(xiàng)目形象的雕塑,體現(xiàn)簡(jiǎn)潔.大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格82局部細(xì)致原則方式四:小品可設(shè)置樹(shù)葉、樹(shù)枝指示系統(tǒng),與園林生態(tài)主題切合,整體突出主題;設(shè)置自然主題的室外座椅、路燈、小品,整體強(qiáng)化綠色生態(tài)宜居主題,增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)的宜居感趣味空間元素一:水突出生態(tài)主題的圍墻與導(dǎo)視、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)83元素:水局部細(xì)致原則元素一:水停車與園林相結(jié)合,設(shè)置園林地下車庫(kù)與架空層停車庫(kù)利用場(chǎng)地現(xiàn)有高差,將車庫(kù)設(shè)置在地下,實(shí)現(xiàn)完全人車分流,同時(shí)通過(guò)設(shè)置天井,將園林引入地下,改善地下停車庫(kù)環(huán)境的同時(shí),增強(qiáng)園林的層次感、空間感方式五:車庫(kù)立體綠化空間車庫(kù)配比建議:≤30%84停車與園林相結(jié)合,設(shè)置園林地下車庫(kù)85元素:水可參與性原則元素一:水園林內(nèi)部,注重公園內(nèi)可參與性園林主題打造主題園林運(yùn)動(dòng)公園--讓生命永遠(yuǎn)年輕集中的體育形式,內(nèi)設(shè)滿足年輕人的活動(dòng)設(shè)施,如露天籃球區(qū)等;兒童公園--孩子的游樂(lè)天堂將兒童游戲場(chǎng).戲水池.滿足兒童豐富多樣的活動(dòng)需求;休閑公園--每一天都是新生滿足老年人喜靜,交往的需求,可以矮墻圍合一些半開(kāi)放小空間,老人們可以下棋.打太極.觀賞花木.有限度過(guò)一天的美好時(shí)光參與空間休閑運(yùn)動(dòng)學(xué)習(xí)兒童天地游戲86公園要素引入原則元素一:水與柴泊湖廣場(chǎng)形成互動(dòng),種植公園內(nèi)客戶喜好的植物:郁金香.紫藤花郁金香花期
百合科,郁金香屬。多年生草本,鱗莖扁圓錐形,具棕褐色皮股。栽培品種極多,達(dá)8,000余個(gè)?;ㄐ陀斜?、碗型、卵型、球型、
每年3~4月開(kāi)花,,郁金香花期3~5個(gè)月。紫藤每年4月下旬至5月上旬(盛花期)觀賞空間87一條私家湖岸線及垂釣臺(tái)88建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品891、建筑風(fēng)格建議——嚴(yán)謹(jǐn)、質(zhì)感、時(shí)尚而不張揚(yáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格案例解析:武漢泰然南湖玫瑰灣屋頂呈翼狀,有飛翔之感,賦予整個(gè)建筑物以靈動(dòng)和活力面磚與玻璃的完美結(jié)合打造了一種現(xiàn)代時(shí)尚的品質(zhì)感。整個(gè)立面造型簡(jiǎn)潔大氣。901、建筑風(fēng)格建議——嚴(yán)謹(jǐn)、質(zhì)感、時(shí)尚而不張揚(yáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格案例解析:武漢金地國(guó)際花園91花園洋房的建筑立面多以咖啡、諸褐色面磚為主,局部輔以涂料92簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑,顯得雄渾但簡(jiǎn)樸肅穆,多用縱向直線條,整體造型時(shí)尚、厚重,更體現(xiàn)建筑立面的質(zhì)感與簡(jiǎn)潔美學(xué)。講究建筑與景觀完美結(jié)合,以建筑去配合自然、營(yíng)造自然,即使當(dāng)冬季植被較少時(shí)建筑仍然具有很強(qiáng)的觀賞性。通過(guò)褐色、灰色、暗紅等色調(diào)進(jìn)行和諧配置,體現(xiàn)穩(wěn)重和簡(jiǎn)約的外在視覺(jué)效果;風(fēng)格與線條硬朗,同時(shí)又內(nèi)斂而不夸張,不為了吸引眼球而選擇炫目的色彩。2、外立面色彩93建筑風(fēng)格戶型規(guī)劃產(chǎn)品94戶型定位參考——市場(chǎng)需求分析開(kāi)發(fā)區(qū)受訪群體對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的選擇構(gòu)成開(kāi)發(fā)區(qū)意向需求群體對(duì)戶型結(jié)構(gòu)需求趨勢(shì)與整體特征基本一致,意向群體對(duì)80-100戶型的需求占到總體的40%,其次為
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