凱旋商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(初稿).ppt

1、,凱旋世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：玉林市斯壯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,深圳市世紀(jì)行 2009年10月,版權(quán)聲明 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市世紀(jì)行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)深圳市世紀(jì)行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,研究?jī)?nèi)容,研究目的,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略,報(bào)告目錄,根據(jù)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)、綜合資源及銷(xiāo)售環(huán)境，給出合理的營(yíng) 銷(xiāo)、推廣建議,1,市場(chǎng)研究分析,從營(yíng)銷(xiāo)角度研究分析市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確營(yíng)銷(xiāo)定位,項(xiàng)目推廣策略,結(jié)合項(xiàng)目及商戶(hù)情況，為項(xiàng)目推廣和招商定出有效策略以促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商,對(duì)項(xiàng)目的投資、租賃客戶(hù)進(jìn)行分

2、析，確定符合其需要的賣(mài)場(chǎng)、售價(jià)及營(yíng)銷(xiāo)推廣方式,主要服務(wù)內(nèi)容,宏觀市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 類(lèi)比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)契機(jī),市場(chǎng)研究分析,1,4,項(xiàng)目推廣策略,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,喬治索羅斯6月7日在上海復(fù)旦大學(xué)演講時(shí)稱(chēng)，從中國(guó)目前的能源消耗的情況看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已走出谷底開(kāi)始復(fù)蘇。索羅斯同時(shí)還指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模目前只有美國(guó)經(jīng)濟(jì)的四分之一，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可限量，將成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之源。目前中國(guó)外貿(mào)雖然受到金融危機(jī)一定程度的影響，不過(guò)在中國(guó)政府?dāng)U大信貸、擴(kuò)大投資的刺激下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將有很大增長(zhǎng)。,索羅斯：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇,統(tǒng)計(jì)局：1-5月全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)32.9%,1-5月全國(guó)城鎮(zhèn)固定

3、資產(chǎn)投資53520億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股完成投資23055億元，增長(zhǎng)40.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10165億元，增長(zhǎng)6.8%。,招行、中行、民生、工行等銀行在二套房政策這個(gè)方面，這幾家均堅(jiān)定地表示“不可能低于四成”。民生銀行首付必須四成，利率不能7折，但可以打7.1或者7.2折；建行在首付四成基礎(chǔ)上，利率還不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，如果是第三第四套房，利率至少再上浮0.03倍，首付比例相應(yīng)增加5%；華夏銀行首付四成，利率可優(yōu)惠到8.5折。銀行表示，如果第二套房被認(rèn)定是改善型住房的話(huà)，仍可以執(zhí)行20%的首付。,多數(shù)銀行首付須四成,銀行在抑制投資性需求,目前房?jī)r(jià)快速上漲，

4、再現(xiàn)樓市火爆局面，銀行此舉是在規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)投資性的需求進(jìn)行抑制。 覺(jué)得上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，刺激投資性需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離價(jià)值軌道。這樣會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)，購(gòu)房人再度不認(rèn)可房?jī)r(jià)，進(jìn)而會(huì)再次導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。目前銀行出臺(tái)收緊政策，會(huì)有效地抑制投資類(lèi)需求，不僅可以防止壞賬的出現(xiàn)，也可以幫助樓市真正健康發(fā)展。 銀行執(zhí)行緊縮房貸政策是信貸政策變化的信號(hào)，在一定程度上也說(shuō)明有關(guān)部門(mén)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的火爆局面有所擔(dān)心，控制一下是有必要的，避免重蹈2007年覆轍 。,宏觀市場(chǎng)環(huán)境,宏觀市場(chǎng)環(huán)境觀點(diǎn)與結(jié)論,結(jié)論一：中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)好，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮螅?結(jié)論二：固定資產(chǎn)投資成居民投資熱點(diǎn)，投資潛力巨大； 結(jié)論三

5、：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)收緊銀根、加息調(diào)稅，使投資、消費(fèi)更趨理性；,愛(ài)地觀點(diǎn)：如果把握新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的機(jī)會(huì)，應(yīng)該對(duì)新政策，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣，保持項(xiàng)目投資熱度是核心問(wèn)題。,報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,宏觀市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)契機(jī),類(lèi)比項(xiàng)目分析,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,前推出在售的是1、2樓，1樓共99間鋪面，面積在4090平方；2樓共劃分260間商鋪，面積在2030平方左右。公攤48%。 價(jià)格方面：1樓內(nèi)鋪均價(jià)在2.5萬(wàn)/平方左右，租金80元每平方；外鋪3.5萬(wàn)元 /平方左右，租金180元每平方左右。 2樓銷(xiāo)售均價(jià)約1.3萬(wàn)元/平方左右 最新動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目目前認(rèn)籌階段，交3000抵一萬(wàn)，7月1

6、2日與箱根會(huì)議廳舉行產(chǎn)品推介，7月18日開(kāi)盤(pán),金灣女人世界,中藥港,鋪位面積分割：臨街店面100280平方，內(nèi)鋪2027平方居多，做小8平方 ，公攤10% 優(yōu)惠情況： 老中藥材市場(chǎng)業(yè)主為主，預(yù)約金1.5萬(wàn)元，其他新客戶(hù)交預(yù)約金3萬(wàn)元，另VIP客戶(hù)購(gòu)鋪可享受優(yōu)惠1萬(wàn)元。一次性付款99折， 價(jià)格方面均價(jià)17000元每平方，臨街商鋪1800022000元每平方，內(nèi)鋪1400017000元每2平方 銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售90%左右，剩余部分為邊角位置,華商國(guó)際,商業(yè)總面積5000平方左右，主要商鋪集中在中山路與江南大道交匯處?，F(xiàn)推一期商鋪，2500平方左右，鋪位面積在25110平方左右，12%的公攤。

7、 價(jià)格：580011000元/平方左右，預(yù)約階段實(shí)施交1000元預(yù)約，可享受開(kāi)盤(pán)當(dāng)天額外優(yōu)惠。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天以抽簽的形式選鋪，輔以買(mǎi)鋪中大獎(jiǎng)等促銷(xiāo)形式，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所推單位全部售完。,弘景金色藍(lán)灣,鋪面分割面積在50200平方左右，12%左右的公攤，主要商業(yè)面積分布沿新民路與江南大道兩條路。 價(jià)格：新明路均價(jià)13000元每平方，江南大道均價(jià)18000元每平方， 返租三年，按回報(bào)率8%計(jì)算。預(yù)約期間實(shí)施交五千抵一萬(wàn)的優(yōu)惠策略，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率50%左右。,單鋪鋪面劃分較小，面積在30平米左右，組合拆分自由靈活，方便銷(xiāo)售；總價(jià)較低，降低了投資門(mén)檻和客戶(hù)首付款總額； 開(kāi)放地?cái)偸戒N(xiāo)售，缺乏良好的銷(xiāo)售節(jié)奏和銷(xiāo)售控制，

8、所有貨量同時(shí)推出，增加客戶(hù)選擇面，導(dǎo)致銷(xiāo)售速度放慢，價(jià)值低的鋪面滯留嚴(yán)重； 項(xiàng)目主題和形象缺乏鮮明性，推廣渠道和手段較老舊，多依賴(lài)項(xiàng)目外墻、及一些最常規(guī)的宣傳物料，推廣力度和效果不大。,區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié),結(jié)論一,議,建,項(xiàng)目適宜采用分期銷(xiāo)售，緊扣銷(xiāo)售節(jié)奏和銷(xiāo)售控制，造成搶購(gòu)態(tài)勢(shì)，以最大限度減少滯留的鋪面； 項(xiàng)目適宜劃分小面積鋪面來(lái)銷(xiāo)售，并充分考慮投資者投資門(mén)檻和資金流轉(zhuǎn)的需求，靈活制定多種付款方式；,銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)形象，對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和商業(yè)前景理解不深；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)把控不力，造成客戶(hù)流失； 招商情況較差，招商團(tuán)隊(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)度和良好形象；開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自行招商同時(shí)進(jìn)行，缺乏統(tǒng)一管理，招商品

9、牌良莠不齊，影響項(xiàng)目整體招商；,結(jié)論二,議,建,采取招商先行的策略，利用進(jìn)駐的主力店影響力帶動(dòng)散戶(hù)商家的進(jìn)駐，同時(shí)提升投資客的投資信心； 作好銷(xiāo)售隊(duì)伍和招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，以專(zhuān)業(yè)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際氣質(zhì)和高檔次；,區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié),開(kāi)發(fā)商具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)影響力，享有國(guó)外或國(guó)內(nèi)知名實(shí)業(yè)的背景，項(xiàng)目推售過(guò)程中也有意識(shí)注重開(kāi)發(fā)商品牌的建設(shè)，但利用不足； 充分整合政府資源，與政府積極合作及較好利用政府資源，提升了項(xiàng)目的影響力和知名度；,結(jié)論三,議,建,項(xiàng)目需注重相關(guān)的資源整合利用，政府、媒體、客戶(hù)以及商家等多方的聯(lián)動(dòng)，積極塑造開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的品牌； 利用營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)事件帶動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展和銷(xiāo)售；,

10、區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié),報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,宏觀市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)契機(jī),類(lèi)比項(xiàng)目分析,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,5,項(xiàng)目推廣策略,類(lèi)比項(xiàng)目分析,東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔，將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其規(guī)模較大，以中檔、低檔百貨為主，可能分流項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶(hù)。擁有一個(gè)較大的露天廣場(chǎng)及較優(yōu)越的地理位置是其最大的賣(mài)點(diǎn)。 在A 座南城百貨和B 座東門(mén)流行館的部分業(yè)態(tài)重合，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)時(shí)除了面對(duì)周邊商家的競(jìng)爭(zhēng)，還有面臨其內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 商家招商的品牌多為玉林已有的品牌，難以在業(yè)態(tài)和品牌上對(duì)消費(fèi)者形成吸引力。,東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng),國(guó)際購(gòu)物中心,

11、一樓售價(jià)2000031000元/平方，租金90180元/平方，利用率65%左右。 二樓售價(jià)1300017000元/平方，租金7090元/平方，利用率55%左右。,局限性分析： 產(chǎn)品存在硬傷，人流動(dòng)態(tài)規(guī)劃不合理，垂直人流上不去。 整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，地?cái)倲[放，影響項(xiàng)目形象。 招商不力，項(xiàng)目缺乏吸引人氣的磁極，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)部人氣不足。,金城商廈,金城商廈集服裝、文體用品、家電、超市、娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)于一體，出現(xiàn)了“一站式購(gòu)物中心”的雛形。經(jīng)營(yíng)狀況較好，銷(xiāo)售額居玉林首位，屬于中檔商場(chǎng)、促銷(xiāo)活動(dòng)較多，人氣較旺盛，形象較好，輻射力較強(qiáng)。 局限性分析： 但購(gòu)物環(huán)境不良，硬件設(shè)施較落后，整體形象

12、包裝較差，地面停車(chē)位不足，二、三級(jí)通道較多，部分商鋪的價(jià)值較低，電梯服務(wù)半徑不足。 商場(chǎng)設(shè)備陳舊、落后，后勤管理不到位。衛(wèi)生間、倉(cāng)庫(kù)通道、維修部等地方都雜亂無(wú)序，環(huán)境較差，與其作為玉林經(jīng)營(yíng)狀況最好的商場(chǎng)的形象不符合。 形象包裝不到位，如中庭、電梯、樓梯等地方的廣告位沒(méi)有充分利用，包裝形式及概念較差。,美家園商業(yè)廣場(chǎng)號(hào)稱(chēng)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、休閑、旅游、商務(wù)、居住八大功能于一體，屬于玉林市較新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在建筑形態(tài)、商業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施配套都較傳統(tǒng)商業(yè)更為現(xiàn)代，整體購(gòu)物環(huán)境較其他商場(chǎng)好。 但限于地理位置的不理想及缺乏自身特色的影響，人氣較差，經(jīng)營(yíng)狀況一般。,美家園商

13、業(yè)廣場(chǎng),局限性分析： 1. 南寧百貨的位置較其他商場(chǎng)差，客流量較少，缺乏吸引人氣的磁極。 2. 隨著客流量的增加，現(xiàn)有停車(chē)位不夠，流失了部分駕車(chē)的客戶(hù)。 3. 商場(chǎng)很多細(xì)節(jié)的管理還比較不到位，出現(xiàn)如外立面的部分廣告位空置，一層中庭的商品銷(xiāo)售促銷(xiāo)區(qū)擺設(shè)雜亂等問(wèn)題。 4. 導(dǎo)視系統(tǒng)不夠完善，雖然每層都有水牌作指示，依然讓消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)迷失方向。 5. 二、三級(jí)通道較多，造成商鋪之間的價(jià)值差異較大，部分商鋪很難吸引顧客，生意較差。,踏浪百貨,踏浪百貨規(guī)模較小，位置較好，鄰近騎樓步行街；人氣較旺，人流量稍遜于金城商廈，經(jīng)營(yíng)狀況良好，在消費(fèi)者中具有較好的口碑；面積較小，以服裝類(lèi)百貨為主， 業(yè)態(tài)相對(duì)單一；

14、其服裝品牌檔次較高、部分品牌屬于踏浪百貨獨(dú)家經(jīng)營(yíng)品牌，有比較穩(wěn)定的消費(fèi)群。,局限性分析： 1、商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成以規(guī)?；?、一體化、多功能、個(gè)性化為競(jìng)爭(zhēng)武器，踏浪百貨規(guī)模較小，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其發(fā)展將受到限制。 2、建筑外立面形象較差，與其作為商業(yè)項(xiàng)目的形象不符，落后于其他商業(yè)項(xiàng)目。 3、處于十字路口，交通情況較為混亂，沒(méi)有空間來(lái)緩解人流。 4、硬件設(shè)施條件較差，內(nèi)部裝修較簡(jiǎn)陋，燈光、通風(fēng)、采光等條件一般。通道較窄，主通道約2m，次通道僅1m 寬。 5、沒(méi)有固定停車(chē)位，門(mén)口自行車(chē)位不足對(duì)客源有一定的影響。,金茂.白馬商城,金茂.白馬商城是商住樓，是玉林早期產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售的代表。銷(xiāo)售階段及開(kāi)業(yè)初在玉林都造

15、成了巨大的影響。但目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，除一樓臨街的鋪面經(jīng)營(yíng)狀況較好外，其他鋪位生意都相對(duì)冷清，已有部分商家已經(jīng)撤離，管理公司把部分柜臺(tái)出租給散戶(hù)做臨時(shí)的促銷(xiāo)。,局限性分析： 商場(chǎng)的結(jié)構(gòu)方面存在問(wèn)題，單層的面積過(guò)大，而沒(méi)有中庭進(jìn)行采光通風(fēng)等，同時(shí)室內(nèi)的通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理，商場(chǎng)內(nèi)部空氣不流通，使購(gòu)物者在里面容易產(chǎn)生胸悶等不舒服的感覺(jué)。 項(xiàng)目臨街面沒(méi)有自行車(chē)停車(chē)位，減少購(gòu)物者逗留的可能，同時(shí)項(xiàng)目自身及周邊都沒(méi)有場(chǎng)地以開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，難以聚集人氣。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有考慮到商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)需求，以快速回籠資金為目的，為了降低銷(xiāo)售難度，壓縮單間商鋪的面積，出現(xiàn)面積太小或者進(jìn)深太短的商鋪，如邊廳的進(jìn)深僅有4 米左右，

16、不利于商家的使用，同時(shí)二三級(jí)通道過(guò)多嚴(yán)重影響部分鋪面的價(jià)值。 白馬商城沒(méi)有引進(jìn)大型的主力店，如知名百貨或者超市，使商場(chǎng)失去吸引人氣的錨固點(diǎn)；而四層的家具和五層休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，他們的業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)立，有自己獨(dú)立穩(wěn)定的客源，不受商場(chǎng)的管理。,類(lèi)比項(xiàng)目分析小結(jié),愛(ài)地研判： 通過(guò)合理的產(chǎn)品規(guī)劃，人流動(dòng)態(tài)規(guī)劃避免出現(xiàn)死角；營(yíng)銷(xiāo)方面采用租售并舉的銷(xiāo)售模式，營(yíng)造項(xiàng)目美好商業(yè)前景，鞏固投資者信心加強(qiáng)項(xiàng)目招商和后期營(yíng)運(yùn)，以增強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和贏利性。,缺乏商業(yè)規(guī)劃，人流動(dòng)態(tài)規(guī)劃，形象較差，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)，影響商業(yè)輻射能力；,缺乏經(jīng)營(yíng)檔次和形象,日常零售業(yè)落后，娛樂(lè)、購(gòu)物等旅游配套資源缺乏，尚有較大發(fā)展和提升

17、空間；,日常零售業(yè)比落后,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)效果，缺乏統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，后期營(yíng)運(yùn)提升較難；,商鋪持有較少，銷(xiāo)售居多,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣較單一，僅是單一賣(mài)鋪，無(wú)法有效的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象；,營(yíng)銷(xiāo)理念和手法陳舊,開(kāi)發(fā)商不注重市場(chǎng)品牌，對(duì)企業(yè)形象包裝和品牌嫁接力度不夠，品牌效應(yīng)不強(qiáng)；,缺乏品牌概念,報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,宏觀市場(chǎng)環(huán)境 零售商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境 類(lèi)比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目發(fā)展契機(jī)分析,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,STRENGTH優(yōu)勢(shì),OPPORTUNITY機(jī)會(huì),WEAKNESS劣勢(shì),THREAT威脅,地段優(yōu)勢(shì)；唯一性 升值潛力；未來(lái)升值潛力巨大

18、 區(qū)位;優(yōu)勢(shì)；市中心，商圈中心都市價(jià)值 配套優(yōu)勢(shì)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)代、時(shí)尚的建筑風(fēng)格，合理科學(xué)的人流動(dòng)態(tài)規(guī)劃與鋪位劃分,區(qū)位發(fā)展前景良好； 城市遠(yuǎn)景發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁； 當(dāng)?shù)靥幱诜康禺a(chǎn)啟動(dòng)期,租金上長(zhǎng)，有助于吸 引投資客；,片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推出，導(dǎo)致客戶(hù)分流； 城市需求量小，容易導(dǎo)致市場(chǎng)飽和 國(guó)家宏觀調(diào)控，對(duì)投資型物業(yè)的政策限制； 未來(lái)宏觀政策調(diào)控帶來(lái)的不確定因素；,項(xiàng)目SWOT分析,周邊屬于舊城改造，有損項(xiàng)目形象 產(chǎn)品本身存在缺陷，無(wú)景觀、園林配套,多為東西朝向 項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，有一定市場(chǎng)負(fù)面影響，形象受損 周邊國(guó)際購(gòu)物中心、金白馬商廈等經(jīng)營(yíng)不善，影響投資者信心,注：圖片僅供示意,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉,交通

19、鄰近城市主干交通樞紐，易于掌握時(shí)代財(cái)富脈搏 片區(qū)已建和在建道路的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，帶來(lái)極大的人流物流； 項(xiàng)目前臨人民路，后與教育路相接，共享交通主動(dòng)脈帶來(lái)的便利與高效，也是穿梭生活與事業(yè)的快捷之道，為商務(wù)成功人士所注重； 沿線(xiàn)將匯集金融、商貿(mào)、文化、居住、休閑等，發(fā)達(dá)的資訊與交通為融入玉林經(jīng)濟(jì)圈提供了支撐效率的高效平臺(tái)，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更迅速。,交通,注：圖片僅供示意,人流商務(wù)、金融、貿(mào)易和居住的高端人流，帶來(lái)財(cái)富的聚集和流通 東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)際購(gòu)物中心、金城商廈等構(gòu)成高端商圈，締造玉林消費(fèi)力最強(qiáng)、掌握財(cái)富人群的聚集地，本項(xiàng)目處于玉林核心商圈的中心位置，旺盛的人流動(dòng)量促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展； 高檔住宅

20、群、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)，將帶來(lái)旺盛的人流物流，區(qū)已建有和在建道路的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，帶來(lái)極大的人流物流；,人流旺盛,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉,注：圖片僅供示意,商業(yè)業(yè)態(tài)全新業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，知名品牌匯聚，強(qiáng)大財(cái)富引擎 以精品商業(yè)和娛樂(lè)消費(fèi)為中心的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，全面滿(mǎn)足玉林人最時(shí)尚、最現(xiàn)代的都市生活； 國(guó)內(nèi)外知名品牌匯聚，帶來(lái)豐富多樣的商品選擇和尊貴的購(gòu)物服務(wù)； 精品貿(mào)易、特色商業(yè)、SPA休閑、主題鮮明的現(xiàn)代主題消費(fèi)體驗(yàn)，強(qiáng)烈吸引消費(fèi)人群，帶來(lái)項(xiàng)目商業(yè)的租售兩旺。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉,注：圖片僅供示意,建筑規(guī)劃,建筑規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)硬件配置，商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的有力保證 新現(xiàn)代時(shí)尚的

21、建筑風(fēng)格，結(jié)合商業(yè)建筑體的高格調(diào)和大氣魄，帶來(lái)購(gòu)物的尊貴體驗(yàn)； 建筑連廊、中庭、觀光電梯等先進(jìn)商業(yè)建筑概念設(shè)計(jì)，鋪位功能最大化，順暢的人流動(dòng)線(xiàn)、舒適的購(gòu)物環(huán)境，科學(xué)的商業(yè)布局空間； 街區(qū)式商鋪的開(kāi)放空間，人潮互動(dòng)，購(gòu)物也是一種享受風(fēng)景的美好過(guò)程； 配備充足停車(chē)位、休閑廣場(chǎng)、進(jìn)口電梯等人性化設(shè)計(jì)，帶來(lái)細(xì)致入微的人性關(guān)懷。,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉,注：圖片僅供示意,商業(yè)運(yùn)營(yíng),實(shí)力管家實(shí)力商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，財(cái)富天然保障 實(shí)力商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，數(shù)年商業(yè)經(jīng)營(yíng)豐富經(jīng)驗(yàn)的沉淀，擁有強(qiáng)大的商家資源和成熟完善的經(jīng)營(yíng)體制； 優(yōu)秀強(qiáng)大、先進(jìn)成熟的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，先進(jìn)管理理念和成功經(jīng)驗(yàn)完美結(jié)合； 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)

22、一運(yùn)營(yíng)，投資坐享其成。,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉,報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,終端消費(fèi)群分析 目標(biāo)客戶(hù)分析 租賃客戶(hù)分析,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,5,項(xiàng)目推廣策略,目標(biāo)消費(fèi)群分析說(shuō)明,區(qū)域內(nèi) (一次置業(yè)),區(qū)域內(nèi) （二次置業(yè)）,外地客戶(hù)與其他城區(qū)客戶(hù),投資客 拆遷戶(hù),必然,超越,培養(yǎng),挖掘,消費(fèi)者在商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的資金流動(dòng)鏈上是最根本的環(huán)節(jié)， 他們帶來(lái)的消費(fèi)， 轉(zhuǎn)化為租賃客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)收入， 再轉(zhuǎn)化為投資客戶(hù)的投資收益。 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)最終來(lái)源于消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。,客戶(hù)來(lái)源玉林市區(qū)居住、工作的客戶(hù)； 年齡層次25-45歲之間的中青年； 教育程度較高的知識(shí)和學(xué)

23、歷； 經(jīng)濟(jì)收入個(gè)人月收入4000元左右，物質(zhì)條件比較豐富； 家庭成員3-5口之家居多； 職業(yè)狀況機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工、管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，外資合資企業(yè)中青年白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人；生意人、中小企業(yè)所有者；商貿(mào)、法律、通訊、金融、醫(yī)藥、教育、房地產(chǎn)等高收入行業(yè)等。,目標(biāo)消費(fèi)群分析基本特征,終端消費(fèi)者基本特征,目標(biāo)消費(fèi)群分析消費(fèi)需求與傾向,支配社會(huì)資源和財(cái)富，追求新文化、新生活方式； 主導(dǎo)家庭生活，追逐流行，推動(dòng)時(shí)尚潮流； 消費(fèi)注重品質(zhì)和品味，追求精致、高品質(zhì)的生活情調(diào)； 關(guān)注下一代的成長(zhǎng)和教育，接受寓教于樂(lè)的方式； 城市中堅(jiān)消費(fèi)力量，得到社會(huì)和他人的尊重和認(rèn)同；,目標(biāo)消費(fèi)群分析購(gòu)物習(xí)慣,購(gòu)物：購(gòu)物多用于

24、家庭消費(fèi)，消費(fèi)額度較高，選擇商業(yè)綜合體，傾向于一站式便捷綜合性購(gòu)物； 餐飲：餐飲花費(fèi)較高，注重餐廳的環(huán)境和周邊配套； 娛樂(lè)：講究消費(fèi)場(chǎng)所的環(huán)境、檔次、配套以及私密性，消費(fèi)額度較高；,項(xiàng)目特色、休閑餐飲、中西快餐、 精品商業(yè)、寓教于樂(lè)的招商和開(kāi)業(yè)，都應(yīng)注重對(duì)此做針對(duì)性推廣，開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)，以促進(jìn)項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)和后期運(yùn)營(yíng)。,目標(biāo)消費(fèi)群分析小結(jié),必然,超越,培養(yǎng),挖掘,是玉林收入偏高且穩(wěn)定一群，屬于中產(chǎn)階級(jí)范疇，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，消費(fèi)力旺盛； 對(duì)商品價(jià)格敏感度較低，對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品檔次要求高； 文化、娛樂(lè)等精神消費(fèi)在總消費(fèi)支出中占較大的比重； 喜歡方便、快捷的購(gòu)物方式，對(duì)時(shí)尚、新潮的新鮮事物接受力強(qiáng)。,愛(ài)地研

25、判：項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)消費(fèi)者的需求和心理，對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、商業(yè)配套等所體現(xiàn)的檔次、品質(zhì)及良好的購(gòu)物環(huán)境加大宣傳。,主要服務(wù)內(nèi)容,終端消費(fèi)群分析 目標(biāo)客戶(hù)分析 租賃客戶(hù)分析,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,目標(biāo)客戶(hù)分析投資先鋒,投資先鋒,以當(dāng)?shù)鼐用窦肮珓?wù)員、企事業(yè)單位高層人士，約占20% 熱衷于潛力商鋪投資，目的是為獲得穩(wěn)定的物業(yè)租金； 不從事具體商業(yè)經(jīng)營(yíng)，以出租為主； 看重獲益及時(shí)性和項(xiàng)目周邊配套的成熟度，關(guān)注區(qū)位商業(yè)價(jià)值；,據(jù)愛(ài)地時(shí)代市調(diào)，投資客對(duì)玉林中心區(qū)投資潛力普遍看好，投資回報(bào)期望值集中在8%-10%左右,重點(diǎn)關(guān)注回報(bào)率，回報(bào)期望值主要在8%10%左右,目

26、標(biāo)客戶(hù)分析投資自營(yíng)客,投資自營(yíng),以周邊個(gè)體戶(hù)為主，約占80% 客戶(hù)群多為在本地經(jīng)商數(shù)年，對(duì)玉林商業(yè)的認(rèn)知度較高； 擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力和豐富商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)可項(xiàng)目的地段； 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)是為了獲得穩(wěn)定的、有潛力的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并享有物業(yè)的升值； 投資的眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，購(gòu)買(mǎi)鋪位對(duì)日后經(jīng)營(yíng)問(wèn)題考慮較多。,據(jù)愛(ài)地時(shí)代市調(diào)，客戶(hù)20%購(gòu)鋪用于自己經(jīng)營(yíng)，投資轉(zhuǎn)租他人占80%,重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)，是項(xiàng)目重要目標(biāo)客戶(hù)群,目標(biāo)客戶(hù)分析外地投資客,外地投資者,重點(diǎn)利益追隨者 外地投資者 以玉林市區(qū)以及周邊縣市、北流看好玉林中心區(qū)發(fā)展的投資者為主； 投資為獲得項(xiàng)目和地塊的升值； 往往通過(guò)提前介入搶占區(qū)域發(fā)展地塊升值的先機(jī)； 這類(lèi)客戶(hù)投資

27、目的明確，看好項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景或看好項(xiàng)目的前景； 喜歡抱團(tuán)多購(gòu)獲得優(yōu)惠等方式購(gòu)買(mǎi)。,據(jù)愛(ài)地時(shí)代調(diào)查，大部分客戶(hù)趨向于2040平方的鋪面，大面積鋪面可靈活組合。,重點(diǎn)看重較低總價(jià)，關(guān)注回報(bào)率和物業(yè)增值性,目標(biāo)客戶(hù)分析小結(jié),愛(ài)地研判：項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)投資客需求，劃分2040左右的小面積、低總價(jià)鋪面，并重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資前景、商業(yè)配套等推廣，以增強(qiáng)投資客的信心。,以玉林本地居民為主，包括部分周邊縣市、北流、以及南寧投資客； 投資客購(gòu)鋪多為用于轉(zhuǎn)租他人，自我經(jīng)營(yíng)較少； 對(duì)投資回報(bào)的期望值在8%10%范圍，對(duì)玉林中心城區(qū)區(qū)商業(yè)前景充滿(mǎn)信心； 能接受鋪面面積集中在20-40平米左右； 重點(diǎn)關(guān)注商鋪的投資回報(bào)率

28、和經(jīng)營(yíng)配套等；,主要服務(wù)內(nèi)容,終端消費(fèi)群分析 目標(biāo)客戶(hù)分析 租賃客戶(hù)分析,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,租賃客戶(hù)分析實(shí)力經(jīng)營(yíng)者,具有雄厚實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者,具有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力； 注重項(xiàng)目整體規(guī)劃定位，看重區(qū)域發(fā)展方向，不過(guò)分的強(qiáng)調(diào)短時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)； 是一些成熟品牌或機(jī)構(gòu)，新進(jìn)入一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有比較苛刻的條件； 對(duì)商業(yè)旺場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)散戶(hù)的招商具有極大的促進(jìn)作用； 抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，是一個(gè)新生商業(yè)項(xiàng)目迅速成熟的有力促進(jìn)者。,愛(ài)地研判：需積極跟進(jìn)意向主力店商家，盡早確定其進(jìn)駐意向，做好主力商家在建筑設(shè)計(jì)、硬件配套方面的工作，便于加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)度和銷(xiāo)售速度，加

29、快資金回籠，降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。,租賃客戶(hù)分析經(jīng)營(yíng)散戶(hù),經(jīng)營(yíng)散戶(hù),客戶(hù)群體數(shù)量較大，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，具有一定的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力； 看重商業(yè)氛圍成熟的項(xiàng)目，以減小經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 經(jīng)營(yíng)的目的是為最快、最大化的獲得經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)； 支付能力較強(qiáng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目支付比較接近市場(chǎng)價(jià)格的租金水平； 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的敏感度很高； 大型商業(yè)項(xiàng)目最重要的租賃客戶(hù)群，也是項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的最主要支持者,愛(ài)地研判：經(jīng)營(yíng)散戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目收益的極大作用，項(xiàng)目在主力店招商的同時(shí)應(yīng)積極跟進(jìn)經(jīng)營(yíng)散戶(hù)進(jìn)駐意向，加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)度。,主要服務(wù)內(nèi)容,客戶(hù)定位 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃原則 營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 營(yíng)銷(xiāo)部署,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市

30、場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,銷(xiāo)售階段目標(biāo)客戶(hù)投資客定位,已在附近項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)鋪投資客 購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目住宅的部分客戶(hù) 周邊縣市、北流富裕階層 高收入人群及當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)人群 對(duì)玉林市場(chǎng)看好的外地投資者,將受本項(xiàng)目極具差異化的商業(yè)定位、先進(jìn)業(yè)態(tài)規(guī)劃所吸引； 看重本項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y地段； 看重本項(xiàng)目住宅及周邊高檔住宅區(qū)、學(xué)校、市政配套等的消費(fèi)人群； 部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪進(jìn)行投資，多數(shù)不參與商鋪的經(jīng)營(yíng)； 部分客戶(hù)購(gòu)鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)；,招商階段目標(biāo)客戶(hù)租賃客戶(hù)定位,具有雄厚實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者（主力店） 項(xiàng)目人流和商業(yè)氛圍的強(qiáng)大帶動(dòng)者，如本項(xiàng)目電影院、大型超市等主力店和半主力店； 經(jīng)營(yíng)散戶(hù) 強(qiáng)承租能力者，能支付較高的租金，是項(xiàng)

31、目收益的重要保證；,愛(ài)地研判：租賃客戶(hù)是對(duì)商鋪承租，進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)群體，是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的資金流動(dòng)鏈上的重要中間環(huán)節(jié)，他們支付租金是商業(yè)項(xiàng)目潛在商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)化為實(shí)際投資回報(bào)的體現(xiàn)。,經(jīng)營(yíng)階段目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)群定位,企業(yè)商業(yè)精英階層（企業(yè)家） 白領(lǐng)階層 政府企事業(yè)單位員工 專(zhuān)業(yè)人士（智力精英） 北流、福綿等其它跨區(qū)域消費(fèi)者,城市中產(chǎn)階級(jí)，消費(fèi)能力最強(qiáng)、 品位最高的一族,他們是新興中產(chǎn)階級(jí) 傾向于格調(diào)、環(huán)境高雅的商家，多消費(fèi)中間價(jià)位商品，對(duì)富于特色、個(gè)性鮮明的商品接受度高； 屬于中高等收入家庭 家庭性團(tuán)體消費(fèi)比例較高，家庭共享的娛樂(lè)大受他們的歡迎； 是高收入、高消費(fèi)人群 多有商務(wù)公事在身，消費(fèi)滿(mǎn)足

32、商務(wù)接待、自身需求，以中高檔精品、餐飲、休閑類(lèi)消費(fèi)為主。,主要服務(wù)內(nèi)容,客戶(hù)定位 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃原則 營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 營(yíng)銷(xiāo)部署,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,總體營(yíng)銷(xiāo)策劃原則,差異原則 切合市場(chǎng)，尋求競(jìng)爭(zhēng)差異化與住宅一脈相承的現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格差異、商業(yè)定位、主力商家品牌差異、時(shí)尚購(gòu)物風(fēng)情體驗(yàn)差異 創(chuàng)新原則 以創(chuàng)新的策劃思路制勝惠東商業(yè)樓市項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新、消費(fèi)形式創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)推廣方式創(chuàng)新 快速原則 力求在營(yíng)銷(xiāo)策劃、招商的各個(gè)環(huán)節(jié)制定出精心嚴(yán)密的部署，加快招商進(jìn)度，快速出貨，快速回籠資金，控制風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,三大營(yíng)銷(xiāo)策劃原則：,主要服務(wù)內(nèi)容,目標(biāo)客戶(hù)定

33、位 總體策劃原則 營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 營(yíng)銷(xiāo)部署,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 商業(yè)定位語(yǔ),定位于整座城市高端的商業(yè)品牌形象，地處惠東未來(lái)的商貿(mào)新區(qū)中心核心位置是之確立的根本； 從項(xiàng)目形象上入手，精準(zhǔn)體現(xiàn)項(xiàng)目鮮明特色和無(wú)人能及的高度； 與住宅的主題定位語(yǔ)“領(lǐng)享城市中心未來(lái)”一脈相承，更深層次的支撐項(xiàng)目整體的高端和領(lǐng)袖地位，提升住宅、商業(yè)的價(jià)值； “城市商業(yè)驕傲”極具人文力量，凸現(xiàn)強(qiáng)大號(hào)召力而引發(fā)本地消費(fèi)群體的自豪感和外地消費(fèi)群體的向往感，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象。,玉林城市商業(yè)驕傲,愛(ài)地研判：建議項(xiàng)目的商業(yè)部分在項(xiàng)目整體VI體系基礎(chǔ)上，獨(dú)立設(shè)計(jì)LOGO，

34、并把商業(yè)定位語(yǔ)融入其中，以貫穿商業(yè)整體的銷(xiāo)售過(guò)程。,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 功能定位語(yǔ),玉林精品商業(yè)時(shí)尚領(lǐng)地,品牌商品的全天候形象展場(chǎng)； 為高檔商品交易提供與地位形象相符的場(chǎng)所； 商家促銷(xiāo)、活動(dòng)SHOW場(chǎng)所； 提供給消費(fèi)者一種全新的“體驗(yàn)性購(gòu)物”模式，讓生硬的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系軟化； 新產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)場(chǎng)所； 高檔品位的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 傳播目標(biāo),代表玉林商業(yè)經(jīng)濟(jì)的第一品牌,樹(shù)立玉林商業(yè)第一品牌形象； 標(biāo)榜項(xiàng)目在城市商業(yè)格局中的龍頭地位； 獲取市場(chǎng)共識(shí)認(rèn)可，有力地帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售；,代表玉林商業(yè)形象的第一品牌,代表玉林休閑娛樂(lè)生活的第一品牌,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 傳播形象,整體氣勢(shì)表現(xiàn)高檔大氣、豐富，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)

35、沖擊； 推廣措詞精準(zhǔn)，突出誠(chéng)信，避免虛假； 營(yíng)造本地客戶(hù)城市自豪感，外地客戶(hù)的向往感。,注：圖片僅供示意,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位商業(yè)業(yè)態(tài),城市面向中高檔消費(fèi)人群的大型綜合購(gòu)物中心，最國(guó)際、最尊貴、充滿(mǎn)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)情的玉林休閑購(gòu)物娛樂(lè)生活高地； 包括精品商業(yè)、商務(wù)接待、娛樂(lè)天地、寓教于樂(lè)、品味生活、特色零售，全方位滿(mǎn)足玉林人最夢(mèng)想的生活需求。,營(yíng)銷(xiāo)傳播定位中央財(cái)富區(qū),項(xiàng)目所處商圈價(jià)值提升、地段潛力的一種讓人美好幻想的概念，可貫穿在整體推廣中，提升項(xiàng)目的投資價(jià)值； 考慮到玉林投資客文化層次方面的因素，此概念僅為提出，不做過(guò)大的宣傳。,項(xiàng)目地段價(jià)值的塑造者和形象體現(xiàn)者中央財(cái)富區(qū),營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 中央財(cái)富區(qū),中央財(cái)

36、富區(qū)是一個(gè)泛中央商務(wù)區(qū)CBD概念，更強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)資源配比關(guān)系和綜合城市功能配套，如商業(yè)、高檔住宅等； 中央財(cái)富區(qū)比CBD更好的解釋了人與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)； 中央財(cái)富區(qū)是指在一個(gè)新興規(guī)劃的城市中心，伴隨政務(wù)、商務(wù)、金融、商業(yè)、人居等城市配套功能設(shè)施的逐步完善而形成的新城區(qū)板塊地域； 中央財(cái)富區(qū)匯集了多項(xiàng)城市功能，是政府和社會(huì)各項(xiàng)資源集中投入的地方，其資源配套相當(dāng)完善，在城市發(fā)展中起到了重要的示范帶頭作用。,關(guān)于中央財(cái)富區(qū)：,報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,目標(biāo)客戶(hù)定位 總體策劃原則 營(yíng)銷(xiāo)傳播定位 營(yíng)銷(xiāo)部署,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署總體營(yíng)銷(xiāo)策略,以銷(xiāo)

37、售為直接目的 以銷(xiāo)售項(xiàng)目所有商業(yè)鋪面為直接目的； 以招商為重要手段 主力店的品牌進(jìn)駐激發(fā)投資者信心，穩(wěn)定租約保障投資者收益； 以營(yíng)造無(wú)限發(fā)展前景為推進(jìn)動(dòng)力 以熱烈的營(yíng)銷(xiāo)情景、未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿橥顿Y者描繪藍(lán)圖，推動(dòng)項(xiàng)目的租售； 招商先行、租售并舉 先行招商，吸引知名品牌進(jìn)駐，借用他們的品牌、形象展示及穩(wěn)定的投資回報(bào)率，加大投資者的信心，促進(jìn)銷(xiāo)售； 在成功招進(jìn)主力店的情況下，開(kāi)始銷(xiāo)售，以核心租戶(hù)（主力店、一級(jí)品牌）的入駐來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售； 通過(guò)銷(xiāo)售，為投資客尋找合適的經(jīng)營(yíng)客，免去其尋找租客的不穩(wěn)定性，促進(jìn)投資客踴躍認(rèn)購(gòu)，使經(jīng)營(yíng)客與投資客形成良好的互動(dòng)，達(dá)到共贏局面。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署與住宅銷(xiāo)售的配合,與住宅

38、銷(xiāo)售的配合,共用一個(gè)銷(xiāo)售中心，應(yīng)商鋪銷(xiāo)售需要重新包裝 商鋪銷(xiāo)售進(jìn)入認(rèn)籌時(shí)期，銷(xiāo)售中心轉(zhuǎn)為商鋪銷(xiāo)售所用，重新包裝銷(xiāo)售中心，放置商業(yè)沙盤(pán)、宣傳海報(bào)、銷(xiāo)售物料等，營(yíng)造商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的氛圍； 戶(hù)外廣告、車(chē)體廣告等廣告載體內(nèi)容撤換商業(yè)廣告，住宅信息附帶發(fā)布 商業(yè)推廣渠道主要借助住宅廣告載體，撤換廣告內(nèi)容，如需增加針對(duì)性的廣告載體則再增加； 銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售重心轉(zhuǎn)變，商業(yè)的蓄客 住宅銷(xiāo)售同時(shí)注意對(duì)商鋪客戶(hù)的積累，商鋪銷(xiāo)售和住宅銷(xiāo)售的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上，銷(xiāo)售人員轉(zhuǎn)變重心，針對(duì)性進(jìn)行蓄客和銷(xiāo)售；,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署入市時(shí)機(jī),入市時(shí)機(jī)選擇原則,不造勢(shì)不入市 必須在入市前做足宣傳造勢(shì)，初步建立品牌形象，吸引客戶(hù)關(guān)注，為銷(xiāo)售作鋪墊； 銷(xiāo)售

39、旺季入市 每年五、六月份及九、十月份為銷(xiāo)售旺季，項(xiàng)目在銷(xiāo)售黃金時(shí)段推出容易快速聚集人氣，達(dá)到較高的銷(xiāo)售率。 有目的地入市 迎合商業(yè)主題，選擇具有指向意義的節(jié)假日，有目的性形成差異化和影響力； 有配合地入市 商業(yè)入市建立再招商有一定成果以及客戶(hù)積累一定量的基礎(chǔ)上，以足夠的客戶(hù)支撐。,愛(ài)地研判：入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤(pán)銷(xiāo)售尤其關(guān)鍵，通過(guò)銷(xiāo)售旺季火熱的銷(xiāo)售氣氛使項(xiàng)目一炮打響，迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和影響力，會(huì)有力的促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署入市時(shí)機(jī),鑒于商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的良好展示作用及較高售價(jià)獲得回籠資金， 初步判定項(xiàng)目商業(yè)比較適宜的時(shí)機(jī)是：,2009年9月入市,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署入市時(shí)機(jī),住宅熱銷(xiāo)到09年7月

40、已積累一定客戶(hù)，對(duì)商業(yè)開(kāi)盤(pán)具有客戶(hù)支撐 住宅炒熱市場(chǎng)，同時(shí)積累了一定量的商業(yè)客戶(hù)； 主力店、次主力店須在09年8月確定，確保商鋪售價(jià)提升 2009年5月，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)將近一年左右的招商，確定了主力店，到2009年7月確定了次主力店和半主力店，其能較大提升商鋪價(jià)值并帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售； 商業(yè)良好展示作用，早宣傳和開(kāi)業(yè)利于項(xiàng)目整體銷(xiāo)售的推進(jìn) 商業(yè)部分作為整體項(xiàng)目的配套和形象展示，借項(xiàng)目住宅一期熱銷(xiāo)推出并開(kāi)業(yè)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的后期住宅銷(xiāo)售將起到較好的促進(jìn)作用； 商鋪銷(xiāo)售具有較高利潤(rùn)，回籠資金，支持項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā) 具有較高利潤(rùn)價(jià)值的商鋪銷(xiāo)售，能迅速回籠資金，保證項(xiàng)目整體的順利開(kāi)發(fā)。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署銷(xiāo)售前提條件,愛(ài)地研判

41、：以上銷(xiāo)售的前提條件，是項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售的最基本保證，必須分工作重點(diǎn)、分階段的全部完善。,主力店招商成功簽約，次主力店、半主力店意向確定；,1,各項(xiàng)預(yù)售許可手續(xù)辦理完備；,2,商業(yè)規(guī)劃方案、商鋪分割設(shè)計(jì)方案、智能化設(shè)施方案、推廣方案、物業(yè)管理方案確定；,3,銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備就緒，售樓中心商業(yè)包裝、布置完畢；,銷(xiāo)售過(guò)程中配合相關(guān)單位落實(shí)按揭銀行、按揭年數(shù)、各種收費(fèi)等；,4,各項(xiàng)預(yù)售許可手續(xù)辦理完備；,5,銷(xiāo)售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒,7,6,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署營(yíng)銷(xiāo)各階段節(jié)點(diǎn),主力店招商談判,形象導(dǎo)入階段,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段,首期公開(kāi)發(fā)售階段,開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段,尾盤(pán)清掃階段,09年6月 7月,形象導(dǎo)入階段：2009年7月中

42、，共1個(gè)半月時(shí)間； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段：2009年8月9月底，共1個(gè)半月時(shí)間； 一批公開(kāi)發(fā)售階段： 2009年10月10月底，共1個(gè)月時(shí)間； 二批開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段：2009年11月11月底，共1個(gè)月時(shí)間； 三批開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段： 2009年12月2010年1月底，共1個(gè)月時(shí)間； 尾盤(pán)清掃階段： 2010年1月2月， 共1個(gè)月時(shí)間；,持銷(xiāo)階段,8月 8月中,9月,10月,12月,11月,2010年1月,完成工作 廣告策略制定； 戶(hù)外廣告牌的制作； 宣傳資料的設(shè)計(jì)與制作； 銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備，包括銷(xiāo)售記錄、客戶(hù)登記冊(cè)、銷(xiāo)售控制表等。,形象導(dǎo)入階段：2009年7月-8月中，共1個(gè)半月時(shí)間,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署形象導(dǎo)入階段,推

43、廣要點(diǎn) 項(xiàng)目的品牌價(jià)值和形象定位； 媒介策略 通過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶(hù)外廣告等向目標(biāo)客戶(hù)群傳播品牌信息； 住宅銷(xiāo)售廣告載體附帶發(fā)布項(xiàng)目商業(yè)信息；,價(jià)格策略 公布銷(xiāo)售信息不公布價(jià)格； 價(jià)格競(jìng)猜試探市場(chǎng)反映，預(yù)估客戶(hù)心理價(jià)位，為定價(jià)做準(zhǔn)備；,核心工作：傳播項(xiàng)目商業(yè)形象，建立市場(chǎng)知名度、提升項(xiàng)目入市形象；,完成工作 完善現(xiàn)場(chǎng)、售樓中心形象包裝和導(dǎo)視系統(tǒng)制作發(fā)布； 投放系列形象廣告及相關(guān)軟文； 對(duì)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作（銷(xiāo)售方式、優(yōu)惠策略、價(jià)格、銷(xiāo)售道具、交屋標(biāo)準(zhǔn)等）作最后完善；,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署內(nèi)部認(rèn)籌階段,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 項(xiàng)目投資推介會(huì)暨招商成果發(fā)布會(huì)，以專(zhuān)家口吻對(duì)項(xiàng)目作專(zhuān)項(xiàng)推介，提升購(gòu)買(mǎi)信心； 認(rèn)籌策略 實(shí)施交1000

44、0，惠10000的認(rèn)籌優(yōu)惠策略，認(rèn)籌客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交可享受額外折扣。（認(rèn)籌金的適當(dāng)提高可最大程度的梳理出客戶(hù)誠(chéng)意度）,內(nèi)部認(rèn)籌階段：2009年8月中-9月底，共1個(gè)半月時(shí)間,核心工作：開(kāi)始正式認(rèn)籌，提純誠(chéng)意客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)做好準(zhǔn)備；,推廣要點(diǎn) 全面?zhèn)鞑ロ?xiàng)目規(guī)劃特色及功能定位； 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)、投資經(jīng)營(yíng)價(jià)值和片區(qū)商業(yè)前景進(jìn)行炒作； 媒介策略 全方位、高姿態(tài)的宣傳策略，核心賣(mài)點(diǎn)與品牌提升齊頭并進(jìn)，拔高項(xiàng)目形象； 現(xiàn)場(chǎng)包裝、模型、招商手冊(cè)、報(bào)紙等立體宣傳,推廣要點(diǎn) 十一財(cái)富盛會(huì)暨首期盛大開(kāi)盤(pán) ； 主力店強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐,媒介策略 報(bào)紙硬廣為主，戶(hù)外宣傳、電視廣告、短信群發(fā)為輔；,完成工作 舉辦開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)； 發(fā)布

45、系列銷(xiāo)售廣告； 鎖定目標(biāo)客戶(hù)，防止流失； 統(tǒng)計(jì)和分析成交客戶(hù)構(gòu)成，準(zhǔn)確把握客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理； 簽定認(rèn)購(gòu)合同。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署公開(kāi)發(fā)售階段,開(kāi)盤(pán)公開(kāi)發(fā)售階段：2009年10月1日-10月底共1個(gè)月,核心工作：集中消化前期認(rèn)籌客戶(hù)，連續(xù)發(fā)布項(xiàng)目熱烈認(rèn)籌即將開(kāi)盤(pán)信息，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)效果；,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 主力店進(jìn)駐簽約儀式； 開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)（東門(mén)廣場(chǎng)） 價(jià)格策略 以平價(jià)開(kāi)盤(pán)，在較好品質(zhì)的鋪墊下給客戶(hù)驚喜感； 開(kāi)盤(pán)一定時(shí)間后即可提價(jià)，使已購(gòu)鋪客戶(hù)獲得升值感；,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段,強(qiáng)銷(xiāo)階段：2009年11月-11月底1個(gè)月,核心工作：將銷(xiāo)售推向第二次高潮，兼顧消化一批剩余單位；,推廣要點(diǎn) 展現(xiàn)直

46、觀賣(mài)點(diǎn)； 突現(xiàn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)價(jià)值； 結(jié)合形象推廣營(yíng)造亮點(diǎn)，公布二期銷(xiāo)售信息、優(yōu)惠辦法； 媒介策略 戶(hù)外廣告；報(bào)紙廣告；宣傳單張；軟硬兼施；,銷(xiāo)售策略 老業(yè)主介紹成交獲現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主可獲額外折扣； 一期剩余貨量進(jìn)行促銷(xiāo)； 價(jià)格策略 二期售價(jià)在一期基礎(chǔ)上低幅上揚(yáng)，體現(xiàn)商鋪良好銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定已購(gòu)鋪客戶(hù)心理，刺激持幣觀望者；,完成工作 發(fā)布二期系列廣告； 戶(hù)外布幅、噴繪內(nèi)容相應(yīng)調(diào)整； 加強(qiáng)人脈傳播推廣； 銷(xiāo)售人員到進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳； 二期銷(xiāo)售各項(xiàng)準(zhǔn)備工作（優(yōu)惠方式、價(jià)格表、銷(xiāo)售培訓(xùn)等）。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署尾盤(pán)清掃階段,尾盤(pán)清掃階段：2009年12月1個(gè)月時(shí)間，整體銷(xiāo)售率達(dá)到80%,目的：乘熱銷(xiāo)的市場(chǎng)余熱，強(qiáng)化銷(xiāo)

47、售，全力消滅尾盤(pán)；,推廣要點(diǎn) 借助招商進(jìn)度和開(kāi)業(yè)籌備，體現(xiàn)尾盤(pán)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)； 強(qiáng)調(diào)清盤(pán)階段的優(yōu)惠價(jià)格，完成剩余產(chǎn)品的銷(xiāo)售； 傳帶項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息。,炒作要點(diǎn) 開(kāi)業(yè)在即，限量旺鋪壓軸奉獻(xiàn)； 大折扣優(yōu)惠奉送，客戶(hù)感到高性?xún)r(jià)比的優(yōu)惠； 渲染給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。,媒介策略 利用業(yè)主人脈傳播，減少尾期的推廣投入； 以?shī)A報(bào)、短信形式發(fā)布項(xiàng)目促銷(xiāo)清盤(pán)廣告； 輔助針對(duì)性的投放報(bào)紙、電視廣告。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署招商部署,商業(yè)裙樓工程,招商,建立團(tuán)隊(duì)/培訓(xùn),資料收集,主力店招商,半主力店招商,租戶(hù)進(jìn)場(chǎng),簽約進(jìn)度,完成設(shè)計(jì),主體開(kāi)工,結(jié)構(gòu)封頂,竣工交接,媒體/市場(chǎng)推廣,主體完工,開(kāi)業(yè),零售店鋪招

48、商,(70%),(90%),(30%),項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部署招商階段節(jié)點(diǎn),報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,總體策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣工具 推廣費(fèi)用,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,總體推廣策略,品牌策略 樹(shù)立本地市場(chǎng)的高端品牌形象，塑造玉林第一商業(yè)品牌高度，突出項(xiàng)目潛力、體量規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑規(guī)劃、名牌主力店經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)； 重商原則 主力店為項(xiàng)目核心價(jià)值推廣的載體，注重經(jīng)營(yíng)商家的炒作和招商推廣并重，相互促進(jìn)利用； 全方位渠道策略 立足于玉林，輻射北流、玉林周邊等地，通過(guò)報(bào)紙、DM、車(chē)體、現(xiàn)場(chǎng)、戶(hù)外等各種媒介全方位出擊，旨在市場(chǎng)上造成強(qiáng)大氣勢(shì)，營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目良好市場(chǎng)宣

49、傳環(huán)境； 快速作戰(zhàn)的原則 短期集中優(yōu)勢(shì)兵力、快速突破，爭(zhēng)取盡可能短時(shí)間創(chuàng)造市場(chǎng)高潮，完成銷(xiāo)售。,總體推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路,構(gòu)建推廣平臺(tái)尋找支撐元素循序推廣打動(dòng)客戶(hù),結(jié)合項(xiàng)目特定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（城市商圈核心）、商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)（在招商中）、商業(yè)精神（誠(chéng)信而穩(wěn)健）等特點(diǎn)； 在投資者心目中導(dǎo)入一個(gè)核心概念，以項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)、獨(dú)特的產(chǎn)品定位、城市中心商圈、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、鮮明的精品商業(yè)風(fēng)格等作為項(xiàng)目推廣的一個(gè)初始平臺(tái)； 吸引投資者注意，為后期推廣形成一個(gè)核心，逐步挖掘各個(gè)支撐元素，構(gòu)筑核心價(jià)值體系，打動(dòng)投資者。,總體推廣策略形象優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn),玉林商業(yè)旗艦集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體，最高檔、最時(shí)尚的風(fēng)情體驗(yàn)精品

50、商業(yè)中心； 玉林商業(yè)新時(shí)代經(jīng)營(yíng)環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)理念、投資回報(bào)、市場(chǎng)定位等全方位的超越； 國(guó)際風(fēng)情的“商業(yè)地標(biāo)”時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格的建筑及建筑連廊、退臺(tái)、中庭等先進(jìn)概念設(shè)計(jì)，合理的人流動(dòng)向設(shè)計(jì)；,總體推廣策略銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn),玉林中央財(cái)富區(qū)，投資新熱點(diǎn)玉林投資的熱點(diǎn)區(qū)域，中心商圈的極高商業(yè)價(jià)值； 城市金融中心的“黃金旺鋪”體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段、交通，彰顯項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值和未來(lái)潛力； 全城投資“購(gòu)鋪易”回報(bào)計(jì)劃低門(mén)檻、低總價(jià)、低月供，投資強(qiáng)保障的全城投資； 富人扎堆的人流旺地高端住宅、商業(yè)中心、行政中心的配套支持和高端龐大的消費(fèi)群體； 實(shí)力商企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引爆商機(jī)發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)大，知名合作伙伴和意向進(jìn)駐的品牌商家

51、，帶給投資者足夠的信心； 完善商業(yè)配套的強(qiáng)投資保障充足車(chē)位、休閑廣場(chǎng)、觀光電梯等，全新購(gòu)物環(huán)境，尊貴貴賓體驗(yàn)；,總體推廣策略經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn),現(xiàn)代時(shí)尚的“體驗(yàn)式”購(gòu)物天堂簡(jiǎn)約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格、國(guó)際品牌主街區(qū)、現(xiàn)代風(fēng)情裝修裝飾，帶給消費(fèi)者全新的尊貴購(gòu)物體驗(yàn)； 玉林第一條精品商業(yè)步行街通過(guò)室內(nèi)環(huán)境、交通系統(tǒng)、空間布局、主題小景等體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)空間系統(tǒng)； 完美商業(yè)規(guī)劃，打造一流經(jīng)營(yíng)環(huán)境多角度體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)商環(huán)境；,總體推廣策略 招商推廣思路,2009.72009.8月：項(xiàng)目品牌形象樹(shù)立 通過(guò)大勢(shì)的招商宣傳，協(xié)助樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象和商業(yè)發(fā)展前景，約2008年8月完成項(xiàng)目主力店招商進(jìn)行成

52、果展示，為其后的全面公開(kāi)招商和開(kāi)業(yè)打下基礎(chǔ)； 2009.92009.12年：項(xiàng)目品牌推廣和目標(biāo)商家招商 延續(xù)前期項(xiàng)目品牌形象宣傳工作，進(jìn)行全面的項(xiàng)目招商宣傳推廣。,招商推廣,總體推廣策略招商優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn),招商賣(mài)點(diǎn),25000平米“體驗(yàn)式”購(gòu)物天堂25000平米玉體驗(yàn)式購(gòu)物中心，專(zhuān)業(yè)組織，專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)，規(guī)模效應(yīng)明顯； 玉林第一家精品購(gòu)物中心以精品商業(yè)為經(jīng)營(yíng)主題，集精品商業(yè)、美食廣場(chǎng)、特色餐飲、酒吧、SPA、生活品位、等配套服務(wù)和品牌加盟； 專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，財(cái)富好管家專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)高效運(yùn)作，品牌持續(xù)超前推廣、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)持續(xù)舉辦，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理新模式；,總體推

53、廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道組合,一個(gè)推廣核心：玉林城市中心，全面展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值 兩條推廣主線(xiàn)：城市商業(yè)驕傲，突出項(xiàng)目整體的形象 玉林中央財(cái)富區(qū)，突出項(xiàng)目所在的商圈價(jià)值和地 段潛力 三個(gè)品牌組合：項(xiàng)目品牌、開(kāi)發(fā)商品牌和商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)品牌 全方位推廣渠道：電視、報(bào)紙、戶(hù)外、3D影視、網(wǎng)絡(luò)及異地推廣等海陸空全線(xiàn)突圍,一個(gè)推廣核心、兩條推廣主線(xiàn)、三個(gè)品牌組合、全方位推廣渠道,報(bào)告目錄,主要服務(wù)內(nèi)容,總體策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣工具 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 推廣費(fèi)用,2,3,4,目標(biāo)客戶(hù)分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位,市場(chǎng)研究分析,1,項(xiàng)目推廣策略,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略,多元化資源整合利用包括對(duì)3商家、代理公司、媒體、發(fā)展商社會(huì)資源

54、等多方的整合； 豐富的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)包括銷(xiāo)售中心賣(mài)場(chǎng)體驗(yàn)氛圍的營(yíng)造，展現(xiàn)濃郁商業(yè)氛圍； 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)全面帶動(dòng)貫穿于項(xiàng)目整體的營(yíng)銷(xiāo)、招商和運(yùn)營(yíng)全程，在各個(gè)階段開(kāi)展極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)； 高調(diào)造勢(shì)全方位立體互動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的重頭戲，多種媒體組合結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行大量造勢(shì)宣傳，營(yíng)造項(xiàng)目租售兩旺的局面； 銷(xiāo)售走出去的主動(dòng)出擊銷(xiāo)售走出售樓部，進(jìn)行異地推廣，積極攔截客戶(hù)以促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之一資源整合,商家、媒體、社會(huì)、代理商資源整合利用,利用入駐主力店的品牌商家號(hào)召力，開(kāi)展相關(guān)銷(xiāo)售、招商活動(dòng)和廣告宣傳； 開(kāi)發(fā)商媒體、社會(huì)資源運(yùn)用：為項(xiàng)目帶來(lái)高曝光率，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度； 愛(ài)

55、地時(shí)代、媒體、商家、融投資、公關(guān)策劃等資源多方導(dǎo)入，提供利于項(xiàng)目發(fā)展的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之二尊貴體驗(yàn),現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情體驗(yàn)+銷(xiāo)售中心商業(yè)文化生活體驗(yàn)+服務(wù)體驗(yàn),對(duì)商業(yè)中心臨街鋪面進(jìn)行與商業(yè)建筑風(fēng)格一體化形象生動(dòng)的品牌包裝，體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際商業(yè)風(fēng)情； 銷(xiāo)售中心和招商處裝飾設(shè)計(jì)具有國(guó)際風(fēng)情的高品質(zhì)格調(diào)； 定期舉辦具有異國(guó)風(fēng)情的文化表演和互動(dòng)性節(jié)目，強(qiáng)烈聚集人氣，讓玉林人提前體驗(yàn)項(xiàng)目娛樂(lè)、休閑的購(gòu)物感受；,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之二體驗(yàn)式包裝,在臨街、過(guò)道等商鋪門(mén)窗和樓體上張貼商業(yè)渲染畫(huà)，以整潔、醒目的強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊，引起客戶(hù)關(guān)注； 按照項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的區(qū)域，安裝即將入駐的商家品牌代表的宣傳畫(huà)，渲染濃郁的商業(yè)氛

56、圍，提前展現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)布局，形成對(duì)客戶(hù)的引導(dǎo)；,商鋪體驗(yàn)式包裝,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之二商業(yè)氛圍體驗(yàn),外部商業(yè)氛圍營(yíng)造,通過(guò)圍墻包裝、懸掛POP掛旗、商業(yè)指示牌等導(dǎo)視細(xì)節(jié)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的人性關(guān)懷，折射未來(lái)尊貴的購(gòu)物享受；,售樓處商業(yè)氛圍營(yíng)造,內(nèi)部營(yíng)造商業(yè)氛圍 與項(xiàng)目定位保持統(tǒng)一風(fēng)格，體現(xiàn)出鮮明個(gè)性，注意與住宅相結(jié)合； 利用售樓部?jī)?nèi)柱子、擋板等物件和空間，營(yíng)造高檔商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的氛圍；,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之二商業(yè)氛圍體驗(yàn),外部展示和指示 售樓處建筑的造型、檔次體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格、檔次； 售樓處挑高、適當(dāng)?shù)膹V告畫(huà)面進(jìn)行具有指向性包裝，對(duì)客戶(hù)起到指示作用。,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之三營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),充分展現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性和開(kāi)發(fā)商形象品牌； 廣告

57、效果良好，可使推廣費(fèi)用價(jià)值最大化； 對(duì)公眾形成深刻的記憶點(diǎn)；,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是銷(xiāo)售的利器，也是商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)的“人氣聚集王”，建議貫穿項(xiàng)目整體銷(xiāo)售和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)當(dāng)中,營(yíng)銷(xiāo)推廣策略之三營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)借鑒,星河捐款600萬(wàn)建設(shè)銀湖山郊野公園，贏得了眾人的愛(ài)戴和極高的社會(huì)美譽(yù)度,CocoparK五一邀請(qǐng)楊千樺舉辦“殘酷一?！?，聚集了非常旺盛的人流,營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)貫穿于項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商和運(yùn)營(yíng)的始終； 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)追求強(qiáng)烈聚集人氣的效果；,多具有公益性質(zhì)和良好社會(huì)影響力； 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)多借助政府行為、相關(guān)單位等來(lái)增強(qiáng)效果和影響力。,銷(xiāo)售階段活動(dòng)之三認(rèn)籌初期活動(dòng),活動(dòng)時(shí)間： 項(xiàng)目一期排號(hào)第一天,銷(xiāo)售階段活動(dòng)之三開(kāi)盤(pán)前活動(dòng),活動(dòng)時(shí)間： 開(kāi)盤(pán)前兩

58、周,銷(xiāo)售階段活動(dòng)之三開(kāi)盤(pán)活動(dòng),銷(xiāo)售階段活動(dòng)之三持續(xù)銷(xiāo)售期活動(dòng),活動(dòng)時(shí)間： 12月項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售期間,銷(xiāo)售階段活動(dòng)之三活動(dòng)包裝,重視營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)氛圍的營(yíng)造,注重營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的包裝和活動(dòng)氛圍的體現(xiàn)，優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)主題活動(dòng)必須要通過(guò)高度統(tǒng)一、具有渲染力的活動(dòng)包裝來(lái)增添風(fēng)采； 注重與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題的統(tǒng)一性，注重包裝材質(zhì)質(zhì)量檔次及成本控制；,招商階段活動(dòng)之三玉林本地招商會(huì),利用愛(ài)地時(shí)代資源，開(kāi)展項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)，吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)及海外的專(zhuān)業(yè)觀眾的參觀； 針對(duì)各種商業(yè)行業(yè)的各類(lèi)型展會(huì)，例如商家投資運(yùn)營(yíng)討論等，吸引眾多商家的出席和關(guān)注。,玉林本地招商活動(dòng),招商階段活動(dòng)之三南寧、玉林周邊展銷(xiāo)會(huì),外場(chǎng)展銷(xiāo)招商,南寧、柳州等招商活動(dòng)

59、 基于南寧、柳州的產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，每年房地產(chǎn)交易會(huì)均有大量的商業(yè)項(xiàng)目參展，可針對(duì)性南寧、柳州等市場(chǎng)的招商推廣，使用專(zhuān)業(yè)論壇或采用參加展覽會(huì)的方式； 北流、福綿招商 注重在玉林周邊區(qū)域招商，采取更為靈活的“路演”方式進(jìn)行招商推廣，即通過(guò)在周邊城市比如重點(diǎn)的北流、福綿等，通過(guò)對(duì)商家有計(jì)劃的上門(mén)拜訪，進(jìn)行面對(duì)面的項(xiàng)目推介與溝通。,營(yíng)運(yùn)階段活動(dòng)之三公關(guān)宣傳和節(jié)日活動(dòng),別具創(chuàng)意的公關(guān)宣傳活動(dòng),節(jié)日推廣活動(dòng) 因應(yīng)不同的節(jié)日如新年、圣誕節(jié)及萬(wàn)圣節(jié)等，在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置特色布置，進(jìn)行有關(guān)的慶?；顒?dòng)，令商場(chǎng)增添節(jié)日氣氛； 公關(guān)宣傳活動(dòng) 結(jié)合當(dāng)?shù)匾恍┲卮箜?xiàng)目、民俗文化節(jié)日、市政利好節(jié)點(diǎn)等舉行相應(yīng)的公關(guān)宣傳活動(dòng)，傾向公益性，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)懷，提升項(xiàng)目影響力；,活動(dòng)時(shí)間： 商業(yè)中心開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期間,愛(ài)地研判：提高項(xiàng)目知名度，增加人流，在項(xiàng)目后期營(yíng)運(yùn)中則能增加消費(fèi)者在商場(chǎng)停留時(shí)間，刺激消費(fèi)，為商場(chǎng)帶來(lái)更多收入。,項(xiàng)目推廣策略之三節(jié)日氛圍包裝,重視活動(dòng)氛圍包裝,注重節(jié)假日、開(kāi)業(yè)慶典、周年店慶等喜慶、熱鬧氛