濟南濼口改造項目一期房地產(chǎn)市場調(diào)研定位報告濟南華福國際項目整體策劃方案ppt 169頁

1、濟南濼口片區(qū)改造一期項目 房地產(chǎn)市場調(diào)研&定位報告,我們的目標,實現(xiàn)項目開發(fā)價值，并在開發(fā)中聽得到每一個價值鏈流動的聲音,為項目的開發(fā)建立利潤保障發(fā)展模式；,為項目的開發(fā)建立能夠達到利潤最大化的價值提升模式；,為項目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；,第三部分 區(qū)位綜合分析,報告結(jié)構(gòu),第二部分 項目分析,第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場專題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的 宗旨,第四部分 供應市場分析,第一部分 核心問題分析,核心問題分析即找出項目關(guān)鍵問題所在！世紀萬邦以專業(yè)力洞察項目本質(zhì)內(nèi)涵，探索問題解決的最優(yōu)化方案。,如何突破區(qū)

2、域銷售瓶頸，實現(xiàn)項目的快速銷售?,如何確定合理利潤目標，進行銷售均價的制定?,土地性質(zhì)及特征 制約開發(fā)銷售的程度如何?,需求市場中目標客戶如何界定才能快速實現(xiàn)房源的去化?,1、如何使得項目開發(fā)價值最大化？ 2、如何找準主打市場，鎖定目標客戶，快速回籠資金?,如何選擇上市時機及合理安排銷售周期？,核心問題:,第三部分 區(qū)位綜合分析,報告結(jié)構(gòu),第二部分 項目分析,第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場專題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的 宗旨,第四部分 供應市場分析,第二部分 項目分析,“發(fā)現(xiàn)項目潛在價值，挖掘項目核心競爭力”是我們策劃工作的靈魂

3、。,項目區(qū)域環(huán)境分析,地塊分析,SWOT分析與策略,項目概況,項目概況,項目東臨城市主干道濟濼路、北靠次干道濼安路，周邊有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交環(huán)繞，交通優(yōu)勢較為明顯。,周邊環(huán)境分析-交通,項目地塊區(qū)域環(huán)境較差，項目周邊分布有濟南濼康印鐵制罐廠、濟南金屬顏料廠、黃河電器設備廠等工廠，但在城市總體規(guī)劃下，“五帶三片區(qū)”建設將帶動區(qū)域環(huán)境改善。,周邊環(huán)境分析-環(huán)境,生活配套較為齊全，聚集了賓館、藥店、美發(fā)、銀行、診所、集貿(mào)市場等生活設施；教育、市政、娛樂配套設施較少。,周邊環(huán)境分析-配套,項目處于濼口商圈輻射區(qū)，濼口商圈鼎盛的商氣及人氣為本項目帶來了

4、較大的發(fā)展機遇。,周邊環(huán)境分析-商業(yè)氛圍,項目地塊分析-一期項目改造前期已部分拆遷，正進行土地平整,項目地塊是整個地塊甚至濼口板塊中最有價值的地塊之一： 1、地塊西近濼口街道辦事處中心，東側(cè)靠濟濼路； 2、通過濟濼路至汽車站僅5分鐘車程； 3、緊鄰濼口商圈，可以充分享受商圈內(nèi)鼎盛的商氣及人氣。 4、地快為平地，平整難度小。,項目地塊分析-地塊在濼口板塊中是最有價值的地塊之一,該項目位于城市規(guī)劃北部商貿(mào)服務軸濟濼路濼口片區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅?項目處于濼口片區(qū)成熟居住區(qū)，居住氛圍較為濃厚； 項目處于濼口商圈核心輻射區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚； 項目規(guī)模較大，地勢平坦，有利于做出整體規(guī)劃布局； 處于前期策劃階

5、段，可以借鑒代理公司的建議，開發(fā)市場熱銷產(chǎn)品。,項目SWOT分析-區(qū)域、地段及交通是項目較之競爭對手的核心優(yōu)勢,項目區(qū)域認可度不高； 項目周邊社區(qū)質(zhì)素低； 該項目南靠鐵路 ； 項目地塊有多家公司投資開發(fā)，帶來競爭壓力。 解決方案： 在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造社區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當?shù)捻椖啃蜗蟀b，相應加大前期廣告投入，樹立項目良好品牌形象。 通過營造層次豐富的景觀降低視覺和噪音污染，根據(jù)價值理論安排房源位置，同時將大門設在主干道。,項目SWOT分析-區(qū)域環(huán)境、鐵道是項目最大的劣勢,濟南市政府的“北跨”總體戰(zhàn)略及天橋區(qū)政府“五帶三片”的發(fā)展新思路為本項目帶來宏觀上的發(fā)展契機。 隨著濟南北部居

6、住環(huán)境的改善，該區(qū)域正在發(fā)展成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，為項目的銷售帶來良好的機遇。,項目SWOT分析-區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是項目的最大機遇,宏觀政策的風險； 項目周邊尚有緊臨的幾家工廠尚未搬遷，對項目未來居住環(huán)境形成一定影響； 項目周邊在建和在售項目眾多，競爭較為激烈。,項目SWOT分析-政策、競爭項目的上市是項目面臨的重大威脅,解決方案： 全程、系統(tǒng)、科學地制定項目發(fā)展計劃和營銷思路。 全力塑造項目的中高檔形象。,項目開發(fā)現(xiàn)狀與對區(qū)域資源的最大化利用； 搶占區(qū)域市場空白點； 創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品及營銷策略； 弱化、規(guī)避負面信息。,項目SWOT基本策略,第三部分 區(qū)位綜合分析,報告結(jié)構(gòu),第一部分 核

7、心問題分析,第五部分 需求市場專題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第四部分 供應市場分析,第二部分 項目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,分析項目區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準確的市場定位及項目定位 。,區(qū)位特點,城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,區(qū)位特點-傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，認知度低，發(fā)展滯后,“濼口板塊”是濟南城市總體規(guī)劃中的北部區(qū)域，隸屬于濟南天橋區(qū)。濼口板塊處于濟南傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后。,中疏,北 跨,南控,城市改造給房地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展空間 未來城市

8、東區(qū)將是發(fā)展熱點區(qū)域 濟南北部開發(fā)空間較大。,西部新城,東拓,西進,濟南城市規(guī)劃,東部產(chǎn)業(yè)帶 東部新城,黃河以北用地寬闊，地勢開敞，是城市進一步拓展空間的選擇。規(guī)劃研究結(jié)合北展區(qū)的建設，實現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進一步擴張發(fā)展的新載體。,南控區(qū)啟動城市、旅游、生態(tài)、水利、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、村莊、環(huán)保規(guī)劃；該城區(qū)為消費者心目中的傳統(tǒng)高尚住宅區(qū),西部新城將建設高速鐵路新濟南站,老城保留商業(yè)服務中心的職能，加強古城保護，以體現(xiàn)泉城歷史文化風貌為特色,濟濼路片區(qū)北臨黃河，東界津浦路，南界膠濟鐵路，西界無影山路，定位為城市北部商貿(mào)服務軸，城市客運樞紐、綜合

9、居住區(qū)。規(guī)劃人口20萬-21萬人。這里將形成“一帶兩軸、兩心三區(qū)”布局結(jié)構(gòu)?！耙粠А奔葱∏搴訛I河景觀及發(fā)展帶；“兩軸”為北園大街和濟濼路；“兩心”為北園大街和濟濼路交匯處的地區(qū)商業(yè)中心和位于濟濼路和小清河交匯處的商貿(mào)中心?！叭齾^(qū)”包括商業(yè)商貿(mào)居住區(qū)、商業(yè)商貿(mào)文化區(qū)和交通樞紐商業(yè)居住區(qū)。另外還將規(guī)劃4個公交車首末站、15個加油站、1個加氣站、10個社會停車場。,區(qū)域規(guī)劃-一帶兩軸兩心三區(qū)，濟濼路片區(qū)濼口板塊,濼口板塊,濟濼路片區(qū),一帶兩軸兩心三區(qū),區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析-藥山工業(yè)片區(qū)、桑梓工業(yè)片區(qū)、大橋經(jīng)濟片區(qū),區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析,藥山,桑梓,大橋,藥山工業(yè)片區(qū)：以新型工業(yè)化為導向，著力發(fā)展高科技、高附加值

10、、低污染、低耗能新型都市工業(yè)； 桑梓工業(yè)片區(qū)：以濟南重化工業(yè)園為依托，承接市區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移，引進大型重化工業(yè)項目，建成以化工等傳統(tǒng)工業(yè)為主的重化工業(yè)基地。 大橋經(jīng)濟片區(qū)：以大橋鎮(zhèn)駐地為基礎向西拓展，規(guī)劃平方公里，建設新大橋中心鎮(zhèn)。,區(qū)域市場住宅供應特點-單戶面積、均價逐年上升，但仍低于市區(qū)水平,本區(qū)域市場戶均銷售面積逐年上升，仍低于市區(qū)平均水平,銷售單價逐步上升，但仍低于市區(qū)平均水平,區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢 -主力需求為中小戶型的產(chǎn)品,據(jù)統(tǒng)計，20082011年 主力需求面積是在80110平米的產(chǎn)品。 均價在4500-5500元/平方米的需求比例最大。,區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿?北部區(qū)域潛力大，

11、市場需求以基本居住及基礎改善型為主流,北部區(qū)域市政的投入將給該區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來巨大的開發(fā)潛力，將吸引全市市場，潛力巨大。 初次置業(yè)及基礎改善型消費占據(jù)該區(qū)域市場需求主流，其中基礎改善性需求呈現(xiàn)逐年增多區(qū)域，且容量很大。,區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿?潛在置業(yè)者對北部市場信心增長,區(qū)域發(fā)展，環(huán)境改善，居住條件完善。,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶灘北部，大型居住區(qū)即將形成。,置業(yè)者對北部的認可度在提高。,區(qū)域市場發(fā)展前景看好,置業(yè)北部信心增長,報告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場專題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第四部分 供應市場分析,第二部分 項目

12、分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應市場分析,分析項目區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準確的市場定位及項目定位 。,供應量分析,區(qū)域供應市場概述,競爭項目分析,未來供應趨勢分析,熱銷產(chǎn)品分析,各區(qū)域新樓盤總量分析濟南市供應市場供應量的調(diào)查研究主要是以在售的新盤為主，其目的是了解濟南近期市場供需情況及特點，分析濟南市場的整體走向，,從濟南市項目的分布看，槐蔭區(qū)的項目居多，主要是因為槐蔭區(qū)內(nèi)有陽光100這樣的規(guī)模龐大的項目 ，其次為歷下區(qū)、市中區(qū)，這兩個區(qū)的項目，無論是規(guī)模、還是品質(zhì)上都相對較高；供應量最少的是歷城區(qū)，歷城區(qū)項目數(shù)量較多，但項目的規(guī)模相對較

13、小。,區(qū)域供應市場概述-從目標客戶上來看，區(qū)域客戶是主力。,項目概況,競爭項目分析-天建天和園,25萬平米主題園林水景社區(qū) 春夏秋冬四大社區(qū)組團各具特色。 設計12000平米文化主題水景園區(qū)，1400平米現(xiàn)代健身活動中心。,規(guī)劃理念,天建天和園,春夏秋冬四大組團各有特色，主力戶型較為齊全，由48-130平米的一室一廳到三室兩廳組成。,主力戶型,天建天和園,銷售價格,均價為4700元/平米，總價范圍在31-62萬之間,天建天和園,購買客戶區(qū)域分布,主要為城區(qū)西北片區(qū)居民,天建天和園,項目概況,競爭項目分析-碧水尚景,規(guī)劃理念,2250平米高尚會所，邂逅“名仕”生活。 恒溫游泳池，國際生活的享受。

14、 風格各異的主題廣場、情趣盎然的跌水平臺。 70米樓間距，可不同角度觀賞風景。,碧水尚景,主力戶型,功能戶型，追求用，與自然，與景觀共存，聰明人的選擇。 以86-94平米的兩室兩廳為主,其它均為三室兩廳，面積在110-150平米之間.,碧水尚景,銷售價格,均價5000元/平米，總價范圍在38-60萬之間。,一戶一價，低樓層銷售狀況較好,碧水尚景,購買客戶類型,主要為城區(qū)北部片區(qū)居民,碧水尚景,項目概況,競爭項目分析-濼安廣場,銷售價格,目前二手房均價5000元。,濼安廣場,項目概況,競爭項目分析-金田苑,規(guī)劃設計,采用歐陸風格設計，外觀典雅大方，名家景觀設計。 大型中心綠地，社區(qū)花園、主題式景

15、觀。,金田苑,主力戶型,戶型包含經(jīng)濟二居、溫馨三居，南北通透、動靜分區(qū)布局合理。 以70-80平米的兩室兩廳為主,金田苑,銷售價格及客戶來源,均價4900元/平米， 總價范圍在30-52萬之間 剩余兩棟預計均價4700元/平米,西北部區(qū)又以藥山周圍為主,金田苑,綜述： 商品房銷售速度遠高于舊改房，舊改房銷售價格較低且銷售周期長，區(qū)域商品房需求旺盛 兩室的銷售快于三室 區(qū)域一室戶型較為匱乏,區(qū)域熱銷產(chǎn)品分析-項目產(chǎn)品銷售情況分析,未來供應趨勢- 機會與競爭并存,1、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場總體開發(fā)水平較低，多集中在基本居住型住宅需求水平。由于基礎配套設施建設對區(qū)域市場的提升正在顯現(xiàn)，新的地產(chǎn)開發(fā)秩序即

16、將形成。 2、缺乏大手筆整體規(guī)劃，產(chǎn)品檔次及規(guī)模亟待提升。 3、該區(qū)域的巨大開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，快速占領市場，區(qū)域整體規(guī)劃的“井噴式”開發(fā)即將出現(xiàn)。,報告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第五部分 需求市場專題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第二部分 項目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應市場分析,區(qū)域需求市場狀況及潛力分析,潛在目標人群產(chǎn)品需求分析,潛在目標人群特征分析,潛在目標人群配套需求分析,潛在目標人群價位承受力,第五部分 需求市場專題分析,區(qū)域需求狀況及潛力分析,濟南北部濼口片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢評估： 南部山區(qū)在政府實行保護后，

17、房地產(chǎn)開發(fā)將退出住宅項目開發(fā)的一線，可開發(fā)用地將大大減少；中部城區(qū)屬老城區(qū)，舊城改造將以“拆”為主，受拆遷成本高、地價高等因素制約，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)難成規(guī)模。 北部可建設用地規(guī)模較大，隨著市政基礎建設的完善，該區(qū)域認可度將有提高，房產(chǎn)開發(fā)將有起色。 因此，從規(guī)劃上看，濟濼路濼口片區(qū)將迎來大的發(fā)展契機，以舊城改造為主的城市建設，將帶來龐大的主動與被動需求，對住宅產(chǎn)生巨大的潛在需求； 同時，濼口商圈大量的外來人口進入，將帶動此區(qū)域住宅需求量的上升。,北部市場需求情況分析： 被動需求：隨著城市的規(guī)劃與發(fā)展，濟南北部、西部存在著大量拆遷居民，拆遷釋放的需求將極大的活躍北部房產(chǎn)市場，對住宅產(chǎn)生巨大的需求。

18、 主動需求：從規(guī)劃上看，北部區(qū)域面臨著升級，區(qū)域環(huán)境改善，區(qū)域認可度提升，主動需求量增加。 特別是，目前北部房產(chǎn)住宅價格水平雖有上調(diào)，但與南部、中部和東部部分區(qū)域相比，有一定的價格優(yōu)勢，因此，存在著廣大的需求群體。,區(qū)域需求狀況潛力分析,區(qū)域內(nèi)原有居民，包括老居民區(qū)及棚戶區(qū)居民 濼口商圈經(jīng)營商戶 天橋區(qū)產(chǎn)業(yè)園員工 企事業(yè)單位職工 服務型、科貿(mào)型企業(yè)的骨干人員 私營小業(yè)主 區(qū)域村莊居民、舊村改造的村莊居民 其他,區(qū)域人口構(gòu)成狀況,濼口片區(qū)需求市場專題調(diào)查說明,本次需求市場調(diào)查樣本選擇為項目周邊的幾個居民區(qū)及濼口商圈經(jīng)營商戶，所得到的數(shù)據(jù)和結(jié)論為項目定位提供決策依據(jù)；本次提案只提供調(diào)研結(jié)論及簡單圖

19、表說明，詳細數(shù)據(jù)以后（在確定合作意向后）提出。,區(qū)域原居民和濼口商圈經(jīng)營商戶是潛在購房群體中比例較高的群體。,潛在目標客戶特征分析,潛在目標人群產(chǎn)品需求,問卷問題之一： 假如小高層價格比多層價格高，但品質(zhì)、綠化、配套比多層好，您愿意原則高層還是多層？,多層、小高層是首選，占到此次市場調(diào)研總樣本量的71。,潛在目標客戶對兩室戶型需求比例最大，面積主要集中在6080平米之間，其次為三室戶型，主要是90120平米的經(jīng)濟型三居室，再者一居室戶型是濼口商圈經(jīng)營商戶的主力需求戶型。,潛在目標人群產(chǎn)品需求對戶型及面積的需求,潛在目標人群產(chǎn)品需求綜述,客戶特征：區(qū)域原居民及濼口商圈經(jīng)營商戶是項目主流客戶群體

20、建筑類型：多層、小高層為主 戶型：兩室、三室為主，一室戶型比重上升。 需求面積：6088平米的兩室以及90120平米的經(jīng)濟型三室是需求主流。,配套定位：超市、醫(yī)療設施需求較為迫切，生活服務設施、運動休閑場所和社區(qū)活動中心其次；目標客戶對一些增加生活情調(diào)的休閑娛樂場所興趣度一般,圖 客戶對配套設施的需求=,潛在目標人群配套需求客戶對配套需求, 目標客戶對濼口板塊商品房的總價承受力集中在4050萬元之內(nèi)?？們r承受力在40萬元以內(nèi)的占53%。,潛在目標人群價位承受力總價承受力, 目標客戶對濼口板塊商品房的單價承受力集中在4900元/平米左右。單價承受力在49005500元/平米的占83%。,潛在目標

21、人群價位承受力單價承受力,1、從區(qū)域發(fā)展來看 在“五帶、三片區(qū)”規(guī)劃的帶動之下，北部房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢，未來幾年將是投資開發(fā)的熱點區(qū)域。目前該區(qū)域商品房項目銷售均價在4500元-5500元，中檔收入者和西北部居民為其主要客戶，產(chǎn)品以多層和小高層為主。 2、從供應產(chǎn)品來看 項目產(chǎn)品應采用多層和小高層、高層相結(jié)合的多種建筑形態(tài)，規(guī)劃多種主力戶型以滿足消費者不同住房需求。,市場分析結(jié)論,3、從需求市場的調(diào)查分析來看 選擇本區(qū)域購房的客戶具有如下特征： 年齡25-45歲，以城區(qū)西北部區(qū)域為主，從職業(yè)背景分析：區(qū)域原居民、經(jīng)商人士、個體業(yè)主、中高級技術(shù)人員、收入較高的企業(yè)員工為主要目標客群，

22、政府公務員、企事業(yè)單位白領為補充客戶，文化層次中等偏高，購房自住為主，注重產(chǎn)品實用功能及核心價值。,市場分析結(jié)論,報告結(jié)構(gòu),第一部分 核心問題分析,第六部分 項目定位分析,“以專業(yè)服務獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗旨,第二部分 項目分析,第三部分 區(qū)位綜合分析,第四部分 供應市場分析,第五部分 需求市場分析,第六部分 項目定位分析,“以正合，以奇勝”，準確的項目定位來源于精準無誤的綜合判斷能力。世紀萬邦，實戰(zhàn)專家，一擊必重。,（創(chuàng)新超越，實現(xiàn)項目開發(fā)超越自我，為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢；通過“理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新“，發(fā)現(xiàn)、挖掘與提煉“產(chǎn)品價值競爭價值整合價值”）,目標客戶定位,

23、定位思路：通過嚴謹及科學的市場調(diào)查，結(jié)合本項目所在區(qū)域分析，重點鎖定本案潛在的客戶群，從而與項目的核心價值體系及策略思路進行密碼對接，最終界定及選擇最為直接、最為有效的客戶群體，并使其清晰化。,第六部分 項目定位分析,一、目標客群分布區(qū)域： 以北部、西部為主，中部為輔，輻射整個濟南市區(qū)。 二、目標客群分類分析： 1、濟南北部、西部中小業(yè)主（約占30%） 工作/居住區(qū)域：主要集中在北園路以北，濼口板塊為主 年齡特征：3545歲 置業(yè)特征：二次置業(yè)和首次置業(yè)均有，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自身的社會地位。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型，1001

24、30平方米的經(jīng)濟型三居室戶型。,目標客戶定位,2、濟南北部、西部白領、公務員：（約占30%） 工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：2535歲 置業(yè)特征：多為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，包括部分婚房。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型，100120平方米的三居室。,3、濟南北部、西部政府、大型企業(yè)領導：（約占10%） 工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：3545歲 置業(yè)特征：多為二次置業(yè)，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自身的社會地位，對樓盤的環(huán)境、周邊的交通、商業(yè)配套、教育配套以及小區(qū)的建筑、戶型、內(nèi)部配套以及物業(yè)管理服務等有一

25、定要求。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。 需求戶型：110130平方米的大三居室戶型，130150平方米的四居室戶型。,4、濟南北部、西部工薪階層、拆遷戶：（約占20%） 工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等 年齡特征：2535歲 置業(yè)特征：一般為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，其中相當一部分則是作為婚房。 需求戶型：6090平方米的兩居室戶型。,5、其他（約占10%） 工作/居住區(qū)域：在濟南其他區(qū)，濟南周邊地市以及外地。 職業(yè)特征：金銀領、外地商人等。 收入特征：收入較高并擁有較為豐厚的家底或積蓄。 置業(yè)特征：兼有二次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自

26、身的社會地位，對項目的地理位置、周邊的人文環(huán)境、交通環(huán)境、市政及商業(yè)配套以及小區(qū)的綜合質(zhì)素等較為認同。 需求戶型：80130平方米的各類戶型。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,如何把潛在的需求點與目前產(chǎn)品供給點結(jié)合起來，進行本項目產(chǎn)品的開發(fā)？,第六部分 項目定位分析,產(chǎn)品規(guī)劃建議-產(chǎn)品總體建議,將項目定位為中高檔社區(qū)，用足項目容積率，提高小高層產(chǎn)品的比例。 以客戶定位作為基本依據(jù)。 與同區(qū)域現(xiàn)有項目相比，適度提高產(chǎn)品配置，包括建材、外立面、景觀等，優(yōu)化性價比。 規(guī)避用地現(xiàn)狀的負面影響。,產(chǎn)品規(guī)劃建議-區(qū)域在售項目容積率,目前區(qū)域多層容積率控制在1.30-1.40之間；多層和小高層的組合產(chǎn)品容積率控制在1.602.50之間。,產(chǎn)品規(guī)劃建議-本項目容積率分析,通常情況下，容積率與利潤率呈正相關(guān) 在容積率一定的條件下，高利潤率的物業(yè)比例越高，總利潤率也就越高,綜合考慮本項目用地特征及利潤追求， 建議容積率設定在1.92.0之間。,市場定位,經(jīng)過前面對市場狀況的分析總結(jié)及預測、潛在價值的挖掘、核心價值的建立，以及目標客戶群的定位， 接下來我們?yōu)轫椖窟M行市場定位，找到突破口，建立項目的差異化的市場形象。,第六部分 項目定位分析,根據(jù)濟南市房地