華僑城項(xiàng)目市場客戶分析

1PART市場分析市場新政/震懾與顛覆2010年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，新政的震懾顯現(xiàn)期調(diào)整已至，市場影響幾何！重歸新政研究，是基于更好的把握推盤的方向，前行于逆市……..2010年房地產(chǎn)調(diào)控思路回顧：多管齊下促調(diào)控，行政色彩異常濃烈土地金融行政其他10.01.20保障性住房用地不得低于70%10.03.10“國19條”整治囤地、炒地行為10.05.26從嚴(yán)征收土地增值稅，確定區(qū)域預(yù)證率最低標(biāo)準(zhǔn)10.08.02國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單10.09.27

禁止囤地企業(yè)參與土地競買10.12.19抑制地價(jià)過快上漲，地王誕生2日內(nèi)上報(bào)10.03.19金融機(jī)構(gòu)不得對囤地、囤房企業(yè)提供貸款10.01.12-12.206度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率10.10.19、12.262次加息11.02.09央行再次加息10.03.。1878家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)10.10.。25北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》10.10.27

十二五規(guī)劃：研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制樓市投機(jī)需求調(diào)控思路回顧10.04.17

新國十條新政10.06.04三部門明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)10.09.29二次調(diào)控10.09.30-11.1016城市出臺(tái)限購令、限外令10.10.03

三部門對省級人民政府實(shí)行問責(zé)10.11.04嚴(yán)禁使用公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房11.01.16武漢出臺(tái)限購令11。01.26新國八條2010年房地產(chǎn)調(diào)控大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段：增加供給，第二階段：時(shí)間換空間，抑制需求和增加供給兩手抓，第三階段：行政手段與貨幣政策共舞。對比07年9.27政策，由于背景不同，此番新政政策面力度更強(qiáng)，執(zhí)行層預(yù)計(jì)穩(wěn)步快速到位。此輪調(diào)整并不是房地產(chǎn)長期拐點(diǎn),更不會(huì)造成房地產(chǎn)的崩潰，但短中期調(diào)整速度將快于08年。市場表現(xiàn)—全國成交量驟降,土地從高溫走向冷靜，3.18成為分水嶺密集出臺(tái)的政策與地王頻頻交織；一邊是政府三令五申地出臺(tái)房地產(chǎn)用地的監(jiān)管，控制高地價(jià)；一邊是房企熟視無睹的大手筆拿地。土地供應(yīng)量擬大幅增加，成交價(jià)格已逐月回落國資委令78家央企退市，土地市場高總價(jià)明顯收斂九龍倉杭州下城區(qū)地塊，是央企退出房市后的唯一上榜的成交地塊。3.18政策前3.18政策后克爾瑞數(shù)據(jù)顯示：一線典型城市上海、深圳、廣州商品房成交面積環(huán)比分別下降-49％、-61％和-31％。二線熱點(diǎn)城市南京、杭州、成都成交面積環(huán)比分別下降61％、82％和58％。新政影響，一二三線城市全面迅速波及，市場成交量環(huán)比大幅普降，而由“量跌”到“價(jià)降”是一個(gè)必然漸進(jìn)的過程，震懾效應(yīng)顯現(xiàn)

武漢市場表現(xiàn)—成交均價(jià)對政策敏感度較低，宏觀調(diào)控的影響逐步弱化武漢出臺(tái)《開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為檢查和在建在售商品住房項(xiàng)目清理的工作方案》?！斗桨浮访闇?zhǔn)開發(fā)商違規(guī)預(yù)售、捂盤炒作、任意抬價(jià)等違規(guī)行為。5月24日5月28號7月1日10月20-25日11月20日武漢市房管局下發(fā)文件《行政處罰自由裁量權(quán)參考執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)》，對處罰開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，作出進(jìn)一步細(xì)化。開發(fā)商將一棟樓分單元、分層數(shù)開盤銷售，最高可受罰3萬元。漢版新政，商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定出臺(tái)，重在打擊捂盤惜售。鄂六條、漢六條.重申“9.29”新政，明確問責(zé)制，并計(jì)劃“十二五”期間，武漢市建設(shè)各類保障性住房1000萬平方米以上。武漢公積金新政，首套房首付20%-30%；買二套房首付五成，利率1.1倍；買三套房禁止貸款成交均價(jià)對政策敏感度較低，從成交趨勢上來看，成交量受宏觀調(diào)控的影響跌幅明顯，但在前幾輪的調(diào)控中投資，投機(jī)需求被大量擠出后，政策調(diào)控的對市場成交的影響在逐步弱化11年1月新國八條武漢市的限購令央行再度加息****************限貸限購武漢成交量價(jià)走勢：價(jià)穩(wěn)**4倍*3倍***土地成交：量大外部環(huán)境：收緊然而新國八條和限購令的陸續(xù)出臺(tái)表明11年調(diào)控然在繼續(xù)9.29后，一線及沿海發(fā)達(dá)城市紛紛出臺(tái)限購令，抑制三季度價(jià)格上漲趨勢，在四季度市場價(jià)格上升預(yù)期強(qiáng)烈的環(huán)境下，限購令逐漸在二線城市開始蔓延，11年調(diào)控仍在繼續(xù)。成都09.30預(yù)售資金管理11.17限外令11.22公積金政策調(diào)整杭州11.17預(yù)售資金監(jiān)管10.12限購令三亞、海口10.13限外令蘇州11.03限購令大連10.19限購令廣州03.01閑置土地處理辦法05.21國十條廣州版10.15限購令天津10.13限購令南京10.12限購令01.08提高土地出讓首付寧波10.09限購令江蘇10.11契稅調(diào)整福州05.21福州五條10.10限外令河南06.06房地產(chǎn)違規(guī)檢查濟(jì)南05.22預(yù)售監(jiān)管溫州10.11限購令重慶05.21渝十條武漢05.20房地產(chǎn)違規(guī)檢查07.05預(yù)售方案管理合肥05.17房地產(chǎn)違規(guī)檢查浙江05.17國十條浙江版09.30預(yù)售資金管理廈門05.15國十條廈門版青島04.26國十條青島版海南04.26十一條細(xì)則北京02.26二套房公積金調(diào)整02.02限購令10.25預(yù)售資金管理11.29高檔住宅公積金停貸西安05.05西安“16條”蘭州11.05限購令上海01.06公積金貸款限額調(diào)整10.07限購令01.03嚴(yán)控土地供應(yīng)深圳08.05預(yù)售資金管理09.30限購令05.06國十條深圳版

若房產(chǎn)稅稅率為投機(jī)者購房款的1%，設(shè)購房者首付比例為30%，則1％的保有稅稅率相當(dāng)于1.43%的貸款利率?，F(xiàn)行5年以上貸款利率為6.40％，則征收1％的房產(chǎn)稅相當(dāng)于現(xiàn)行利率調(diào)整到7.83％。只有輔以連續(xù)數(shù)次加息，才能對投機(jī)產(chǎn)生撼動(dòng)作用。假設(shè)2000年－2009年期間武漢住宅總竣工面積的3%會(huì)因房產(chǎn)稅的開征而出售，則新增的存量房供應(yīng)面積為08、09年年均供應(yīng)的20％，可認(rèn)為該比例存量房上市會(huì)使市場供應(yīng)量增加20％。房產(chǎn)稅征收的市場效用供應(yīng)：投機(jī)者是房產(chǎn)稅開征前后引起存量房供應(yīng)量加大的主要供應(yīng)主體需求：房產(chǎn)稅的征收與加息的作用相似，增加的是投機(jī)者的投資成本通過增加存量房供應(yīng)和抑制投機(jī)需求，房地產(chǎn)保有稅短期可抑制房價(jià)上漲。但只要房價(jià)的上漲幅度能覆蓋并超過繳納房產(chǎn)稅所增加的投資成本，對投機(jī)性需求的影響就有限。2011年房產(chǎn)稅：漸行漸近，對投機(jī)性需求的影響有限929二次調(diào)控要求“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國?！鄙虾Ｅc重慶將作為首批試點(diǎn)；從試點(diǎn)到全國推行，估計(jì)還需1-2年時(shí)間。屆時(shí)，辦公、商業(yè)等非住宅類房產(chǎn)以及保障房等房產(chǎn)稅未覆蓋領(lǐng)域?qū)⒊蔀榉科蟮臋C(jī)會(huì)點(diǎn)。房產(chǎn)稅稅率0.50%0.80%1%1.20%1.50%相當(dāng)于貸款利率（設(shè)首付比例為3成）0.71%1.14%1.43%1.71%2.14%現(xiàn)行5年以上貸款利率6.40%6.40%6.40%6.40%6.40%增加后的利率7.11%7.54%7.83%8.11%8.54%房產(chǎn)稅稅率對持有成本的影響——與利率比較資料來源：中國人民銀行網(wǎng)站中信建投證券研究發(fā)展部漢影響分析：從典型城市限購令推行后的情況看，一線城市成交量受到影響：主要表現(xiàn)在供應(yīng)上升而成交下滑，武漢限購政策力度較小，影響會(huì)小于其他城市限購影響城市類型2010年10月2010年11月2010年12月止量上海均價(jià)(元/M2)22,45923,28925,080供應(yīng)(M2)75107152成交(M2)13295140止量、抑價(jià)深圳均價(jià)(元/M2)21,44018,14818,681供應(yīng)(M2)242465成交(M2)462339止量廣州均價(jià)(元/M2)11,82211,83813,176供應(yīng)(M2)5341126成交(M2)1896786抑價(jià)杭州均價(jià)(元/M2)23,38322,62821,371供應(yīng)(M2)883047成交(M2)303652止量、抑價(jià)南京均價(jià)(元/M2)11,45011,94811,010供應(yīng)(M2)967072成交(M2)906163止量天津均價(jià)(元/M2)9,4039,5879,553供應(yīng)(M2)141173220成交(M2)11211513410月典型限購城市四季度市場表現(xiàn)1、過去房產(chǎn)不究，不限二手房交易2、只限中心城區(qū)，黃陂、江夏、東西湖不限制（10年三個(gè)區(qū)域所占比例約35%）3、外地社保證明只需有、無需一年（存在較大的操作空間）***************家庭限新購1套商品住房；停發(fā)三套及以上住房公積金貸款；做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)準(zhǔn)備停發(fā)三套及以上住房貸款；暫時(shí)限制購買第三套住房；購房補(bǔ)貼提前2個(gè)月正式取消家庭限新購1套商品住房；停發(fā)三套及以上住房公積金貸款；加大保障性住房建設(shè)力度同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房；政策房占新開工住宅一半以上家庭限新購1套商品住房；停發(fā)第三套及以上住房貸款；增加市場供給，清算土地增值稅典型城市限購令下的政策強(qiáng)度評估%影響分析：武漢成交主主體為剛需及首次改善群體，這部分客戶基本不受限購影響武漢年齡結(jié)構(gòu)偏向年輕化，結(jié)婚購房、城中村改造拆遷購房、首次改善購房為市場主力群體。這些群體基本為自主需求，短期不會(huì)購買第二套住房。目前，武漢市購房的主力人群呈現(xiàn)向25-34歲人群轉(zhuǎn)移的趨勢，首次置業(yè)特征明顯，這部分人群占武漢人口的15.5%未來5-10年，占武漢市人口22.3%的15-24歲人群將要進(jìn)入首次置業(yè)階段武漢市人口年齡結(jié)構(gòu)分布(2008年)武漢購房需求結(jié)構(gòu)****30-49歲人群，占武漢人口的31.1%，是最近幾年年內(nèi)武漢市購房的主力人群漢影響分析：武漢純外地客戶占比約10%，限購令將直接導(dǎo)致這部分客戶購房意愿的轉(zhuǎn)移武漢成交結(jié)構(gòu)是以武漢本地客戶為主，純外地客戶在成交中的占比僅為10%，而限購令的出臺(tái)將直接導(dǎo)致這部分客戶的購房意愿的轉(zhuǎn)移。*********************外地客戶約40%武漢購房客戶來源分布外地客戶細(xì)分

影響分析：從限購后不同產(chǎn)品成交情況看，小戶型成交比例略有減少，大戶型成交比例有上升；主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房機(jī)會(huì)一次性置業(yè)到位，更加偏好三房及以上產(chǎn)品，公寓市場不受影響，由于投資的轉(zhuǎn)移，市場或更加理想*************************廣州限購后不同產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)變化公寓名稱10年銷售套數(shù)（套）10銷售面積（萬方）福星國際城7673.57菱角湖萬達(dá)6264.10航天雙城5753.04龍安港匯城3271.52漢商銀座2861.43公寓類產(chǎn)品成交走勢圖影響分析：小結(jié)國家的宏觀調(diào)控對一線城市影響較為明顯，對武漢這類城市影響力不算太大對投資型客戶有一定的壓制，但并不是徹底制約武漢主力購房群體為剛需、首改型，新政對其影響較弱政策綜合影響下，購房者更為理性，一次性到位的成交上升明顯武漢市整體市場分析2010年武漢市房地產(chǎn)成交保量，價(jià)格階梯上升，市場在調(diào)控中穩(wěn)定前行10年供應(yīng)熱度回歸，11年供應(yīng)持續(xù)看漲

新增供應(yīng)增加，去化周期拉長產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)集中化，大戶型成交比例將上揚(yáng)土地市場再度升溫，競爭壓力將加劇2010年武漢市房地產(chǎn)成交保量，價(jià)格階梯上升，市場在調(diào)控中穩(wěn)定前行數(shù)據(jù)顯示從成交趨勢上來看，市場在調(diào)控的初期受到政策影響成交跌幅明顯，但在前幾輪的調(diào)控中投資，投機(jī)需求被大量擠出后，政策調(diào)控的對市場成交的影響在逐步弱化，剛性需求支撐市場成交,成交走勢平穩(wěn).市場在調(diào)控中穩(wěn)步前行武漢房地產(chǎn)市場成交走勢0***?*************************武漢商品住宅供求關(guān)系走勢10年供應(yīng)熱度回歸，年末搶市明顯，后期名企項(xiàng)目領(lǐng)航入，11年供應(yīng)持續(xù)看漲2010年武漢住宅市場新增供應(yīng)面積1011萬方，供應(yīng)量增長主要與今年市場的熱度影響有關(guān)，年底大量土地的出讓以及外來開發(fā)商占領(lǐng)本地市場的趨勢預(yù)示著2011年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)上升。明年一季度將有萬達(dá)、金地、和記黃埔等名企推出旗下項(xiàng)目領(lǐng)航兔年市場，如萬達(dá)公館，金地瀾菲溪岸，和記黃埔觀湖園等。4*********************************武漢存銷比走勢***11年初存量為637萬方，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)900萬方，去化周期將拉長，市場競爭進(jìn)一步加劇11年初市場存量為637萬方，以目前的去化水平看，去化周期僅為6-7個(gè)月。但由于受到新政的影響，成交量和供應(yīng)量將會(huì)有一定程度的降幅，預(yù)計(jì)11年全年供應(yīng)約為900萬方，去化周期拉長期，競爭程度加劇。11年預(yù)計(jì)各預(yù)計(jì)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)11年1季度

11年2季度

11年3季度

11年4季度

武昌

38.2314.5334.2137.41青山

1.476.194.76.43盤龍城

26.5216.1523.6725.54南湖

22.967.8419.824.37漢陽

29.4620.6527.3726.78漢口二環(huán)內(nèi)

20.6619.8624.7626.74漢口二三環(huán)

16.1722.2119.4224.26光谷

44.5526.6544.3243.25東西湖

40.9918.531.6132.54總計(jì)

241.01152.58229.86247.32從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來看，產(chǎn)品成交面積段更為集中，大戶型成交比例將會(huì)有所上升，主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房機(jī)會(huì)一次性置業(yè)到位。2010年是繼2009年房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇后持續(xù)繁榮的一年。這2年成交主力均為2房及3房，從面積段上看，2010年武漢市成交集中趨勢更為明顯，主要集中在80-100㎡的面積段上。但由于政策的影響再改類產(chǎn)品在11年受到?jīng)_擊更大，大戶型成交比例有上升，主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房機(jī)會(huì)一次性置業(yè)到位。武漢10年分面積段成交走勢圖武漢10年產(chǎn)品線成交走勢圖2010武漢土地市場再度升溫，供應(yīng)成交量創(chuàng)造新的歷史高峰，江漢區(qū)、武昌區(qū)土地成交量居首，競爭壓力將逐步體現(xiàn)2010年土地市場急劇升溫，量價(jià)增幅創(chuàng)造歷史高峰，大量地王的出現(xiàn)將在未來的一定時(shí)間內(nèi)有效地推高價(jià)格的上揚(yáng)，競爭的壓力將在2-3年內(nèi)逐步體現(xiàn)。武漢10年分土地供應(yīng)走勢圖武漢10年土地成交走勢圖武漢10年土地分區(qū)域成交走勢圖武昌區(qū)房地產(chǎn)市場分析成交微幅下跌，價(jià)格漲幅明顯，居各板塊之首，繼續(xù)堅(jiān)挺產(chǎn)品集中度較高，首置產(chǎn)品依舊是重點(diǎn)11年高端項(xiàng)目扎堆，產(chǎn)品放量入市

武昌中心成交走勢成交微幅下跌，但新盤平均去化率較高，整體去化速度快于全市，價(jià)格漲幅明顯，表現(xiàn)不俗。首日去化率10.0152%10.0357%10.0453%10.0557%10.0754%10.0828%10.0941%10.1056%10.1182%武昌中心首日去化2010年武昌區(qū)供應(yīng)量與09年基本持平，而成交量有所下滑，成交主要與有效供應(yīng)較少有關(guān)，目前區(qū)域仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其是首置首改產(chǎn)品，由于溢出區(qū)域有限，因此需求量非常大。新開盤產(chǎn)品尤其是性價(jià)比價(jià)高、產(chǎn)品品質(zhì)較好項(xiàng)目去化快，且價(jià)格堅(jiān)挺。雖然經(jīng)歷了兩次政策調(diào)控，但整體市場并未受到太大影響，依然保持穩(wěn)定。%產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)集中度較高，首置首改類產(chǎn)品占比高達(dá)80%，預(yù)計(jì)此類產(chǎn)品依舊是區(qū)域

成交重點(diǎn)*************************************武昌中心成交產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)變化2010年武昌中心區(qū)的成交產(chǎn)品以首置和首改列產(chǎn)品為主，但這是與此類產(chǎn)品供應(yīng)較多有關(guān)，但綠地中心、聯(lián)發(fā)等項(xiàng)目陸續(xù)登場，高端成交的占比將逐步增加。

區(qū)域11年初存量約55萬方，預(yù)計(jì)11年新增供應(yīng)124萬方，新增供應(yīng)以改善類產(chǎn)品和高端產(chǎn)品較多。目前區(qū)域存量有55萬方左右，，而2010年有446萬方土地成交，會(huì)在后期慢慢釋放。預(yù)計(jì)11年新增供應(yīng)為124萬方，其中高端產(chǎn)品將大量入市，略為48萬方，此類產(chǎn)品的競爭較為激烈。但區(qū)域后期供應(yīng)改善類產(chǎn)品和高端產(chǎn)品較多，價(jià)格高啟，會(huì)對去化速度有一定影響項(xiàng)目住宅體量主力產(chǎn)品建筑形態(tài)預(yù)計(jì)價(jià)格2011年供應(yīng)量萬達(dá)中心24萬方230-380平米大戶型42層高層22000-2500024萬方水岸國際28萬方52%90平米以下產(chǎn)品高層13000-150008萬方航天首府30萬方52%90平米以下產(chǎn)品40層以上高層——6萬方綠地中心77萬方高端產(chǎn)品高層——10萬方總計(jì)159萬方

48萬方

11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度新增供應(yīng)38.2314.5334.2137.41成交量22.0635.0932.6529.46存量59.3538.7940.3548.30武昌中心區(qū)分面積存量走勢圖11年武昌中心區(qū)新增供應(yīng)預(yù)測11年武昌中心區(qū)高端新增供應(yīng)預(yù)測穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)根基，防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是本次調(diào)控的根本動(dòng)機(jī)；樹立政府公信力，平復(fù)輿論，位置其次；后期政策繼續(xù)趨嚴(yán)，限購令極有可能由之前“臨時(shí)性政策”變?yōu)橹虚L期政策因此，房價(jià)至少存在一定幅度的回調(diào)幅度，否則政策不會(huì)就此打住。而就后續(xù)供應(yīng)而言，由于政府監(jiān)管加強(qiáng)，集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在2011年上半年，一季度市場價(jià)格企穩(wěn)、成交下滑成為必然。樓市拐點(diǎn)已至，盡管中長期市場仍可看好，市場量價(jià)壓力將漸增，開發(fā)商資金鏈壓力也必將逐漸加大，推售需要更需靈活性與執(zhí)行力。建議開發(fā)商加大推廣力度，采用低開高走和更為靈活的推售策略，深度挖掘現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)值，提升成交機(jī)率，及時(shí)回籠資金，積極抵御嚴(yán)冬。后市研判典型熱銷項(xiàng)目分析分析百瑞景/整體概況開發(fā)商：中鐵大橋局集團(tuán)武漢地產(chǎn)有限公司

設(shè)計(jì)單位：中建國際（深圳）設(shè)計(jì)顧問有限公司物業(yè)公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址：武漢市武昌區(qū)武珞路586號總用地面積：527000㎡建筑總面積：1060000㎡物業(yè)費(fèi)：1.8元/平方米/月容積率為：2.06綠化率：37%車位配比：0.92車位數(shù)：約3000個(gè)二期西區(qū)目前在售，五棟34層高層，10000-12000㎡/元，90㎡至177㎡之間的兩房、三房、四房；五棟11層小高層，12000-17000㎡/元，127㎡至174㎡之間的三房、四房。二期東區(qū)預(yù)計(jì)2011年四至五月開盤，五棟高層，總戶數(shù)約為1000，面積在50㎡至138㎡之間，戶型為一房、兩房、三房，目前在建。六期：寫字樓、酒店式寓三期：高層、花園洋房二期東區(qū)：高層二期西區(qū)：高層、小高層一期:高層五期：高層、聯(lián)排別墅四期：高層、小高層高層高層小高層小高層高層：2#、6#，34層2梯4戶，朝向東南，小戶型景觀欠缺小高層：3#、9#，11層1梯2戶，南北朝向，景觀較好樓棟戶型面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)比例2、6號樓2*2*190-9120453%17485%9號樓3*2*2125-128226%2091%3、6、9號樓3*2*2136-1396718%5379%3、9號樓3*2*2144226%1464%3號樓4*2*2158113%764%6、9號樓4*2*2162-1644512%3373%9號樓4*2*2173-174113%436%合計(jì)382100%30580%11月6日開盤，本次推出382套房源，當(dāng)日(截止14時(shí))銷售198套，銷售價(jià)格高層10000元/平米，小高層12000-17000元/平米，開盤銷售率為80%；折后價(jià)格高層10500元/平米，小高層11500-16000元/平米優(yōu)惠活動(dòng)：小高層5萬抵8萬，高層2萬抵4萬，開盤98折，一次性99折，大橋會(huì)會(huì)員卡優(yōu)惠5000，按時(shí)簽合同99折。11月16日開盤當(dāng)天去化80%，一月內(nèi)去化90%百瑞景/二期西區(qū)去化情況分析：在百瑞景已成交房源的信息整合中，兩房90-100㎡段的房源市場反應(yīng)較高，此類客戶多屬于首置類型，希望通過該次置業(yè)能夠滿足較為長期的居住狀況，可靈活將兩房變做三房；三房130-140㎡段的戶型最受歡迎，多數(shù)客戶是首改需求，由于樓市新政的出臺(tái)，增加了客戶對大面積段戶型的喜好；四房160-180㎡以及140-150㎡較受歡迎，這區(qū)段的面積房源可達(dá)到較高的居住舒適度，滿足業(yè)主置業(yè)目的。分析：成交量在2008年11月一期開盤和09年6月加推時(shí)較高，其中08年11月成交102套，09年6月成交172套。在2010年5月、8月至10月間，無成交量。這與樓市新政出臺(tái)相關(guān)，開發(fā)商面對市場，較為冷靜。2011年11月，項(xiàng)目二期開盤，開盤即售出約80%的房源，市場反應(yīng)較好，至2010年12月，成交量達(dá)到頂峰，當(dāng)月交房284套。百瑞景/二期西區(qū)去化情況戶型贈(zèng)送面積多，得房率高，空間布局合理J戶型兩房兩廳一衛(wèi)-90平米M戶型三房兩廳兩衛(wèi)-138平米B戶型四房兩廳兩衛(wèi)-158平米1.贈(zèng)送面積有11.4平米，最大贈(zèng)送陽臺(tái)可以做成一房間；2.超大觀景陽臺(tái)，廚房生活陽臺(tái)，進(jìn)門預(yù)留玄關(guān)都顯示出方便生活的細(xì)致之處；3.不足之處在于此戶型位于高層，其東南向觀景欠缺無法看到小區(qū)內(nèi)置景觀；1.贈(zèng)送面積16平米，贈(zèng)送陽臺(tái)可以做成一間房；2超大景觀陽臺(tái)，引風(fēng)景入戶；3.南北通透，干濕分區(qū)明顯；4.此戶型位于高層，對于追求功能客戶較為經(jīng)濟(jì)；5.廚房沒有生活陽臺(tái)，影響功能性6.空調(diào)機(jī)位內(nèi)置影響裝修和美觀性1.贈(zèng)送面積達(dá)20平米；一陽臺(tái)可以做一間房，入戶花園贈(zèng)送60%面積；2.主臥有獨(dú)立衛(wèi)生間，衣帽間，保證絕對私密和尊貴感；3.客廳4.5米超大面寬，空間寬綽；4.三陽臺(tái)引景入室；5.空調(diào)機(jī)位內(nèi)置，外觀好看，但影響內(nèi)部裝修和美觀；空調(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位陽臺(tái)+花池贈(zèng)送陽臺(tái)預(yù)留玄關(guān)贈(zèng)送陽臺(tái)預(yù)留玄關(guān)陽臺(tái)+花池贈(zèng)送陽臺(tái)百瑞景/二期西區(qū)去化情況優(yōu)勢劣勢1.項(xiàng)目地段極具優(yōu)勢，周邊配套商圈成熟。百瑞景中央生活區(qū)所在地位于武鍋原址，內(nèi)環(huán)線武珞路、雄楚大街之間，地處武昌城市核心腹地，區(qū)域內(nèi)擁有成熟的生活配套資源，中南、亞貿(mào)、街道口三大商圈近在咫尺，即承省政府政務(wù)圈，又聯(lián)武昌高校文化核心，密集的城市優(yōu)越文明制高點(diǎn)將城市龍脈寶通禪寺、洪山公園緊密連接。2.項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模大，定位高端，具有影響力。目總占地52萬7千方，總建面121萬3千方，作為武漢市城中心的超級大盤，將有10000戶/30000人的居住規(guī)模，如此大型的社區(qū)建設(shè)將會(huì)對整個(gè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、教育、商業(yè)以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。3.開發(fā)商品牌效應(yīng)增加項(xiàng)目的可信度。憑借“筑建生活橋梁”的理念，大橋局地產(chǎn)蓄勢3年打造百瑞景中央生活區(qū)，既是對中心城區(qū)居住模式的升華和提煉，又是對城市市場需求格局的平衡。其一切以人為藍(lán)本的人居理念及規(guī)模優(yōu)勢，整體規(guī)劃，分期開發(fā)的操作思路，將完美兌現(xiàn)開發(fā)企業(yè)高度社會(huì)責(zé)任感的承諾。1.項(xiàng)目整體分為六期開發(fā)，時(shí)間跨度較長，社區(qū)配套需逐步完善，增加置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2.產(chǎn)品推向市場期間，正逢樓市新政出臺(tái)，是潛在客戶群體減少。百瑞景/二期西區(qū)去化情況復(fù)地東湖國際/整體概況項(xiàng)目分四期開發(fā)（預(yù)計(jì)2015年開發(fā)完畢）一期在售，由花園洋房、湖景高層組成。高層1至7層是139㎡的三房和187㎡-189㎡的四房；7至44層278㎡的4房3廳4衛(wèi)；45層357㎡的復(fù)式。于2008年11月開盤，目前目前剩余6#、7#樓“天際”系8至45層。二期在建工程，由沿湖疊拼別墅、55層超高層和高層組成，具體產(chǎn)品形態(tài)、開盤時(shí)間待定；三四期在規(guī)劃中。項(xiàng)目整體規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。二期在建，沿湖疊拼別墅，超高層和高層三期規(guī)劃一期（交房、在售）花園洋房、湖景高層四期規(guī)劃教育配套項(xiàng)目地址武昌區(qū)中北路147號開發(fā)商復(fù)地（武漢）有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司武漢分公司景觀設(shè)計(jì)上海意格環(huán)境設(shè)計(jì)咨詢物業(yè)管理世邦魏理仕物業(yè)顧問結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積53萬㎡建筑面積106萬㎡綠化率

35.2%容積率2.29物業(yè)管理2.55元/㎡車位比1：1.25天際系6號樓共45層；2-7層為三梯三戶面積為139㎡、187㎡、217㎡7-44層為三梯兩戶面積為278㎡；45層是357㎡的復(fù)式。戶型面積套數(shù)139㎡6187㎡6217㎡6278㎡74357㎡2在售6號樓（天際)在售7#樓（天際)售罄8#（天頌)售罄9#樓（天頌)售罄10#樓（天工)售罄11#樓（天工)一大期的第一小期(售罄）一大期的第二小期復(fù)地東湖國際/整體概況分析：成交量最高的是90-100㎡的兩房，為熱銷戶型，其次是90-100㎡的三房，由此看出中、小戶型市場需求很大；成交量較多還有60-70㎡的兩房、110-120㎡和130-140㎡的三房、160-180㎡的四房，這些房型種也有不少的客戶存在；成交量最低的是針對高端人群的面積偏大而房間較少的一些戶型；由成交和均價(jià)走勢來看，成交量都不同程度受到價(jià)格的影響，熱銷戶型影響相對較小。成交戶型分析量價(jià)走勢圖分析：從圖標(biāo)看，樓盤均價(jià)整體呈上升趨勢，2010年5、6月份達(dá)到目前最高，下半年有所回落，年底繼續(xù)走高，這些與整個(gè)宏觀環(huán)境和房產(chǎn)政策的變化有一定關(guān)聯(lián)；復(fù)地東湖國際一期不同時(shí)期分批次地推出房源，開盤與加推初期出現(xiàn)高成交量；復(fù)地東湖國際的項(xiàng)目維持了開盤的高成交率，基本保持在80%左右。從08年的一期開盤至今，該項(xiàng)目每次推盤體量小，風(fēng)險(xiǎn)不大，保證了開發(fā)商的利潤。復(fù)地東湖國際/整體概況S3戶型四房兩廳兩衛(wèi)-187-190平米S4戶型三房兩廳兩衛(wèi)-139平米1.雙入戶門廳設(shè)計(jì)，豪華尊貴；2.陽臺(tái)多，贈(zèng)送面積大；3.客廳、餐廳雙飄窗，7米大開間，觀景采光佳；4.衛(wèi)生間設(shè)計(jì)異形，房型不屬于正南北通透。日常房間少。1.全南戶型，無北向廳室，房間通透；2.面寬，進(jìn)深段，高舒適度；3.7.2米寬闊景觀陽臺(tái)，連接雙臥，大飄窗設(shè)計(jì)連接主臥；3.廚房異形，公用衛(wèi)生間設(shè)計(jì)離臥室較遠(yuǎn)，業(yè)主夜間生活起居不便。復(fù)地東湖國際/整體概況1.地段、景觀及人文資源得天獨(dú)厚。項(xiàng)目東臨中國農(nóng)業(yè)銀行用地，南臨30米寬的規(guī)劃道路，西臨田漢大劇院，北臨道博物業(yè)發(fā)展有限公司，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，周邊山水景色盡收眼底。2.項(xiàng)目周邊配套商圈成熟。毗臨省府中心及中南、徐東等成熟商圈，是武漢市目前在建的、規(guī)劃最大的、城市中央頂級綜合體。3.項(xiàng)目主題鮮明，一舉成名。項(xiàng)目以打造東湖階層第一居所為主題形象，為各行各業(yè)的領(lǐng)袖提供產(chǎn)品為噱頭在營銷方面過渡拔高項(xiàng)目的高端形象。項(xiàng)目利用武重工廠的設(shè)備作為建筑小品，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。4.項(xiàng)目規(guī)劃突顯高端定位。規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。1.項(xiàng)目較高的定價(jià)加上市場上大宅產(chǎn)品的壓力逐漸加劇，導(dǎo)致項(xiàng)目去化較