市場營銷-A集團房地產(chǎn)項目營銷策略研究

PAGEPAGEIIIA集團房地產(chǎn)項目營銷策略研究摘要房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們可以享受更好的住房條件，極大的滿足了人們的物質(zhì)需求。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有利于保持整個社會的穩(wěn)定，同時帶動國家的經(jīng)濟增長，有利于促進服務業(yè)的繁榮發(fā)展，增加地方財政收入，實現(xiàn)全面建設小康社會的社會發(fā)展目標，房地產(chǎn)建設還可以帶動就業(yè)。本文首先介紹了文章的選題背景及意義以及研究的思路和方法，然后通過對房地產(chǎn)營銷策略的理論分析，以文獻分析法和案例分析法的方法對重慶約克郡項目的現(xiàn)狀進行分析，通過對現(xiàn)狀的分析把握指出了其存在的問題，最后根據(jù)問題提出了相應的應對建議。關鍵詞：重慶約克郡；房地產(chǎn)；營銷策略

目錄摘要 I1緒論 11.1選題背景及意義 11.2研究思路及方法 12房地產(chǎn)項目營銷策略相關理論 22.1市場營銷理論 22.2房地產(chǎn)營銷策略的概述 22.3房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新與發(fā)展 32.3.1品牌營銷 32.3.2圈層營銷 42.3.3綠色營銷 43重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略問題分析 53.1重慶約克郡房地產(chǎn)項目概述 53.2重慶約克郡房地產(chǎn)項目SWOT分析 53.2.1優(yōu)勢 53.2.2劣勢 63.2.3機會 63.2.4威脅 73.3重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略問題分析 73.3.1目標市場、群體定位模糊 73.3.2“癡迷”概念炒作 83.3.3市場調(diào)研不足 83.2.4營銷理念落后，缺乏品牌意識 94重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略 104.1產(chǎn)品策略 104.2價格策略 114.3促銷策略 124.4渠道策略 125結論 13參考文獻 14致謝 15附錄 15PAGE181緒論1.1選題背景及意義1998年中國開始住房制度改革之后，房地產(chǎn)業(yè)就進入了快速發(fā)展的時期，取得了很大的成就。目前已經(jīng)在國民經(jīng)濟中已經(jīng)占據(jù)了先導產(chǎn)業(yè)、主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的地位，特別是在改善城鎮(zhèn)面貌、提高城鎮(zhèn)居民住房條件、促進經(jīng)濟增長以及擴大就業(yè)等方面所發(fā)揮著巨大的作用。當前隨著市場競爭的日益激烈化，開發(fā)商們在市場運作之中一定需要有長遠的眼光和相對清晰的思維，在對于經(jīng)營理念進行適當?shù)恼{(diào)整之后，科學化的運用營銷策略和技術對于房地產(chǎn)營銷項目展開規(guī)劃，這樣才能在激烈的市場競爭之中占據(jù)一席之地。房地產(chǎn)營銷不可能是千篇一律的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不同階段對營銷政策的制定起著非常重要的影響。只有適應了大形勢下的房地產(chǎn)營銷政策才能保證企業(yè)的長期生存。本文在市場分析的基礎之上，將營銷理論與約克郡房地產(chǎn)緊密結合，針對約克郡房地產(chǎn)營銷策略的制定與實施，提出了相關的對策和建議。本研究對于房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷目標和利潤增長等方面將發(fā)揮重要作用。在本篇文章之中，主要是采用理論和實踐相結合的模式，這對于房地產(chǎn)公司制定科學化的市場營銷戰(zhàn)略提供了技術支撐。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的市場環(huán)境下，本研究的現(xiàn)實意義巨大。1.2研究思路及方法本文的思路是發(fā)現(xiàn)問題分析問題—解決問題，從房地產(chǎn)營銷策略相關理論入手，分析 重慶約克郡房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀 ，然后是對重慶約克郡項目房地產(chǎn)項目營銷策略問題的探討，最后提出重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略優(yōu)化建議。本文運用的研究方法主要有：（1）文獻資料法。主要是從知網(wǎng)、萬方、維普以及學校圖書館查閱相關方面的文獻資料，在對于早期學者相關言論進行總結的前提之下進行分析，這對于本文的研究也奠定了堅實的基礎。（2）個案研究法。通過以重慶約克郡房地產(chǎn)項目為例進行深入具體的分析，了解其營銷的現(xiàn)狀及存在的問題，提出相應的完善房地產(chǎn)項目營銷的對策和建議，有利于重慶地產(chǎn)和同類型企業(yè)的健康發(fā)展。2房地產(chǎn)項目營銷策略相關理論2.1市場營銷理論菲利普·科特勒（PhilipKotler）對于營銷的解讀為：所謂營銷就是某一個體或者集團在和他人一起創(chuàng)造產(chǎn)品或者實現(xiàn)產(chǎn)品價值交換環(huán)節(jié)之中所獲得一種滿足管的社會活動的綜合。早在1984年，他在這一基礎上對于營銷進行了重新的解讀：營銷就是企業(yè)還沒有被認識到的一種欲望，從而幫助企業(yè)確定最佳的目標客戶以及目標市場，這樣才能腐惡市場的實際需求。麥卡錫（E.J.Mccarthy）在上世紀七十年代除對于營銷的解讀是它是所有活動的責任，能夠?qū)a(chǎn)品或者服務帶給消費者，在滿足客戶實際需要的前提之下，促進公司整體利潤的提升，但是同時也是社會和經(jīng)濟活動的綜合，核心目的在于滿足社會發(fā)展的實際需求。雖然當前對于這一概念的言論各不相同，但是從整體上而言營銷就是個人或者集體共同創(chuàng)造，在交換之后來滿足自己所需的社會管理的過程。與企業(yè)營銷實際匹配的解釋是社會組織在動態(tài)環(huán)境中滿足交換關系而進行的商品、服務和思想的創(chuàng)造、分銷、推廣以及定價的過程。2.2房地產(chǎn)營銷策略的概述（1）產(chǎn)品策略為目標顧客開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，是產(chǎn)品策略所要解決的問題。其內(nèi)容包括：產(chǎn)品定位、概念設計、品牌應用等。通過各要素的對比，分析產(chǎn)品可實現(xiàn)的價值，是制定價格策略和促銷策略的基礎?，F(xiàn)代產(chǎn)品由核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品（延伸產(chǎn)品）三部分構成，是一個整體的概念。對房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，核心產(chǎn)品指居住空間；有形產(chǎn)品是房屋的區(qū)位、造型、格局、品牌及質(zhì)量等；附加產(chǎn)品包括售后服務、物業(yè)及其他配套服務等。（2）價格策略房地產(chǎn)產(chǎn)品有成本、市場和競爭三種導向定價法。成本導向定價法以成本費用為出發(fā)點；市場導向定價法以市場需求為出發(fā)點；競爭導向定價法以競爭形式為出發(fā)點。價格策略是指開發(fā)商為了實現(xiàn)自己的定價目標，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品自身情況、市場環(huán)境、成本等多方面因素來制定價格的策略。（3）廣告策略酒香不怕巷子深的產(chǎn)品經(jīng)營年代已成為過去。如今再好的商品，如果得不到消費者的了解，那么它應有的價值和社會效果也就無從實現(xiàn)了。目前，大多數(shù)樓盤的銷售是靠發(fā)布廣告來吸引消費者的。廣告主要在房地產(chǎn)商品進入的導入階段大量使用，有包裝樓盤和對外宣傳的作用，是積聚人氣的重要一步。很多房產(chǎn)開發(fā)商和營銷代理公司都以廣告策劃為重點開展營銷工作。好的廣告策劃只要想出一個賣點，就足以讓消費者把銷售的樓盤與其它競爭性樓盤明顯區(qū)別出來。而且，這個“獨到”的賣點，對消費者而言是實實在在有利的。（4）渠道策略企業(yè)并不直接面對消費者，而是注重經(jīng)銷商的培育和銷售網(wǎng)絡的建立，企業(yè)與消費者的聯(lián)系是通過分銷商來進行的。房地產(chǎn)行業(yè)的渠道流通環(huán)節(jié)之中的產(chǎn)品就是服務，這是一項相對綜合性的服務內(nèi)容，渠道層次過長對于服務質(zhì)量和服務效率都會產(chǎn)生影響；同時房地產(chǎn)市場特性，口碑效應很重要，在原有的廣告宣傳的層渠道結構中，存在效率低下的問題。2.3房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新與發(fā)展2.3.1品牌營銷所謂房地產(chǎn)品牌營銷策略就是對于房地產(chǎn)創(chuàng)立的品牌進行設計、規(guī)劃、營銷以及管理的一系列過程的綜合，最后實現(xiàn)滿足客戶實際需求的終極目的。其可分為四部分，即品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。（1）品牌個性（BrandPersonality），簡稱BP。包括品牌命名、包裝設計、產(chǎn)品價格、品牌概念、品牌代言人、形象風格、品牌適用對象等等。（2）品牌傳播（BrandBroadcast），簡稱BB。包括廣告風格、傳播對象、媒體策略、廣告活動、口碑形象、終端展示，公關活動或公共關系等等。（3）品牌銷售（BrandSel1nig），簡稱BS。包括通路策略、人員推銷、店員促銷、廣告促銷、事件行銷、優(yōu)惠酬賓等等。（4）品牌管理（BrandManagement），簡稱BM。包括隊伍建設、營銷制度、品牌維護、終端建設、士氣激勵、渠道管理、經(jīng)銷商管理等等。2.3.2圈層營銷在“圈層營銷”中應該有三個操作原則：第一，“圈層”可分為內(nèi)圈層與外圈層，而要通過“圈層營銷”實現(xiàn)地產(chǎn)項目的營銷成長，必須內(nèi)外聯(lián)動。第二，這一概念應該延伸到產(chǎn)品的價值構建環(huán)節(jié)，確切來說就是項目進行投資規(guī)劃的階段，這樣才能夠創(chuàng)造出符合自身實際需求的產(chǎn)品和服務。第三，“圈層營銷”的方法應該更趨于整合，而不是單一的PARTY之類活動。當前圈層營銷的方式已經(jīng)開始逐漸向一個整體化的階段過渡，運用的手段和資源也更加豐富多樣，維持的時間也相對比較長久，是真正從客戶的角度去分析問題，只有這樣，在未來一段時間之內(nèi)，才能吸引更多的客戶群體和促進客戶忠誠度的實現(xiàn)。2.3.3綠色營銷所謂"綠色營銷"，是指社會和企業(yè)在充分意識到消費者日益提高的環(huán)保意識和由此產(chǎn)生的對清潔型無公害產(chǎn)品需要的基礎上，發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造并選擇市場機會，通過一系列理性化的營銷手段來滿足消費者以及社會生態(tài)環(huán)境發(fā)展的需要，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程。綠色營銷的核心是按照環(huán)保與生態(tài)原則來選擇和確定營銷組合的策略，是建立在綠色技術、綠色市場和綠色經(jīng)濟基礎上的、對人類的生態(tài)關注給予回應的一種經(jīng)營方式。3重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略問題分析3.1重慶約克郡房地產(chǎn)項目概述約克郡項目位于重慶兩江新區(qū)核心地帶，背靠5000畝照母山森林公園，面臨重光湖畔，自然資源優(yōu)越。約克郡項目占地約2000畝，總建筑面積約200萬平方米。以開發(fā)住宅物業(yè)為主，業(yè)態(tài)包括別墅、花園洋房、高層、集中商業(yè)及部分配套臨街商業(yè)、loft、soho等。項目所處的照母山鄰近城市核心區(qū)，屬于重慶城市向北發(fā)展軸線的熱點區(qū)域，下一代重慶城市的發(fā)展陣地。重慶約克郡，傲居北部新區(qū)核心區(qū)，向北到江北機場還是未來的禮嘉歡樂谷旅游景區(qū)，向南到城市交通樞紐龍頭寺或者傳統(tǒng)商圈觀音橋，正常的車程不會超過20分鐘，是重慶北部新城最宜生活的城市住宅核心區(qū)。圖1重慶約克房地產(chǎn)項目位置3.2重慶約克郡房地產(chǎn)項目SWOT分析3.2.1優(yōu)勢（1）知名度高重慶約克郡作為一個在全國范圍之內(nèi)都是享有一定知名度的房地產(chǎn)公司，發(fā)展至今在市場之中已經(jīng)形成了一定的知名度和美譽度，這個公司在其他城市之中推廣的房地產(chǎn)項目也受到了眾多消費者的歡迎，在房地產(chǎn)市場之中占據(jù)一定的市場地位。因此，重慶約克郡本身就具備了很好的廣告作用。（2）具有專業(yè)的營銷團隊重慶約克郡作為一家綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)，具備出色的營銷團隊，這為重慶約克郡房地產(chǎn)項目的營銷，奠定了堅實的人才基礎，為營銷策略的實施提供了人才保障。（3）資金充足香港置地所屬怡和集團，具備足夠的資金來支持項目的運轉(zhuǎn)，為重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷提供了雄厚的資金支持。3.2.2劣勢（1）開發(fā)經(jīng)驗嚴重不足重慶約克郡房地產(chǎn)項目作為重慶約克郡進軍重慶市場的第一個項目，在一線城市開發(fā)經(jīng)驗上略處于弱勢地位。（2）創(chuàng)新性缺乏結合當前重慶地產(chǎn)房地產(chǎn)項目的發(fā)展情況來看，大多數(shù)都是千篇一律的情況，創(chuàng)新性嚴重不足，產(chǎn)品的同質(zhì)性較強。（3）資金的局限性結合重慶約克郡房地產(chǎn)項目的實際情況來看，在資金實力方面并不是非常雄厚，對于這樣一個項目的發(fā)展而言，勢必會投入相對龐大的資金，所以當前該項目在發(fā)展過程之中資金不足是最大的限制因素。3.2.3機會（1）科技產(chǎn)業(yè)公司集聚，高收入科技人才較多項目位于開發(fā)區(qū)，周圍科技產(chǎn)業(yè)公司集聚，將會有大量高科技技術人才在周圍工作，因此會有豐富的高收入客戶群。另外，作為國家級科技企業(yè)加速器試點單位，技術氣息濃厚，與項目主體十分契合。（2）相關政策支持高新區(qū)有眾多的企業(yè)存在，使人力資源需求更為強烈，同時也為項目帶來更多可能的客戶群和更強的購買力。（3）緊鄰城市綜合體與已成熟的傳統(tǒng)富人區(qū)金開大道相鄰，輕軌5號線的建成將為周邊提供更加完善的配套設施，同時也將吸引更多的人流量和客戶需求。（4）自然環(huán)境優(yōu)越本項目在目前區(qū)域中，湖山資源豐富，其周圍綠草成蔭，樹木成林，空氣清新，舒適宜人，非常適合居住。（5）購房者支付能力提升雖然大部分購房者的支付能力不高，但是還是有很多高收入人群可以支付較高的房款，從而未約克郡我們提供了的重點客群。圖3.1近年來重慶購房者可承受支付能力3.2.4威脅（1）目前附近己有住宅項目目前附近己有一些住宅項目，如象嶼兩江公元、融創(chuàng)凡爾賽等，這些項目定位也較為高端，以花園洋房、小別墅為主，可能會與本項目帶來一定的競爭。（2）房地產(chǎn)市場發(fā)展前景未明當前市場并不十分穩(wěn)定，國家和政府也積極介入進行調(diào)控，未來經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場充滿未知因素，因此發(fā)展前景不明確，有待進一步觀望。（3）配套設施目前尚不完備項目周邊配套設施目前較為落后、商業(yè)繁華度低，周圍缺少較大的購物中心和體閑娛樂中心，餐飲酒樓銀行機構等缺乏。（4）交通情況仍需改善雖然項目所在區(qū)域有一些主干道和多路公交車經(jīng)過，但是可以直達項目的交通并不是十分完善，因此就目前情況來看，項目可達性不夠強，仍需要進一步改善。3.3重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略問題分析3.3.1目標市場、群體定位模糊雖然，銷售人員能夠及時和您溝通，詳細介紹房屋的各項細節(jié)。但是銷售的重要環(huán)節(jié)還包括挖掘客戶的深層需求，這一點是每個房產(chǎn)公司都應當抓住的營銷策略。同時，高層購買人群的需求不斷多樣化、高層化，這就要求公司定期培訓，努力提高銷售人員自身素質(zhì)，深層挖掘客戶需求。重慶約克郡客戶對企業(yè)可以讓客戶參與預驗收的營銷手段是得到認可的；它的滿意度僅僅次于購房程序和銷售現(xiàn)場管理的滿意度。對房屋的整體情況有一個直觀的感受和了解。同時銷售人員的素質(zhì)，雖然從調(diào)查結果看，是比較令人滿意的。但是對于一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這是遠遠不夠的，還需要企業(yè)的管理者與員工共同努力，進一步提升在客戶心中的位置。員工素質(zhì)的提高不僅影響到企業(yè)的銷量，更對客戶深層次需求的了解程度有直接的影響。圖3.2近年來重慶購房者購房用途3.3.2“癡迷”概念炒作首先，功利營銷策略阻斷營銷競爭力。輕前期規(guī)劃設計，重后期營銷推廣，是功利營銷策略在目前房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)和顯著的特點。將賣環(huán)境等同于賣房子。建草坪，栽大樹；搬江南水鄉(xiāng)，復制微型景觀，擁有中央水景公園，宣稱有900000平米的綠化景觀等等的宣傳和滲透，作為環(huán)境的賣點，更升級為房子的賣點。這種情況在目前的中國房地產(chǎn)商非常流行，甚至成為一種主流。開發(fā)商，往往跟隨市場上盛行的產(chǎn)品進行開發(fā)與營銷，來保持自己的房屋銷售不受到影響。售房者以自我本位代替存在于銷售模式中。其次，創(chuàng)新無路、營銷策略匱乏。約克郡營銷上的乏術，正是受上面這些因素的影響。3.3.3市場調(diào)研不足香港置地是房地產(chǎn)中比較優(yōu)秀的企業(yè)之一，但是市場變化激烈，客戶需求不斷變化，對市場信息的直接獲得客戶需求得不到充分的了解。房子的定位策略與客戶的需求存在一定差異。就拿重慶地區(qū)來說，重慶目前的收入群體大多數(shù)集中在中收入群體和中低收入群體。對住房的需求也都集中在中端需求和中低端需求。低收入可以靠是政府幫助解決，但是中等收入群體的住房問題，從政策上是得不到政府的解決的。住房的需求占總住房需求達到70%以上，主要是中低價位、中小套型的普通商品房，包括廉租房、經(jīng)濟適用房。但是重慶約克郡目前的房價還是集中在中高端，普通百姓的住房項目才剛剛啟動。其特色房源精裝房，并不適合普通百姓的需求。這樣的營銷理念，對重慶約克郡來說也從一定程度上流失了不少潛在客戶。圖3.3近年來重慶購房者時間需求同時，房價的定位策略也存在與重慶目前收入群體的不適應的情況。相關調(diào)查顯示重慶約克郡的房價高于客戶預期的承受水平。十年期間，隨著市場需求和潛在力量的影響房屋的價格處于穩(wěn)步的上升階段。3.2.4營銷理念落后，缺乏品牌意識目前房地產(chǎn)企業(yè)采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念，這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求。從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點，仍然停留在“市場營銷即推銷”的認識階段。房地產(chǎn)品牌和其他行業(yè)的品牌所創(chuàng)建的內(nèi)容在本質(zhì)上還是屬于一樣的，但是由于房地產(chǎn)品牌的特殊性，在進行品牌設計的過程之中要注意多方面關系的融合，與此同時，品牌戰(zhàn)略的貫徹落實從本質(zhì)上而言就是一個持續(xù)時間長、輻射范圍廣的一個活動。所以，應該將營銷的觀念深入到房地產(chǎn)的開發(fā)全過程之中，從不同的角度結合客戶的需求做出相應的規(guī)劃，最大程度滿足消費者的需求，促進消費者滿意度的提升，這樣才能獲得品牌知名度的提升。在重慶市的房地產(chǎn)市場中已然形成了“大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”的特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價值體系的有機構成。重慶約克郡當前正在實現(xiàn)品牌化的過程，但是當前眾多消費者在購置房屋的過程之中沒有和品牌方面的內(nèi)容產(chǎn)生連心，這就說明房地產(chǎn)公司要想實現(xiàn)品牌這條路的發(fā)展依舊是一項非常艱巨的任務。4重慶約克郡房地產(chǎn)項目營銷策略重慶約克郡項目的營銷策略主要采用的是4P營銷策略，我們來詳細考究一下。4.1產(chǎn)品策略產(chǎn)品質(zhì)量的認知是需要通過市場來進行檢驗的，抓好房產(chǎn)質(zhì)量才能有良好W的品牌形象。房產(chǎn)的質(zhì)量包含建筑質(zhì)量、服務質(zhì)量、設計質(zhì)量、綠化質(zhì)量等等對房產(chǎn)的價值有影響的一切因素。在設計風格方面，重慶約克郡項目的產(chǎn)品的設計方案是大多是基于英倫式的設計風格，一般產(chǎn)品設計戶型都是別墅、洋房、高層住宅，別墅有獨立花園、車庫，一般不超過270平米，加上贈送面積可以到達450平米，洋房有也有入伙花園，面積一般不超過180平米，加上贈送面積可超過250平米，高層住宅一般面積低于120平米。圖4.1近年來重慶購房者購房偏好在房屋質(zhì)量方面，重慶約克郡項目的設計幾個項目使用的磚均采用棗紅一體式紅磚鍛燒技術，經(jīng)久耐用，質(zhì)量非?？煽俊Ｏ嘈攀耆缫蝗盏膹V告會吸引較多的客戶前來購買。房屋的其它材料的使用都較為高檔，除了少量進口的材料外，在國內(nèi)購入的材料一般都是質(zhì)量上乘的。圖4.2近年來重慶購房者營銷策略偏好小區(qū)的周邊環(huán)境方面，一般都是和國內(nèi)具有知名度的大型公司展開相應的合作，并且在設計的過程之中融入了一些英式風情，這和小區(qū)房屋外觀的設計方面不謀而言。重慶約克郡項目的樓盤項目的設計風格都是如此的相似，可能是并沒有大肆的進行國內(nèi)擴張的緣故。4.2價格策略房地產(chǎn)價格是當前房屋營銷之中應該重點考慮的核心問題，對于不同價位的房產(chǎn)而言所采用的營銷方式也存在眾多差異。采取何種定價才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的最大化以及消費者滿意度的最大化是當前應該重點考慮的問題。房地產(chǎn)價格主要由房產(chǎn)建筑費、勘察設計費、土地使用費、經(jīng)營管理費、營銷宣傳費、有效利潤和各種稅金構成。在制定重慶約克郡項目的具體價格時，首先考慮了成本，其實是周邊競爭，同時對該地區(qū)的客戶的購買力進行調(diào)查，制定出了相應的價格。在不同條件下，房產(chǎn)的價格也會差異明顯，主要影響的因素在于：朝向、樓層、面積、視野等。重慶約克郡項目的價格策略除了根據(jù)自身的硬件因素的影響外，還會根據(jù)國家政策、周邊市政變化、市場的活躍度進行相應的調(diào)整價格。其樓盤的價格變動較為頻繁，但在牛市條件下都可以讓客戶接受。針對不同類型的房地產(chǎn)類型，所采用的價格策略也是各不相同。比如當前臨湖別墅是相對比較熱銷的商品類型，盡管房屋的價格會高出一些，但是由于在某一個區(qū)域之中非常稀少，因為其別墅式樣的設計風格和樓間距離相對比較寬廣的特別，也受到了眾多消費者的追捧和歡迎。4.3促銷策略促銷的成敗關系著企業(yè)最終銷售的成敗，其作用不言自明。房地產(chǎn)企業(yè)應該結合自身條件采用不同的促銷方式。廣告宣傳是當前房地產(chǎn)公司運用的最為普遍的一種模式，它能夠在短時間之內(nèi)將某一個樓盤的相關信息、特色、價格等方面的內(nèi)容傳遞給消費者，最終促進購置過程的實現(xiàn)。重慶約克郡項目與廣告公司合作，推出廣告策略、推銷策略、渲染策略、關系策略等，使用市面上大部分企業(yè)使用的策略。4.4渠道策略在當前房地產(chǎn)市場中，主要有三種渠道模式。第一種模式適用于較大的、實力雄厚的地產(chǎn)商或供不應求的賣方市場，即直接銷售模式，房地產(chǎn)企業(yè)完全動用自身的銷售力量完成銷售任務。第二種模式是一級渠道模式，即開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)經(jīng)由房地產(chǎn)中介公司轉(zhuǎn)至消費者手中。第三種模式是二級渠道模式，即開發(fā)商首先將自己的房產(chǎn)銷售權代理給一家代理公司，再由這家公司將房產(chǎn)經(jīng)由房地產(chǎn)中介公司轉(zhuǎn)至消費者。當前對于重慶約克郡房地產(chǎn)而言，要想實現(xiàn)二級渠道模式的強化，重點突出區(qū)域中心營銷管理的重要性，促進多渠道平臺的夠用，一定要提高響應的響應速度，促進信息的順暢，從整體的營銷管理機制上進行整改。5結論隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，營銷策略也需要通過不斷的完善，不斷的總結才會越來越貼近市場，重慶約克郡也應該有這樣的變化。4P營銷策略站在消費者需求的位置，要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)需求開發(fā)產(chǎn)品；4C策略從消費者成本的角度考慮，制定合理的價格。同時產(chǎn)品價格直接影響顧客的需求，我們應該思考通過什么的促銷方式來與顧客溝通，企業(yè)應消費者的便利性來完善營銷的各項節(jié)點。4R營銷策略促使產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范，從而影響消費者的消費觀。而圈層營銷將是房地產(chǎn)公司的品牌營銷更上一個臺階的有效營銷策略，必須要重視。

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